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Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo y Ross Heidcke Avalo Realizado Ing.

Carlos Valladares Tbora


Cich #3293

AVALU DE

UN BIEN INMUEBLE

Propietario Sra. Suyapa Aracely Sabilln

Avalo Realizado por el Ing. Carlos Valladares Tbora

Fecha del Avalo 22 de Septiembre del 2010

Ubicacin de la Propiedad : Urbanizacin Villa Ernestina

Ing. Carlos Valladares Tbora Tel. 551 0219 y Cel. 972 224 - 59 E Mail : Risc77@yahoo.com / risc77hn@gmail.com

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Indice del Avalo


01.- Introduccin 01.01.- Antecedentes 01.02.- Metodologa de Avalo Empleado 01.03.- Certificacin de Imparcialidad 01.04.- Definiciones 02.0.- Anlisis del Bien Inmueble 02.01.- Avalo del Terreno 02.02.- Avalo de la Obra Civil 01.03- Situacin Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE : 02.03.- Avalo de las Obras Complementarias o Mejoras al Bien Inmueble 03.0.- Conclusin 04.0.- Anexos 04.01.- Planos 04.02.- Fotografas

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Antecedentes del Avalo.


01.00.- El avalo se ubica en La Urbanizacin Villa Ernestina Fotos en Anexos. ) 01.01.- El Objetivo del avalu es determinar el Valor Neto de Reposicin del Inmueble visitado el 22 DE SEPTIEMBRE DE 2010 01.02.- El Propsito del Avalo es determinar el Valor de la Propiedad con fines de Venta 01.03.- El Avalo realizado se refiere a : 01.03.01.- Terreno 01.03.02.- Edificacin del Inmueble 01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas Mapa de Ubicacin y

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00.00.- Metodologa del Avalo Realizado.


El avalo del Bien Inmueble realizado se llev a cabo considerando la siguiente metodologa : a.- El Bien Inmueble Terreno Propiedad ( Edificacin Construida ) considerando el banco de datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, informacin de la zona, y dems datos necesarios, as como valorndose precios catastrales y comerciales, que se analizo y comparo con el bien inmueble a valorar. b.El Bien Inmueble Terreno Propiedad ( Edificacin Construida ), se valor tomando el

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo que costara hoy da construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciacin, considerando la edad, la vida til total estimada y el estado de conservacin ( Mtodo de Ross Heidecke ). c.- La Vida til Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD) d.- Se considero la Depreciacin por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida til total estimada y estado de conservacin ( Mtodo de Ross Heidke ) . e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposicin ( VNR ). f.- Y la Vida til Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN )) g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.

Avalo Construccin Aplicacin Ross - Heidecke .


Modelo combinado de Costo de Reposicin de la Construccin con el mtodo de depreciacin Ross y la tabla de correccin Heidecke. Nota: Las hojas de clculo se enlazan, y sus frmulas estn bien definidas.

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01.01. Definiciones.
Valor de Reposicin : El Valor de cotizacin o estimado de una construccin igual o equivalente al existente, ms los gastos en que se incurrira en la actualidad por la edificacin de la obra civil, permisos y seguros. Valor Neto de Reposicin : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efecta el avalu y se determina a partir del Valor de Reposicin Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciacin debidos a la vida til estimada, edad y estado de conservacin de la edificacin. Vida til Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones segn su estructura y que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y Elctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservacin de las edificaciones pueden alargar su existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ). Vida til Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalo y la fecha en que se considero que el bien dejar de cumplir con su objetivo. La Vida til remanente se obtiene multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN. Edad. : Edad de la Edificacin Factor de Depreciacin : Es el factor de depreciacin siguiendo la metodologa de Ross Heidecke que se considera la edad del bien, la vida til estimada de conservacin.

