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BASE Revista de Administrao e Contabilidade da Unisinos 3(3):253-261, setembro/dezembro 2006 c 2006 by Unisinos

ESTUDO SOBRE O PATRIMNIO DE AFETAO EM EMPRESAS INCORPORADORAS DA CONSTRUO CIVIL NA REGIO DA GRANDE SO PAULO
A STUDY ON THE REAL ESTATE EQUITY TRUSTS OF DEVELOPERS IN THE GREATER SO PAULO AREA

JOO BOSCO SEGRETI


segreti@fecap.br

IVAM RICARDO PELEIAS


ivamrp@fecap.br

DANIEL VIEGAS RIBAS FILHO


dvrf@terra.com.br

NELSON SATIO BITO


nsbito@uol.com.br

RESUMO Em resposta ao denominado efeito ENCOL, o Governo Federal, atravs da Lei n 10.931/2004, criou o Patrimnio de Afetao e o Regime Especial de Tributao pelo Lucro Presumido RET. A afetao patrimonial, na forma de opo pelo incorporador, visou oferecer maior segurana na aquisio de imveis em construo exigindo maior transparncia nas informaes prestadas aos compradores de imveis em construo, atravs da obrigatoriedade da manuteno de demonstrao contbil completa e individualizada de cada obra e entrega de demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo e recursos pactuados, firmados por profissionais habilitados. O RET uma forma de incentivar as incorporadoras a aderirem afetao, ao ser estabelecida uma alquota nica de 7% sobre o faturamento, abrangendo o Imposto de Renda, Contribuio Social, PIS e COFINS. O objetivo deste trabalho verificar, em detalhe, se o RET vantajoso para as incorporadoras a ponto de lev-las a optar pelo mecanismo de afetao. Para tanto, foi realizada uma pesquisa exploratria com base nas demonstraes financeiras de 30 incorporadoras sediadas na Grande So Paulo, comparando o RET com o Lucro Presumido e com o Lucro Real. Os resultados obtidos indicam que o RET, em relao ao Lucro Presumido, seria vantajoso com alquota prxima de 6,5%. O RET comparado ao Lucro Real vantajoso, na mdia, para 53% das empresas, sem, contudo, ser maioria em todos os trs anos do estudo. A reduo de meio ponto percentual na alquota do RET tornaria sua opo atrativa em ambas as situaes. Palavras-chave: patrimnio de afetao, empreendimento, incorporador, tributao. ABSTRACT Responding to the so-called ENCOL effect, the Brazilian federal government created in 2004 (through the Law # 10,931) the Real Estate Equity Trusts (Patrimnio de Afetao) and the Special Taxation Regime (STR) based on presumed income. The equity segregation under such trusts, at the developers option, aims at providing security to the purchase of real estate units under construction. It does so by demanding greater transparency in the information provided to the purchasers of such units as well as by requiring developers to maintain a complete and individual set of financial accounting information on each project and to deliver statements signed by accredited professionals on the works progress and the correspondence between the agreed terms and the earmarked resources. The STR is a way of encouraging developers to adhere to the segregation of their projects by establishing a single 7% rate on the business invoicing, which includes several taxes. This paper analyzes whether the STR brings advantages that would make developers want to adhere to the segregation regime. Hence, an exploratory research was carried out on the basis of the financial statements of 30 developers in the Greater So Paulo Area, comparing the STR with the presumed income and with the real income. The results show that the STR, when compared with the presumed income, would be advantageous with a rate of around 6,5%. The STR, when compared with the real income, is advantageous, on average, to 53% of the sampled companies, but there was no majority in all three years of the study period. A 50 basis point decline in the STR tax rate, however, would render the option more attractive in both situations. Key words: real estate equity trusts, building enterprise, developers, taxation.

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INTRODUO A indstria da construo civil composta, basicamente, por dois grandes segmentos: um de infra-estrutura em geral (estradas, pontes, saneamento) e o outro, o imobilirio, para o qual este trabalho est direcionado. A atividade imobiliria no Brasil tem a caracterstica de apresentar efeito multiplicador positivo na economia do pas. Este efeito se manifesta, especialmente, pela gerao de uma grande quantidade de vagas de empregos formais absorvendo mo-de-obra de baixa qualificao, pelo baixo impacto na balana comercial, por utilizar poucos materiais importados, e pela expressiva participao no PIB Nacional. Apesar do segmento vir apresentando queda no PIB nos ltimos anos, conforme demonstra a Tabela 1, tem um grande potencial de crescimento, representado pelo significativo dficit habitacional que vem persistindo h longo tempo. Segundo dados do Secovi-SP (2005), este dficit atingia 6,7 milhes de unidades no ano de 2002. Tabela 1 Participao da Indstria da Construo Civil no PIB Nacional Habitao. Ano de referncia 2000 2001 2002 2003 2004
Fonte: IBGE (2005)

