Perspectivas dos gestores – FII (1S23)

Caro assinante,
Este documento apresenta o resumo das principais visões dos gestores de fundos imobiliários para os
próximos 12 meses.
Para isso, foram enviadas oito questões para um total de 30 gestoras, com foco em trazer a posição dos
fundos para o mercado imobiliário do Brasil e dos Estados Unidos, bem como para os principais segmentos
de fundos imobiliários.
Como pré-requisito, selecionamos apenas casas que possuem áreas estratégicas de alocação em FIIs, seja
por meio de veículos listados (FoFs, multiestratégia ou hedge funds) ou privados. Tivemos uma taxa de
resposta de 73%.
Ao longo do relatório, trouxemos um compilado de todas as respostas obtidas em nosso questionário,
inspirado no conteúdo “Perspectivas dos Gestores” da série Melhores Fundos de Investimentos da Empiricus.
É importante destacar que os resultados compilados mantêm a confidencialidade das informações
compartilhadas pelas instituições.

Gestoras participantes

Alianza Investimentos Kinea Investimentos Rio Bravo Investimentos

BTG Pactual Mauá Capital Safra Asset Management

Canuma Capital Mérito Investimentos SPX SYN

Capitânia Investimentos Navi Capital Tellus

Credit Suisse RB Capital Asset Valora Investimentos

Devant Asset RBR Asset Management Vinci Partners

Galapagos Capital Real Investor

Hedge Investments REC Gestão

Perspectivas dos gestores – FII (1S23)

Conforme observado no Gráfico 1, há um leve grau de otimismo dos gestores para o mercado imobiliário
brasileiro para 2023, mesmo com cenário desafiador no ambiente econômico.

Já para o mercado imobiliário americano (Gráfico 2), nota-se um pessimismo para o período, influenciado
pelas perspectivas de recessão econômica no país. Nos últimos meses, já foi possível observar uma
desaceleração de preços de venda e aluguel em algumas regiões.

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Comentários adicionais dos participantes

“Em relação as perguntas anteriores, sobre o mercado imobiliário, o atual momento ainda é de muita
expectativa sobre as medidas que serão tomadas, em especial nos primeiros 90 dias de governo. De forma
geral, esperamos um ano em que a taxa de juros se mantenha no patamar atual, com possibilidade de
fechamento pequeno da Selic a partir do 3T muito a depender de como o governo conseguir endereçar a
questão tributária e conforme avançar a ancoragem das expectativas de inflação.

Em relação aos segmentos de FIIs, esperamos que os FIIs de CRI continuem a apresentar uma boa
performance dada a alta rentabilidade nominal que estão a entregar na comparação com os outros
segmentos – e devem seguir entregando com a alta dos juros. Além disso, com a NTN-B no patamar atual,
vemos uma boa assimetria para realização de ganhos nos FIIs com alocação IPCA+ com eventual fechamento
das curvas.

Setor de escritórios ainda possui muita influência no contexto pós pandemia, com as organizações bem
estabelecidas em esquema híbrido de trabalho, gerando menor demanda por escritórios. Aqui vale ressaltar
que agora, mais do que nunca, é importante uma visão bastante local de cada ativo/fundo. Faria Lima segue
com mínima vacância, enquanto Chucri, por exemplo, ainda sofre com as devoluções ocorridas desde 2020
e não esperamos revisionais positivas.

Em relação aos outros setores, enxergamos tanto pontos positivos e negativos no atual momento, sem um
claro direcionamento econômico. Shoppings, por exemplo, devem passar por uma estabilização do
crescimento na comparação com 2022 por termos uma base mais forte na comparação ano a ano e devem
depender de outros fatores econômicos para crescimento. Em logística, por exemplo, aguardamos mais
informações sobre o setor de e-commerce, que desapontaram nos números da Black Friday de 2022.”

BTG Pactual

“Ainda que o mercado geral de FIIs dependa, em certo grau, da redução da taxa de juros para retomar
valorização no secundário, entendemos que os segmentos de logística e shoppings sejam os que ainda estão
mais descontados em relação aos demais. Notamos que há, ainda, certa carência de bons ativos logísticos
no mercado e a maioria dos shoppings centers já retomou os patamares de rentabilidade pré-crise da Covid-
19.

Assim, tão logo o mercado comece a voltar sua atenção para os FIIs, estes poderão se destacar mais do que
os demais, da mesma forma como os ativos de crédito (com alguma ressalva, já que se o novo governo
eleito não conseguir controlar a inflação, a necessidade de juros altos se manterá por mais tempo e fará
com que o risco de inadimplência aumente em muitos fundos de crédito/CRIs com exposição mais
arriscada). Por fim, vemos também bons ativos de escritórios e de renda urbana com baixa vacância, o que
não justifica os atuais preços praticados no mercado secundário.”

Alianza Investimentos

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Gatilhos e pontos de atenção

Além das perguntas setoriais, buscamos entender a opinião dos gestores sobre quais os principais gatilhos e
pontos de atenção para o mercado de fundos imobiliários e para a economia brasileira em 2023. Em cada
questão, os participantes poderiam selecionar até duas alternativas.

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Assim como demonstrado nos Gráfico 3 e 4, a atratividade dos FIIs de papel (CRIs) permanece dominante na
indústria, favorecida pela correção monetária das operações de crédito. Com 23,1% dos votos, a expectativa
de redução da taxa básica de juros (Selic) ficou em segundo lugar no tema atratividade.

Com a manutenção da taxa de juros em patamar elevado, o endividamento dos fundos imobiliários é o
principal ponto de atenção para o mercado atualmente, com 45,2% dos votos. Muitos FIIs tomaram dívidas
nos últimos anos em busca de ampliar o portfólio de imóveis – com as novas emissões no mercado de capitais
em ritmo lento, há uma atenção especial envolvendo liquidez desses fundos.
Em segundo lugar, o nível de ocupação dos imóveis segue como preocupação na indústria de fundos de
tijolos, especialmente no segmento de lajes corporativas, que registra altas taxas de vacância nos principais
centros do Brasil.

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Por fim, tratando do ambiente econômico como um todo (tendo em mente os impactos nos fundos
imobiliários), a dinâmica de política fiscal larga na frente como principal ponto de atenção, especialmente
pela ausência de uma nova âncora fiscal neste momento.
Ao lado dela, nota-se uma preocupação com inflação e juros, dois fatores com alta influência no desempenho
dos mercados. Neste caso, vale ponderar que praticamente todas as alternativas proporcionam reflexos.

Caio Nabuco de Araujo, CNPI

Pedro Niklaus
Empiricus Research

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