AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM

PROPRIEDADES URBANAS E RURAIS

UNIDADE III
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE IMÓVEIS RURAIS
Elaboração
Blenda Cordeiro Mota Ribeiro

Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO

INTRODUÇÃO...................................................................................................................................................4

UNIDADE III
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE IMÓVEIS RURAIS............................................................................................................................7

CAPÍTULO 1
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................................................... 7

CAPÍTULO 2
ESTUDO DE CASO PARA AVALIAÇÃO RURAL................................................................................................................... 18
INTRODUÇÃO

A avaliação de imóveis tem a pretensão de identificar o valor justo do bem. Não é uma
ciência exata, pois utiliza diversos parâmetros para que se alcance esse valor. Agrega
também os valores de benfeitorias, maquinários e as benfeitorias realizadas em uma
edificação, assim como instalações, podendo levar em conta a depreciação do bem.

O objetivo central da avaliação de um imóvel é calcular os valores do bem em questão,

conforme as leis vigentes e de maneira atual. Todos os cálculos são realizados de maneira
que, ao ser efetivada a venda, o pagamento seja em relação aos valores da moeda vigente
do local onde o bem está sendo avaliado.

Esta disciplina visa à compreensão das avaliações e perícias em propriedades urbanas,

rurais e empreendimentos de maneira geral. Assim, a apostila foi confeccionada para
nortear esses valores existentes no país, apresentando normas que definem e orientam
como as avaliações devem ser realizadas, bem como definições dos conceitos técnicos.

A Unidade I explicará o histórico e algumas abordagens iniciais para entendimento da

apostila. O capítulo 1 será responsável por contar um pouco da história de avaliações e
perícia. Já o Capítulo 2 tratará sobre as avaliações, as perícias, as definições e os objetivos.
O Capítulo 3 descreverá um pouco das normas utilizadas para avaliar imóveis, que estão
inseridas no contexto da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Na sequência, a Unidade II tratará dos procedimentos para realizar as avaliações e perícias

dos imóveis. O Capítulo 1 mostrará os diversos métodos utilizados para as avaliações de
imóveis, que variam a depender da escolha avaliador, afinal de contas é ele quem terá
de interpretar todas as informações repassadas e logo após transformá-las em números,
para que possam ser justificados perante o proprietário e todos os interessados naquele
bem imóvel. O Capítulo 2 explicará sobre avaliações e perícias de imóveis urbanos. O
Capítulo 3 abordará os procedimentos que devem ser realizados nesse tipo de avaliação,
e, por fim, o Capítulo 4 descreverá um estudo de caso de imóveis urbanos através do
método comparativo direto de dados

Dando continuidade ao nosso estudo, a Unidade III abordará as avaliações e perícias

de imóveis rurais. O Capítulo 1 explicará os tipos de avaliação e seus procedimentos, e
o Capítulo 2 apresentará um estudo de caso para avaliação rural por meio do método
comparativo direto de dados.

or fim, quarta e última unidade tratará das avaliações e perícias de empreendimentos.

O Capítulo 1 abordará as definições dessa avaliação e os procedimentos, bem como um
pouco da norma. O Capítulo 2 complementará o estudo desses procedimentos e dos
métodos utilizados.

Objetivos
» Conhecer a história das avaliações de imóveis no Brasil.

» Aprender sobre os métodos e meios de executar uma avaliação eficaz.

» Entender as exigências e os requisitos das NBRs de avaliações de imóveis urbanos,

rurais e de empreendimentos.

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 AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
IMÓVEIS RURAIS
UNIDADE III

Esta unidade aborda as avaliações e perícias de imóveis rurais. O Capítulo 1 explicará

um pouco desse tipo de avaliação e seus procedimentos, e o Capítulo 2 abordará um
estudo de caso para avaliação rural por meio do método comparativo direto de dados.

CAPÍTULO 1
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE IMÓVEIS RURAIS

Quando uma propriedade, terreno ou imóvel está fora do centro urbano e servindo para
a agricultura, ou é área de floresta, por exemplo, temos as consideradas áreas rurais.

