Ao

Conselho Consultivo do Agente Regulador (Corregedoria Nacional de Justiça/CNJ) do OPERADOR

NACIONAL DO SISTEMA DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS – ONR

Ref. Processo SEI 05164/2021: Instrução Técnica de Normalização (ITN) N. 001-18/11/2021

O presente processo foi originado de proposta do Operador Nacional do Sistema de Registro

Eletrônico de Imóveis – ONR, visando regular a recepção e procedimentos decorrentes do
encaminhamento de arquivos eletrônicos estruturados (p. 1). Posteriormente, nova formulação
foi apresentada, com alcance mais restrito, tendo por objeto “modelos de extratos eletrônicos
com dados estruturados de títulos a serem encaminhados às unidades de Registro de Imóveis”
(cf. p. 111 e 115). A Instrução Técnica de Normalização (ITN) N. 001-18/11/2021 restou afinal
aprovada pela Câmara de Regulação (p. 189 e seguintes), sendo publicada no Diário da Justiça
Eletrônico (p. 389 e 391). Seu teor pode ser verificado na p. 198 e seguintes.

Na sequência, nestes mesmos autos, o ONR postula agora a atualização da referida ITN n.
001/2021, em petição datada de 03/02/2023, haja vista as alterações promovidas pela Lei
14.380/2022 (cf. (p. 392 e 454, e seguintes).

Este o objeto a que se circunscreve o presente relatório.

A partir da p. 458 constam importantes sugestões da ABECIP (Associação Brasileira das

Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), tendo em vista a regulamentação um pouco mais
abrangente da Lei 14.382/2022 (incluindo os extratos); bem como da ABRAINC (Associação
Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), na p. 475 se seguintes, com sugestões acerca dos
extratos eletrônicos e também das assinaturas eletrônicas.

Sobre tais sugestões não houve intimação e manifestação do ONR, ao menos nos presentes
autos, salvo melhor juízo, motivo pelo qual não abordaremos esses documentos, num primeiro
momento.

Isto posto, trata-se de pedido do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de

Imóveis - ONR, objetivando atualizar a Instrução Técnica de Normalização (ITN) n. 001/2021, em
face da recente Lei 14.380/2022.

Em síntese, como consta do pedido: “Pela superveniência legislativa fez-se necessário alterar os
modelos de XML do Anexo I, relativamente aos Instrumentos Particulares e Títulos de Crédito, e
do Anexo II, relativamente as Cédulas e Títulos de Crédito (Agro), para inclusão de expressa
declaração do requerente se deseja encaminhar cópia simples do instrumento particular que
originou o Extrato Eletrônico...”.

Embora não seja propriamente uma novidade em termos normativos, a Lei 14.382/2022 passou
a prever, de modo mais abrangente, a utilização de extratos eletrônicos dos títulos sujeitos a
registro público, subordinando, contudo, o seu uso à regulamentação pelo Conselho Nacional
de Justiça, através da respectiva Corregedoria Nacional.
Extratos eletrônicos são resumos digitais dos títulos submetidos a registro (contratos etc), com
conteúdo limitado aos seus elementos essenciais, organizados de modo planejado em campos
ou dados estruturados, tendo em vista a eficiência do fluxo documental e respectivos processos
de registro, com automatização de tarefas. Esse planejamento é o objeto da citada ITN.

Diz, com efeito, a Lei 14.382/2022

(fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/L14382.htm):

Art. 6º Os oficiais dos registros públicos, quando cabível, receberão dos interessados, por meio
do Serp, os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios
jurídicos, nos termos do inciso VIII do caput do art. 7º desta Lei.

(...)

Art 7º Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça disciplinar

(...):

VIII - a definição do extrato eletrônico previsto no art. 6º desta Lei e os tipos de documentos
que poderão ser recepcionados dessa forma;

O referido art. 6º ainda prevê, na versão atualmente em vigor:

III - os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis deverão, obrigatoriamente, ser

acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual, em cópia
simples, exceto se apresentados por tabelião de notas, hipótese em que este arquivará
o instrumento contratual em pasta própria. (Promulgação partes vetadas)

IV - os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis produzidos pelas instituições

financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos
particulares com caráter de escritura pública poderão ser apresentados ao registro
eletrônico de imóveis e as referidas instituições financeiras arquivarão o instrumento
contratual em pasta própria. (Incluído pela Medida Provisória nº 1.162, de 2023)

Essa nova previsão legislativa, no sentido da anexação da íntegra do título, junto ao respectivo
extrato, é o que motiva o presente pleito do ONR, “para inclusão [nos modelos de XML] de
expressa declaração do requerente se deseja encaminhar cópia simples do instrumento
particular que originou o Extrato Eletrônico...”.

A hermenêutica sistemática adotada pelo ONR parte da disposição legal que diz (art. 6º, § 1º):

“I - o oficial: a) qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições

constantes do extrato eletrônico”.

Já o inciso III ressalta a “obrigatoriedade” de acompanhamento da íntegra do instrumento

contratual, conforme já transcrito (“os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis deverão,
obrigatoriamente, ser acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual,
em cópia simples, exceto se apresentados por tabelião de notas, hipótese em que este arquivará
o instrumento contratual em pasta própria”).

Nesse contexto, argumenta a petição do ONR:

 “Depreende-se que o legislador privilegiou ao usuário a faculdade de arquivamento de cópia
simples do contrato no cartório extrajudicial, podendo fazê-lo no Registro de Imóveis, por
ocasião do encaminhamento “Extrato”, ou no tabelião de notas.

