Você está na página 1de 3

FISCOSoft Impresso

Impresso gerada em 21/09/2011

Resoluo
D.O.U.: 22.03.2011

CONSELHO

FEDERAL

DE

CONTABILIDADE - CFC n 1.335 de 18.03.2011

Aprova o CTA 09 - Emisso do Relatrio

do

Auditor Independente sobre Demonstraes Contbeis do exerccio social encerrado em, ou a partir de, 31 de dezembro de 2010 de entidades de incorporao imobiliria.

O CONSELHO FEDERAL DE CONTABILIDADE, no exerccio de suas atribuies legais e regimentais, e com fundamento no disposto na alnea "f" do art. 6 do Decreto-Lei N 9.295/46, alterado pela Lei N 12.249/10, Resolve: Art. 1 Aprovar o CTA 09 - Emisso do Relatrio do Auditor Independente sobre Demonstraes Contbeis do exerccio social encerrado em, ou a partir de, 31 de dezembro de 2010 de entidades de incorporao imobiliria. Art. 2 Esta Resoluo entra em vigor na data de sua publicao, aplicando-se aos exerccios findos em, ou a partir de, 31 de dezembro de 2010. Ata CFC N 948 NORMAS BRASILEIRAS DE CONTABILIDADE CTA 09 - EMISSO DO RELATRIO DO AUDITOR INDEPENDENTE SOBRE DEMONSTRAES CONTBEIS DE ENTIDADES DE INCORPORAO IMOBILIRIA Objetivo 1. Este Comunicado Tcnico (CT) tem por objetivo orientar os auditores independentes na anlise e discusso do registro contbil das operaes de incorporao imobiliria face edio da Orientao OCPC 04 - Aplicao da Interpretao Tcnica ICPC 02 s Entidades de Incorporao Imobiliria Brasileiras, aprovada pela Deliberao CVM N 653, de 16 de dezembro de 2010, e pela Resoluo CFC N 1.317/10, de 9 de dezembro de 2010 (no caso do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) denominado CTG 04 - Aplicao da Interpretao Tcnica ITG 02 - Contrato de Construo do Setor Imobilirio), bem como na emisso dos respectivos relatrios dos auditores independentes sobre as demonstraes contbeis das entidades dessa indstria. 2. O CFC, com o objetivo de tratar de contratos de

construo do setor imobilirio, emitiu o CTG 04 que, de acordo com seu item 6, foi emitido com o objetivo de "auxiliar na anlise de se os contratos de construo se enquadram mais adequadamente no alcance da NBC TG 17 Contratos de Construo ou da NBC TG 30 - Receitas e assim auxiliar na definio pelos preparadores das demonstraes contbeis do momento do reconhecimento da receita com a incorporao ou construo de imveis." 3. Para determinar se um contrato de construo de imveis est de acordo com o alcance da IAS 11 (NBC TG 17 Contratos de Construo) ou da IAS 18 (NBC TG 30 Receitas), preciso usar como base para julgamento a IFRIC 15 (ITG 02 - Contratos de Construo do Setor Imobilirio), que interpreta a orientao da IAS 11 e da IAS 18 no tocante a contratos de construo de imveis, como segue: -IAS 11 - um contrato enquadra-se na definio de contrato de construo quando o comprador capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imvel, antes ou durante a construo. -IAS 18 - um contrato de venda de bens quando a construo ocorre independentemente do contrato e o comprador tem apenas uma possibilidade limitada de influenciar o projeto; por exemplo, ao selecionar um projeto entre um leque de opes definidas pela entidade (IFRIC 15 ITG 02, item 12). 4. O item 37 do CTG 04 descreve o seguinte: 37. Desta forma, pode existir casos em que uma mesma entidade possua (i) contratos que sejam caracterizados como de prestao de servios, se atendidos todos os requisitos da NBC TG 17, (ii) contratos de venda de unidades, onde ocorram a transferncia contnua dos riscos e benefcios significativos sobre tais bens, que permitam o reconhecimento das receitas e custos medida que ocorram essas transferncias e (iii) contratos que somente permitam a transferncia de tais riscos, benefcios e controles quando da entrega do imvel pronto (entrega da chave), sendo que nesse ltimo caso, o reconhecimento das receitas e custos ocorrer de uma nica vez, quando da entrega do imvel para uso do comprador, tendo atendido, nesses dois ltimos casos, todos os requisitos da NBC TG 30. Assim sendo, cada entidade deve analisar seus contratos (formais e verbais), aditivos, prticas atuais e passadas e, principalmente, seu modelo de negcio a fim de efetuar uma adequada determinao de sua poltica de reconhecimento de receitas e custos, considerando que o objetivo final o pleno atendimento do axioma citado

