Registro de Imoveis E1667924205

REGISTRO DE
IMÓVEIS
Registro de Imóveis
SISTEMA DE ENSINO
Livro Eletrônico
REGISTRO DE IMÓVEIS
Sumário
Carlos Elias
Registro de Imóveis......................................................................................................................... 3
Apresentação. . .................................................................................................................................. 3
1. Modelo de Peças Práticas.......................................................................................................... 4
1.1. Modelo de Matrícula, Registro e Averbação........................................................................ 4
2. Histórico do Registro de Imóveis no Brasil............................................................................ 7
3. Noções Gerais. . ............................................................................................................................. 9
3.1. Definição e Nomenclatura. . ..................................................................................................... 9
3.2. Livros do RI................................................................................................................................ 9
4. Sistemas de Registro de Imóveis........................................................................................... 26
4.1. Classificação dos Sistemas Registrais sob a Perspectiva Formal............................... 26
4.2. Classificação Quanto aos Efeitos do Registro................................................................. 28
4.3. Classificação Quanto à Organização..................................................................................31
5. Princípios de Registro de Imóveis.......................................................................................... 32
5.1. Princípio da Legalidade. . ........................................................................................................ 32
5.2. Princípio da Presunção Relativa de Fé Pública ou da Presunção Relativa de
Veracidade....................................................................................................................................... 33
5.3. Princípio da Inscrição............................................................................................................ 45
5.4. Princípio da Concentração.. ..................................................................................................48
5.5. Princípio da Unitariedade Matricial.. .................................................................................. 50
5.6. Princípio da Disponibilidade................................................................................................ 63
5.7. Princípio da Continuidade, do Trato-Sucessivo ou da Consecutividade..................... 63
5.8. Princípio da Especialidade...................................................................................................64
5.9. Princípio da Prioridade da Prenotação.............................................................................. 66
5.10. Princípio da Rogação ou da Instância.. .............................................................................68
Questões de Concurso.................................................................................................................. 70
Gabarito............................................................................................................................................ 77
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Carlos Elias
Apresentação
Olá, meus amigos e minhas amigas!
Vamos tratar de Registro de Imóveis (RI).
Começo, desde logo, dizendo que, ao lado de Tabelionato de Notas, a disciplina de Regis-
tro de Imóveis é uma das mais tocam em outros ramos do Direito. Procuraremos focar aqui na
parte de Registro de Imóveis, mas inevitavelmente teremos de enveredar sobre outros ramos
do Direito.
É muito recomendável que você não deixe de estudar as disciplinas gerais, especialmente
Direito Civil, Direito Empresarial e Direito Tributário. A conexão do RI com essas matérias é
muito intensa.
Procuramos ser o mais objetivo possível, sem, porém, ser superficiais.
Queremos sua aprovação. E estamos certos de que vamos conseguir!
Vamos lá!
Resumo
Amigos e amigas, quem tem pressa deve ler, ao menos, este resumo e, depois, ir para os
exercícios. É fundamental você ver os exercícios e ler os comentários, pois, além de eu apro-
fundar o conteúdo e tratar de algumas questões adicionais, você adquirirá familiaridade com
as questões. De nada adianta um jogador de futebol ter lido muitos livros se não tiver familia-
ridade com a bola.
Seja como for, o ideal é você ler o restante da teoria, e não só o resumo, para, depois, ir
às questões.
O resumo desta aula é este:
a) Há 5 Livros obrigatórios no RI (art. 173, LRP): Livro n. 1 (Protocolo), Livro n. 2 (Registro
Geral), Livro n. 3 (Registro Auxiliar), Livro n. 4 (Indicador Real) e Livro n. 5 (Indicador
Pessoal).
b) Há também outro livro obrigatório previsto em lei especial: o Livro de Aquisição de Imó-
vel Rural por estrangeiro (art. 10, Lei n. 5.709/1971).
c) É fundamental ler o modelo de matrícula colocado no primeiro capítulo.
d) Os atos de registro são aqueles taxativamente arroladas em lei. O rol legal é taxativo. O
art. 167, I, da LRP concentra os atos de registro, a exemplo dos relacionados à hipoteca.
e) Os atos de averbação, por outro lado, são todos os aqueles que alteram a matrícula ou
algum registro anterior, conforme art. 246 da LRP.
Carlos Elias
f) O Brasil adotou o sistema registral de inscrição, porque o registro decorre de um resumo

(de um extrato) do título para explicitar apenas as informações relevantes ao delinea-
mento do direito reais ou obrigacionais com eficácia real.
g) Pelo sistema Torrens, o registro goza de fé pública absoluta e constitui o direito real que
não pode ser questionado por questões externas (as quais, no máximo, assegurariam
direito de indenização ao prejudicado). No Brasil, esse sistema é admitido de forma fa-
cultativa (arts. 277 ao 288 da LRP).
h) No sistema de fólio real, a organização dos livros se dá em torno do objeto, ou seja, do
imóvel, de maneira que os registros dos direitos reais são reunidos em função do imó-
vel. É o sistema brasileiro atual.
i) São princípios do direito registral imobiliário:
i.1) princípio da legalidade

i.2) princípio da presunção relativa de fé pública ou da presunção relativa de veraci-
dade
i.3) princípio da inscrição
i.4) princípio da concentração
i.5) princípio da unitariedade matricial
i.6) princípio da disponibilidade
i.7) princípio da continuidade, do trato-sucessivo ou da consecutividade
i.8) princípio da especialidade
i.9) princípio da prioridade da prenotação
1. Modelo de Peças Práticas

1.1. Modelo de Matrícula, Registro e Averbação
Uma das melhores formas de aprender Registro de Imóveis é ver peças da prática quotidiana.
Antes de passarmos ao estudo teórico da disciplina, convém lermos uma matrícula de um
imóvel. É que, de uma forma bem simplificada, a razão de ser do Registro de Imóveis é manter
matrículas para cada imóvel. Nessas matrículas, são lançados atos de registro e de averbação
relativamente à identificação do imóvel e à cadeia jurídico-real do bem.
Por isso, logo no início, apresentamos a matrícula abaixo, referente a um apartamento em
Brasília, a qual pertencia inicialmente à União Federal e que foi aberta em decorrência de um
ato de registro praticado em outra matrícula (conforme se vê no campo “Registro Anterior”).
Geralmente matrículas de apartamentos decorrem do registro da instituição de condomínio
edilício na matrícula do terreno. São “filhotes” (daí o nome popular “matrículas-filhas”) da ma-
trícula do terreno (informalmente chamada de “matrículas-mães”). Veja esta imagem de uma
matrícula realmente existente:
Carlos Elias
Carlos Elias
Chamamos a atenção para o fato de que os cinco primeiros atos de registro e de averbação
contém certa atecnia à luz da legislação registral atual, seja porque se trata de atos antigos,
seja pelo fato de que, em Brasília, havia técnicos judiciários que trabalhavam em Cartórios em
razão de regimes de transição relacionados à desestatização dos serviços notariais e regis-
trais (o que não é a regra). Os atos “Av.6” e “R.7” são mais técnicos por serem mais recentes e,
portanto, servem mais como modelo para o leitor. Temos, porém, uma ressalva quanto a esses
atos: é que eles não mencionam a data da prenotação do título, o que é desaconselhável em
razão da eficácia retroativa do registro a essa data (art. 1.246, CC). Entendemos que essa data,
apesar de não estar no inciso III do § 1º do art. 176 da LRP, é um requisito implícito dos atos
de registro.
Vamos interpretar a matrícula acima.
Conforme constatamos mediante leitura da matrícula e dos atos de registro e de averba-
ção praticados nela, vemos que Daniel e Maria compraram o apartamento da União Federal por
cerca de 7 milhões de cruzeiros (R.2/36957). O casal, porém, parcelou cerca de 6 milhões de
cruzeiros e, em garantia do pagamento, hipotecaram o imóvel para a União (R.3/36957). Como
sói acontecer em vários casos de vendas de imóveis pelo Poder Público a preços mais gene-
rosos, havia lei determinando a inalienabilidade do imóvel por cinco anos, o que devidamente
averbado na matrícula (Av.4/36957).
Em virtude de alguma renegociação da dívida – o que interfere na hipoteca –, foi praticada
uma averbação (Av.5/36957).
O casal pagou a dívida e, em consequência, obtiveram o termo de quitação da União Fe-
deral, título que serviu de base para a averbação de cancelamento da hipoteca (Av.6/36957).
É interessante observar que o termo de quitação é de 2005, mas o casal só o utilizou para
averbar o cancelamento da hipoteca em 2006. Esse atraso é extremamente comum na práti-
ca, porque geralmente os indivíduos só costumam “atualizar” a matrícula quando vão praticar
algum outro fato. Foi o que se deu no caso em tela. O casal só averbou o cancelamento da
Carlos Elias
hipoteca, porque queriam vender o imóvel. Veja que, logo após o cancelamento da hipoteca, o
casal vendeu o apartamento para Cássio e Consuelo pelo preço de R$ 195.000,00 (R.7/36957).
A data da averbação do cancelamento da hipoteca e a data do registro da venda são iguais. O
oficial fez, em primeiro lugar, o registro do cancelamento da hipoteca para manter uma sequ-
ência lógica na cadeia jurídico-real do imóvel.
2. Histórico do Registro de Imóveis no Brasil

É fundamental conhecer a história brasileira no surgimento do Registro de Imóveis. A reali-
dade é que ele é fruto das necessidades do mercado e da sociedade.
Em suma, a informalidade fundiária brasileira desenvolvida ao longo do período colonial
era um obstáculo ao progresso dos negócios bancárias e financeiros no período imperial.
Foi nesse contexto que foi criado o Registro Hipotecário em 1843, foi criado o Registro do
Vigário no contexto da primeira grande regularização fundiária da história brasileira por meio
da Lei de Terras em 1850, foi criado o Registro Geral em 1864 e 1865, foi importado, para o
Brasil, o mecanismo do Registro Torrens em 1890 e foi adotado o princípio da inscrição entre
1885 e 1890.
No século XX, o Código Civil de 1916 confirmou essa estrutura jurídica focada no registro
de imóveis e, em 1939, nasce a primeira lei de registros públicos.
Em 1973, nasce a atual Lei de Registros Públicos, que dá os nortes do nosso sistema re-
gistral atual.
Veja este resumo cronológico:
a) 1.532 – Rei de Portugal começa a entrada “Carta de Doações” aos 12 “capitães” ou “go-
vernadores”, relativamente a 12 “capitanias” ou “governanças”. Os capitães dividiram
suas capitanias em partes, chamadas sesmarias, e distribuiu cada uma delas a pesso-
as cristãs, que passaram a ter uma posse com a obrigação explorar a terra por força
das Ordenações Manuelinas. Após a ocupação da terra por 5 anos, esses beneficiários
recebiam a “Carta de Sesmarias” e passava a ter a propriedade privada da terra.
b) 1822 (independência do Brasil) a 1.850 – ocorreu, na prática, uma ocupação generaliza-
da do solo brasileiro sem qualquer título. Houve, por assim dizer, uma notória “invasão
de terras” brasileiras.
c) 1843 – foi criado o Registro Hipotecário (Registro de Hipotecas de Imóveis1 e Semo-
ventes2) pela Lei Orçamentária n. 317/1843, dedicado apenas a registro de hipotecas. A
tutela do crédito precedeu, portanto, a da propriedade.
1
A criação do Registro de Hipotecas foi importante para evitar as “hipotecas ocultas”.
2
Os semoventes diziam respeito aos escravos.
Carlos Elias
d) 1850 - O Registro de Imóveis reforça-se com a Lei n. 601/1850 (e seu Regulamento n.

1.318/1854), criadora do “Registro do Vigário” ou “Registro Paroquial”, o qual outorgava
a propriedade privada das terras mediante comprovação da posse perante o vigário da
igreja católica. O “registro do vigário” era meramente declaratório.
e) 1864 a 1865 – o Registro de Imóveis passa a ter a função de transcrever aquisições,
de sorte que o “Registro Hipotecário” passou a ser designado de “Registro Geral”. Tal
ocorreu por meio da Lei n. 1.237/1864 (batizada de Estatuto de 1864), regulamentada
pelo Decreto n. 3.453/1865.
f) 1885 a 1890 – houve a alteração do Estatuto de 1864 por posteriores diplomas legais
(Lei n. 3.272/1885, Decreto n. 169-A/1890 e Decreto n. 370/1890), de molde a instaurar,
no Brasil, o princípio da inscrição, por influência do jurista Teixeira de Freitas, que cri-
ticou, no ponto, as Ordenações Filipinas3. A partir de então, a transferência da proprie-
dade imobiliária passou a ocorrer apenas pela transcrição do título, e não apenas pela
celebração do negócio (que, a partir de então, só irradiará efeitos obrigacionais).
g) 1890 – “Registro Torrens” é importado da Austrália para o Brasil por meio do Decreto
n. 451-B/1890, regulamentado pelo Decreto 955-A/1890. O Registro Torrens foi ideali-
zado na Austrália, pelo Deputado e Oficial de Registro de Imóveis Sr. Robert Torrens, e
destina-se a conferir presunção absoluta de domínio mediante um prévio procedimento
judicial de legitimação do registro. No Brasil, a Lei n. 6.015/73 (atual Lei de Registros
Públicos) só o admite para imóveis rurais de forma facultativa, consoante art. 277 e
seguintes daquele diploma.
h) 1917 – foi editado o Código Civil, o qual privilegiou o princípio da inscrição para a consti-
tuição de direitos reais sobre imóveis. Ademais, ele obrigou a inscrição de atos judiciais,
até então alijados do fólio real e, por isso, fatores de insegurança jurídica.
i) 1917 a 1940 – foram editadas diversas leis, entre as quais se destaca o Decreto n.
4.857/1939 (modificado pelo Decreto n. 5.718/1940), elaborado pelo jurista Filadelfo
3
“Consolidando a legislação filipina e notando os inconvenientes da transmissão de imóveis tão-só por força do contrato,
assentou Teixeira de Freitas que “para a aquisição do domínio não basta, simplesmente, o título, mas deve aceder à tradi-
ção; e, sem esta, só se tem direitos pessoais”. Ao comentar o art. 524, nota 27, da Consolidação, melhor esclareceu o jurista
o seu pensamento: “Nos países onde o registro de títulos translativos da propriedade imóvel é necessário, ou importando
em prova oficial do domínio, ou sendo, simplesmente, veículo de publicidade, prefere como legítimo adquirente, aquele que
tiver registrado seu título de aquisição, ou que tiver, a seu favor, a prioridade no Registro. Em tal caso, só depois da trans-
crição ou inscrição no Registro, é que o título opera seus efeitos, em relação a terceiros”. E conclui afirmando: “Estamos
hoje, quanto à transmissão de imóveis, por atos intervivos, no caso desses países, onde o registro de títulos translativos
da propriedade de imóvel, é a sua tradição legal” (ERPEN, Décio Antônio; PAIVA, João Pedro Lamana Paiva. Panorama His-
tórico do Registro de Imóveis no Brasil.http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=85&id_noti-
cias_area=1. Acesso em 30 de setembro de 2010).
Carlos Elias
de Azevedo. Esse diploma corresponde à antiga Lei de Registros Públicos e previu o 4
ingresso na tábua predial de figuras jurídicas novas, como o loteamento, a promessa de

compra e venda de imóvel, o penhor rural, o condomínio edilício.
j) 1973 – foi editada a atual Lei de Registros Públicos – LRP (Lei n. 6.015/73).
3. Noções Gerais
3.1. Definição e Nomenclatura
O Registro de Imóveis é órgão dedicado a armazenar as principais informações relativas
aos imóveis brasileiros, de modo a conferir segurança jurídica aos negócios jurídicos.
Em termos de nomenclatura, não há muita precisão no linguajar quotidiano. O leitor precisa
extrair o sentido do contexto.
Para se referir à especialidade em si, a expressão adequada é “Registro de Imóveis”.
Para se referir à serventia, podem-se utilizar “Cartório de Imóveis”, “Cartório de Registro de
Imóveis”, “Ofício de Imóveis”, “Ofício de Registro de Imóveis”, “serventia imobiliária”, “fólio real”,
“álbum imobiliário” ou, simplesmente, “Registro de Imóveis”. Veja que esta última expressão
pode também ser utilizada para se referir à especialidade em si.
Para se referir à matrícula dos imóveis, podem-se utilizar “matrícula”, “álbum imobiliário” ou
“fólio real”. Essas duas últimas, a depender do contexto, podem ser utilizadas para se referir à
serventia em si.
3.2. Livros do RI
3.2.1. Noções Gerais
Há 5 Livros obrigatórios no RI (art. 173, LRP): Livro n. 1 (Protocolo), Livro n. 2 (Registro