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01.02.- Certificacin de Imparcialidad. La presenta nota certifica que el valuador certifica que el presente informe es el producto de mtodos universalmente aceptados; que no ha sido influido por ninguna persona o ninguna intencin o sentimiento personal que pueda alterar dichos procedimientos; que no tiene ningn inters directo e indirecto con el bien avaluado: que no existen lazos familiares de ninguna ndole ni con el propietario; que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningn favor importante que pueda influir en el resultado del Informe Tcnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinacin de un Valor Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Una consideracin muy importante en la realizacion de esta avaluo. Se tomo muy en consideracin tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalo y es : 01.- El Avalo De Remate o Necesidad.. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado, pero superior al Valor Catastrado, es decir en la necesidad que el propietario del Bien Inmueble tenga en ese momento. 02.- El Avalo de Mercado. Que consiste en determinar el valor del precio de la vara o manzana en la zona de la propiedad o Bien Inmueble. 03.- El Avalo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalo

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01.03- Situacin Legal. DATOS GENERALES

DEL BIEN INMUEBLE

ITEM 01.01 01.02 01.03 01.04 01.05 01.05 01.06 01.06 01.07 01.08 01.09 01.10 01.11 01.12 01.13 01.14 01.15

DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL PROPOSITO SOLICITANTE PROPIETARIO


DEL AVALUO DE AVALUO

DETERMINAR COSTO VALOR DEL INMUEBLE


Sr. Jos Ramn Fernndez
LA SEORA

DEL AVALUO IINMUEBLE

SUYAPA

ARACELY SABILLON

UBICACIN DEL

URBANIZACIN VIVIENDA 22 DE

VILLA ERNESTINA

TIPO DE AVALUO DEL INMUEBLE FECHA DE AVALUO REALIZADO FECHA DE AVALUO REALIZADO POR CATASTRO : REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Y TERRENO

SEPTIEMBRE DEL

2010

NO LO TENIAN A MANO EL SOLICITANTE

INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :


NO VISIBLE Y SELLO

TOMO, DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD HIPOTECAS Y ANOTACIONES PREVENTIVAS


NO VISIBLE Y SELLO

SE

PRESENTO EN EL REGISRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL NMERO DE ASIENTO NO VISIBLE Y SELLO

NMERO DE FOLIO
NO VISIBLE Y SELLO

TOMO

DEL DIARIO INMOBILIARIO POSEE UN REGISTRO

CON FECHA DEL


NO VISIBLE SELLO Y

NO VISIBLE Y SELLO

CATASTRAL Y

EN

CATASTRO TIENE REGISTRADO EL TOMO NO VISIBLE Y SELLO

ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIN DE LA FECHA ACTUAL INMUEBLE

PROPIETARIO

LA SEORA

SUYAPA

ARACELY SABILLON

DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE :

URBANIZACIN

VILLA ERNESTINA

01.03..- Observaciones

No me fue proporcionado la informacin de que posee impuestos

atrasados y actuales por lo que deduzco que estn pagados y cualquier otro gravamen de la propiedad misma. Lo mismo la escritura de la propiedad no me fue proporcionada por el Solicitante del Avalo el Sr. Jos Ramn Fernndez con Nmero de Identidad # -1626 1960 00162 el cdigo de catastro de la propiedad es de 0 85 0 445 000, visto en un recibo de bienes inmuebles.
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LOCALIZACION Y UBICACIN DEL BIEN INMUEBLE


ITEM

DESCRIPCION MUNICIPIO UBICACIN DIRECCION DEPARTAMENTO SAN PEDRO SULA URBANIZACION VILLA ERNESTINA CORTS

01.02.03.-

COLINDANCIAS 01.02.03.04.NORTE SUR ESTE OESTE CALLE PASAJE VIVIENDA LOTE BALDIO VIVIENDA

ASPECTOS LEGALES 01.02.03.ANOTACIONES GRAVAMENES IMPUESTOS NO APLICA NO APLICA NO ME FUE PROPORCIONADA

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02.00.- DATOS GENERALES


BIEN INMUEBLE

CARACTERSTICAS

URBANAS DE LA

ZONA. ENTORNO

DEL

02.01.- Clasificacin y Poblacin de la Zona


Item 01.02.03.Descripcin De La Zona Urbana Comercial Habitacional Calificacin Vivienda Terreno X X X X Densa Escasa Normal X X X Nula

02.02.- Ubicacin de Bien Inmueble :


