Reporte

Cmo Aumentar la Capacidad de

Crdito Hipotecario!
Consejos que pueden ayudar...

(versin 1.01)

www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

1
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

Contenido
1. 2. 3. 4. 5.
A. B.

6. 7.
A. B. C. D.

8.
A. B. C.

9. 10.
A. B.

11. 12.
A. B. C.

13.

Introduccin ............................................................................................................... 2 La Frmula de la Cuarta Parte ............................................................................ 2 Los Ingresos............................................................................................................... 3 Las Deudas ................................................................................................................. 4 Sacar un Informe de Deudas por $500 pesos .............................................. 4 Si vive en la Regin Metropolitana ................................................................................. 4 Si vive en otras regiones ............................................................................................... 5 Sacar un Informe de Deudas Online ................................................................ 6 Anlisis del Informe de Deudas.......................................................................... 6 Ejemplo de Informe....................................................................................................... 6 Anlisis de Deudas ........................................................................................................ 7 Anlisis de Morosidad .................................................................................................... 8 Fecha del Informe ......................................................................................................... 8 Mientras ms Ingresos, Mejor ............................................................................ 8 Ingresos Demostrables .................................................................................................. 8 Declarar ingresos informales ......................................................................................... 9 Ingresos de arriendos.................................................................................................... 9 Mientras menos Deudas, Mejor ........................................................................ 10 Patrimonio, Activos y Pasivos ........................................................................... 10 Resumen de Activos .................................................................................................... 11 Resumen de Pasivos .................................................................................................... 11 Herramienta Online Hasta Cunto Puedo Pedir? ................................. 11 Impacto Final de cada Ingreso Nuevo! ......................................................... 12 Aumento de ingreso de $40.000 .................................................................................. 13 Aumento de ingreso de $80.000 .................................................................................. 13 El gran Impacto .......................................................................................................... 14 Palabras Finales ...................................................................................................... 14

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

2
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

1. Introduccin
Cuando una persona solicita un crdito hipotecario, postula a un banco, a una mutuaria, a una cooperativa o similar. Esta institucin, pedir variada informacin para evaluar esta solicitud (liquidacin de sueldo, contrato de trabajo, si es dueo de auto o una casa, etc. Al fin y al cabo, es un negocio, y el banco no quiere prestar dinero que no ser pagado devuelta. Entonces, esta institucin evala los antecedentes de la persona, y luego de un tiempo, finalmente responde. Si esta evaluacin es positiva, todo sali bien. Pero, y si fue rechazada? En este caso, no es el fin, ya que siguiendo ciertos pasos durante algunos meses, es posible mejorar los nmeros, de tal forma que cuando la institucin financiera evalu, se consiga el objetivo final: el crdito hipotecario. La idea del este reporte, es que uno pueda evaluarse a s mismo antes de acudir a solicitar un crdito hipotecario, con el fin de estimar el resultado final, o de trabajar durante algn tiempo para mejorar la evaluacin que realizar la institucin. (Para consultar por la ltima versin de este reporte, visitar www.simuladorcreditohipotecario.cl/descargar-reporte/)

2. La Frmula de la Cuarta Parte

Hay una frmula general, la cual es la base con la cual se debe cumplir ante las instituciones que evalan a las personas que estn solicitando un crdito hipotecario. La frmula es la siguiente: Frmula Base El dividendo que se va a pagar, debe ser hasta el 25% de la renta lquida que se pueda demostrar

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

3
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

Dependiendo de otras condiciones, se pueden extraer algunas variantes, por ejemplo, si ya se tiene 1 ms crditos hipotecarios en forma previa, la frmula quedara de la siguiente forma: Con Variante de Hipotecarios La suma de todos los dividendos que finalmente se va a pagar, debe ser hasta el 25% de la renta lquida que se pueda demostrar Por otra parte, para el clculo de la renta lquida, se puede incluir al cnyuge o al grupo familiar, para as complementar las rentas, con lo cual los que aporten ingresos se convertiran en codeudores solidarios. En este caso, la frmula quedara as: Con Variante Familiar El dividendo que van a pagar los codeudores, debe ser hasta el 25% de la renta lquida que puedan demostrar Ejemplo: Si est trabajando y su sueldo lquido mensual es de $600.000, y no tiene otros ingresos y no tienes deudas, entonces el 25% correspondera a $150.000, que es lo que podra usted pagar en dividendo.

