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DO DIREITO DE CONSTRUIR (art. 1299/1.

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1. LIMITAES AO DIREITO DE CONSTRUIR 2. ESTATUTO DA CIDADE 3. GUAS LIMITAO 4. PROIBIO DE DEVASSAMENTO DE PRDIO ALHEIO 5. CONSTRUO/DESFAZIMENTO DE JANELA, SACADA, TERRAO OU GOTEIRA 6. VEDAO DE CONSTRUO A MENOS DE TRS METROS ZONA RURAL 7. CONSTRUO (MADEIRAMENTO) EM PAREDE DIVISRIA 8. PAREDE DIVISRIA 9. CONDOMNIO DE PAREDE-MEIA 10. ALTEAMENTO [TORNAR MAIS ALTO] 11. PAREDE DIVISRIA ALGUMAS PROIBIES 12. GUAS 12. 1 ESCAVAES PREJUDICIAIS 13. EXECUO DE OBRAS OU SERVIOS PASSVEIS DE CAUSAR PREJUZOS 14. RESPONSABILIDADE 15. NUS (TOLERNCIA) DO PROPRIETRIO / DIREITO DO VIZINHO ________________________________________________________________________________ 1. LIMITAES AO DIREITO DE CONSTRUIR Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Conforme Maria Helena Diniz, inerente propriedade o direito que possui o seu titular de construir em seu terreno o que quiser, respeitando-se direitos de vizinhana e regulamentos administrativos, sob pena de reparar dano causado. Da ser limitado o direito de construir para atender interesses da coletividade e das relaes entre vizinhos, evitando atritos (RT, 263:246; JB, 163:240 e 273 e 165:202). A regra geral que o proprietrio, em razo da faculdade compreendida no direito de dispor, pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, observando as excees que trata este Cdigo. 2. ESTATUTO DA CIDADE Assim se denomina a Lei 10.257 de 10.7.2001 que regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, e estabelece diretrizes gerais da poltica urbana. Dentre as disposies desta norma, anota Nelson Nery Jnior que se encontra a possibilidade de parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado. As mecanismos disposio do municpio para compelir o proprietrio a um fazer ou no fazer conveniente para o embelezamento urbanstico da cidade so, dentre outros:

a)

o IPTU progressivo no tempo (Ecid 7 e )

b) desapropriao com pagamento em ttulos c) outorga onerosa do direito de construir d) consrcio imobilirio como forma de viabilizao financeira do aproveitamento do imvel 3. GUAS LIMITAO Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho. proibido a edificao despeje gua sobre o terreno confinante. O direito anterior determinava deixar, entre o beiral e o terreno vizinho, um intervalo de, no mnimo, 10 centmetros. No se fala mais nesse intervalo e a vedao completa. Atente-se para o fato trazido da RT 219/715: ELEVAO DO NVEL DO TERRENO UMIDADE Desde que a umidade de uma parede causada por aterro em terreno contguo, deve o proprietrio deste promover medidas para afastar o dano causado ao prdio vizinho 4. PROIBIO DE DEVASSAMENTO DE PRDIO ALHEIO Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. 1 As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros. 2 As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso. O princpio desse artigo, acentuando a situao jurdica decorrente da vizinhana dos prdios, firma direitos em favor do proprietrio, quais sejam: a) impedir que outrem invada seu terreno, estendendo sobre ele construes; b) resguardar-se de construes vizinhas muito prximas, de onde, por janelas, eirados, terraos ou varandas, possam devassar, de muito perto, e portanto vexatoriamente, a sua casa, ou sobre seu terreno deixar cair objetos. Ensina Daibert que o proprietrio poder construir em seu terreno, mas dever subordinar-se a uma srie de exigncias legais - umas de ordem administrativa, outras de interesse social e outras de interesse pblico - que representam verdadeiras limitaes ao direito de propriedade. Atender, assim, s posturas municipais para ver aprovada a sua planta e esta dever seguir o Cdigo de Obras. O prprio Cdigo Civil preceitua no que diz respeito a beirais, goteiras, janelas etc.