Item 01.Descripcin De Poblacin Residencial Calificacin R03 Urbana S Rural Bosque Playa

02.03.- Tipo de Vivienda


Item 01.Descripcin De Vivienda Vivienda Aislada Descripcin de Tipo de Vivienda Bueno Regular Malo Si

02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble


Item Descripcin De Colindancias Norte Sur Este Oeste Colindancias Observadas Medidas por Escritura Medidas Tomadas en el Sitio (Vivienda ) 7.10 7.10 13.18 13.18 Medidas Tomadas en el Sitio (Terreno ) 10.00 10.00 16.10 16.10

01.02.03.04.-

Calle - Pasaje Vivienda Lote Baldo Vivienda

No me fue proporcionada No me fue proporcionada No me fue proporcionada No me fue proporcionada

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02.05- Acceso o Comunicacin por La Zona. O Ubicacin del Bien Inmueble


Item 01.02.03.04.Descripcin De Acceso Concreto por la 33 Calle Calle de Tierra Sin Pavimento Calle Descripcin del Acceso Bueno Regular Malo S S

S S

S S

02.06. Riesgo por Inundaciones Deslizamiento Torres Aledaas en las Zonas Aledaas
Item 01.02.03.04.05.Descripcin De Inundaciones Ros El Sauce Quebradas Drenaje del Bien Torres de Radio Torres de Celular Ninguno X X X X Cercano S S Si No No Riesgo Adjunto Lejano

02.07. Topografa del Bien Inmueble.


Item 01.Descripcin De Topografa Plano Topografa del Bien Inmueble Bueno Regular Excelente Malo

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02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Pblicos en La Zona.


Item 01.02.03.04.05.06.07.08.09.10Descripcin Servicios Pblicos Agua Potable Agua Negra Agua Pluvial Acceso Pavimentado Telfono en la Zona Internet Comercial ( Pulperas ) Habitacional Electricidad Transporte Pblico Buses y Taxis Descripcin de Servicios Bueno Regular Malo S S S S S S S S S S

02.09. Acceso y Ubicacin al Bien Inmueble


Item Descripcin De Ubicacin Del Bien Inmueble Vehicular Peatonal Media Calle Un Frente Calle Acceso del Bien Inmueble Bueno Regular Malo Medios de Transporte Buses Taxis Moto Taxis S S S S S S S S S S

01.02.03.04.05.-

S S S S S

02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.


Item Descripcin De Ubicacin Urbana Comercial Habitacional Acceso del Bien Inmueble Bueno Regular Malo S S S Medios de Transporte Buses Taxis Moto Taxis S S S S S S

01.02.03.-

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02.11. Construcciones en la Cercana.


Item 01.02.03.04.05.06.07.08.0910.Descripcin De Construcciones Iglesias Escuelas Centro Comerciales Autopistas Bulevares Fabricas Restaurantes Agencias Bancarias Transporte Pblico Buses Rutas Transporte Pblico Taxis -- Rutas Cantidad + Cerca -500 Mtrs Cercana -100Mtrs Lejano +500Mtrs S S S S S S S S

S S S S S S S S

02.12.- Descripcin y Contaminacin Ambiental de la Zona. Y Causada por :


Descripcin : El Acceso a la propiedad se accede por la carretera al Polvorn se desva de esta a la Urbanizacin Villa Ernestina unos 500 mtrs. Para llegar a la propiedad misma, la vivienda esta ubicada a media calle todo el acceso es de tierra, al tener este acceso en poca de lluvias es bien difcil, por la falta de canales de aguas lluvias y la pavimentacin misma, estos a de provocar criaderos de zancudos. Y un atolladero de vehculos.