Participao no PIB Nacional em % 8,07 7,56 7,10 6,39 6,50

A queda verificada na participao do segmento imobilirio no PIB pode ser explicada pela carncia de uma poltica mais objetiva e clara, tanto para a habitao popular, como para a habitao de mercado. Para a habitao de baixa renda, falta o investimento governamental a fundo perdido, acoplado com outras polticas sociais para, primeiro estancar o surgimento de novas favelas e habitaes de baixa condio de uso e, depois, partir para sua erradicao. O segmento de mercado, assunto abordado por este trabalho, requer o aumento do volume de recursos destinados pelas instituies do Sistema Financeiro da Habitao SFH e Sistema Financeiro Imobilirio SFI, voltados para o financiamento imobilirio, com condies compatveis aos muturios finais. Para o direcionamento de um volume maior de crdito voltado para a habitao, as instituies financeiras alegam que um dos principais entraves o elevado risco nas operaes de crdito imobilirio. Dentre os riscos envolvidos, estas instituies destacam a necessidade de maior segurana quanto correta alocao dos recursos liberados na edificao do empreendimento imobilirio que est sendo financiado, sem desvio destas importncias para outras finalidades. O reflexo da no entrega, aos compradores, das unidades habitacionais adquiridas na planta abalou o mercado imobilirio

na segunda metade da dcada de 90, fazendo que o mercado procurasse criar instrumentos para oferecer maiores garantias queles que aplicam seus recursos na atividade imobiliria. Segundo Tutikian (2005), est evidenciado que as modificaes na lei das incorporaes imobilirias so reflexo direto dos ltimos acontecimentos de grande impacto e comoo social, como, por exemplo, o caso da incorporadora ENCOL, que acarretou inmeros prejuzos sociais e econmicos. Certamente o efeito ENCOL no foi um fato isolado, pois existiam, poca, muitas incorporadoras em situao similar. No entanto, houve maior visibilidade naquele caso pela magnitude das suas transaes imobilirias, que atingiram cerca de R$ 2,5 bilhes. O pleito das instituies financiadoras, alm de beneficiar os compradores de imveis em fase de construo, garantindo-lhes que o imvel adquirido seja entregue no prazo e nas condies pactuadas, um importante fator na mitigao dos riscos envolvidos nas operaes de crdito voltadas para a aquisio de imveis. Agregue-se a este cenrio o interesse governamental pelo crescimento da indstria da construo civil, no s pela reduo do dficit habitacional atravs de maior direcionamento de recursos ao segmento pelos bancos, ou pelo aumento da segurana dos compradores de unidades habitacionais, mas tambm pela significativa contribuio desta indstria ao PIB nacional. Para atingir este objetivo, os rgos representativos das instituies financeiras e incorporadoras apresentaram uma srie de sugestes ao Governo Federal, que, aps analisadas, resultaram na edio da Lei n 10.931 de 02 de agosto de 2004. A Lei n 10.931/2004 (Brasil, 2004) alterou, significativamente, a legislao em vigor, representada pela antiga Lei n 4.591 de 16 de dezembro de 1964, denominada Lei das Incorporaes Imobilirias. A principal inovao foi a introduo de um mecanismo de utilizao opcional pelo incorporador, denominado Patrimnio de Afetao. Sua finalidade a de aumentar a segurana na aquisio de imveis em construo, exigindo maior transparncia nas informaes prestadas aos compradores de imveis a serem entregues, atravs da obrigatoriedade da manuteno de demonstrao contbil completa e individualizada de cada obra e entrega de demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo e recursos pactuados, firmados por profissionais habilitados. Para incentivar a opo por este mecanismo, o Governo Federal criou um regime especial de tributao para a rea imobiliria denominado Regime Especial de Tributao, pelo Lucro Presumido RET. O RET passou a ser fundamental para o sucesso da nova Lei na medida em que foi criado com a finalidade de incentivar os incorporadores a optarem pelo Patrimnio de Afetao. Este novo regime substitui o recolhimento do Imposto de Renda, da Contribuio Social, do PIS e da COFINS pelo pagamento de uma nica contribuio obtida pela aplicao de uma alquota fixa de 7% sobre o faturamento da incorporadora. Dentro do contexto acima descrito, o objetivo principal deste trabalho verificar se o RET vantajoso para as
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incorporadoras, quando comparado com as formas normais de tributao, a ponto de lev-las a optar pelo patrimnio de afetao. O objetivo complementar divulgar este novo mecanismo de segurana o patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias, que ainda desconhecido dos compradores e de grande parte do mercado imobilirio. REFERENCIAL TERICO Neste item, sero tratados o Patrimnio de Afetao e o RET, mecanismos criados pela Lei n 10.931/2004. importante destacar que, por se tratar de um assunto novo, em fase de implantao, a afetao patrimonial ainda foi pouco explorada, e a bibliografia sobre o assunto escassa. PATRIMNIO DE AFETAO Segundo Chalhub (2001, p. 119), o patrimnio de afetao pode ser admitido como sendo a segregao, no mbito do patrimnio geral, de uma esfera jurdica mais restrita, submetida a critrios especiais e que pode ter desenvolvimento econmico prprio, sendo este, assim, um patrimnio especial, cuja configurao peculiar decorre dos fins que determinam sua formao. Conforme Aghiarian (2005), o patrimnio de afetao um novo sistema de direito real de garantia que oferece ao incorporador a oportunidade de destacar de seu patrimnio um conjunto de bens que ser reconhecido como patrimnio autnomo. Ainda no campo da conceituao, conforme a ABECIP (2005), o regime de afetao um sofisticado e revolucionrio sistema de proteo dos credores vinculados a uma incorporao imobiliria, priorizando os direitos dos adquirentes. Trata-se de um regime de vinculao de receitas, pelo qual os crditos decorrentes das vendas de unidades de determinado empreendimento s so aplicados neste empreendimento, sem possibilidade de desvio para outro empreendimento. Os bens so destinados a uma finalidade especfica e, para alcanar tal finalidade, so objeto de destaque especial no patrimnio do seu titular, passando a integrar uma espcie de patrimnio independente. Ressalte-se que no se trata de ciso para criao de um novo patrimnio, distinto do patrimnio do titular, mas, sim, da atribuio de uma autonomia funcional, devido distino desses bens; torna-se necessrio que o patrimnio ou os bens afetados cumpram uma determinada funo (ABECIP, 2005). Sobre este ponto, Marques Filho e Diniz (2005, p. 20) destacam que a preservao de recursos tem sentido elstico, significando que o incorporador deve administrar adequadamente os recursos, de modo que, em todo o curso da execuo da obra, no faltem verbas necessrias para o suprimento de cada etapa dos servios de construo e, assim, a incorporao se desenvolva no compasso estabelecido e chegue ao seu termo sem turbulncias provocadas por escassez de recursos. Pelo novo texto da Lei, caber ao incorporador promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao
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do patrimnio de afetao, inclusive utilizando-se de medidas judiciais quando for o caso. Deve manter separados os bens e direitos de cada incorporao; captar recursos e aplic-los na concluso da obra; disponibilizar Comisso de Representantes demonstrativos com dados sobre o andamento das obras; manter e movimentar os recursos do patrimnio de afetao em conta corrente especificamente aberta para esse fim; assegurar acesso pessoa nomeada pela Comisso de Representantes para a fiscalizao da obra. Finalmente, a incorporadora dever manter a escriturao contbil completa por obra ainda que esteja desobrigada pela legislao tributria. A obrigatoriedade de manter a contabilizao completa por obra implica maior transparncia sobre a utilizao dos recursos pagos pelos compradores e aqueles liberados pela instituio financeira. Os relatrios possibilitam, conforme descrito por Abreu (2006, p. 10), o controle das atividades da empresa. Por meio deles, as pessoas so informadas sobre o desempenho da empresa, bem como sobre o resultado das polticas de gesto adotadas. Inovaes criadas pela Lei n 10.931/2004 relativas ao Patrimnio de Afetao Com a criao do mecanismo do Patrimnio de Afetao, a Lei n 10.931 (Brasil, 2004) veio determinar vrias inovaes na legislao imobiliria que so comentadas a seguir. O artigo 53 da nova Lei institui o regime de Patrimnio de Afetao, determinando que a critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime de afetao, pelo qual o terreno e as acesses objeto da incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador, podendo utilizar esta sistemtica para os empreendimentos que julgar conveniente. O mesmo artigo altera vrios dispositivos da antiga Lei n 4591/64, atravs da insero do Captulo I-A e de seus artigos, detalhados a seguir, comeando pelo artigo 31-A, que determina: A total segregao do patrimnio afetado do patrimnio do incorporador, com o nico objetivo de executar o empreendimento e entregar as unidades imobilirias aos respectivos adquirentes; O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva; O incorporador responder por eventuais prejuzos que causar ao patrimnio afetado; Os bens e direitos que integram o patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantia real, conforme determina a Lei, em operaes de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo da edificao correspondente e a devida entrega das unidades aos compradores;