Geral), Livro n. 3 (Registro Auxiliar), Livro n. 4 (Indicador Real) e Livro n. 5 (Indicador Pessoal).
Além disso, há também outro livro obrigatório previsto em lei especial: o Livro de Aquisição
de Imóvel Rural por estrangeiro (art. 10, Lei n. 5.709/1971).
4
“Seguiu-se o Dec.-lei 1.000, de 21.11.1969, que atualizou as normas da legislação anterior. Como já foi afirmado, esse
Decreto-lei, depois de ter a sua vigência prorrogada várias vezes, acabou sendo definitivamente revogado, a despeito de
seus incontestáveis merecimentos. Salientou-se pelo empenho em simplificar os trâmites cartorários, dispensando, por
inúteis, certos assentamentos, como os do Livro-Talão. Ao mesmo tempo, permitiu que os livros do registro fossem subs-
tituídos por fichas ou pelo sistema de folhas soltas, suscetíveis de serem datilografadas. Cuidou de abreviar providências
escusadas, facilitando a tarefa dos escrivães e auxiliares. Acompanhou, assim, o progresso da tecnologia, em matéria de
escrituração dos atos do registro, à maneira dos progressos da escrituração bancária, comercial e pública. Tentou retirar
das Serventias da Justiça os processos morosos, intrincados e obsoletos.” (ERPEN, Décio Antônio; PAIVA, João Pedro
Lamana Paiva. Panorama Histórico do Registro de Imóveis no Brasil. http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.
php?id_novidades=85&id_noticias_area=1. Acesso em 30 de setembro de 2010).
Carlos Elias
As normas locais do respectivo Tribunal de Justiça podem também estabelecer outros

livros, arquivos ou classificadores obrigatórios.
3.2.2. Livro 1 – Protocolo
O Livro 1 é o Livro do Protocolo.

Serve para o apontamento de todos os títulos, salvo os apresentados para exame e cálculo
dos emolumentos (art. 174, LRP).
Notícia também a existência de suscitação de dúvida bem como o seu julgamento (arts.
198, I, e 203, I e II, LRP).
Nesse livro, tem de ser colocada também remissão ao ato final praticado (o registro, a aver-
bação ou o cancelamento). Di-lo o art. 175, III, LRP.
O registrador tem de encerrar o protocolo diariamente (art. 184, LRP).
O apresentante pode ser qualquer pessoa; não precisa ser, portanto, parte no título. Pode
ser, por exemplo, um office boy. Cumpre-lhe, apenas, pagar os emolumentos devidos no mo-
mento da apresentação (arts. 14 e 217, LRP).
No título protocolado, tem de ser consignada a data e o número de ordem da prenotação
(art. 183, LRP). O motivo é que essas informações são importantes para identificação da ori-
gem do título e do grau de sua prioridade, especialmente levando em conta que o título circu-
lará, de forma avulsa, dentro da serventia.
O apresentante tem direito a receber um documento de recibo indicando, no mínimo, o nú-
mero e a data da prenotação.
Pelo princípio da isonomia, convém que o RI submeta os títulos a uma ordem cronológi-
ca de qualificação5. Todavia, isso não é uma obrigação legal e nem deve ser, pois a dinâmica
interna de trabalho poderá ser mais eficiente de outro modo: não faz sentido um título mais
simples e já analisado pelo oficial com o apoio de um funcionário fique represado no aguardo
de um outro título mais complexo que está a reclamar maior tempo de qualificação. A ordem
cronológica é uma diretriz ao RI, mas pode ser flexibilizado em nome da eficiência.
3.2.3. Livro 2 - Registro Geral
O Livro 2 é o Livro do Registro Geral.

Destina-se a reunir as matrículas dos imóveis, nas quais são lançados os atos de registro
e de averbação relativos aos imóveis e que não se encaixem nos atos de atribuição do Livro 3
(art. 176, LRP).
5
O juristas e registrador Flauzilino defende que a ordem cronológica deve ser rigorosamente obedecida, mas ousamos par-
cialmente divergir (SANTOS, Flauzilino Araujo dos. Algumas linhas sobre a prenotação. Revista Jus Navigandi, ISSN
1518-4862, Teresina, ano 3, n. 24, 21 abr. 1998. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/930>. Acesso em: 11 nov.
2017).
Carlos Elias
Os atos de registro e de averbação devem, entre outras informações, indicar o número e a

data da prenotação do título, pois os seus efeitos retroagem a essa data (art. 1.246, CC).
3.2.4. Livro 3 - Registro Auxiliar
O Livro 3 é o Livro do Registro Auxiliar.

Conforme art. 177 da LRP, destina-se a reunir registro de títulos que, embora não impli-
quem diretamente alguma oneração sobre o imóvel, possuem relevância para a compreensão
da situação jurídico-real do imóvel ou das respectivas pertenças (que são bens móveis a eles
vinculados por vontade do titular). Por conta dessa finalidade coadjuvante, o Livro 3 é batizado
de Registro Auxiliar.
O art. 178 da LRP arrola os atos a serem registrados no Livro 3.
Veja os dispositivos supracitados:
Art. 177. O Livro n. 3 - Registro Auxiliar - será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos
ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.
Art. 178. Registrar-se-ão no Livro n. 3 - Registro Auxiliar:
I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel,
da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela or-
dem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;
II – as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;
III – as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipro-
priedade;
IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento,
com os respectivos pertences ou sem eles;
V – as convenções antenupciais;
VI – os contratos de penhor rural;
VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem preju-
ízo do ato, praticado no Livro n. 2.
3.2.5. Livro 4 (Indicador Real) e Livro 5 (Indicador Pessoal)
O Livro 4 é o Livro do Indicador Real, e o Livro 5, o do Indicador Pessoal.

Ambos os livros destinam-se a viabilizar as buscas por atos praticados nos demais livros.
A diferença é apenas o foco: o Livro 4 foca o imóvel envolvido no ato praticado; o Livro 5, o
nome dos envolvidos (arts. 179 e 180, LRP).
Na prática, esses livros assumindo uma versão eletrônica, como uma ferramenta do sof-
tware utilizado pelas serventias. As normas locais costumam permitir essa digitalização dos
Livros 4 e 56.
6
Por exemplo, no DF, a autorização está no art. 155, § 2º, do Provimento Geral da CGJ do Distrito Federal (PGCGJ-DF):
Art. 155. São obrigatórios nos serviços de registro de imóveis, além dos comuns a todas as serventias, os seguintes livros:
Carlos Elias
Veja os preceitos supracitados:
Art. 179. O Livro n. 4 - Indicador Real - será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos
demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros
e anotações necessárias.
§ 1º Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro n. 4 conterá, ainda, o número de ordem, que
seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie.
§ 2º Adotado o sistema previsto no parágrafo precedente, os oficiais deverão ter, para auxiliar a
consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e pelos nomes
e situações, quando rurais.
Art. 180. O Livro n. 5 - Indicador Pessoal - dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de
todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente,
figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.
Parágrafo único. Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro n. 5 conterá, ainda, o número de
ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie. Os ofi-
ciais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética.
3.2.6. Livro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro

3.2.6.1. Fundamento e Finalidade
O Livro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro é um livro obrigatório exigido pelo art.
10 da Lei n. 5.709/1971, regulamentado pelo Decreto 74.965/1974.
Seu objetivo é viabilizar o controle dos limites de áreas que podem ser titularizadas por
estrangeiros, tudo nos termos da Lei n. 5.709/1971 e do Decreto n. 74.965/1974.
Aquisições de imóveis por estrangeiros além desses limites legais ensejam nulidade (art.
19, Decreto n. 74.965/1974).
Veja o supracitado dispositivo:
Lei n. 5.709/1971:
Art. 10. Os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial, em livro auxiliar, das aqui-
sições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá constar:
I – menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de cons-
tituição, se pessoas jurídicas;
II – memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; e
I – Livro n. 1 - Protocolo;
II – Livron.2-RegistroGeral;
III – Livro n. 3 - Auxiliar;
IV – Livro n. 4 - Indicador Real;
V – Livro n. 5 - Indicador Pessoal;
VI – Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros.
§ 1º O decreto de indisponibilidade de bens será lançado no Livro n. 5 e na matrícula do imóvel, se houver.
§ 2º É facultada a manutenção dos Livros n. 4 e n. 5, e do Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros
apenas por meio eletrônico.
Carlos Elias
III – transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso.
Art. 15 do Decreto n. 74.965/1974
Art. 15. Os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial em livro auxiliar das aquisi-
ções de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual se mencionará:
I – o documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se
pessoas jurídicas;
II – memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações;
III – a autorização do órgão competente, quando for o caso;
IV – as circunstâncias mencionadas no § 2º, do artigo 5º.
Parágrafo único. O livro (modelo anexo) terá páginas duplas, divididas em 5 colunas, com 3,5cm
9,5cm, 14cm, 12cm e 15cm, encimadas com os dizeres “n.” “Adquirente e Transmitente”, “Descrição
do Imóvel”, “Certidões e Autorizações” e “Averbações” respectivamente, e nele registrar-se-ão as
aquisições referidas neste regulamento, na data da transcrição do título.
Art. 19. É nula de pleno direito a aquisição de imóvel rural que viole as prescrições legais: o Tabe-
lião que lavrará a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos
danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação
ou falsidade ideológica; o alienante ficará obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel, ou as
quantias recebidas a este título, como parte do pagamento.
3.2.6.2. Limite Legal para Estrangeiros
É proibido que mais de ¼ do território rural municipal pertença a estrangeiros. E, dentro

desse limite de ¼, é vedado que pessoas da mesma nacionalidade titularizem mais de 40%.
Em outras palavras, estrangeiros não podem, no total, ser donos de mais de 25% do território
rural municipal. E, por nacionalidade, não podem ser donos de mais de 10% do território rural
municipal. Há, porém, exceções na Lei n. 5.709/1971 e no Decreto n. 74.965/1974.
Também há um limite individual: imóvel rural de tamanho superior a 50 módulos de explora-
ção indefinida não pode pertencer a uma pessoa física estrangeira (art. 3º, Lei n. 5.709/1971).
No caso de pessoas jurídicas estrangeiras, elas só podem adquirir imóvel rural para proje-
tos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização (art. 5º, Lei n. 5.709/1971).
Cabe uma advertência. Apesar de a Lei n. 5.709/71 e o Decreto n. 74.965/1974 só men-
cionarem aquisição de imóvel rural por estrangeiro, esses limites também se estendem para
arrendamentos rurais a estrangeiros por força de atos infralegais (como a Instrução Normativa
n. 88/2017).
3.2.6.3. O Controle pelo Registrador e as Comunicações Obrigatórias
Ao se deparar com um título aquisitivo de imóvel rural por estrangeiro, o registrador tem de
verificar se o limite legal foi ou não extrapolado.
Se sim, cabe-lhe negar a prática do registro.
Carlos Elias
Se não, incumbe-lhe fazer o registro do título na matrícula (Livro 2) e, em seguida, fazer o

registro no Livro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro.
Ao promover este último registro, é importante que ele atualize seu meio de controle do
respeito aos limites. Há cartórios que se valem de planilhas em Excel para tanto, utilizando a
MEI (Módulo de Exploração Indefinida) como unidade de medida da área rural do município e
das áreas dos imóveis titularizados por estrangeiros. Esse parâmetro de medida é adequado
para o controle, pois a Lei n. 5.709/1971 e o Decreto n. 74.965/1974 adotam-na. De fato, o art.
4º do referido decreto o Incra é obrigado a fixar, para cada região, o respectivo MEI. Igualmente,
o art. 7º do aludido decreto estipula o limite de imóvel rural por pessoa física estrangeira com
base na MEI.
Além disso, os Cartórios precisam comunicar trimestralmente a respectiva Corregedoria-
-Geral de Justiça e ao Incra (que, nesse ponto, sucede o Ministério da Agricultura). Quando se
tratar de área indispensável à segurança nacional, a comunicação trimestral acima também
deverá ser feita à Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.
Conforme normas locais, além da comunicação trimestral, os Cartórios de Imóveis preci-
sam disponibilizar em uma central eletrônica a relação dos imóveis adquiridos ou arrendados
por estrangeiros7.
Decreto n. 74.965/1974
Art. 4º Compete ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) fixar, para cada
região, o módulo de exploração indefinida, podendo modificá-lo sempre que houver alteração das
condições econômicas e sociais da região.
Art. 7º A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinquen-
ta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
§ 1º Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre,
independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas
em lei.
7
No DF, veja o art. 219 do PGC-DFT:
Art. 219. No Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros constarão as anteriores realizadas por pes-
soas naturais ou jurídicas estrangeiras, remetendo-se os respectivos dados, trimestralmente, ao INCRA e à Corregedoria
de Justiça.
§ 1º Sem prejuízo da remessa dos dados acima referida, devem os ofícios de registro de imóveis do Distrito Federal disponibili-
zar na Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da ANOREG/DF a relação completa das aquisições e arrendamentos
de imóveis rurais por estrangeiros, no sistema AIRE - Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, para acesso e consulta
gratuitos da Corregedoria.
§ 2º O sistema AIRE - Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, na Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da
ANOREG/DF, deverá ser atualizado diariamente pelos ofícios de registro de imóveis do Distrito Federal, na medida em que
forem registradas as aquisições de imóveis rurais por estrangeiros.
§ 3º As disposições anteriores também são aplicadas aos contratos de arrendamento de imóvel rural celebrados por pessoas
indicadas no artigo 1º do Provimento 43, de 17 de abril de 2015, do CNJ.
Carlos Elias
§ 2º A aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida
dependerá de autorização do INCRA, ressalvado o disposto no artigo 2º.
§ 3º Dependerá também de autorização a aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a
três módulos, feita por uma pessoa física.
§ 4º A autorização para aquisição por pessoa física condicionar-se-á, se o imóvel for de área supe-
rior a 20 (vinte) módulos, à aprovação do projeto de exploração correspondente.
§ 5º O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite
fixado neste artigo.
3.2.7. Escrituração
3.2.7.1 Livros 1, 2 e 3: Versão Física ou Eletrônica?
Em uma primeira análise, os Livros 1, 2 e 3 precisam estar em meio físico. É que, apesar de
o § 3º do art. 1º da LRP autorizar a escrituração e a conservação eletrônica para os registros
públicos, as normas locais nem sempre costumam autorizar a eliminação da forma física dos
Livros 1, 2 e 3.
Sabe-se, porém, que, na prática, há serventias que eliminaram a versão física do Livro 1.
Não enxergamos obstáculos jurídicos a tanto: o art. 1º, § 3º, da LRP daria respaldo a tanto. Re-
comenda-se, porém, cientificação da respectiva corregedoria para efeito de homogeneização
de procedimentos.
Seja como for, ainda que os livros acima fiquem em versão física, as serventias têm, po-
rém, de digitalizar os Livros 1, 2 e 3 por força dos arts. 37 ao 41 da Lei n. 11.977/2009. A Lei nº
14.382/2022 (Lei do SERP – Sistema Eletrônico dos Registros Públicos) reforça isso. O acervo
digital terá duas utilidades principais: (a) servir como backup do acervo da serventia; e (b) via-
bilizar a prestação eletrônica dos serviços.
Na hipótese de os livros acima ficarem em versão física, é preciso definir se esses livros
precisam ficar em forma de caderno (encadernado) ou se podem ficar em fichas avulsas.
Para o Livro 1, é forçosa a versão encadernada, por falta de autorização legal diversa.
Já no caso do Livro 2 e 3, estes podem ficar em formato de fichas avulsas (art. 173, pa-
rágrafo único, LRP). Essas fichas podem ficar arquivadas em gavetas, organizadas numerica-
mente, ou em pastas. Também seria possível encadernar esses livros, mas isso não é opera-
cionalmente recomendável, especialmente para o Livro 2. É que as matrículas são dinâmicas;
recebem novos atos constantemente. Encadernar dificultaria o alargamento da matrícula ou
geraria fracionamento dela por falta de “folha” em branco disponível no livro encadernado.
3.2.7.2. Livro 4 e 5: Físico ou Digital?
Os Livros 4 e 5 podem estar em meio digital. O art. 1º, § 3º, da LRP também dá respaldo. E
as normas locais costumam autorizar.
Carlos Elias
Na prática, é muito mais fácil que os livros 4 e 5 fiquem em meio digital diante da maior
facilidade de buscas de atos por meio de palavras-chave. E, geralmente, para tanto, são utiliza-
dos softwares específicos.
3.2.7.3. Uso de Softwares
Tanto para buscas nos Livros 4 e 5 quanto para auxiliar na redação e impressão de arquivos
integrantes dos demais livros, as serventias costumam usar softwares específicos “vendidos”
por empresas especializadas de tecnologia. É o caso, por exemplo, de softwares famosos,
como o Escriba8, o 9SiplanControl.m10 e o Ocian.
3.2.8. Atos Praticados nos Livros

