MANUALDOCOMPRADORDEIMVEIS

Seo.1 INFORMAESBSICASAOCOMPRADORDEIMVEL

Este manual foi produzido com o objetivo de oferecer informaes bsicas sobre negcio imobilirioaointeressadonacompradeimvelproduzidosoboregimedeINCORPORAO. Oobjetivoauxililonacompreensodosaspectosprincipaisdoassunto,paraquesejaatingido oequilbriocontratualnumaparceriadeganhaganha,demodoqueambasaspartes,vendedore comprador,acabemsatisfeitosemsuasrelaescontratuais.NointeressedoSINDICONtomar partido ou influenciar nenhuma das partes nas suas negociaes, restringindose o sindicato a passaraoleitor,tosomente,aquelasinformaesqueporvezesfaltamquelesquenomilitam comfreqncianareadasincorporaesimobilirias.

ORIENTAESPRELIMINARES

QUANTO OFERTAEAOVENDEDOR Ovendedorpodeofereceroseuprodutodeformasdiversas,ouseja,atravsdepublicidadeem televiso, jornal, corretores, etc., apresentando ou no as condies do negcio. Ocompradordevechecarjuntoaorepresentantedovendedorseascondiesofertadascondizem com os documentos apresentados. Adiante, neste manual, voc encontrar referncias a esse respeito.

Procuremantercontatodiretocomovendedorantesdefecharonegcio.semprebomconhecer as pessoas com quem voc vai lidar. Procure informaes sobre o vendedor sendo empresa, procureinformaessobreela,sobresuaatuaonomercado,sobreseusdirigentes,etc. Pagueosinaldenegciosemprecomchequenominalaovendedoressaprovidncianoapenas lhegaranteacomprovaodopagamento,comotambmevitaeventuaisproblemasfuturos. Procure assinar o contrato na presena do vendedor ou na sede da Empresa Vendedora.
QUANTOAOPRODUTO boaprticavisitarolocaldoempreendimento.Senecessrio,vmaisdeumavez,emhorrios diferentes. Assim voc tem condies de constatar se a posio do imvel vai atender s suas expectativas. bom que voc solicite ao vendedor que inclua a rea da unidade no contrato.

Tambm importante que o comprador tenha em mos, por escrito, as especificaes de acabamentodaunidadeedaspartescomunsdaedificao.

de fundamental importncia que esteja bem esclarecida a questo relacionada "vaga de garagem",seelacobertaoudescoberta,sevagalivreoudependedemovimentaodeoutro veculo para seu uso, se sua localizao depender de sorteio ou no, se estar situada em estacionamentorotativo,semlocalizaoprdeterminada,etc.

QUANTOAOSASPECTOSJURDICOS AdocumentaodoterrenoedoempreendimentodeveestarregularmenteregistradanoCartrio do Registro Geral de Imveis. O bom vendedor no se incomodar em lhe dar todas as informaeselheprestartodososesclarecimentos.Assimfazendo,vocestarconstruindouma relaoseguraetranquilaquantoaonegcio.

QUANTOAOSASPECTOSFINANCEIROS de fundamental importncia que voc esteja consciente da obrigao que vai assumir. A assinatura de um contrato pressupe a idia de seu cumprimento por ambas as partes. A inadimplncia contratual ou a desistncia do negcio certamente ter um custo que voc, comprador,terdesuportar. "Onegcioconsideradobomquandoatendeaambasaspartes."

Seo.2

AATIVIDADEIMOBILIRIAEALEI

AatividadedeincorporaoimobiliriareguladapelaLei4.591,de16dedezembrode1964.

OQUEINCORPORAO? O art. 28, pargrafo nico da Lei 4.591/64, estabelece que "considerase INCORPORAO IMOBILIRIA a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas."

QUEMCONSIDERADOINCORPORADOR? O art. 29 da Lei estabelece que "considerase INCORPORADOR a pessoa fsica ou jurdica, comercianteouno,que,emboranoefetuandoaconstruo,compromisseouefetiveavendade fraes ideais de terreno, objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas em

edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizandose, conforme o caso, a certo prazo, preo e determinadas condiesdasobrasconcludas."

importanteesclarecerqueoINCORPORADOR,sempre,oresponsvelpeloempreendimento imobiliriojuntoaocomprador.nelequerecaiaresponsabilidadecivilpelonegcioimobilirioe a ele compete responder por todas as obrigaes decorrentes do contrato firmado com o compradordoimvel.