Oportuno consignar que em decorrência da alteração legislativa a E. Corregedoria Geral da

Justiça Estado do Rio de Janeiro, por meio do Provimento nº 6/2023, já atualizou o seu Código
de Normas – Parte Extrajudicial, inserindo preceito do seguinte teor:

‘Art. 1.178. (...)

§ 4º. Os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis deverão, obrigatoriamente, ser

acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual, em cópia simples, salvo
se os representantes das instituições referidas nos incisos II, III, IV, V e VI do caput optarem por
não requerer o seu arquivamento no registro de imóveis, ou se apresentados por tabelião de
notas, hipótese em que a entidade autorizada ou o notário deverão manter arquivado o
instrumento contratual’."

Com efeito, apesar da expressão legal no sentido da obrigatoriedade de anexação do título na

íntegra, parece mesmo haver margem para a preservação do livre arbítrio das partes envolvidas
no envio do extrato, no sentido de optarem pelo não encaminhamento da íntegra contratual,
visto que a mesma não se sujeita ao juízo de qualificação do registrador, nos termos da lei.

Não por outra razão a recente MP 1.162, de 14 de fevereiro de 2023 - publicada alguns dias
depois do pedido do ONR (este datado de 03/02/2023), incluiu o seguinte dispositivo na Lei
14.382/2022 (já transcrito):

“os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis produzidos pelas instituições financeiras que
atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de
escritura pública poderão ser apresentados ao registro eletrônico de imóveis e as referidas
instituições financeiras arquivarão o instrumento contratual em pasta própria”. (art. 6º, § 1º,
inciso IV).

Aqui é preciso um parênteses: o instrumento contratual, a ser substituído pelo extrato, há de

ser revestido de estatalidade, e o exemplo mais evidente - a par dos títulos notariais, judiciais e
administrativos - são os “instrumentos particulares com caráter de escritura pública”,
produzidos pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (cf. Lei 4.380/1964,
art. 61, § 5º).

Aliás, a mesma MP 1.162 alterou também o art. 221, II, da Lei 6.015/1973 (LRP), ampliando o
uso desse tipo de instrumento para além do SFH, verbis:

Art. 221 - Somente são admitidos registro:

(…)

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes, dispensados as

testemunhas e o reconhecimento de firmas, quando se tratar de atos praticados por
instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário, autorizadas a celebrar
instrumentos particulares com caráter de escritura pública;

As instituições financeiras são rigidamente monitoradas e reguladas pelo governo federal,

através do Banco Central do Brasil (BCB), com base nas normas formuladas pelo Conselho
Monetário Nacional (CMN). Há ainda outros órgãos federais que normatizam e supervisionam
entidades integrantes do SFN, conforme a especialidade de cada uma.

Verifica-se portanto o braço estatal sobre esses agentes responsáveis pela elaboração de
contratos e operações de crédito imobiliário (por exemplo), em sua maioria estritamente
privados, alguns porém sob a forma de empresa pública ou sociedade de economia mista (Caixa
Econômica Federal e Banco do Brasil, por exemplo).

Este nos parece um norte relevante na regulamentação dos extratos eletrônicos a serem
submetidos ao registro público brasileiro, visto que a segurança jurídica é princípio
constitucional básico do Estado de Direito.

Logo, é inerente a confiabilidade e também a responsabilidade das instituições financeiras no

sentido de assegurar a higidez dos atos jurídicos que formalizarem, no âmbito de sua
competência, no que se incluem os resumos digitais estruturados mediante extratos eletrônicos,
a serem submetidos ao registro público, cabendo-lhes ainda a custódia da íntegra dos
respectivos instrumentos contratuais (títulos).

Nesse contexto, entendemos pertinente o presente pleito do ONR, seja no tocante aos extratos
relativos ao crédito imobiliário (instituições financeiras no âmbito do SFN), seja no tocante aos
títulos do agronegócio (cédulas e títulos de crédito), nos termos propostos, ipsis litteris:

I - alterar os modelos de XML do Anexo I, relativamente aos Instrumentos Particulares e Títulos

de Crédito, e do Anexo II, relativamente às Cédulas e Títulos de Crédito (Agro), para inclusão de

expressa declaração do requerente se deseja encaminhar cópia simples do instrumento

particular que originou o Extrato Eletrônico, que ficará assim descrito:

• O requerente deseja arquivamento de cópia do instrumento contratual originária do Extrato?

(Referente ao art. 6o da Lei no 14.382/2022).

II - complementar o campo nº 5 – Declarações e Autorizações - com duas declarações, no tocante

aos títulos do agronegócio, consubstanciados no Anexo II da ITN em referência, relativamente a
Cédulas e Títulos de Crédito (Agro):

1a – Declaro em caso de arrendamento/parceria que o respectivo contrato se encontra em

ordem e foi devidamente arquivado pelo Credor.

2a – Declaro que os animais acima descritos estão identificados conforme marcação reproduzida
em documento de identificação do animal dado em garantia, que se encontra em ordem e foi
devidamente arquivado pelo credor, independentemente de outra identificação eventualmente
existente, decorrente de marcas de origem.

É o parecer, sub censura.

Florianópolis, 10 de maio de 2023

Assinado de forma digital por

JORDAN FABRICIO JORDAN FABRICIO
MARTINS:61279951915 MARTINS:61279951915
Dados: 2023.05.10 16:49:19 -03'00'
Jordan F. Martins
Titular do 3º Registro de Imóveis de Florianópolis/SC
Integrante do Conselho Consultivo do Agente Regulador do ONR (Portaria nº 7/2023 – CNJ)