Avaliação de apartamento no Jardim Paulista por R$ 4,8 mi

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ELIAS MUBARAK JUNIOR e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 10/08/2021 às 18:50 , sob o número WSDL21700112414
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1000626-29.2021.8.26.0531 e código 716E7EF.
IMÓVEL URBANO
IMÓVEL DO TIPO: Apartamento
LOCALIZAÇÃO: Alameda Itu, n° 823 - apto 15 - Edifício Visconde de Porto

Seguro - Jardim Paulista - Município de São Paulo - SP
SOLICITANTE: Virgolino de Oliveira S/A Açúcar e Álcool
VALOR DE MERCADO: R$ 4.811.000,00
DATA: Agosto de 2021
VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

Empresa Membro do IBAPE-SP nº. 1.248 – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
Rua Artur Dias, 317 – CEP 04150-070 – Jardim da Saúde – São Paulo
Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
e-mail: venturaavaliacoes@gmail.com
site: www.venturaconsultoria.com.br
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ÍNDICE
DISCRIMINAÇÃO PÁGINA
1. INTRODUÇÃO E OBJETIVO 3
2. CONCEITOS DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 4
2.1. CONCEITOS COMPLEMENTARES DE ENGENHARIA DE
5
AVALIAÇÕES
3. METODOLOGIA UTILIZADA NAS AVALIAÇÕES 6
4. NORMAS TÉCNICAS DE AVALIAÇÃO 7
5. NÍVEL DE PRECISÃO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 8
6. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 9
6.1. CLASSIFICAÇÃO DOS TERRENOS 9
6.2. LOTES E GLEBAS 10
6.3. EDIFICAÇÕES 11
6.4. APARTAMENTOS 12
6.5. PESQUISA IMOBILIÁRIA 13
6.6. DETERMINAÇÃO DO CUSTO UNITÁRIO DE EDIFICAÇÃO (quando
14
usado terreno + edificação)
6.7. MÉTODO ESCOLHIDO E CRITÉRIO ADOTADO 15
7. VISTORIA 16
7.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO GEO-ECONÔMICA 16
7.1.1. LOCALIZAÇÃO E ACESSIBILIDADE 16
7.1.2. CARACTERÍSTICAS DA OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA -
16
MICRORREGIÃO
7.1.3. BENFEITORIAS E MELHORAMENTOS PÚBLICOS 16
7.1.4. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO 17
7.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 17
7.2.1. PADRÃO CONSTRUTIVO DO IMÓVEL 17
7.2.2. DIVISÕES INTERNAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE O
18
IMÓVEL
7.2.3. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE 18
8. AVALIAÇÃO 19
8.1. VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO 19
9. TERMO DE RESPONSABILIDADE 20
10. ANEXOS 23

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1 – INTRODUÇÃO E OBJETIVO
O objetivo da presente análise técnica é aferir o valor de mercado do seguinte
imóvel:
Endereço Alameda Itu, n° 823 - apto 15 - Edifício Visconde de Porto

Seguro
Bairro Jardim Paulista
Cidade São Paulo
Estado SP
Documento Matrícula n° 53.719 do 13° Cartório de Registro de Imóveis de
São Paulo
Solicitante Virgolino de Oliveira S/A Açúcar e Álcool
Esta análise técnica foi realizada pela Ventura Avaliações e Consultoria Ltda. EPP, a
pedido da GVO - Grupo Virgolino de Oliveira e tem por finalidade aferir valores
patrimoniais de bem imóvel constituído de apartamento, através de laudo de uso
restrito, definido na versão anterior da norma da NBR-14653 e na normal atualmente
em vigor não tendo atingido o Grau I, análise técnica essa que foi realizada
utilizando informações fornecidas pela solicitante e coletadas em vistoria por
amostragem.
Os dados coletados no mercado imobiliário local, os resultados das análises e

cálculos realizados, bem como as informações necessárias à fundamentação desta
avaliação, encontram-se no corpo deste laudo e em seus anexos.

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2 – CONCEITOS DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Em conformidade com a norma ABNT-14653-1 “Avaliação de Bens – Parte 1 –
Procedimentos Gerais”, e as normas do IBAPE-SP, apresentamos as definições e
conceitos de Engenharia de Avaliações que são utilizados nas avaliações de bens.
Avaliação de bens: Análise técnica realizada por Engenheiro de Avaliações, para

identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data;
Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito,
que integra um patrimônio;
Bem tangível: Bem identificado materialmente (ex. imóveis, equipamentos,

matérias-primas);
Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser
retirado sem destruição, fratura ou dano;
Custo de Reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar

eventual depreciação;
Depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou

qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo;
Engenharia de Avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos

especializados aplicados á avaliação de bens;
Engenheiro de Avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e

capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agromonia – CREA;
Foc: Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação.
Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.

Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou
vocação;
Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção,

processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado;
Situação Paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação

de um bem;
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Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente;
Vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.
2.1. – CONCEITOS COMPLEMENTARES DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Valor de mercado: é o que um bem obteria numa transação normal de compra e

venda, dentro de um prazo razoável, não estando o comprador e o vendedor
compelidos a transacionar, sendo ambos conhecedores do bem em seus detalhes.
Avaliação é a determinação técnica do valor de um bem ou de um direito sobre o
bem.
Valor de Liquidação Forçada: é o valor que uma propriedade terá se exposta à

venda imediata no mercado, estando cientes, o comprador e o vendedor, das
características e finalidades para os quais o imóvel serve, o vendedor sendo
compelido a vender e o comprador estando desejoso, mas não compelido a
comprar.

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3. METODOLOGIA UTILIZADA NAS AVALIAÇÕES
As análises técnicas de Engenharia de Avaliações são baseadas nas normas da
A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Essas normas regem as avaliações, dando as diretrizes básicas à boa técnica

avaliatória e orientam conforme os seguintes métodos:
3.1. Método Comparativo Direto
O valor de mercado do bem é identificado por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra.
3.2. Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,

baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico econômica, mediante
hipotético empreendimento, compatível com as características do bem e com as
condições de mercado na qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
e execução e comercialização do produto.
3.3. Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
3.4. Método da Capitalização da Renda
Identifica o valor do bem com base na capitalização presente de sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.
3.5. Método Comparativo Direto de Custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.

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3.6. Método da Quantificação de Custos
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou
analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e
indiretos.
4. NORMAS TÉCNICAS DE AVALIAÇÃO
As normas a serem observadas para a avaliação do imóvel urbano em questão

identificado no item “1” deste laudo são:
• NBR – 14653-1 “Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais”;
• NBR – 14653-2 “Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos”;
As normas de avaliação da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, são

estudadas e discutidas no âmbito do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia, por profissionais associados de diversas especialidades da
Engenharia de Avaliações, que formulam estudos e trabalhos técnicos, para
promover a boa técnica avaliatória. Procuramos, nesta análise técnica, utilizar esses
estudos, sempre que possível, para servir de parâmetros confiáveis e notadamente
consagrados em avaliações.

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5. NÍVEL DE PRECISÃO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
As avaliações podem ser especificadas quanto á fundamentação e quanto á
precisão
A fundamentação é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, levando em

consideração a seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e
quantidade dos dados amostrais disponíveis.
A precisão é estabelecida quando é possível medir o grau de certeza e o nível de

erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da
avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados,
da metodologia e dos instrumentos utilizados.
As análises técnicas de avaliações apresentadas neste laudo enquadram-se como

avaliação de precisão normal na norma vigente até 29/06/2004, não satisfazendo as
exigências da norma atual, quanto aos graus de fundamentação e precisão, sendo
consideradas, para todos os efeitos, como “parecer técnico de engenharia de
avaliações”, item 3.34, em conformidade com a norma NBR – 14653-2 “Avaliação de
Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais”.

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6. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
6.1. CLASSIFICAÇÃO DOS TERRENOS
6.1.1. Classificação em Função da Capacidade de Uso
A classificação de um terreno, segundo a sua capacidade de uso, é feita em função

dos seguintes fatores:
• Características físicas do terreno, tais como localização, situação,

topografia, dimensão, forma, solo, etc.
• Utilização atual e vocação.
• Utilização efetiva dos terrenos semelhantes, situados na mesma região.
• Limitações ao uso do terreno (restrições ou servidões) impostas pelos

poderes competentes.
• Infraestrutura urbana disponível.
6.1.2. Classificação em Função do Tamanho Relativo
Cada tipo de terreno possui, conforme a região onde se situa, um tamanho ou área
ideal, que permite o seu aproveitamento eficiente e economicamente aconselhável.
Em relação a esse tamanho ideal, os terrenos podem ser classificados em lotes ou

glebas.

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6.2. LOTES E GLEBAS
6.2.1. Lotes
O valor dos lotes urbanos será calculado, como já foi dito, com base nos artigos das
seguintes normas:
Todos os conceitos e definições da norma acima citada, sempre que possível, em

função das peculiaridades de cada caso, devem ser respeitados.
Para a obtenção do valor unitário de terreno, em cada local a ser avaliado, sempre é
realizada uma pesquisa de mercado de ofertas ou vendas reais de terrenos
semelhantes ao em análise.
Com o preço unitário encontrado na pesquisa, aplicando-se os critérios da já referida

norma, encontra-se o valor final do terreno (lote).
6.2.2.. Glebas
Quando de avaliações de glebas, é necessário verificar se a mesma é loteável,

atendendo às condições de viabilidade do hipotético loteamento.
A avaliação das glebas loteáveis é feita pelo método comparativo, havendo duas
alternativas: por comparação direta e por comparação indireta.
Avaliação por Comparação Direta
O valor da gleba loteável avalianda é obtido por comparação, com os preços de

mercado, contemporâneos à avaliação, de outras glebas loteáveis, do mesmo tipo,
que tenham características físicas semelhantes às da gleba loteável em análise.