Para que possa o comprador do imvel exigir qualquer responsabilidade do incorporador, necessrioqueestetenhaprocedidooregistrodoMEMORIALDAINCORPORAOnoCartrio doRegistroGeraldeImveisdajurisdioondesesituaoimvel.

OQUEMEMORIALDAINCORPORAO? Omemorialdaincorporaopodeserentendidocomoumapromessadeconstruo,queumavez registrado tornase uma promessa pblica do incorporador no sentido da realizao do empreendimento.

Omemorialdaincorporaoumconjuntodedocumentosqueoincorporadortemquedepositar no Cartrio do Registro Geral de Imveis, antes de dar incio publicidade para venda das unidades do empreendimento imobilirio. Nesse memorial constam, entre outros documentos, o projeto arquitetnicodaedificaoaprovadopelaPrefeitura Municipal,o ttulodepropriedade do terrenoeacertidonegativa denusincidentes sobreoterrenonosltimosvinte anos (certido vintenria),ascertidesnegativasdedvidacomasFazendasNacional,EstadualeMunicipal,as certides dos cartrios distribuidores atestando no haver qualquer ao judicial contra o incorporador, os quadros de informaes tcnicas do empreendimento e de suas unidades imobilirias,queformamachamadaNBR12.721,antigaNB140,naqualconstamasreaseos acabamentosbsicosdaunidadeimobiliriaedoprdio,osequipamentosasereminstalados,etc.

Por isso, de fundamental importnciaque sejaexigidodo incorporador a prova do registro do memorialdaincorporao,semoqueocompradorficaradescobertododireitodeverregistrado o seucontrato e no disporde elementosque lhe permitam reclamarde alteraes doprojeto, modificaesnasespecificaesdeacabamentodasdiversaspartesdaedificaooumesmode errooufalhaemrelaoaqualquerdetalhequenoestejabemdefinidonocontrato.bomqueo contratoestejaacompanhadodaplantabaixadaunidadeedomemorialdeacabamentodoimvel aseradquirido.

O comprador deve ficar atento e no fazer negcio quando no lhe for provado o registro do memorialdeincorporaonoCartriodoRegistroGeraldeImveis.Aprovadoregistrodeveser feitamedianteexibiodecertidoatualizadaexpedidapeloCartriodoRegistroGeraldeImveis dajurisdioondesesituaroterreno.

Seo.3

ASMODADLIDADESDEINCORPORAO

Asincorporaesimobiliriasestodivididasemduasmodalidades: 1)aincorporaoa"preofechado"e 2)aincorporaopor"administraoapreodecusto",quesecostumaerroneamentedenominar condomniofechado.

Na verdade, o condomnio fechado no est disciplinado pela Lei 4.591. Ele regulado pelo Cdigo Civil. Essa modalidade ocorre quando pessoas se unem, fechando um grupo em condomnio, adquirem um terreno, mandam elaborar os projetos e contratam a construo, assumindo elas prprias o risco do empreendimento. Da compreenderse que a denominao "condomniofechado"decorredofatodeexistirumgrupofechadodecondminosdeummesmo terreno.

Para facilitar o entendimento, so listados a seguir os principais pontos que diferenciamos dois sistemasdenegcioimobilirio:

NAINCORPORAOAPREOFECHADO Oinstrumentocontratualtomaaformadepromessadecompraevenda Oadquirentenormalmentedenominadopromitentecomprador Opreopreviamenteestabelecido,comousemreajustamentoejuros Opreopoderserpagoemparteduranteaconstruoeparteapsotrminodaobra, seja com financiamento bancrio, seja com financiamento do prprio incorporador

Aconselhasemaiorcuidado quandoopreoofertado estivermuito abaixodovalor normalde mercadodoimvel.Preomuitobaixopodesignificardificuldadefuturanaentregadoimvel.O comprador de imvel, como em qualquer outro tipo de negcio, deve estar atento para vantagensexageradas.Aooptarporumnegcioequilibradoocompradorestardiminuindoos seusriscos.