3.2.8.1. Livro 1: Prenotação e Anotações. Modelos de Peças Práticas
No Livro 1 (Protocolo), o oficial pratica os seguintes atos: prenotação e anotações. Veja o

modelo fornecido pela própria LRP como seu anexo:
8
Disponível em: https://escriba.com.br/.
9
Disponível em: http://www.ocian.com.br/.
10
Disponível em: https://spcm.com.br/.
Carlos Elias
A prenotação é o protocolo dos títulos, com suas informações mais importantes, como
número de ordem da prenotação, data da prenotação, nome do apresentante e natureza formal
do título (ex.: escritura pública, instrumento particular, mandado judicial etc.).
As anotações são “atualizações” do que sucedeu com o título. São as informações com-
plementares que serão lançadas na prenotação durante a tramitação do título dentro da ser-
ventia. O oficial é obrigado a indicar os fatos jurídicos relevantes que vierem a ocorrer.
É o caso, por exemplo, da indicação do ato registral que vier a ser praticado (= a remissão
à abertura de matrícula, ao registro ou à averbação praticados com base no título prenotado),
conforme art. 175, V, da LRP.
É o que se dá também com a devolução do título com exigências na forma do art. 198 da
LRP, a anotação da suscitação de dúvidas nos termos do art. 198, I, da LRP, o cancelamento da
prenotação (como na hipótese de desistência do apresentante ou de sentença de procedência
da dúvida suscitada nos termos do art. 203, I, da LRP).
Veja os dispositivos acima:
Art. 175. São requisitos da escrituração do Livro n. 1 - Protocolo:

I – o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;
II – a data da apresentação;
III – o nome do apresentante;
IV – a natureza formal do título;
V – os atos que formalizar, resumidamente mencionados.
Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do
prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com
data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que: (Redação dada pela
Lei nº 14.382, de 2022)
I – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
IV – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
V – o interessado possa satisfazê-la; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
VI – caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o
título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la. (Incluído pela
Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – no Protocolo, o oficial anotará, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; (Incluído pela
Lei nº 14.382, de 2022)
II – após certificar a prenotação e a suscitação da dúvida no título, o oficial rubricará todas as suas
folhas; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia
da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze)
dias; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Carlos Elias
IV – certificado o cumprimento do disposto no inciso III deste parágrafo, serão remetidos eletroni-
camente ao juízo competente as razões da dúvida e o título. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação das penas previstas no art. 32 da
Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de
Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 203. Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

I – se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de trans-
lado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenota-
ção;
II – se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o
respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se pro-
ceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.
3.2.8.2. Livro 2 (Registro Geral): Abertura de Matrícula, Registro e Averba-

ção. Modelos de Peças Práticas
3.2.8.2.1. Apresentação Geral dos Atos
O Livro 2 é o mais importante do Registro de Imóveis. É nele que são lançados os principais
atos relativos aos imóveis.
Nesse livro, o oficial pratica estes atos: abertura de matrículas, registro e averbação.
3.2.8.2.2. Abertura de Matrícula
Veja o modelo de matrícula fornecido pela própria LRP como seu anexo:
Carlos Elias
A abertura de matrícula é o ato mais importante, pois é na matrícula que serão praticados
todos os futuros atos de registro e de averbação, como os relativos a futuras vendas, hipo-
tecas, doações, penhoras, construções, instituições de condomínio e outros fatos jurídicos
relativos ao imóvel.
Conforme inciso II do § 1º do art. 176 da LRP, a matrícula conterá o seu número de ordem,
a data de sua abertura, a indicação de sua origem (“o número do registro anterior”) bem como
as principais informações de identificação do imóvel e dos titulares de direitos sobre ele.
Por fim, veja o supracitado dispositivo da LRP:
Art. 176. O Livro n. 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou aver-
bação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro n. 3.
§ 1º A escrituração do Livro n. 2 obedecerá às seguintes normas:
I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de
averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;
(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas caracte-
rísticas, confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de
sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de
Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta
deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Con-
tribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas,
nos termos do § 10 deste artigo;
(...)
§ 9º A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no
registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas ma-
trículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.
§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, ha-
verá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes
à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.
Carlos Elias
3.2.8.2.3. Registro e Averbação: Hipóteses e Distinção
Na matrícula, o oficial lançará os atos de registro e de averbação, conforme ocorram fatos

jurídicos relacionados à mutação jurídico-real do imóvel.
Conforme art. 232 da LRP, os atos de registro e de averbação devem ser praticados na
matrícula do imóvel e devem receber um número sequencial unificado. É que essa numeração
sequencial diz respeito a atos praticados na matrícula, independentemente de ser um ato de
averbação ou de registro. A identificação sobre a espécie de ato ocorre pelo uso da sigla “R”
para registro e da sigla “Av.” para averbação. Além disso, para cada ato praticado na matrícu-
la, deve ser lançado também o número da matrícula. Para exemplificar, suponhamos que, na
matrícula n. 1.000, haja, intercalados, 3 atos de registro e 3 de averbação. A ordem sequencial
ficará assim:
R.1./1.000
Av.2/1.000
R.3/1.000
Av.4/1.000
R.5/1.000
Av.6/1.000
Conforme inciso III do § 1º do art. 167 da LRP, os atos de registro conterão as informações
principais relativos ao ato e ao título, como a data (tanto do registro quanto da prenotação
diante da eficácia retroativa do registro à luz do art. 1.246 do CC).
Já, para os atos de averbação, a LRP não especifica as informações que devem ser colo-
cadas. Entendemos, porém, que se deve aplicar, no que couber, por analogia o inciso III do § 1º
do art. 167 da LRP para a formalização dos atos de averbação.
Indaga-se: quando se deve praticar ato de registro e quando se deve praticar ato de
averbação?
A resposta tem repercussão prática. Uma delas é a de que o valor dos emolumentos dos
atos de registro costuma ser maiores do que os de atos de averbação. Por exemplo, no Distrito
Federal, em 2021, o valor dos emolumentos de atos de averbação correspondia à metade dos
emolumentos de atos de registro11. O motivo disso é que, tecnicamente, os atos de registro são
mais complexos.
Enfim, quando se deve praticar ato de registro e quando se deve praticar ato de averbação?
Os atos de registro são aqueles taxativamente arroladas em lei. O rol legal é taxativo. Só se
deve praticar atos de registro quando a lei determinar. O art. 167, I, da LRP concentra os atos de
registro, a exemplo dos relacionados à hipoteca. É possível, no entanto, que o legislador venha
a prever algum ato de registro fora do art. 167, I, da LRP, mas isso seria uma conduta de pés-
sima técnica de redação legislativa por contrariar a sistematicidade do nosso ordenamento.
11
Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/informacoes/extrajudicial/tabela-de-custas.
Carlos Elias
Os atos de averbação, por outro lado, são todos os aqueles que alteram a matrícula ou al-
gum registro anterior, conforme art. 246 da LRP. O art. 167, II, da LRP exibe uma lista de atos de
averbação, mas essa lista é exemplificativa por força do art. 246 da LRP. Essa lista exemplifica-
tiva amplia-se com outros casos de averbação previstos em outros dispositivos ou em outras
leis, a exemplo do art. 247 da LRP (que trata da averbação da indisponibilidade de bens). O rol
legal, apesar de ser exemplificativo, é importante para evitar dúvidas jurídicas acerca de quais
atos podem ingressar na matrícula.
Qual o motivo de o legislador ter distinguido registro de averbação?
Tradicionalmente, costuma-se sustentar que os atos de registro são destinados à consti-
tuição de situação de situações jurídicas, a exemplo do registro de uma hipoteca, que constitui
um ônus real. Já os atos de averbação endereçam-se a alterar registros anteriores, a exemplo
da averbação de cancelamento de uma hipoteca anteriormente registrada na matrícula.
A verdade, porém, é que o legislador leva em consideração essa distinção tradicional de
uma forma bem flexível e frouxa. Com efeito, há atos que constituem situações jurídicas e
que são objeto de averbação, a exemplo do direito de preferência no contrato de locação (art.
167, II, “16”, LRP) e da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis (art. 167, II,
“8”, LRP).
Entendemos que o mais adequado é que afirmar que, no sistema registral brasileiro, o le-
gislador, ao decidir os atos que serão objeto de registro ou de averbação, leva em conta tanto a
complexidade do ato quanto a distinção tradicional acima. Desse modo, atos que constituem
situações jurídicas podem vir a ser objeto de averbação quando o legislador considerar que
a complexidade do ato é pequena. Por trás disso, está a preocupação do legislador com o
valor dos emolumentos: atos de menor complexidade, como os de averbação, costumam ser
mais baratos.
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no
caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento,
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão,
com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço
tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
Carlos Elias
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) (Revogado pela Lei n.13.986, de 2020)
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas
condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (Re-
dação dada pela Lei nº 14.382, de 2022);
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o
Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o
loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) (Revogado pela Lei n. 6.850, de 1980)
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos
casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais
unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pa-
gamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudi-
cação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta e da promessa de permuta; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022);
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o
valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos
Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para
fins de moradia;
38) (VETADO) (Incluído pela Lei n. 10.257, de 2001)
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
Carlos Elias
41) da legitimação de posse;
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de
7 de julho de 2009;
43) da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
44) da legitimação fundiária; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022).
45) do contrato de pagamento por serviços ambientais, quando este estipular obrigações de nature-
za propter rem; e (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022);
46) do ato de tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro; (Incluído pela Lei nº 14.382, de
2022)
47) do patrimônio rural em afetação em garantia; (Incluído pela Lei nº 14.421, de 2022)
II – a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a
imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posterior-
mente ao casamento;
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que
alude o Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente à vigência desta Lei;
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da
demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de
qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7) das cédulas hipotecárias;
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis; (Redação dada pela Lei
nº 14.382, de 2022);
9) das sentenças de separação de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis,
bem como da constituição de fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou
averbados;
13) “ ex offício «, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quan-
do nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
15 - da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade in-
tegrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que
mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros.
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
Carlos Elias
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
21) da cessão do crédito com garantia real sobre imóvel, ressalvado o disposto no item 35 deste
inciso; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022).
22) da reserva legal;
23) da servidão ambiental.
24) do destaque de imóvel de gleba pública originária.
25) (Vide Medida Provisória n. 458, de 2009)
26) do auto de demarcação urbanística.
27) da extinção da legitimação de posse;
29) da extinção da concessão de direito real de uso.
30) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das con-
dições contratuais, em nome do credor que venha a assumir essa condição nos termos do art. 31 da
Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002
(Código Civil), realizada em ato único, a requerimento do interessado, instruído com documento
comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário, ressalvado o disposto no item 35 deste
31) da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pe-
los órgãos fundiários federais na Amazônia Legal.
32) do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de
quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou
de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo
promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramen-
to, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de
exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o
Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao benefici-
ário da regularização.
33) (Incluído pela Medida Provisória nº 922, de 2020) Vigência encerrada
34) da existência dos penhores previstos no art. 178 desta Lei, de ofício, sem conteúdo financeiro,
por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor pignoratício
ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 - Registro Geral; (Incluído pela Lei nº
14.382, de 2022)
35) da cessão de crédito ou da sub-rogação de dívida decorrentes de transferência do financiamen-
to com garantia real sobre imóvel, nos termos do Capítulo II-A da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de
1997; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
36) do processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento, sem conteúdo
financeiro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Parágrafo único. O registro previsto no item 3 do inciso I do caput e a averbação prevista no item
16 do inciso II do caput deste artigo serão efetuados no registro de imóveis da circunscrição onde
o imóvel estiver matriculado, mediante apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes,
admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do
locador. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 232. Cada lançamento de registro será precedido pela letra “ R “ e o da averbação pelas letras “
AV “, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1,
AV-5-1, etc.)
Carlos Elias
Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na
matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
§ 1º As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requeri-
mento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com
firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente.
A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do
Registro Civil.
§ 2º Tratando-se de terra indígena com demarcação homologada, a União promoverá o registro da
área em seu nome.
§ 3º Constatada, durante o processo demarcatório, a existência de domínio privado nos limites da
terra indígena, a União requererá ao Oficial de Registro a averbação, na respectiva matrícula, dessa
circunstância.
§ 4º As providências a que se referem os §§ 2º e 3º deste artigo deverão ser efetivadas pelo cartó-
rio, no prazo de trinta dias, contado a partir do recebimento da solicitação de registro e averbação,
sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), sem prejuízo da responsa-
bilidade civil e penal do Oficial de Registro.
Art. 247. Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma
prevista na Lei.
3.2.8.3. Livro 4 e 5: Anotações
Nos Livros 4 (Indicador Real) e 5 (Indicador Pessoal), o oficial pratica apenas atos de “ano-
tações”, assim entendidas as remissões feitas aos atos praticados nos demais livros relativa-
mente a um imóvel ou a uma pessoa.
Veja os modelos fornecidos pela própria LRP em seus anexos:
Carlos Elias
4. Sistemas de Registro de Imóveis

Há vários sistemas registrais no mundo. Trataremos aqui dos principais sob diferentes
perspectivas de classificação e indicaremos o modelo adotado no Brasil.
4.1. Classificação dos Sistemas Registrais sob a Perspectiva Formal