Quando se realiza a avaliação de um imóvel rural, levam-se em consideração a terra,

todas as benfeitorias e os imóveis nela existente, os equipamentos, toda espécie de
recursos naturais, os seus usos, frutos e direitos. As benfeitorias podem ser reprodutivas
ou não reprodutivas.

Benfeitorias reprodutivas consistem no plantio comercial fixo naquela propriedade, na

qual os dados podem ser selecionados por áreas ou produção para que os custos sejam
calculados. São termos que possuem a característica de ter valor unitário para ser usado
como base de negócio.

Uma forma simples de entendimento da realização de benfeitorias reprodutivas é a

presença de florestas, pomares, cafezais, entre outros. São usados os custos de benfeitorias
nas avaliações.

Benfeitorias não reprodutivas não podem ser medidas para gerar ganhos, estão unidas
ao solo, não podem ser negociadas individualmente, podem ser apresentados como
cercas, currais e demais aspectos. O custo de reposição depreciado por conta do uso é
o que conta na avaliação.

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UNIDADE III | Avaliações e perícias de imóveis rurais

Nesse caso, o avaliador tem de estar ciente de técnicas de agropecuária e de engenharia

florestal ou ter um engenheiro agrônomo para auxiliá-lo nessa tarefa. Também deve
entender de agricultura para avaliar a propriedade que sofrerá avaliação, assim como
deve ter ciência das intervenções dos governos na área.

A obtenção de dados é imprescindível para se realizar uma boa avaliação. Esses dados
estão divididos em:

» características físicas;

» construções e outras benfeitorias existentes;

» características da vizinhança;

» tipo e volume da produção, receita e despesas;

» referências de vendas anteriores.

O avaliador tem obrigação de realizar uma visita in loco, para se atentar aos aspectos
socioeconômicos da região, além de conhecer as atividades ali realizadas. Deve estar
munido de plantas, áreas e mapas, bem como realizar conversas com os proprietários
e/ou administradores: são esses os passos essenciais do responsável pela avaliação para
obter dados importantes.

As informações sobre as vendas antecedentes deverão ser obtidas, confirmadas e estudadas

pela averiguação individual em cada propriedade, de forma a facilitar a homogeneização
de dados. As metodologias de avaliação de bens rurais devem estar pautadas em pesquisas
de mercado, constituídas na região onde a propriedade está inserida. Assim, é preciso que:

» contenham o maior número possível de informação (elementos) que possa ser

comparada entre si;

» sejam da mesma época em que está sendo feita a avaliação;

» tenham valores comercializados;

» estejam sendo ofertadas no mercado imobiliário rural.

As características que conseguem influenciar os valores devem ser consideradas como

um elemento comparativo. As informações que exercem influência na metodologia são
ditadas pelo mercado e estão ligadas aos preços de venda, aos arrendamentos de terra
ou à reposição e aos preços trabalhados nas vendas oriundos das transações comerciais,
isentos de qualquer ônus.

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 Avaliações e perícias de imóveis rurais | UNIDADE III

Deve-se considerar também o custo de arrendamento oriundo de transações comerciais

do proprietário, quando este aluga ou arrenda a propriedade rural, ou seja, quando
outros irão cuidar de sua propriedade por meio de um custo pago a ele.

Sendo assim, há alguns métodos para a identificação do valor de um bem imóvel rural,
segundo a ANBT NBR 14653-3 (2019).

Tipos de terra e a influência que exercem no valor do imóvel

O engenheiro avaliador dever ter a sensibilidade de entender e compreender os caracteres

físicos das propriedades, principalmente as que podem influenciar na concepção de
valor do imóvel.

Quando se fala de valores relacionados à terra, tem de se levar em consideração que a

terra é tão valiosa quanto o que ela é capaz de produzir e, com isso, determinar valores
ao proprietário ou mesmo ao explorador. Com essa dinâmica, entende-se que a terra que
mais produz, que é mais aproveitada, gera mais lucros e, portanto, é a de valor maior.

A qualificação do solo é imprescindível para definir qual o tipo de uso, para que ele serve,
sendo realizada em função das normas vigentes no país. A classificação foi adequada
para um tipo de classe de uso (capacidade de uso da terra - 3ª aproximação).

