Historia Del Derecho Inmobiliario y Sus Diferentes Periodos

Historia del Derecho Inmobiliario: El Viejo Sistema propiedad de Tierra inglesa. La ley inglesa inmobiliaria fue importada, por la colonizacin, en las formas ms tempranas de ley en EE UU, Canad, Australia y Nueva Zelanda. Muchos de estos estados, o sus territorios, desde han entonces modificado esta ley histrica, a grados que varan. Un estudio del viejo sistema feudal de tierra de Inglaterra nos provee de una visin inestimable de historia legal que regula el activo ms valioso de todos ellos: tierra. En la poca medieval, la tierra era la forma exclusiva de riqueza. La hacienda en Inglaterra antigua, como con la mayor parte de objetos, dependi principalmente de la posesin. Usted lo tena, usted lo posey. Usted lo quiso, usted luch por ello. Usted lo encontr, usted lo mantuvo. No haba tribunales o fuerza policial para reconocer o hacer cumplir los "derechos legales" como los conocemos hoy. Todo esto cambi con la conquista de Inglaterra en 1066 por los conquistadores Normandos. Guillermo decret que l poseyera toda la tierra en Inglaterra por derecho de conquista. Ni un acre de Inglaterra deba ser eximido de esta expropiacin masiva. Este vaco repentino de tierra privada prontamente fue limado por una variedad de enormes subvenciones de tierra dadas por el nuevo Rey a sus oficiales Normandos o a aquellos ingleses que estaban prestos a reconocerlo como el rey. El principio subyacente del sistema era que nadie poseyera la tierra, salvo el rey. Las expresiones dominion directum y dominion utile a menudo fueron usadas para describir la propiedad relativa al rey y lords; el anterior como propietario y este ultimo como arrendatario (terrateniente). Esto representa una diferencia significativa entre bienes inmuebles y bienes muebles. Los bienes muebles pueden ser posedos rotundamente. Tambin puede ser contrastado con aquellos pases que tienen un sistema allodial (la propiedad absoluta de tierra). Incluso hoy, en aquellos pases que han heredado el sistema tenurial, toda la tierra pertenece a la Corona; las personas slo poseen un estado en la tierra. El dispositivo usado por el rey para controlar y administrar su tierra era la de tenencia. La tenencia era el componente clave del sistema feudal. El rey dio un gran golpe al cerrar trato con un lord por un pedazo grande de tierra. Los lords que sostuvieron su tenencia directamente del rey les llamaron arrendatariosen-jefe o in capite. Despus de la conquista de 1066, este grupo fue de las personas que formaron la base de aristocracia inglesa y comenzaron, por el proceso de subalquilar la tierra del rey, la puesta en prctica del sistema feudal. Un lord hace contratos con los plebeyos, a quien l subconcedera la posesin exclusiva y el empleo de parte de la tenencia real a cambio de bienes

o servicios. Esta subdivisin de la tierra del rey es conocida como subfeudalizacin y una cadena larga de tenencia ech races, siendo el rey siempre el que estaba a la cabeza de la cadena. Las reglas significativas de ley feudal que se relaciona con los derechos y las obligaciones de lords y arrendatarios (terratenientes) pueden ser encontradas en la 1215 Carta Magna.

Las tenencias concedidas por el rey y lords fueron cambiadas por una amplia variedad de bienes o servicios como el servicio de Caballero (el arrendatario que acuerda a servir como un caballero en el rey o el ejrcito del lord) "o socage libre y comn", que se refiri al servicio o bienes otros que aquellos militares. Un ejemplo bueno es la provisin de una cierta cantidad de alimento de la cosecha anual de un arrendatario. Cuerpos religiosos tambin podran sostener la tierra de un lord, a cambio de rezos; llamaron a esto "frankalmoigne" o "caridad gratis. La tenencia tambin implic una serie de obligaciones secundarias. Requirieron que el arrendatario tomara un juramento "de fidelidad" al lord. Esta ceremonia solemne form la base para la relacin legal entre el lord y el arrendatario. El lord fue dado el derecho para impuestos extraordinarios cuando por ejemplo, l fue secuestrado, pagar el rescate. Permitieron al lord insistir por el hijo mayor de un arrendatario, como heredero de la tenencia, sobre un impuesto de estado especial llamado "el alivio" para efectuar la transferencia de responsabilidades. Si el arrendatario muere con un hijo infante como el heredero, la tierra entrar en tutela. Si el heredero fuera femenino, el lord podra vetar el matrimonio de la mujer. El ms importante de los incidentes es el concepto de "escheat" que permiti que la tierra regrese al lord. Haba dos causas para escheat. La primera era la muerte del arrendatario sin herederos. La segunda, la conviccin de que el arrendatario cometi un crimen. La prdida de la tierra de alguien, no slo para ese alguien sino tambin para sus herederos, conduca a un castigo cruel e inslito llamado peine forte et dure. Una persona que se declara culpable de un crimen pierde su tierra para el lord. Pero si l muere sin una splica, el pariente mas cercano permanece elegible para reclamar la propiedad por pago del alivio como se menciona mas arriba. El sistema cambi algo en 1290, cuando el Estatuto Quia Emptores fue pas a prohibir adems la sub-feudalizacin y dio permiso a los arrendatarios para vender sus derechos sin requerir el consentimiento previo del lord. A partir de este punto, el nmero de tenencias fue congelado excepto el rey que estaba exento del Estatuto y podra conceder tenencias adicionales. Eventualmente, los incidentes fueron prohibidos y socage de toda la clase fue eliminado y sustituido slo por la libre y comn variedad. Las tenencias eran de una variedad de duracin conocida como "estados":

La cuota simple el estado era la ms extensa y permiti al arrendatario vender o transportar a voluntad o ser transferido al heredero del arrendatario si l muriera intestate. En la ley moderna, casi toda la tierra es sostenida en plena propiedad y esto es lo ms cerca que uno puede ponerse a la propiedad absoluta en el derecho consuetudinario. Cuota de cola del estado signific que la tenencia slo podra ser transferida a un descendiente lineal. Si no hubiera ningunos descendientes lineales sobre la muerte del arrendatario, la tierra volvera de regreso al lord. El estado de vida fue concedido solamente para la vida del arrendatario, despus de lo cual se revirti automticamente al lord.

Estaba en este contexto que los britnicos comenzaran su dominio sobre los mares y sus exploraciones que condujeron a las naciones modernas de Australia, Canad, Nueva Zelanda y Estados Unidos de Amrica. A un grado de variacin, las leyes de estos pases comparten similitud con el viejo sistema ingls de la tierra y otros datos. Aunque para comenzar se impusieron ante las colonias con, las leyes coloniales, estas cambiaron rpidamente la esencia de ella de tal modo que las leyes de todos estos pases son similares solamente hasta cierto punto de su origen en la vieja ley inglesa de la tierra-propiedad. Los cambios legislativos importantes en Inglaterra en 1926 no afectaron la ley de muchas colonias anteriores que, como estados separados, haban aceptado ya o rechazado los remanentes de la vieja ley inglesa de la propiedad de terreno. Pero un aspecto que sigue habiendo es que los ttulos de tierra en las ms viejas colonias britnicas, se pueden remontar generalmente de nuevo al punto de la propiedad por los britnicos soberanos. Mas artculos sobre oficinas.

Por: Miguel Angel Heredia, www.arqhys.com