TCC20572021

FUNDAÇÃO EDSON QUEIROZ
UNIVERSIDADE DE FORTALEZA – UNIFOR

CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS – CCJ
Curso de Direito
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: A PROBLEMÁTICA DAS

RESTRIÇÕES/OMISSÃO DAS CONVENÇÕES
CONDOMINIAIS ACERCA DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
RESIDENCIAIS ATRAVÉS DE APLICATIVOS DIGITAIS
Audisio Lôbo de Macêdo Neto

Matr.: 1611713/7
Fortaleza–CE
Junho, 2021
AUDISIO LÔBO DE MACÊDO NETO

Monografia apresentada como

exigência parcial para a obtenção do
grau de bacharel em Direito, sob a
orientação de conteúdo da
professora Maria Darlene Braga
Araújo Monteiro e orientação
metodológica do professora Núbia
Maria Garcia Bastos.
Fortaleza – Ceará
2021
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AUDISIO LÔBO DE MACÊDO NETO

Monografia apresentada à banca

examinadora e à Coordenação do
Curso de Direito do Centro de
Ciências Jurídicas da Universidade
de Fortaleza, adequada e aprovada
para suprir exigência parcial
inerente à obtenção do grau de
bacharel em Direito, em
conformidade com os normativos
do MEC, regulamentada pela Res.
Nº R028/99 da Universidade de
Fortaleza.
Fortaleza (CE), 10 de junho de 2021.
Maria Darlene Braga Araújo Monteiro, Me.

Profa. Orientadora da Universidade de Fortaleza
André Bruno Façanha de Negreiros, Me.

Prof. Examinador da Universidade de Fortaleza
Elizabeth Alecrim Soares Coelho, Me.

Profa. Examinadora da Universidade de Fortaleza
Profª. Núbia Maria Garcia Bastos, Me.

Profa. Orientadora de Metodologia
Profª. Núbia Maria Garcia Bastos, Me.

Supervisora de Monografia
Coordenação do Curso de Direito

AGRADECIMENTOS
Primeiramente, agradeço a Deus por me dar a oportunidade, força e perseverança para

concluir mais uma etapa da minha vida. Ele é meu amigo, ouvinte e sempre me socorreu nos
momentos que mais precisei obrigado.
Aos meus pais Vicente Lôbo Neto e Francisca Gomes Ferreira Lôbo, por me ensinar o
valor do trabalho, pelo apoio incondicional e por todo o esforço empreendido para tornar
possível a realização desse sonho e o desfecho de mais uma etapa da minha vida.
Ao meu irmão Saulo Ferreira Lôbo, pela amizade e companheirismo em todas as fases da
minha vida.
A minha cunhada, Virgínia Martins Macêdo, pelos conselhos, ajuda e por ter passado
juntamente comigo por várias etapas dessa graduação.
A minha namorada Gabriela Braide Romeiro, pelo companheirismo e por sempre estar
ao meu lado me apoiando e me fazendo lutar incessantemente pelos meus objetivos.
Aos advogados da Gestart Condomínios Dr. Matheus Texeira, Dra. Rafaella Pinto e Dra.
Luciana Lima, por todo o aprendizado e ensinamentos transmitidos no período de estágio, me
moldando como um profissional preparado e competente para enfrentar os desafios da vida e
da carreira profissional que se inicia.
As professoras e orientadoras, Maria Darlene.Braga Araújo Monteiro e Núbia Maria

Garcia Bastos pela paciência e por todas as orientações para a realização e conclusão desse
trabalho, sempre solicitas e acessíveis.
Por fim, agradeço a todos meus amigos que ajudaram a tornar essa caminhada mais leve
e prazerosa.
“A menos que modifiquemos a nossa maneira de
pensar, não seremos capazes de resolver os
problemas causados pela forma como nos
acostumamos a ver o mundo”.
Albert Einsten
RESUMO
O presente trabalho teve como objetivos investigar e traçar novas formas de relação entre os
aplicativos que oferecem o serviço de locação de curtas durações, a exemplo do Airbnb, e os
condomínios edilícios com natureza residêncial. Para isto, desenvolveu-se pesquisa
bibliográfica, de natureza qualitativa e com fins exploratórios, em que a problemática se
encontra em torno da natureza jurídica do negócio firmado através das plataformas digitais, que
encontra diversas divergências de entendimento, sendo vista em duas teses mais fortes e uma
terceira via sendo debatida com objetivo de encontra alternativas para viabilizar a situação sem
que haja tantas divergências. A primeira enxerga a natureza jurídica do contrato firmado como
locação por temporada. A segunda, por sua parte, como um contrato de hospedagem. A terceira,
no que lhe concerne, afirma a necessidade da criação legislativa que autorize e respalde o
sistema de locação por aplicativos criando uma nova forma de contrato. Neste passo, releva-se
que caso o entendimento por relação de hospedagem ou a criação de novo contrato, como por
exemplo o contrato de short-rental, como denominado por alguns doutrinadores, deve ser feito
através de disposição legislativa, em que far-se-á necessária a adaptação da convenção
condominial. Sendo relação locatícia por temporada, tal adaptação não será necessária. Para
remediar a situação, o Superior Tribunal de Justiça, estabeleceu que o condomínio pode proibir
tal prática nos casos em que a Convenção Condominial preveja a destinação residencial das
unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio das plataformas digitais,
por outro lado, a convenção pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de
aluguel. Dessa forma, a decisão do STJ faz ressalvas de que deve existir a criação de novos
dispositivos legais que regulamentem a modalidade, com intuito de sessar a discussão do tema,
ficando, por quanto, decidido que será soberana a previsão contida na convenção condominial.
Palavras-chave: Direito imobiliário. Aplicativos digitais. Locação por temporada.

Hospedagem. Short -term rental.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO .......................................................................................................................... 8
1 AS ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO E O DIREITO DE PROPRIEDADE .......................... 12
1.1 Condomínio geral ...................................................................................................... 12
1.1.1 Condomínio necessário ................................................................................. 14
1.1.2 Condomínio voluntário ................................................................................. 15
1.2 Condomínio edilício .................................................................................................. 15
1.2.1 Convenção e regimento interno .................................................................... 18
1.3 Direito de propriedade sob a ótica do condomínio ................................................... 20
2 AS PLATAFORMAS DIGITAIS DE ALUGUEL DE IMÓVEIS E OS CONTRATOS
DE LOCAÇÃO ........................................................................................................................ 23
2.1 Contratos de locação residencial ............................................................................... 24
2.2 Contratos de locação por temporada ......................................................................... 25
2.3 Contrato de hospedagem ........................................................................................... 27
2.3 Contrato de short-rental ............................................................................................. 28
3 LOCAÇÃO EM CONDOMÍNIOS ATRAVÉS DAS PLATAFORMAS DIGITAIS E
AS ADEQUAÇÕES DAS CONVENÇÕES CONDOMINIAS ............................................... 30
3.1 Discussão referente ao desvio de finalidade do Condomínio Residencial
conforme previsão na Convenção Condominial ............................................................. 30
3.2 Entendimento dos tribunais e a legislação brasileira acerca do aluguel através
de plataformas digitais em condomínios residenciais ..................................................... 32
3.3 Sugestões de como os condomínios podem se adaptar as evoluções das formas
de locação ........................................................................................................................ 37
CONCLUSÃO .......................................................................................................................... 39
REFERÊNCIAS ....................................................................................................................... 42
INTRODUÇÃO
Não se pode discordar que a internet a cada ano vem aumentando exponencialmente o
número de usuários e os avanços tecnológicos que diminuem o tempo para a resolução de
questões e problemas presentes no cotidiano, sobretudo, no que se refere às relações comerciais
e de comunicação, se tornando, portanto, ferramenta imprescindível para mediar e dar maior
dinâmica as relações humanas.
De caráter estrutural e sistêmico, os avanços tecnológicos e as facilidades trazidas pela

internet, bem como, seu desenvolvimento tecnológico, permitiram que vários setores da
indústria, hoteleiro, vendas, educacional, entre outros, diversificassem as ferramentas e
criassem novas formas de como apresentar o produto e, do mesmo modo, proporcionando
diferentes maneiras de acesso e pesquisa, isto é, novas maneiras de como procuramos
restaurantes, compramos produtos, contratamos serviços, alugamos carros, planejamos viagens,
fazemos supermercados e etc.
Neste passo, se tratando do ramo de locação de imóveis, não foi diferente, as inovações
tecnológicas através dos aplicativos digitais, abriram diversas possibilidades e implementaram
formas para que houvesse uma comunicação mais rápida entre locador e locatário, assim como
a realização de pagamento por vias digitais através de cartão de crédito, por exemplo, agilidade
na reclamação e resolução de eventuais problemas entre locador e locatário, custo operacional
e de mão de obra mais baixo, refletindo diretamente no valor das locações, ou seja, valores mais
acessíveis quando comparados às diárias de hotéis convencionais.
Diante destes fatores facilitadores a demanda de locadores e locatários presentes nas

plataformas digitais de alugueis de imóveis tem aumentado de forma acentuada, no qual, passou
a ser comum que proprietários de imóveis localizados em condomínios residenciais, na busca
de auferir renda, divulguem seus respectivos imóveis nas plataformas digitais para locações, no
qual, na maioria dos casos, ocorrem locações por período curto de tempo, desencadeando uma
alta rotatividade naquela unidade residencial.
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Assim sendo, esta forma de locação de imóveis residenciais por curto espaço de tempo,
vem sendo discutida juridicamente e por alguns doutrinadores como se fosse uma hospedagem,
assim como, há outra corrente que afirma que essa forma de locação não passa de nada mais do
que uma locação por temporada, causando, portanto, os primeiros conflitos após a chegada das
plataformas digitais no mercado de locação de imóveis. Ademais, cumpre ressaltar que os
modelos de contrato de locação apresentado pelas plataformas digitais diferem dos modelos
convencionais de contrato de locação que comumente ocorriam nos condomínios edilícios
residenciais, uma vez que, costumeiramente celebravam-se contratos com períodos mais
longos, em que o inquilino tinha como finalidade do aluguel do imóvel para fim estritamente
residencial.
Outrossim, é possível observar que em paralelo à evolução das formas de locação de

imóveis residenciais em condomínios edilícios; a legislação, tampouco as convenções
condominiais dispõe sobre o assunto, existindo casos em que a convenção do condomínio
proíbe o aluguel por aplicativo, com a justificativa que tal pratica estaria desviando a finalidade
do imóvel ou contrariando o disposto na convenção condominial, causando, assim, duvidas e
litígios entre locadores dos imóveis e síndicos, chegando inúmeras demandas dessa natureza
para que o poder judiciário através dos princípios e casos concretos realize a interpretação e
possa sanar esta lacuna.
Destarte, deve se destacar que o condomínio edilício é um espaço em que reuni ambientes
privados e outros de uso coletivo. Portanto, o proprietário da sua unidade constitucionalmente
pode usar, gozar e dispor livremente, ou seja, existe a discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva, que diferem das partes comuns, isto é, que pertencente a
todos os condôminos através de fração ideal, na qual, o condômino deve exercer seu direito de
propriedade, desde que observada as regras estipuladas, através das assembleias, regimento
interno e convenção condominial.
Neste contexto, esbarramos em uma dicotomia entre o direito de propriedade, a função