A ANBT NBR 14653-3 fixa que as terras estariam divididas em três grupos e estes divididos
em oito classes, que expressam a capacidade de cada grupo; em relação a como podem
ser utilizados, essas também se subdividem, com exceção da classe I.

Os grupos estão dispostos na utilização da terra, os tipos de classes geradas estão fixados
na limitação, e as subclasses formadas se baseiam na natureza da limitação de uso. Sendo
os grupos pautados na utilidade, temos as divisões a seguir.

GRUPO A

Classe I: essa classe abrange as terras cultiváveis que aparentam não possuírem problemas
específicos de preservação.

Classe II: essa categoria engloba terras cultiváveis com pequenos problemas de preservação.

Classe III: essa classe inclui terras cultiváveis com relevantes problemas de preservação.

Classe IV: nessa classe compreende terras cultiváveis somente em ocasiões ou sem
dimensão finita, com graves problemas de preservação.

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UNIDADE III | Avaliações e perícias de imóveis rurais

GRUPO B

Classe V: consideradas as terras adaptadas comumente utilizadas para pastagens e/ou

reflorestamento, sem imposição de atividades extras de preservação e cultiváveis em
situações especiais.

Classe VI: são as terras adaptadas comumente utilizadas para pastagens e/ou
reflorestamento, com pequenos problemas de preservação, e são cultiváveis somente
em situações especiais daquelas culturas permanentes que são consideradas protetoras
do solo.

Classe VII: essa classe abrange terras adaptadas geralmente utilizadas apenas em
pastagens ou reflorestamento, com sérios problemas de preservação.

GRUPO C

Classe VIII: categoria que abrange as terras impróprias para cultura, pastagem ou
reflorestamento, podendo ser empregadas apenas para resguardar e defender a fauna
e flora silvestre, como ambiente de lazer ou com a finalidade de armazenar água.

Diagrama 1. Determinação das limitações do solo representadas por letras.

CLASSES II a
VII

e – limitação pela a ou w –
s – limitações c – limitações
erosão presente ou limitações por
relativas ao solo climáticas
risco de erosão excesso de água

Fonte: Abunahman, 2008.

É necessário que, para que se encontre um valor da terra, o profissional saiba tudo sobre
ela. A seguir, os critérios baseados nas classes acima.

Para isso, o solo é o principal item que deve ser estudado de forma minuciosa pelo
avaliador. É preciso conhecer suas características físicas e químicas. Se não houver
ocorrido nenhum estudo anteriormente, é de inteira responsabilidade do avaliador pedir
amostras do terreno para as devidas análises, em laboratórios apropriados, a fim de
determinar suas características, como acidez, níveis de nitrogênio, potássio, fósforo etc.

Ao longo dos estudos sobre o solo, as classes e os grupos, que influenciam no valor final
do terreno, foram definidos. Escalas e tabelas que estabelecem, de forma clara, o valor
de propriedades rurais é de suma importância para os trabalhos de avaliações rurais.

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 Avaliações e perícias de imóveis rurais | UNIDADE III

Outros fatores influenciam o valor do terreno, como sua viabilidade, localização etc.
A localização é um dos itens mais influentes no valor da terra, mesmo aquela que não
tem nada construído, ou plantio etc. (chamada terra nua). A localização está ligada aos
acessos que levam à propriedade, se é fácil ou possuem algum pormenor, assim como
a proximidade de centros comerciais e também de áreas de escoamento daquilo que é
produzido na terra.

A condição para que a localização seja levada em conta, a distância da sede municipal,
dos mercados, ruas e levando em conta os tipos de estradas, se vicinais, de terra, as
passagens concedidas para acesso ao imóvel, ou seja, toda a circulação deve ser medida,
e seu grau de influência no preço deve ser relatado para as análises em relação ao valor
do terreno.

Assim, mesmo que uma propriedade esteja próxima da sede, mas seu acesso seja ruim
por conta da estrada, ela terá uma diminuição em seu valor em relação à outra mais
distante, mas que possua o acesso por uma estrada já pavimentada.