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Avaliação por Comparação Indireta
Neste método, considera-se que sobre a gleba avaliada será efetuado um hipotético
loteamento. Através da utilização do método anteriormente explanado, obtém-se os
valores de cada lote hipotético. Para a obtenção do valor da gleba como um todo, é
necessário que o valor total apurado com a venda dos lotes seja deduzido das
despesas (diretas e indiretas) advindas da execução do referido loteamento.
Usualmente é utilizado o método involutivo.
6.3. EDIFICAÇÕES
A classificação de uma edificação e mensuração de seu valor de mercado é feita

considerando-se suas características e em função dos seguintes fatores:
• Padrão econômico da região e circunvizinhança;
• Tipo de ocupação e densidade;
• Padrão de acabamento da edificação;
• Características da edificação: área privativa, nº de vagas de garagem, etc;
• Estado de conservação da edificação;
• Melhoramentos públicos existentes e infraestrutura urbana.

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6.4. APARTAMENTOS
O valor de apartamentos será calculado, com base nos artigos das seguintes
normas:
• NBR - 05676: Avaliação de Imóveis Urbanos - A.B.N.T.
Todos os conceitos e definições das normas acima citadas sempre devem ser
respeitados, observadas as peculiaridades de cada caso que está sendo avaliado.
Para a obtenção do valor unitário dos imóveis em cada local a ser avaliado, sempre
é realizada uma pesquisa de mercado de ofertas ou vendas reais de imóveis
Com o preço unitário encontrado na pesquisa, aplicando-se os critérios das já

referidas normas, calcula-se o valor final do apartamento.
O valor dos apartamentos é obtido por comparação com os preços de mercado,

contemporâneos à avaliação, de outros apartamentos, que possuam com um bom
grau de semelhança e que tenham características físicas semelhantes às do
apartamento avaliando.

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6.5. PESQUISA IMOBILIÁRIA
Em função da disponibilidade e confiabilidade de ofertas do mercado imobiliário
local, é realizada uma pesquisa, tão ampla quanto for necessária ao caso, junto a
profissionais de vendas do mercado imobiliário (corretores de imóveis), proprietários,
Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde se situa o imóvel avaliando,
Prefeitura do município, anúncios de jornais e placas fixadas nos imóveis a venda na
região.
A norma NBR – 14653-1 “Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais”

recomenda a busca da maior quantidade possível de dados de mercado, com
atributos comparáveis aos do bem avaliando.
Recomenda também, na fase de coleta de dados:
• Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do

bem avaliando;
• Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações

devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com o objetivo de aumentar a
confiabilidade dos dados de mercado;
• Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado

coletados;
• Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de

referência da avaliação.
A pesquisa realizada no mercado imobiliário regional é apresentada no ANEXO III

do presente laudo.

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6.6. DETERMINAÇÃO DO CUSTO UNITÁRIO DE EDIFICAÇÃO (quando usado

terreno + edificação)
O cálculo do custo unitário de edificação em R$/m2, leva em consideração o custo
atual de edificação para construções análogas as do imóvel avaliando, e não
construções idênticas.
Construções análogas são edificações que, por sua funcionalidade, finalidade e

capacidade podem substituir adequadamente a construção que está sendo avaliada,
cumprindo a mesma função desta, de forma satisfatória,
Na análise técnica utilizamos o CUB – Custo Unitário Básico do SISDUSCON –

Sindicato da Indústria da Construção Civil, índice básico R8N, que é publicado
mensalmente por esse sindicato, em diversas capitais dos estados brasileiros.
Para a classificação do padrão construtivo das edificações, é utilizado o estudo

elaborado pelo IBAPE-SP intitulado “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS
URBANOS – Conversão dos Coeficientes H82N para R8N”, estudo aprofundado
sobre o tema, que utiliza o índice CUB – SINDUSCON – R8N, em conformidade com
a norma NBR 12.721-2006 da ABNT.
No cálculo de depreciação das edificações é utilizado o estudo técnico de Ross –

Heidecke, que leva em consideração influências, da idade aparente, do estado de
conservação e da vida útil econômica de cada tipo de edificação, em seguida é
calculado o “Foc” Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação.

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6.7. MÉTODO ESCOLHIDO E CRITÉRIO ADOTADO
A metodologia a ser aplicada procura ser compatível com os bens avaliados,
levando em consideração a finalidade da avaliação e os dados de mercado
disponíveis.
Concluída a análise inicial das características construtivas, da região geoeconômica

onde se inserem os imóveis, das condições do mercado imobiliário local, e da
disponibilidade e confiabilidade dos elementos comparativos existentes, optamos
pelo método comparativo direto de dados de mercado para a avaliação do
apartamento. Utilizamos como situação paradigma o próprio imóvel avaliando.
As análises técnicas de avaliações apresentadas neste laudo se enquadram como

avaliação de precisão expedita na norma vigente até 29/06/2004, não satisfazendo
as exigências da norma vigente até 31/12/2010, quanto aos graus de
fundamentação e precisão, sendo consideradas, para todos os efeitos, como
“parecer técnico de engenharia de avaliações”, item 3.34, em conformidade com a
norma NBR – 14653-2 “Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais”
vigentes até 31/12/2010, e são caracterizadas, atualmente, como laudo de uso
restrito, conforme item 9.1.3 da norma técnica de avaliações NBR 14.653-2 vigente
até o presente.

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7. VISTORIA
Na vistoria realizada no imóvel e na região circunvizinha, o imóvel apresentava as
seguintes características:
7.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO GEO- ECONÔMICA
7.1.1. LOCALIZAÇÃO E ACESSIBILIDADE
A Cidade de São Paulo possui toda infraestrutura de transportes de cargas e

coletivos, tais como ônibus municipais, intermunicipais, trem e metrô. É servido por
sistema rodoviário complexo composto de estradas e avenidas asfaltadas, em
regular ou bom estado de conservação.
7.1.2. CARACTERÍSTICAS DA OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA - MICRORREGIÃO
Tipo de Uso: RESIDENCIAL E COMERCIAL
Distribuição da Ocupação: PREDOMINANTEMENTE VERTICAL
Densidade de Ocupação: ALTA
Padrão Econômico: MÉDIO A ALTO
7.1.3. BENFEITORIAS E MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A Cidade de São Paulo, Jardim Paulista, apresenta os seguintes melhoramentos

públicos:
• Rede elétrica
• Rede telefônica
• Rede de água potável
• Rede de esgoto
• Rede de águas pluviais
• Iluminação pública
• Pavimentação asfáltica
• Guias, sarjetas e passeios
• Limpeza e conservação viária
• Serviços postais.
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7.1.4. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO
Denominação: ALAMEDA ITU
Tipo: RESIDENCIAL E COMERCIAL
Pavimentação: ASFALTO
Traçado: REGULAR
Perfil: PLANO
Calçadas: CIMENTADAS
Os mapas de localização e a foto do satélite do imóvel avaliando, no contexto

geográfico da região encontram-se no ANEXO V do presente laudo.
7.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
7.2.1. PADRÃO CONSTRUTIVO DO IMÓVEL
APARTAMENTO PADRÃO SUPERIOR
• Estrutura em concreto armado;

• Pisos internos em madeira, cerâmica, carpete, placas de mármore ou granito
ou porcelanato;
• Forro em gesso;
• Fechamento lateral em alvenaria;
• Revestimento externo em massa texturizada, ou cerâmica ou eventualmente
combinados com detalhes em granito ou material equivalente;
• Revestimento interno em massa fina, mármore e cerâmica até o teto;
• Iluminação fluorescente;
• Instalações elétricas e hidráulicas convencionais;
• Portas em madeira ou alumínio anodizado com vidros;
• Caixilhos em alumínio anodizado;
• Vidros lisos comuns;
• Pintura a látex;
• Armários embutidos;
• Pé direito aproximado: 2,80 m;
• Pisos dos banheiros em mármore, granito ou cerâmica;
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• Paredes dos banheiros revestidas em azulejos ou mármore até o teto;

• Metais e louças comuns ou de primeira;
Observação: O apartamento em questão possui 03 vagas de garagem e área
útil de 322,76 m²
7.2.2. DIVISÕES INTERNAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE O IMÓVEL
• Descrição e distribuição: O referido apartamento está localizado no 15°

andar do Edifício Visconde de Porto Seguro. Os apartamentos padrão
similares ao avaliado caracterizam-se por conter sala para dois ou mais
ambientes, 03 ou 04 dormitórios, sendo pelo menos uma suíte, cozinha,
banheiros completos e dependências para empregadas.
A documentação fotográfica que melhor ilustra o bem em estudo encontra-se nos

ANEXOS I e II ao presente laudo.
7.2.3. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE
Algumas informações para a caracterização do imóvel avaliando, foram obtidas na

documentação fornecida pelo solicitante, composta de:
• Matrícula n° 53.719 do 13° Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo - SP
A área do imóvel foi extraída dessa documentação, que se constitui no ANEXO IV

do presente laudo.