social da propriedade e o dever do condômino de seguir as normas previstas na convenção
condominial, que, inclusive, pode abranger assuntos que são omissos na legislação civil, uma
vez que os interesses da coletividade (condomínio) sejam resguardados.
Ademais, muito se discute acerca da facilidade entregue pelos aplicativos digitais de

locação e a alta rotação nas unidades residenciais não estaria ocorrendo um desvio de finalidade,
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ou seja, estaria desvirtuando do uso da unidade, estando, portanto, em desconformidade com

objetivo da construção daquele condomínio.
Deste modo, em virtude da evolução tecnológica, omissão legislativa, bem como por
muito tempo a falta de um posicionamento jurisprudencial pacífico acerca do assunto, as
demandas são resolvidas individualmente buscando um equilíbrio no que concerne ao direito
de propriedade e o interesse comum do condomínio.
O presente trabalho aborda e discute os problemas causados pela evolução das formas de
locação de imóveis residenciais através das plataformas digitais em Condomínios Edilícios com
finalidade residencial devido às proibições das Convenções Condominiais e a discussão nos
tribunais para a interpretação das normas legislativas que versam acerca do tema.
Para a compreensão do tema: à problemática das restrições e omissão das convenções

condominiais acerca da locação de imóveis residenciais através de aplicativos digitais, nos
condomínio edilícios, foram feitos estudos por meio de pesquisa bibliográfica científica e
documental, com o uso de referências nos estudos anteriormente já feitos, com as novas
perspectivas e estatísticas, aperfeiçoando com livros, artigos, monografias, documentos,
arquivos de instituições públicas e particulares e dadas estatísticos elaboradas por institutos
especializados.
Quanto aos resultados da pesquisa, tem como finalidade a ampliação dos conhecimentos
sobre a temática, por tanto se trata de uma pesquisa pura. No que se tange aos fins, classifica-
se a pesquisa como exploratória e descritiva, pois busca o aprofundamento e aprimorar as ideias,
descrevendo a situação quando se ocorre a investigação, classificando e interpretando os fatos.
Quanto à abordagem a pesquisa é qualitativa, enfatiza a compreensão e a interpretação do tema,
atribuindo significado aos dados e informações coletadas e analisado para estudar um fenômeno
num único trabalho, visto que, a interação entre tais metodologias fornece melhores
possibilidades analíticas acerca da problemática.
No primeiro capítulo, expõem-se as diferentes espécies de condomínios, mostrando suas

peculiaridades e como os meios digitais de realizar a locação de imóveis interfere e causa
discussões nos tipos de condomínios edilícios com finalidade residencial, bem como, discutir
acerca da dicotomia sobre o direito de propriedade o interesse coletivo representado pelo
condomínio.
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No segundo capitulo, fala-se sobre as diferentes formas de contratos de locação e qual se

enquadra nos modelos utilizado pelos aplicativos de locação de imóveis. Apresentando a
divergência dos entendimentos dos doutrinadores sobre a classificação a ser dada aos modelos
de contratos, assim como, apresenta uma nova forma contratual discutida por alguns
doutrinadores.
Por fim, no terceiro capitulo, o tema foi os novos meios de locação de imóveis residenciais
e as discussões geradas devido às interpretações do judiciário das normas legislativas
concernentes ao suposto desvio de finalidade do imóvel e a legalidade ou não da proibição de
algumas Convenções Condominiais para que ocorra essa forma de locação, trazendo algumas
sugestões de como os condomínios e as convenções podem se adaptar as evoluções
tecnológicas.
Desta forma, busca-se entender e apresentar as discussões acerca das novas formas que
se realiza a locação de imóveis em condomínios edilícios residenciais, bem como o fato da
legislação e as convenções condominiais não acompanharem a constante mudança e evolução
proporcionada pela internet através dos seus aplicativos de locação causando diversas
discussões e litígios acerca do assunto.
1 AS ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO E O DIREITO DE
PROPRIEDADE
Neste primeiro capítulo, será exposto um breve estudo acerca do instituo jurídico
condomínio, conceituando e demonstrando suas espécies, assim como, as principais
características, requisitos de validade, fundamentos legais e os institutos de cada espécie de
condomínio.
Ademais, será abordado de maneira breve o instituto da função social da propriedade e

os direitos inerentes a este instituto, conceituando e analisando os aspectos constitucionais e os
princípios que fundamentam o instituto citado. Tal estudo permitirá uma melhor compreensão
do debate e embates acerca da locação de imóveis residenciais localizados em condomínios
edilícios através das plataformas digitais, dando subsídios e ferramentas para a compreensão
dos problemas abordados no restante dos capítulos do presente trabalho.
1.1 Condomínio geral
O entendimento clássico é que o condomínio se trata do direito que mais de um titular

tem sobre um mesmo bem, ou seja, duas ou mais pessoas são detentores dos direitos e deveres
concernentes ao proprietário daquele bem específico, existindo hipóteses em que o bem pode
ser dividido por vários proprietários de direito simultaneamente, tendo que haver o
cumprimento de regras, conforme bem conceituado por Silvio Salvo Venosa (2003, p. 416):
Desse modo, o condomínio é modalidade de comunhão específica do direito das

coisas. Trata-se de espécie de comunhão. Trata-se, portanto, de um direito real de
propriedade de coisa móvel ou imóvel que pertence concomitantemente a mais de
uma pessoa. Para que exista condomínio, há necessidade de que o objeto do direito
seja uma coisa, um bem; caso contrário, a comunhão será de outra natureza. No
entanto, é evidente que existem regras aplicáveis a todas as modalidades de
comunhão. Outras são específicas de determinada espécie, como ocorre com o
condomínio. O condomínio não é exclusivo da propriedade. Pode ocorrer condomínio
também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação.
Destarte, cumpre ressaltar que desde o advento do instituto condomínio, singularmente

no período romano, se trata de uma figura totalmente oposta ao caráter exclusivo e muito
enraizado do direito dominial ou de exclusividade a determinada propriedade. Sob a ótica da
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origem romana do condomínio, algumas características devem estar em destaque, (a)

pluralidade de titulares, pessoas naturais ou jurídicas, cujo número é limitado; (b) unidade de
objeto, de propriedade, uma vez que o condomínio deve pesar sobre coisas certas e
determinadas; e (c) o direito de cada condômino é exercido sob o fundamento de uma parte
indivisa, isto é, diferente do que historicamente acontecia, o indivíduo que faz parte de um
condomínio não pode ter anulado seu direito a partes do bem, mesmo que em alguns casos de
maneira excepcional isso ocorra, sendo denominado como bem comum a todos os proprietários.
(VENOSA, 2019).
Por força dessa ideia, Venosa (2003), apresenta diversas formas de maneira histórica de
como se compreendia o condomínio. Em princípio o direito Romano era individualista de
maneira exacerbada, haja vista que, o inicio do condomínio em Roma não carece de muitos
adeptos, em razão, do forte controle do poder familiar. A comunidade familiar era o exemplo,
no qual, situava-se o instituto condomínio. O contraponto era que os mesmos existam mesmo
com diversas limitações, uma vez que, não se permitia que mais de um indivíduo
desempenhasse o direito sobre a mesma coisa. Entretanto, algumas causas alheias a aquele que
detinha o poder familiar, como sua morte, existindo, portanto, a sucessão hereditária, sendo
criado o condomínio, formando a teoria condominial intrínseca ao exercício da propriedade,
conforme as codificações de Justiniano a época demonstrava.
No entanto, com base nas lições de Caio Mario da Silva Pereira (2021), o condomínio no
Direito Romano em tese, não era um instituto desconhecido, apesar de todas as limitações
acerca da propriedade e sua importância à época para aquele que eram os detentores do poder
familiar. De acordo com Pereira (2021, p. 33) dispõe que “Não era, todavia, desconhecida, em
Roma, a superposição habitacional: ao contrário, conhecida e praticada”. Não era indiferente ao direito:
ao revés, observada e disciplinada.’’
Ademais, cumpre ressaltar que historicamente existem outros sistemas de como se

compreende e como se classifica o condomínio, por exemplo, o sistema germânico que se
apresenta em contraponto ao sistema romano supracitado, haja vista que o sistema germânico
entendia o condomínio como “comunhão de mão comum”, ou seja, maneira totalmente distinta
ao entendimento romano, consonante o exposto por Borda, aludido por Venosa (2003, p. 416):
O sistema germânico compreendia o condomínio de forma diversa. Entendia-o como

comunhão de mão comum. Isto é, cada consorte tinha direito conjunto de exercer o
domínio sobre a coisa. A origem também é a comunhão familiar. Não havia nessa
comunhão a noção de parte ideal. A propriedade era exercida por todos, sobre o todo.
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É concepção do direito feudal. Ao contrário do sistema romano, o condomínio

germânico impedia que cada condômino, por exemplo, vendesse ou gravasse sua
parte, ou pedisse a divisão da coisa comum. Não existem quotas, porque a coisa toda
é objeto de uso e gozo comum. Ainda que não se divise nessa modalidade de
propriedade uma pessoa jurídica, na prática o comportamento dos comunheiros é
muito semelhante.
De acordo com o autor Wald, citado por Venosa (2003), o direito brasileiro teria
preponderantemente enraizada a tradição romana do que se compreende o condomínio,
baseando e denominando o que seria a parte de cada proprietário como fração ideal. Contudo,
é de ser relevado que há traços e embasamentos na concepção germânica do que seria
condomínio, facilitando, portanto, a compreensão no regime matrimonial que acontece a luz da
comunhão universal de bens, no qual, não estabelece delimitações de cotas ou fração ideal entre
os cônjuges.
1.1.1 Condomínio necessário
Nesse contexto, cumpre ressaltar que no ordenamento jurídico brasileiro existem espécies
diferentes de comunhão de duas ou mais pessoas sobre o mesmo bem formando o condomínio
comum, ou seja, maneiras diversas, nas quais, originam-se o condomínio, no qual, podemos
denominar de voluntário ou necessário.
No que se refere à espécie de origem que denominamos de condomínio necessário, que

também pode ser intitulado de forçado ou legal, não se origina a partir das manifestações de
vontade daqueles que fazem parte do condomínio, contudo advém da própria legislação. Na
espécie de condomínio necessário compõe-se pelas modalidades forçada ou compulsória e
fortuita. Em vista disso a modalidade forçada ou compulsória de compartilhamento da
propriedade deriva-se da indivisão de alguns bens, sendo imposto pelo ordenamento jurídico, a
meação de cercas, muros, paredes e valas.
Nas referidas hipóteses, o ‘proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com
paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na
parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente
valer a obra e o terreno por ela ocupado’ (CC, art. 1.328; v. também art. 1.297). Não
convindo os dois no preço da obra, será ele arbitrado por peritos, a expensas de ambos
os confinantes (art. 1.329). ‘Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele
que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede,
muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória’ (art. 1.330).’ (GONÇALVES,
2020, p. 162).
Entretanto, quando se refere à modalidade fortuita do condomínio necessário, consiste na

