Laudo de Avaliação de Imóvel

LAUDO
DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL
Local do Imóvel:
Gleba Urbana ‐ Bairro Graminha
Matrícula Imobiliária n° 3.375
2° Cartório de Registro de Imóveis
Limeira – SP
Lat.: ‐22°34’06”S Long.: ‐47°25’00”O
Finalidade da Avaliação:
Apuração de Valor de Venda
e Valor de Venda com Liquidez Imediata
Solicitante:
Hasta Vip Alienações Públicas Ltda.
CNPJ Nº 24.766.265/0001‐63
Grau de Fundamentação:
Grau II da NBR 14.653‐2
Número do Laudo:
3VGMK-GBNUE-D0FMW-VLZQE
Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

através do código 3VGMK-GBNUE-D0FMW-VLZQE
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CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
VALOR DE VENDA (V V 1 ):
O valor de mercado sugerido para venda da parte ideal (área
remanescente) do imóvel objeto da Matrícula Imobiliária n° 3.375 do 2º.
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira, consistente em
Gleba Urbana no perímetro urbano daquele município, no Bairro da
Graminha, com área de terreno de 30.452,00 m² (trinta mil quatrocentos
e cinquenta e dois metros quadrados), é de:
Valor de Venda =
R$ 1.909.986,79 ou R$ 1.910.000,00
(um milhão novecentos e dez mil reais)
Ref. mês de julho de 2019
O valor do lote urbano padrão no entorno da gleba avaliada encontra‐se
com preço médio de R$ 800,00 (oitocentos reais) o metro quadrado,
conforme pesquisas junto a imobiliárias na região. Porém, de acordo com
os corretores consultados, a área bruta pode sofrer uma drástica
desvalorização em função de não possuir infraestrutura de loteamento.
Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação,
optamos pelo “Método Involutivo” previsto pela NBR‐14653‐2. Optou‐se
por este método em função da ausência de ofertas paradigmas (glebas de
grandes dimensões) em número suficiente que nos permitisse concluir
pelo valor de metro quadrado de terreno.
VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (V V 2 ):
Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou
Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória
ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o
caso de venda em leilões. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel
num prazo de 30 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média
de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:
n: número de meses = 30 meses
i: média rentabilidade de aplicações financeiras = 1,0%
V V 2 = R$ 1.910.000,00 x (1/ (1+0,01)) 3 0
V V 2 = R$ 1.910.000,00 x 0,741
V v2 = R$ 1.415.310,00 ou R$ 1.415.000,00

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. página 2 de 28
Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Tem por objeto o presente laudo de avaliação sugerir, através de
metodologia adequada, o valor de venda para da parte ideal (área
remanescente) do imóvel objeto da Matrícula Imobiliária n° 3.375 do 2º.
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira, consistente em Gleba
Urbana no perímetro urbano daquele município, no Bairro da Graminha, com
área de terreno de 30.452,00 m² (trinta mil quatrocentos e cinquenta e dois
metros quadrados).

A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos
básicos:

a) A localização do imóvel no município.
b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região.
c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores
imobiliários que influenciam no valor do imóvel.
d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653‐1 e
14653‐2 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e das
recomendações técnicas do IBAPE Nacional ‐ Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias.

Cumpre‐nos informar que toda a documentação e informações referentes
ao imóvel foram baseadas na documentação imobiliária fornecida, não sendo
consideradas eventuais restrições que não sejam de nosso conhecimento.

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com as informações fornecidas e visando caracterizar o objeto
desta avaliação, constatamos que o imóvel possui as seguintes características
básicas:

2.1. Localização:
A gleba urbana objeto desta avaliação localiza‐se no perímetro urbano
do município de Limeira, bairro da Graminha, na quadra formada pela
Ruas Gustavo Dória, Alfredo Kuhl, Zaíra Ometo e Dr. Frderido Ozanan.
De acordo com o Sistema de Coordenadas UTM, o imóvel localiza‐se a ‐
22°34’06”S e ‐47°25’00”O.

2.2. Uso do imóvel:
Conforme informações coletadas, o imóvel avaliado trata‐se de uma
gleba urbana sem benfeitorias. O imóvel encontra‐se desocupado.