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Na movimentao dos recursos pelo incorporador, o reembolso do preo de aquisio do terreno somente poder ser obtido quando da alienao das unidades autnomas, na proporo das respectivas fraes ideais, considerando-se tosomente os valores efetivamente recebidos pela alienao. Quanto ao lucro sobre a edificao, somente podero ser excludos do patrimnio de afetao os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra, considerando-se os valores a receber at sua concluso e, bem assim, os recursos necessrios quitao de financiamento para a construo, se houver. Em ambas as situaes, a movimentao de recursos atestada por profissional habilitado, contratado pela Comisso de Representantes, atravs de demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimnio de afetao recebidos no perodo. No artigo 31- F, merece destaque o fato de que os efeitos de decretao de falncia ou insolvncia do incorporador no atinjam os patrimnios de afetao constitudos e estes bens no integrem a massa falida. incumbncia da Comisso de Representantes, nesta situao, convocar os titulares das fraes ideais, para, atravs de assemblia, decidir pela continuidade do empreendimento ou venda da obra no estado em que esteja. Caso a assemblia opte por dar continuidade obra, a Comisso de Representantes ficar investida de mandato irrevogvel com poderes de firmar os contratos definitivos a que estavam obrigados os incorporadores, tendo a Comisso poderes para executar todos os atos relativos ao empreendimento, como recebimento de parcelas e pagamentos diversos. O artigo 54 trata da obrigao da manuteno da Comisso dos Representantes dos Compradores em todas as incorporaes. Esta comisso j tinha previso legal na Lei n 4.591/ 64, entretanto, s havia previso de sua constituio nas incorporaes contratadas sob o regime de empreitada ou sob o regime de administrao. Sua funo a de acompanhar a obra tanto fsica como financeiramente, em nome de todos os demais compradores. Pode contratar empresa de auditoria ou profissionais da rea para a verificao e fiscalizao do andamento da obra afetada. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO RET Como j foi reportado anteriormente, este regime especial de tributao foi criado para incentivar a adoo do Patrimnio de Afetao e, ao mesmo tempo, permitir que cada empreendimento possa fazer o recolhimento de seus impostos de forma simples e segregada. Principais inovaes da Lei n 10.931/2004 relativas ao RET A criao do RET pela Lei 10.931 (Brasil, 2004) determinou as seguintes alteraes na legislao imobiliria: O artigo 1 trata da instituio do RET aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel en-

quanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao. O artigo 2 determina que a opo pelo Regime Especial de Tributao dar-se- atravs da entrega do termo de opo na unidade competente da Secretaria da Receita Federal e a devida averbao no Registro de Imveis. O artigo 3 trata da segregao dos bens e direitos vinculados aos empreendimentos construdos pela sistemtica do Patrimnio de Afetao. Determina que estes bens no respondero por dvidas tributrias da incorporadora, porm, esta responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetada. O artigo 4 determina que, para cada incorporao submetida ao Regime Especial de Tributao, a incorporadora ficar sujeita ao pagamento equivalente a 7 por cento da receita mensal recebida, correspondendo ao Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas, Contribuio Social Sobre o Lucro Lquido, ao PIS/PASEP e COFINS. O mesmo artigo esclarece que a base de clculo a ser considerada a totalidade de receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobilirias que compem a incorporao e tambm as receitas financeiras e variaes monetrias decorrentes da operao. A distribuio destes tributos est apresentada na Tabela 2 a seguir.

Tabela 2 Distribuio da alquota para o Regime Especial de Tributao RET. Tributo Imposto de Renda Contribuio Social PIS/PASEP COFINS Total
Fonte: Brasil, 2004.

Alquota 3,00% 2,20% 0,65% 1,15% 7,00%

FORMAS DE TRIBUTAO NO BRASIL Ao optar pela utilizao do Patrimnio de Afetao, os incorporadores no esto obrigados a utilizar a apurao dos tributos pelo RET, podendo permanecer na forma de clculo dos impostos a que j esto sujeitos. Porm, caso optem pela utilizao do RET, obrigatoriamente, devero adotar o Patrimnio de Afetao para as obras que forem tributadas por esta sistemtica. As principais formas de tributao do lucro no Brasil so o Lucro Real e o Lucro Presumido. A legislao tributria, atravs do Regulamento do Imposto de Renda RIR, define como base legal para apurao do Imposto de Renda (IR) o Lucro Real, ou seja, o lucro lquido do perodo de apurao ajustado pelas adies, excluses ou compensaes prescritas, ou autorizadas (Brasil, 1999). Nesta modalidade, as empresas tambm esto obrigadas a apurar a Contribuio Social sobre o Lucro Lquido (CSLL).
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A segunda forma de tributao pela legislao do imposto de renda o Lucro Presumido. uma forma de tributao simplificada, cuja base para obteno do Imposto de Renda e da CSLL o faturamento das pessoas jurdicas. Podem optar pela tributao com base no lucro presumido as pessoas jurdicas que, no estando obrigadas ao regime de tributao pelo lucro real, tenham auferido, no ano-calendrio anterior, receita total igual ou inferior a R$ 24.000.000,00. Considera-se faturamento o somatrio da receita bruta de vendas, dos ganhos de capital, das demais receitas e dos resultados positivos decorrentes de receitas no compreendidas na atividade (Brasil, 1999). METODOLOGIA DA PESQUISA Em atendimento aos procedimentos metodolgicos, alm da pesquisa bibliogrfica, tambm foi desenvolvida uma pesquisa exploratria. Para esta pesquisa, foram utilizadas informaes extradas de demonstraes financeiras de incorporadoras da Grande So Paulo. Com esta base de dados, foram elaboradas simulaes com a finalidade de verificar se o RET vantajoso para as incorporadoras, incentivando-as a optarem pelo Patrimnio de Afetao. A pesquisa exploratria justifica-se, segundo Cervo e Bervian (2002, p. 69), pois, no caso de estudos exploratrios, no so elaboradas hipteses a serem testadas, restringindo-se a definir objetivos e buscar mais informaes sobre determinado assunto. Collins e Hussey (2005, p. 24) afirmam que a pesquisa exploratria realizada sobre uma questo de pesquisa quando h pouco ou nenhum estudo anterior em que se possam buscar informaes sobre a questo do problema. PESQUISA EXPLORATRIA A amostra para a pesquisa foi obtida por convenincia. Segundo Hair Jr. et al. (2005, p. 247), a amostragem por convenincia envolve a seleo de elementos que estejam mais disponveis para tomar parte do estudo e que possam oferecer as informaes necessrias. A pesquisa abrangeu os anos de 2002 a 2004, tendo por base um ranking de 100 incorporadoras que atuam no mercado imobilirio da Grande So Paulo, selecionado pela Revista Tem Construo (2005) pelo critrio de metros quadrados de rea construda. Deste total de 100 empresas, 10 demonstraes foram obtidas no Dirio Oficial do Estado e cinco demonstraes obtidas no site da BOVESPA. Para as 85 empresas restantes, todas de capital fechado e, portanto, no obrigadas a publicarem seus balanos, foi encaminhada uma correspondncia solicitando a remessa de sua demonstrao financeira desde que o regime tributrio fosse o lucro real. Quinze empresas entre aquelas que foram previamente selecionadas atenderam solicitao, completando uma amostra significativa de 30 demonstraes financeiras. Para a comparao da tributao pelo RET com o Lucro Presumido, no foram necessrios dados das incorporadoras, pois a anlise foi efetivada entre as alquotas, j que ambas