A partir dessa observação, os avaliadores utilizam tabelas de valores de terras segundo

a situação e a viabilidade de circulação, para estabelecer alguns critérios em relação à
situação, que pode ser classificada de seis maneiras:

» situação ótima – 100% – imóvel com face para rodovia asfaltada, média importância
da distância;

» situação muito boa – 95% – imóvel servido por rodovia de primeira classe, não
pavimentada, importância relativa das distâncias;

» situação boa – 90% – imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas com um
bom grau de circulação, durante o ano todo, importância significativa das distâncias;

» situação desfavorável – 80% – imóvel servido por estradas e servidões de passagem,

ruim de tráfego;

» situação má – 75% – de difícil acesso, que afeta diretamente o valor;

» situação péssima – 70% – com sérios problemas de dirigibilidade, mesmo na seca,

cortada por córregos e ribeirões, sem pontes.

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UNIDADE III | Avaliações e perícias de imóveis rurais

Avaliações de imóveis rurais utilizando o método comparativo

direto de dados

Os laudos de avaliação dos móveis rurais são fundamentados conforme a soma de pontos
dos seguintes dados:

» limite mínimo de 12, 36, 71, respectivamente para os graus I, II e III; e o limite
máximo de 35, 70, 100, respectivamente para os graus I, II e III.

Esses pontos são relativos às seguintes descrições dos fatores das avaliações dos imóveis
rurais:

» número de dados de mercado efetivamente utilizados;

» qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração;

» visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações;

» critério adotado para avaliar construções e instalações;

» critério adotado para avaliar produções vegetais;

» apresentação do laudo;

» utilização do método comparativo direto de dados de mercado;

» identificação dos dados amostrais;

» documentação do avaliando que permita sua identificação e localização;

» documentação do imóvel avaliando apresentada pelo contratante.

E essa pontuação deve ser obtida assim quando o objetivo for buscar a avaliação do imóvel
rural empregando o método comparativo direto de dados de mercado, em conjunto ou
não com os métodos de custo e da capitalização da renda.

Alguns itens de identificações para os trabalhos: K = números de variáveis independentes

(área, situação etc.), variável dependente (preço ou preço individual), condições exigidas
em todos os graus, descrição total dos critérios assumidos e das informações pegas no
mercado, vistoria minuciosa, demonstração das fontes, uma sequência de pelo menos
três dados distintos do mercado.

Quando não puder ser feita a vistoria do imóvel, o avaliador segue as normativas da
ABNT NBR 14653-1. A norma relata que são obrigatórios, nos graus II e III, os seguintes
detalhes:

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 Avaliações e perícias de imóveis rurais | UNIDADE III

» demonstração de fórmulas e parâmetros utilizados;

» utilização e comprovação de uso de, no mínimo, 5 dados de mercado;

» relato de todos os dados amostrais das variáveis utilizados na modelagem. No caso

da utilização de fatores de homogeneização, o intervalo admissível de ajuste para
cada fator e para o conjunto de fatores compreendido entre 0,80 e 1,20.

Ainda segundo a norma, há condicionantes para que o grau III tenha enquadramento:

» vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliações;

» demonstração clara de laudo completo;

» comprovação da utilização de no mínimo 3 (k+1) dados de mercado;

» não cometer exageros;

» fixar que o nível de significância de 10%;

» que o nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados
seja de 1%.

A precisão das avaliações dos imóveis rurais é exigida apenas na utilização do método
comparativo direto de dados de mercado. E o grau de precisão, para situações que
utilizam o método comparativo direto de dados de mercado, é baseado na amplitude
do intervalo de confiança de 80%: para o grau III, deve ser menor ou igual a 30%; para
o grau II, menor ou igual a 40%; e para o grau I, menor ou igual a 50%.

Tomaremos como exemplo o método de avaliação de imóveis rurais, utilizando o método

comparativo direto de dados, do engenheiro agrônomo Mendes Sobrinho, que afirmava
que os fatores que influencia nos valores de uma propriedade vêm das seguintes situações:

» o mérito, a particularidade de uso dos diversos solos;

» a situação do imóvel em relação às zonas de influência da região.