hipótese da abertura da sucessão a existência de vários herdeiros, até o momento que se finaliza
a partilha do bem. Portanto, até o momento que não houver finalizado a partilha e divisão dos
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bens, todos os herdeiros são considerados titulares de cota parte ou fração ideal do montante
total da herança, (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2017, p. 1075), sendo essa uma das
espécies de condomínio comum e suas modalidades previstas no ordenamento jurídico
brasileiro.
1.1.2 Condomínio voluntário
A espécie de condomínio denominado de voluntário tem sua origem a partir das vontades
das partes, constituindo-se uma propriedade conjunta, ou seja, mais de uma pessoa
convencionam e exercem o direito conjuntamente sobre a propriedade. Os proprietários têm em
sua titularidade que se denomina de quota-parte ou fração ideal, tendo que compartilhar a
utilização do bem ou propriedade com todos os titulares.
O ordenamento jurídico brasileiro reforça de maneira mais especifica em seu artigo 1.314
do Código Civil Brasileiro de 2002, que “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.”.
Diante disto, não há dúvidas que neste tipo de condomínio possamos apresentar o
condomínio edilício como um exemplo de condomínio voluntário ou o formado em imóveis
através de frações ideais sobre o terreno conjugadas com as unidades construídas ao lado de
partes comuns, do uso e fruição de todos os condôminos, mas que recebe tratamento legal
específico (RIZZARDO, 2021). Sendo ao condomínio edilício e as relações com as locações
através de plataformas digitais o objeto do presente estudo.
1.2 Condomínio edilício
Inicialmente, é de ser relevado que a expressão “condomínio edilício” significa o domínio

em conjunto da propriedade, isto é, o condomínio é o exercício de propriedade de forma
concomitante, pertencente, portanto, a mais de um indivíduo. A palavra “edilício” se refere à
edificação, podendo ser de unidades em loteamentos (casas) ou edifício de pavimentos, ou seja,
apartamentos, salas comerciais, entre outros. Dessa forma, o condomínio edilício nada mais é
que a copropriedade em uma edificação com unidades autônomas, de uso exclusivo do
proprietário, juntamente com áreas consideradas comuns a todos os condôminos. (RIZZARDO,
2021).
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De acordo com Arnaldo Rizzardo (2021), historicamente o condomínio edilício teve sua
existência mesmo que de maneira mais desorganizada ou com animus de exclusividade maior
devido os costumes da época desde os fracionamentos de prédios ou de casas na Babilônia. No
Egito antigo, bem como na Grécia já havia relatos de edificações com mais de um titular ou
com diversos moradores. Em Roma, a espécie de condomínio alvo estudo por diversos juristas,
caracterizava de maneira forte a capacidade de conciliar o individual e o coletivo frente os
múltiplos proprietários conforme exposto por Caio Mario da Silva Pereira (2018, p. 33).
[...] abstração, no conciliar o poder de dono da coisa, que é exclusivo e individual,

com a multiplicação de titulares em termos de fazer plural a exclusividade, não no
sentido de estender a várias pessoas a exclusividade dominial, mas o senhorio de cada
um sobre a fração ideal.
Dando continuidade à origem histórica do condomínio edilício, na Idade Média, em Paris,

na capital da França, existia relatos de propriedades, nas quais, os proprietários dividiam-se por
andares e pavimentos. Utilizavam-se como forma de baixar o custo referente à moradia
aglomerados de casas em que dividiam paredes, por exemplo, sendo este estilo de moradia
copiado por países próximos e se torando cada vez comum, conforme exposto por Arnaldo
Rizzardo (2021, p. 24).
Na Idade Média, especialmente na França, em Paris, e posteriormente em Orléans,

existem notícias de propriedades separadas por andares, ou seja, havia um proprietário
de cada andar, em prédios de até quatro pavimentos. Eram comuns, também, as casas
conjugadas, ou um aglomerado de moradias juntas ou unidas, aproveitando paredes
comuns. Faziam-se tais construções para o melhor aproveitamento de espaço e para
baratear o custo. Esse regime foi se propagando, chegando na Espanha, na Inglaterra,
em Portugal, até se generalizar
Com a ocupação humana desenfreada nos grandes centros urbanos e com avanços nas
formas de construção imobiliária o condomínio edilício ganhou maior destaque e necessitou de
uma regulamentação mais especifica para que seja possível sanar problemas causados por
consequência da vida em condomínio.
De acordo com Silvio de Salvo (2003, p. 450) o ordenamento jurídico brasileiro

inicialmente não legislou acerca da matéria “condomínio edilício”, existindo legislações
diversas como o decreto nº 5.481 de 25-6-28 e posteriormente a Lei n° 4.864/65, legislação essa
que há época se apresentou como avançada e completa. No entanto, com o tempo e por
consequência das constantes evoluções da sociedade e das relações condominiais apresentaram
lacunas e omissões no diploma legislativo.
O Código Civil de 1916 não se ocupou da matéria. [...] o direito pátrio promulgou o
Decreto no 5.481, de 25-6-28, que traçou as primeiras normas, de forma insatisfatória.
17
Apenas em 1964 é promulgada a Lei no 4.591/64, que sofreu algumas alterações pela
Lei no 4.864/65, denominada de Condomínio e Incorporações, detalhando essa
modalidade de propriedade.
No momento atual o dispositivo legislativo que disciplina o assunto condomínio edilício

e o Código Civil de 2002, não podendo considerar que a Lei n° 4.591/64 foi totalmente
revogada, uma vez que nas pautas em que o Código Civil for omisso a Lei de Condomínios e
Incorporação é utilizada para suprir eventuais lacunas.
Assim sendo, é de ser relevado que com o passar dos anos o conceito de condomínio
edilício foi modificado até o que conhecemos atualmente, significando propriedades que se
firmam sobre quotas ideais, estabelecendo propriedades conjuntas sobre partes comuns,
existindo, portanto, direitos conjuntos de exercício dominial sobre a coisa, dando-se o exercício
da propriedade de todos sobre o todo (RIZZARDO, 2021), ou seja, há propriedades por quotas
ideais, bem como sobre a propriedade em geral. Carlos Roberto Gonçalves (2020, p. 165)
conceitua e aponta as características do condomínio edilício no ordenamento jurídico brasileiro:
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum

ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade,
da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular
de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração central,
corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art.
1.331).
Em outros termos o condomínio edilício se trata de uma copropriedade localizada em

uma edificação, na qual constam unidades autônomas, de uso privativo e outras áreas que são
de propriedade comum a todos os condôminos Rizzardo (2021). Segundo Farias e Rosenvald
(2015) existe associação das propriedades privativas e comum, nos quais os membros entram
de maneira voluntária, não sendo possível sua separação, ou seja, que não se pode incidir.
Diferente das características do condomínio geral apresentadas anteriormente no presente

trabalho, o condomínio edilício ou condomínio em edifício, tem suas características presentes
no artigo 1.331 do Código Civil de 2002. Além disso, apesar das discordâncias presentes na
doutrina atual sobre o assunto, o condomínio edilício também pode ser classificado de outras
duas formas, quais sejam, horizontal ou vertical, conforme exposto por Carlos Eduardo Elias
de Oliveira (2017, p. 04), fazendo a referida diferenciação:
O condomínio horizontal é aquele em que as unidades autônomas são separadas por

planos virtuais horizontais, razão por que também pode ser chamada de condomínio
em planos horizontais. Isso significa que os famosos condomínios em prédios de
apartamentos de vários andares representam um condomínio horizontal, pois os
andares são separados por planos virtuais horizontais. Por outro lado, o condomínio
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vertical ou em planos verticais é aquele cujas unidades privativas são separadas por
planos virtuais verticais. Trata-se dos famosos condomínios de casas.
Ademais, cumpre ressaltar que no tocante ao condomínio edilício não falaremos da

incidência de regras do Código de Defesa do Consumidor, pois ausentes às figuras do
consumidor e fornecedor, fundamentais para configuração de uma relação consumerista, ainda
que das obrigações serem cumpridas em favor dos próprios condôminos, sendo eles, em última
instância, os favorecidos, destinatários de multas, juros e outros encargos, não existe prestação de
serviços pelo condomínio. Na verdade, se alguma relação de consumo se vislumbrasse, envolveria
apenas o condomínio e terceiros contratados como prestadores de serviços (RIZZARDO, 2021).
Igualmente, se faz interessante elencar que não existe um consenso no que diz respeito à
natureza jurídica do condomínio edilício, uma vez que existem duas espécies de direito de
propriedade no mesmo empreendimento, o individual e coletivo, não sendo pacifica entre os
doutrinadores se estamos defronte de uma pessoa jurídica ou um ente despersonalizado.
Dessa forma, a ideia defendida por alguns doutrinadores de que o condomínio edilício se
trata de uma pessoa jurídica encontra fundamento no Enunciado 144, da III Jornada de Direito
Civil, que aduz: “a relação das pessoas jurídicas de direito privado constante do art. 44, incs. I
a V, do Código Civil não é exaustiva”. Todavia, de acordo com o entendimento de Farias e
Rosenvald (2015), o condomínio edilício não sendo pessoa jurídica tampouco física, no entanto,
nos atos judiciais, estará apto para figurar no polo passivo ou ativo, uma vez que esteja
devidamente representado por sindico devidamente eleito, que pode ser pessoa física ou
jurídica, que esteja no momento exercendo a administração do condomínio.
Quanto à natureza jurídica, prevalece o entendimento de que o condomínio não tem

personalidade jurídica. Entretanto está legitimado a atuar em juízo, ativa e
passivamente, representado pelo síndico (CPC, art. 75, XI), em situação similar à do
espólio e da massa falida. (GONÇALVES, 2020, p. 162).
Prevalece, portanto, o entendimento de que o condomínio edilício, entidade anômala,

carece tanto de personalidade jurídica quanto física, podendo adquirir CNPJ, mesmo que para
fins estritamente tributários; abrir contas bancárias, contratar empregados; ingressar com ações
judiciais, sendo que, nos atos judiciais, ele estará legitimado a atuar em juízo, no polo ativo ou
passivo, desde que esteja representada pela figura do seu síndico, pessoa física ou jurídica que
está à frente da administração condominial.
1.2.1 Convenção e regimento interno