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incidem sobre a mesma base de clculo (faturamento), para todos os impostos considerados (IR, CSLL, PIS e COFINS). A pesquisa apresenta algumas limitaes que devem ser expostas. Os resultados encontrados no podem ser generalizados para qualquer populao, pois se trata de uma amostra por convenincia, que, porm, tm sua relevncia para a populao estudada que so as empresas incorporadoras da Grande So Paulo. Outra limitao quanto ao nvel sinttico das informaes obtidas nas demonstraes financeiras, que no permitem a verificao mais detalhada das variaes observadas no comparativo Lucro Real e RET no perodo analisado. Alguns dos motivos das provveis variaes so as adies e excluses do lucro lquido, a compensao de prejuzos fiscais em exerccios posteriores e bases negativas da contribuio social. COMPARAO DO LUCRO REAL COM O RET PELA ALQUOTA OFICIAL DE 7% As simulaes, conforme as Tabelas 3, 4 e 5 a seguir, abrangem a comparao da tributao pelo Lucro Real e pelo RET no trinio 2002/2004 conforme os dados obtidos nas demonstraes financeiras da amostra. Os critrios adotados para as informaes foram os seguintes: As empresas foram classificadas utilizando-se nmeros de 1 a 30 para no identific-las, mantendo o compromisso assumido na carta que lhes foi direcionada; Na Coluna B foi apurado o Imposto pelo RET aplicando-se a alquota de 7% sobre o valor da Coluna A que representa a Receita de Venda de Imveis (faturamento anual); Os impostos que compem a Coluna C Impostos Apurados pelo Lucro Real foram obtidos da forma a seguir: PIS: aplicao da alquota de 0,65% sobre o faturamento anual; COFINS: aplicao da alquota de 3,00% sobre o faturamento anual; Imposto de Renda: aplicao da alquota de 15%, mais adicional de 10% para o lucro acima de R$ 20.000,00 ao ms, sobre o lucro antes do imposto de renda; Contribuio Social: aplicao da alquota de 9% sobre o lucro antes do imposto de renda. Pela Tabela 3, verifica-se que, para 18 das 30 empresas pesquisadas no ano de 2002, a opo pelo Regime Especial de Tributao RET vantajosa. Em termos percentuais, esta vantagem atinge 60% das empresas da amostra. A seguir, realiza-se a mesma anlise do ano de 2002 para o ano de 2003 conforme a Tabela 4. Nota-se que algumas empresas tiveram sua ordem de entrada alterada em funo da variao apresentada no valor de suas receitas auferidas. Os resultados obtidos para o ano de 2003 demonstram que o nmero de empresas em vantagem ligeiramente superior quele das incorporadoras para as quais a comparao foi desvantajosa. Considerando-se todos os balanos analisados,

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para 16 empresas (53%) o resultado vantajoso, e para 14 delas seria desvantajosa a utilizao do RET (47%). A seguir, na Tabela 5, so analisados os dados relativos ao ano de 2004. Note-se que tambm variou a ordem de entrada estabelecida inicialmente no ano de 2002. No ano de 2004, por uma pequena margem, desvantajosa a utilizao do RET como forma de apurao dos tributos. Para 14 empresas o RET vantajoso, ou seja, para 47%, e para 16 sua utilizao desvantajosa, correspondendo a 53% da amostra. COMPARAO DO LUCRO PRESUMIDO COM O RET Apresenta-se, a seguir, a Tabela 6, comparando as alquotas do RET e do Lucro Presumido, detalhada por tipo de imposto. Tabela 3 Impostos apurados pelo RET e Lucro Real ano 2002 valores em R$ mil. Incor- Receita Imposto pora- de venda apurado dora de imveis RET(7%) A B= (Ax0,07) 1 779.333 54.553 2 352.708 24.690 3 208.000 14.560 4 171.882 12.032 5 153.748 10.762 6 107.644 7.535 7 77.732 5.441 8 70.231 4.916 9 35.256 2.468 10 28.901 2.023 11 24.921 1.744 12 21.971 1.538 13 21.061 1.474 14 18.578 1.300 15 17.233 1.206 16 15.824 1.108 17 15.032 1.052 18 14.641 1.025 19 12.894 903 20 8.054 564 21 7.481 524 22 5.969 418 23 5.769 404 24 4.779 335 25 4.197 294 26 3.209 225 27 3.019 211 28 2.782 195 29 2.325 163 30 239 17
Fonte: Dados da pesquisa.

