ESTUDO DE CASO

Demanda por espao nos shopping centers da Multiplan

Estudo de Caso MULT3

Demanda por espao nos shopping centers da Multiplan A Empresa continua a verificar uma forte demanda por espao em seus shopping centers. Ao analisar os dados operacionais da ltima dcada, a Empresa identificou inmeras variveis indicando uma tendncia clara: as reas para locao nos shopping centers da Multiplan tornaram-se mais valiosas. Multiplan: O poder da marca A Multiplan conhecida no Brasil por desenvolver, administrar e ser proprietria de shopping centers lderes em importantes cidades brasileiras. A presena de um trevo de quatro folhas na logomarca de um shopping center o associa a uma administrao de qualidade e servios focados no cliente. Em seus 35 anos de existncia a Companhia construiu um forte relacionamento com mais de mil lojistas. De pequenas operaes regionais s principais companhias locais e internacionais, a Multiplan viu lojas iniciantes transformarem-se em operaes regionais, nacionais, e at mesmo globais, com uma abordagem local para clientes brasileiros. Vendas aumentam 8 vezes em 8 anos Esse aumento s seria possvel com um forte desempenho das vendas aliada a novas oportunidades de crescimento. A Empresa acredita ter contribudo para ambos os fatores ao triplicar a rea bruta locvel prpria Vendas Ponderadas (% MTE) desde 2001, e utilizando-se de todo o Receita de Locao sua experincia para ampliar vendas. ABL Prpria Mdia Vendas do Varejo As vendas consolidadas e as novas IGP-DI reas excedem em muito as vendas do varejo nacional, que cresceu 47%, e a inflao (medida pelo IGP-DI), que cresceu 86%. As vendas dos lojistas (ponderadas pela participao da ABL da Multiplan) se 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 multiplicaram por oito desde 2001, Anlise do crescimento das Vendas, Locao, rea e Inflao (Base 100 = 2001) com um crescimento mdio ponderado anual de 29% no perodo. Esse crescimento tambm, em parte, resultado das renovaes e controle de mix de lojistas e com o intuito de atualizar os interiores de acordo com novas tendncias e exigncias dos consumidores e controle do mix de lojistas e servios. O forte desempenho nas vendas foi o agente catalisador para o crescimento das receitas de aluguel. Mesmo considerando-se que os aluguis dos primeiros anos de operao de um novo empreendimento so mais baixos, a receita de aluguis aumentou mais de seis vezes nos ltimos oito anos, com um crescimento maior que a ABL, mas ainda abaixo do crescimento das vendas dos lojistas gerando um crescimento sustentvel. Focando em crescimento sustentvel Como resultado das vendas crescendo acima dos aluguis, o custo de ocupao foi caindo ao longo da ltima dcada. Em 2000, a Empresa registrou um custo de ocupao de 17,4%, enquanto que na primeira metade de 2010, esse percentual havia cado para 13,2%. Deve-se enfatizar que esta reduo deveu-se a um forte crescimento das vendas que elevam ainda mais os retornos dos lojistas em razo
18,0% 17,0% 16,0% 15,0% PKB

786 626

358

186 147

2009

14,0%
13,0% 12,0% 11,0% 10,0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2T10
Evoluo do custo de ocupao

BSS SVO

Estudo de Caso MULT3

da alavancagem operacional um aumento de 10% nas vendas normalmente leva a um aumento ainda maior no lucro lquido do lojista. A Empresa entende que esta situao serve de estmulo para que o lojista participe de novos empreendimentos da Multiplan, concluso sustentada pelo sucesso de locao e de elevados ndices de ocupao. Altas taxas de ocupao sinnimo de qualidade Desde 1999, os shopping centers da Multiplan tm registrado uma taxa de ocupao mdia superior a 90%. Conforme o grfico da prxima pgina importante ressaltar que a abertura de novas reas, como em 1999, 2003, 2008 e 2009, e a deciso estratgica de reestruturao do mix de lojas, para adaptar o shopping ao seu consumidor-alvo, ocasionam uma queda temporria na taxa de ocupao. A despeito das pequenas quedas causadas pela adio de novas reas ao portflio, o grfico abaixo indica uma recuperao do nvel de ocupao no ano seguinte abertura de expanses e greenfields. Em junho de 2010, dos 13 shopping centers em operao, trs estavam completamente ocupados (100%) e outros cinco possuam uma taxa de vacncia inferior a 0,5%. Com exceo do Shopping Santarsula, que est no meio de um forte processo de mudana de mix, e do Shopping Vila Olmpia que est ainda no seu primeiro ano de operao, nenhum outro shopping center encerrou o 2T10 com nvel de ocupao inferior a 97%.
99,0% 97,0%
BSS

98,8% 97,7%

95,0%

SVO SAF NYC

93,0%
91,0%

PKB

90,0%

89,0%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 90% 2008 2009 2010

Portfolio Atual

Portfolio s/ SSU

Evoluo da taxa mdia de ocupao

Consolidao como fator de atrao Os shopping centers consolidados com mais de 25 anos de operao esto entre os que tm maiores vendas por metro quadrado no portflio da Multiplan. Estes shoppings consolidados so referncias em suas regies, possuindo a menor taxa de vacncia, e demonstrando a contnua demanda por espao. Com ndices de ocupao acima de 90%, os shopping centers mais recentes (h menos de 15 anos em operao), so tambm muito cobiados. Neste grupo, o destaque fica com o DiamondMall, que passou pela substituio de 26 operaes, e alcanou o segundo lugar de toda a rede em maiores vendas por metro quadrado, ficando atrs apenas de um dos shopping centers mais rentveis do pas, o MorumbiShopping.

Estudo de Caso MULT3

idade
40 35 30 25

Shoppings Consolidados

eixo x - idade do shopping eixo y - taxa mdia de ocupao (junho 2010) tamanho da esfera - vendas/m

BHS RBS BRS MBS PKS

20
Shopping Novos

15 Turnaround 10 SSU 5 0 82,0% 84,0% 86,0% -5 taxa mdia de ocupao RecmInaugurado SVO 88,0% 90,0% 92,0% 94,0%

DMM NYC SAF PKB PSS BSS 98,0% 100,0% 102,0%

96,0%

Anlise do portflio: Idade do shopping center vs. taxa mdia de ocupao

Meio cheio, meio vazio O Shopping Santarsula, por outro lado, adquirido pela Companhia em 2008, e que concluiu recentemente a primeira fase de um programa de reestruturao com investimentos totais de R$15 milhes, ainda possui uma taxa de vacncia superior em relao aos outros shoppings. O shopping center possui um aluguel mdio por metro quadrado 71,2% inferior ao RibeiroShopping, shopping da Multiplan e na mesma cidade, e sugerindo um potencial significativo de valorizao, dada a semelhana na qualidade dos lojistas, da arquitetura e da localizao. Esta diferena tende a desaparecer com as aes realizadas pela equipe comercial da Multiplan. Das lojas vagas no incio da reestruturao (a taxa de vacncia alcanou uma alta recorde de 34,4%), a Empresa j assinou 34 novos contratos de locao, com um aluguel por metro quadrado 51,5% mais elevado que o aluguel mdio do 2T10 aferido center.