FISCOSoft On Line

FISCOSoft Impresso no item 2 deste Comunicado Tcnico. 5. Muito embora o CTG 04 prescreva que cada entidade deve analisar seus contratos a fim de efetuar uma adequada determinao de sua poltica de reconhecimento de receitas e custos, os itens 7 a 29 desse Comunicado podem conter orientao, com base nos elementos apresentados, que "no ambiente econmico brasileiro, usualmente, os contratos de promessa de compra e venda ou contratos de compra e venda de uma unidade a ser entregue no futuro, necessrio o reconhecimento das receitas e despesas medida que a construo avana uma vez que a transferncia de riscos e benefcios ocorre de forma contnua". 6. Apesar do entendimento expresso pelo CFC ao editar o CTG 04, o Ibracon concluiu de forma diferente, aps trabalho do seu Grupo Tcnico especialmente constitudo para tratar de temas de incorporao imobiliria, que analisou, com o apoio de advogados especializados, a legislao aplicvel e contratos praticados no mercado, luz das normas, bases de concluses e exemplos trazidos pelo IASB. 7. No entanto, cabe mencionar que o IFRS Interpretations Committee (IFRIC) incluiu em sua agenda um tpico de discusso sobre o significado e aplicao do conceito de transferncia contnua de riscos, benefcios e controle na venda de unidades imobilirias a pedido de alguns pases, incluindo o Brasil. Dessa forma, o IFRIC pode concluir diferentemente do exposto no CTG 04 ou do entendimento apresentado pelo Ibracon. Orientao aos auditores 8. Em decorrncia dessa divergncia de concluses, o Ibracon entende que no transferido aos promitentes compradores o controle da obra em andamento, ficando este sob responsabilidade da incorporadora. No entendimento do Ibracon, a incorporadora tem total envolvimento gerencial sobre a obra em andamento, pois dela a responsabilidade pela adequao da construo em razo de controlar e fiscalizar os trabalhos da construtora, se dela no for a responsabilidade tambm de construir. Da mesma forma, dela a responsabilidade de obter os recursos financeiros necessrios execuo da obra, pois, na maioria dos casos, os pagamentos efetuados pelos promitentes compradores durante a fase de construo representa a menor poro dos recursos necessrios para a obra total. Se a obra for executada por ela, dela a responsabilidade pela contratao e demisso de empregados, prestadores de servio, seguro, compra do material, etc. 9. De acordo com o entendimento do Ibracon, somente pela abordagem do controle pode-se concluir que a receita s passvel de registro quando esse controle passar para o promitente comprador (que ocorre na "entrega das chaves"). Sob o aspecto da transferncia de riscos e benefcios, conclui-se que os riscos e benefcios significativos so, tambm, detidos pelo incorporador at a efetiva "entrega das chaves" a esse comprador. 10.Pelo que foi exposto anteriormente, entendimento do Ibracon que, para atender aos preceitos da IFRIC 15 (ITG 02), na elaborao das demonstraes contbeis em International Financial Reporting Standards (IFRS) como emitidas pelo International Accounting Standards Board (IASB), as receitas e os custos das operaes de incorporao imobiliria levadas a cabo no Brasil, consideradas eventuais excees quando da anlise de contratos especficos, devem ser registrados somente quando da entrega efetiva do imvel, em geral, na "entrega das chaves", quando efetivamente ocorre a transferncia para o promitente comprador e no de acordo com o andamento da obra. 11. Conforme definido no item 7 (Definies) do CPC 26, as prticas contbeis adotadas no Brasil "abrangem a legislao societria brasileira, os pronunciamentos, as orientaes e as interpretaes emitidos pelo CPC homologados pelos rgos reguladores..." (grifamos). Dentro deste conceito, a OCPC 04 est abrangida no contexto de prticas contbeis adotadas no Brasil, pois contou com a aprovao da Comisso de Valores Mobilirios e do Conselho Federal de Contabilidade. 12. Desta forma, a Comisso de Valores Mobilirios (CVM), por intermdio do Ofcio-Circular CVM/SNC/SEP N 002/2011, considera que a entidade que adotar as concluses dos itens 7 a 29 do CTG 04, est atendendo as prticas contbeis adotadas no Brasil e as normas internacionais de relatrio financeiro (IFRS) aplicveis a entidades brasileiras de incorporao imobiliria, como aprovadas pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC), pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). 13. Consequentemente, o auditor pode emitir seu relatrio sem modificaes caso a entidade adote o critrio de reconhecimento de receita pela progresso da obra (como contrato de construo) ou pela "entrega das chaves" aps a devida anlise de seus contratos, conforme requerido pelo item 37 do CTG 04, desde que mencione que tais demonstraes estejam de acordo com as prticas contbeis adotadas no Brasil e/ou (dependendo das circunstncias) IFRS aplicveis a esse setor como aprovadas pelo CPC, CVM e CFC citadas acima. 14. Conforme mencionado no item 7, importante ressaltar que o IFRIC incluiu em sua agenda um tpico de discusso sobre o significado e a aplicao do conceito de transferncia contnua de riscos, benefcios e controle na venda de unidades imobilirias e poder concluir diferentemente do exposto no CTG 04 ou do entendimento apresentado pelo Ibracon. Desta forma, o auditor deve orientar as entidades para essa divulgao em nota explicativa, chamando ateno

FISCOSoft On Line

FISCOSoft Impresso a esse fato em um pargrafo de nfase em seu relatrio. 15. Os auditores devem orientar as entidades no reguladas, que optarem por apresentar demonstraes contbeis consolidadas de acordo com as IFRSs, seguindo as prticas de reconhecimento de receita conforme a progresso fsica das obras conforme o CTG 04, que mencionem em suas demonstraes contbeis que houve atendimento s normas internacionais de relatrio financeiro (IFRS) aplicveis a entidades brasileiras de incorporao imobiliria, como aprovadas pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). 16. Para as entidades reguladas, os auditores devem assegurar que o contedo do relatrio de auditoria est consistente com as representaes da administrao, incluindo a informao de que as demonstraes contbeis consolidadas foram elaboradas de acordo com as normas internacionais de relatrio financeiro (IFRS) aplicveis a entidades de incorporao imobiliria no Brasil como aprovadas pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC), pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). Modelo 17. Objetivando uma desejada consistncia na emisso dos relatrios por parte dos auditores independentes, este CT inclui um Anexo com o modelo de relatrio a ser utilizado para as incorporadoras imobilirias no Brasil. JUAREZ DOMINGUES CARNEIRO Presidente do Conselho

FISCOSoft On Line