19
O condomínio edilício, ou seja, em edificação, necessariamente decorre de três diferentes

atos, a instituição e dos atos de constituição, ou seja, convenção e regimento interno. O ato de
instituição pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro
de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada
unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes
comuns, e o fim a que se destinam. (GONÇALVES, 2020, p. 166), Tal ato é previsto no art.
1.332 do Código Civil de 2002:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do
disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno
e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Portanto, a instituição se trata de ato preliminar, ou seja, ocorre efetivamente o

nascimento do condomínio, diferente dos documentos de convenção e regimento interno que
sãos originados de um condomínio preexistente que são responsáveis pela regulamentação da
convivência daqueles que habitam na edificação (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 610).
O código civil brasileiro com previsão no artigo 1.333, prevê expressamente a Convenção
do Condomínio como um dos atos de constituição do condomínio que contém de forma escrita
os direitos e deveres que os condôminos e subscrita por parte dos proprietários daquela
edificação, regulamentando a sua utilização. O documento da Convenção Condominial não se
assemelha aos contratos comuns, tendo em vista que a convenção condominial sujeita todos os
proprietários das unidades ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros,
conforme os ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves (2020).
A convenção condominial se utiliza de regime jurídico próprio que os condôminos serão

submetidos, contendo caráter normativo, regulamentando o convívio e comportamentos dos
condôminos nas áreas comuns que se trata do patrimônio coletivo, bem como a resolução de
eventuais litígios, como por exemplo a possibilidade de locação por plataformas digitais, consta
qual a finalidade do condomínio e etc, conforme citado por Caio Mário da Silva Pereira (2002,
p. 123):
Os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o

comportamento dos que utilizam as partes comuns, o resguardo do patrimônio
coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos
20
recíprocos dos coproprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a

convivência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza
ao mínimo as zonas de atritos que implicam na instituição de um estatuto disciplinar
das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio .
O segundo ato de constituição se trata de do Regimento Interno, que segundo Silvio Salvo
Venosa (2003) deve conter nesse documento tudo aquilo que “não for essencial à constituição
e funcionamento do condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável, deve ser relegado para
o regimento (ou regulamento) interno”. Portanto, o condomínio complementará a convenção,
bem como regulamenta-la sem que exista qualquer conflito de normas entre os documentos,
sendo assim o regimento uma terceira fase do condomínio edilício, sucessivamente a instituição
e convenção.
Por fim, deve ser observado que apesar do caráter normativo apresentado pelos
documentos de Convenção e Regimento Interno, há uma hierarquia no que se refere a as
normas, não podendo o Regimento Interno justapor a Convenção e este não pode se colocar ou
conflitar a legislação, sob pena de ser considerada uma clausula nula.
1.3 Direito de propriedade sob a ótica do condomínio
Em princípio, cumpre salientar que todas as informações acerca das espécies de

condomínio, suas características, natureza jurídica e os atos de instituição e constituição são de
suma importância para que se entenda que existem direitos e deveres dos proprietários da
edificação, normas que regulamentam. No entanto, existem leis e princípios que devem ser
respeitados independente de expressa disposição na Convenção ou Regimento Interno do
condomínio.
Posto isto, observa-se que nos dias atuais com o aumento explosivo do número de pessoas
que estão vivendo em condomínio ou dividindo edificações com salas comerciais, alguns
problemas surgem e discussões como a limitação do direito de propriedade pelas Convenções
condominiais se tornam mais comuns, necessitando do judiciário e dos princípios
constitucionais para a resolução desses conflitos.
Neste passo, como a problemática a ser abordada no presente trabalho se refere as

proibições das convenções condominiais acerca da locação dos imóveis residenciais por um
lapso temporal através de plataformas digitais, ou seja, problemática estritamente ligada a
possibilidade ou não da limitação do direito de propriedade da utilização e disposição da
unidade autônoma no condomínio edilício.
21
O ordenamento jurídico brasileiro conceitua o direito de propriedade dessa forma

“Consiste em um direito acerca do qual seu titular tem a faculdade de usar, gozar, dispor, bem
assim de reivindicar a coisa de quem injustamente a possua ou detenha (CC, art. 1.228).”, ou
seja, a propriedade se trata de maneira mais especifica de um direito real de conteúdo mais
amplo e extenso. De acordo com as pesquisadoras Daneluzzi; Mathias (2019, p. 8), o direito
pode ser exercido de forma plena sendo utilizado da maneira mais completa possível, desde
que, respeitada todas as limitações decorrentes da função social da propriedade.
O proprietário pode exercer com plenitude esses direitos, utilizando ou fruindo da

coisa em toda a sua substância e de forma mais completa possível, desde que
respeitadas as balizas impostas em razão de restrições administrativas, de vizinhança
e pela conformação que lhe impõe a função social.
O direito de propriedade é um dos mais amplos direitos reais, tendo um certo privilégio
no sistema jurídico nacional. Outrossim, não significa que o proprietário tem o direito e poderes
ilimitados, ou seja, não pode fazer o que bem entender. Atualmente se entende que a
propriedade tem deve ser utilizada como bem entender pelo proprietário, entretanto, não de
forma arbitraria, ou seja, encontra limitações no que diz respeito ao bem-estar social, limitações
estas reguladas pelo direito de vizinhança, utilizadas comumente para fundamentar restrições
em condomínios edilícios.
A exclusividade do direito de propriedade expressa no artigo 1.231 do Código Civil se

trata de outra característica deste instituto, no qual, se presume que a propriedade é plena e
exclusiva. Podemos pontuar que a plenitude e a exclusividade são contempladas no direito
inerente ao proprietário de usar, usufruir e dispor, bem como na oponibilidade erga omnes, na
qual, o dono daquela propriedade afasta ou impossibilita a ingerência de terceiros. No entanto,
deve ser observado que os direitos inerentes a propriedades se esta for compartilhada se torna
subjetivo e esbarra em limitações, conforme exposto de maneira didática por Silvio de Salvo
Venosa (2019, p. 1065):
Assim, é nesse sentido que deve ser entendido o que procura dizer o artigo. O uso dos
poderes ou das faculdades inerentes à propriedade presume-se objetivamente pleno,
sob esse prisma. Subjetivamente, o direito de propriedade será pleno se houver apenas
um titular, apenas um proprietário. Se a coisa pertencer, concomitantemente, a mais
de uma pessoa, existente o condomínio, existe uma restrição subjetiva na propriedade.
O condomínio possui regras próprias tradicionais. Quanto às restrições objetivas ao
direito de propriedade, já nos referimos neste estudo: são de caráter constitucional,
administrativo e de direito privado, como nos direitos de vizinhança. A limitação à
propriedade também pode decorrer de ato voluntário, como imposição das cláusulas
de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, em doações e
testamentos.
22
As limitações supracitadas passam pelo que chamamos de função social da propriedade,

que tem previsão constitucional, mais precisamente em seu artigo 5°, inciso XXIII, da
Constituição Federal. Nesta vereda em consonância com o texto constitucional, o código civil
brasileiro em seu artigo 1.228, § 1o, estabelece que:
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades

econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecimento em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e
das águas. (BRASIL, 2002)
Diante disto, fica evidente que o legislador se preocupou em que a função social da
propriedade não estivesse restrita somente aos cuidados de preservar os direitos individuais ou
coletivos, mas, além disso, fosse possível a proteção, por exemplo, do meio ambiente,
patrimônios históricos, fauna, flora e etc. “O direito de propriedade sobre bens móveis ou
imóveis, rurais ou urbanos, desloca seu foco do absolutismo e do individualismo para
consolidá-lo sobre o interesse social.” (DANELUZZI; MATHIAS, 2019, p. 9), portanto,
demonstra com isso, que interesses isolados e individualistas em contraposição ao coletivo,
exigindo-se que a propriedade exerça sua função social para o bem-estar comum.
No que se refere à utilização das plataformas digitais para a locação de unidade

autônomas em condomínios edilícios residenciais, há uma convergência nesse sentido, uma vez
que, o interesse individual do proprietário no uso consciente e racional da propriedade que se
amolda ao interesse de cunho social, na medida em que fornece hospedagem a preços acessíveis
às pessoas, uma vez que disponibilizado imóveis nas plataformas tornando o direito de
propriedade não somente útil para o seu interesse, mas também conveniente para o interesse de
outros, ou seja, para proveito e bem-estar da sociedade, cujo alcance é o bem comum.
(DANELUZZI; MATHIAS, 2019).
Consequentemente, as facilidades oferecidas pelas plataformas digitais para a locação do

imóvel é a concretização da função social da propriedade, tendo em vista a viabilidade, rapidez,
valores mais baratos, ou seja, tornando o bem ainda mais útil, na medida em que incentiva o
atendimento aos interesses comuns da coletividade, retratados nos benefícios econômicos e
sociais dos quais desfrutam o proprietário e o ocupante.
2 AS PLATAFORMAS DIGITAIS DE ALUGUEL DE IMÓVEIS E
OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO
Acima de tudo precipuamente, observa-se que o efeito positivo da economia

compartilhada vem avançando rapidamente nos dias atuais. O compartilhamento de bens e
serviços entre consumidores, mediado por uma plataforma ou aplicativo digital, tendo como
exemplo no seguimento do assunto alvo do estudo do presente trabalho e conhecido
mundialmente o Airbnb.
O Airbnb se trata de um aplicativo, em que aqueles que se cadastram de forma gratuita

tem a opção de se tornar usuário como anfitrião ou aquele que utiliza o serviço, aplicativo este
que é responsável por ser um espaço para que se possa anunciar e reservar acomodações em
qualquer lugar do mundo, sendo realizadas negociações rápidas e menos burocráticas. Ademais,
a plataforma oferece a opção daqueles que já utilizaram o serviço compartilhe com os demais
sua experiencia, interesses e paixões com os demais usuários e os moradores locais.
A plataforma digital utilizada como exemplo no parágrafo anterior tem como objetivo ser
uma ponte entre os usuários, ou seja, uma conexão entre aqueles que está em busca de um local
para se hospedar e pessoas dispostas a oferecerem uma acomodação recebendo uma
contraprestação pecuniária. Diversas são as vantagens para os usuários na utilização do
aplicativo, preço na maioria das vezes mais barato que hotéis e pousadas, a facilidade de
utilização do sistema, bem como a rapidez para avaliar os imóveis anunciados e contar sua
experiência em tempo real se for preciso, aumentando um nível maior de confiança aos usuários
da plataforma.
Posto isto, verifica-se que a plataforma de acesso “[...] ao decompor ou agregar a