Sob a perspectiva formal, há dois sistemas registrais: o da transcrição e o da
inscrição.
4.1.1. Sistema de Transcrição
No sistema de transcrição, o registro consiste na reprodução integral do conteúdo do títu-

lo. A França adota esse sistema por limitar-se a arquivar os títulos translativos de direitos em
pastas organizadas por pessoas.
Há duas críticas a ele.
Em primeiro lugar, o registro fica impregnado de informações de natureza meramente obri-
gacional e irrelevantes para o conteúdo dos direitos reais (ou obrigacionais com eficácia real),
os quais realmente merecem a publicidade por gerarem efeitos contra terceiros.
Em segundo, o sistema da transcrição não permite ter certeza do legítimo titular de direito
real. Ele apenas assegura que os títulos sem inscrição não terão oponibilidade erga omnes. Há,
pois, o risco de direitos contraditórios lançados no registro.
Carlos Elias
Em relação à França, segue um breve histórico:

a) 1673: A origem do sistema registral francês reporta-se ao edito de 21 de março de 1673
(batizado de “Colbert”), que nega efeitos a títulos de propriedades não registrados12.
b) 1771: em 1771 (reinado de Luís XV), cria-se um grupo de técnicos destinados a levarem
os registros aos conservateurs des hipoteques.
c) 1975: torna-se obrigatório o registro de todas as hipotecas voluntárias e finca-se na data
do registro o marco inicial da sua eficácia e do direito de prioridade. O registro aí constitui o
direito real.
c) 1798: a Lei de 11 de Brumário do ano VII (1/11/1798) obriga o registro dos atos translati-
vos da propriedade “nos registros do ofício do conservador de hipotecas da circunscrição onde
está situado o imóvel”13. Esse registro, porém, é apenas para dar eficácia a terceiros.
d) 1935: o Decreto-Lei de 30 de outubro de 1935 cria um registro universal para registro de
todos os títulos de propriedade.
e) 1955: o Decreto-Lei de 4 de janeiro de 1955 aprimora a identificação do imóvel, coorde-
nando o registro de imóveis e o cadastro de imóveis.
f) 1992: cria-se o sûreté judiciaire conservatoire para facilitar o registro de créditos objeto
de execução judicial.
g) 2000: o decreto de 29 de maio de 2000 aprimora sistema informatizado.
4.1.2. Sistema de Inscrição
No sistema de inscrição, o registro decorre de um resumo (de um extrato) do título para

explicitar apenas as informações relevantes ao delineamento do direito reais ou obrigacionais
com eficácia real.
Esse é o sistema brasileiro. Nos Livros 2 e 3, o registro apenas contém essas informações
mais relevantes do título que foi prenotado. É o que se extrai especialmente do art. 176, caput
e § 1º, III, e dos arts. 173 e 193 da LRP.
Mesmo antes da atual LRP. É que, antes da LRP, vigorava um sistema que, apesar de envol-
ver atos que eram chamados de “transcrições”, não envolviam verdadeiras reproduções verbo
ad verbum dos títulos, e sim a extração das informações mais relevantes ao direito erga omnes
que seria inscrito na tábua predial14.
(...)
12
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. Salvador: Editora Juspodivm, 2017, p. 503.
13
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. Salvador: Editora Juspodivm, 2017, p. 503.
14
Tábua predial é outra metáfora utilizada para referir-se aos livros do RI.
Carlos Elias
III – são requisitos do registro no Livro n. 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem
como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de
Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive
os juros, se houver.
Art. 177. O Livro n. 3 - Registro Auxiliar - será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos
ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.
Art. 193. O registro será feito pela simples exibição do título, sem dependência de extratos.
4.2. Classificação Quanto aos Efeitos do Registro15

Quanto aos efeitos do registro, o sistema pode ser de inscrição declarativa, de inscrição
constitutiva, eclético ou do Registro Torrens.
4.2.1. Sistema de Inscrição Declarativa, Francês, Consensual ou Privatista
No sistema de inscrição declarativa é também chamado de sistema francês, consensual ou

privatista. O sistema nasceu na França, que, por isso, emprestou-lhe um dos nomes de batismo.
Nele, o registro não constitui direitos, mas apenas dá publicidade a títulos que já fizeram
nascer os direitos a partir da sua celebração. Essa publicidade não constitui direitos (pressu-
posto de existência), embora seja essencial para que esse direito passe a ter oponibilidade
perante terceiros (pressuposto de eficácia). Enfim, o registro é meramente declarativo.
Nesse sistema, o contrato, por si só, já cria um direito real. O registro desse contrato poste-
riormente tem efeito apenas declarativo.
É adotado na França e na Espanha.
É adotado também em Portugal e na Itália, com uma ressalva: a hipoteca só se constitui
com o registro.
4.2.2. Sistema de Inscrição Constitutiva, Alemão ou Publicista
O sistema de inscrição constitutiva é também batizado de sistema alemão ou publicista.

Por ter nascido na Alemanha, esse sistema é também batizado de sistema alemão.
15
Afrânio de Carvalho aborda esse tema com primor (CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Editora
Forense, 1998, p. 15).
Carlos Elias
Nele, o registro constitui o direito anunciado no título. O mero título não constitui o direito,
ainda que seja fruto de acordo entre as partes. A publicidade, pois, é um dos pressupostos de
existência do direito.
A doutrina costuma afirmar que, nesse sistema, o registro goza de presunção absoluta de
fé pública (iure et iure), salvo quanto aos dados de fato relativos ao imóvel (ex.: o tamanho do
imóvel), pois a realidade física do imóvel não pode ser eclipsada pelo registro. Não nos pare-
ce adequado afirmar que se trata de presunção absoluta de fé pública, porque há hipóteses
em que o registro pode ser desfeito e porque, na verdade, o registro depende de um negócio
jurídico real (diverso do negócio jurídico obrigacional). Melhor nos parece utilizar a classifica-
ção da jurista portuguesa Mónica Jardim para afirma que o modelo alemão é um sistema de
tutela forte.
O sistema de inscrição constitutivo é adotado na Alemanha. Convém recordar que, na Ale-
manha, o registro imobiliário não é atividade administrativa, e sim jurisdicional (de jurisdição
voluntária). Ele é exercido por um juiz, e não por um oficial extrajudicial.
4.2.3. Sistema Eclético
No sistema eclético, o registro transforma um direito obrigacional que nasceu com o acor-
do de vontades (título) em um direito real ou obrigacional com eficácia real. A publicidade do
registro é o modo de adquirir o direito real.
O sistema mescla os dois sistemas anteriores, pois, embora permita o nascimento de direi-
tos com o mero título (proximidade com o sistema francês), deixa esses direitos como mera-
mente obrigacionais enquanto não for feito o registro, que faz gerar um direito real (avizinha-se
ao sistema alemão).
O sistema eclético é adotado no Brasil desde a Lei Imperial de 1824.
Há certa controvérsia de nomenclatura na doutrina. Para os que não usam a nomenclatura
“sistema eclético”, o sistema brasileiro se encaixa no sistema alemão ou de inscrição consti-
tutiva, com a diferença de que, no Brasil, o registro não goza de mesma força de legitimidade
do sistema alemão.
O sistema brasileiro admite exceções à eficácia constitutiva do registro, pois, em alguns
casos com previsão legal, o registro é meramente declaratório, a exemplo do que sucede no
usucapião, na acessão, na desapropriação, no abandono, na comunicação em razão do regime
de bens, nos direitos hereditários (princípio da Saisine).
Alerte-se que, na Alemanha, o direito hereditário também se transmite com a morte, à se-
melhança do que sucede no Brasil.
4.2.4. Sistema do Registro Torrens ou Sistema Australiano
4.2.4.1 Definição e Origem
O sistema do Registro Torrens16 também é chamado de sistema australiano por ter nascido
na Austrália por influência de Sir Robert Torrens (1814-1884).
16
Torrens title, no direito britânico.
Carlos Elias
Nele, o registro goza de fé pública absoluta e constitui o direito real que não pode ser ques-
tionado por questões externas (as quais, no máximo, assegurariam direito de indenização ao
prejudicado).
4.2.4.2. Brasil
No Brasil, tentou-se adotar o sistema Torrens em 1890 por meio do Decreto 451-B, de 31 de
maio de 1890, que foi regulamentado pelo Decreto 955-A, de 5 de novembro de 1890.
Atualmente, o Registro Torrens é facultativo e é aplicável de modo excepcional nos termos
dos arts. 277 ao 288 da LRP. Só é cabível para imóvel rural (art. 277, LRP).
Antes do CPC/2015, havia um procedimento especial para a formalização do Registro Tor-
rens (arts. 457 ao 464 do CPC/1939, mantidos em vigor pelo art. 1.218, IV, do CPC/1973)17.
Todavia, os arts. 277 ao 288 da LRP estabeleceram um procedimento próprio, que se inicia
perante o oficial de Registro de Imóveis, para a realização do registro Torrens.
CAPÍTULO XI
Do Registro Torrens
Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolará e autuará
o requerimento e documentos que o instruírem e verificará se o pedido se acha em termos de ser
despachado.
Art. 278. O requerimento será instruído com:
I – os documentos comprobatórios do domínio do requerente;
II – a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade;
III – o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes, confrontantes,
quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências;
IV – a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m
(1/5.000).
§ 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:
a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão;
b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinação magnética;
c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos especiais,
ligados a pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa in-
corporar-se à carta geral cadastral.
§ 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo, autenticadas
pelo agrimensor.
Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido a registro sem consentimento
expresso do credor hipotecário ou da pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus.
17
A rigor, esses procedimentos antigos seguiriam o procedimento comum após o CPC/2015 (art. 1.046, § 3º). Todavia, a LRP
possui procedimento próprio para o caso de registro Torrens.
Carlos Elias
Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentação, poderá conceder o prazo de
trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo com a
exigência do oficial, este suscitará dúvida.
Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á a juízo para ser despachado.
Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais se entender que os documentos
justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costu-
me e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver,
marcando prazo não menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça
oposição.
Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do peticionário, se noti-
fiquem do requerimento as pessoas nele indicadas.
Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o
registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal.
Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imóvel, no todo ou
em parte, poderá contestar o pedido no prazo de quinze dias.
§ 1º A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará a descrição exata do imóvel e
indicará os direitos reclamados e os títulos em que se fundarem.
§ 2º Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz ordenará
que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.
Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário, cancelando-se,
mediante mandado, a prenotação.
Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso de apelação, com ambos os
efeitos.
Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, o oficial inscreverá, na matrícula,
o julgado que determinou a submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando em
cartório a documentação autuada.
4.3. Classificação Quanto à Organização

Quanto à organização, o sistema registral pode ser de fólio real ou de fólio pessoal.
4.3.1. Sistema de Fólio Real
No sistema de fólio real, a organização dos livros se dá em torno do objeto, ou seja, do

imóvel, de maneira que os registros dos direitos reais são reunidos em função do imóvel.
É o sistema brasileiro atual, que organiza o registro em torno da matrícula de imóveis, a
qual concentra todos os atos de registros e de averbação. A sua previsão está no art. 176, §
1º, I, LRP.
Veja o referido preceito:
Carlos Elias
(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022);
(...)
4.3.2. Sistema de Fólio Pessoal
No sistema de fólio pessoal, a organização dos livros ocorre em virtude das pessoas envol-
vidas na relação jurídica, independentemente do imóvel.
Há controvérsias quanto ao enquadramento do sistema anterior à atual LRP, sistema esse
regido pelo Decreto n. 4.857/1939. Prevalece o entendimento de que ele teria adotado o siste-
ma do fólio pessoal.
Na sistemática anterior, os livros eram organizados por fatos jurídicos com anotações nos
indicadores pessoais (que eram organizados de acordo com a pessoa). Havia o Livro de ins-
crição de hipotecas (livro 2), Livro de inscrição de transmissões (livro 3), Livro de registros
diversos (livro 4) e livro de emissão de debêntures (livro 5), além de outros.
Desse modo, é possível afirmar que o sistema anterior se aproximava mais ao do sistema
do fólio pessoal, embora contivesse a particularidade de levar em conta também o fato jurídico
envolvido como um dos centros da organização dos livros.
5. Princípios de Registro de Imóveis

5.1. Princípio da Legalidade
Aplica-se o princípio da legalidade estrita para os serviços de registros públicos: tudo é proi-
bido, salvo o permitido em lei. Isso decorre da natureza de Direito Administrativo que rege as
atividades desses serviços, que são serviços públicos cuja execução é delegada a particulares.
Os atos de registro e de averbação são atos administrativos vinculados: uma vez preenchi-
dos todos os requisitos legais, o oficial é obrigado a praticá-los. De fato, os atos-fim do RI são
administrativos e expressam o exercício de um poder administrativo, o de poder de polícia (que
abrange o poder de imprimir fé pública a atos jurídicos).
Todavia, por conta do regime privado de exercício desse serviço público, não são atos ad-
ministrativos os atos-meio, assim entendido que são praticados pelo oficial para a organização
e o funcionamento da serventia, como a contratação de prepostos, a aquisição de materiais de
expediente, a locação de imóveis etc.
Portanto, o RI deve observar o princípio da legalidade estrita nos atos finalísticos.
Assim, por exemplo, o RI deve recusar registrar um título de compra e venda de veículos,
pois não há suporte legal para esse ato no âmbito da especialidade de Registro de Imóveis.
Carlos Elias
5.2. Princípio da Presunção Relativa de Fé Pública ou da Presunção

Relativa de Veracidade
5.2.1. Definição
Segundo o princípio da presunção relativa da fé pública, também chamado de princípio da

presunção relativa de veracidade, o registro público presume-se verdadeira e válido quanto às
informações nele contidas.
Há uma presunção de que o registro lato sensu retrata a realidade (a verdade) e é condizen-
te com o ordenamento jurídico. Diz-se “registro lato sensu, porque se está referindo a todos os
atos praticados pelo oficial (registro stricto sensu, averbação, matrícula etc.).
Com exceção dos casos em que se admite o mecanismo do Registro Torrens (arts. 277 ao
288, LRP) – em que há presunção absoluta de fé pública –, o sistema registral brasileiro adota
o princípio da presunção relativa de fé pública do registro lato sensu. A presunção é relativa,
porque pode ser refutada excepcionalmente, como nos casos de invalidação ou de retificação.
5.2.2. Efeitos do Registro até seu Cancelamento e a Exigência de Trânsito

em Julgado para Decisões Judiciais
Em decorrência do princípio da presunção relativa de fé pública, o registro público produz