Em 1984, o engenheiro Miguel C. F. da Silva Kosma, tendo como base as análises de

Mendes Sobrinho, ajustou alguns valores e remontou a Tabela 7, que faz correlação
entre as classes de capacidade de uso e a propriedade, chegando a coeficientes para
distintos tipos de solo e situação. A partir daí, esse método foi batizado e consolidado
de método Mendes Sobrinho.

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UNIDADE III | Avaliações e perícias de imóveis rurais

Tabela 7. Fatores de ponderação para obtenção do valor das terras

rústicas segundo a classe de capacidade de uso e situação.

Classe da Terra
Situação I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Asfalto 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20
Vicinal I 0,95 0,90 0,71 0,52 0,48 0,38 0,29 0,19
Vicinal II 0,90 0,86 0,68 0,50 0,45 0,36 0,27 0,18
Vicinal III 0,80 0,76 0,60 0,44 0,40 0,32 0,24 0,16
Vicinal IV 0,75 0,71 0,56 0,41 0,38 0,30 0,23 0,15
Vicinal V 0,70 0,67 0,53 0,39 0,35 0,28 0,21 0,14

Fonte: Abunahman, 2008.

A Tabela 8, tendo como entendimento que as subclasses de capacidade de uso e situação

precisariam de fatores de ponderação, foi montada por Lima, no ano de 2005, e está
livre para ser utilizada nas avaliações de imóveis rurais (ABUNAHMAN, 2008).

Tabela 8. Fatores de ponderação para obtenção do valor das terras rústicas segundo as subclasses
de capacidade de uso e situação.

Subclasses
Situação I II s II a II a,s III s

100% 88% 80% 74% 68%

Asfalto 1,000 0,880 0,800 0,740 0,750

Vicinal I 0,950 0,836 0,780 0,703 0,713

Vicinal II 0,900 0,792 0,720 0,666 0,675

Vicinal III 0,800 0,704 0,640 0,592 0,600

Vicinal IV 0,750 0,660 0,600 0,555 0,563

Vicinal V 0,700 0,616 0,560 0,518 0,525
Subclasses
Situação III a III a,s IV s IV a IV a,s
60% 56% 50% 47% 44%
Asfalto 0,600 0,560 0,550 0,470 0,440
Vicinal I 0,570 0,532 0,475 0,447 0,418
Vicinal II 0,540 0,504 0,450 0,423 0,396
Vicinal III 0,480 0,448 0,400 0,376 0,352
Vicinal IV 0,450 0,420 0,375 0,330 0,330
Vicinal V 0,420 0,395 0,350 0,308 0,308

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 Avaliações e perícias de imóveis rurais | UNIDADE III

Subclasses
Situação VI a VI a,s VII a VII a,s VIII
32% 26% 23% 17% 13%
Asfalto 0,400 0,260 0,300 0,170 0,130
Vicinal I 0,380 0,247 0,285 0,162 0,123
Vicinal II 0,360 0,234 0,270 0,153 0,117
Vicinal III 0,320 0,208 0,240 0,136 0,104
Vicinal IV 0,300 0,195 0,225 0,128 0,097
Vicinal V 0,280 0,182 0,210 0,119 0,091

Fonte: Abunahman, 2008.

Em 2005, Lima (2005 apud ABUNAHMAN, 2008) mostrou que essas tabelas serviam
de exemplo para avaliadores com conhecimentos específicos em curva de solos, e que
é possível montar outra tabela entre as classes de capacidade de uso e a propriedade.

Dessa forma, a tabela demonstra homogeneização, e o valor da terra pode ser alcançado.
Quando se alcança o valor da terra sem mais imóveis (terra nua), a avaliação pode ser
complementada, pois os estudos das benfeitorias, dos equipamentos, dos trabalhos de
terra, das plantações etc. podem ser acrescentados.

Para que as amostras possam possibilitar os resultados esperados, elas devem ser
homogêneas. Por causa disso, Miguel Kosma desenvolveu uma tabela permanente, para
que fossem utilizados valores em percentuais, de forma descrente, a começar pelo 100%.
Tabela 9. Valor das terras rústicas segundo a capacidade de uso e sua situação por Kosma.

