Não compre um imóvel antes de ler este livro

Não compre um imóvel antes de ler este livro!
Introdução ao Investimento
em Imóveis
Leandro Avila
Licensed to Luis , E-mail: lfmaiamat@yahoo.com.br , purchase: 6481815
Introdução ao Investimento em Imóveis
Sumário
Introdução ao Investimento em Imóveis______________________________________ 3
Imóvel para investir______________________________________________________________ 4
Investidor de verdade_____________________________________________________________ 5
Momento certo para investir________________________________________________________ 7
Investir com pouco dinheiro________________________________________________________ 8
Investir sem experiência___________________________________________________________ 9
Opções de Investimento__________________________________________________ 11
Algumas perguntas que você deve se fazer.___________________________________________ 12
Quem possui pouco dinheiro_______________________________________________________ 12
Quem possui muito dinheiro_______________________________________________________ 13
Retorno no curto prazo___________________________________________________________ 14
Retorno no Longo Prazo__________________________________________________________ 15
Investimento em imóveis na planta_________________________________________________ 20
15 dicas para investir em imóveis na planta___________________________________________ 23
Transformar imóvel residencial em comercial__________________________________________ 28
Livro ensina Como Investir em Imóveis______________________________________________ 30
Sobre o autor___________________________________________________________ 33
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Já faz uma década que estudo e invisto no mercado imobiliário e, até então, não
conheci ninguém que tenha se arrependido de comprar um imóvel. O mais comum é
se arrepender de ter vendido. Eu mesmo já passei por isto.
Quando você sabe identificar o imóvel certo, sabe comprar e vender na hora certa e com
segurança, o retorno do investimento é praticamente garantido e muito gratificante.
Como em qualquer investimento, você precisa se preparar antes de investir. Os riscos

são inversamente proporcionais ao conhecimento que você possui. Quanto mais bem
informado melhores serão seus resultados porque você saberá fazer as escolhas certas.
O arrependimento após a compra de um imóvel aparece naquelas pessoas que não se

prepararam para tomar as decisões corretas antes de investir.
Além disto, existe uma parte do mercado que se aproveita da ignorância das pessoas
para elevar seus lucros, e não estou falando aqueles que desrespeitam as leis.
Grandes imobiliárias, construtoras e incorporadoras tentam atrair “investidores

iniciantes” usando todas as estratégias de marketing possíveis para induzir a tomada
de decisão desvantajosa para o investidor e vantajosa para a empresa.
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E isto faz parte de qualquer negociação. Se eu tenho um produto para oferecer,

certamente irei destacar apenas seus pontos positivos, fazendo o máximo para que
os pontos negativos não sejam percebidos. Cabe ao comprador localizar os pontos
negativos por conta própria. E para fazer isto, é necessário estar bem informado.
Você está fazendo a diferença por estar lendo este material. Parabéns porque são
poucos os brasileiros que procuram se informar antes de comprar um imóvel. E você
está dando o primeiro passo rumo ao sucesso de seus futuros investimentos.
Imóvel para investir

Existe uma enorme diferença entre comprar um imóvel para investir e comprar um
imóvel para morar. Quando você procura um imóvel para morar, a compra é baseada
nos seus gostos pessoais, nos seus conceitos e preconceitos e nas suas emoções.
Quando você compra um imóvel para investir, nada disto deve ser levado em
consideração. No mundo dos investimentos imobiliários não existe imóvel ruim, feio,
ou que não possa ser comprado e depois vendido com lucro. Toda compra é feita de
forma racional.
Um imóvel para investimento não precisa ser bonito, ele precisa ter potencial de lucro.
Todos os imóveis possuem seu preço justo e para todos os imóveis existe um comprador.
Você não deve usar o achismo para avaliar um imóvel.
Mais adiante irei mostrar a história da Barra de Tijuca que, no passado, era considerada
uma região distante, onde só existia mato, terrenos alagados, áreas tomadas por areia
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e água salobra. Era uma região com terras impróprias até para atividades rurais e
onde ninguém gostaria de morar.
Para o investidor, todo imóvel é uma oportunidade de investimento desde que o preço
de compra seja adequado ou o imóvel ofereça condições para ser valorizado por
iniciativas do próprio investidor.
Desta forma, o investidor de verdade não conta com a sorte. Ele não compra imóveis
caros e fica torcendo para que o mercado se valorize nos anos seguintes. Quem gosta
de fazer isto são os especuladores.
Não é só nos condomínios de luxo e nos bairros nobres que existem oportunidades
de investimento. Na verdade as grandes oportunidades podem estar na periferia das
cidades, nos bairros pobres onde as pessoas estão dispostas a pagar aluguel, comprar
lotes pequenos para construção e comprar imóveis populares na planta. São nas
regiões menos valorizadas que existe maior potencial de valorização.
Investidor de verdade
É importante que você entenda a diferença entre alguém que compra um imóvel para
morar e um investidor imobiliário de verdade:
1. Investidor compra imóveis no momento da crise. É quando ninguém quer comprar