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8. AVALIAÇÃO
8.1. VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO
O valor do apartamento será calculado com base na seguinte fórmula:
Vap = A X q
Onde:
Vap = Valor de mercado do apartamento em R$
A = Área útil do apartamento em m2
q = Valor unitário por m2 de apartamentos em R$/m2
Para obtenção do preço unitário do m2 de apartamentos, foi realizada, no mercado

imobiliário local, uma pesquisa de mercado, e posterior homogeneização dos dados
(que se constitui no ANEXO III ao presente laudo), através da qual se conclui pelo
preço unitário básico de:
Apartamentos: R$ 14.907,00/m2
Portanto, o valor do apartamento é o seguinte:
Vap = 322,76 m² x R$ 14.907,00/m²
Vap = R$ 4.811.383,22
Valor adotado (arredondado): R$ 4.811.000,00
(Quatro milhões, oitocentos e onze mil Reais).

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9. TERMO DE RESPONSABILIDADE
Este laudo contém o resultado da avaliação de bens a pedido de Virgolino de
Oliveira S/A Açúcar e Álcool na data-base Agosto de 2021.
O bem imóvel foi avaliado por profissionais, sendo que, durante a realização do
trabalho, o mesmo não foi vistoriado fisicamente (a pedido do cliente), mas
confirmada a sua localização conforme documentação apresentada, objetivando
verificar suas características técnicas.
A Ventura Avaliações e Consultoria LTDA EPP. é uma empresa especializada em

prestação de serviços de Engenharia de Avaliações, adotando critérios e métodos
de cálculo consagrados, buscando o aprimoramento constante e a apreciação das
normas técnicas de avaliações vigentes, quando for possível a aplicação das
mesmas no caso analisado.
Esta avaliação procurou seguir, no que foi possível, o enquadramento técnico para o
caso, das normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia, e da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Este laudo está sujeito às seguintes condições de independência, contingências e

limitações:
• Esta avaliação foi elaborada com a finalidade específica definida no

tópico “INTRODUÇÃO E OBJETIVO”. O uso para outra finalidade, ou
data-base diferente da especificada ou extração parcial de dados sem o
texto completo, não apresenta confiabilidade.
• Nenhum membro da Ventura Avaliações e Consultoria LTDA EPP,

participante deste trabalho, tem atualmente ou planeja ter no futuro
interesse de qualquer espécie nos bens incluídos neste laudo.
• Consideramos que as informações obtidas junto a terceiros são

confiáveis e foram fornecidas de boa-fé.

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• A Ventura Avaliações e Consultoria LTDA EPP não assume

responsabilidade, por fatores físicos, ambientais, econômicos e legais, que
possam afetar as opiniões apresentadas neste laudo, que ocorram após a
data-base aqui estabelecida.
• Na presente avaliação, não foi feita conferência de área em campo,

sendo admitida como correta a área constante na documentação fornecida
pelo solicitante, anexados ao presente laudo (ANEXO IV).
• A presente análise técnica foi baseada em documentos fornecidos pelos

interessados. Os signatários, portanto, não assumem qualquer
responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, além das implícitas
no exercício de suas funções específicas no caso, estabelecidas em leis,
códigos ou regulamentos próprios.
• Deve ser bem ressaltado que todos os valores consignados neste laudo
referem-se a valores à vista. Também não foram consideradas quaisquer
dívidas ou hipotecas, ou qualquer outro ônus que porventura onerem os
bens avaliados. A existência de tais fatos não foi levada a conhecimento
dos signatários.
• Os valores expressos neste laudo, resultado da análise técnica realizada,

não levam em consideração eventuais direitos de lavra de minerais que
possam existir no subsolo do imóvel estudado. A aferição desses valores
não é de competência profissional dos signatários. Também, não foram
analisados eventuais projetos de desapropriação por órgãos públicos,
aprovados ou em fase de aprovação, para realização de obras de caráter
público. Essas análises não fazem parte do escopo do presente laudo e
não constam do tópico “INTRODUÇÃO E OBJETIVO” deste laudo.
• O imóvel avaliando não foi analisado no tocante a legislação ambiental

vigente, nos âmbitos federal, estadual ou municipal, e suas normatizações.
Não foram analisados, portanto, quaisquer tipos de restrições, impactos,
danos, ônus, passivos etc, de caráter ambiental, por não serem objeto da
presente análise técnica.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
fls. 15814
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ELIAS MUBARAK JUNIOR e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 10/08/2021 às 18:50 , sob o número WSDL21700112414 .
.
fls. 15815
- 23 -
10. ANEXOS
ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL (com legenda)
ANEXO II - FOTOGRAFIAS ILUSTRATIVAS DO IMÓVEL (sem legenda)
ANEXO III - PESQUISA NO MERCADO IMOBILIÁRIO LOCAL - DADOS COLETADOS

E HOMOGENEIZAÇÃO
ANEXO IV - DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE
ANEXO V - MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTO DE SATÉLITE

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
ANEXO I
(FOTOS COM LEGENDA)

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL
fls. 15816
Município de São Paulo - SP
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Foto 02: Vista da Alameda Itu no trecho do imóvel

- apto. 15 - Edifício Visconde de Porto Seguro - Bairro Jardim Paulista -
Foto 01: Vista da Alameda Ministro Rocha Azevedo, lateral ao imóvel objeto
Endereço: Alameda Itu, n° 823 (esquina com a Alameda Ministro Rocha Azevedo)
1
fls. 15817
Foto 03: Vista do Edifício Visconde de Porto Seguro onde se localiza o imóvel objeto
Foto 04: Vista do Edifício Visconde de Porto Seguro onde se localiza o imóvel objeto
2
fls. 15818
onde se localiza o imóvel objeto
Foto 05: Vista da entrada principal do Edifício Visconde de Porto Seguro
Foto 06: Vista do hall principal de entrada do Edifício Visconde de Porto Seguro
3
fls. 15819
Foto 08: Vista da sala de TV e Biblioteca
Foto 07: Vista da sala de TV e Biblioteca
4
fls. 15820
Foto 09: Detalhe da varanda
Foto 10: Vista da sala de estar

5
fls. 15821
Foto 12: Detalhe do lavabo
Foto 11: Vista da sala de jantar
6
fls. 15822
Foto 14: Vista do banheiro da suíte 2
Foto 13: Circulação entre a área de serviço e a área Intima
7
fls. 15823
Foto 16: Vista do dormitório 1
8
fls. 15824
Foto 17: Vista do dormitório (suíte)
Foto 18: Vista do banheiro da suíte

9
fls. 15825
Foto 20: Vista do banheiro social

10
fls. 15826
Foto 22: Detalhe da copa
11
fls. 15827
Foto 23: Vista da cozinha
Foto 24: Vista da área de serviço

12
fls. 15828
Foto 26: Vista do dormitório de serviço
Foto 25: Detalhe da entrada de serviço
13
fls. 15829
ANEXO II
(FOTOS SEM LEGENDA)

FOTOGRAFIAS ILUSTRATIVAS DO IMÓVEL
fls. 15830
1
fls. 15831
2
fls. 15832
ANEXO III
(DADOS COLETADOS E HOMOGENEIZAÇÃO)

PESQUISA NO MERCADO IMOBILIÁRIO LOCAL
fls. 15833
.
fls. 15834
TRATAMENTO DE PESQUISA DE VALORES DE MERCADO DE APARTAMENTOS
IMÓVEL: ALAMEDA ITU, N° 823, APTO N° 15 - EDIFÍCIO VISCONDE DE PORTO SEGURO

BAIRRO JARDIM PAULISTA - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO - SP
DATA BASE : AGOSTO DE 2021
ELEMENTO VALOR UNITÁRIO SANEAMENTO

N° (R$) (R$)
1 15.106,80 15.106,80
2 14.764,70 14.764,70
3 14.816,10 14.816,10
4 15.165,30 15.165,30
5 14.247,10 14.247,10
6 15.367,40 15.367,40
7 14.879,70 14.879,70
NÚMERO DE ELEMENTOS: 7 7
MÉDIA GERAL (R$ / m2) 14.907,00
LIMITE SUPERIOR (R$ / m2 ) 19.379,10
LIMITE INFERIOR (R$ / m2 ) 10.434,90
MÉDIA SANEADA (R$ / m2 ) 14.907,00

.
fls. 15835
ELEMENTO COMPARATIVO Nº 1
TIPO DE IMÓVEL Apartamento (andar alto)

Alameda Itu,n° 283 - Ed. Visconde de Porto
LOCALIZAÇÃO Seguro - Bairro Jardim Paulista - Município
de São Paulo - SP
OFERTANTE Consulte Imóveis
CONTATO (OFERTANTE) Fone: (11)97386-2743
DATA DA OFERTA Agosto de 2021
OFERTA NO LOCAL Oferta
NÚMERO DE DORMITÓRIOS 4
NÚMERO DE VAGAS 3
IGP NA DATA DA OFERTA * 1.075,73
IGP NA DATA BASE * 1.075,73
PREÇO DO IMÓVEL (R$) 5.200.000,00
CONDIÇÕES DE PAGTO. à vista
ÁREA DO IMÓVEL (M2) 327,00
ESTADO DO IMÓVEL Bom
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO R$
PREÇO UNITÁRIO (M2) 15.902,00
OFERTA 0,90 (1.590,20)
ATUALIZAÇÃO DO PREÇO UNITÁRIO 1,00 -
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
NÚMERO DE VAGAS 1,00 -
CONDIÇÕES DO IMÓVEL 1,05 795,00
MELHORAMENTOS PÚBLICOS 1,00 -
FATOR LOCALIZAÇÃO 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -
VOCAÇÃO DO IMÓVEL 1,00 -
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO DO IMÓVEL 15.106,80
* Último IGPM publicado

.
fls. 15836
TIPO DE IMÓVEL Apartamento (andar intermediário)