No entendimento de alguns autores, as restries ou excees contidas no Cdigo Civil so as de primeira categoria, sendo as de segunda categoria as contidas em leis especiais e especficas. Explica Orlando Gomes que, tratando-se de restrio, a norma que a estatui no comporta interpretao extensiva. Da o entendimento pacfico de que a proibio no alcana as portas. To-somente, janelas, eirado, terrao ou varanda. As pequenas aberturas para luz esto a disciplinadas, chegando-se ao extremo de darlhes as dimenses, vigorando a proibio se as excedem. Admitem-se aberturas para luz, a menos de metro e meio, desde que no permitam devassamento, no prejudiquem de modo algum o vizinho, nem lhe acarretem, ao cabo de ano e dia, o dano irremedivel de no elevar nova construo na divisa (RF 137/400) 5. CONSTRUO/DESFAZIMENTO DE JANELA, SACADA, TERRAO OU GOTEIRA Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho. Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Passando o prazo de ano e dia, depois de concluda a obra, est, definitivamente, adquirido o direito de a ter, onde se acha, e o dono dela poder segur-la pela ao confessria, ou defend-la pelos interditos ou excees competentes. Esse direito uma verdadeira servido, adquirida pela posse e o decurso de tempo, e cujo ttulo a concesso presumida do vizinho. O artigo correspondente no direito interior tratava igualmente da mesma matria e trazia o verbo anuir, empregado na significao de no se opuser. O proprietrio que no se opuser abertura de janelas, sacada, etc. Para se opor, necessrio estar presente ou saber do fato. O proprietrio viu e no se ops. a situao que o artigo pressupunha. Com a nova redao, a qualquer tempo, dentro daquele prazo, o proprietrio pode. A doutrina e a jurisprudncia acolhem, sem discrepncia, a idia de que o proprietrio que abriu janela, eirado ou terrao, a menos de metro e meio do terreno confinante, adquire servido de luz, se contra aquele fato no reclamar, validamente, o vizinho, dentro do prazo de ano e dia. Constituda a servido de luz, o proprietrio s poder edificar atendendo ao disposto no artigo antecedente, no podendo agora impedir ou dificultar o escoamento de guas da goteira se isso trouxer prejuzo ao vizinho. 6. VEDAO DE CONSTRUO A MENOS DE TRS METROS ZONA RURAL

Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho. No direito anterior exigia-se a licena do proprietrio contguo para construo em prdio rstico ou rural, a menos de metro e meio. A atual legislao veda a edificao erguida a menos de trs metros do terreno vizinho. O funcionamento de um canil na proximidade da propriedade, sem a observncia da distncia entre as construes, no pode ser permitido. 7. CONSTRUO (MADEIRAMENTO) EM PAREDE DIVISRIA Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes. Se o dono do terreno que ir edificar pagar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondente, estaremos diante da hiptese de um condomnio legal. Ao pagar a metade correspondente ao vizinho, o madeiramento ou travejamento ocorrer em parede comum. Estabelecida a co-propriedade. Conforme Costa Loures, nas tcnicas de construo d-se o nome de madeiramento ou travejamento. 8. PAREDE DIVISRIA Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce. Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo anterior. Trata-se de clara exceo proibio de construir em terreno alheio. O proprietrio confinante que construir em primeiro lugar, poder assentar a parede divisria at meia espessura no terreno vizinho, invadindo-o. Entretanto, no perde o direito de haver meio valor dela se o vizinho a travejar. Permite-se, excepcionalmente, que o proprietrio construa em seu terreno

ultrapassando a linha limtrofe, com a invaso do prdio vizinho at a metade da espessura da parede divisria. Assim, conforme Costa Loures, edificando em primeiro lugar, no perde ele de obter do vizinho a metade do valor da referida parede se este, edificando depois, vier a exercer o seu direito de travej-la.

9. CONDOMNIO DE PAREDE-MEIA

Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto.

Parede-meia aquela que, separando dois prdios, pertence em comum aos donos dos mesmos. A parede-meia pode ser usada pelo confinante at meia espessura. Mas essa utilizao fica subordinada a trs condicionais segundo Silvio Rodrigues: a] que no ponha em risco a segurana e a separao dos prdios; b] que, tratando-se de armrios ou obras semelhantes, no correspondam a outras, da mesma natureza, j existentes, do lado oposto; c] que seja dado aviso prvio ao vizinho.