A Tabela 6 demonstra que, para as empresas com possibilidade de presuno do resultado (Lucro Presumido) com faturamento superior a R$ 20.000,00 por ms, a alquota do imposto vigente (6,73%) menor do que a alquota do RET de 7%, no sendo atrativa a mudana para a tributao pelo RET. SIMULAO DO RET COM ALQUOTAS INFERIORES QUELA DEFINIDA PELO GOVERNO FEDERAL Os resultados da pesquisa, conforme as Tabelas 3, 4 e 5, indicam que o RET no foi vantajoso em relao ao Lucro Real, pelo menos, para a maioria das empresas em todos os anos do estudo. Para verificar qual a reduo da alquota necessria para atingir aquela situao, foi elaborada uma nova simulao, conforme a Tabela 7 , utilizando-se alquotas inferiores a 7%. A letra Tabela 4 Impostos apurados pelo RET e Lucro Real ano 2003 valores em R$ mil. Incor- Receita Imposto pora- de venda apurado dora de imveis RET(7%) A B= (Ax0,07) 1 560.022 39.202 2 398.682 27.908 4 189.587 13.271 3 144.838 10.139 6 121.917 8.534 5 114.145 7.990 11 75.417 5.279 8 71.558 5.009 7 66.717 4.670 12 35.441 2.481 13 28.458 1.992 14 27.560 1.929 9 26.488 1.854 10 25.807 1.806 18 17.478 1.223 16 14.773 1.034 23 12.258 858 15 10.621 743 17 10.089 706 25 10.002 700 26 7.753 543 21 6.908 484 24 6.599 462 22 6.267 439 19 6.110 428 20 5.395 378 27 3.334 233 29 2.015 141 28 1.808 127 30 1.165 82
Fonte: Dados da pesquisa.
BASE REVISTA DE ADMINISTRAO E CONTABILIDADE DA UNISINOS

Impostos Diferena apurados RET x pelo Lu- LUCRO REAL cro Real C D= (B-C) 28.446 26.108 29.010 (4.320) 7.592 6.968 7.654 4.378 25.588 (14.826) 13.435 (5.900) 5.796 (355) 4.767 149 1.332 1.136 1.746 278 910 835 2.019 (481) 4.098 (2.624) 1.817 (516) 815 391 1.052 55 560 492 1.134 (109) 1.219 (317) 939 (376) 512 12 646 (229) 1.558 (1.154) 614 (279) 664 (371) 513 (289) 327 (115) 548 (353) 206 (43) 9 8

Impostos Diferena apurados RET x pelo Lu- LUCRO REAL cro Real C D= (B-C) 20.441 18.761 35.420 (7.512) 6.920 6.351 5.287 4.852 9.491 (957) 18.806 (10.816) 3.460 1.819 4.249 760 4.821 (151) 5.745 (3.264) 4.366 (2.374) 4.069 (2.140) 991 863 1.948 (142) 2.411 (1.187) 568 466 3.715 (2.857) 388 356 475 231 1.671 (971) 320 223 360 123 241 221 974 (535) 849 (421) 299 79 371 (138) 132 9 554 (427) 349 (268)

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V significa vantagem, a letra D, desvantagem, e a letra Q indica a quantidade de empresas em cada situao.

Tabela 5 Impostos apurados pelo RET e Lucro Real base 2004 valores R$ mil. Incor- Receita Imposto pora- de venda apurado dora de imveis RET(7%) A B= (Ax0,07) 1 587.536 41.128 2 401.945 28.136 4 331.826 23.228 5 203.215 14.225 11 150.802 10.556 6 126.064 8.824 7 92.622 6.484 8 80.550 5.639 12 68.446 4.791 3 61.107 4.277 14 23.865 1.671 9 21.090 1.476 18 20.401 1.428 24 18.030 1.262 13 17.410 1.219 21 17.187 1.203 17 15.973 1.118 26 15.951 1.117 16 15.897 1.113 25 14.636 1.025 15 11.391 797 20 9.946 696 19 8.569 600 23 7.675 537 22 6.996 490 30 3.070 215 28 1.676 117 10 1.452 102 29 1.432 100 27 406 28
Fonte: Dados da pesquisa.