capacidade excedente, possibilitam aos usuários obter mais valor de um ativo usando-o de uma
maneira mais prática e barata do que seria possível antes”. (CHASE, 2015, p. 38). De acordo
com Marques (2016, p. 215) é que “O site ou aplicativo atua não apenas como um facilitador,
mas sim como aquele que torna viável e, por vezes, estrutura um determinado modelo de
negócio”.
24
Dessa maneira, muitos desses imóveis ofertados nessas plataformas digitais estão
localizados em condomínios edilícios, tal fato vem representando desafios e conflitos que
começam a ocorrer entre o direito de propriedade e o direito de vizinhança, disposições
estipuladas na convenção condominial. (SPERB, 2019). Além disso, cumpre ressaltar que os
problemas vão além da compatibilização com os condomínios edilícios, há dificuldades em
definir estes novos contratos, surgindo, portanto, diversos questionamentos acerca da natureza
jurídica, como compatibilizar com condomínios edilícios e suas convenções e etc.
Diante disso, podemos observar que os novos meios de locação de imóveis de maneira
digital desencadearam diversos questionamentos no âmbito jurídico concernente a qual forma
de contrato de locação. Alguns doutrinadores entendem que se trata de uma locação residencial
por temporada, regido pela Lei 8.245/91, todavia, outros juristas consideram como serviço de
hotelaria ou hospedagem, disposto pela Lei 11.771/08.
2.1 Contratos de locação residencial
Neste contexto de indefinição doutrinaria quanto como enquadrar a forma de aluguel por
plataformas digitais em contratos de hospedagem, temporada ou se seria necessário a criação
de uma nova definição contratual para o instituto. Deve ser pontuado que atualmente existe
locação residencial de imóveis urbanos, são classificas por locação residencial, locação por
temporada, bem como, por outro lado existe o contrato de hospedagem e uma nova forma, até
o presente momento reconhecido por poucos doutrinadores, denominado de contrato de short-
term rental.
As locações denominadas como residenciais são pautadas pela Lei de nº 8.245/1991, que
é titulada como Lei do Inquilinato, tal diploma legal, de maneira expressa, afasta qualquer
possibilidade de legislar acerca de locações realizadas “em apart-hotéis, hotéis - residência ou
equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como
tais sejam autorizados a funcionar” (art. 1º, §1º, alínea a, item 4).
O contrato de locação residencial se trata de instrumento pelo qual o locador cede a

outrem, a figura do locatário, o uso do imóvel para fins residenciais. Dessa forma, por ter uma
finalidade residencial verifica-se que a Lei 8.245/91, que rege os contratos da espécie de locação
ora descrita, assegura e recomenda que haja um prazo determinado pelo artigo 46 da Lei do
Inquilinato, “nas locações ajustados por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
25
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou

aviso.” (BRASIL, 1991)
De acordo com Sylvio Capanema Souza (2012, p 255), o referido artigo teve como
“objetivo evidente da lei dilatar o prazo inicial dos contratos de locação residencial”, ou seja,
assegurando o caráter residencial, uma vez que tal medida dar maior segurança ao inquilino de
que pode se estabilizar, desde que não esteja em desacordo com outras hipóteses previstas em
lei, naquele imóvel e localidade, sem temer que o imóvel vá ser solicitado a qualquer momento.
O novo sistema vai modificar profundamente o comportamento do mercado,

invertendo as tendências. Enquanto que, antigamente, os locadores pugnavam pela
adoção de prazos curtos, enquanto que os locatários insistiam em alongá-los, agora
interessará ao locador estender o tempo de vida do contrato para 30 meses, enquanto
que será mais conveniente para o inquilino reduzi-lo. (SOUZA, 2012, p. 255).
Dessa forma, sabendo como é disposto o contrato de locação residencial, sua estrutura, o
dispositivo legal responsável por disciplinar, e sua finalidade. Verifica-se que o negócio
jurídico advindos das relações entre os usuários das plataformas digitais para a locação de
imóveis que exigem uma rápida estadia, com tempo de permanência infinitamente inferior ao
prazo de 30 meses, por exemplo, no imóvel locado, não se encaixando nos requisitos, tampouco,
cumpre finalidade de um contrato de locação residencial.
2.2 Contratos de locação por temporada
Por outro lado, no que se refere à locação residencial, é importante que seja apresentado
outra espécie de contrato de locação, que os doutrinadores denominam de contrato de locação
por temporada. A referida espécie de locação residencial tem sua definição expressa no artigo
48 da Lei n° 8.245/1991, portanto, no que concerne a locação “[...] destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de
obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo [...]”
(BRASIL, 1991).
Diante do conceito da locação de temporada, o regime jurídico anterior que dispunha

sobre a referida espécie de contrato exigia requisitos para que pudesse se enquadrar no regime
jurídico de temporada. Tais requisitos seriam o prazo máximo não ultrapasse 90 dias, que o
imóvel esteja em orla marítima ou estação climática e que o locatário residisse em outra cidade,
sendo obrigatoriamente o cumprimento dos três de maneira concomitante.
26
No regime anterior a locação para temporada estava umbilicalmente ligada ao

incentivo do turismo. Tanto assim que eram exigidas três condições para que uma
locação pudesse se enquadrar no regime jurídico da temporada: que o prazo não
excedesse a 90 dias, que o imóvel se situasse em orla marítima ou estação climática e
que o locatário residisse em outra cidade. Só assim se admitia o recebimento
antecipado dos aluguéis. As condições eram cumulativas, e bastaria que uma delas
inexistisse para que se descaracterizasse a locação por temporada. (SOUZA, 2012, p.
269).
Todavia, os requisitos anteriores “limitava bastante o mercado das locações por

temporada, que, ao contrário, deve ser incentivado, para atender a uma série de motivações, que
podem levar alguém a se interessar em alugar um imóvel por prazo curto.” (SOUZA, 2012, p.
269). Diante disto, é de ser relevado o pensamento de Betina Kirsch Mattes Sperb (2019) que
apresenta como a característica mais importante do contrato de locação temporada é justamente
sua temporariedade, haja vista que o seu limite temporal não pode ultrapassar 90 dias, bem
como, entende como imprescindível que seu fechamento ocorra através de documento escrito,
em razão do prazo e características específicas desta modalidade contratual.
Assim sendo, observa-se que com intuito de dar maior dinâmica às locações por
temporada à legislação atual retiraram do rol de obrigatoriedade as condições de que o imóvel
estivesse localizado em orla marítima ou estação climática e que o locatário seja residente de
outra cidade, exigindo apenas que o prazo de duração não pudesse exceder os 90 dias, conforme
previsão da Lei do Inquilinato.
Todavia, cumpre ressaltar que existe uma corrente doutrinaria que entende que no que
concerne ao contrato de locação através das plataformas digitais não pode ser classificada como
uma modalidade de locação por temporada, uma vez que, é vista pelos locadores quanto como
os locatários como uma atividade predominantemente comercial que em regra a contraprestação
pela a estadia ocorre através da cobrança de diárias e, portanto, não são atividades que possam
ser regidas pela lei do inquilinato. Dessa forma, alguns doutrinadores classificam como
atividade de hotelaria ou considera que estaríamos defrontes a um contrato atípico, conforme
bem contextualizado pelas pesquisadoras Jenucy Espíndula Brasileiro e Renata Reis de Lima
(2017, p. 8):
[...] a referida atividade não pode ser considerada uma modalidade de Locação por
Temporada, haja vista não se tratar uma atividade de cunho residencial, mas sim em
característica eminentemente comercial (atividade de hotelaria), pautando-se em um
contrato atípico, em que as locações se pautam na cobrança de diárias e, portanto, não
são atividades que possam ser regidas pela lei do inquilinato.
Por fim, verifica-se que mesmo que não exista a intenção do locatário de tornar aquele
imóvel como residência conforme a finalidade do contrato de locação residencial, o contrato de
27
locação por temporada também não pode ser confundido com o negócio jurídico celebrados na
rede hoteleira ou assemelhados, nos quais, são oferecidos serviços regulares aos hóspedes, “[...]
caracterizando, muito mais, o contrato atípico de hospedagem”. (SOUZA, 2017, p. 221).
2.3 Contrato de hospedagem
Em vista disso, é de ser relevado que as características e a forma que é feita e conduzida
por todo o processo de estadia no formato de locação através das plataformas digitais, por muita
das vezes se distanciam do contrato de locação residencial e locação por temporada, sendo,
portanto, possível observar que em determinado momento o negócio jurídico é classificado por
alguns doutrinadores e pesquisadores como um contrato de hospedagem.
De acordo com Miranda (2006, p. 382), o contrato de hospedagem, se caracteriza pela

promessa do hospedeiro em fornecer ao hospede, alojamento, bem como serviços correlatos,
mediante remuneração ou promessa de contraprestação pecuniária. “O conceito chave da
hospedagem onerosa é a existência da multiplicidade de serviços prestados, e é isto que diferencia
este tipo de contratação da locação” (SPERB, 2019, p. 09). No Brasil, especialmente, o artigo 23
da Lei do Turismo (Lei n° 11.771/08) classifica os meios de hospedagem da seguinte forma:
Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou

estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a
prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência
individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos
usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento
contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária. (BRASIL, 2008)
Por conseguinte, “Na locação apenas se transmite posse e com ela o uso da coisa. Na
hospedagem, são oferecidos serviços” (MIRAGEM, 2016, p. 528), isto é, não há uma espécie de
hierarquia no que concernem as opções de entregar a coisa e prestar o serviço. O hospedeiro “[...]
faz mais do que locar”, pois a entrega do bem é somente um dos elementos do contrato.
(MIRANDA, 2006)
Feitas essas considerações, ao diferenciarmos a locação da hospedagem fica claro que

para que exista um contrato de hospedagem não basta somente o local, levando em consideração
que aquele que aluga apenas o quarto ou o apartamento por completo é locatário. A hospedagem
oferta além do espaço para a acomodação, disponibilizando serviços, incluindo serviços de
quarto, restaurante, café da manhã, dentre outros.
28
Dessa forma, é possível observar diversos pontos daqueles que fazem a cessão da
propriedade através das plataformas digitais semelhantes com a hospedagem, como por
exemplo, “termos usados para o ingresso e saída do imóvel: check-in e check-out, a ocupação
temporária; remuneração e disponibilização de facilidade” (DANELUZZI; MATHIAS, 2019,
p. 20). Vale ressaltar que alguns municípios exigem que haja o recolhimento de impostos
referente à ocupação, entendendo-se, portanto, como atividade turística, ratificando a
similaridade com a hospedagem.
Igualmente, cabe registrar que o negócio jurídico realizado através das locações de imóveis
em plataformas digitais, por não ter uma definição em que formato se enquadra, vem trazendo
muitos problemas, principalmente, em condomínios residenciais, uma vez que, restrições daquele
empreendimento são dirigidas aos hospedes ou locatários “são de responsabilidade dos
condôminos-anfitriões em face do condomínio, independentemente da responsabilidade contratual
entre condôminos/anfitriões e hóspedes/locatários.” (DANELUZZI; MATHIAS, 2019, p. 20).
Sendo necessário ressaltar que as supostas violações, em sede condominial, dos deveres
poderão ensejar multa, cuja incidência, em virtude da violação, estiver previamente definida na
convenção condominial.
De acordo com Jenucy Espíndula Brasileiro e Renata Reis de Lima (2017, p.8), nota-se
que mesmo que a atividade de acomodação através das plataformas digitais de locação seja
considerada meio de hospedagem ou locação por temporada, consonante posicionamento do
Ministério do Turismo, se observa a necessidade da regulamentação dos aplicativos, com
melhor definição legal da atividade, dos direitos do consumidor, bem como a definir sobre se
haverá limitação de períodos, e qual tributação a atividade sofrerá.
Por fim, importa salientar que em consequência as inúmeras divergências, indecisões e

dificuldade de chegar a um consenso acerca da classificação da forma contratual advindas do
compartilhamento de imóveis através das plataformas digitais, alguns doutrinadores estão
classificando como uma nova modalidade contratual.
2.3 Contrato de short-rental
Porquanto, com base nas considerações e diferenciações abordadas e expostas nos tópicos
anteriores é possível observar que o questionamento concernente a qual a espécie de contrato
melhor retrata a relação comercial da locação de imóveis através das plataformas digitais é alvo
de embate e entendimentos doutrinários diversos.
29
Com base nisso, já existe o entendimento (PEREIRA JUNIOR; JEREISSATI;