imóveis que os vendedores entram em desespero e vendem seus bens por preços
atrativos;
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2. Investidor vende seus imóveis quando o mercado está no melhor momento. Quem
tem imóvel não quer vender e quem quer comprar está disposto a pagar caro;
3. Investidor vê um imóvel como um negócio ou um ativo financeiro. E todo negócio é

bom se existe potencial de lucro. Não existe imóvel ruim;
4. Investidor faz proposta por imóveis que ainda não estão à venda. Ele bate na porta
do morador de bom imóvel e pergunta se ele deseja vender;
5. Investidor sabe que os imóveis que foram anunciados no site da imobiliária são aqueles
que o dono da imobiliária e seus amigos não tiveram interesse em comprar;
6. Investidor imobiliário avançado faz curso para corretor, aprende a periciar documentos,
entende matemática financeira, economia, política, finanças, perícia imobiliária, direito
imobiliário, arquitetura, marketing e vendas, está sempre se atualizando em busca de
mais conhecimento;
7. Investidor de verdade garante seu lucro quando faz uma boa compra do imóvel. A boa
venda é uma consequência de uma boa compra;
8. Investidor de verdade se antecipa e fica atento aos investimentos públicos e privados

feitos em uma região;
9. Investidor de verdade investe em técnicas avançadas de negociação e persuasão

porque estes são seus principais instrumentos de trabalho;
10. Investidor de verdade investe na sua própria educação. Ele sabe que não existe nada
mais barato e valioso que os conhecimentos. Ele sempre investe em livros e cursos e
o retorno sempre é garantido.
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Momento certo para investir

O momento certo de investir em imóveis é justamente quando as pessoas ainda não
perceberam o potencial de crescimento de uma determinada região da cidade. Com
certeza, na sua cidade, já existem bairros onde os preços estão exageradamente
elevados e não é neste local que você vai investir.
A supervalorização de determinado bairro afasta grande parte dos compradores para

regiões periféricas da cidade onde os preços ainda estão acessíveis. Com certeza você
já deve ter percebido que, na cidade onde você mora, os novos empreendimentos
estão cada vez mais distantes. Isto acontece porque o preço dos terrenos nas áreas
mais valorizadas está proibitivo para o construtor.
Os terrenos mais baratos atraem pequenas e médias construtoras. As próprias

construtoras acabam reivindicando melhorias estruturais da prefeitura e isto acaba
atraindo ainda mais construtoras, comércios, bancos, escolas, supermercados, etc.
O investidor precisa se antecipar a esta tendência.
Quando todo mundo estiver interessado em comprar um imóvel ou um terreno naquela

região que até pouco tempo estava esquecida, os investidores que chegaram primeiro
irão realizar lucros vendendo seus imóveis.
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Investir com pouco dinheiro

Se você acredita que só quem tem muito dinheiro pode investir em imóveis, reveja
suas crenças.
Atualmente existem modalidades de investimento que dispensam grandes volumes

de dinheiro. É o caso dos investimentos em imóveis na planta onde você aproveita a
técnica de alavancagem para lucrar antes de quitar o imóvel.
Pagando 20% ou 30% do preço do imóvel durante a obra é possível retorno superior
a 100% do valor investido com a alavancagem.
Também é possível investir muito pouco comprando terrenos que podem se valorizar
muito ao longo dos anos. Muita gente garante a aposentadoria investindo em terrenos
baratos em regiões com potencial de crescimento. O foco é o longo prazo.
Existem muitos idosos milionários no Brasil por possuírem imóveis no centro de bairros
extremamente valorizados nas grandes capitais.
Casas muito antigas, com grandes terrenos, compradas a preço de banana, 30 ou

40 anos atrás, são vendidos a preço de ouro para construtoras para erguem seus
condomínios.
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Investir sem experiência