todos os seus efeitos até ser cancelado ou modificado (art. 1.245, § 2º, CC; art. 1.247, CC).
O ônus de prova da necessidade de invalidade ou de retificação é daquele que tenha in-
teresse em invalidar o registro diante da presunção relativa de veracidade. De fato, o terceiro
interessado deve pleitear o cancelamento do registro pela via judicial (art. 253, LRP).
Há, porém, casos em que o oficial ou o juiz corregedor (em atuação administrativa, e não
jurisdicional) podem atuar de ofício, a exemplo dos casos de nulidade do registro (art. 214,
§ 3º, LRP).
O cancelamento pode decorrer de atos de invalidade ou de retificação do registro. Esses
casos dependem de atos judiciais ou extrajudiciais autorizados implícita ou expressamen-
te por lei.
No caso de atos judiciais, há uma ressalva feita pelo art. 259 da LRP em prestígio à segu-
rança jurídica: a necessidade de trânsito em julgado. De fato, esse preceito estabelece que o
cancelamento do registro lato sensu não pode ser feito por sentença não transitada em julga-
do. A ideia é evitar que registros lato sensu sejam cancelados por decisões judiciais precárias,
que podem vir a ser reformadas em grau de recurso. Daí porque é vedado que o juiz conceda
uma tutela de urgência para cancelar o registro lato sensu. Nada impede, porém, que o juiz
determine alguma medida cautelar de bloqueio da matrícula ou de indisponibilidade do bem
como forma de evitar prejuízos a terceiros.
Carlos Elias
Em relação a atos extrajudiciais para cancelamento do registro, é preciso ter suporte le-
gal para tanto. Trataremos dessas hipóteses de invalidade ou de retificação extrajudiciais
mais à frente.
Veja os dispositivos citados:
Código Civil
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Regis-
tro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e
o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se reti-
fique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemen-
te da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
LRP
Art. 214. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independente-
mente de ação direta. \
§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2º Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil repa-
ração poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio
da matrícula do imóvel.
§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autoriza-
ção judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com
o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições
de usucapião do imóvel.
5.2.3. Consequências do Cancelamento do Registro
Em ocorrendo uma retificação ou uma invalidação do registro lato sensu que acarrete o
reconhecimento do direito de propriedade de outrem, é assegurado a este (que é o legítimo
titular do direito) o direito de proteger o seu direito. Assim, por exemplo, se um registro de
compra e venda é invalidado, o legítimo proprietário volta a ser o vendedor e, por isso, esse
poderá reivindicar o imóvel do terceiro adquirente (art. 1.247, parágrafo único, CC e arts. 212 e
216 da LRP).
Código Civil
fique ou anule.
Carlos Elias
LRP
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação
será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio
do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação
por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a presta-
ção jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas geo-
referenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perime-
trais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de
retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por docu-
mentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras
provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que
resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profis-
sional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1 º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de
Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias,
promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda,
por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos
da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis,
podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo
encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo
oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital,
com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
§ 4 º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da
notificação.
§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugna-
ção fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional
que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem
sobre a impugnação.
Carlos Elias
§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucio-
ná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução su-
mária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese
em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de
áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente
os confinantes das áreas remanescentes.
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo pro-
cedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente
averbados.
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura
pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o reco-
lhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração
mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
§ 10 Entendem-se como confrontantes os proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisiti-
vos sobre os imóveis contíguos, observado o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – o condomínio geral, de que trata o Capítulo VI do Título III do Livro III da Parte Especial da Lei nº
10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), será representado por qualquer um dos condôminos;
(Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 a 1.358 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro
de 2002 (Código Civil), será representado pelo síndico, e o condomínio por frações autônomas, de
que trata o art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pela comissão de representantes; e
III – não se incluem como confrontantes: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
a) os detentores de direitos reais de garantia hipotecária ou pignoratícia; ou (Incluída pela Lei nº
14.382, de 2022)
b) os titulares de crédito vincendo, cuja propriedade imobiliária esteja vinculada, temporariamente, à
operação de crédito financeiro. (Incluída pela Lei nº 14.382, de 2022).
§ 11 Independe de retificação:
I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social,
promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados indivi-
dualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos;
II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º,
desta Lei.
III – a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas ge-
odésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;
IV – a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de
projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei n. 11.977, de 7 de julho de
2009; e
V – o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que
esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009.
§ 12 Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos
confrontantes e localização na quadra.
Carlos Elias
§ 13 Se não houver dúvida quanto à identificação do imóvel: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de
2022)
I – o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente,
promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição; e (Incluído pela Lei nº 14.382,
de 2022)
II – a prenotação do título anterior à retificação será prorrogada durante a análise da retificação de
registro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).
§ 14 Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descriti-
vo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, indepen-
dentemente das sanções disciplinares e penais.
§ 15 Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização
fundiária de interesse social a cargo da administração pública.
§ 16 Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes somente os
confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.
Art. 215. São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal
nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.
Art. 216. O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencio-
so, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de
julgado sobre fraude à execução.
Art. 259. O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso.
5.2.4. Consequências da Falta do Registro Lato Sensu
Nos casos de direitos que dependam do registro lato sensu para nascer ou produzir efeitos,
este é essencial.
Seja como for, em sintonia com a regra acima, o § 1º do art. 1.245 do CC dispõe que,
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel”. Esse dispositivo se explica pelo fato de que o direito real de propriedade depende do
registro para nascer.
Carlos Elias
É como se pudesse dizer o seguinte: “o que não está no registro não está no mundo”. Essa
frase, porém, é um pouco imprecisa, pois há situações jurídicas que não dependem do registro
para nascer ou para produzir eficácia plena. É o caso, por exemplo, do usucapião: o registro é
meramente declaratório.
Há hipóteses em que a jurisprudência, com base no princípio da boa-fé – que respalda
a doutrina do terceiro cúmplice –, flexibiliza essa regra rejeitando a penhora do imóvel por
dívidas pessoais do alienante, a exemplo da Súmula n. 84/STJ (“É admissível a oposição de
embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e
venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”) e da multipropriedade antes do advento da
Lei 13.777/201818.
Código Civil
fique ou anule.
LRP
retificação;
provas;
18
Quanto à time sharing, entendemos que, na verdade, o fundamento que deveria ter arrimado o julgamento do STJ no seguinte
precedente era a doutrina do terceiro cúmplice, pois aí só se protegeu o multiproprietário que não registrou a aquisição da
unidade periódica perante credores do alienante, e não perante terceiros portadores de títulos contraditórios; em outras
palavras, o fundamento correto era o mesmo da Súmula n. 84/STJ (STJ, REsp 1546165/SP, 3ª Turma, Rel. Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro João Otávio de Noronha, DJe 06/09/2016).
Carlos Elias
notificação.
averbados.
Carlos Elias
14.382, de 2022)
operação de crédito financeiro. (Incluída pela Lei nº 14.382, de 2022)
desta Lei.
2009; e
2022)
de 2022)
registro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).
Carlos Elias
5.2.5. Invalidade do Registro Lato Sensu
Se o registro lato sensu não condizer com o ordenamento jurídico, ele poderá ser invalidado
(art. 1.247, CC).
A invalidação do registro lato sensu é excepcional e deve ser feita conforme os procedi-
mentos judiciais ou extrajudiciais admitidos na legislação.
O art. 214 da LRP cuida de um procedimento extrajudicial, que conta com a participação do
juiz em atuação de natureza administrativa (e não jurisdicional).
O arts. 215 e 216 da LRP trata da invalidação em razão de decisão judicial. E, nesse ponto,
convém lembrar da exigência de trânsito em julgado prevista no art. 259 da LRP.
Código Civil
fique ou anule.
LRP
mente de ação direta.
Carlos Elias
5.2.6. Tutela do Terceiro de Boa-Fé e a Invalidade do Registro
É vedado cancelar o registro por nulidade dentro do procedimento administrativo do art.

214 da LRP em prejuízo do terceiro de boa-fé se ele já tiver preenchido os requisitos do usuca-
pião. Di-lo o § 5º do art. 214 da LRP.
Se, porém, se tratar de um terceiro de má-fé que tenha preenchido os requisitos do usu-
capião, cabe-lhe servir-se da via judicial para preservar seu direito e impedir o cancelamento
do registro.
LRP
5.2.7. Retificação do Registro Lato Sensu
Se o registro lato sensu não condizer com a realidade, ele poderá ser retificado (art.
1.247, CC).
A retificação sempre pode ser judicial, conforme art. 212 da LRP.
É admitido, porém, que a retificação ocorra de modo extrajudicial, diretamente perante o
Registro de Imóveis. Isso, porém, só poderá ocorrer nas hipóteses do art. 213 da LRP e de acor-
do com o procedimento previsto nesse mesmo dispositivo.
Código Civil
fique ou anule.
Carlos Elias
LRP
retificação;
provas;
notificação.
Carlos Elias
averbados.
14.382, de 2022)
operação de crédito financeiro. (Incluída pela Lei nº 14.382, de 2022)
desta Lei.
2009; e
Carlos Elias
2022)
de 2022)
registro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
5.3. Princípio da Inscrição

5.3.1. Definição
Previsto arts. 1.227 e 1.245 do CC, o princípio da inscrição, os direitos reais sobre imóveis
surgem com o registro do título no Registro de Imóveis. Há, porém, exceções, em que o registro
(em sentido amplo) é meramente declarativo:
a) usucapião (aquisição da propriedade ocorre com o tempo);
b) desapropriação (aquisição com a imissão na posse);
c) sucessão causa mortis (aquisição com a morte – art. 1.784, CC);
d) Comunicação em razão do regime de bens do casamento;
e) acessão (aquisição no momento em que se realiza – art. 1.248, CC).
Veja os preceitos acima:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Regis-
tro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e
o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só
se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a
1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
I – por formação de ilhas;
II – por aluvião;
III – por avulsão;
Carlos Elias
IV – por abandono de álveo;
V – por plantações ou construções.
Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testa-
mentários.
5.3.2. Efeitos da Inscrição
A inscrição (assim entendidos os atos de registro e de averbação) gera outros efeitos da

inscrição além do constitutivo. Estes são seus efeitos:
a) Constitutivo: constitui direitos reais sobre imóveis.
b) Translativo: transmite direitos reais: envolve efeito constitutivo para adquirente e efeito
extintivo para o anterior titular.
c) Integrativo: complementa informações relativas ao imóvel. Ex.: averbação do estado
civil das partes ou da mudança de endereço.
d) Preventivo: publiciza informações com o objetivo de obstruir direitos contraditórios,
como as averbações premonitória (arts. 54, IV, 56, Lei n. 13.097/2015 e arts. 792, I a III,
e 828, CPC), de constrições judiciais (penhora, indisponibilidade etc.), de citações de
ações reais reipersecutórias, de notificação de parcelamento, edificação e utilização
compulsórios (art. 5º, § 2º, do Estatuto da Cidade19), etc.
e) Extintivo: cancela situações jurídicas inscritas anteriormente. Ex.: averbação de cance-
lamento da hipoteca em razão da quitação da dívida garantida; averbação de cancela-
mento de um registro de compra e venda em razão da invalidação judicial do negócio
jurídico; etc.
Lei n. 13.097/2015
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais so-
bre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham
sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida
pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828
da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº
14.382, de 2022);
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou
responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV
do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Redação
dada pela Lei nº 14.382, de 2022).
19
Lei n. 10.257/2001.
Carlos Elias
§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imó-
veis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos
reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro
de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título
de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para
a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão
exigidas: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos
do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de
2022)
II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei nº 14.382,
de 2022)
Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária,
parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de
evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no
preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorpora-
dor ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições
constantes da Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990.
Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por deter-
minação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição
inicial foi distribuída.
§ 1º Para efeito de inscrição, a averbação de que trata o caput é considerada sem valor declarado.
§ 2º A averbação de que trata o caput será gratuita àqueles que se declararem pobres sob as penas
da lei.
§ 3º O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao juízo a averbação efetivada na forma do
caput, no prazo de até dez dias contado da sua concretização.
§ 4º A averbação recairá preferencialmente sobre imóveis indicados pelo proprietário e se restringi-
rá a quantos sejam suficientes para garantir a satisfação do direito objeto da ação.
Art. 57. Recebida a comunicação da determinação de que trata o caput do art. 56, será feita a
averbação ou serão indicadas as pendências a serem satisfeitas para sua efetivação no prazo de 5
(cinco) dias.
Art. 58. O disposto nesta Lei não se aplica a imóveis que façam parte do patrimônio da União, dos
Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de suas fundações e autarquia
CPC
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória,
desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma
do art. 828 ;
III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição
judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de
reduzi-lo à insolvência;
Carlos Elias
V – nos demais casos expressos em lei.
§ 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
§ 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar
que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinen-
tes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.
§ 3º Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a
partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar.
§ 4º Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser,
poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identifi-
cação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou
de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
§ 1º No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá comunicar ao juízo as
averbações efetivadas.
§ 2º Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o exequente providen-
ciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados.
§ 3º O juiz determinará o cancelamento das averbações, de ofício ou a requerimento, caso o exe-
quente não o faça no prazo.
§ 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averba-
ção.
§ 5º O exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não cancelar as averbações
nos termos do § 2º indenizará a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados.
5.4. Princípio da Concentração

Não há dispositivo específico sobre o princípio da concentração, que decorre de interpre-
tação de toda a LRP, especialmente dos arts. 169 (obrigatoriedade dos atos de registro) e 176
(requisitos da matrícula), além de outros dispositivos que, de forma indireta, prestigiam o prin-
cípio da concentração, como os arts. 54 ao 61 da Lei nº 13.097/201520.
Segundo esse princípio, todas as informações relativas aos imóveis devem ser concen-
tradas na matrícula do imóvel. Em outras palavras, a matrícula é o curriculum vitae do imóvel,
pois armazena as principais informações dos fatos jurídicos relativos aos imóveis e da sua
descrição.
Veja os dispositivos acima:
20
Aliás, é equivocado afirmar que a Lei nº 13.097/2015 teria criado ou positivado o princípio da concentração. Além de esse
princípio já existir muito antes, o referido diploma apenas pretendeu reduzir as causas de evicção no caso de alienação de
imóveis mediante prestígio ao princípio da concentração. Há discussão sobre o efetivo sucesso desse intento. É que ainda
se pode cogitar de evicções decorrentes de invalidação de vendas por fraude contra credores (sem qualquer notícia na
matrícula) ou, até mesmo, de fraudes à execução (se, no caso concreto, for demonstrada ciência da demanda judicial pelo
terceiro adquirente). O tema ainda está em amadurecimento na doutrina e na jurisprudência.
Carlos Elias
2) a data;
(...)
Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na
serventia da situação do imóvel, observado o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda
que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, observado o disposto no inciso I do §
1º e no § 18 do art. 176 desta Lei; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as
serventias dos registros públicos; e (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
IV – aberta matrícula na serventia da situação do imóvel, o oficial comunicará o fato à serventia de
origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º O registro do loteamento e do desmembramento que abranger imóvel localizado em mais de
uma circunscrição imobiliária observará o disposto no inciso II do caput deste artigo, e as matrículas
das unidades imobiliárias deverão ser abertas na serventia do registro de imóveis da circunscrição
em que estiver situada a unidade imobiliária, procedendo-se às averbações remissivas. (Incluído
pela Lei nº 14.382, de 2022)
Carlos Elias
§ 2º As informações relativas às alterações de denominação de logradouro e de numeração predial
serão enviadas pelo Município à serventia do registro de imóveis da circunscrição onde estiver si-
tuado o imóvel, por meio do Serp, e as informações de alteração de numeração predial poderão ser
arquivadas para uso oportuno e a pedido do interessado. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 3º Na hipótese prevista no inciso II do caput deste artigo, as matrículas serão abertas: (Incluído
pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – com remissões recíprocas; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – com a prática dos atos de registro e de averbação apenas no registro de imóveis da circunscri-
ção em que estiver situada a maior área, averbando-se, sem conteúdo financeiro, a circunstância na
outra serventia; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – se a área for idêntica em ambas as circunscrições, adotar-se-á o mesmo procedimento e proce-
der-se-á aos registros e às averbações na serventia de escolha do interessado, averbada a circuns-
tância na outra serventia, sem conteúdo financeiro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).
5.5. Princípio da Unitariedade Matricial

5.5.1. Definição e Imóveis Objeto de Matrícula
Fundado no art. 176, § 1º, I, da LRP, o princípio da unitariedade matricial estabelece que
cada imóvel deve possuir uma matrícula própria.
A importância do princípio da unitariedade é para viabilizar a concentração das informa-
ções jurídico-reais na matrícula. A conexão dos princípios da unitariedade com o da concen-
tração é inegável. A matrícula precisa corresponder a um imóvel ao qual confluirão todas as
informações jurídico-reais (como os direitos reais sobre coisa alheia).
Por essa razão, para esse efeito do princípio da unitariedade, o imóvel corresponde neces-
sariamente ao objeto de um direito real sobre coisa própria. Em outras palavras, os seguintes
imóveis (que representam um direito real sobre coisa própria) devem ter uma matrícula própria:
a) o imóvel por natureza (o solo), com eventuais acessões; e
b) os imóveis que, por lei, são considerados como unidades imobiliárias autônomas (ou
simplesmente unidade imobiliária), a exemplo:
b.1) das unidades em condomínio edilício (ex.: os apartamentos em prédios) (art.

