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O CUSTO DAS DECISES ARQUITETNICAS: ANLISE DE PROJETO E ALTERNATIVAS DE INTERVENO

Renato da Silva SOLANO


Eng., Mestrando pela PPGEP/UFSC. Prof. da FAU/PUCRS e FENG/PUCRS. Av. Fbio A.Santos, n 1660, CEP 91720-390 Porto Alegre(RS) Brasil Correio eletrnico: renato@picoralsolano.com.br

RESUMO
Este trabalho faz parte de uma pesquisa maior e mostra a anlise do projeto arquitetnico sob a tica dos aspectos econmicos. A partir desta anlise foi possvel propor intervenes no projeto visando a reduo do custo global de construo sem modificar o partido geral lanado pelo arquiteto e as diretrizes mercadolgicas.

1. INTRODUO
A bibliografia aponta que os custos globais de construo e os custos de manuteno so definidos na sua maioria pela concepo do projeto de arquitetura. Por outro lado tambm fato que muitos projetistas no dedicam especial ateno ao custo global da construo quando esto desenvolvendo anteprojetos e projetos de arquitetura. Mascar (1998, pg. 9 e 10), identifica claramente estes aspectos e indica o caminho para avaliar as decises do projeto: Embora geralmente se conhea muito pouco a respeito das relaes entre as decises de projeto e o custo do edifcio, elas existem e so muito claras. O arquiteto acha-se impossibilitado de controlar economicamente cada uma das decises do projeto porque desconhece no apenas sua influencia no custo total, mas tambm suas inter-relaes. Para avaliar as decises de projeto do ponto de v ista econmico, devemos usar uma metodologia que nos permita analis-las uma a uma, medida que vo sendo adotadas. O mais adequado, para isto, consiste em dividir o edifcio em elementos e partes funcionais, estudar os custos relativos de cada parte e, comparando-os, tomar conscincia dos provveis custos de cada alternativa. Rosso (1980, pg. 137) destaca como aspectos econmicos da construo podem orientar solues mais favorveis, reconhece que a racionalizao do projeto pode ser obtida pela compatibilizao de custo e qualidade atravs da utilizao de ndices fsicos independentes dos valores monetrios e orienta para a otimizao econmica do produto. Este trabalho parte de uma pesquisa maior e trata da anlise de um projeto de edificao sobre o ponto de vista econmico, propondo uma interveno objetivando a reduo do custo global da construo, sem mudar o partido geral do arquiteto e as diretrizes mercadolgicas que orientaram este partido. A orientao do trabalho foi feita pelo prof. Dr. Juan Luis Mascar.

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2. CARACTERIZAO DO PROJETO ANALISADO


O projeto foi concebido para os participantes de uma Fundao de funcionrios de empresa estatal. O programa de necessidades foi definido atravs de pesquisa junto a 5.000 participantes da Fundao, que indicou o nmero de vagas de estacionamento, a quantidade de elevadores, a quantidade e dimenses dos compartimentos de cada unidade autnoma, a infra-estrutura condominial de lazer e dos sistemas prediais. O terreno fica no bairro Terespolis, em Porto Alegre (RS). A tipologia edilcia residencial, composta de trs torres, todas com pilotis, pavimento tipo (2o ao 9o pavimento), casa de mquinas e reservatrio superior. Pela NBR 12721, ABNT (1992), a incorporao pode ser classificada como semelhante ao projeto-padro H8/3N. O projeto apresenta uma forma que pode ser inscrita em um retngulo de 15,75m x 27,50m condicionado pelo terreno. Apresenta recortes nas fachadas para acomodar o ncleo da circulao vertical e aparelhos climatizadores. O projeto tem sacadas semi-embutidas no corpo do prdio e que podem ser classificadas como sacada requintada(1). O projeto tem 96 apartamentos e 125 vagas para automveis de passeio. O autor do projeto de arquitetura autorizou a anlise e recomendaes deste trabalho. Tambm foram utilizados os dados do oramento paramtrico com base nos projetos completos da edificao em anlise.

3. ANALISE DO PROJETO PELO ASPCTO ECONMICO


3.1 Anlise dos custos dos componentes do projeto O oramento paramtrico do projeto analisado apresentou um Custo Global da Construo (CGC) de R$ 5.415.486,34. O clculo do Custo Global da Construo utilizando o mtodo apresentado por Mascar (1998, pg.138) chegou a R$ 5.447.072,09 validando pela ordem de grandeza os dois modelos de estimativa de custo. A redistribuio de custos do projeto por planos horizontais, verticais e instalaes mostrou coerncia com os indicadores apresentados por Mascar (1998, pg. 32), sendo as diferenas explicveis pelas caractersticas implcitas e especficas do projeto. ELEMENTO formando planos horizontais formando planos verticais Instalaes Instalaes provisrias, limpeza da obra e outros TOTAIS Participao Participao Diferena percentual percentual percentual (Mascar,1998) (Projeto Exemplo) 26,79% 29,80% 3,01% 44,84% 24,33% 4,02% 99,98% 48,19% 16,92% 5,09% 100,00% 3,35% -7,41% 1.07% 0,02%

Tabela 3.1.A Composio do custo total do edifcio por elementos 3.2 Influncia da forma da planta e da rea no custo total do edifcio O projeto foi analisado atravs do ndice de compacidade, conforme definido no item 3.1.2, pg. 38 de Mascar (1998) e complementado por Mascar (2002) na definio do permetro econmico: o permetro das paredes externas do projeto, passando pela parte interna das sacadas, mais o permetro das paredes externas das sacadas, mais 50% das arestas das paredes externas e sacadas. Foram analisadas oito opes, mantendo-se as caractersticas de acabamentos externos propostas pelo arquiteto, fazendo-se alteraes na forma geomtrica de forma a estudar o efeito do ndice de Compacidade (IC) e as provveis alteraes no custo de construo por metro quadrado (CCMQ). Na opo 01, a interveno feita foi a mudana de sacada requintada para sacada simples, conforme definido por Mascar (1998, pg. 107) como mostrado na tabela 3.2.A.