02.13. Clasificacin Social del Bien Inmueble.


Item 01.02.Clasificacin Social Medio Alto Bajo Buena Clasificacin Social Media Baja S S S Otros

02.14. Riesgo Social del Bien Inmueble.


Item 01.02.03.Clasificacin Social Robo de Vehculos Seguridad Social ( Maras ) Cercana Bordos Alta Moderada Baja S S S 12

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02.15.- Area del Terreno segn Escritura y Levantamiento en el Sitio ( Si Aplica )


Item Orientacin Del Terreno Norte Sur Este Oeste Colindancias del Terreno ( Vecindario ) Calle Pasaje Vivienda Vivienda Lote Baldo Longitud En Metros En Sitio 10 10 16.24 16.24 Longitud En Mtrs Escritura

01.02.03.04.-

Poligonal : Totalmente ____Plana__________ Topografa: Es _100___% ( Estimado ) del terreno es _plano Area del Terreno En Metros 2 : 162.40 Mtrs.2 segn escritura y catastro En Varas 2 : __ 232.92 Vrs.2 Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta y escritura La Vivienda tiene un rea de 93.578 Mtrs.2 mas el Muro el Area de 95.231 Mtrs.2

02.16.- Superficie til de la Vivienda Vrs. Terreno medido en el sitio


ITEM DESCRIPCION DEL AREA 01.0 02.0 03.0 05.0 06.0 07.0 08.0 Terreno en Mtrs.2 Bien Inmueble en Mtrs.2 Area Techada Area Construida Area til ( Nuevas Construcciones ) Relacin Frente Fondo 1 : X Nivel de la Vivienda contra Nivel de la calle por no presentar relleno de vivienda AREA TOMADA EN % ESCRITURA AREA TOMADA EN SITIO % 162.40 93.578 109.378 109.378 Similar a la Vivienda 10 : 16.24 Indica Pendiente de Tuberas bajo

1: 2 No Presenta Observado en el sitio

02.17.- Propsito del Avalo.


El objeto del avalo determinar el costo de la propiedad misma.

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02.19.- Descripcin Fsica del Bien Inmueble y El Terreno. ( Valores Tomados en el Sitio ).
Item Area de la Vivienda Cerrada y Abierta Porch Sala Comedor - Cocina Area comn Dormitorio Principal Sanitario Principal Dormitorio # - 01 Dormitorio # - 02 Sanitario Comn Total Verja - Portn Verja de Cerco Area En Metros Medido En el Sitio 13.248 33.432 1.00 8.415 3.366 9.5586 11.2985 4.0317 84.3498 7.0425 32.9134 Area en Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Comentarios ( Presentacin Actual ) Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.-

Ver Fotos de Ambientes Ver Fotos de Ambientes

02.19.- Datos del Terreno o Vivienda.


02.19.01- Descripcin : La vivienda dispone de un Porch garaje, una sala comedor y cocina, de tres dormitorios un bao comn de la vivienda y otro en el dormitorio principal. En el contorno de la vivienda esta toda en cementada como acera, en la parte de atrs se habilito como lavandera y tendero, tambin existe una area que sirve de Barbacoa. La vivienda esta cercada con muro