BEZERRA, 2018) que abre discussão sobre uma nova modalidade contratual oriunda da prática
do compartilhamento de imóveis firmado através das plataformas digitais, configurando uma
espécie, segundo os autores, de contrato atípico misto.
De acordo com Betina Kirsch Mattes Sperb (2019, p.11), “o termo short-term rental
(locação por curto prazo) parece ser adequado para definir esta nova modalidade contratual,
que muito se assemelha à locação por temporada, mas com alguns critérios distintivos.”. A
utilização comercial dessa nova espécie de contrato afastaria da lei do inquilinato, guardando
semelhança, portanto, com a hospedagem, isto é, seu tratamento jurídico dependeria do mercado.
Dessa forma, é de ser relevado que o termo short-term rental não se trata de um termo
novo, uma vez que, em Portugal, por exemplo, sempre existiu a ação de moradores locais
arrendarem suas propriedades de maneira informal, alojamentos para turistas. Neste passo,
observa-se que a novidade estaria presente, portanto, não na forma de compartilhamento e sim
na facilidade tecnológica e as inovações trazidas pelos aplicativos digitais no compartilhamento
das propriedades.
Por fim, é possível observar que os conceitos e divergências doutrinarias apresentados

nestes tópicos acerca das espécies de contratos melhor se enquadra para as locações efetuadas
digitalmente por aplicativos como AirBnb, por exemplo, influem diretamente nos
entendimentos concernentes a validade e legalidade da autorização/restrições das convenções
condominiais, no que diz respeito, as locações de imóveis localizados em condomínios
residenciais através das plataformas digitais, haja vista que a espécie de contrato que caracteriza
a finalidade da locação, isto é, de cunho comercial ou residencial, afrontando ou não a finalidade
do empreendimento ou texto da convenção condominial.
3 LOCAÇÃO EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ATRAVÉS DAS
PLATAFORMAS DIGITAIS E AS ADEQUAÇÕES DAS
CONVENÇÕES CONDOMINIAS
O presente trabalho discorreu até o presente momento, sobre os aspectos históricos e

conceitos de condomínio edilício, bem como abordou alguns direitos e deveres inerentes a
propriedade e aos condôminos que fazem parte de um condomínio, tendo, a convenção
condominial como norte através dos dispositivos com intuito de regular as relações daquele
condomínio, desde que, não esteja em desconformidade com os dispositivos legais.
Com a globalização e os avanços tecnológicos o mundo e as relações de consumo vem se

desenvolvendo, fazendo com que as distancias fiquem mais curtas, negociações mais rápidas e
facilitadas, dinamismo nas e novas forma de gerar renda através da tela do smartphone ou
notebook, muitas vezes de maneira automatizada, com auxílio da internet e das plataformas
digitais de serviços.
Por outro lado, não se pode negar que a evoluções descritas, por vezes, nos casos
concretos, esbarram em costumes, direitos, deveres e legislação. A locação através das
plataformas digitais especificamente muitas das vezes, a depender do entendimento, contrariam
as convenções condominiais e os direitos e deveres do condômino naquele condomínio.
Por fim, cumpre ressaltar que com a rápida evolução, ocasionado quase em sua totalidade
em razão da internet, se faz possível observar que as novas formas existentes para que se realize
as locações dos imóveis vem causando divergências de opiniões acerca da natureza jurídica dos
contratos, direito de propriedade, direito de vizinhança e a possibilidade e viabilidade das
convenções condominiais proibirem ou não essa modalidade de locação, sendo necessário a
pacificação de entendimento, a intervenção do legislador e a adequação das convenções
condominiais as novas realidades presente na sociedade.
3.1 Discussão referente ao desvio de finalidade do Condomínio Residencial

conforme previsão na Convenção Condominial
31
No primeiro capítulo, do trabalho, discorre-se acerca da evolução do condomínio e as

formas de condomínios que surgiram durante o tempo até os tempos atuais, estando entre estas
espécies de condomínio o residencial, resorts, comerciais, dentre outros. Neste passo, deve ser
ressaltado que conforme exemplificado no primeiro capítulo o condomínio após a sua
instituição tem como base os documentos da convenção condominial e regimento interno são
os responsáveis por determinar as normas da convivência e direitos e deveres daqueles que
habitam a edificação.
Por outro lado, no segundo capítulo conceitua-se e traz-se a discussão acerca das
diferentes vertentes no que concerne a natureza jurídica do contrato que viabiliza a negociação
entre aqueles que se utilizam das plataformas digitais para a realizar a locação de imóveis,
através do contrato de locação por temporada, natureza comercial do contrato de hospedagem,
bem como a vertente de um contrato atípico, denominado por alguns pesquisadores de short
rental. Dessa forma, verifica-se que existe entendimentos divergentes sobre o assunto, abrindo
margem para outras omissões, proibições e lacunas legislativas que culminam em processos
judiciais na tentativa de pacificar o assunto.
De certo, pode ser observado que o mercado de locação quase em toda sua totalidade é
ofertado através das plataformas digitais, formato este de locação que mais se aproxima da
hospedagem, maneira esta, que não está apta para ser exercida em empreendimentos
residenciais, haja vista que, de uma forma ou outra, mesmo que indiretamente, acabam
alterando a rotina dos moradores, bem como, algumas regras legislativas previstas para o caso
da utilização do imóvel como unidade hoteleira, diferente do que seria uma locação por
temporada, conforme bem contextualizado pelo pesquisador Sidney César Coelho Alves (2019,
p. 32):
É fato que a locação por temporada, com respaldo na Lei de Locações, poderia ocorrer
por períodos de tempo curtos sem desvirtuar a finalidade da edificação. Porém, o uso
das estruturas prediais e os serviços oferecidos desvirtuam sobremaneira a finalidade
de locação por temporada, se enquadrando muito mais na hospedagem.
Neste cenário, perfaz um desvio de finalidade a fim de que constitui-se aquele

determinado empreendimento, considerando que em diversos casos de condomínios
residenciais a convenção condominial, que se trata documento que consta o conjunto de normas
a serem seguidas naquele condomínio, prevê que o empreendimento deve destinar seu uso para
única e exclusivamente residencial. Portanto, o condômino que estiver se utilizando das
plataformas digitais para a locação do seu imóvel estaria desviando a finalidade da sua unidade,
32
bem como em desacordo com a convenção do seu condomínio, podendo sofrer sansões por tal
pratica.
O uso de imóveis sem a autorização da convenção pode ensejar que haja multas e
mesmo proibição por parte do síndico dessa hospedagem, iniciando uma litigância
judicial que irá afetar o bom convívio social. A locação por diária é entendida como
exclusiva para meios de hospedagem como hotéis, apart-hotéis e flats que são sujeitos
ao cadastro junto a órgãos dos entes federativos e órgãos de fiscalização e controle.
Com ênfase nos serviços hoteleiros e conforto aos hóspedes por meio de suporte à
estadia. (ALVES, 2012, p. 33).
Portanto, observa-se que para o proprietário da unidade, que desejar se utilizar dos
serviços dos aplicativos digitais ou dar finalidade semelhante à de hospedagem para a sua
unidade haveria a necessidade de adequação aos requisitos, tais como alteração da convenção
do prédio e regularização perante o poder municipal. (ALVES, 2019, p. 33).
Neste passo, será possível observar posteriormente nesta pesquisa que os entendimentos
que são a favor do uso das unidades com as plataformas digitais de locação, com fundamento
no Código Civil que garante o direito de propriedade em seu artigo 1.228, que faculta o direito
de “usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-lo do poder de quem injustamente a possua
ou detenha.”. (BRASIL.2002). Os tribunais pátrios tem seguido o entendimento de proteção ao
condomínio, isto é, nos casos concretos em que não houver previsão expressa na convenção
dispositivo que permita o uso das unidades daquele empreendimento como imóveis de aluguel
por compartilhamento ou nas hipóteses em que há permissão para a utilização exclusiva da
destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a
atividade de hospedagem remunerada.
3.2 Entendimento dos tribunais e a legislação brasileira acerca do aluguel

através de plataformas digitais em condomínios residenciais
Porquanto, constata-se que as principais discussões decorrentes das negociais através das
negociações de aluguel/hospedagem por intermédio das plataformas digitais de propriedades
localizadas em condomínios residenciais são: natureza jurídica do contrato, direitos e deveres
dos condôminos, direito a propriedade e sua função social, utilização das áreas comuns por
aqueles que se hospedam na unidade, alta rotatividade, segurança do condomínio, bem como,
o que pode ser considerado o assunto central da maioria dos embates nos tribunais, o desvio de
finalidade e descumprimento da convenção condominial que prevê a finalidade residencial para
aquele empreendimento.
33
Em princípio, é de ser relevado que conforme explanado nos capítulos anteriores, a

utilização das plataformas digitais como intermediadoras de locações nos condomínios vem
ganhando destaque nos tribunais, haja vista, o fato de não existir uma legislação especifica gera
inúmeros conflitos e opiniões divergentes. Tal problema é enfrentado por outros países em que
a legislação não acompanhou o rápido desenvolvimento proporcionado pelos aplicativos
digitais, fazendo com que sejam proferidas decisões diversas sobre esse assunto, acirrando,
portanto, o debate e pontos de vista contrários concernentes a temática.
As decisões proferidas sempre se fundamentavam em duas vertentes no direito de

propriedade, ou seja, direito de usar, gozar e dispor, previsto no artigo 1.228 do C.C e art. 5º,
inciso XXII da Constituição Federal, que autorizava as locações e sobre função social, direito
de vizinhança e desvio de finalidade da unidade contrariando a convenção condominial, que
legitimavam os condomínios representados pelo sindico de proibirem a pratica com base na
convenção condominial.
Posto isto, cumpre ressaltar que durante um período inicial em que estavam sendo
discutido o assunto, e por não ser um tema pacifico entre juízes e doutrinadores ou tema de
repercussão geral, existiam decisões que autorizavam o proprietário da unidade anunciar o
imóvel nas plataformas digitais na modalidade diária, como por exemplo o Airbnb,
fundamentando no direito à propriedade previsto na legislação brasileira. Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO.