NAINCORPORAOAPREODECUSTO O instrumento contratual toma a forma de promessa de compra e venda em relao fraoidealdeterrenoedecontratodeconstruoporadministraoapreodecustoem relaounidadeaserproduzida.

Existe preo contratado apenas em relao frao ideal de terreno em relao construo,existeumoramentoquedeverseraceitopeloadquirente(condmino)eque o construtor dever tomar como base para estabelecer o valor das contribuies dos condminos paraocusteioda construo. Nesse caso, ascontribuiesdos condminos sofixadasmedianteaplicaodeumpercentualderateio(constantedocontrato)sobreo custoglobalestimadodaconstruo.

na boa observao do oramento da construo que est a proteo do adquirente (condmino) quanto ao custo final da unidade contratada. Todo contratante deve estar atento para o fato de que, quando um imvel est sendo oferecido inicialmente por um custoestimadomuitoabaixodovalordemercadosinaldequeovalordascontribuies (prestaes) podersubirmuitomaisdoqueestprevisto,obviamentecomprometendoo oramentodocomprador,podendoprovocarrompimentodocontrato.

Existe a figura dacomissode representantes doscondminos, que tem que ser eleita antes do incio da construo, em assemblia geral ou designada no contrato de construo,equerepresentaroscondminosjuntoconstrutora A essa comisso compete, entre outras coisas, fiscalizar a construtora em tudo que se referirconstruo.

Ooramentodaconstruodeverserrevistopelomenossemestralmenteeessareviso deve ser aprovada pela Comisso de Representantes. Logo, toda vez que uma reviso oramentriaindicarnecessidadedeaportederecursos(dficitoramentrio),ovalordas contribuies(prestaes)subirnamesmaproporo.

Oincorporadorobrigadoapagarocustodasunidadeseventualmentenocontratadas. O comprador deve pagar apenas o custo correspondente ao percentual estabelecido no contrato,referenteunidadecontratadaeaplicadosobreooramentodaconstruo.

A responsabilidade pelo custeio da construo das unidades prometidas em permuta transferidaaoscompradores.

Todas as receitas do empreendimento so depositadas em conta bancria aberta em

nomedocondomnioetodosospagamentossofeitoscomutilizaodasdisponibilidades dessamesmaconta.

Todasasregrasdaconstruodevemestarbemdefinidasnocontratodeconstruo.

OTERRENO A maior preocupao do comprador de imvel em incorporao deve recair sobre o terreno. necessrioqueocompradorsaibaseelepertenceaoincorporador.Seestenoforoproprietrio doterrenoeleterqueterprocuraopassadaporinstrumentopblicocompoderesirrevogveise irretratveis para negociar com as fraes ideais e outorgar a escritura definitiva de compra e venda.Seessasituaonofigurarnocontrato,aconselhaseexigiraexibiodaprocurao.

Quantosuanatureza,osterrenosdestinadosaconstruopodemserdivididosem: 1)Terrenoalodial: O proprietrio dispe da propriedade plena e pode vendlo livremente, sem necessidade de interfernciadopoderpblicooudequalquerpessoa,bastandoquesobreelenorecaiaqualquer nus(hipoteca,penhora,etc.)

2)Terrenodemarinha: SegundooDec.Lei9.760/46,consideradoterrenodemarinhatodoterrenosituadoamenosde trintaetrsmetroscontadosdapreamarmximaobservadaem1831emdireoterra,emtoda a orla martima brasileira, nos rios navegveis ou onde se faa sentir a influncia do mar (mangues) terreno acrescido de marinha todo terreno formado natural ou artificialmente em direoaomar.Autilizaodessesterrenosdsedaseguinteforma:

2.1Ocupao,situaoemqueaUnioFederalpermiteapenasatransfernciadasbenfeitorias.

OsocupantesestoobrigadosapagarUnioumataxadeocupaoanualde2%dovalorvenal do terreno para as ocupaes comprovadas at 1988 ou de 5% para as comprovadas posteriormente.