Classe I II III IV V VI VII VIII

Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima (100%) 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20
Muito boa (95%) 0,95 0,90 0,71 0,52 0,48 0,38 0,29 0,19
Boa (90%) 0,90 0,86 0,61 0,50 0,45 0,36 0,27 0,18
Desfavorável (80%) 0,80 0,76 0,60 0,44 0,40 0,32 0,24 0,16
Má (75%) 0,75 0,71 0,46 0,41 0,38 0,30 0,23 0,15
Péssima (70%) 0,70 0,67 0,53 0,39 0,35 0,28 0,21 0,14
Fonte: Abunahman, 2008.

Por uso da tabela, se for fixado o valor da Classe I, situação excelente (ótima) índice =
100. Para encontrar o valor de outra propriedade qualquer, é necessário apenas fazer
multiplicação simples pelo número de índice equivalente.

15
UNIDADE III | Avaliações e perícias de imóveis rurais

Citada por Fiker (2016), a Tabela 10 segue de maneira mais equilibrada, trazendo uma
igualdade entre as classes e situações e dando mais respaldo para os avaliadores nos
trabalhos de avaliações de propriedades rurais.

Tabela 10. Valor das terras rústicas segundo a capacidade de uso e sua situação por Fiker (2016).

Classe I II III IV V VI VII VIII

Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima (100%) 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
Muito boa (90%) 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27
Boa (80%) 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24
Desfavorável (70%) 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21
Sofrível (60%) 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18
Inconveniente (50%) 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15
Má (40%) 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,14
Péssima (30%) 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09
Fonte: Fiker, 2016.

Há outras tabelas criadas por diversos órgãos oficiais, elas são destinadas a resoluções
regionais e têm a colaboração de profissionais capacitados. Elas tendem a estar de acordo
com as condições apresentadas na região onde o imóvel rural se localiza. Dessa forma,
o profissional de avaliação fica livre para escolher qual utilizar, de acordo com a região
em que está trabalhando ou irá realizar a avaliação rural.

Um laudo de avaliação tem seu desenvolvimento metodológico semelhante ao do laudo

técnico pericial. São adicionadas as análises das informações dos imóveis, que passarão
por vistoria, relatando os modos operacionais e as algumas situações, como as descritas
a seguir.

» Introdução – qual o sentido da avaliação, data-limite, características do imóvel,

relatos sobre proprietários e propriedades, custos de materiais mencionados no
laudo para a data-limite.

» Determinada – meios que foram utilizados para a avaliação, caracteres do imóvel,

determinação das classes do solo, situação do imóvel, quais benfeitorias e suas
classificações, mapas diversos, região e imóvel, croqui de localização e acesso,
documentos para o georreferenciamento da propriedade.

» Desenvolvimento – determinação das áreas ocupadas e seus usos, caracteres

e dimensões das edificações existentes, detalhamento do maquinário e dos
equipamentos, quando fizerem parte desse processo de avaliação, dados da pesquisa,
catalogados com as informações sobre os contatos, cálculos analíticos, planilhas
correspondentes, análises técnicas dominiais, dados geográficos e fundiários

16
 Avaliações e perícias de imóveis rurais | UNIDADE III

encontrados, conclusão finalizada, álbum fotográfico, anexos e documentação do

profissional, incluindo ART e CREA, que devem estar em dia.

Em avaliações rurais, os detalhes sobre os estudos fundiários devem constar na avaliação

para que as incoerências não invalidem o resultado final da avaliação do imóvel.

Tabela 11. Exemplo de resultado final da avaliação fictícia.

Planilha de resumo das ocupações das áreas e benfeitorias por Matrícula

Matrícula no 665
Descrição Área (ha) Valores (R$)
Lavoura - A1 1.450,000 20.100.842,00
Lavoura - A2 239,800 261.263,00
Pasto - B1 330,920 3.397.061,00
Pasto - B2 37,580 2.461.815,00
Reserva/ Cerrado - C 559,980 2.252.781,00
Rodovia e faixas de domínio - D 19,500 54.101,00
Preservação permanente - E 22,220 40.071,00
Área total/ha imóvel 3.000,000 30.981,937,00
Benfeitorias (R$) Diversas 921.106,00
Valor Total do Imóvel (R$) 31.903.044,00
Fonte: Fiker, 2016.