LOCAÇÃO POR TEMPORADA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA
PARA CONDENAR A PARTE RÉ A SE ABSTER DE UTILIZAR SUA UNIDADE
DE FORMA NOCIVA E DE FORMA COMERCIAL/NÃO RESIDENCIAL
DIVERSA DA PERMITIDA NA CONVENÇÃO. RECURSO DA PARTE RÉ.
Preliminar que se rejeita. Mérito. Cuida-se, em síntese, de ação de obrigação de não
fazer c/c pedido de tutela de urgência na qual o Condomínio Autor pretende que o
Réu/Apelante, cesse as locações por meio de hospedagem on-line, através de
plataformas digitais tais como o 'AirBnb', argumentando que a mesma tem finalidade
comercial, em descumprimento ao previsto na Convenção do Condomínio. Defende
que o Demandado vem fazendo uso indevido da propriedade, desvirtuando a sua
natureza, contrariando assim o disposto no regimento interno. Como cediço, entre os
direitos do proprietário, está o direito de usufruir o bem, inclusive locando a terceiros,
por temporada, não podendo tal direito ser limitado pela Convenção nem pelo
Regimento Interno do Condomínio, sob pena de indevida interferência e restrição no
direito exclusivo de propriedade do condômino sobre a sua unidade residencial.
Dentre as prerrogativas dos titulares do domínio, insere-se a de locar, ou mesmo dar
em comodato, bem imóvel. O que é indissociável do direito de propriedade.
Inteligência dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil. Deve ser esclarecido que as
locações levadas a efeito pela apelante são realizadas através da plataforma on-line
conhecida como ‘Airbnb’, a qual destina-se ao compartilhamento de imóveis e
serviços de locação, sendo um canal direto para negócios entre locadores e locatários,
de forma simples e rápida, por curtos períodos de tempo. Esse tipo de locação, ao
contrário do alegado na inicial, tem natureza de locação por temporada e não de
hotelaria/hospedagem, que oferecem serviços como recepção, limpeza, arrumação
34
etc. Locação por temporada encontra previsão legal no artigo 48 da Lei n.º 8.245/1991
e é aquela contratada por prazo não superior a 90 dias. Restringir ou limitar o direito
do proprietário de alugar seu imóvel por breves períodos de tempo é ir além do
previsto no ordenamento jurídico, desvirtuando a sistemática vigente nas relações
privadas. É cediço que, mesmo que a propriedade seja exclusiva de seus titulares, por
força do Código Civil de 2002, devem estes sempre utilizar e gozar dentro dos limites
da Convenção Condominial e da Lei. Nesse diapasão, o Código Civil instituiu no
inciso IV do art. 1.336 os direitos de vizinhança relativos ao condomínio, vedando o
uso da propriedade condominial com fins de prejudicar a saúde, o sossego e a
segurança dos demais. Entretanto, compulsando as provas adunadas aos autos, não
restou comprovado o uso indevido do imóvel, não havendo especificação de condutas
indevidas pelos locatários, tampouco qualquer situação inóspita ou comportamento
nocivo, criada no condomínio em função da locação do imóvel pertencente à apelante.
Por fim, não se desconhece a possibilidade de alteração da convenção e a mudança da
destinação das unidades, desde que observados os requisitos previstos no Código
Civil. Todavia, não há notícias de alteração da convenção do condomínio nesse
sentido. Ao contrário, em sua inicial sustenta que a cláusula - 3, como também da
cláusula IV - 1, da convenção condominial preveem que as áreas privativas de
propriedade dos condôminos destinam-se, exclusivamente, a atividades não
comerciais, industriais ou profissionais, nem qualquer outro fim diverso do
residencial. Repise-se, é vedada a locação comercial do imóvel em questão, mas não
a locação por temporada, até porque, analisa-se a destinação do imóvel pelo fim que
lhe é dado, que, no caso, é a moradia de turistas que visitam a cidade. Portanto, não
restou demonstrado nos autos qualquer ilegalidade no fato de a apelante realizar a
locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de
tempo. Desse modo, a pretensão autoral de condenar a parte ré a abster-se de locar o
imóvel por temporada, com fins residenciais, não merece prosperar. Sentença que se
reforma. PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00024723320178190079,
Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de
Julgamento: 06/10/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 14/10/2020)
Da mesma forma, o entendimento dos magistrados em alguns tribunais era que apesar do
direito à propriedade assegurado ao dono da unidade, as regras adotadas no empreendimento,
no qual, a unidade estava localizada deveriam prevalecer, uma vez que as locações recorrentes
em um curto espaço de tempo traziam certa insegurança e perturbação ao sossego dos outros
condôminos, bem como estaria desviando a finalidade do empreendimento e consequentemente
em desacordo com a convenção condominial. Como por exemplo, no ano de 2019, a 42° Vara
Cível de São Paulo decidiu que o condomínio não teria a legitimidade de impedir que os
condôminos utilizassem as unidades para locação nos aplicativos de compartilhamento a não
ser que na hipótese de alteração da convenção condominial, dentre outras decisões no mesmo
sentido, senão vejamos:
Apelação – Locação residencial – Ação de despejo por infração às disposições

contratuais – Sublocação do imóvel por meio de plataformas eletrônicas (Casa Férias,
Mercado Livre, Airbnb) – Infração caracterizada – Despejo bem decretado. A
locadora autorizou a ocupação do imóvel por pessoas distintas da do locatário,
temporariamente, ainda que de forma remunerada. Essa cláusula, contudo, não parece
conferir permissão ao locatário para descaracterizar a finalidade da locação, dando ao
imóvel uso diverso do previsto no contrato. Deve-se entender que os hóspedes
poderiam ser recebidos pelo locatário, desde que ele lá mantivesse sua residência
habitual, o que não descaracterizaria a finalidade convencionada para o uso do imóvel,
35
pois essa interpretação é a única que pode ser dada ao conjunto das disposições
contratuais. Ao divulgar o imóvel para locação nas plataformas digitais, o locatário
descaracterizou a finalidade residencial da locação, pois na linha do entendimento
prevalente desse Tribunal a locação de imóvel em plataformas não tem caráter
residencial. Os anúncios colacionados ao processo dão a entender que todo o imóvel
era disponibilizado para locação, até para grupos relativamente grandes (15 pessoas),
e por tempo indeterminado, o que revela não estar recebendo pessoas, esporádica e
temporariamente, enquanto o locatário mantinha no imóvel sua morada habitual.
Apelação desprovida.
(TJSP; Apelação Cível 1001110-67.2017.8.26.0116; Relator (a): Lino Machado;

Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campos do Jordão - 1ª Vara;
Data do Julgamento: 05/12/2018; Data de Registro: 06/12/2018)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA

APLICATIVO ‘AIRBNB’ PELO AGRAVANTE. VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO POR
CURTO ESPAÇO DE TEMPO. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL DO IMÓVEL.
LOCAÇÃO QUE POSSUI INTENÇÃO DE HOSPEDAGEM. DESVIO DE
FINALIDADE. MANUTENÇÃO DA PROIBIÇÃO DEFINIDA EM
ASSEMBLEIA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 10ª C. Cível - 0017974-
68.2019.8.16.0000 - Foz do Iguaçu - Rel.: Desembargador Albino Jacomel Guérios -
J. 05.09.2019)
(TJ-PR - AI: 00179746820198160000 PR 0017974-68.2019.8.16.0000 (Acórdão),

Relator: Desembargador Albino Jacomel Guérios, Data de Julgamento: 05/09/2019,
10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/09/2019)
APELAÇÃO. Condomínio. Ação declaratória de nulidade parcial de assembleia,

julgada improcedente. Recurso do autor. Regularidade da deliberação tomada em
assembleia que alterou o Regimento Interno do condomínio para proibir a locação por
aplicativos (‘Alugue Temporada’ ou ‘Airbnb’), alcançado o quorum mínimo
necessário das frações ideais. Proprietário do imóvel que tem assegurado o direito de
uso, gozo e disposição do bem (art. 1.228 CC), mas também é obrigado a ‘dar às suas
partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores’ (art. 1.336, IV, CC). Alta
rotatividade de ocupantes do imóvel, com possibilidade de ocupação de partes dos
cômodos, que compromete a segurança dos condôminos, ainda mais na hipótese dos
autos, em que o edifício não dispõe de portaria para controle de acesso. Plataformas
digitais que oferecem acomodações aos ‘hóspedes’ pelos ‘anfitriões’ (denominações
descritas nos aplicativos), que se assemelham aos serviços de hotelaria ou de pensão,
ainda que não abranjam outros como os de segurança, limpeza e arrumação dos
quartos. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, majorados os honorários
advocatícios para 15% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do
CPC.
(TJSP; Apelação Cível 1084592-87.2019.8.26.0100; Relator (a): Sergio Alfieri;

Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 26ª Vara Cível;
Data do Julgamento: 26/02/2021; Data de Registro: 26/02/2021)
Com efeito, verifica-se facilmente a discussão nos tribunais pátrios sobre a legalidade ou
não dos casos em que se proibiam a locação através dos aplicativos digitais sempre tinham seu
mérito discutido na primeira e segunda instancia. No entanto, no ano de 2019, o primeiro caso
sobre o tema foi levado até o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual, o recurso analisado
36
foi um REsp nº 1819075 / RS (2019/0060633-3), que versava sobre um caso que ocorreu em
Porto Alegre/RS, no qual, os proprietários do imóvel não tiveram a autorização para praticar a
atividade hospedagem em seus imóveis que se localizavam em um condomínio com finalidade
residencial, tendo o condomínio, neste caso, o pleito atendido pelo poder judiciário.
O recurso que discutia a locação de imóvel em condomínios com intermédio de

aplicativos de hospedagem como o Airbnb teve seu julgamento na 4° turma do STJ. O ministro
Luís Felipe Salomão, relator do processo, com voto extenso e fundamentado no entendimento
da não caracterização da atividade como comercial e que na carência de lei que delimite essa
pratica, o condômino não poderia ser impedido de realizar a locação do imóvel ou parte dele.
O julgamento foi interrompido, em decorrência do pedido de vista de um dos desembargadores
daquela turma responsável pelo julgamento do tema discutido.
Após aproximadamente dois anos em abril de 2021, com maior número de votos, a Quarta
Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu diferente do relator, definiram, portanto,
que caso a convenção condominial tenha expressa previsão de finalidade residencial das
unidades, os proprietários não estão autorizados a realizar a locação dos seus imóveis por meio
de aplicativos de compartilhamento de imóveis, como por exemplo, Airbnb. Em contra partida,
ficou decidido que a convenção pode conter autorização das unidades nessa modalidade de
aluguel. (BRASIL. STJ, 2021)
Diante disto, verifica-se que para o colegiado, a forma de reserva de imóveis pela
plataforma digital é caracterizada como uma espécie de contrato atípico de hospedagem,
conforme bem explicado e conceituado no segundo capitulo do presente trabalho, ou seja,
distinguindo-se da locação por temporada e da hospedagem que contém legislação especifica.
A decisão do STJ manteve-o “acordão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que
determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem
de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb” (BRASIL. STJ, 2021), isto é, seguindo a
corrente que fundamenta a proibição no desvio de finalidade, residencial, a que o
empreendimento foi construído.
Por fim, é de ser relevado que apesar do STJ pacificar o entendimento de que não havendo
previsão na convenção condominial dispositivo que permita o uso das unidades como imóveis
para locação por compartilhamento o condômino não pode realizar atividade. A
desembargadora Isabel Galotti, em determinado momento do seu voto afirma que se faz
37
necessário que o poder legislativo crie dispositivo legal, haja vista, estarmos diante de um
contrato atípico de hospedagem, que melhor regulamente o tema, prevendo os avanços
advindos da internet e da sociedade, para que as lacunas e omissões sejam efetivamente sanadas.
3.3 Sugestões de como os condomínios podem se adaptar as evoluções das