perimetral y por ventilacin en el muro se coloca verjas dndole un bonito acabado. 02.19.02.- Despus de haber realizado la inspeccin la vivienda tiene una distribucin arquitectnica aceptable, con excelentes acabados tanto adentro como afuera, en especial el piso es excelente su presentacin y calidad, se muestra un leve deterioro en el cielo de Panelyt, pero es aceptable por el paso del tiempo desde que fue construida ( 7 aos ) este deterioro es causado por pequeas filtraciones o goteras en el techo, causado quizs por corroimiento del clavo en las laminas de zinc. La vivienda no dispone o no observe tomas de Cable Tv Internet, pero la vivienda si dispone de cable Tv. El sistema de lmparas de la vivienda debe de mejorarse en parte la salida de lmparas, es muy poca la luz proporcionada en el ambiente, tanto as como la salida de A.A. solo existe una de ellas en el dormitorio principal una salida de A.A. Por lo general el sistemas se observa en buen estado, en el momento del avalo se fue la luz, esto apagn fue por una falla de la ENEE en el progreso. Lo que me impidi una mejor observacin de la luz en los ambientes. Los sanitarios disponen de cermicas en las paredes, como se podr observar en las fotos adjuntas a
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este avalo, las ventanas presentan balcones, esto es por la seguridad misma a la vivienda y la zona en que se ubica la propiedad. La vivienda posee tambin un mal sistema de salida - lmparas en toda la vivienda. Las puertas presenta un estado aceptable, la Principal necesita mejorarse tanto como acabado, pintura y nivelacin, y la del dormitorio principal. El piso es una fundicin de concreto y acabado fino de cermica, el cielo falso es un entramado de panelito y el techo de lamina de zinc. En las paredes de bloques. La vivienda no presenta un desnivel al entrar al bien esto creo que provoca la entrada de aguas al lavar el Porch. Por presentar goteras en un dormitorio bajo una lmpara podra provocar un corto circuito si no se arregla pronto, toda la vivienda la estructura del techo es de canaletas de hierro. La vivienda dispone de todas las reas del terreno fueron bien aprovechas y distribuidos, aunque los dormitorios son pequeos. 02.19.03.- Detalles Constructivos de la Vivienda. ITEM DESCRIPCION ACABADOS CONSTRUCTIVOS Techo de Lmina de Zinc. Por el paso del tiempo es necesario un cambio por Aluzin, ya que presenta un deterioro Fascia y Cielos Falso. El Cielo Falso es un entramado de Madera y Panelyt e Igual la Fascia. Estructura de Metal. La estructura de la Vivienda es de Canaleta. Pintura. Presenta un alto grado de mantenimiento las raspaduras que presenta son minimas. Estructuras de Concreto. No visibles por el repello y pulido mismo, no se presentan rajaduras en ellas. Relleno de Vivienda en la Vivienda o Piso. No presenta por lo que la pendiente en la tubera es mnimo. Piso. De la Vivienda es de ceramica es de alta calidad Puertas de Madera y Metal. Presenta un leve deterioro como desplome de puertas, humedad y descolorido Ventanas de Celosias y Balcones. Presentan un buen mantenimiento Sistema Elctrico. Bastante bueno pero falta iluminacin por lamparas en todos los ambientes. Sistema Hidrulico. Bastante bueno Portn de Vehculos. De Metal Bastante bueno Muro Perimetral. Presenta un buen mantenimiento Verjas de Muro Perimetral. Buen estado de platina
ESTADO DE CONSTRUCCION

Alto 01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.-

Regular X X

MALO

X X X X X X X X X X X X

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02.20.- Acabados de la Vivienda medido en el Sitio


Item Area de la vivienda Cerrada y abierta Area en mtrs medido en el sitio
Estado fsico del ambiente

Acabados por Ambiente MUEBLES Pintura Piso


DE AMBIENTES Del

( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) Llavn = LL, Pintura = Pintura Sistema Paredes Puerta Sistema Elctrico Pintura Cerrajera Hidrulico
Ventanas Sanitarios

Cielo

Acabado

Ceramica

Ducha

Cocina

Dormitorio

Cielo

Cisterna

Drenaje

Agua Potable

Jacuzzi

Pared

Pintura

Puerta

Comentarios Ver Fotos de Ambientes


Puerta Ducha

Pin.

LL
Lampara

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.12.13.-

Porch Sala Comedor Cocina Dormitorio Principal Sanitaria Principal Dormitorio # - 01 Dormitorio # - 02 Muro Ver Fotos Area de Lavandera Area de Tendedero Portn Metlico

13.248 33.432 1.00 8.415 3.366 9.5586 11.2985 4.0317

Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2

B B B B B B B B B B B B

X X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X X X X

B B B B B B B B B B B B

B B B B B B B B B B B B

B B B B B B B B B B B B

B B B B B B B B B B B B

R B B B B B B B B B B B

B B B B B B B B X M B B B B B B B B B B B

M M R M B B B

B B R B B B B B B B B

B B B B B B B B B B B B

Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos

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02.21.- Datos del Terreno o Vivienda.


Descripcin : _____La propiedad se adquiri a inicios de la presente dcada o siglo Dos mil y la vivienda se construyo aproximadamente en el dos mil tres. La vivienda posee una buena distribucin arquitectonica y los espacios bien distribuidos, no posee mobiliario en los dormitorios y cocina.

02.22.- Observaciones al Desarrollo Existente de la Zona


Descripcin : El desarrollo de la zona es urbano.