Você não precisa ter experiência para investir em imóveis, você precisa ter conhecimento.
A experiência só pode ser conquistada experimentando.
Já o conhecimento você pode adquirir lendo livros.
Há 10 anos, quando comecei a investir e estudar o mercado imobiliário, não existia

livros escritos para o público leigo. Existiam publicações para corretores de imóveis e
advogados.
Percebi que não compensava comprar traduções de publicações estrangeiras já que

não retratam a nossa realidade.
Foi ai que surgiu o meu desejo de compartilhar o que aprendi nos últimos 10 anos
através do Livro Negro dos Imóveis e do Livro Como Investir em Imóveis.
E este conhecimento é acessível a qualquer pessoa que queira começar sua trajetória
em busca da experiência neste mercado.
A maioria dos brasileiros – durante toda sua vida – compra apenas 1 ou, no máximo,
2 imóveis. A estatística fala em 1,5 imóveis durante a vida.
Por isto, a compra deste imóvel precisa ser feita com cuidado, atenção e muita
informação para que você possa tomar as decisões certas sem correr riscos.
Infelizmente existem pessoas mal intencionadas no mercado imobiliário que se

aproveitam da ignorância das famílias brasileiras para aumentar seus lucros.
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É por isto que o PROCON das grandes cidades e os Tribunais de Justiça estão lotados
de reclamações dos consumidores contra imobiliárias, construtoras, incorporadoras
e bancos que fazem do desrespeito ao código do consumidor uma estratégia para
aumentar seus lucros.
E ainda existem os casos de polícia.
Existem muitos tipos de golpes praticados por criminosos que se passam por
proprietários de imóveis e corretores de imóveis.
Por tudo isto, é fundamental investir em conhecimento antes de começar a investir.
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Opções de Investimento
Existem dezenas de opções de investimento no mercado imobiliário. Pelo menos 14
delas são mais comuns, como: comprar imóveis na planta para revender ou alugar;
Imóveis novos para valorização; Reforma de imóveis usados para revenda ou locação;
Terrenos para valorização; Flats para locação ou temporada; Casas de veraneio para
locação e temporada; Apartamentos residenciais para locação; Salas comerciais para
locação; Lojas para locação; Galpões para locação; Terrenos para locação; Terrenos
para loteamento; Construção de imóveis para locação; Demolição de imóveis antigos.
Todas elas estão apresentadas no meu Livro Como Investir em Imóveis.
Nesta introdução, pretendo conversar sobra algumas destas modalidades com você.
Cada opção possui suas características, vantagens, desvantagens, riscos e, por isso, é
importante que você conheça e estude cada uma delas para identificar aquela que tem
mais relação com seus objetivos.
Quem resolve investir em imóveis costuma escolher uma ou duas opções de negócio
para se dedicar. E isto é importante para o seu sucesso.
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Algumas perguntas que você deve se fazer.

1. Quanto tenho disponível para investir em imóveis?
2. Pretendo retorno no curto, médio ou longo prazo?
3. Estou no início, no meio ou no final da minha vida produtiva?
4. Quanto tempo livre tenho para dedicar a meus investimentos?
Quem possui pouco dinheiro

Quem possui pouco dinheiro pode investir na compra de lotes no lançamento de novos
loteamentos. Lotes são imóveis baratos, que podem ser comprados pagando uma
pequena entrada e diversas parcelas.
Quando a estrutura do loteamento está pronta você já terá uma valorização inicial que
evolui a medida que as pessoas vão construindo seus imóveis.
Apartamentos e casas na planta em condomínios fechados também são ótimas opções

de investimento. Você também paga uma entrada e 30% do valor do imóvel fica
parcelado durante as obras.
Antes mesmo da entrega das chaves, você pode lucrar repassando o contrato para
aquela pessoa que só tem interesse em comprar o imóvel quase pronto para morar.
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Através da técnica de alavancagem, é possível retorno de 100% do capital investido

em menos de 3 anos sem depender de qualquer valorização extraordinária dos imóveis
durante o período.
Só com a diferença de preço entre o imóvel novo e o imóvel na planta que as

incorporadoras praticam já é possível obter enorme rentabilidade.
Nos dois casos, você precisa estar preparado para identificar os empreendimentos que
realmente possuem capacidade e de valorização real após o lançamento.
Todo investidor precisa aprender a avaliar os imóveis que pretende comprar. É nesta
avaliação que você verifica se o empreendimento compensa o investimento sem
depender da sorte e de movimentos bruscos de valorização especulativa do mercado.
Quem possui muito dinheiro

Já quem possui muito dinheiro para investir pode optar pela diversificação dos
investimentos. Na maioria das vezes é melhor adquirir 5 imóveis que custam R$ 200
mil do que investir R$ 1 milhão de reais em um único imóvel.
Também não é aconselhável investir tudo que se tem no mesmo empreendimento.