formas de locação
Destarte, observando que não existe um consenso entre os doutrinadores e pesquisadores
acerca da natureza jurídica do contrato que é firmado entre os usuários das plataformas digitais,
a dicotomia entre o direito de propriedade e o direito de vizinhança representado pela
coletividade que por consequência ocasiona o descumprimento da convenção condominial, ou
seja, o desvio de finalidade residencial ao qual o empreendimento foi construído.
Nesse meio tempo, a 4° turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por hora, unificou
o entendimento acerca das locações de imóveis em condomínios residenciais através de
aplicativos digitais. No qual, se entende que os condomínios representados pelo sindico pode
proibir a locação por aplicativos digitais se a convenção condominial prevê expressamente que
a finalidade do condomínio é exclusivamente residencial.
No entanto, deve ser observado que a sociedade é mutável, ou seja, está em constante
evolução, os condomínios residenciais por ser um local de vida em sociedade, obrigatoriamente,
deve evoluir em consonância com a sociedade em geral, ou seja, se adaptar as novas formas de
relação social, de locação, de rotatividade em virtude da vida apressada que a maioria da
população vive, dentre outras evoluções.
Com a decisão proferida pelo STJ em abril de 2021, é de extrema importância que os
condomínios que desejam acompanhar a evolução trazida pela era digital, conforme exposto
por toda a pesquisa, estabeleça juntamente com seus condôminos novas regras a serem
seguidas, realizando a alteração da convenção caso exista o interesse daqueles que fazem parte
do empreendimento de usufruir dos aplicativos de compartilhamento e as unidades possam ser
alugadas sem problemas. Ademais, se faz necessário que limites sejam estabelecidos para a
locação ocorrer, como definir o número de pessoas por unidade, obrigatoriedade de
esclarecimento aos hospedes acerca das regras de convivência daquele condomínio, evitando,
portanto, problemas relacionados a perturbação e sossego dos demais proprietários, resolvendo
de maneira mais rápidas conflitos e diminuindo drasticamente. Sendo todos esses pontos
“decidido em assembleia e com a votação prevista no Código Civil, emitindo comunicado aos
38
condôminos sobre as condições estabelecidas para a recepção dos hóspedes.” (ALVES, 2019,
p. 33).
Por outro lado, é de ser relevado que somente a decisão proferida pelo STJ não é a solução
para o problema, uma vez que, devido ao quórum de 2/3 dos condôminos para que haja a
alteração da convenção, conforme art. 1.351 do C.C/2002, torna na pratica, quase que
impossível que condomínios que desejam realizar a mudança na convenção para que seja
autorizada a locação por aplicativos digitais.
Assim sendo, é de extrema importância os novos empreendimentos no momento da sua

instituição, bem como, da criação da convenção, já conste a autorização para aluguel através de
aplicativos digitais mesmo que as regras mais especificas como número de locadores,
quantidade de vezes por mês que a propriedade esteja autorizada para locação, entre outras
regras de convivência do condomínio, sejam decididas posteriormente em consonância com a
realidade daquele condomínio.
Por fim, com intuito de sanar os conflitos é de extrema importância que o poder legislativo
debata acerca do tema e crie uma legislação especifica, uma vez que estamos defronte de uma
espécie de contrato atípico, como exemplificado no capitulo 02 como contrato de short rental.
A legislação da forma contratual supracitada citada seria responsável por delimitar as formas
de contrato de locação por um curto período de tempo. Desse modo, a legislação poderia
regulamentar as locações por plataforma digitais de maneira geral, autorizando essa espécie de
locação em condomínios residenciais, bem como, a necessidade de os novos empreendimentos
já constarem na convenção condominial a autorização da locação através dos contratos de short
rental ou curto período de tempo, para que seja possível que os empreendimentos acompanhem
as evoluções das relações sociais.
CONCLUSÃO
O presente trabalho pretende propor uma reflexão acerca das evoluções que ocorrem
diariamente na sociedade advindo principalmente por conta da internet e os aparelhos moveis
que constantemente trazem inovações na maneira de como as pessoas se relacionam, se
comunicam, se locomovem, dentre outras mudanças. Com a locação de imóveis não foi
diferente, surgindo os aplicativos de compartilhamento de imóveis, facilitando as formas de
comunicação, pesquisa e pagamento, bem como, a agilizando nas locações dos imóveis por
tudo ocorrer de maneira digital.
Entretanto, verificou-se que com a evolução na forma que as locações de imóveis estão
acontecendo uma crescente demanda judicial, de maneira mais especificas para imóveis
localizados em condomínios edilícios residenciais, acerca da natureza jurídica do contrato
firmado através das plataformas digitais, litígios com fundamentos no direito de propriedade e
o direito de vizinhança, desvio de finalidade das convenções condominiais, bem como, a
desatualização da convenção condominial a realidade social atual e a dificuldade dos próprios
condôminos de realizar alterações devido o quórum de votação.
À visto disso, para que fosse possível entender toda a situação e divergências que cercam
a locação através de aplicativos digitais e os condomínios residenciais, no primeiro capítulo do
presente trabalho foi exposto o instituto jurídico “condomínio”, conhecendo o que seria o
condomínio geral, condomínio edilício, pontuando a importância da convenção condominial e
regimento interno nessa espécie de condomínio, bem como, entendendo assim toda a evolução
histórica do instituto, seu conceito, requisitos para a sua validade, os fundamentos legais e os
institutos de cada espécie de condomínio. Junto a isto, foi abordado o direito à propriedade e
sua função social nos condomínios edilícios, sendo possível entender os direitos e deveres
daquele que detém a propriedade em um condomínio edilício com finalidade residencial.
Posteriormente, constatou-se que as plataformas digitais de compartilhamento de imóveis

têm papel essencial nas negociações, nas quais, atuam como uma espécie de guardiã dos
imóveis oferecidos no aplicativo, viabilizando, portanto, o compartilhamento, negociações e
40
comunicação entre os contratantes, regulam, inclusive, os pagamentos, profissionalizando de

certa forma o serviço oferecido. Dessa forma, com os serviços oferecidos pelos aplicativos abre
debate para discussão acerca da natureza contratual do serviço, sendo analisados a locação por
temporada, hospedagem ou se estaríamos defronte a uma nova forma contratual, denominada
por alguns doutrinadores de short rental, uso comercial do compartilhamento de imóveis, ou
seja, uma nova forma contratual haja vista a finalidade da utilização do bem. Ressalta-se que a
diferenciação do uso típico ou comercial é bastante discutida, uma vez que, é essencial para a
compreensão da matéria, bem como, para a que se estabeleça a natureza contratual do serviço.
Ademais, verificou-se os impactos e problemas ocasionados devido a utilização dos

aplicativos de compartilhamento de imóveis em condomínios edilícios, tendo em vista, a
reclamações e demandas judiciais levando em consideração aos transtornos e preocupações que
alguns condôminos tem com a segurança que podem ser ocasionados pela alta rotatividade
devido ao o uso comercial das unidades. Posto isto, em destaque foi possível aos tribunais
observar que a exploração comercial das unidades estaria diretamente ligada a regularidade no
compartilhamento do imóvel, podendo, assim, desvirtuar a finalidade residencial do
empreendimento.
O Superior Tribunal de Justiça, defronte as inúmeras demandas judiciais acerca do tema,

bem como, a falta de legislação especifica e o impacto em condomínios edilícios do país, haja
vista, o grande volume de locações que são realizadas diariamente através dos aplicativos de
compartilhamento de imóveis. Decidiu que o compartilhamento de imóveis através das
plataformas digitais poderia ser proibido pelos condomínios edilícios nos casos em que sua
convenção tivesse previsão que aquele empreendimento tenha finalidade residencial,
ocorrendo, portanto, o desvio de finalidade e desrespeito a norma que rege o condomínio. No
entanto, no voto dos desembargadores foi ressaltado a necessidade de criação de norma
especifica que regulamente a natureza do contrato que regulamenta a negociação dos contratos
fechados através das plataformas digitais.
Por fim, com base nos fatos expostos no presente trabalho, assim como, as decisões dos
tribunais pátrios e o recente julgamento do STJ sobre a temática, sugeriu-se que haja a
regulamentação dos contratos denominados de short rental, como por exemplo ao número de
dias mínimo ou máximo da locação do imóvel ou vezes que ocorre a locação para evitar a alta
rotatividade. Ademais, tendo em vista a dificuldade da alteração da convenção condominial
devido ao seu alto quórum de 2/3, que os novos empreendimentos desde a instituição e criação
41
do documento convenção condominial, já conste a possibilidade da locação dos imóveis através

dos aplicativos de compartilhamento. Diante o exposto, chega-se à conclusão que as relações
sociais, assim como, as formas que ocorrem a locação de imóveis evoluíram com advento da
internet e que defronte tais evoluções se faz necessário que o legislador e os condomínios
edilícios de maneira mais especifica se adequem e regulamentem as novas formas de locação e
a sua nova natureza contratual.
REFERÊNCIAS
ALVES, Sidney César Coelho. A relação dos condomínios e o aplicativo de aluguel por
temporada Airbnb – Direitos e Deveres. 2019. Monografia de Graduação. Universidade de
Brasília Faculdade de Direito. Disponível em:
https://www.bdm.unb.br/bitstream/10483/23563/1/2019_SidneyCesarCoelhoAlves_tcc.pdf.
Acesso em: 21. abr. 2021.
BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

Brasília, DF: Presidência da República, [2020]. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao. Acesso em: 21 fev. 2021.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Institui o Código Civil. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 18 fev. 2021.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm. Acesso em: 20 fev.
2021.
BRASIL. Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008. Dispõe sobre a Política Nacional de

Turismo, define as atribuições do Governo Federal no planejamento, desenvolvimento e
estímulo ao setor turístico; revoga a Lei no 6.505, de 13 de dezembro de 1977, o Decreto-Lei
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FUNDAÇÃO EDSON QUEIROZ

UNIVERSIDADE DE FORTALEZA – UNIFOR

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: A PROBLEMÁTICA DAS

Audisio Lôbo de Macêdo Neto

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: A PROBLEMÁTICA DAS

Monografia apresentada como

AUDISIO LÔBO DE MACÊDO NETO

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: A PROBLEMÁTICA DAS

Monografia apresentada à banca

Fortaleza (CE), 10 de junho de 2021.

Maria Darlene Braga Araújo Monteiro, Me.

André Bruno Façanha de Negreiros, Me.

Elizabeth Alecrim Soares Coelho, Me.

Profª. Núbia Maria Garcia Bastos, Me.

Profª. Núbia Maria Garcia Bastos, Me.

Coordenação do Curso de Direito

Primeiramente, agradeço a Deus por me dar a oportunidade, força e perseverança para

As professoras e orientadoras, Maria Darlene.Braga Araújo Monteiro e Núbia Maria

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