2.2Foreiro,aquelequetemumcontratodeaforamentofirmadocomaUnioFederal.Nestecaso a Unio atribui o domnio til ao foreiro (83% do terreno) e fica com o domnio direto (17% do terreno).

OsforeirosestoobrigadosapagarUnioumapensoanualabasede0,6%,calculadasobreo valorvenaldoimvel.

Em qualquer dos casos, quando da alienao, ocupantes e foreiros esto obrigados a pagar UnioFederalumtributopelatransmissodosseusdireitos,denominadoLaudmio,cujaalquota de5%sobreovalorvenaldoterrenoesuasbenfeitorias.

3)TerrenocomaforamentoregidopeloCdigoCivil Essamodalidadedeaforamentoestreguladapelosartigos678a694doCdigoCivilBrasileiroe mais comumente utilizada por Prefeituras Municipais e herdeiros de famlias ligadas antiga nobrezadostemposdoImprio.

FINANCIAMENTOPRODUO comumaosincorporadoresrecorreremafinanciamentobancrioparacusteiodepartedovalor daconstruo.

Para obteno do financiamento,o incorporador oferece o terreno e todo o empreendimento em garantiadoemprstimo.Aofinaldaconstruo,oscompradoresvoassumindo,cadaum,asua parceladevalordoemprstimo,medianteassinaturadecontratoderepassedefinanciamento,at queoemprstimosejaliquidadoeahipotecasejatotalmentecancelada.

importante lembrar que, nessas condies, a existncia de uma hipoteca no significa que o incorporador esteja em dificuldades financeiras a hipoteca, nesses casos, um instrumento de incentivoconstruoimobiliria.

ACONTRATA O Antesdefecharumnegcio,exijaumaminutadocontratoeleiacomateno.Procureesclarecer suas dvidas, verifique as condies de pagamento que ndice de correo monetria ser utilizado para atualizar o valor das prestaes se sero cobrados juros, qual a taxa mensal ou anual.

Verifique tambmsenocontrato temadescriodoterreno,onmerodamatrculanoRegistro GeraldeImveissetemgaragemeseelatemlocalizaoprdeterminadaouseserobjetode sorteio entre os compradores depois de concluda a construo. bom se inteirar da situao financeiraedaidoneidadedoincorporadoredoconstrutor.

Seoincorporadorforpessoafsica,ocnjugedeverassinartodososinstrumentoscontratuais,se no houver outorgado poderes por instrumento de procurao pblica. Quando se tratar de procurao,exijaaapresentaodeumtrasladoatualizado.

Ocompradordeveverificarsedocontratoconsta: oprazodeentregadoimveleemquesituaopodereleserprorrogado aobrigaodeoutorgadaescrituraimediatamenteapsquitaodopreo Setemfinanciamentobancrioeaquemcabeopagamentodoretornodoemprstimoaobanco eaquemcompeteopagamentodasdespesas.

AENTREGADOIMVEL O incorporador somente poder procedera entrega do imvelaps aobteno do habitese da obrajuntoPrefeituraMunicipal.

Ocompradordevefazervistoriadaunidadeimobiliriaadquirida.

A partir da data da entrega do imvel, ou da data do habitese, dependendo do que consta do contrato, comprador passa a ser responsvel por sua guarda e conservao, impostos e taxas, situandoseentreelasoIPTUetaxasdecondomnio.

Ocompradorresponsvelpelosimpostosetaxasmesmoquandonocomparecepararecebero imvel.

AAVERB AODACONSTRUO Oimvelsomenteserconsideradoregularizadoemnomedoincorporadordepoisqueforfeitaa averbao daconstruodoprdionoCartrio doRegistro GeraldeImveis. Paraefetivar essa averbaooincorporadordeverapresentarocertificadodehabitesedaobra,acertidonegativa de dbitos junto Previdncia Social (CND), a certido negativa de tributos e contribuies administradospelaSecretariadaReceitaFederaleoinstrumentodeinstituiodocondomnio.

Somenteapsessaprovidncia,poderoincorporadoroutorgaraescrituradefinitivadecomprae vendaparaonomedocomprador.