2.3. Documentação e dados legais do imóvel:
De acordo com a documentação apresentada, o imóvel é formado pela
Matrícula Imobiliária n° 3.375 do 2° Cartório de Registro de Imóveis
de Limeira, conforme documento juntado no ANEXO 01. O imóvel
possui a seguinte descrição tabular:


“ p a r t e ide al d o imóvel ob je t o d a m a t r í c ul a nº. 3. 375 d o 2º. Car t ório d e
R e g i s tr o d e Imóve is d e Li meira p er t enc ent e a o e x e c uta d o, a s a ber:
" c h ác ar a sem d e nom ina ç ã o e spe ci a l, no B airr o d a G r a m i n ha, d e s t e
m uni cí pio, c om á rea a p r oxi ma d a d e sete (7) hec ta res e 2 6 a re s, ou s e ja m, 3
(t r ês) a lq ue ir es , m ai s ou m enos d e t e rr as b r a nc a s , a r e nos as, cont end o
c as a , p oç o c ob er to , conf ro nt a nd o a s terras com out r as d o J ar di m N os s a
S enhor a d o A m pa r o, Ed ua r d o Wenzel , Ar lindo B e lo n, Campo E xp er i m e nt al
d e Siricultur a, Ett or e J ac on, Có r re g o d a Gr am i nha e c o m a L inha d e
Tr a nsmi ss ão d a CESP, c a da st ra do n o I nc r a sob nº . 6 24 .110 .009 . 466 e
62 4.11 0.00 9.48 2”.
Todavia, a descrição original do imóvel NÃO condiz com a realidade do

imóvel. Ainda que a Prefeitura Municipal de Limeira informe em seus
apontamentos que o referido imóvel possui área remanescente de
45.385,48 m², a área já passou por transformações significativas que
reduziram sua área real remanescente, a saber:
 Junto à Rua Gustavo Dória há ocupação por parte da Prefeitura
Municipal de Limeira com base para viaturas de socorristas
(SAMU);
 A Rua Alfredo Kuhl foi prolongada até a Rua Gustavo Dória,

alterando significativamente as divisas de uma das laterais do
imóvel avaliado;
Todas essas modificações resultaram na diminuição da área para

aproximadamente 30.452,00 m², conforme segue:
Fotografia 01 – Reprodução dos limites originais (em amarelo) com

45.385,48 m² e a área remanescente (em vermelho), com 30.452,00 m².

2.4. Terreno:

2.4.1. Dimensões:
De acordo com o item anterior, a área de terreno do imóvel perfaz o
total de 30.452,00 m² (trinta mil, quatrocentos e cinquenta e dois
metros quadrados), conforme aspectos relatados no item 2.3. deste
laudo.
2.4.2. Topografia:
O imóvel possui em sua área topografia predominantemente plana.
2.4.3. Infraestrutura e características da região:
A região onde se localiza o imóvel possui infraestrutura compatível
com as áreas urbanas bem localizadas, possuindo todos os
melhoramentos públicos e infraestruturas compatíveis.

2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do terreno:
De acordo com a Lei Complementar n° 449 de 12/01/2009 (Lei de
Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo), o imóvel avaliado situa‐se em
ZIE‐4 ‐ Zona de Intervenção Estratégica 4, que são áreas passíveis de
instrumentos urbanísticos que incentivem o adensamento urbano,
como outorgas onerosas para direito de construir, operações
consorciadas e outras.
2.5. Benfeitorias e Construções:
Na gleba urbana objeto dessa avaliação não consta construções ou
benfeitorias que agreguem valor ao resultado final dessa avaliação

2.6. Aproveitamento do imóvel:
Conforme citado anteriormente, o imóvel trata‐se de uma gleba
urbana sem benfeitorias. As alternativas de uso possíveis do imóvel a
curto e médio prazo norteiam as atividades residenciais
multifamiliares (apartamentos ou condomínios horizontais) ou
empreendimentos comerciais.

3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no presente
laudo, bem como exemplificar as características básicas da área objeto desta
avaliação, procedemos levantamento fotográfico no local em 31/08/2018. Neste
levantamento demos ênfase ás características físicas do imóvel avaliado e do
condomínio em que se situa.


Fotografia 01 – Aspecto geral da gleba urbana junto ao prolongamento da Rua
Alfredo Kuhl.