02.23.- Avalo de La Edificacin o del Bien Inmueble :


ITEM
01.-

CARACTERISTICAS
Propsito del Avalo

DESCRIPCION DEL AMBIENTE Valorar una edificacin para conocer su valor neto de reposicin VNR

02.0.03.0.-

Destino del Avalo Calidad de la Construccin

Con fines de Determinar el Valor del Bien Excelente Ver 02.20.- pero falta mantenimiento Ver fotos

04.0.-

Calidad del Proyecto

Excelente Ver 02.20. pero falta mantenimiento Ver fotos

05.0.-

Estado de Conservacin del Bien Inmueble

Excelente Ver 02.20. pero falta mantenimiento Ver fotos

06.0.07.0.08.0.09.0-

Edad del Terreno

- segn escritura

22 Aos 17 Aos 50 Aos

Edad de la Construccin - segn escritura Vida til total estimada ( Tablas Vida til Remanente )

( Estimada )

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3.00.- Valor del Bien - Inmueble.


( Descripcicin del Valor del Bien Inmueble ). En concordancia con los factores de oferta y demanda del momento y adems en base a las condiciones topogrficas y geolgicas del terreno, su ubicacin con respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construccin y estratos sociales, comerciales y residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios pblicos bsicos, la calidad de la construccin y duracin probable de la misma, as como a la seguridad de la zona y de las instalaciones, consideramos que el precio del inmueble es el siguiente : La tabla arriba mostrada falta aplicar el factor de Depreciacin por mantenimiento. Item Descripcin Area por Escritura Area Medido En el Sitio 162.40 93.578 95.231 7.0425 15.2184 1 32.994 11.218 En Mtrs.2 Valor Unitario Catastral Estimado 540.00 Valor Unitario Comercial Estimado 540.00 7,000.00 975.00 1,500.00 795.00 1,500.00 350.00 375.00 Valor T o t al Catastral En Lps 87,696.00 Valor T o t al Comercial En Lps 87,696.00 655,046.00 114,634.75 10,563.75 12,098.628 1,500.00 11,547.90 3,926.30 897,013.33

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10-

Terreno Vivienda Muro perimetral Verja Portn Verja de Cerco BBq Piso en cementado Techo de Tendedero T o t al

Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2

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03.0.- Avalo Valoracin del Inmueble y Mejoras. 03.01- Avalo del Terreno.
Item Area del Terreno ( Segn Escritura ) Terreno T o t a l == Area Medido En el Sitio Unidad Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 Coeficiente De Depreciacin Bueno Motivo o Causa del Coeficiente Esta Bueno 1.00 Valor Ajustado ( Lps./Mtrs.2 ) Valor Total Estimado (Lps/Mtrs.2) 87,696.00 VUR ( Vida til Remanente ) En Aos 70

01.02.-

162.40

Mtrs.2

540.00

03.02- Avalo del Inmueble.


Item Descripcin de Bien Inmueble Primer Nivel Area Medido En el Sitio Unidad Valor Estimado (Lps/Mtrs.2) VRN En Lps. VUT En Aos De Tabla de Ross Heidcke 70 70 70 70 70 70 70 70 Edad Probable (VNR / VRN ) Factor de Depreciacin Ross - Heidke VNR En Lps. VUR ( Vida til Remanente ) En Aos 70 70 70 70 70 70 70 70

01.02.03.04.05.0607.08.-

Terreno Vivienda Muro perimetral Verja - Portn Verja de Cerco BBq Piso en cementado Techo de Tendedero Total

162.40 93.578 95.231 7.0425 15.2184 1 32.994 11.218

Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2

540.00 7,000.00 975.00 1,500.00 795.00 1,500.00 350.00 375.00

87,696.00 655,046.00 114,634.75 10,563.75 12,098.628 1,500.00 11,547.90 3,926.30 897,013.33

7 7 7 7 7 7 7 7

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

87,696.00 655,046.00 114,634.75 10,563.75 12,098.628 1,500.00 11,547.90 3,926.30 897,013.33

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4.00.- Valor del Bien - Inmueble.