ACONVENODOCONDOMNIO Quando da averbao da construo, ou a qualquer momento aps esse ato, dever o incorporadoroumesmooscompradoresaprovaraconvenodocondomnio,podendoutilizarse da minuta arquivada junto com o memorial da incorporao. A conveno ser considerada aprovadasecontiverassinaturadecompradores(condminos)querepresentem,nomnimo,dois terosdototaldasfraesideaisdoterreno.

Aconvenodocondomnioanormamximaqueestabeleceasrelaesentreoscondminos

de uma edificao. Por isso, importante que ela seja do conhecimento do comprador.

No caso de obra ainda em construo, o comprador deve tomar conhecimento da minuta da conveno que integra o memorial da incorporao. Assim o fazendo, poder contribuir para o estabelecimentodenormasadequadasaocondomnio,quandodesuaaprovao.Oidealque, quandodaaverbaodaconstruodoprdio,oincorporadorjfaaoregistrodaconvenodo condomnio, assinando como outorgante e reciprocamente outorgado, para evitar o trabalho de colher as assinaturas de dois teros dos condminos e reconhecimentos de firmas, o que por vezes pode at impedir que a conveno seja registrada, ficando os condminos sem um instrumentohbilparadirimirsuasquestesinternas,inclusiveporviajudicial.

OSNDICO Aleiestabelecequeosndicoorepresentantedocondomnioemjuzoouforadele.Osndico devesereleitoemassembliageraldecondminos,devendoaatadaassembliaserregistrada em Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos para assegurarlhe o exerccio da funo.

O sndico pode ser pessoa fsica ou jurdica, condmino ou no, dependendo do que estiver estabelecido na conveno. E na conveno que estaro discriminadas as atribuies do sndico, seu prazo de mandato e suas limitaes de poder, se for o caso e modo de sua destituio.

Alm do sndico, a assemblia geral dever eleger tambm um conselho consultivo, cujas atribuiessocolaborarcomosndico,fiscalizarsuaatuaoeascontasdocondomnio,darlhe suportenassuasdeciseseatsubstituloemseusimpedimentosocasionais.

AFRA OIDEAL A Lei 4.591/64 chamou de frao ideal o percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos)noterrenoenascoisascomunsdaedificao.

Essepercentualobtidopeladivisodareadaunidadeautnomapelareatotaldaedificao.

Por isso que em toda a documentao do comprador consta que ele adquiriu uma unidade autnomaeumafraoidealdoterrenoedascoisascomunsdoprdio. Afraoidealserutilizadaparaoclculodascontribuiesdocondminoparaasdespesasdo condomnio(taxa decondomnio), casooutraformano venhaaserautorizadapelaAssemblia GeraldeCondminos.

AESCRITURADEFINITIVA Aps a averbao daconstruoeno havendodbito docompradorpara como incorporador, nemnusconstitudosobreoterrenoeoprdio(hipoteca,cauo,penhora,etc.)quetenhasido inscrito com autorizao do comprador, dever este encaminhar seu contrato a um cartrio de tabelionato para a lavratura da escritura, quando dever pagar os impostos devidos pela transmisso da propriedade (imposto de transmisso, laudmio se for o caso e as custas de escrituraederegistrodeimveis).Apsoregistroocompradortemumprazomnimodetrintae mximodesessentadiasparaprovidenciaraaverbaodaescrituranaPrefeituraMunicipalena Secretaria do Patrimnio da Unio, caso se trate de terreno de marinha, para evitar as multas previstasnaslegislaesdecadaumdessesrgos.

Secretaria do Patrimnio da Unio, caso se trate de terreno de marinha, para evitar as multas previstasnaslegislaesdecadaumdessesrgos.

Quando o imvel adquirido com financiamento de um Agente Financeiro do SFH (Sistema Financeiro daHabitao),esteelaboraumcontratoparticularque tem foradeescriturapblica. Portanto, quandoo financiamento liquidado, basta pedir uma carta deliberaoda hipotecae apresentlaaoCartriodoRegistroGeraldeImveisparaaverbarnamatrculadoimvel.No necessriofazerescrituraporqueocomprador,nessecaso,jtemapropriedadedoimvel.

Fonte:SindiconES