A primeira linha da Tabela 7 demonstra que, apesar da opo pelo RET ser vantajosa pela alquota de 7%, na mdia dos trs anos, para 53% das empresas pesquisadas, a opo no vantajosa para a maioria das empresas no ano de 2004. Reduzindo-se a alquota para 6,5%, o RET passa a ser vantajoso para a maioria das empresas nos trs anos da pesquisa. ANLISE DOS RESULTADOS OBTIDOS Com base nos dados obtidos na pesquisa, pode-se afirmar que a apurao dos tributos pelo RET em relao ao Lucro Real vantajosa para as empresas incorporadoras, porm, no em todos os perodos, como demonstrado na Tabela 7. Para que fosse vantajosa para a maioria delas, em todos os trs anos, seria necessria uma reduo de meio ponto percentual na alquota do RET. Coincidentemente, a simulao comparando o RET com o Lucro Presumido tambm chegou ao mesmo resultado: a alquota mnima para, efetivamente, incentivar a opo pelo RET uma taxa prxima de 6,5%, j que a alquota oficial de 6,73%. Face aos resultados obtidos, pode-se afirmar que, para as empresas incorporadoras da construo civil na regio da Grande So Paulo, uma reduo de meio ponto percentual da alquota do RET pode levar a maioria destas empresas a aderirem ao patrimnio de afetao, gerando mais segurana nos negcios imobilirios, atravs da transparncia obtida pela segregao contbil e financeira dos empreendimentos. CONSIDERAES FINAIS A indstria da construo civil, voltada para o mercado imobilirio, alm de gerar a habitao, necessidade bsica do ser humano, um dos segmentos mais importantes no desenvolvimento do Brasil, devido ao seu efeito multiplicador na economia e absoro de mo-de-obra no qualificada. Tabela 6 Comparao das alquotas do RET e Lucro Presumido . Forma de apurao Patrimnio de Afetao
Fonte: Ramires, 2006.

Impostos Diferena apurados RET x pelo Lu- LUCRO REAL cro Real C D= (B-C) 40.008 1.119 23.238 4.898 22.570 658 27.163 (12.938) 5.504 5.052 6.704 2.120 9.342 (2.859) 7.846 (2.207) 4.658 133 2.642 1.636 3.354 (1.683) 776 701 1.240 188 658 604 2.866 (1.648) 1.052 151 599 519 1.936 (819) 580 533 2.453 (1.429) 614 183 760 (63) 1.270 (671) 2.511 (1.973) 1.116 (626) 973 (758) 409 (292) 53 49 161 (61) 15 14

IRPJ 2,2%

CSLL

Carga Fiscal PIS COFINS TOTAL

1,15% 0,65% 3,00% 7,00% 1,08% 0,65% 3,00% 6,73%

Lucro Presumido 2,0%

Tabela 7 Simulao do RET com o Lucro Real utilizando alquotas inferiores a 7%. Q 18 21 22 22 22 2002 V Q 60% 12 70% 9 74% 8 74% 8 74% 8 D 40% 30% 26% 26% 26% Q 16 17 17 19 20 2003 V Q 54% 14 57% 13 57% 13 63% 11 67% 10 D 46% 43% 43% 37% 33% Q 14 17 19 20 22 2004 V Q 46% 16 57% 13 63% 11 67% 10 74% 8 D 54% 43% 37% 33% 26% Q 16 19 20 21 22 Mdia V Q 53% 14 62% 11 65% 10 68% 9 72% 8 D 47% 38% 35% 32% 28%

7,0 6,5 6,0 5,5 5,0

Fonte: Dados da pesquisa.

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ESTUDO SOBRE O PATRIMNIO DE AFETAO EM EMPRESAS INCORPORADORAS DA CONSTRUO CIVIL NA REGIO DA GRANDE SO PAULO

Um dos problemas enfrentados nesta rea a falta de recursos para o financiamento voltado para a habitao de mercado. Para o direcionamento de um volume maior de crdito para a aquisio de imveis, as instituies financeiras alegavam ser o elevado risco nas operaes de crdito imobilirio um dos principais entraves. Dentre os riscos envolvidos, estas instituies destacavam a necessidade de maior segurana quanto correta alocao dos recursos liberados atravs do financiamento voltado para a edificao do empreendimento imobilirio, sem o desvio destas importncias para outras finalidades. Com a finalidade de aumentar a segurana e, ao mesmo tempo, tornar mais transparentes as informaes e procedimentos nas incorporaes imobilirias, foi aprovada a Lei n 10.931 em 2004, que introduziu a sistemtica do Patrimnio de Afetao e do Regime Especial de Tributao RET. O Patrimnio de Afetao um mecanismo de opo do incorporador. Cada obra individualizada das demais, com controles especficos gerenciados pela Comisso de Representantes dos Compradores, como a apresentao de demonstraes financeiras completas; relatrio de acompanhamento do estgio da obra e da utilizao dos recursos, controle da movimentao de caixa atravs de conta vinculada ao empreendimento e salvaguardas de proteo dos compradores no caso de decretao de falncia do incorporador. O RET foi criado com a finalidade de incentivar os incorporadores a optarem pelo Patrimnio de Afetao. Este novo regime substitui o recolhimento do Imposto de Renda, da Contribuio Social, do PIS e da COFINS pelo pagamento de uma nica contribuio obtida pela aplicao de uma alquota fixa de 7% sobre o faturamento da incorporadora. Para atender ao objetivo deste trabalho, que verificar se o RET vantajoso para as incorporadoras, levando-as a optar pelo patrimnio de afetao, foi efetivada uma pesquisa exploratria. Foi selecionada uma amostra por convenincia de 30 incorporadoras que atuam na Grande So Paulo. Com base em informaes obtidas nas demonstraes financeiras das empresas da amostra no perodo 2002 a 2004, foram efetivadas simulaes comparando-se o valor dos impostos devidos pelo Lucro Real e pelo Lucro Presumido com aquele obtido atravs do critrio definido pelo RET. O resultado das simulaes demonstrou que o RET, alquota oficial de 7%, foi vantajoso, na mdia dos trs anos, para 53% das empresas, porm no se mostrou vantajoso, para a maioria delas, em todos os trs anos da pesquisa, sendo desvantajoso para 54% das empresas em 2004. A fim de testar qual a reduo necessria para, pelo menos, ser uma opo vantajosa para a maioria das empresas que so tributadas pelo Lucro Real nos trs anos da pesquisa, foram efetuadas simulaes com alquotas inferiores oficialmente definida (7%). O resultado desta nova simulao demonstrou que a reduo de meio ponto percentual j tornaria a opo pelo RET vantajosa, nos trs anos da pesquisa, para a maioria das empresas que apuram o imposto devido pelo Lucro Real.