( Descripcicin del Valor del Bien Inmueble ). En concordancia con los factores de oferta y demanda del momento y adems en base a las condiciones topogrficas y geolgicas del terreno, su ubicacin con respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construccin y estratos sociales, comerciales y residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios pblicos bsicos, la calidad de la construccin y duracin probable de la misma, as como a la seguridad de la zona y de las instalaciones, consideramos que el precio del inmueble es el siguiente :

Item

Descripcin

Unidad Area por Escritura

01.02.-

Valor del Mtrs.2 Terreno Valor del Mtrs.2 Bien Inmueble Total

160.00

Area Medido En el Sitio 162.40 93.578

Valor Unitario Catastral Estimado

Valor Valor Total Unitario Catastral Comercial En Lps. En Lps. 540.00 8,648.59

Valor Total Comercial En Lps. 87,696.00 809,317.33

428,300.00.

897,013.33

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05.00.- Conclusiones. Descripcin :


_La vivienda presenta un alto grado de mantenimiento, aunque la

distribucin arquitectnica es muy buena, le falta mejorar sus acabados en el cielo falso, ya presenta deterioro en ciertas areas de la vivienda, tambin necesita mejorar la salida de luz en todos lo ambientes como cambiar de focos incandescentes a luz blanca y de ser posible la colocacin de ventiladores en los ambientes para una mejor ventilacin y luz.

Caractersticas de la Zona : La vivienda esta ubicada en una zona urbana. En su


momento la zona estuvo bajo la influencia de antisociales ( maras ), expresado por los inquilinos y vecinos de la propiedad.

Comunicacin o Acceso al Bien Inmueble : El acceso a la propiedad es bueno por la


calle 27 y la 33 luego necesita desviarse para acceder la propiedad este acceso es de tierra. En epoca de lluvias se presenta un lodazal y un criadero de zancudos. Caractersticas del Factor de Seguridad e Inseguridad del Bien Inmueble y la Zona : La zona esta catalogada como una zona segura para todo extrao.

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Estimado Sr. Jos Ramn Fernndez.

Le informo que el avalo realizado ubicado en la Urbanizacin Villa Ernestina, en el Sector de la Ciudad de San Pedro Sula, propiedad de la Sra. Suyapa Arecely Sabilln el Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el avalo el da 21 de Septiembre del 2010 y realizado por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposicin Nuevo mostrado en la tabla descrita abajo.

Item

Descripcin

Unidad Area por Escritura

01.02.-

Valor del Mtrs.2 Terreno Valor del Mtrs.2 Bien Inmueble Total

160.00

Area Medido En el Sitio 162.40 93.578

Valor Unitario Catastral Estimado

Valor Valor Total Unitario Catastral Comercial En Lps. En Lps. 540.00 8,648.59

Valor Total Comercial En Lps. 87,696.00 809,317.33

428,300.00.

897,013.33

El avalo de la propiedad ha seguido todos los procedimientos que exige la Comisin de Banca y Seguros de Honduras, el mtodo aplicado fue el de Reposicin Nuevo y el de Ross Heidecki.

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Anexos

Fotografas - Planos y Anexos

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Entrada a la propiedad misma

Deterioro del Puerta en la Entrada a la Vivienda

Fachada Lateral de la Vivienda - Terreno


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Muestra de Lamparas e Iluminacin misma

Muestra de Deterioro del Cielo Falso

Muestra de Mueble de Barbacoa


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Muestra de Humedad en la pared causado por falta de canal de Aguas LLuvias

Muestra del Piso en Sala Comedor y Porch

Vista del Portn Garaje y Puerta de Cocina de Metal

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Constancia de Avalo
Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos Valladares Tbora, ha desarrollado el avalo de la propiedad ubicado en la Urbanizacin Villa Ernestina, en el sector de Este, en la Ciudad de San Pedro Sula, siguiendo todos los procedimientos que exige la Comisin de Banca y Seguros de Honduras, el mtodo aplicado fue el de Reposicin Nuevo y el de Ross Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota, el da de ____ del mes de Septiembre del Aos Dos mil diez.

Sr. Jos Ramn Fernndez Nmero de Identidad 1626 1960 - 00162

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