3. Los Ingresos
El primer paso, es determinar los ingresos. Para esto, tome un lpiz y papel, y comience a anotar los datos que se indicarn en el resto del reporte. El ingreso ms importante en el caso de las personas que son empleados, generalmente es el sueldo, y en este caso, el valor que interesa es el sueldo lquido. Lo que el banco (o similar) pide en la mayora de los casos, son las 3 ltimas liquidaciones de sueldo. Si es independiente, generalmente solicitan las boletas de los 6 12 ltimos meses. Si se tienen ms ingresos, tambin hay que anotarlos, pero siempre y cuando sean demostrables: ingresos en los cuales se han emitido boletas o ingresos

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

4
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

por los cuales se haya pagado IVA. En el caso de que sea dueo de una casa o departamento, y lo arriende (en forma tradicional, en forma anual y sin muebles), hay que anotar como ingreso el valor que se encuentra en el contrato de arriendo. Algunas instituciones solicitan los 3 ltimos recibos de arriendo.

4. Las Deudas
Si tiene deudas cmo crditos de consumo, debe anotarlos como deuda. Si paga dividendo por alguna casa o departamento que tenga, tambin debe anotarlo. Si usa tarjeta de crdito de algn banco, y la est usando, debe anotar el cupo total que tiene utilizado en dicha tarjeta de crdito bancaria.

5. Sacar un Informe de Deudas por $500 pesos

Para tener una mejor informacin de las deudas que se tienen, una excelente opcin es solicitar un Informe de Deudas, el cual se puede obtener en la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (www.sbif.cl). Este paso es clave, porque este informe de deudas, es el que revisar el banco (o similar) para evaluar si se es sujeto de crdito. Para obtener este informe, hay que hacer lo siguiente:

A. Si vive en la Regin Metropolitana Si se encuentra en la Regin Metropolitana, debe dirigirse a la Oficina de Informacin y Consultas, que se ubica en la calle Bandera #92, en el Centro de Santiago entre las 9AM y las 2PM (Metro Universidad de Chile). En mi experiencia, la atencin es muy rpida: en 5 minutos yo ya tena mi Informe de Deudas:

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

5
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

cuando usted ingrese a la oficina de Bandera #92, retire en la maquinita un nmero de atencin luego baje por la escalera al piso inferior aqu puede sentarse hasta que llamen a su nmero cuando digan su nmero, se acerca a la ventanilla, dice que quiere sacar un Informe de Deudas, debe entregar su carnet, ya que de esta forma, la oficina comprueba que est sacando SU Informe de Deudas, y no el de otra persona luego vuelve a sentarse entonces una persona llamar por su nombre, y le entregar 3 cosas: o el Informe de Deudas impreso o una clave secreta o su carnet de identidad

Este informe debera coincidir con las deudas que usted ya haba estimado en el paso anterior. Aunque en algunos casos, podra enterarse de alguna deuda que no tena contabilizada, por ello es importante este informe.

B. Si vive en otras regiones Para solicitar el Informe de Deudas desde regiones (o fuera de Chile), debe enviar una carta la Casilla15-D Santiago, o una carta por Fax al n (02) 441 0914. En este caso, no deber pagar nada. En la carta de solicitud del informe que usted enviar, debe incluir:

una carta formal de solicitud y firmada por usted la fotocopia de su carnet por ambos lados la direccin postal de quien remite

Luego de unos das, usted recibir en su domicilio, el Informe de Deudas por medio de una carta certificada.