As vezes observo pessoas comprando 3 ou 4 apartamentos na planta no mesmo
empreendimento.
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O atraso de uma obra ou qualquer problema naquele empreendimento acabará afetando

grande parte dos seus investimentos ao mesmo tempo.
O ideal é investir em empreendimentos diferentes para diluir os riscos.
Retorno no curto prazo

Para quem deseja investir em imóveis e colher os frutos imediatamente existem boas
opções nas seguintes áreas:
Imóveis usados – Muitos imóveis antigos, desvalorizados devido à ação do tempo,

podem ser adquiridos por preços abaixo do seu valor de mercado. Após realizar uma
reforma de baixo custo é possível obter uma grande valorização em apenas 6 meses.
Aquele imóvel que antes estava encostado nas imobiliárias, após passar por um
processo de reciclagem de baixo custo, pode se transformar no sonho de consumo de
muitas famílias. No meu livro “Como Investir em Imóveis” existe um capítulo longo
só sobre como usar esta estratégia.
Terreno para desmembramento – Existem grandes terrenos que costumam ser

vendidos em áreas que já possuem estrutura e urbanização. Após uma avaliação
criteriosa, você pode concluir que é possível obter lucro rápido desmembrando este
terreno em diversos lotes. A soma dos preços dos lotes tende a ser sempre superior ao
valor do terreno inteiro. Vamos supor que você compre um terreno de R$ 600 mil reais
e existem condições de dividi-lo em 10 terrenos, todos com frente virada para a rua.
Desta forma, basta fazer um desmembramento, que é um procedimento simples e
barato. Estes lotes poderiam ser vendidos por 90 mil e no curto espaço de tempo você
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transformaria R$ 600 mil em R$ 900 mil reais. Como a maioria das pessoas compra
imóveis e terrenos através de financiamentos, a quantidade de pessoas com condições
financeiras de adquirir o lote de valor mais acessível seria grande. Já o mercado para
grandes terrenos é mais restrito.
Imóveis para locação – Uma forma de adquirir um imóvel e imediatamente obter

retorno sobre o investimento ocorre na compra de imóveis residenciais e comerciais para
locação. Outra boa opção nas cidades turísticas são os flats. O problema é conseguir
bons imóveis com preços baixos para que o retorno sobre o investimento baseado no
aluguel seja superior ao de uma aplicação de renda fixa. A viabilidade do investimento
em aluguel vai depende de quanto você irá gastar para comprar o imóvel. E para isto
existem algumas estratégias que você pode adotar.
Retorno no Longo Prazo

Se você sabe em que direção a sua cidade está crescendo, você pode garantir a sua
aposentadoria comprando um terreno desvalorizado.
Todas as cidades se expandem verticalmente e posteriormente crescem no horizontal.

Os ciclos de grande expansão vertical e horizontal de uma região oferecem grandes
oportunidades de investimento.
Em regiões afastadas, é possível comprar terrenos com metro quadrado valendo

algumas dezenas de reais que, no longo prazo, se tornarão terrenos valiosíssimos que
você pode desmembrar e vender com enorme lucro.
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Na imagem abaixo, podemos ver a foto da Barra da Tijuca no Rio de Janeiro em 1955.
Observe a situação do Jardim Oceânico e o local onde fica hoje a Praça Professor José
Bernardino.
14 anos depois, em 1969
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Mais 6 anos, em 1975
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A região da Barra era originalmente um enorme areal cheio de alagadiços de difícil

acesso. Não servia para morar e nem para plantar. Foi difícil convencer as pessoas a
morarem na barra. Muito deste esforço se deve ao investidor chinês Tjong Hiong Oei,
que morreu em 2012. Em 1957, ele comprou um enorme terreno de 10 milhões de
metros quadrados através da sua empresa “ESTA”. Veja o terreno adquirido por ele no
mapa.
Para atrair moradores e valorizar suas terras, muitos empreendimentos importantes

foram construídos, como o Clube Marapendi, Carrefour, Barra Shopping, Casa Shopping,
entre inúmeros outros.
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O Bosque da Barra e o terreno onde fica o Hospital Lourenço Jorge foram doados para o
estado. Muitos condomínios na região foram construídos em suas terras já valorizadas
com os empreendimentos que ele conseguiu atrair.
Ao investir em terrenos, você deve pensar no longo prazo. Tente verificar para
qual direção a sua cidade está crescendo. Observe onde o governo está fazendo
investimentos, onde a iniciativa privada investe neste momento. No caso da Barra,
o grande marco para o início do seu crescimento ocorreu com o projeto urbanístico
encomendado pelo governo a Lúcio Costa.
O Plano Piloto da Barra da Tijuca, de 1969, é similar ao Plano de Brasília, com suas
grandes avenidas e grandes espaços abertos.
Depois vieram os investimentos privados que ofereciam toda a estrutura para atrair a
população.
Investimento em imóveis na planta