1.331, caput e § 3º, CC);
b.2) dos lotes em condomínio de lotes (art. 1.358-A, § 2º, CC);
b.3) das unidades no condomínio urbano simples (art. 61, parágrafo único, e art. 62, §
2º, da Lei n. 13.465/2017 – Lei do Reurb);
b.4) da unidade periódica no condomínio multiproprietário (art. 176, § 1º, “6”, LRP); e
b.5) a laje (art. 1.510-A, § 1º, CC; art. 176, § 9º, LRP).
Por essa razão, não é admissível a abertura de matrícula para fração ideal de imóvel. Nem
é por viável abrir matrícula para direitos reais sobre coisa alheia (como um usufruto), pois isso
Carlos Elias
frustraria o sistema de unitariedade matricial e, por consequência, o sistema do princípio da

concentração.
LRP
2) a data;
(...)
Código Civil
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são pro-
priedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas,
lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-
-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
Carlos Elias
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas
ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados sepa-
radamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas
outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de insti-
tuição do condomínio. (Redação dada pela Lei n. 10.931, de 2004)
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição
do condomínio.
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e
partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste
Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do
empreendedor.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior
de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente
construída sobre o solo.
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados,
tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais
áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua
unidade.
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão
dela usar, gozar e dispor.
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular
da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas asso-
ciadas ao direito real de laje.
§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo
direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das de-
mais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Lei n. 13.465/2017 (Lei do Reurb)
Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser institu-
ído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanís-
ticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as
Carlos Elias
partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para
as unidades entre si.
Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber,
o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de
2002 (Código Civil).
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo
imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns inter-
nas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de
convenção de condomínio.
§ 1º Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula
para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das
outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.
§ 2º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas
livremente por seus titulares.
§ 3º Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.
§ 4º A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser
formalizada por meio de instrumento particular.
5.5.2. Conceito de Imóvel para Efeito do Princípio da Continuidade
O conceito de imóvel para efeito do princípio da unitariedade é aquele dado pela lei.
Como regra geral, imóvel é a faixa de terra contínua. Se, por exemplo, o Estado, para a
construção de uma rodovia, desapropria uma tira de terra que corta um imóvel ao meio, será
necessário extinguir a matrícula de origem e criar outras duas referentes às duas porções de
terras derivadas.
As unidades autônomas imobiliárias também exigem matrículas próprias. Isso ocorre em
relação às unidades privativas nos condomínios edilícios, nos condomínios em multiproprieda-
de, nos condomínios de lotes, nos condomínios urbano simples e ao direito real de laje.
No caso de linha férrea, com a mudança legislativa ocorrida em 2017 no art. 171 da LRP,
não haverá apenas um único imóvel para acomodar o tapete de trilhos, pois a faixa de terras
será composta de vários imóveis limitados à circunscrição imobiliária de cada RI. Assim, ape-
sar de a faixa de terra do tapete de trilhos ser contínua, o art. 171 da LRP não mais dá um tra-
tamento imobiliário unitário: cada RI, dentro de sua circunscrição territorial, terá uma matrícula
relativa à tira de terra que compõe a ferrovia
Veja o dispositivo citado:
Art. 171. Os atos relativos a vias férreas serão registrados na circunscrição imobiliária onde se situe
o imóvel.
Parágrafo único. A requerimento do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis da cir-
cunscrição a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da área correspondente, com base
em planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso
exista, podendo a apuração do remanescente ocorrer em momento posterior.
Carlos Elias
5.5.3. Fusão de Matrículas
É admissível fusão de matrículas para imóveis contíguos, conforme arts. 234 ao 235 da
LRP. Estamos tratando aí de imóveis por natureza (o solo).
É o caso, por exemplo, de alguém que é proprietário de dois terrenos contíguos e decide
unificá-los em uma única matrícula por planejar erguer um prédio sobre toda a área.
A rigor, para haver a fusão de matrículas, os dois imóveis têm de pertencer à mesma pes-
soa. Há, porém, uma exceção: é viável a fusão dos imóveis pertencentes a diferentes pessoas
se todos eles forem objeto de desapropriação e o ente desapropriante requerer a abertura da
matrícula unificadora em seu próprio nome (art. 235, III, LRP).
Nas matrículas originárias, tem de ser averbada a unificação, com remissão à nova
matrícula.
Se, porém, um ou todos dos imóveis não contiverem matrículas por serem objeto de trans-
crição sob o regime registral anterior à LRP, não há necessidade de prévia abertura de uma
matrícula para cada um desses imóveis. É viável a abertura da matrícula unificadora, com a
devida averbação na matrícula ou na transcrição de origem (art. 235, I e III, LRP) e com a indi-
cação da origem da nova matrícula (art. 176, II, “5”, LRP). Quem ler a nova matrícula ou as ma-
trículas ou transcrições de origem entenderá o que ocorreu diante das remissões recíprocas.
Nesse ponto, a LRP merece aplausos por poupar o oficial de ato absolutamente inútil: a prévia
abertura de uma matrícula para um imóvel que já havia estava devidamente inscrito à luz da
legislação da época.
Art. 234. Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem
de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerran-
do-se as primitivas.
Art. 235. Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:
I – dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será
averbada a abertura da matrícula que os unificar;
II – dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será
feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo an-
terior.
III – 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória na posse registrada em nome
da União, Estado, Município ou Distrito Federal.
§ 1º Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e
glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os
ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de 1 (uma) ou mais unidades,
procedendo-se, em seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233.
§ 2º A hipótese de que trata o inciso III somente poderá ser utilizada nos casos de imóveis inseridos
em área urbana ou de expansão urbana e com a finalidade de implementar programas habitacionais
ou de regularização fundiária, o que deverá ser informado no requerimento de unificação.
Carlos Elias
§ 3º Na hipótese de que trata o inciso III, a unificação das matrículas poderá abranger um ou mais
imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto da imissão provisória na posse.
5.5.4. Parcelamento do Solo Urbano e Rural
À luz do princípio da unitariedade matricial, o imóvel precisa ser contínuo. Não pode haver
uma matrícula abrangendo faixas de áreas descontínuas.
A vontade do titular, porém, é relevante: ele pode promover fusão de matrículas (arts. 234
e 235, LRP) ou desfragmentação da matrícula.
Essa desfragmentação da matrícula decorre do instituto jurídico chamado de “parcelamen-
to do solo” e acarreta a abertura de matrículas para porções do terreno da matrícula original. A
matrícula original é cancelada por meio de averbação que fará remissão às matrículas filhotes.
O parcelamento do solo pode envolver área urbana ou área rural.
No caso de área urbana, a disciplina legal dá-se pela Lei n. 6.766/76 (Lei do Parcelamento
do Solo Urbano). Essa lei prevê dois tipos de parcelamento do solo: o loteamento (que implica
a criação de vias de circulação) e o desmembramento (que aproveita o sistema viária preexis-
tente). Há ainda a figura do “desdobro”, que geralmente é previsto em leis locais e que é mar-
cado pela maior simplicidade por ser uma fragmentação de um lote.
A característica principal dessa lei é condicionar o parcelamento a uma prévia aprovação
do projeto ao município. E isso dá-se por um motivo bem claro: a necessidade de o município
exercer a sua competência constitucional de ordenar (“manter a ordem”) no território local.
Parcelamentos do solo acarretam adensamento populacional, sobrecarga dos serviços públi-
cos locais e outros impactos na cidade. O município velará pela observância das leis locais de
ordenação do território e por evitar que o adensamento populacional torne caótico os serviços
públicos locais.
No caso de área rural, o parcelamento do solo, em tese, pode ser um loteamento ou um
desmembramento. Doutrinariamente, o loteamento rural se distingue por envolver a criação de
vias de circulação e é regulado pelo Decreto-Lei n. 58/1937. A rigor, basta observar as regras
do Decreto-lei n. 58/1937 e outras relativas a imóveis rurais, como o respeito ao tamanho mí-
nimo do imóvel (Lei n. 4.504/1964 - Estatuto da Terra). Na prática, realçamos que a figura do
“loteamento rural” está em desuso. Na prática, o parcelamento do solo rural ocorre mediante
mero ato de vontade do titular, respeitando o tamanho mínimo do imóvel, observando as for-
malidades cadastrais e formatando juridicamente as vias de circulação por meio de figuras
como “direito real de servidão”, “passagem forçada” ou outras21. Na prática, o que ocorre são
desmembramentos.
21
Há casos em que se coloca as vias de circulação como um imóvel autônoma de propriedade de uma associações de mora-
dores, o que é uma solução juridicamente precária pela falta de dever jurídica de todos os moradores se manterem asso-
ciados. O uso do direito real de servidão de passagem também é crítico pelo fato de que ele é um direito real sobre coisa
alheia, de sorte que, se uma mesma pessoa adquirir mais de um imóvel, haveria uma extinção da servidão (art. 1.389, I, CC).
Carlos Elias
Do ponto de vista registral, abrem-se as matrículas-filhotes (as relativas a porção de terra)

e lança-se, na matrícula-mãe, o ato do parcelamento. E haverá remissões recíprocas entre as
matrículas-filhotes e matrícula-mãe.
Se for o caso de parcelamento do solo urbano, entendemos que o ato é de registro por
força da Lei n. 6.766/76 (art. 9º, § 2º, III; arts. 21 a 23) e da LRP (art. 195-A; art. 237-A). Não
importa se é um loteamento ou um desmembramento.
Se for o caso de parcelamento do solo rural, é preciso distinguir se se tratar de um lotea-
mento rural ou de um desmembramento rural. Se for um loteamento rural, o caso é de registro
por força do art. 167, I, “19”, LRP. Se for um desmembramento, o caso é de averbação da falta
de previsão legal em sentido diverso e por força do art. 167, II,”4”, LRP.
Veja os preceitos citados:
Lei 6.015/1973
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no
caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento,
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão,
com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço
tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) (Revogado pela Lei n.13.986, de 2020)
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas
condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (Re-
dação dada pela Lei nº 14.382, de 2022);
Há municípios que passam a cuidar das vias de circulação (as famosas estradas vicinais) sem qualquer questionamento
dos demais titulares de imóveis. Nesses casos, há uma verdadeira desapropriação indireta.
Carlos Elias
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o
Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o
loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) (Revogado pela Lei n. 6.850, de 1980)
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos
casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais
unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pa-
gamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudi-
cação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta e da promessa de permuta; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022);
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o
valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos
Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para
fins de moradia;
38) (VETADO) (Incluído pela Lei n. 10.257, de 2001)
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
41) da legitimação de posse;
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de
7 de julho de 2009;
43) da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
44) da legitimação fundiária; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
45) do contrato de pagamento por serviços ambientais, quando este estipular obrigações de nature-
za propter rem; e (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
46) do ato de tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro; (Incluído pela Lei nº 14.382, de
2022)
47) do patrimônio rural em afetação em garantia; (Incluído pela Lei nº 14.421, de 2022)
II – a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a
imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posterior-
mente ao casamento;
Carlos Elias
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que
alude o Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente à vigência desta Lei;
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da
demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de
qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7) das cédulas hipotecárias;
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis; (Redação dada pela Lei
nº 14.382, de 2022);
9) das sentenças de separação de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis,
bem como da constituição de fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou
averbados;
13) “ ex offício «, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quan-
do nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
15 - da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade in-
tegrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que
mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros.
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
21) da cessão do crédito com garantia real sobre imóvel, ressalvado o disposto no item 35 deste
22) da reserva legal;
23) da servidão ambiental.
24) do destaque de imóvel de gleba pública originária.
25) (Vide Medida Provisória n. 458, de 2009)
26) do auto de demarcação urbanística.
27) da extinção da legitimação de posse;
29) da extinção da concessão de direito real de uso.
30) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das con-
dições contratuais, em nome do credor que venha a assumir essa condição nos termos do art. 31 da
Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002
Carlos Elias
(Código Civil), realizada em ato único, a requerimento do interessado, instruído com documento
comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário, ressalvado o disposto no item 35 deste
31) da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pe-
los órgãos fundiários federais na Amazônia Legal.
32) do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de
quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou
de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo
promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramen-
to, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de
exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o
Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao benefici-
ário da regularização.
33) (Incluído pela Medida Provisória nº 922, de 2020) Vigência encerrada
34) da existência dos penhores previstos no art. 178 desta Lei, de ofício, sem conteúdo financeiro,
por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor pignoratício
ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 - Registro Geral; (Incluído pela Lei nº
14.382, de 2022)
35) da cessão de crédito ou da sub-rogação de dívida decorrentes de transferência do financiamen-
to com garantia real sobre imóvel, nos termos do Capítulo II-A da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de
1997; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
36. do processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento, sem conteúdo
financeiro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Parágrafo único. O registro previsto no item 3 do inciso I do caput e a averbação prevista no item
16 do inciso II do caput deste artigo serão efetuados no registro de imóveis da circunscrição onde
o imóvel estiver matriculado, mediante apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes,
admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do
locador. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 195-A. O Município poderá solicitar ao cartório de registro de imóveis competente a abertura
de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de parcelamento do solo urba-
no implantado, ainda que não inscrito ou registrado, por meio de requerimento acompanhado dos
seguintes documentos:
I – planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos quais constem a sua des-
crição, com medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes e coordenadas preferencial-
mente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites;
II – comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no prazo de 15 (quinze) dias,
se os limites definidos na planta e no memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado se
sobrepõem às suas respectivas áreas, se for o caso;
III – as respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver; e
IV – planta de parcelamento ou do imóvel público a ser registrado, assinada pelo loteador ou elabo-
rada e assinada por agente público da prefeitura, acompanhada de declaração de que o parcelamen-
to encontra-se implantado, na hipótese de este não ter sido inscrito ou registrado.
Carlos Elias
§ 1º Apresentados pelo Município os documentos relacionados no caput, o registro de imóveis de-
verá proceder ao registro dos imóveis públicos decorrentes do parcelamento do solo urbano na
matrícula ou transcrição da gleba objeto de parcelamento.
§ 2º Na abertura de matrícula de imóvel público oriundo de parcelamento do solo urbano, havendo
divergência nas medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração de área, a situação de fato
implantada do bem deverá prevalecer sobre a situação constante do registro ou da planta de parce-
lamento, respeitados os limites dos particulares lindeiros.
§ 3º Não será exigido, para transferência de domínio, formalização da doação de áreas públicas pelo
loteador nos casos de parcelamentos urbanos realizados na vigência do Decreto-Lei n. 58, de 10 de
dezembro de 1937.
§ 4º Recebido o requerimento e verificado o atendimento aos requisitos previstos neste artigo, o
oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do Município.
§ 5º A abertura de matrícula de que trata o caput independe do regime jurídico do bem público.
§ 6º Na hipótese de haver área remanescente, a sua apuração poderá ocorrer em momento poste-
rior.
§ 7º O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas
municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras
devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o pro-
cedimento discriminatório administrativo ou judicial.
§ 8º O disposto neste artigo aplica-se, em especial, às áreas de uso público utilizadas pelo sistema
viário do parcelamento urbano irregular.
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade
desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes,
até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averba-
ções e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer
direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o em-
preendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento,
serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional,
em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente
abertas. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022).
§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao
mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão consi-
derados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas
envolvidas ou de atos intermediários existentes. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022).
§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária,
o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número
do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.
§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato
único para fins de cobrança de custas e emolumentos.
§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a deter-
minada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária. (Incluído
pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica
vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula
Carlos Elias
ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele. (In-
cluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Lei 6.766/76
Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos,
memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos,
será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de
certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competen-
te, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado
o disposto no § 4º do art. 18.
§ 1º Os desenhos conterão pelo menos:
I – a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;
Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III – as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e
ângulos centrais das vias;
IV – os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;
V – a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias
projetadas;
VI – a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.
§ 2º O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de
uso predominante;
II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas
construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do
loteamento;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do
loteamento;
IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade
pública, já existentes no loteamento e adjacências.
§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não
tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresenta-
ção, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes
expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes.
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.
Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para
cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços
livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro
será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área lote-
ada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro
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do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na
anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circuns-
crições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de
cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.
§ 1º Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.
§ 2º É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedi-
dos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.
§ 3º Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o lotea-
mento como não registrado para os efeitos desta Lei.
§ 4º O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o cancela-
mento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área
situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro
obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Mu-
nicipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e
praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos,
constantes do projeto e do memorial descritivo.
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município
poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou
aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro
das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I – por decisão judicial;
II – a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso,
enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III – a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Pre-
feitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
§ 1º A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente
comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na
área loteada ou adjacências.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, edi-
tal do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados
da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido
ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.
§ 3º A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada a
comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.
5.5.5. Instituição de Condomínio Edilício, de Condomínio de Lotes, de Condo-

mínio Urbano Simples e de Condomínio em Multipropriedade
O condomínio edilício, de condomínio de lotes, de condomínio urbano simples e de condo-

mínio em multipropriedade nasce com o registro do ato de instituição.
Carlos Elias
Do ponto de vista registral, abrem-se as matrículas-filhotes (as relativas às unidades au-

tônomas) e registra-se a instituição na matrícula do terreno (matrícula-mãe), tudo com remis-
sões recíprocas.
5.5.6. Registro da Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária é registrada na matrícula-mãe.