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

6
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

6. Sacar un Informe de Deudas Online

Junto con el Informe de Deudas impreso anterior, recibir una carta sellada, la cual contiene una clave secreta. Con esta clave secreta, podr obtener el Informe de Deudas a travs de Internet, en cualquier momento y sin costo alguno, a travs del sitio web: https://www.clientebancario.cl/informedeudacb/aplicacion?indice=110.0 La primera vez que ingrese su clave, le pedir cambiarla por una que usted indique. El informe que obtendr por Internet, ser el mismo que le entregaron en la oficina en forma personal o via correo postal.

7. Anlisis del Informe de Deudas

El Informe de Deudas es una hoja que contiene la lista de instituciones financieras en las cuales se tiene alguna deuda (crdito hipotecario, crditos de consumo, lo utilizado en las tarjetas de crdito, las deudas en las cuales usted es aval, etc.) y las deudas respectivas. Hay 2 tipos de deudas:

Deudas directas: deudas de crditos que la persona ha contrado Deudas indirectas: deudas en las cuales uno es aval, codeudor solidario o similar

A. Ejemplo de Informe Un ejemplo sera:

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

7
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

Todos los valores que se encuentran en este informe, estn en miles de pesos. En otras palabras, si dice 777, significa $777.000 pesos. En este ejemplo, se tienen las siguientes deudas:

Banco Banco Banco Banco

de Chile $777.000 (D1) del Estado de Chile $13.441.000 (D2) de Crdito e Inversiones $1.305.000 (D3) Santander-Chile $22.808.000 (D4)

B. Anlisis de Deudas Cuando una institucin evala este informe, notar que la persona tiene deudas en 4 bancos, aunque no tendr datos sobre la causa de las deudas. Pero segn el tamao de las deudas, podra evaluar de la siguiente forma: Las deudas D1 y D3 son pequeas, ya que la deuda D1 es menos de 1 milln de pesos, y la deuda D3 es poco ms de 1 milln de pesos. Se podra suponer que estas deudas corresponden a las tarjetas de crdito de dichos bancos, o corresponden a crditos de consumo que se estn pagando. La deuda D4 es grande, de casi 23 millones de pesos, por lo que podra tratarse de un crdito hipotecario.

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

8
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

La deuda D3 de 13 millones de pesos, no es tan fcil de suponer, ya que podra ser un crdito hipotecario pequeo, y tambin podra ser un crdito de consumo grande.

C. Anlisis de Morosidad En este ejemplo, la persona no tiene deudas morosas, ni las ha tenido durante el ltimo ao o los ltimos aos.

D. Fecha del Informe Este informe, fue solicitado en octubre, pero la informacin que en l aparece, solo llega hasta el 31 de agosto. O sea, la informacin de las deudas se encuentra desfasada 2 meses. Este desfase tiene una ventaja y una desventaja: la ventaja es que si adquiri una deuda recientemente, esta no aparecer en el informe de deudas sino hasta 2 meses despus. La desventaja es que si se deshizo de una deuda recientemente, y desea que esta informacin se actualice en el informe de deudas, deber esperar hasta 2 meses.

8. Mientras ms Ingresos, Mejor

El concepto de mientras ms ingresos, mejor, para obtener una mayor cantidad de crdito hipotecario o mejorar la probabilidad de obtenerlo, es evidente.

A. Ingresos Demostrables Lo que no es tan evidente, es que deben ser ingresos demostrables, por lo cual, una mejor frase sera: mientras ms ingresos demostrables, mejor.

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

9
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

Los ingresos demostrables son aquellos en los cuales se pagan impuestos. Por ejemplo: si es empleado y recibe un sueldo por parte de tu empresa, est recibiendo un ingreso demostrable, ya que la empresa informar a Servicios de Impuestos Internos (SII) de su renta cada mes.

B. Declarar ingresos informales La sugerencia es que si est recibiendo ingresos, y no los est declarando en el SII, es momento de comenzar a hacerlo, ya que as, estos ingresos informales se transformarn en ingresos demostrables. Para esto, puede emitir boletas que pagan IVA o entregar boletas de honorarios. La desventaja de comenzar a declarar los ingresos por los cuales no estaba pagando IVA, es que a fin de mes contar con menos dinero lquido. Por otro lado, mientras ms tiempo lleve declarando impuestos sobre sus ingresos, mejor evaluacin obtendr, ya que no parecern ingresos ocasionales.