Nos últimos anos, milhares de pessoas viram seus patrimônios duplicarem ou triplicarem
investindo em imóveis na planta. Eu mesmo conheço algumas pessoas.
Como em todo investimento, os riscos são proporcionais ao retorno.
Desta forma, investir em imóveis na planta é uma modalidade arriscada, mas que
pode ter seus riscos reduzidos se o investidor estiver preparado.
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Para que você tenha uma ideia da importância deste preparo, sou autor de um livro
com mais de 180 páginas que ensina tudo que você precisa saber antes de comprar
um imóvel na planta.
O Livro Negro dos Imóveis também possui um complemento especial sobre a compra
de imóveis usados.
O investimento em imóveis na planta é uma ótima opção para quem possui pouco
capital.
O ideal é que você inicie o investimento já preparado financeiramente para assumir

pelo menos 30% do preço do imóvel que é mais ou menos o que se paga durante os
3 ou 4 anos de construção dos empreendimentos.
Um bom imóvel na planta precisa custar 30% menos que o valor atual do mesmo
imóvel, no mesmo local, já pronto para morar.
Os riscos de ter problema com a construtora, incorporadora e imobiliária podem ser

minimizados fazendo uma detalhada pesquisa de idoneidade dos envolvidos.
E isto você pode fazer na internet mesmo. Existem dezenas de sites que precisam ser
visitados para a emissão de certidões negativas e consultas que revelarão se você está
lidando com empresas e pessoas que merecem sua confiança.
Muito investidor iniciante prefere adquirir apartamentos de luxo em regiões que já

estão muito valorizadas e onde existe pouco espaço para ganhos no curto prazo.
O ideal seria fazer o contrário.
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Os melhores imóveis são os menores e os mais populares. Quanto mais gente tiver
condições de comprar seu imóvel, maior será a liquidez do investimento.
Outra coisa importante que você precisa aprender é identificar se o bairro onde o
empreendimento está localizado possui potencial de crescimento e valorização.
Uma dica importante para quem compra o imóvel na planta é a capacidade de identificar
o momento exato para realizar lucros.
Se você comprou o imóvel na planta, pagou apenas a entrada e algumas parcelas, e um

ano depois do início das obras já é possível vender o imóvel com 30% de valorização,
este pode ser o momento de realizar lucros, vender o imóvel e embolsar os ganhos.
Você não vai querer deixar para colocar seu imóvel a venda quando todos os outros
investidores estiverem fazendo o mesmo.
Normalmente isto acontece quando o imóvel já está quase pronto e o potencial de

valorização atinge índices elevados.
O problema é que a concorrência com outros investidores e com a própria incorporadora

pode ser desvantajosa.
Para investir em imóveis você precisa ser desapegado. Quando a oportunidade de

lucro imediata aparece, você não pode deixar passar.
Imóveis na planta podem ser adquiridos sem burocracia. Você estará financiando direto
com a construtora que possui risco muito pequeno, já que você pagará por um imóvel
que ainda não existe. Se ficar inadimplente você simplesmente não recebe o imóvel.
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Já quando você precisa comprar um imóvel novo ou usado, pronto para morar, a
situação é diferente. Se você não tem o dinheiro para quitar o imóvel é necessário
partir para o financiamento bancário, que é caro e burocrático.
15 dicas para investir em imóveis na planta

Preparei uma relação de 15 questões que você precisa avaliar para saber se está
diante de uma boa oportunidade ou de uma grande furada.
Imóveis na planta são mais baratos, possuem grande potencial de valorização, mas
são investimentos arriscados que merecem mais cuidados. Afinal de contas você estará
comprando algo que ainda não existe.
1 - Conheça a empresa que está vendendo o imóvel
Você precisa conhecer e investigar a empresa que está lhe vendendo o imóvel.
Existem no mínimo três empresas envolvidas no negócio: Construtora, Incorporadora

e Imobiliária.
Identifique as empresas, CNPJ, responsáveis, procure saber sua história, qual

empreendimentos já entregou, em quais projetos está envolvida. No livro, existe um
longo capítulo com todos os links para que você mesmo possa verificar a situação das
empresas.
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2 - Investigue a situação do Terreno
Você vai comprar um imóvel na planta sem saber a situação jurídica do terreno?
Solicite a documentação e verifique se está tudo conforme o previsto.
3 - Qual é a situação jurídica do empreendimento?
Todo imóvel na planta precisa estar com a documentação em dia. Solicite o registro
do memorial de incorporação. O memorial é obrigatório por lei. Antes mesmo do
lançamento das obras é necessário este registro para que a incorporadora possa
comercializar as unidades.
4 - Situação junto na prefeitura
Será que o projeto está devidamente aprovado pela prefeitura da sua cidade? A
prefeitura possui poder de embargar a obra se todos os procedimentos legais para a
sua realização não forem realizados.
5 - Opções de financiamento
Se você pretende comprar o imóvel através de um financiamento é importante verificar