Fotografia 02 – Aspecto da ocupação de parte da área original
remanescente por base do SAMU, junto a Rua Gustavo Dória esquina com
a Rua Alfredo Kuhl.
Fotografia 03 – Aspecto de parte da divisas do imóvel avaliado.
4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação, foram
observados e analisados os seguintes itens:

4.1. Valor da Gleba Bruta:

Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de terreno nu,
procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel. Nossa pesquisa se
focou na região do entorno da gleba avaliada, onde foram considerados alguns
aspectos foram considerados quanto à determinação deste valor:

O valor do lote urbano padrão encontra‐se com preço médio de R$ 800,00
o metro quadrado, conforme pesquisas imobiliárias inclusas neste laudo. Porém,
de acordo com corretores imobiliários da região, a área bruta pode sofrer uma
drástica desvalorização em função de não possuir infraestrutura de loteamento.

Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação,
opt amos pelo “Método Involutivo”, previsto pela NBR‐14653‐2. Optou‐se por
este método em função da ausência de ofertas paradigmas (glebas de grandes
dimensões) em número suficiente que nos permitisse concluir pelo valor de
metro quadrado de terreno.

O Método Involutivo identifica o valor do mercado, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo técnico econômico,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem
e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando‐se cenários
para execução e comercialização do produto.

Consideradas as tendências naturais de aproveitamento econômico da
área avaliada, em específico a utilização para empreendimentos residenciais
horizontais (loteamentos) de características populares, procedemos o
demonstrativo do modelo desenvolvido pelo Eng° Fernando Guilherme Martins
para avaliações de glebas urbanas:



Valor da Gleba Bruta
(Método Involutivo)

1/3
Valienge Consultoria Ltda
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO P/ GLEBAS URBANIZÁVEIS
Ident: Limeira 2018 Tipo: Laudo completo Solicitante: Cargill
Lograd.: Gleba Urbana - Matrícula Imobiliária n° 3375 Nº: Complemento:
Bairro: Jardim Santa Josefa Cidade: Limeira Estado: São Paulo

_________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DA GLEBA:
Ag = Área total da gleba (m2): 30.452,00
Fu = Fator de aproveitamento da gleba (%): 15,00
Lu = Valor unitário médio dos lotes na região (R$/m2): 800,00
Au = Área aproveitável da gleba = (Ag x Fu) m2: 4.567,80
VL = Valor realizável com a venda dos lotes = (Au x Lu) R$: 3.654.240,00
1.2) DAS DESPESAS:
1.2.1) PARA AQUISIÇÃO DA GLEBA:
Dc = Taxa referente a escrituras, certidões, ITBI, etc (%): 6,00
1.2.2) PARA URBANIZAÇÃO DO LOTEAMENTO:
Projetos, aprovações, etc. (R$ por m2 de área útil): 3,50
Administração da obra (R$ por m2 de área útil): 2,00
Serviços topográficos (R$ por m2 de área útil): 1,73
Terraplanagem leve (R$ por m2 de área útil): 1,11
Terraplanagem média (R$ por m2 de área útil): 3,08
Terraplanagem pesada (R$ por m2 de área útil): 8,00
Rede de água potável (R$ por m2 de área útil): 6,32
Rede de esgoto (R$ por m2 de área útil): 13,79
Drenagem de águas pluviais - galerias (R$ por m2 de área útil): 5,85
Drenagem de águas pluviais - guias e sargetas (R$ por m2 de área útil): 4,82
Pavimentação (R$ por m2 de área útil): 12,87
Rede de iluminação pública (R$ por m2 de área útil): 2,20
Obras complementares (R$ por m2 de área útil): 3,50
Outros (R$ por m2 de área útil): 0,00

________
DL = Despesas unitárias totais com a urbanização (R$ por m2 de área útil) 68,77
1.2.3) PARA VENDA DO EMPREENDIMENTO:
Dv = Taxa referente a corretagem e administração das vendas (%): 6,00
L = Taxa referente ao lucro do emprendimento (%): 30,00

2/3
2) METODOLOGIA APLICADA:
Sendo:
DE = Despesas totais p/ implementação do empreendimento = (Vg x Dc) + (VL x Dv) + (DL x Au) , onde:
Vg x Dc = Despesas com a compra da gleba bruta (R$) = Vg x 0,0600
VL x Dv = Despesas com a venda dos lotes (R$) = 219.254,40
DL x Au = Despesas com a urbanização (R$) = 314.127,61
EQUAÇÃO FUNDAMENTAL: Vg + DE + L = VL, sendo:

Vg = Valor da gleba bruta;
DE = Despesas totais para implementação do empreendimento;
L = Lucro do empreendedor sobre o valor realizável (VL);
VL = Valor realizável com a venda do empreendimento.
logo:
Vg = VL - (Vg x Dc) - (VL x Dv) - (DL x Au) - (VL x L), logo:

Vg + (Vg x Dc) = VL - (VL x Dv) - (DL x Au) - (VL x L), então:
Vg x (1 + Dc) = VL - (VL x Dv) - (DL x Au) - (VL x L), portanto:
Vg = [VL - (VL x Dv) - (DL x Au) - (VL x L) ] / (1 + Dc):
Legenda:
52,27 % - Custo da Gleba Bruta
3,14 % - Despesas c/ a Compra da Gleba Bruta
8,60 % - Despesas c/ a Urbanização do Empreendimento
6,00 % - Despesas c/ a Venda do Empreendimento
30,00 % - Lucro do Empreendimento

3/3
3) CONCLUSÃO:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ):1
Vu = Valor unitário da gleba bruta = Vg / Ag (R$/m2) = 62,72
Vg = Valor da gleba bruta (R$) = 1.909.986,79
um milhão, novecentos e nove mil, novecentos e oitenta e seis reais e setenta e nove centavos
4) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Data: / / ___________________________________

Grau de Fundamentação do Laudo:
Para enquadrarmos o presente laudo no item 09 da NBR 14653‐2 da
ABNT, temos o seguinte demonstrativo:
Grau PONTOS DO
Item Descrição
III (03 pontos) II (02 pontos) I (01 ponto) LAUDO
Completa quanto á Completa quanto aos Adoção de
Caracterização do imóvel
1 todas as variáveis fatores utilizados para situação 3
avaliando
analisadas tratamento paradigma
Características
Podem ser
Características conferidas por
utilizadas
2 Coleta de dados de mercado conferidas pelo autor profissional 3
fornecidas por
do laudo credenciado pelo autor
terceiros
do laudo
Quantidade mínima de dados
3 de mercado efetivamente 12 6 3 2
utilizados
Apresentação de
Apresentação de informações
informações Apresentação de relativas a todas as
Identificação dos dados de relativas a todas as informações relativas a características dos
4 3
mercado características dos todas as características dados
dados analisadas, dos dados analisadas correspondentes
com foto aos fatores
utilizados
Admitida para apenas
5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida 2
uma variável
Intervalo admissível de ajuste
6 para cada fator e para o 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2
conjunto de fatores
TOTAL DE PONTOS 15
Graus III II I

Pontos Mínimos 15 9 6
Itens 3,5 e 6, com os
Itens obrigatórios no grau Item 3,5 e 6 no mínimo Todos, no mínimo
demais no mínimo
correspondente no Grau II no Grau I
no Grau II
Total de pontos: 15 (avaliação enquadrada no Grau II de Fundamentação)

5. ENCERRAMENTO
Encerramos o presente laudo de avaliação com 15 (quinze) páginas
digitadas somente no anverso, 03 (três) fotografias que compõe a memória
fotográfica do imóvel avaliado e 01 (um) anexo que complementam as
informações e conclusões aqui relatadas.
O presente laudo foi assinado eletronicamente e a verificação de sua

autenticidade poderá ser verificada no site
http://www.documentoeletronico.com.br/validar‐documentos.asp através do
código 3VGMK-GBNUE-D0FMW-VLZQE.
São Paulo, 27 de julho de 2019.
DORIVAL R ODRIGUES DA SILVA JUNIOR
CREA N° 0601320850
ART N° 92221220161190436
MARCELO SARNELLI LEMOS
Sócio Diretor
VALIENGE CONSULT ORIA LTDA.
CNPJ 11.129.545/0001‐19

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ANEXO 01
Matrícula Imobiliária n° 3.375
2° Cartório de Registro de Imóveis
Limeira – SP

Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:24/07/2019 16:24:43
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PROTOCOLO DE AÇÕES
Este é um documento assinado eletronicamente pelas partes. O documento eletrônico é garantido pela medida provisória
2200-2, de 24 de agosto de 2001, que estabelece que todo documento em forma eletrônica tem assegurada a autenticidade,
integralidade e validade jurídica desde que utilize certificados digitais padrão ICP-Brasil.
Data de emissão do Protocolo: 29/07/2019
Dados do Documento
Tipo de Documento Proposta Técnica e Comercial

Referência 1038825-56.2001.8.26.0100
Situação Vigente / Ativo
Data da Criação 29/07/2019
Validade 29/07/2019 até 29/07/2020
Hash Code do Documento D74D904C1D749751082FE1E540D1ABE664078411FB761D5545F5C5A510FC52D3
Assinaturas / Aprovações
Papel (parte) Representantes

Relacionamento 11.129.545/0001-19 - VALIENGE CONSULTORIA
Representante CPF
MARCELO SARNELLI LEMOS 082.029.608-27
Ação: Assinado em 29/07/2019 09:21:04 com o certificado ICP-Brasil Serial - 66EF11F7C87E0D4B IP: 177.33.136.211
Info.Navegador Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1; WOW64; Trident/7.0; rv:11.0) like Gecko
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Todavia, a descrição original do imóvel NÃO condiz com a realidade do

 A Rua Alfredo Kuhl foi prolongada até a Rua Gustavo Dória,

Todas essas modificações resultaram na diminuição da área para

Fotografia 01 – Reprodução dos limites originais (em amarelo) com

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Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO P/ GLEBAS URBANIZÁVEIS

Ident: Limeira 2018 Tipo: Laudo completo Solicitante: Cargill

Lograd.: Gleba Urbana - Matrícula Imobiliária n° 3375 Nº: Complemento:

Bairro: Jardim Santa Josefa Cidade: Limeira Estado: São Paulo

1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DA GLEBA:

Ag = Área total da gleba (m2): 30.452,00

Fu = Fator de aproveitamento da gleba (%): 15,00

Lu = Valor unitário médio dos lotes na região (R$/m2): 800,00

Au = Área aproveitável da gleba = (Ag x Fu) m2: 4.567,80

1.2) DAS DESPESAS:

1.2.1) PARA AQUISIÇÃO DA GLEBA:

Dc = Taxa referente a escrituras, certidões, ITBI, etc (%): 6,00

1.2.2) PARA URBANIZAÇÃO DO LOTEAMENTO:

Projetos, aprovações, etc. (R$ por m2 de área útil): 3,50

Administração da obra (R$ por m2 de área útil): 2,00

Serviços topográficos (R$ por m2 de área útil): 1,73

Terraplanagem leve (R$ por m2 de área útil): 1,11

Terraplanagem média (R$ por m2 de área útil): 3,08

Terraplanagem pesada (R$ por m2 de área útil): 8,00

Rede de água potável (R$ por m2 de área útil): 6,32

Rede de esgoto (R$ por m2 de área útil): 13,79

Drenagem de águas pluviais - galerias (R$ por m2 de área útil): 5,85

Pavimentação (R$ por m2 de área útil): 12,87

Rede de iluminação pública (R$ por m2 de área útil): 2,20

Obras complementares (R$ por m2 de área útil): 3,50

Outros (R$ por m2 de área útil): 0,00

1.2.3) PARA VENDA DO EMPREENDIMENTO:

Dv = Taxa referente a corretagem e administração das vendas (%): 6,00

L = Taxa referente ao lucro do emprendimento (%): 30,00

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Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO P/ GLEBAS URBANIZÁVEIS

EQUAÇÃO FUNDAMENTAL: Vg + DE + L = VL, sendo:

Vg = VL - (Vg x Dc) - (VL x Dv) - (DL x Au) - (VL x L), logo:

Vg = [VL - (VL x Dv) - (DL x Au) - (VL x L) ] / (1 + Dc):

52,27 % - Custo da Gleba Bruta

3,14 % - Despesas c/ a Compra da Gleba Bruta

8,60 % - Despesas c/ a Urbanização do Empreendimento

6,00 % - Despesas c/ a Venda do Empreendimento

30,00 % - Lucro do Empreendimento

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO P/ GLEBAS URBANIZÁVEIS

Grau de fundamentação ( NBR 14653 ):1

Vu = Valor unitário da gleba bruta = Vg / Ag (R$/m2) = 62,72

Vg = Valor da gleba bruta (R$) = 1.909.986,79

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