Alameda Franca, n° 386 - Ed. Carauna - Bairro
LOCALIZAÇÃO
Jardim Paulista - Município de São Paulo - SP
OFERTANTE Luís Antonio Pereira de Lima
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (1.342,30)
DIMENSÃO 1,10 1.342,00
ANDAR 1,00 -
NÚMERO DE VAGAS 1,10 1.342,00
CONDIÇÕES DO IMÓVEL 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15837
TIPO DE IMÓVEL Apartamento
Rua José Maria Lisboa, n°313 - Ed. Paola -
LOCALIZAÇÃO Bairro Jardim Paulista - Município de São
Paulo - SP
OFERTANTE Ricardo Messias Sabag Filho
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (1.346,90)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -
VOCAÇÃO DO IMÓVEL 1,10 1.347,00

.
fls. 15838
Rua Tatuí,n° 89 - Cond. Edifícios Rio Araguaia
LOCALIZAÇÃO e Rio Amazonas - Bairro Jardim Paulista -
OFERTANTE Fábio Correa

NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (1.263,70)
DIMENSÃO 1,10 1.264,00
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15839
TIPO DE IMÓVEL Apartamento (andar intermediário)
Alameda Jaú, n° 1817 - Ed. Cosmos -
Paulo - SP
OFERTANTE Rita Silveira
NÚMERO DE VAGAS 3
OFERTA 0,90 (1.095,90)
DIMENSÃO 1,10 1.096,00
ANDAR 1,10 1.096,00
CONDIÇÕES DO IMÓVEL 1,10 1.096,00
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15840
TIPO DE IMÓVEL Apartamento (andar alto)
Alameda Itu, n° 708 - Cond. Art de Vivre -
Paulo - SP
OFERTANTE Luiz Carlos Zamarco
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (1.617,60)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -
VOCAÇÃO DO IMÓVEL 0,95 (809,00)

.
fls. 15841
Rua José Maria Lisboa,n° 852 - Ed.
LOCALIZAÇÃO Escorial - Bairro Jardim Paulista -
OFERTANTE Kauê Figueiredo Monteiro
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (1.653,30)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

ANEXO IV
DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE

fls. 15842
Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP (www.arisp.com.br) - Data da Visualização: 10/11/2016 11:59:11
fls. 15843
fls. 15844
fls. 15845
fls. 15846
fls. 15847
fls. 15848
ANEXO V
MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTO DE SATÉLITE

fls. 15849
MAPAS DE LOCALIZAÇÃO
fls. 15850
Bairro Jardim Paulista - Município de São Paulo - SP
Endereço: Alameda Itu, n° 823 - apto. n° 15 - Edifício Visconde de Porto Seguro -
fls. 15851
FOTO DE SATÉLITE
fls. 15852
.
fls. 15853
-1-
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1000626-29.2021.8.26.0531 e código 716E7F7.
IMÓVEIS URBANOS
IMÓVEL DO TIPO: Apartamentos
LOCALIZAÇÃO: Av. Marechal Deodoro da Fonseca, n° 1.800 - apto 32 -

Edifício Esmeralda - Centro - Município de Guarujá - SP
Av. Marechal Deodoro da Fonseca, n° 752, esquina com a Av.

Puglisi - apto B-8 - Edifício Paquetá - Centro - Município de
Guarujá - SP
VALOR DE MERCADO - EDIFÍCIO ESMERALDA: R$ 1.312.000,00
VALOR DE MERCADO - EDIFÍCIO PAQUETÁ: R$ 1.592.000,00

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15854
-2-
ÍNDICE
5
AVALIAÇÕES
14
7. VISTORIA 16
16
MICRORREGIÃO
7.2. CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS 17
7.2.1. PADRÃO CONSTRUTIVO DOS IMÓVEIS 17
7.2.2. DIVISÕES INTERNAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE OS
19
IMÓVEIS
8. AVALIAÇÃO 20
8.1. VALOR DE MERCADO DOS APARTAMENTOS 20
10. ANEXOS 24

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15855
-3-
O objetivo da presente análise técnica é aferir o valor de mercado dos seguintes
imóveis:
Endereços - Av. Marechal Deodoro da Fonseca, n° 1.800 - apto 32 -

Edifício Esmeralda
- Av. Marechal Deodoro da Fonseca, n° 752, esquina com a Av.
Puglisi - apto B-8 - Edifício Paquetá
Bairro Centro
Cidade Guarujá
Estado SP
Documentos Matrículas n° 72.766 e transcrição n° 1136 (antiga 7762) do
Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá - SP
patrimoniais de bens imóveis constituídos de apartamentos, através de laudo de uso
amostragem.


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15856
-4-


matérias-primas);





vocação;


de um bem;
Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15857
-5-
mercado vigente;

bem.

comprar.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15858
-6-




comercialização.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15859
-7-

indiretos.



Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15860
-8-
precisão




Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15861
-9-




glebas.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15862
- 10 -
6.2. LOTES E GLEBAS
6.2.1. Lotes
seguintes normas:


6.2.2. Glebas


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15863
- 11 -
6.3. EDIFICAÇÕES

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15864
- 12 -
6.4. APARTAMENTOS
normas:


grau de semelhança e que tenham características físicas semelhantes às dos
apartamentos avaliando.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15865
- 13 -
região.


bem avaliando;


coletados;


do presente laudo.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15866
- 14 -






Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15867
- 15 -
disponíveis.

pelo método comparativo direto de dados de mercado para a avaliação dos
apartamentos. Utilizamos como situação paradigma os próprios imóveis avaliados.

até o presente.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15868
- 16 -
7. VISTORIA
Nas vistorias realizadas nos imóveis e na região circunvizinha, os imóveis
apresentavam as seguintes características:
A Cidade de Guarujá possui toda infraestrutura de transportes de cargas e coletivos,

tais como ônibus municipais e intermunicipais. É servido por sistema rodoviário
complexo composto de estradas e avenidas asfaltadas, em regular ou bom estado
de conservação.
Distribuição da Ocupação: VERTICAL E HORIZONTAL
Densidade de Ocupação: MÉDIA
Padrão Econômico: MÉDIO
A Cidade de Guarujá, Centro, apresenta os seguintes melhoramentos públicos:
• Rede elétrica
• Rede de esgoto
Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15869
- 17 -
Denominação: AV. MARECHAL DEODORO DA FONSECA
Traçado: REGULAR
Perfil: PLANO
Os mapas de localização e as fotos do satélite dos imóveis avaliados, no contexto

7.2. CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
7.2.1. PADRÃO CONSTRUTIVO DOS IMÓVEIS
EDIFÍCIO ESMERALDA
APARTAMENTO N° 32

• Pisos em cerâmica e tacos de madeira;
• Forro em laje de concreto armado, gesso e lambris de PVC na varanda;
• Fechamento lateral em alvenaria e placas de concreto;
• Revestimento externo em pastilhas;
• Revestimento interno em massa fina, azulejos até o teto e pastilhas na
varanda;
• Portas em madeira e alumínio com vidros;
• Caixilhos em alumínio;
Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15870
- 18 -
• Pisos dos banheiros em cerâmica;

• Paredes dos banheiros revestidas em azulejos até o teto;
• Metais e louças comuns;
• Box em vidro;
• Idade aparente: 30 anos.
• Observação: O apartamento possui 01 vaga de garagem não demarcada.
EDIFÍCIO PAQUETÁ
APARTAMENTO N° B-8

• Pisos internos em cerâmica e tacos de madeira;
• Forro em laje de concreto armado e gesso;
• Revestimento interno em massa fina e azulejos até o teto;
• Portas em madeira ou alumínio com vidros;
• Box em vidro;
• Observação: O apartamento possui 01 vaga de garagem não demarcada.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15871
- 19 -
7.2.2. DIVISÕES INTERNAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE OS IMÓVEIS
EDIFÍCIO ESMERALDA

pavimento do Edifício Esmeralda. O imóvel está dividido em sala de estar e
jantar integradas, varanda, 03 dormitórios (01 suíte), banheiro social, lavabo,
cozinha, área de serviço, banheiro e dormitório de empregada. Possui a área
útil de 173,14 m².
EDIFÍCIO PAQUETÁ

pavimento do Edifício Paquetá. O imóvel está dividido em sala de estar e
jantar integradas, 04 dormitórios, 02 banheiros sociais, cozinha, área de
serviço, banheiro e 2 dormitórios de empregada. Possui a área útil de 210,03
m².
As documentações fotográficas que melhor ilustram os bens em estudo encontram-

se no ANEXO I e no ANEXO II ao presente laudo.
Algumas informações para a caracterização dos imóveis avaliando, foram obtidas na

• Matrícula n° 72.766 do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá - SP

(Edifício Esmeralda)
• Transcrição n° 1136 (antiga 7762) do Cartório de Registro de Imóveis de

Guarujá - SP (Edifício Paquetá)
As áreas dos imóveis foram extraídas dessa documentação, que se constitui no

ANEXO IV do presente laudo.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15872
- 20 -
8. AVALIAÇÃO
8.1. VALOR DE MERCADO DOS APARTAMENTOS
Os valores dos apartamentos serão calculados com base na seguinte fórmula:
Vap = A X q
Onde:

A = Área do apartamento em m2

(que se constitui no ANEXO III ao presente laudo)
Portanto, os valores dos apartamentos são os seguintes:
DISCRIMINAÇÃO A Q
VALOR (R$)
(ÁREA) M² VALOR UNITÁRIO (R$/M²)
APTO. 32 – EDIFÍCIO ESMERALDA 173,14 7.579,00 1.312.228,06
APTO. B-8 – EDIFÍCIO PAQUETÁ 210,03 7.579,00 1.591.817,37
Valores adotados (arredondados):
Apto. 32 – Edifício Esmeralda = R$ 1.312.000,00

(Um milhão, trezentos e doze mil Reais).
Apto. B-8 – Edifício Paquetá = R$ 1.592.000,00

(Um milhão, quinhentos e noventa e dois mil Reais).