com a incorporadora a situação junto aos bancos.
Normalmente estas empresas fazem parcerias com bancos e até cobram taxas se você
optar por escolher outro banco.
Veja as condições de financiamento antes de comprar o imóvel na planta. É importante

conhecer matemática financeira antes de financiar.
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6 - Características do imóvel
Antes de comprar um imóvel na planta você não deve ter qualquer dúvida sobre o que
está pagando. A construtora deve apresentar o memorial da obra e a planta.
Normalmente eles ainda oferecem uma maquete que você deve fotografar e um
exemplo de imóvel decorado que também precisa ser fotografado, pois serve como
prova.
O que foi prometido no material publicitário e durante a venda deve ser cumprido.
7 - Características da garagem
Muita gente compra imóvel na planta sem avaliar a situação da garagem. Verifique se
ela será coberta. Existem imóveis onde algumas unidades possuem garagem coberta
e outras não.
A garagem é uma unidade autônoma ou apenas está vinculada à unidade autônoma

do edifício?
8 - Tamanho exato do imóvel
Você precisa saber o tamanho exato da área privativa e da área comum, além do total
do imóvel segundo a norma brasileira ( NBR-12721/92).
Observe com cuidado para não se confundir com as medidas. A parte interna do imóvel
onde você irá morar se chama área privativa.
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9 - Forma de pagamento ou plano de pagamento
Solicite o plano de pagamento e verifique se ele é compatível com suas possibilidades

financeiras.
Não tenha vergonha de recusar uma forma de pagamento e de propor uma opção
personalizada que possa atender suas possibilidades. A forma de pagamento é uma
coisa negociável. Matemática financeira é muito importante.
10 - Prazos
Você precisa se informar sobre todos os prazos. Os principais são a data de início das
obras e a data prevista para entrega. É fundamental que no contrato exista a previsão
de multa para o atraso.
11 - Características do condomínio
Verifique atentamente que equipamentos do condomínio serão realmente entregues.

É comum a incorporadora apresentar material publicitário com uma academia linda
e completa montada dentro do prédio. Quando o imóvel é entregue a academia não
passa de uma sala vazia. Verifique quais equipamentos realmente serão entregues.
12 - Preço do condomínio
Não custa nada perguntar para o corretor uma estimativa para o preço do condomínio.
É claro que se existe uma estimativa otimista e uma pessimista o corretor vai te
apresentar aquela mais otimista onde o valor do condomínio é o menor possível. Leve
isto em consideração.
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13 - Desconto, barganha, pechincha
Solicite descontos caso você queira pagar o imóvel à vista ou pretenda dar uma entrada
grande.
Você está financiando a obra e por isto deve ser remunerado caso queira antecipar
qualquer pagamento.
Esta antecipação reduz os custos da construtora e incorporadora que vão depender

menos de recursos próprios ou recursos dos bancos.
Existem estratégias de negociação que podem gerar uma economia de dezenas de

milhares de reais.
14 - Reajuste das prestações
Todo valor parcelado será reajustado. Normalmente durante a obra as incorporadoras

usam o INCC e, com a entrega das chaves, o índice muda para o IGPM.
Veja quais serão os índices, como serão os reajustes, faça as contas e simule os
aumentos ao longo dos anos. Verifique se existem juros embutidos.
15 - Posição do sol
Verifique com atenção qual será a posição do sol no imóvel que você está comprando.
Dependendo da região do Brasil onde você mora, os imóveis com sombra ou os imóveis
com sol podem ser mais ou menos valorizados.
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Transformar imóvel residencial em comercial