17
CAPÍTULO 2
ESTUDO DE CASO PARA AVALIAÇÃO RURAL

O presente estudo de caso foi selecionado do Congresso Brasileiro de Engenharia de

avaliações e perícias e busca indicar se áreas de um imóvel rural, formado por cinco
matrículas de áreas não contínuas, coberto com agroflorestal - cacau cabruca, está de
acordo com os documentos identificados, assim como indicar os fatores a serem avaliados
no imóvel oferecido como garantia para os procedimentos bancários.

O cálculo de um bem imóvel rural é fundamentado no valor da terra nua, que nada mais
é que o valor de mercado com a retirada de valores provenientes de:

» construções;

» instalações;

» benfeitorias;

» culturas;

» florestas plantadas;

» pastagens.

Definir a área com retidão, assim como a sua localização e a demarcação dos limites
territoriais, é indispensável para assegurar a aceitabilidade da avaliação. Foram utilizadas
para auxiliar neste trabalho de avaliação da área estudada o cadastro ambiental rural
(CAR) e/ou as plantas georreferenciadas.

No entanto, nem sempre é possível fazer o uso dessas ferramentas e, então, é preciso
estudar a área com base na documentação identificada e na vistoria, conseguindo, assim,
obter estrategicamente as coordenadas geodésicas. Alguns conceitos são importantes
neste estudo, e os veremos a seguir.

Avaliação de imóveis rurais

O imóvel rural pode ser conceituado como uma construção rural, que pode ser beneficiada
ou não, dotada de área contínua designada para exploração florestal, produção agrícola,
entre outros, ou ainda designada para conservação e cuidado ambiental, podendo ter
as atividades financiadas pelo setor público ou privado.

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Todo bem, real ou financeiro, tem um valor econômico agregado e pode ser passivo de
avaliação. No caso da avaliação de bem rurais, esta busca definir o valor do mercado,
independentemente da finalidade, variando de acordo com a localidade, os recursos
hídricos, o acesso, o potencial uso do solo e outros.

Garantia bancária

As garantias têm como principal objetivo assegurar uma maior responsabilidade pessoal
e patrimonial daquele que solicita recursos e, se o cliente ficar inadimplente, o capital
emprestado será recebido. Os bancos buscam este sistema: emprestar e receber.

Essas garantias podem ser de natureza real ou pessoal. Para cumprir o empréstimo,
muitas vezes é necessário atingir um bem daquele que deve ou de terceiros para assegurar
que o credor terá o seu valor restituído e, para elucidar a garantia real, é possível citar
hipoteca ou alienação fiduciária, empregue quando o bem imóvel é oferecido em garantia.

Para o bem rural ser oferecido em garantia, este deve passar por um trabalho de avaliação
de valor em conformidade com as normas técnicas.

A garantia mais comumente empregada, pelos agentes financeiros, é a hipotecária. Ela

é responsável por sujeitar um imóvel ao dever de pagamento adquirido. Em situações
de falta de pagamento, o credor reivindica o cumprimento do pagamento judicialmente
e este terá propensão em receber a quantia da venda do bem dado em garantia.

No presente estudo, o imóvel rural foi oferecido como garantia hipotecária de um banco,
em um procedimento de capital de giro.

Sistema agroflorestal

Os sistemas agroflorestais são conceituados como uma maneira de utilizar a terra onde
variedades perenes e herbáceas são desenvolvidas e seus melhoramentos das relações
ecológicas e econômicas provenientes dessa associação.

Há diferentes sistemas agroflorestais, formados por diversas espécies e manuseios, no

entanto, a biodiversidade é bem mais abrangente que os monocultivos, sendo cumpridor
do beneficiamento dos solos, assegurando uma melhor sustentabilidade.

Os presentes sistemas podem ser empregados em procedimentos de recuperação de

florestas e agindo diretamente no beneficiamento estrutural e na fertilização dos solos.
O cacau cabruca é considerado um sistema ecológico de cultivo agroflorestal que se
fundamenta na permuta de estratos florestais por cultura que agregue valor econômico.