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15873
- 21 -
Os bens imóveis foram avaliados por profissionais, sendo que, durante a realização
do trabalho, os mesmos foram vistoriados fisicamente ou por amostragem, nos
locais prováveis de localização das quadras, ou bairros rurais, conforme
documentação apresentada, objetivando verificar suas características técnicas.


limitações:


• Consideramos que as informações obtidas junto a terceiros são confiáveis e

foram fornecidas de boa-fé.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15874
- 22 -

dos signatários.

• Os imóveis avaliando não foram analisados no tocante a legislação

ambiental vigente, nos âmbitos federal, estadual ou municipal, e suas
normatizações. Não foram analisados, portanto, quaisquer tipos de
restrições, impactos, danos, ônus, passivos etc, de caráter ambiental, por
não serem objeto da presente análise técnica.
• Não foram analisados os títulos de propriedade dos imóveis avaliados, no

que concerne à matéria jurídica neles expressa, pois tal procedimento foge
ao âmbito profissional dos signatários.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
fls. 15875
.
fls. 15876
- 24 -
10. ANEXOS
ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DOS IMÓVEIS (com legenda)
ANEXO II - FOTOGRAFIAS ILUSTRATIVAS DOS IMÓVEIS (sem legenda)

E HOMOGENEIZAÇÃO
ANEXO V - MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTOS DE SATÉLITE

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
ANEXO I
(FOTOS COM LEGENDA)

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DOS IMÓVEIS
fls. 15877
EDIFÍCIO ESMERALDA
Edifício Esmeralda - Bairro Centro - Município de Guarujá - SP

Endereço: Avenida Marechal Deodoro da Fonseca, n° 1800 - apto. 32 -
Foto 02: Avenida Marechal Deodoro da Fonseca no trecho do Edifício Esmeralda

Foto 01: Avenida Marechal Deodoro da Fonseca no trecho do Edifício Esmeralda
1
fls. 15878
Foto 04: Vista geral do Edifício Esmeralda
Foto 03: Entrada social no térreo do Edifício Esmeralda
2
fls. 15879
Foto 05: Vista geral do living
Foto 06: Vista geral do living – Sala de Jantar

3
fls. 15880
Foto 07: Vista da cozinha
Foto 08: Detalhe da área e quarto de serviço

4
fls. 15881
Foto 10: Vista do corredor de circulação
Foto 09: Detalhe do banheiro de serviço
5
fls. 15882
Foto 11: Vista do banheiro Social
Foto 12: Vista de um dos dormitórios

6
fls. 15883
Foto 14: Dormitório da suíte
7
fls. 15884
Foto 15: Detalhe da varanda
Foto 16: Hall de elevadores (entrada da unidade 32)

8
fls. 15885
EDIFÍCIO PAQUETÁ
Foto 02: Avenida Puglisi no trecho do Edifício Paquetá

Edifício Paquetá - Bairro Centro - Município de Guarujá - SP
Foto 01: Avenida Marechal Deodoro da Fonseca no trecho do Edifício Paquetá

Endereço: Avenida Marechal Deodoro da Fonseca, n° 752 - apto. B-8 -
9
fls. 15886
Foto 04: Vista geral do Edifício Paquetá
Foto 03: Vista geral do Edifício Paquetá
10
fls. 15887
Foto 06: Sala de jantar e estar do apartamento
Foto 05: Hall social no térreo do Edifício Paquetá
11
fls. 15888
Foto 07: Vista da sala de jantar e estar
Foto 08: Vista da cozinha e área de serviço

12
fls. 15889
Foto 10: Dormitório de serviço 2
Foto 09: Dormitório de serviço 1
13
fls. 15890
Foto 11: Detalhe do banheiro de serviço
Foto 12: Corredor de circulação da área intima

14
fls. 15891
Foto 13: Vista do banheiro social

15
fls. 15892
Foto 15: Vista do dormitório da suíte
Foto 16: Corredor de circulação da área intima

16
fls. 15893
ANEXO II
(FOTOS SEM LEGENDA)

FOTOGRAFIAS ILUSTRATIVAS DOS IMÓVEIS
fls. 15894
EDIFÍCIO ESMERALDA
1
fls. 15895
EDIFÍCIO PAQUETÁ
2
fls. 15896
ANEXO III

fls. 15897
.
fls. 15898
IMÓVEIS
AV. MARECHAL DEODORO DA FONSECA, N° 1800, APTO 32 - EDIFÍCIO ESMERALDA
AV. MARECHAL DEODORO DA FONSECA, N° 752 X AV. PUGLISI - APTO B-8 - ED. PAQUETÁ
BAIRRO CENTRO - MUNICÍPIO DO GUARUJÁ - SP

N° (R$) (R$)
1 8.095,50 8.095,50
2 7.678,40 7.678,40
3 7.083,30 7.083,30
4 7.500,00 7.500,00
5 8.151,80 8.151,80
6 8.000,30 8.000,30
7 6.653,50 6.653,50
8 7.466,40 7.466,40
MÉDIA GERAL (R$ / m2) 7.579,00

.
fls. 15899

Av. Marechal Deodoro da Fonseca - n°1. 800 -
LOCALIZAÇÃO Ed Esmeralda - Centro - Município de Guarujá
- SP
OFERTANTE Proprietário
Fernando Pereira de Matos - Fone: (11)96398-
CONTATO (OFERTANTE)
1491
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (809,50)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -
VOCAÇÃO DO IMÓVEL 1,10 810,00

.
fls. 15900

Av. Marechal Deodoro da Fonseca, n° 1050 -
LOCALIZAÇÃO Ed. Ilha do Governador - Centro - Município de
Guarujá - SP
OFERTANTE Corretor de Imóveis
CONTATO (OFERTANTE) Pedero Luiz Necchi - Fone: (13)99729-8200
NÚMERO DE VAGAS 1
PREÇO DO IMÓVEL (R$) 750.000,00
OFERTA 0,90 (590,60)
DIMENSÃO 1,10 591,00
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15901
LOCALIZAÇÃO Edifício Albamar - Centro - Município de
Guarujá - SP
OFERTANTE Capital 1 Imóveis

NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (416,70)
ANDAR 1,00 -
NÚMERO DE VAGAS 1,10 417,00
FATOR LOCALIZAÇÃO 1,10 417,00
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15902
TIPO DE IMÓVEL Apartamento (2° andar)
LOCALIZAÇÃO Ed. Perequê - Centro - Município de Guarujá
- SP
OFERTANTE Sintec Administração Imobiliária
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (600,00)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15903
LOCALIZAÇÃO Ed. Capitânea - Centro - Município de
Guarujá - SP
OFERTANTE Corretora de Imóveis
CONTATO (OFERTANTE) Sra. Sandra Zatz - Fone: (1199234-4892
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (652,20)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15904
LOCALIZAÇÃO Ed.Paquetá - Centro - Município de Guarujá -
SP
OFERTANTE Diaz Rosa Negócios Imobiliários
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (666,70)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15905
Avenida Marechal Deodoro da Fonseca , n°
LOCALIZAÇÃO 682 - Ed. Quartier - Centro - Município de
Guarujá - SP
OFERTANTE Corretora de Imóveis
CONTATO (OFERTANTE) Sra. Sandra Zatz - Fone: (1199234-4892
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (443,50)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15906
Avenida Marechal Deodoro da Fonseca, n°
LOCALIZAÇÃO 1.770 - Edifício Tocantins - Centro - Município
de Guarujá - SP
OFERTANTE Arsenal Administradora de Bens
CONTATO (OFERTANTE) Sra. Roberta - Fone:(19)3778-3633
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (746,60)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

ANEXO IV

fls. 15907
EDIFÍCIO ESMERALDA
fls. 15908
fls. 15909
fls. 15910
EDIFÍCIO PAQUETÁ
fls. 15911
fls. 15912
fls. 15913
fls. 15914
fls. 15915
ANEXO V
MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTOS DE SATÉLITE

fls. 15916
Município do Guarujá - SP
fls. 15917
EDIFÍCIO ESMERALDA
Bairro Centro - Município de Guarujá - SP

Endereço: Avenida Marechal Deodoro da Fonseca, n° 1800 - apto. 32 - Edifício Esmeralda -
fls. 15918
FOTO DE SATÉLITE
fls. 15919
EDIFÍCIO PAQUETÁ
Edifício Paquetá - Bairro Centro - Município de Guarujá - SP

Endereço: Avenida Marechal Deodoro da Fonseca, n° 752, esquina da Av. Puglisi - apto. B-8 -
fls. 15920
FOTO DE SATÉLITE
fls. 15921
.
fls. 15922
-1-
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1000626-29.2021.8.26.0531 e código 716E7FF.
IMÓVEL URBANO
LOCALIZAÇÃO: Rua Independência, n° 43 - aptos 201/202/203 - Edifício

Orestes Mantovani (Bloco A) - Bairro Centro - Município de
Águas de Lindóia - SP
VALOR DE MERCADO: R$ 312.000,00

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15923
-2-
ÍNDICE
5
AVALIAÇÕES
14
7. VISTORIA 16
16
MICRORREGIÃO
18
IMÓVEL
8. AVALIAÇÃO 19
8.1. VALOR DE MERCADO DOS APARTAMENTOS 19
10. ANEXOS 23

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15924
-3-
O objetivo da presente análise técnica é aferir o valor de mercado do seguinte
imóvel:
Endereço Rua Independência, n° 43 - aptos 201/202/203 - Edifício

Orestes Mantovani (Bloco A)
Bairro Centro
Cidade Águas de Lindóia
Estado SP
Documento Matrícula n° 14.696 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos
da Comarca de Serra Negra - SP
patrimoniais de bem imóvel constituído de apartamento, através de laudo de uso
amostragem.


