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Prehorizontalidad Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno, 28/02/1979, Cotton, Moiss D. y otros c. Tutundjian, Simn, LA LEY 1979-A, 528 Online: AR/JUR/7392/1979 Sumarios: 1. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato. 2. Los derechos que confieren al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables. Texto Completo: Buenos Aires, febrero 28 de 1979.Cuestin: 1 - "Si pese al incumplimiento por el propietario enajenante de la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, de la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato".2 - "Si en caso negativo, los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son renunciables".La mayora en forma impersonal dijo:La ley 19.724 fue dictada fundamentalmente ante la necesidad de tutelar a los adquirentes de unidades a comercializarse mediante el sistema de la propiedad horizontal (conf. Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge, "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", ps. 9 y sigts., Buenos Aires, 1973). La prosecucin de tal logro -dar seguridad a los adquirentes- revela que la ley tiene el carcter de orden pblico, con la siguiente imperatividad que se infiere de su propio texto y aun del mensaje del ministro del Interior que acompa al proyecto (conf. Morello, "Problemas actuales en la compraventa", ps. 251/2; Constantino, J. A., "La resolucin por incumplimiento en la ley de prehorizontalidad", en Sensus 1978, vol. XXI, ps. 225 y sigts.; Moreira, "Bases para un nuevo rgimen prehorizontal", en Revista del Notariado, nm. 755, p. 1636).La base esencial de la estructura establecida por la ley 19.724 se encuentra en la afectacin al rgimen de la prehorizontalidad publicitada registralmente "ab initio", que se le impone al titular de una cosa inmueble -terreno sin construcciones, edificio construido o en construccin- como requisito para su comercializacin a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal -arts. 1 y 4-. Como se sealara en el mensaje que acompa al proyecto, "uno de los objetivos de la afectacin consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietario acompae los elementos que habilitarn a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobacin, las clusulas del reglamento de copropiedad y administracin y los porcentuales estimativos, informacin toda sta que brindar al contrato seriedad y garanta no siempre posible de otorgar con el actual rgimen. La afectacin del inmueble y la registracin de las operaciones tienden a impedir que el propietario desbarate los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble".Dicha afectacin comporta una obligacin que, con carcter previo al otorgamiento de los contratos, imponen al enajenante los arts. 1 a 4 y concordantes de la ley. A falta de cumplimiento de esta obligacin que, si bien legal se relaciona con el contrato de compraventa, cabe asignarle por lo menos los mismos efectos que a la mora en la ejecucin de las obligaciones contractuales, desde que tal forma de proceder no constituye un simple retardo en el cumplimiento de la obligacin legal sino acaso hasta un total y definitivo incumplimiento, pues no obstante que aun pueda otorgarse la escritura de afectacin, no podra cumplirse ya con el art. 1 -pues ya no se tratara del propietario que se proponga adjudicarlo o enajenarlo, sino del que ha comenzado a hacer adjudicaciones-, ni con el art. 13, desde que se han otorgado boletos sin dejar en ellos constancia de la afectacin y de que en poder del escribano obre copia simple certificada para el adquirente. Se trata de una situacin similar a la que la doctrina considera de "plazo esencial" o de constitucin de mora "ex re", en las que resulta innecesario el requerimiento (conf. CNCiv., sala C, "Clemin, S. A. c. Dordolo, Daniel A.", del 26/4/77, en E. D., t. 78, p. 237, fallo 30.738; sala A, "Valentincinc, Susana y otro c. Rosello, Vicente N.", del 19/10/77, en Rev. LA LEY, t. 1978-B, p. 461, fallo 75.814; Cazeaux, P. y Trigo Represas, F. A., "Derecho de las Obligaciones", t. I, ps. 149/150; Llambas, J., "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. I, nm. 124. Y esta mora automtica en que ha incurrido el enajenante le impide, si ni siquiera ha intentado redimir o purgar su estado de mora, reclamar a la contraria el
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