10. ALTEAMENTO [TORNAR MAIS ALTO] Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada. SEM CORRESPONDNCIA NO DIREITO ANTERIOR Altear tornar mais alto. Deste modo, pode qualquer dos confinantes elevar a parede divisria e tomando todas as medidas para suportar a elevao. Arcar, por sua vez, com todas as despesas de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada, porque nesse caso nova hiptese de condomnio legal. Pode se dar num muro divisrio objetivando resguardo de privacidade. 11. PAREDE DIVISRIA ALGUMAS PROIBIES Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho. Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os foges de cozinha. Se ocorrer ilicitude na instalao de objeto suscetvel de causar dano ao prdio, pode o prejudicado se valer de aes prprias.

Ocorrendo apenas ameaa de prejuzo eventual, cabe ao prejudicado o direito de exigir cauo de dano infecto. Se o incmodo for presente e atual, pode aquele ou exigir que a obra no seja utilizada, ou que se proceda sua demolio. O remdio judicial deferido ao prejudicado, uma vez obtida sentena que reconhea seu direito, para Slvio Rodrigues, a execuo da obrigao de fazer ou no fazer, nos termos dos arts. 632 e segs. do Cdigo de Processo Civil. Chamins ordinrias so as existentes nas residncias, como as do fogo de lenha ou lareira. Veja comentrio do Des. Costa Loures: Na viso conjunta do dispositivo, com a regra do caput e a exceo do seu pargrafo, percebe-se desde logo que a regra abrange as atividades industriais, provocadoras daquilo que Santiago Dantas muito apropriadamente chama de conflito entre a utilizao industrial e a utilizao domiciliar; e a exceo referindo-se s atividades estritamente domsticas. 12. GUAS Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes. Cuida-se da limitao para a proteo de gua de poo ou nascente alheia. Complementa o dispositivo do art. 1.290, que em carter genrico probe a poluio de guas. Proibio de construo de obras que venham a poluir ou inutilizar, a gua de poo ou nascente alheia a elas preexistentes. O exemplo de Maria Helena Diniz: se um poo for aberto prximo a um fossa para descarga sanitria que j existia, o dono da fossa no ser obrigado a inutiliz-la. a exemplificao mostra a preexistncia da obra, o que no contraria o caput do artigo em comento. 12. 1 ESCAVAES PREJUDICIAIS Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao poo ou nascente de outrem a gua indispensvel s suas necessidades normais. No Cdigo das guas encontram-se normas idnticas, dispondo a respeito das guas subterrneas. Explica Washington de Barros Monteiro que para a defesa de seu poo

ou sua nascente pode o proprietrio prejudicado lanar mo da ao possessria. A matria tratada em pormenores no Cdigo das guas, artigo 86 e seguintes.

13. EXECUO DE OBRAS OU SERVIOS PASSVEIS DE CAUSAR PREJUZOS Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias. Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras acautelatrias. As medidas acautelatrias refletem a prudncia necessria a quem couber executar obra ou servio capaz de causar prejuzo no prdio vizinho e, ainda que as obras acautelatrias tenham sido realizadas, no exime a indenizao dos prejuzos que vier a sofrer. 14. RESPONSABILIDADE Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por perdas e danos. Todo aquele que infringir as normas atinentes ao direito de construir, contidas no Cdigo Civil, ser obrigado a demolir as construes ilicitamente feitas, respondendo, ainda, por perdas e danos. O lesado poder ingressar em juzo com ao demolitria, todavia o magistrado apenas ordenar a demolio da obra quando for impossvel a sua conservao ou adaptao aos regulamentos administrativos e quando contiver vcio insanvel. Se a obra ainda estiver em fase de construo, a ao cabvel ser a de nunciao de obra nova, conforme o art. 934 do CPC. De qualquer modo, conforme Maria Helena Diniz, o infrator dever pagar uma indenizao por perdas e danos, pedido esse que poder ser cumulado a qualquer daquelas aes. 15. NUS (TOLERNCIA) DO PROPRIETRIO / DIREITO DO VIZINHO Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para: I dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio; II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente.

1 O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva. 2 Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel. 3 Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o prejudicado direito a ressarcimento. No h razo para impedir a entrada do vizinho em prdio alheio para promover reparos no seu, e nem buscar suas coisas que casualmente ali se encontrem, avisando previamente o dono, que consentir. Entretanto, sujeita-se o vizinho a indeniz-lo de danos que porventura venham a ocorrer.