Tratando-se empresas que so tributadas pelo Lucro Presumido, a mesma reduo de meio ponto percentual tornaria a opo atrativa para todas as empresas com faturamento mensal acima de R$ 20.000,00. importante mencionar que a pesquisa realizada tem algumas limitaes. A primeira est relacionada extenso das concluses, uma vez que a amostra utilizada abrange somente a Grande So Paulo. Outra limitao que as informaes extradas das demonstraes financeiras, por serem sintticas, no permitem anlises das variaes ocorridas, a cada ano, no resultado das simulaes realizadas. Como se trata de um assunto novo, pesquisas futuras podem explorar mais o tema, como, por exemplo, no detalhamento dos vrios controles a serem exercidos, ponto vital na implantao do patrimnio de afetao. REFERNCIAS
ABREU, A.F. 2006. Fundamentos de contabilidade: utilizando o Excel. So Paulo, Saraiva, 100 p. AGHIARIAN, H. 2005. Patrimnio de afetao. So Paulo, Boletim do Direito Imobilirio (BDI), Dirio das Leis, 14(15):2-3. ASSOCIAO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRDITO IMOBILIRIO E POUPANA ABECIP. 2005. O Patrimnio de afetao e os avanos da Lei n 10.931. Braslia, ABECIP/Cmara da Construo Civil/Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais do Estado de So Paulo, 20 p. (Caderno especial). BOLSA DE VALORES DE SO PAULO BOVESPA. Informao por empresa. Disponvel em: www.bovespa.com.br/empresabov/ informaoporempresa.asp. Acesso em: 03/07/2005. BRASIL. Lei n 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Disponvel em: http://www.presidencia.gov.br/CCIVIL/Leis/ L4591.htm. Acesso em: 03/12/2005. BRASIL. Decreto n 3.000 de 26 de maro de 1999. Regulamenta a tributao, fiscalizao, arrecadao e administrao do imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza. Disponvel em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/ d3000.htm. Acesso em: 03/12/2005. BRASIL. Lei n 10.931. 2004. Dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, e d outras providncias. Dirio Oficial da Repblica Federativa do Brasil, 02 de agosto, p. 17. CERVO, A.L. e BERVIAN, P.A. 2002. Metodologia cientfica. 5 ed., So Paulo, Pearson Prentice Hall, 242 p. CHALHUB, M.N. 2001. Trust: perspectivas do direito contemporneo na transmisso da propriedade para administrao de investimentos e garantia. Rio de Janeiro, Renovar, 236 p. COLLIS, J. e HUSSEY, R. 2005. Pesquisa em Administrao. Um guia prtico para alunos de graduao e ps- graduao. 2 ed., Porto Alegre, Bookman, 349 p. COUTINHO, L. 2005. Crescimento da economia e potencial do setor imobilirio. Disponvel em: http://www.secovisp.com.br/noticias/arq_not/Luciano_Coutinho.pdf#search=%22d%C3% A9ficit%20habitacional%20em%202002%20secovi%22. Acesso em: 31/03/2006.
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JOO BOSCO SEGRETI Doutor em Contabilidade pela FEA/USP So Paulo. Professor do Mestrado em Cincias Contbeis da Fundao Escola de Comrcio lvares Penteado FECAP. E-mail: segreti@fecap.br FECAP - Av. Liberdade, 532 Liberdade CEP 01502-001 So Paulo SP IVAM RICARDO PELEIAS Doutor em Contabilidade pela FEA/USP So Paulo. Professor do Mestrado em Cincias Contbeis da Fundao Escola de Comrcio lvares Penteado FECAP. E-mail: ivamrp@fecap.br FECAP - Av. Liberdade, 532 Liberdade CEP 01502-001 So Paulo SP DANIEL VIEGAS RIBAS FILHO Mestre em Cincias Contbeis pela Fundao Escola de Comrcio lvares Penteado FECAP. Bacharel em Cincias Econmicas pela Faculdade de Economia Finanas e Administrao de So Paulo. E-mail: dvrf@terra.com.br FECAP - Av. Liberdade, 532 Liberdade CEP 01502-001 So Paulo SP NELSON SATIO BITO Mestre em Cincias Contbeis pela Fundao Escola de Comrcio lvares Penteado FECAP. Bacharel em Cincias Contbeis pela Pontifcia Universidade Catlica PUCSP. E-mail: nsbito@uol.com.br FECAP - Av. Liberdade, 532 Liberdade CEP 01502-001 So Paulo SP
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