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15925
-4-


matérias-primas);





vocação;


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15926
-5-

de um bem;
mercado vigente;

bem.

comprar.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15927
-6-



comercialização.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15928
-7-
indiretos.



Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15929
-8-
precisão




Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15930
-9-




glebas.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15931
- 10 -
6.2. LOTES E GLEBAS
6.2.1. Lotes
seguintes normas:


6.2.2. Glebas



Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15932
- 11 -
6.3. EDIFICAÇÕES


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15933
- 12 -
6.4. APARTAMENTOS
normas:


grau de semelhança e que tenham características físicas semelhantes às dos
apartamentos avaliando.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15934
- 13 -
região.


bem avaliando;


coletados;


do presente laudo.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15935
- 14 -






Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15936
- 15 -
disponíveis.

apartamentos. Utilizamos como situação paradigma o próprio imóvel avaliando.

até o presente.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15937
- 16 -
7. VISTORIA
Na vistoria realizada no imóvel e na região circunvizinha, o imóvel apresentava as
seguintes características:
A Cidade de Águas de Lindóia possui toda infraestrutura de transportes de cargas e

coletivos, tais como ônibus municipais e intermunicipais. É servido por sistema
rodoviário complexo composto de estradas e avenidas asfaltadas, em regular ou
bom estado de conservação.
Densidade de Ocupação: MÉDIA
A Cidade de Águas de Lindóia, Centro, apresenta os seguintes melhoramentos

públicos:
• Rede elétrica
• Rede de esgoto

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15938
- 17 -
Denominação: RUA INDEPENDÊNCIA
Traçado: REGULAR
Perfil: DECLIVE/ACLIVE
Os mapas de localização e a foto do satélite do imóvel avaliando, no contexto

7.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
7.2.1. PADRÃO CONSTRUTIVO DO IMÓVEL
APARTAMENTOS N° 201/202/203

• Pisos internos em cerâmica vermelha e tacos de madeira;
• Forro em laje de concreto armado;
• Revestimento interno em massa fina, texturizada e azulejos até ½ parede;
• Iluminação fluorescente e incandescente;
• Portas em madeira;
• Caixilhos em ferro e madeira;
• Paredes dos banheiros revestidas em azulejos até ½ parede;
Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15939
- 18 -

Observação: O apartamento não possui vaga de garagem
7.2.2. DIVISÕES INTERNAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE O IMÓVEL
• Descrição e distribuição: O referido imóvel é composto por 3 kitnets

agrupadas. Possui 02 dormitórios, sala, cozinha e banheiro. Não possui
garagem, apenas algumas vagas de estacionamento no térreo. Possui a área
útil de 76,08 m².
As documentações fotográficas que melhor ilustram os bens em estudo encontram-

se no ANEXO I e no ANEXO II ao presente laudo.
Algumas informações para a caracterização do imóvel avaliando, foram obtidas na

• Matrícula n° 14.696 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de

Serra Negra - SP
• Planta esquemática do imóvel
A área do imóvel foi extraída dessa documentação, que se constitui no ANEXO IV

do presente laudo.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15940
- 19 -
8. AVALIAÇÃO
O valor dos apartamentos será calculado com base na seguinte fórmula:
Vap = A X q
Onde:
Vap = Valor de mercado dos apartamentos em R$
A = Área útil dos apartamentos em m2

(que se constitui no ANEXO III ao presente laudo), através da qual se conclui pelo
Apartamentos: R$ 4.096,00/m2
Portanto, o valor do apartamento é o seguinte:
Vap = 76,08 m² x R$ 4.096,00/m²
Vap = R$ 311.623,68
Valor adotado (arredondado): R$ 312.000,00
(Trezentos e doze mil Reais).

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15941
- 20 -
do trabalho, os mesmos foram vistoriados fisicamente ou por amostragem, nos
locais prováveis de localização das quadras, ou bairros rurais, conforme
documentação apresentada, objetivando verificar suas características técnicas.


limitações:




Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15942
- 21 -



dos signatários.


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
fls. 15943
.
fls. 15944
- 23 -
10. ANEXOS
ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL (com legenda)
ANEXO II - FOTOGRAFIAS ILUSTRATIVAS DO IMÓVEL (sem legenda)

E HOMOGENEIZAÇÃO
ANEXO V - MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTO DE SATÉLITE

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
ANEXO I
(FOTOS COM LEGENDA)

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL
fls. 15945
FOTO 2: Vista da Rua Independência no trecho do imóvel

FOTO 1: Vista da Rua Independência no trecho do imóvel
Endereço: Rua Independência, n° 43 - aptos. 201/202/203 -
Edifício Orestes Mantovani (Bloco A) - Bairro Centro - Município de
1
fls. 15946
FOTO 4: Fachada do Edifício Orestes Mantovani - Bloco A
FOTO 3: Vista da Rua Independência com o imóvel objeto à direita
2
fls. 15947
FOTO 5: Vista da fachada do Edifício Orestes Mantovani - Bloco A
FOTO 6: Detalhe do acesso (2º pavimento) à unidade vistoriada (fim do corredor)

3
fls. 15948
FOTO 8: Vista da sala de estar
FOTO 7: Vista do hall de distribuição do imóvel
4
fls. 15949
FOTO 9: Vista do dormitório
FOTO 10: Vista do outro dormitório

5
fls. 15950
FOTO 12: Vista da cozinha
FOTO 11: Detalhe do banheiro
6
fls. 15951
ANEXO II
(FOTOS SEM LEGENDA)

FOTOGRAFIAS ILUSTRATIVAS DO IMÓVEL
fls. 15952
1
fls. 15953
ANEXO III

fls. 15954
.
fls. 15955
IMÓVEL: RUA INDEPENDÊNCIA, N° 43 - APTOS 201, 202 E 203

EDIFÍCIO ORESTES MANTOVANI - BLOCO A
BAIRRO CENTRO - MUNICÍPIO DE ÁGUAS DE LINDÓIA - SP
DATA-BASE: AGOSTO DE 2021

N° (R$) (R$)
1 4.211,10 4.211,10
2 3.904,20 3.904,20
3 4.166,40 4.166,40
4 4.090,90 4.090,90
5 4.560,30 4.560,30
6 3.209,20 3.209,20
7 4.533,30 4.533,30

.
fls. 15956

Rua Independência, n° 127 - Ed. Alpino -
LOCALIZAÇÃO Centro - Município de Águas de Lindóia -
SP
OFERTANTE Francis Tieko Cabral
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (350,90)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15957

Rua Minas Gerais - Centro - Município de
LOCALIZAÇÃO
OFERTANTE Valter Teixeira Júnior
NÚMERO DE VAGAS 1
ESTADO DO IMÓVEL Regular
OFERTA 0,90 (278,80)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15958
Rua Grécia, n° 10 - Residencial Via Veneto -
LOCALIZAÇÃO
Centro - Município de Águas de Lindóia - SP
OFERTANTE Francis Tieko Cabral
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (555,60)
DIMENSÃO 0,95 (278,00)
ANDAR 1,00 -
FATOR LOCALIZAÇÃO 0,90 (556,00)
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15959
Rua Independência, n° 43 - Edificio
LOCALIZAÇÃO Orestes Mantovani - Bairro Centro -
Município de Águas de Lindóia - SP
OFERTANTE Corretor de Imóveis

CONTATO (OFERTANTE) J. V. França Neto - Fone: (19)3824-3732
NÚMERO DE VAGAS 0
OFERTA 0,90 (409,10)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15960
Bairro Centro - Município de Águas de
LOCALIZAÇÃO
Lindóia - SP
OFERTANTE Adelso Imóveis
NÚMERO DE VAGAS 0
OFERTA 0,90 (506,70)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15961
Rua Argentina, n° 12 - Ed. Ernesto David -
LOCALIZAÇÃO
Centro - Município de Águas de Lindóia - SP
OFERTANTE Livima Consultoria Imobiliária

NÚMERO DE VAGAS 0
ESTADO DO IMÓVEL Regular
OFERTA 0,90 (246,80)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 15962
Praça Adhemar de Barros - Bairro Centro -
LOCALIZAÇÃO
OFERTANTE Sr. Renato
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (566,70)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -
VOCAÇÃO DO IMÓVEL 0,90 (567,00)

ANEXO IV

fls. 15963
fls. 15964
fls. 15965
ANEXO V
MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTO DE SATÉLITE

fls. 15966
MAPAS DE LOCALIZAÇÃO

fls. 15967
(Bloco A) - Bairro Centro - Município de Águas de Lindóia - SP
Endereço: Rua Independência, n° 43 - aptos. 201/202/203 - Edifício Orestes Mantovani
fls. 15968
FOTO DE SATÉLITE
fls. 15969
.
fls. 15970
-1-
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1000626-29.2021.8.26.0531 e código 716E804.
IMÓVEIS URBANOS
LOCALIZAÇÃO: Rua da Conceição, n° 360 - apto 11 - Edifício Agulhas Negras

- Centro - Município de Campinas - SP
Rua Maria Monteiro, n° 477 - apto 1 - Edifício Saint Peter’s -

Cambuí - Município de Campinas - SP
VALOR DE MERCADO – ED. AGULHAS NEGRAS: R$ 722.000,00
VALOR DE MERCADO – ED. SAINT PETER’S: R$ 5.058.000,00

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15971
-2-
ÍNDICE
5
AVALIAÇÕES
14
7. VISTORIA 16
16
MICRORREGIÃO
19
IMÓVEL
8. AVALIAÇÃO 20
8.1. VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO 20
10. ANEXOS 24

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15972
-3-
O objetivo da presente análise técnica é aferir o valor de mercado dos seguintes
imóveis:
Endereço Rua da Conceição, n° 360 - apto 11 - Edifício Agulhas Negras

Bairro Centro
Cidade Campinas
Estado SP
Documento Certidão e Escritura de Compra e Venda do 1° Tabelião de
Notas de Campinas – SP (Ed. Agulhas Negras)
Endereço Rua Maria Monteiro, n° 477 - apto 1 - Edifício Saint Peter’s

Bairro Cambuí
Cidade Campinas
Estado SP
Documento Matrícula n° 85.413 do 1° Cartório de Registro de Imóveis de
Campinas - SP
patrimoniais de bens imóveis constituídos de apartamentos, através de laudo de uso
amostragem.