Muita gente está ganhando dinheiro transformando casas em lojas ou imóveis
comerciais. Isto está ocorrendo porque faltam terrenos nos melhores bairros da cidade
para construção de lojas.
Quem possui um imóvel residencial, pode ganhar muito dinheiro transformando este
imóvel em uma loja ou um conjunto de salas comerciais. Isto porque cada quarto da
sua casa pode se transformar em uma sala para ser alugada individualmente. Muitas
clínicas são construídas dentro de grandes casas residenciais.
O principal requisito para que sua casa possa se tornar um ponto comercial de sucesso
é a boa localização. Se você percebeu que, a cada dia que passa, seus vizinhos estão
se transformando em pontos comerciais, isto significa que você possui um imóvel com
grande potencial para este tipo de investimento.
Já se você mora em ruas paralelas a avenidas e ruas comerciais, deve começar a

pensar na possibilidade de transformar sua casa em um ponto para locação. E você
pode fazer isto de diversas formas.
Casa para clínica - Muitas clínicas são sediadas em antigas casas residenciais. A
sala da casa se torna a recepção. Os quartos são transformados em consultórios. Uma
antiga casa com 5 quartos pode se transformar em uma clínica com 5 consultórios.
Dependendo da localização do imóvel, o aluguel destas salas pode variar entre R$
1.000,00 e R$ 3.000,00. Isto representaria uma renda mensal de R$ 5.000,00 a R$
15.000,00 transformando sua casa em uma clínica.
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Casa para escritório - Muitas empresas que precisam de escritórios (escritórios

de contabilidade, escritórios de advocacia, escritório de engenharia, escritório de
consultoria, escritório de arquitetura entre muitos outros), preferem alugar casas
residenciais adaptadas para se tornar uma sede com escritórios.
Cada quarto da casa pode se transformar em um escritório da mesma empresa. O

contrato que você pode fazer com uma empresa é mais seguro que os contratos com
pessoas físicas e a duração do contrato chega há 10 anos ou mais.
Casa para loja - Muitas casas são construídas com bastante espaço na parte frontal.
Este recuo entre o imóvel e o muro costuma ser usado como estacionamento e jardim.
Uma ótima forma de ganhar dinheiro com este tipo de imóvel é transformando a frente
casa em um comércio que pode ser usado para a instalação de diversos tipos de loja
como loja de roupas, salão de beleza e comércios em geral.
Se o portão da sua garagem é aquele tipo de correr horizontalmente você pode

transforma-lo em um portão vertical ou de abertura centralizada.
Com isto, o espaço que antes era usado para a abertura do portão pode se transformar
na entrada do ponto comercial. Você pode usar este imóvel para locação e garantir
uma renda extra mensal ou montar um pequeno negócio familiar.
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Livro ensina Como Investir em Imóveis

A maioria das pessoas só conhece duas ou três formas diferentes de ganhar dinheiro com
imóveis. Na verdade existem dezenas de maneiras diferentes de fazer investimentos
imobiliários.
Muitos destes negócios são desconhecidos pelas pessoas e os investidores profissionais

se aproveitam disto e raramente estão dispostos a compartilhar seus segredos.
O livro é um ótimo começo para aqueles que desejam investir em imóveis pela primeira
vez.
Culturalmente, o brasileiro sempre teve interesse pela compra de imóveis como forma
de investimento. Talvez o problema é que nem sempre ele saiba o que fazer com o
imóvel para obter o melhor resultado.
Comprar um imóvel novo e esperar a sorte para vê-lo valorizar é extremamente

arriscado. É neste tipo de negócio que muitos acabam perdendo dinheiro, pois nem
sempre o mercado está propício para o uso desta estratégia.
Desde um simples pai de família até um bilionário empresário, todos podem investir
no mercado imobiliário.
A primeira coisa que muita gente pensa quando ganha um prêmio na loteria é investir
todo dinheiro em apartamentos, casas e fazendas. Faz parte da cultura do brasileiro.
Muitas vezes ser rico pode significar ter muitos imóveis na cabeça de alguns.
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Mas o fato é que, nos últimos anos, o mercado imobiliário está se profissionalizando.
Mesmo as pessoas mais experientes precisam se informar, precisam se preparar para
conseguir diferenciar oportunidades de armadilhas.
O mercado imobiliário brasileiro é muito burocrático e complexo e, por isso, uma

pessoa sem informação pode cometer erros que se transformam em grande prejuízo.
Por essa razão, se você pretende ganhar dinheiro com imóveis, é importante investir
o mínimo em educação e informação.
E isto pode ser feito de imediato adquirindo livros como Livro de Como Investir em
Imóveis. A vantagem desta obra é a forma como foi escrita.
É um livro totalmente direcionado para pessoas leigas. O livro “Como investir em

imóveis” é fácil de ler e entender porque transforma orientações complexas em
informações de fácil entendimento.
A maioria dos consultores financeiros recomenda que as pessoas diversifiquem seus

investimentos e uma das opções é o investimento imobiliário.
Nem todo seu patrimônio deve ser aplicado em imóveis porque são ativos de baixa
liquidez, ou seja, se você precisar do dinheiro que está aplicado no imóvel, terá que
esperar ele ser vendido e isto pode demorar alguns meses.
Imóveis são vistos como um porto-seguro para o seu dinheiro. É um bom investimento
quando vivemos períodos de inflação alta e de políticas econômicas que prejudicam os
investimentos em renda fixa. E atualmente estamos vivendo esta situação.
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A inflação está crescendo e as baixas taxas de juros estão prejudicando aqueles que
possuem dinheiro aplicado na poupança ou em fundos de renda fixa.
Conheça o Livro Como Investir em Imóveis clique aqui
32
Sobre o autor
Leandro Ávila é administrador de empresas e investidor imobiliário. Autor dos
eBooks Livro Negro dos Imóveis e Como Investir em Imóveis.
33