C. Ingresos de arriendos Otro ejemplo es que si usted es dueo de una casa o un departamento, y lo est arrendando, y no tiene un contrato de arriendo ante notario, en momento de hacerlo. Incluso si lo est arrendando a familiares o a amigos. Vaya a la notara con el arrendatario y haga un contrato de arriendo. El costo de este trmite es muy bajo comparado con el beneficio que va a obtener a largo plazo. Adems, el contrato debe tener una cierta antigedad de meses, as que mientras antes, mejor!

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

10
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

9. Mientras menos Deudas, Mejor

Esta frase tambin es evidente, aunque tambin se refiere a deudas demostrables. Hay instituciones que en las cuales es posible solicitar crditos de consumo, y que no aparecen en el sistema financiero. Estas deudas no aparecern en el Informe de Deudas, aunque s lo impactarn en sus finanzas mensuales. Algunas de las deudas que aparecen en el informe son:

deudas en tarjetas de crditos crditos de consumo en bancos crditos hipotecarios en bancos

Para las deudas de crditos hipotecarios, el banco le solicitar la ltima cuota pagada del dividendo. De esta forma, verificar que el pago de dividendo est al da y adems obtendr el valor del dividendo que se est cancelando mensualmente. Para las deudas de tarjeta de crdito, el banco tomar toda la deuda y la dividir por 20 (dependiendo del banco, este nmero podra variar). De esta forma, obtienen un promedio de la cuota mensual que estar pagando.

10. Patrimonio, Activos y Pasivos

Para hablar de Patrimonio, primero hay que hablar de Activos y Pasivos. Los Activos son el conjunto de bienes (tangibles o intangibles) de una persona. Por ejemplo: una casa, un vehculo, los derechos de autor de un libro, una patente industrial, etc. Por otro lado, los pasivos son las deudas que uno contrae.

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

11
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

A. Resumen de Activos En el caso del banco, algunos ejemplos de lo que el banco considera y evala como Activos, son los siguientes:

Cualquier bien raz Vehculos Depsitos a plazo Cuentas de ahorro

B. Resumen de Pasivos Algunos ejemplos de pasivos son:

Deudas de consumo Deuda comercial Dividendos de Crditos Hipotecarios Descuentos por planilla

Finalmente, el Patrimonio de una persona ser el valor de la suma de sus Activos menos la suma de sus Pasivos. Por lo tanto, el Patrimonio podra ser positivo o negativo. Si el banco determina los Pasivos de la persona, puede calcular el valor mensual en pagar estas deudas (dividendos, crditos de consumo, etc). Luego verifica que este valor no supere la cuarta parte de los ingresos mensuales lquidos. Este clculo es clave en la evaluacin final.

11. Herramienta Online Hasta Cunto Puedo Pedir?

Hay una herramienta online muy til para ciertos clculos, que le permite calcular cunto puede pedir, su direccin es:
http://www.clientebancario.cl/simuladorcuantopuedopedir/aplicacion?indice=101.8.1, y

consiste en lo siguiente: supongamos que va a pedir un crdito hipotecario y dispone de los siguientes datos:

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

12
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

Sabe a cuntos aos lo va a solicitar Sabe cunto puede pagar por mes Sabe la tasa de inters

Lo que no sabe, es qu cantidad de crdito hipotecario mximo le podran otorgar. Entonces, vaya a la direccin de esta herramienta, e ingrese los 3 datos que usted ya tiene, luego presiones el botn simular, y la pgina le mostrar la cantidad mxima que puede solicitar para que sea aprobada. Ejemplo: Va a solicitar un crdito hipotecario para comprar un departamento en un edificio. Le gustara comprar un departamento de 3 dormitorios ($28 millones), pero si no le alcanza, comprar un departamento de 2 dormitorios ($24 millones). Adems dispone de un pie de $3 millones. Por lo tanto, para el departamento de 3 dormitorios, necesita $25 millones ($28-$3), para el de 2 dormitorios, necesita $21 millones ($24 -$3). Ahora, supongamos que usted ya obtuvo la siguiente informacin:

Va a pedir el crdito hipotecario por 25 aos Calcul que puede pagar $150.000 por mes La tasa de inters es de 5%

Entonces, la pregunta es: cul es la cantidad mxima de crdito hipotecario que puede pedir? Al usar la anterior herramienta online, la respuesta ser casi $26 millones de pesos. Por lo tanto, estara capacitado para adquirir el departamento de 3 dormitorios.

12. Impacto Final de cada Ingreso Nuevo!

Para ser ms exactos, en el ejemplo anterior, si va a solicitar un crdito hipotecario por 25 aos, y va a pagar $150.000 mensuales de dividendo y la tasa de inters es de 5%, la cantidad que puede pedir es de $25,7 millones.

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

13
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

Vamos a realizar un par de suposiciones ms:

el nico ingreso mensual es el sueldo de $600.000, y no aparecen deudas en el Informe de Deudas.

Entonces, segn la frmula revisada en punto 2 (la frmula de la cuarta parte), el pago mensual de dividendo puede ser hasta $150.000.

A. Aumento de ingreso de $40.000 Entonces, cul sera el impacto de un aumento de $40.000 de sueldo lquido mensual? O cul sera el impacto si comienza a declarar un ingreso informal de $40.000 lquidos? Si usamos la frmula, para el nuevo ingreso de $640.000, corresponde un dividendo mximo de $160.000 ($640.000 dividido 4). Para responder esta pregunta, podemos ingresar los nuevos datos en la herramienta vista en el punto 9:

crdito a 25 aos de plazo puede pagar $160.000 de dividendo tasa de inters de 5%

El resultado es que la cantidad mxima de crdito sube a $27,4 millones.

B. Aumento de ingreso de $80.000 Si repetimos el ejemplo anterior, pero ahora lo hacemos con un aumento de ingreso lquido de $80.000, significa un aumento de dividendo de $20.000 ($80.000 dividido 4). Al ingresar los nuevos datos en la herramienta online, nos entrega como resultado una cantidad mxima de crdito hipotecario de $29,1 millones de pesos.

Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl

14
Cmo Aumentar la Capacidad de Crdito Hipotecario!

C. El gran Impacto Entonces, ya podemos obtener las siguientes conclusiones cuando logramos aumentos en el ingreso lquido mensual demostrable (aumento de sueldo, declaracin de ingreso nuevo, etc.):

El aumento de ingreso lquido mensual demostrable de $40.000... Implica un aumento en el dividendo mensual en $10.000... Lo cual aumenta en $1,7 millones! en la cantidad que se puede solicitar en el crdito hipotecario

13. Palabras Finales

Espero que el reporte haya sido de utilidad, y que el aporte de estos consejos para auto-evaluarse al momento de solicitar un crdito hipotecario, puedan servir como punto de partida para profundizar otros conceptos. La idea es lograr que aprueben el monto que se est solicitando como crdito hipotecario, o aumentar la probabilidad de que el banco (o similar) lo apruebe. Si tienes preguntas o sugerencias, puedes escribir en el Foro de Crdito Hipotecario, as discutiremos los temas que ms nos interesan. La direccin del foro es: http://www.simuladorcreditohipotecario.cl/foro/ Tu aporte ser de gran ayuda para una nueva versin de este reporte (y sers referenciado!). Por ltimo, les dejo una frase que una vez escuch: Aprobar un crdito hipotecario, es como aprobar un examen. Si conoces el contenido, te puedes preparar para la evaluacin y as sacar una buena nota. Incluso, si te preparas bien y con tiempo, hasta te podras sacar un siete

Saludos, Cecil S.A.C.

www.SimuladorCreditoHipotecario.cl
Simuladores de Crditos Hipotecarios www.SimuladorCreditoHipotecario.cl