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15973
-4-


matérias-primas);





vocação;


de um bem;

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15974
-5-

mercado vigente;

bem.

comprar.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15975
-6-




comercialização.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15976
-7-

indiretos.



Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15977
-8-
precisão




Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15978
-9-




glebas.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15979
- 10 -
6.2. LOTES E GLEBAS
6.2.1. Lotes
seguintes normas:


6.2.2. Glebas



Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15980
- 11 -
6.3. EDIFICAÇÕES


Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15981
- 12 -
6.4. APARTAMENTOS
normas:


grau de semelhança e que tenham características físicas semelhantes às do
apartamento avaliando.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15982
- 13 -
região.


bem avaliando;


coletados;

A pesquisa realizada no mercado imobiliário regional é apresentada no ANEXO II do

presente laudo.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15983
- 14 -






Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15984
- 15 -
disponíveis.

apartamentos. Utilizamos como situação paradigma os próprios imóves avaliando.

até o presente.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15985
- 16 -
7. VISTORIA
Conforme pedido do solicitante, não foram realizadas as vistorias físicas nos
presentes imóveis. Foram estimadas então as seguintes características:
A Cidade de Campinas possui toda infraestrutura de transportes de cargas e

coletivos, tais como ônibus municipais e intermunicipais. É servido por sistema
rodoviário complexo composto de estradas e avenidas asfaltadas, em regular ou
bom estado de conservação.
Densidade de Ocupação: MÉDIA A ALTA
A Cidade de Campinas, Bairros Centro e Cambuí, apresentam os seguintes

melhoramentos públicos:
• Rede elétrica
• Rede de esgoto
Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15986
- 17 -
7.1.4. CARACTERÍSTICAS DOS LOGRADOUROS
Denominação: RUA DA CONCEIÇÃO E RUA MARIA MONTEIRO
Traçado: REGULAR
Perfil: PLANO
Os mapas de localização e as fotos do satélite dos imóveis avaliados, no contexto

geográfico da região encontram-se no ANEXO IV do presente laudo.
7.2. CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
7.2.1. PADRÃO CONSTRUTIVO DOS IMÓVEIS
Observação: Como a vistoria física interna dos apartamentos não foi autorizada e
levando-se em conta o nível de precisão do presente laudo, especificado no item 5,
anexamos abaixo uma descrição padrão de apartamentos similares aos avaliados,
utilizando o estudo elaborado pelo IBAPE-SP intitulado “VALORES DE
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS - R8N”.
APARTAMENTO PADRÃO MÉDIO – EDIFÍCIO AGULHAS NEGRAS

• Pisos internos em tacos ou carpete de madeira, cerâmica ou carpete;
• Forro em gesso;
• Revestimento externo em massa corrida, texturizada, cerâmica ou pastilhas;
• Revestimento interno em massa fina e azulejos até o teto;
• Portas em madeira ou alumínio com vidros;

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15987
- 18 -
• Caixilhos em alumínio, ferro ou PVC com dimensões padronizadas;

• Observação: Não foi informado quantas vagas o imóvel em questão possui e

a área útil estimada é de 140,00 m²
APARTAMENTO PADRÃO SUPERIOR – EDIFÍCIO SAINT PETER’S

• Pisos internos em madeira, cerâmica, carpete, placas de mármore ou granito
ou porcelanato;
• Forro em gesso;
• Revestimento externo em massa texturizada, ou cerâmica ou eventualmente
combinados com detalhes em granito ou material equivalente;
• Revestimento interno em massa fina, mármore e cerâmica até o teto;
• Portas em madeira ou alumínio anodizado com vidros;
• Pisos dos banheiros em mármore, granito ou cerâmica;
• Paredes dos banheiros revestidas em azulejos ou mármore até o teto;
• Metais e louças comuns ou de primeira;
• Observação: O apartamento em questão possui 04 vagas de garagem, 01

depósito no subsolo e área útil de 468,15 m²

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15988
- 19 -
7.2.2. DIVISÕES INTERNAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE OS IMÓVEIS
EDIFÍCIO AGULHAS NEGRAS

pavimento do Edifício Agulhas Negras. Os apartamentos padrão similares ao
avaliado caracterizam-se por conter sala para dois ou mais ambientes, 02 ou
03 dormitórios, às vezes com uma suíte, cozinha, banheiros completos e
dependências para empregadas.
EDIFÍCIO SAINT PETER’S

pavimento do Edifício Saint Peter’s. Segundo informações da matrícula
fornecida, o apartamento caracteriza-se por conter hall social, living, salas de
estar, lareira, jantar e almoço, jardim de inverno, despensa, escritório, lavabo,
cozinha, lavanderia, dependências de empregada, sala íntima, 4 suítes,
sendo uma de casal com closet e galeria íntima, além de 02 terraços.
A documentação fotográfica que melhor ilustram os bens em estudo encontra-se no

ANEXO I ao presente laudo.
Algumas informações para a caracterização dos imóveis avaliados, foram obtidas na

• Certidão e Escritura de Compra e Venda do 1° Tabelião de Notas de Campinas

– SP (Ed. Agulhas Negras)
• Matrícula n° 85.413 do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Campinas – SP

(Ed. Saint Peter’s)
As áreas dos imóveis foram extraídas dessa documentação, que se constitui no

ANEXO III do presente laudo.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15989
- 20 -
8. AVALIAÇÃO
Os valores dos apartamentos serão calculados com base na seguinte fórmula:
Vap = A X q
Onde:
A = Área útil do apartamento em m2

(que se constitui no ANEXO II ao presente laudo), através da qual se conclui pelo
Apartamentos (Ed. Agulhas Negras): R$ 5.155,00/m2

Apartamentos (Ed. Saint Peter’s): R$ 10.805,00/m2
Portanto, os valores dos apartamentos são os seguintes:
DISCRIMINAÇÃO A Q
VALOR (R$)
(ÁREA) M² VALOR UNITÁRIO (R$/M²)
APTO. 11 – ED. AGULHAS
NEGRAS
140,00 5.155,00 721.700,00
APTO. 01 – ED. SAINT PETER’S 468,15 10.805,00 5.058.360,75
Valores adotados (arredondados):
Apto. 11 - Edifício Agulhas Negras = R$ 722.000,00

(Setecentos e vinte e dois mil Reais).
Apto. 01 - Edifício Saint Peter’s = R$ 5.058.000,00

(Cinco milhões e cinquenta e oito mil Reais).

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15990
- 21 -
do trabalho, os mesmos não foram vistoriados fisicamente (a pedido do cliente), mas
confirmadas as suas localizações conforme documentação apresentada, objetivando
verificar suas características técnicas.


limitações:



Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
.
fls. 15991
- 22 -

pelo solicitante, anexados ao presente laudo (ANEXO III).

dos signatários.

• O imóvel avaliando não foi analisado no tocante a legislação ambiental

vigente, nos âmbitos federal, estadual ou municipal, e suas normatizações.
Não foram analisados, portanto, quaisquer tipos de restrições, impactos,
danos, ônus, passivos etc, de caráter ambiental, por não serem objeto da
presente análise técnica.