Não compre um imóvel antes de ler este livro

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Introdução ao Investimento em Imóveis

Como em qualquer investimento, você precisa se preparar antes de investir. Os riscos

O arrependimento após a compra de um imóvel aparece naquelas pessoas que não se

Grandes imobiliárias, construtoras e incorporadoras tentam atrair “investidores

E isto faz parte de qualquer negociação. Se eu tenho um produto para oferecer,

Imóvel para investir

1. Investidor compra imóveis no momento da crise. É quando ninguém quer comprar

3. Investidor vê um imóvel como um negócio ou um ativo financeiro. E todo negócio é

8. Investidor de verdade se antecipa e fica atento aos investimentos públicos e privados

9. Investidor de verdade investe em técnicas avançadas de negociação e persuasão

Momento certo para investir

A supervalorização de determinado bairro afasta grande parte dos compradores para

Os terrenos mais baratos atraem pequenas e médias construtoras. As próprias

O investidor precisa se antecipar a esta tendência.

Quando todo mundo estiver interessado em comprar um imóvel ou um terreno naquela

Investir com pouco dinheiro

Atualmente existem modalidades de investimento que dispensam grandes volumes

Casas muito antigas, com grandes terrenos, compradas a preço de banana, 30 ou

Investir sem experiência

A experiência só pode ser conquistada experimentando.

Já o conhecimento você pode adquirir lendo livros.

Há 10 anos, quando comecei a investir e estudar o mercado imobiliário, não existia

Percebi que não compensava comprar traduções de publicações estrangeiras já que

Infelizmente existem pessoas mal intencionadas no mercado imobiliário que se

E ainda existem os casos de polícia.

Por tudo isto, é fundamental investir em conhecimento antes de começar a investir.

Todas elas estão apresentadas no meu Livro Como Investir em Imóveis.

Algumas perguntas que você deve se fazer.

2. Pretendo retorno no curto, médio ou longo prazo?

3. Estou no início, no meio ou no final da minha vida produtiva?

4. Quanto tempo livre tenho para dedicar a meus investimentos?

Quem possui pouco dinheiro

Apartamentos e casas na planta em condomínios fechados também são ótimas opções

Através da técnica de alavancagem, é possível retorno de 100% do capital investido

Só com a diferença de preço entre o imóvel novo e o imóvel na planta que as

Quem possui muito dinheiro

Também não é aconselhável investir tudo que se tem no mesmo empreendimento.

O atraso de uma obra ou qualquer problema naquele empreendimento acabará afetando

O ideal é investir em empreendimentos diferentes para diluir os riscos.

Retorno no curto prazo

Imóveis usados – Muitos imóveis antigos, desvalorizados devido à ação do tempo,

Terreno para desmembramento – Existem grandes terrenos que costumam ser

Imóveis para locação – Uma forma de adquirir um imóvel e imediatamente obter

Retorno no Longo Prazo

Todas as cidades se expandem verticalmente e posteriormente crescem no horizontal.

Em regiões afastadas, é possível comprar terrenos com metro quadrado valendo

14 anos depois, em 1969

Mais 6 anos, em 1975

Mais 9 anos, em 1984

Mais 15 anos, em 1999

A região da Barra era originalmente um enorme areal cheio de alagadiços de difícil

Para atrair moradores e valorizar suas terras, muitos empreendimentos importantes

Investimento em imóveis na planta

Como em todo investimento, os riscos são proporcionais ao retorno.

O ideal é que você inicie o investimento já preparado financeiramente para assumir

Os riscos de ter problema com a construtora, incorporadora e imobiliária podem ser

Muito investidor iniciante prefere adquirir apartamentos de luxo em regiões que já

O ideal seria fazer o contrário.

Se você comprou o imóvel na planta, pagou apenas a entrada e algumas parcelas, e um

Normalmente isto acontece quando o imóvel já está quase pronto e o potencial de

O problema é que a concorrência com outros investidores e com a própria incorporadora