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O solo é uma possibilidade de praticabilidade financeira, em suas mais diferentes

alternativas de exploração relacionada às atividades econômicas primárias. No entanto,
um imóvel que seja coberto por florestas preservadas ou em condições de desemparo
que estejam em etapas de regeneração, a partir da legislação, deve ser identificado como
área de conservação e resguardo.

O estudo foi realizado na área rural de Linhares, com a distância de quase 15 Km do

centro, possuindo asfalto e chão compactado em boas condições de tráfego. O imóvel
rural em questão possui uma área com 122,85 ha de mata e é cultivada com cacau de
aproximadamente 40 anos de idade; ainda possui 22,35 ha de pastagens, e 2,94 ha de
diferentes usos, totalizando 148,15 ha. A totalidade da área é constituída:

» 75,054 ha formados por somente uma matrícula e tendo como fronteira a estrada
de Jataípeba Beira Rio e adjacente das duas áreas citadas abaixo (Figura 3);

» 12,857 ha formados por somente uma matrícula e tendo como fronteira a estrada
Jataípeba Beira Rio e Rio Doce. (Figura 4);

» 60,237 ha formados por três matrículas (Figura 5).

Figura 5. Foto representando 75,054 ha, com uma matrícula.

Fonte: Silva, 2017.

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Figura 6. Foto representando 12,8575 ha, com uma matrícula.

Fonte: Silva, 2017.

Figura 7. Foto representando 60,2370 ha, com três matrículas.

Fonte: Silva, 2017.

Não foram identificados nesse imóvel o cadastro ambiental rural nem a planta
georreferenciada que possibilitasse a verificação da área.

O procedimento realizado reuniu pontos geodésicos estrategicamente como pontos

limites das áreas e só então eles foram lançados no Google Earth para autenticar a área
correta assim como a localização e os limites.

As propriedades dispõem:

» de água pelo Rio Doce;

» topografia 100% plana.

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Os solos possuem capacidade e são definidos:

» 22,35 ha Classe II;

» 122,85 ha Classe V;

» 2,94 ha Classe VIII.

Para realizar o cálculo do índice agronômico, foi utilizado o acesso, definindo como
VICINAL I, e a categorização da capacidade da utilização do solo e condição.

Tabela 12. Cálculo do Índice Agrônomo em função das classes do solo.

CLASSE  Resultado
Ind.
DE SOLO; Área (ha) Classe Solo Situação (Área x Ind.
Agronômico
SITUAÇÃO. Agronômico)
CLASSE I; VICINAL I 0,00 1,00 0,95 0,95 0,00

CLASSE II; VICINAL

0,00 0,95 0,95 0,90 0,00
I
CLASSE III; VICINAL
0,00 0,75 0,95 0,71 0,00
I
CLASSE IV; VICINAL
22,35 0,55 0,95 0,52 11,68
I
CLASSE V; VICINAL
122,86 0,50 0,95 0,48 58,36
I
CLASSE VI; VICINAL
0,00 0,40 0,95 0,38 0,00
I
CLASSE VII;
2,94 0,30 0,95 0,29 0,84
VICINAL I
CLASSE VIII;
0,00 0,20 0,95 0,19 0,00
VICINAL I

Total Área (há) 148,149 Índice Agronômico Ponderado 0,4784

Fonte: Silva, 2017.

Já o cálculo da terra nua, por hectare, foi efetuado através do método comparativo de
dados direto de mercado, deduzindo as benfeitorias, e foram empregadas sete amostras,
sendo uma com fator de compra.

Depois das avaliações, da limpeza e dos tratamentos de dados estatísticos, a média foi de
R$ 17.044,04/ha. Empregando o intervalo de confiança de 80% na média resultante, é
possível obter os valores mínimos e máximos, que são de R$ 13.418,10/ha e 20.669,98/
ha, respectivamente.

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O valor da liquidação imediata foi calculado usando a Selic de 14,15% a.a. de agosto de
2016. Por fim, o laudo obteve grau de fundamentação e precisão II, em que a amplitude
do intervalo de confiança de 80% ao redor do valor principal estimado teve variação
de 30-50%.

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