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
fls. 15992
.
fls. 15993
- 24 -
10. ANEXOS
ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DOS IMÓVEIS

(apenas fotos externas - vistorias internas não autorizadas)
ANEXO II - PESQUISA NO MERCADO IMOBILIÁRIO LOCAL - DADOS COLETADOS

E HOMOGENEIZAÇÃO
ANEXO III - DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE
ANEXO IV - MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTOS DE SATÉLITE

Tel. : (11) 5073.62.50 – Cel: (11) 99126.05.43
ANEXO I
(apenas fotos externas - vistoria interna não autorizada)

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DOS IMÓVEIS
fls. 15994
FOTO 2: Rua da Conceição no trecho do imóvel

FOTO 1: Rua da Conceição no trecho do imóvel
Endereço: Rua da Conceição, n° 360 - apto. 11 -
Observação: Não foi autorizada vistoria interna do imóvel

Edifício Agulhas Negras - Bairro Centro - Município de Campinas - SP
1
fls. 15995
FOTO 3: Vista da fachada do imóvel
FOTO 4: Vista do Edifício Agulhas Negras

2
fls. 15996
3
fls. 15997
FOTO 2: Rua Maria Monteiro no trecho do imóvel

FOTO 1: Rua Maria Monteiro no trecho do imóvel
Endereço: Rua Maria Monteiro, n° 477 - apto. 1 -
Observação: Não foi autorizada vistoria interna do imóvel

Edifício Saint Peter’s - Bairro Cambuí - Município de Campinas - SP
4
fls. 15998
FOTO 3: Vista da entrada do Edifício
FOTO 4: Vista do Edifício Saint Peter’s

5
fls. 15999
FOTO 5: Vista do Edifício Saint Peter’s
FOTO 6: Detalhe da entrada do Edifício Saint Peter’s

6
fls. 16000
ANEXO II

fls. 16001
fls. 16002
.
fls. 16003
IMÓVEL: RUA DA CONCEIÇÃO, N° 360, APTO 11 - EDIFÍCIO AGULHAS NEGRAS

BAIRRO CENTRO - MUNICÍPIO DE CAMPINAS - SP

N° (R$) (R$)
1 5.128,20 5.128,20
2 5.813,50 5.813,50
3 4.588,60 4.588,60
4 4.810,50 4.810,50
5 5.277,30 5.277,30
6 4.904,20 4.904,20
7 5.562,90 5.562,90

.
fls. 16004

Rua Conceição, n° 380 - Ed. Dona
LOCALIZAÇÃO Amélia - Centro - Município de Campinas
- SP
OFERTANTE Next Soluções Imobiliárias
CONTATO (OFERTANTE) Sra. Lucrécia - Fone: (19)2512-0000
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (512,80)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16005

Rua Conceição, n° 286 - Ed. Gibraltar - Centro -
LOCALIZAÇÃO
Município de Campinas - SP
OFERTANTE Sr. Álvaro Filho
NÚMERO DE VAGAS 0
OFERTA 0,90 (387,50)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16006
Rua Conceição, n° 360 - Ed. Agulhas Negras -
LOCALIZAÇÃO
Centro - Município de Campinas - SP
OFERTANTE Rede Provectum Castro Alves
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (382,40)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16007
Rua Conceição, n° 622 - Ed. Céu Azul - Centro -
LOCALIZAÇÃO
OFERTANTE LG Mota Negócios Imobiliários
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (343,50)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16008
Rua Conceição, n° 552 - Ed. Itaúna - Centro -
LOCALIZAÇÃO
OFERTANTE Ducati Imóveis
CONTATO (OFERTANTE) Sr. Caio César - Fone: (19)2511-4499
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (479,70)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16009
Rua Conceição (ao lado da Drogaria São Paulo)
LOCALIZAÇÃO
- Centro - Município de Campinas - SP
OFERTANTE Geraldo Ribeiro de Assis
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (445,80)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16010
Rua Conceição, n° 360 - Ed. Agulhas Negras -
LOCALIZAÇÃO
Centro - Município de Campinas - SP
OFERTANTE De Lucca Imóveis
CONTATO (OFERTANTE) Sr. Luiz Carlos Tozo - Fone: (19)3755-1600
NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (618,10)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

fls. 16011
.
fls. 16012
IMÓVEL: RUA MARIA MONTEIRO, N° 477, APTO 1 - EDIFÍCIO SAINT PETER'S

BAIRRO CAMBUÍ - MUNICÍPIO DE CAMPINAS - SP

N° (R$) (R$)
1 10.573,20 10.573,20
2 10.303,50 10.303,50
3 11.040,00 11.040,00
4 12.233,80 12.233,80
5 10.467,30 10.467,30
6 10.844,40 10.844,40
7 10.171,50 10.171,50
MÉDIA GERAL (R$ / m2) 10.805,00

.
fls. 16013

Rua Maria Monteiro, n° 477 - Edifício Saint
LOCALIZAÇÃO Peter's - Bairro Cambuí - Município de
Campinas - SP
OFERTANTE Bauer Imóveis
NÚMERO DE VAGAS 4
OFERTA 0,90 (1.174,80)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16014

Av. Júlio de Mesquita, n° 590- Ed. Flamboyant -
LOCALIZAÇÃO
Bairro Cambuí - Município de Campinas - SP
OFERTANTE Renata Cristina Pereira Borin

CONTATO (OFERTANTE)
Fone: (19)99440-4821
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (858,50)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16015
Rua Severo Penteado, n° 80 - Ed. Lago Di
LOCALIZAÇÃO Lugano - Bairro Cambuí - Município de
Campinas - SP
OFERTANTE Luiz Vrac
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (920,00)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16016
Rua Santo Antonio, n° 338 - Ed. Cambuí -
LOCALIZAÇÃO Bairro Cambuí - Município de Campinas -
SP
OFERTANTE V Casa Negócios Imobiliários
NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (1.112,20)
DIMENSÃO 1,10 1.112,00
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16017
Rua Maria Monteiro, n° 477 - Edifício Saint
LOCALIZAÇÃO Peter's - Bairro Cambuí - Município de
Campinas - SP
OFERTANTE Walmar Consultoria Imobiliária
NÚMERO DE VAGAS 4
OFERTA 0,90 (1.046,70)
DIMENSÃO 1,00 -
ANDAR 1,00 -
CONDIÇÕES DO IMÓVEL 1,10 1.047,00
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16018
Rua Dr. Sampaio Ferraz, n° 156 - Ed.
LOCALIZAÇÃO Anacapri - Bairro Cambuí - Município de
Campinas - SP
OFERTANTE Douglas Jefferson Gusso

NÚMERO DE VAGAS 1
OFERTA 0,90 (903,60)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

.
fls. 16019
Rua Emília Paiva Meira, n° 77 - Condomínio
LOCALIZAÇÃO Mansão Portrinari - Bairro Cambuí - Município de
Campinas - SP
OFERTANTE Objetiva Consultoria Patrimonial

NÚMERO DE VAGAS 2
OFERTA 0,90 (847,50)
ANDAR 1,00 -
ZONEAMENTO 1,00 -

ANEXO III

fls. 16020
fls. 16021
fls. 16022
fls. 16023
fls. 16024
fls. 16025
fls. 16026
fls. 16027
fls. 16028
fls. 16029
fls. 16030
fls. 16031
ANEXO IV
MAPAS DE LOCALIZAÇÃO E FOTOS DE SATÉLITE

fls. 16032
fls. 16033
FOTO DE SATÉLITE
Bairro Centro - Município de Campinas - SP

Endereço: Rua da Conceição, n° 360 - apto. 11 - Edifício Agulhas Negras -
fls. 16034
FOTO DE SATÉLITE
Bairro Cambuí - Município de Campinas - SP

Endereço: Rua Maria Monteiro, n° 477 - apto. 1 - Edifício Saint Peter’s -
fls. 16035

Avaliação de apartamento no Jardim Paulista por R$ 4,8 mi

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Avaliação de apartamento no Jardim Paulista por R$ 4,8 mi

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.

IMÓVEL DO TIPO: Apartamento

LOCALIZAÇÃO: Alameda Itu, n° 823 - apto 15 - Edifício Visconde de Porto

SOLICITANTE: Virgolino de Oliveira S/A Açúcar e Álcool

VALOR DE MERCADO: R$ 4.811.000,00

DATA: Agosto de 2021

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

Endereço Alameda Itu, n° 823 - apto 15 - Edifício Visconde de Porto

Os dados coletados no mercado imobiliário local, os resultados das análises e

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

2 – CONCEITOS DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Avaliação de bens: Análise técnica realizada por Engenheiro de Avaliações, para

Bem tangível: Bem identificado materialmente (ex. imóveis, equipamentos,

Custo de Reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar

Depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou

Engenharia de Avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos

Engenheiro de Avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e

Foc: Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação.

Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.

Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção,

Situação Paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação

Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

Vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.

2.1. – CONCEITOS COMPLEMENTARES DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Valor de mercado: é o que um bem obteria numa transação normal de compra e

Valor de Liquidação Forçada: é o valor que uma propriedade terá se exposta à

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

3. METODOLOGIA UTILIZADA NAS AVALIAÇÕES

Essas normas regem as avaliações, dando as diretrizes básicas à boa técnica

3.1. Método Comparativo Direto

O valor de mercado do bem é identificado por meio de tratamento técnico dos

3.2. Método Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,

3.3. Método Evolutivo

3.4. Método da Capitalização da Renda

3.5. Método Comparativo Direto de Custo

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

3.6. Método da Quantificação de Custos

4. NORMAS TÉCNICAS DE AVALIAÇÃO

As normas a serem observadas para a avaliação do imóvel urbano em questão

• NBR – 14653-1 “Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais”;

• NBR – 14653-2 “Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos”;

As normas de avaliação da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, são

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

5. NÍVEL DE PRECISÃO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A fundamentação é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, levando em

A precisão é estabelecida quando é possível medir o grau de certeza e o nível de

As análises técnicas de avaliações apresentadas neste laudo enquadram-se como

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

6. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

6.1.1. Classificação em Função da Capacidade de Uso

A classificação de um terreno, segundo a sua capacidade de uso, é feita em função

• Características físicas do terreno, tais como localização, situação,

• Utilização atual e vocação.

• Utilização efetiva dos terrenos semelhantes, situados na mesma região.

• Limitações ao uso do terreno (restrições ou servidões) impostas pelos

• Infraestrutura urbana disponível.

6.1.2. Classificação em Função do Tamanho Relativo

Em relação a esse tamanho ideal, os terrenos podem ser classificados em lotes ou

VENTURA AVALIAÇÕES E CONSULTORIA LTDA EPP

• NBR – 14653-2 “Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos”;