Há, porém, controvérsia sobre viabilidade de abertura das matrículas-filhotes (as relativas
às futuras unidades autônomas) antes da averbação da construção ou da averbação da insti-
tuição do condomínio edilício.
O entendimento majoritário é pelo cabimento com base no art. 216-A, LRP.
Em São Paulo, porém, a prática é abertura de fichas auxiliares para cada unidade autôno-
mas, fichas essas que serão convertidas em matrículas após o registro da instituição do con-
domínio edilício (o que só se dá depois de finda a edificação com sua averbação).
5.6. Princípio da Disponibilidade

O princípio da disponibilidade fundamenta-se nas regras gerais de direito e nos dispositi-
vos que fundamentam o princípio da continuidade (arts. 176, II, item “5”, 195 e 237 da LRP).
Segundo esse princípio, ninguém pode dispor de direitos que não tenha nem de mais direi-
tos do que efetivamente tenha. Trata-se de regra de justiça antiga dos romanos: nemo plus iuris
ad alium transferred potest quam ipse habet (ninguém pode transferir mais direitos a outrem
do que tenha).
Daí decorre que o condômino que seja titular de uma fração ideal de 30% do imóvel não
poderá alienar 100% do imóvel; uma escritura pública de venda em que só esse condômino
figure como vendedor de todo o imóvel não poderia ser registrada em respeito ao princípio da
disponibilidade.
5.7. Princípio da Continuidade, do Trato-Sucessivo ou da

Consecutividade
O princípio da continuidade, também chamado de princípio do trato-sucessivo ou da con-
secutividade, fundamenta-se nos arts. 176, II, item “5”, 195 e 237 da LRP.
Segundo esse princípio, os atos de registro e de averbação devem guardar uma relação de
sequência lógica, de maneira que o outorgante indicado no título corresponda ao titular do di-
reito no registro (aspecto subjetivo do princípio) e de modo que o histórico descritivo do imóvel
não contenha interrupções (aspecto objetivo do princípio). Vejamos exemplos:
EXEMPLO
a) ex. de aspecto subjetivo do princípio: (1) antes de averbar o divórcio na matrícula, é preciso
averbar o casamento; (2) quem pretende adquirir um imóvel por meio um contrato de compra e
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venda de um herdeiro que não ainda não registrou o formal de partilha precisará, antes de tudo,
promover o registro desse título de sucessão hereditária, pois o imóvel ainda está registrado
no nome do falecido.
b) ex. de aspecto objetivo do princípio: antes de averbar a demolição de uma construção, deve-
-se averbar a construção.
O princípio da continuidade guarda correlação com o da disponibilidade, pois, ao respeitar

a disponibilidade na matrícula, mantém-se a sequência lógica e ininterrupta de direitos.
5.8. Princípio da Especialidade

5.8.1. Definição
O princípio da especialidade é fundado nos arts. 222, 223, 225, § 2º, da LRP; art. 2º da Lei
n. 7.433/85; e arts. 1º, I, e 3º do Decreto n. 93.240/86.
Pelo princípio da especialidade, há duas exigências.
A primeira é a completude de informações no fólio real. Assim, a matrícula, os títulos e os
atos de registro e averbação devem especificar, de modo preciso e uniforme, o imóvel, as pes-
soas e o fato jurídico inscritível.
A segunda exigência decorre da primeira: deve haver coincidência de informações entre o
álbum imobiliário e o título apresentado para registro ou averbação. Por essa razão, o título a
ser registrado (escritura pública ou particular, mandado judicial e outros) deve mencionar os
dados de identificação da matrícula ou do registro imobiliário anterior (arts. 222 e 223, LRP).
A título ilustrativo, se uma escritura pública descreve um imóvel com endereço com diver-
gência em relação ao endereço constante da matrícula (ex.: erro de digitação do número da
rua) ou se grafa o nome do vendedor em dissonância do nome constante da matrícula (ex.:
uso do nome de divorciado, e não o de solteiro), o RI deve negar o registro e exigir, em primeiro
lugar, a retificação da escritura ou, se for o caso, a atualização da matrícula (averbar o nome
de divorciado). Se há divergência de informações, é porque ou o título ou a matrícula está a
reclamar retificação.
A retificação da escritura costuma ocorrer por meio da conhecida “escritura de re-ratifica-
ção”, na qual se dará a notícia da retificação e se ratificará o negócio anterior.
A propósito, como a escritura pública de rerratificação precisa ser subscrita por todas as
partes e como é difícil conseguir a presença física do outorgante do direito no cartório de no-
tas em muitas situações, convém que o outorgado tenha poderes de representar o outorgante
nesse ato, o que pode ser feito por uma cláusula de mandato em causa própria na escritura
originária.
Carlos Elias
5.8.2. Espécies
Há três espécies de especialidade focadas pelo princípio em pauta: a especialidade objeti-

va, a especialidade subjetiva e a especialidade do fato jurídico.
5.8.2.1. Especialidade Objetiva
Pela especialidade objetiva, o imóvel precisa estar descrito com precisão, de modo a serem
viáveis a localização física do seu perímetro a partir das informações constantes da matrícula
e a conexão do título com a matrícula pertinente.
5.8.2.2. Especialidade Subjetiva
Pela especialidade subjetiva, a identificação das partes devem ser precisas na matrícula.
Essa identificação se dá pela qualificação pessoal, com indicação do nome, domicílio, nacio-
nalidade e o CPF ou CNPJ, nos termos do art. 176, II, “4”, da LRP. Os dados de CPF e CNPJ são
relevantíssimos por não terem risco de duplicidade, ao contrário do nome, cuja imprecisão de
identificação está nos riscos de homonímia. Se houver divergência entre o título e a matrícula
quanto a esses dados (ex.: diferença na grafia do nome ou no estado civil), a retificação do
elemento equivocado se impõe para viabilizar o registro, em homenagem ao princípio da espe-
cialidade subjetiva
O objetivo do princípio da especialidade é evitar confusões com terceiros, que poderiam ser
indevidamente atingidos pelo registro. Basta imaginar os transtornos de uma ordem judicial de
indisponibilidade de bens ser averbada na matrícula de um homônimo do real destinatário por
conta da falta de indicação do CPF no título judicial.
5.8.2.3. Especialidade do Fato Jurídico
Pela especialidade do fato jurídico, o fato jurídico inscritível deve estar bem especificado
no título e na matrícula. O registro não é do título, e sim do fato jurídico inscritível. O art. 176,
III, da LRP, ao exigir menção ao título e a condições do fato jurídico nele formalizado, prestigia
o princípio da especialidade do fato jurídico.
Cabe ao RI, após ler o título, identificar quais os fatos jurídicos que nele estão formalizados
e cuja inscrição se pretende.
5.8.3. Questões Especiais
5.8.3.1. Usucapião
Por força do princípio da especialidade objetiva, o título de reconhecimento do usucapião

deve conter todos os requisitos da matrícula, porque o perímetro usucapido gerará um novo
imóvel (art. 226, LRP).
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5.8.3.2. Flexibilização do Princípio da Especialidade em Sede de Reurb (Art.

46 da Lei n. 13.465/2017)
O RI, com base no projeto de regularização fundiária, deve identificar as matrículas que
estão abrangidas. Se o RI tiver dúvidas em razão da precariedade da descrição tabular, cum-
pre-lhe abrir uma nova matrícula e averbar esse destaque na matrícula-matriz, deixando a apu-
ração do remanescente para depois. Ao nosso sentir, não se trata de uma mera averbação de
destaque, e sim de uma averbação de potencial destaque, pois, nesse caso, o registrador tem
dúvidas se realmente a nova matrícula suga área da matrícula matriz. Chamaremos, pois, essa
averbação de averbação de “potencial destaque”.
Trata-se de situação excepcional e sensível. Pode haver mais de uma matrícula com des-
crição tabular precária, de maneira que caberá ao RI fazer a averbação de “potencial de des-
taque” em todas as matrículas cuja descrição potencialmente possa coincidir com a da que
foi aberta.
Entendemos que, enquanto não for apurado o remanescente ou atestado que este não
existe, nenhum outro ato pode ser praticado nessa matrícula matriz.
A apuração de remanescente de área em matrícula da qual foi feito um destaque pode
ser postergado em casos de regularização fundiária (arts. 22, §§ 2º e 6º, 44, § 2º, 46 da Lei n.
13.465/2017 e art. 195-A, § 6º, da LRP), de abertura de matrícula da tira de terra da linha férrea
(art. 171, parágrafo único, LRP) e de destaque de gleba pública ao longo de 3 anos (art. 176,
§ 7º, LRP).
5.9. Princípio da Prioridade da Prenotação

5.9.1. Definição
O princípio da prioridade da prenotação escora-se no art. 1.246 do CC e nos arts. 182 a 192,
205 e 216-A, § 1º, da LRP.
Segundo esse princípio, o título que for prenotado (protocolado) em primeiro lugar possui
preferência no registro em relação a outros títulos contraditórios.
Essa preferência vigora nos 20 dias seguintes à prenotação, admitida a extrapolação desse
prazo por força da demora para o julgamento de suscitação de dúvida (art. 205, LRP).
A prenotação deve ser cancelada após esse prazo se o apresentante não tiver cumprido as
exigências feitas pelo oficial ou se a dúvida for julgada procedente, o que derruba os efeitos da
prioridade da prenotação (arts. 203, I, e 205, LRP).
Feita alguma exigência – o que deve ser feito no prazo de qualificação registral (que é de
10 dias – art. 188, LRP) –, o seu cumprimento pelo apresentante deve ser feito dentro do pra-
zo restante da eficácia da prenotação (ou seja, nos 10 dias seguintes), sob pena de perder a
prioridade de prenotação diante do cancelamento da prenotação. Nesse caso, caberá ao apre-
sentante realizar um novo protocolo. Se o apresentante cumprir as exigências no último dia
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(vigésimo dia), o prazo da prioridade de prenotação ficará prorrogado para o dia útil seguinte
por força de interpretação extensiva dos arts. 205 e 208 da LRP.
Se, por culpa exclusiva da eficácia da prenotação, for ultrapassado o prazo de 30 dias, não
poderá haver o cancelamento automático da prenotação nem cessarão os efeitos da priorida-
de da prenotação, pois o art. 205 da LRP só esvazia esses efeitos no caso de culpa do apresen-
tante. Essa extrapolação do prazo apenas poderá gerar eventual repercussão administrativa
contra o oficial, se ele tiver tido culpa22.
5.9.2. Exceções
Há duas exceções principais ao princípio da prioridade da prenotação.
5.9.2.1. Título de Hipoteca de Segundo Grau
Título de hipoteca de segundo grau com menção expressa à existência de outra anterior
só possuirá prioridade no registro, se, nos 30 (trinta) dias seguintes à sua prenotação, não for
prenotado o título de hipoteca anterior (art. 189, LRP). Cuida-se de exceção ao princípio da
prioridade da prenotação.
5.9.2.2. Escrituras de Mesma Data
No caso de, no mesmo dia, serem prenotadas escrituras de mesma data em que haja men-
ção expressa ao horário da lavratura, terá preferência aquela que lavrada em primeiro lugar
(art. 192, LRP). Não importa qual escritura foi prenotada em primeiro lugar. Trata-se de exce-
ção ao princípio da prioridade da prenotação.
22
Merece leitura este didático julgado: “CIVIL. REGISTROS PÚBLICOS. PRENOTAÇÃO. VALIDADE.
1. Ao serem apresentados para registro, os títulos são protocolados, isto é, prenotados. A prenotação assegura ao título,
pelo prazo de 30 dias corridos, o chamado princípio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de Registros Públicos (Lei
6.015/73), sobre qualquer outro que porventura venha a ser apresentado nesse período, e que tenha por objeto o mesmo
imóvel.
2. A prioridade é garantida mesmo que o título seja devolvido, sem registro, para o cumprimento de exigências. Por isso, se o
interessado atender às exigências e vier a reapresentar o título dentro daquele prazo, não será feita uma nova prenotação,
continuando a valer a mesma.
3. O prazo de validade da prenotação não se prorroga. Decorridos 30 dias, caso o interessado não tenha conseguido satisfa-
zer as exigências, o cartório deve cancelar a prenotação. Se após o trintídio, cumprir as exigências ou reapresentar o título,
nova prenotação será feita. Os efeitos da primeira prenotação, porém, já não prevalecem. Uma nova contagem de 30 dias
terá início.
4. Apelação improvida.”
(TRF4, AC 22291 RS 2003.71.00.022291-9, 3ª Turma, Rel. Des. Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, DJe 06/06/2007)
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5.9.3. Prazos Específicos de Prioridade da Prenotação: Caso do Reurb e o

Usucapião Extrajudicial
O prazo de 20 dias para a eficácia da prenotação é a regra geral.

Há, porém, prazos diferenciados por lei específica.
É, por exemplo, o caso de títulos envolvendo regularização fundiária de interesse social
(que atualmente abrange a Reurb-S de que trata o art. 13, I, da Lei n. 13.465/2017). O prazo
da prioridade de prenotação é de 40 dias, conforme parágrafo único do art. 205 da LRP, deve
ser interpretado extensivamente para abranger os casos de Reurb-S em respeito à razão de
ser da norma.
Outro exemplo é o do usucapião extrajudicial. O prazo de prenotação fica prorrogado até o
final do procedimento de usucapião extrajudicial (art. 216-A, § 1º, LRP).
5.9.4. Questões Especiais

5.9.4.1. Retroatividade dos Efeitos do Registro e o Caso do Período Suspeito
na Falência
Feito o registro, a sua eficácia retroage à data da prenotação, conforme art. 1.246, CC. Por
isso, é importante que, no texto do ato do registro ou da averbação, seja consignada a data da
prenotação do título a fim de facilitar a ciência por terceiros.
Em coerência com essa retroatividade, o art. 215 da LRP considera a data da prenotação, e
não a do registro, para definir se o registro feito durante o período suspeito ou após a falência
é nulo ou não.
5.10. Princípio da Rogação ou da Instância

O princípio da rogação ou da instância funda-se no art. 13 da LRP. Estende-se a todas as
serventias extrajudiciais.
Por ele, em regra, o oficial não pode praticar atos de ofício, salvo lei específica ou provoca-
ção do interessado. Essa provocação pode ocorrer por ordem judicial ou por requerimento do
interessado ou do Ministério Público.
Há, porém, exceções legais que autorizam a atuação ex officio do registrador, como a aver-
bação da alteração do nome do logradouro público (art. 167, II, “13”, LRP) ou de retificação nas
hipóteses do art. 213, I, da LRP (como a de falha na transposição de informações contidas no
título para o registro).
Daí decorre que, em regra, o apresentante deve sempre apresentar um requerimento es-
crito solicitando a prática de um ato. Se, por exemplo, alguém quer pleitear a averbação de
uma construção, ele deverá apresentar um requerimento nesse sentido com os pertinentes
documentos. Esse requerimento é dispensado quando se tratar da apresentação de um título
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que formalize um negócio jurídico inscritível (como uma compra e venda), pois, nesse caso, o
próprio título destina-se juridicamente ao registro por natureza.
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QUESTÕES DE CONCURSO
001. (CONSULPLAN/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E DE REGISTROS – TJMG/2019/
ADAPTADA) O oficial retificará o registro ou a averbação, de ofício ou a requerimento do inte-
ressado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, altera-
ção de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Re-
gional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

ADAPTADA) Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio
de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de
área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural
o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

ADAPTADA) Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos,
mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e
seguintes do Código Civil, será representado por todos os condôminos e o condomínio edilício,
de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso,
pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

ADAPTADA) Nos casos de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não,
alteração de área, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que
forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.
005. (CESPE/TJPA/2019) Oficial de registro de imóveis do Distrito Federal promoveu o regis-

tro de operação imobiliária de aquisição formalizada por meio de instrumento particular ante-
riormente lavrado por cartório de ofício de notas.
Nesse caso, a apresentação de declaração sobre operações imobiliárias pelo oficial de registro
de imóveis nessa transação é
a) recurso em sentido estrito.
b) revisão criminal.
c) carta testemunhal.
d) mandado de segurança.
e) apelação.
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006. (QUADRIX/ASSISTENTE JURÍDICO – CRO-AC/2019) Suponha‐se que João tenha pro-

metido vender sua casa à Maria se encontrasse, na matrícula do imóvel, o registro de apenas
um terreno. Nesse caso, João deverá, antes de registrar compra e venda, promover a averba-
ção da construção, criando, assim, uma sequência cronológica lógica dos fatos relativos ao
imóvel, em respeito ao princípio da continuidade.
007. (VUNESP/JUIZ SUBSTITUTO – TJRJ/2019) O município tem um projeto de implantação

de um conjunto habitacional popular que irá ocupar três áreas distintas e contíguas: i) matrícu-
la X, de propriedade do Município; ii) matrícula Y, de propriedade particular, mas com imissão
provisória na posse deferida em processo de desapropriação ajuizada pelo município e regis-
trada a imissão na posse no Cartório de Registro de Imóveis; iii) área Z, destinada a edifícios
públicos de um loteamento urbano. O município requereu a abertura de uma matrícula abran-
gendo as três áreas (X, Y e Z). Houve negativa do Cartório de Registro de Imóveis. Foi suscitada
dúvida pelo Registrador de Imóveis que deverá ser julgada:
a) procedente, pois poderia haver a unificação das glebas X e Y, mas não com a Gleba Z que
deveria ser previamente discriminada, por não estar ainda registrada.
b) improcedente, tendo em vista que não é possível a fusão de matrículas que não estão re-
gistradas em nome do mesmo proprietário, mesmo com o registro da imissão provisória na
posse em nome do Município.
c) improcedente, pois poderia haver a unificação das glebas Y e Z, mas não com a Gleba X,
que somente poderia ser unificada àquelas após o registro da carta de adjudicação expedida
na desapropriação referente à Gleba X.
d) improcedente, tendo em vista que a unificação das matrículas poderá abranger um ou mais
imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto da imissão provisória na posse.
e) procedente, tendo em vista que somente seria possível a abertura de uma matrícula única
das três áreas após a finalização da desapropriação e o registro das áreas Y e Z no nome do
Município.
008. (VUNESP/JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO – TJRO/2019/ADAPTADA) Joaquim com-

prou um terreno, com uma pequena construção antiga que pretendia demolir posteriormente.
O título de propriedade descrevia, de acordo com as exigências legais e de modo preciso, o
terreno; entretanto, a construção não estava averbada na matrícula do imóvel. Quando tentou
registrar a escritura pública, o Cartório de Registro de Imóveis se recusou à prática do ato,
exigindo a prévia averbação da construção na matrícula do imóvel. Acerca do caso retratado,
pode-se afirmar corretamente que Joaquim deverá apresentar mandado de segurança contra
o Oficial Registrador do Cartório, tendo em vista que a averbação da construção não pode ser
exigida para o registro da propriedade.
Carlos Elias

pode-se afirmar corretamente que a exigência do Cartório de Registro de Imóveis é correta,
tendo em vista a aplicação, no caso, do princípio da especialidade subjetiva.

pode-se afirmar corretamente que Joaquim deverá requerer a instauração do procedimento de
dúvida, alegando a aplicabilidade, no caso, do princípio da cindibilidade do título.

pode-se afirmar corretamente que Joaquim deverá peticionar ao Conselho Nacional de Justiça
– CNJ, para que adote as providências cabíveis contra o Oficial Registrador, tendo em vista a
ilegalidade da exigência não prevista em lei.

pode-se afirmar corretamente que Joaquim deverá requerer a instauração do procedimento de
dúvida, alegando a aplicabilidade, no caso, do princípio da continuidade registral.

ADAPTADA) De acordo com a Lei n. 13.097/2015, os negócios jurídicos que tenham por fim
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constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos ju-
rídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrí-
cula do imóvel a seguinte informação: Averbação de ações reais ou pessoais reipersecutórias.

constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos
jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na ma-
trícula do imóvel a seguinte informação: Averbação, por solicitação do interessado, de cons-
trição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença,
procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973
– Código de Processo Civil.

jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na
matrícula do imóvel a seguinte informação: Averbação de restrição administrativa ou conven-
cional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previs-
tos em lei.

jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na ma-
trícula do imóvel a seguinte informação: Averbação, independentemente de decisão judicial,
da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam
reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei n. 5.869, de 11
de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
017. (VUNESP/PROCURADOR – PREFEITURA DE FRANCISCO MORATO – SP/2019/ADAP-

TADA) Acerca do protocolo de títulos no Registro de Imóveis, pode-se corretamente afirmar:
escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativa-
mente, a hora da sua lavratura, deve prevalecer, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em
primeiro lugar.

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protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo máximo de 5 (cinco) dias,

salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.

apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra ante-
rior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na
primeira promovam a inscrição e, após esse prazo, se não for apresentado o título anterior, a
segunda hipoteca será inscrita, mas não terá preferência sobre a primeira, ainda que se registre
posteriormente.

podem ser registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contradi-
tórios sobre o mesmo imóvel, prevalecendo a ordem de prioridade na apresentação.

prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os tí-
tulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, devendo-se realizar o registro
imediato do primeiro apresentado.
022. (VUNESP/PROCURADOR DO MUNICÍPIO – PREFEITURA DE RIBEIRÃO PRETO –

SP/2019) Acerca da usucapião extrajudicial, assinale a alternativa correta.
a) A rejeição do pedido extrajudicial impede o ajuizamento de ação de usucapião.
b) Ocorrendo impugnação do pedido por qualquer um dos titulares de direito reais, esta deve
ser julgada pelo Registrador de Imóveis, cabendo da decisão recurso ao juiz corregedor.
c) Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados
na matrícula, estes serão notificados, e deve ser interpretado o silêncio como discordância.
d) No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dis-
pensado o consentimento dos confinantes, bem como do síndico.
e) Caso não seja encontrado o notificando, deve ocorrer sua notificação por edital, nos ter-
mos da lei, sendo interpretado seu silêncio como concordância.
023. (VUNESP/PROCURADOR JURÍDICO – PREFEITURA DE CERQUILHO – SP/2019) Assi-

nale a alternativa que está em consonância com as normas dos registros públicos, estabeleci-
dos na Lei n. 6.015/73.
a) Todo nascimento que ocorrer no território nacional deverá ser registrado dentro do prazo
de trinta dias.
Carlos Elias
b) Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel,

haverá uma matrícula para cada fração de tempo.
c) A decisão da declaração da dúvida impede o uso do processo contencioso.
d) O pedido de usucapião extrajudicial será processado perante o cartório do registro de imó-
veis da comarca em que residir o interessado, sendo este representado ou não por advogado.
e) O CNM (Código Nacional de Matrícula) referente a matrícula encerrada ou cancelada po-
derá ser reutilizado.
024. (CESPE/PROCURADOR MUNICIPAL – PREFEITURA DE BOA VISTA – RR/2019) Os mu-

nicípios têm legitimidade para solicitar ao cartório de registro de imóveis competente a aber-
tura de matrícula de imóveis públicos não inscritos e localizados em seu território que tenham
sido objeto de parcelamento de solo urbano e para solicitar o respectivo registro dos imóveis
decorrentes desse parcelamento.
025. (IESES/TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS E DE REGISTROS – TJSC/2019/ADAPTA-

DA) Fazendo uma análise dos livros obrigatórios para o Registro de Imóveis, podemos afirmar
que são os seguintes: Livro 1 – Protocolo, Livro 2 – de Protesto, Livro 3 – de Testamentos, Livro
4 – Indicador Real e Livro 5 – Indicador Pessoal.

que são os seguintes: Livro 1 – Protocolo, Livro 2 – Matrícula, Livro 3- Auxiliar, Livro 4 – Indica-
dor Real, Livro 5 – Indicador Pessoal, e, o Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros.

Carlos Elias
que são os seguintes: Livro 1 – Protocolo, Livro 2 – da Hipotecas, Livro 3 – Das transcrições/
transmissões, Livro 4 – Indicador Real, Livro 5 – Indicador Pessoal.

que são os seguintes: Livro 1 – Protocolo, Livro 2 – de Nascimento, Livro 3 – de Óbito, Livro
4 – Indicador Real, e Livro 5 – Indicador Pessoal.

DA) Foi recepcionado no direito brasileiro a possibilidade de se postular a aquisição de imóvel
usando o instituto da Usucapião na esfera administrativa, partindo dessa confirmação e de
acordo com as legislações pertinentes ao caso, podemos afirmar que: É defeso adquirir imóvel
através do procedimento administrativo, onde o postulante detenha somente a posse mansa e
pacífica, ou ainda, em imóvel objetos de matrícula, transcrição ou inscrição.

DA) Foi recepcionado no direito brasileiro a possibilidade de se postular a aquisição de imóvel
usando o instituto da Usucapião na esfera administrativa, partindo dessa confirmação e de
acordo com as legislações pertinentes ao caso, podemos afirmar que: Ao postulante lhe é
dado o direito de adquirir o imóvel através do procedimento administrativo, seja imóvel em que
detenha a posse mansa e pacífica, bem como de imóvel objetos de matrícula e transcrição.
Carlos Elias
GABARITO
1. E
2. C
3. E
4. C
5. d
6. C
7. b
8. E
9. E
10. C
11. E
12. E
13. E
14. C
15. C
16. E
17. C
18. E
19. E
20. E
21. E
22. e
23. b
24. C
25. E
26. C
27. E
28. E
29. E
30. C
Carlos Elias
Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil, Processo Civil e Direito Agrário (único aprovado no
concurso de 2012). Advogado. Professor em cursos de graduação, de pós-graduação e de preparação para
concursos públicos em Brasília, Goiânia e São Paulo. Ex-membro da Advocacia-Geral da União (Advogado
da União). Ex-Assessor de Ministro do STJ. Ex-técnico judiciário do STJ. Doutorando e Mestre em Direito
pela Universidade de Brasília (UnB). Bacharel em Direito na UnB (1º lugar em Direito no vestibular da UnB
de 2002). Pós-graduado em Direito Notarial e de Registro. Pós-Graduado em Direito Público. Membro do
Conselho Editorial da Revista de Direito Civil Contemporâneo.

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REGISTRO DE

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3.2.2. Livro 1 – Protocolo

O Livro 1 é o Livro do Protocolo.

3.2.3. Livro 2 - Registro Geral

O Livro 2 é o Livro do Registro Geral.

Os atos de registro e de averbação devem, entre outras informações, indicar o número e a

3.2.4. Livro 3 - Registro Auxiliar

O Livro 3 é o Livro do Registro Auxiliar.

3.2.5. Livro 4 (Indicador Real) e Livro 5 (Indicador Pessoal)

O Livro 4 é o Livro do Indicador Real, e o Livro 5, o do Indicador Pessoal.

Veja os preceitos supracitados:

3.2.6. Livro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro

3.2.6.2. Limite Legal para Estrangeiros

É proibido que mais de ¼ do território rural municipal pertença a estrangeiros. E, dentro

3.2.6.3. O Controle pelo Registrador e as Comunicações Obrigatórias

Se não, incumbe-lhe fazer o registro do título na matrícula (Livro 2) e, em seguida, fazer o

3.2.7.2. Livro 4 e 5: Físico ou Digital?

3.2.7.3. Uso de Softwares

3.2.8. Atos Praticados nos Livros

No Livro 1 (Protocolo), o oficial pratica os seguintes atos: prenotação e anotações. Veja o

Art. 175. São requisitos da escrituração do Livro n. 1 - Protocolo:

Art. 203. Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

3.2.8.2. Livro 2 (Registro Geral): Abertura de Matrícula, Registro e Averba-

3.2.8.2.2. Abertura de Matrícula

3.2.8.2.3. Registro e Averbação: Hipóteses e Distinção

Na matrícula, o oficial lançará os atos de registro e de averbação, conforme ocorram fatos

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

3.2.8.3. Livro 4 e 5: Anotações

4. Sistemas de Registro de Imóveis

4.1. Classificação dos Sistemas Registrais sob a Perspectiva Formal

4.1.1. Sistema de Transcrição

No sistema de transcrição, o registro consiste na reprodução integral do conteúdo do títu-

Em relação à França, segue um breve histórico:

4.1.2. Sistema de Inscrição

No sistema de inscrição, o registro decorre de um resumo (de um extrato) do título para

4.2. Classificação Quanto aos Efeitos do Registro15

4.2.1. Sistema de Inscrição Declarativa, Francês, Consensual ou Privatista

No sistema de inscrição declarativa é também chamado de sistema francês, consensual ou

4.2.2. Sistema de Inscrição Constitutiva, Alemão ou Publicista

O sistema de inscrição constitutiva é também batizado de sistema alemão ou publicista.

4.2.3. Sistema Eclético

4.2.4. Sistema do Registro Torrens ou Sistema Australiano

4.2.4.1 Definição e Origem

4.3. Classificação Quanto à Organização

4.3.1. Sistema de Fólio Real

No sistema de fólio real, a organização dos livros se dá em torno do objeto, ou seja, do

4.3.2. Sistema de Fólio Pessoal

5. Princípios de Registro de Imóveis

5.2. Princípio da Presunção Relativa de Fé Pública ou da Presunção

Segundo o princípio da presunção relativa da fé pública, também chamado de princípio da

5.2.2. Efeitos do Registro até seu Cancelamento e a Exigência de Trânsito

Em decorrência do princípio da presunção relativa de fé pública, o registro público produz

5.2.3. Consequências do Cancelamento do Registro

5.2.4. Consequências da Falta do Registro Lato Sensu