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Opo PROJETO ORIGINAL 01. muda para sacadas simples 02. retira recortes das fachadas e cria planta retangular com 23,90m x 16,24m 03. hiptese 02, reduzindo lado maior 04. hiptese 02, reduzindo lado menor 05. mantm apenas o recorte da circulao vertical e reduz o lado menor 06. mantm apenas o recorte do climatizador e reduz o lado menor 07. mantm apenas o recorte do climatizador e reduz o lado maior 08. mantm apenas o recorte da circulao vertical e reduz o lado maior

IC 46,46% 55,63% 61,94% 61,68% 60,41% 51,46% 54,75% 55,47% 50,59%

aumento do IC 19,8% 33,3% 32,7% 30,0% 10,7% 17,8% 19,4% 8,9%

diminuio comentrio CCMQ 4,5% mantm proposta 8,4% interveno radical 7,9% 6,9% 2,6% 4,0% 4,3% 2,2% interveno radical interveno radical interveno radical interveno radical interveno radical interveno radical

Tabela 3.2.A Composio do custo total do edifcio por elementos

6. CONCLUSES
Este trabalho fez a anlise de um projeto de arquitetura j aprovado pela prefeitura municipal e em fase de incio de obra, utilizando o mtodo descrito por Mascar (1998), complementado pelo trabalho de Rosso (1980), objetivando avaliar economicamente o custo das decises arquitetnicas. Concluda a anlise, foram estudadas possveis intervenes no projeto, de modo a manter o partido geral e as diretrizes que levaram o arquiteto soluo aprovada. Escolhemos aquela que possibilitou uma reduo do custo total da construo em torno de 4,5% sem comprometer o projeto do arquiteto e sem interferir no planejamento da obra j iniciada. A seguir destacamos as principais concluses deste trabalho. 6.1 Custo total do edifcio O Custo total do edifcio calculado atravs do oramento paramtrico e com base nos projetos completos, todos aprovados pelos rgos municipais, ficou dentro da faixa de expectativa da estimativa do custo total apresentado por Mascar (1998). 6.2 Distribuio do custo por elementos funcionais A distribuio do custo por elementos funcionais, com base nos projetos completos e no oramento paramtrico, teve boa aderncia com os dados apresentados por Mascar (1998), sendo que o elemento Instalaes apresentou um descolamento em funo das diferenas entre a especificao do projeto exemplo e a amostra da bibliografia. 6.3 Custo de construo por m2 de planta, em funo da variao da superfcie O custo de construo por metro quadrado de planta, em funo da variao da superfcie ficou abaixo da expectativa mostrada por Mascar (1998), pois o projeto analisado apresenta a maioria das vagas de estacionamento descobertas e com piso de brita compactada, enquanto que a amostra da bibliografia no tem esta opo. 6.4 Custo da unidade de habitao O custo da unidade de habitao ficou acima da expectativa mostrada por Mascar (1998), porque alguns itens de custo da amostra da bibliografia e a especificao do projeto analisado so diferentes, como por exemplo: aberturas, estrutura e pintura.

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6.5 Influncia da forma da planta e da rea no custo total do edifcio A influncia da forma da planta e da rea no custo total do edifcio foi demonstrada e comprovada atravs de oito opes de intervenes, onde a forma foi alterada e mantida rea. Este estudo permitiu comprovar a eficincia do ndice de Compacidade como ferramenta auxiliar da tomada de deciso arquitetnica, pois as possveis redues de custo variaram desde 2,2% at 8,4%. Adotamos a opo 01 que resultou em uma reduo do custo total da construo em torno de 4,5%, mantendo o partido geral e as diretrizes que levaram o arquiteto a soluo do projeto objeto deste estudo. A interveno feita foi a troca das sacadas requintadas para sacadas simples. 6.6 reas mnimas dos dormitrios As reas dos dormitrios foram comparadas com as reas mnimas indicadas por Mascar (1998). O quarto do casal ficou 2,08 m2 acima do mnimo desejvel, mas abriga a rea de leitura. O quarto para dois filhos ficou 1,2 m2 abaixo do mnimo desejvel porque foi projetado para duas camas superpostas (beliche). O quarto para um filho ficou 0,67 m2 acima do mnimo desejvel pelo ajuste do arranjo arquitetnico da planta baixa. O projeto se justifica pela pesquisa feita junto aos participantes da Fundao proprietria que manifestaram estas intenes. 6.7 reas mnimas dos estares e comedores das habitaes As reas dos estares e comedores do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascar (1998). 6.8 rea mnima das cozinhas As reas das cozinhas do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascar (1998). Foi analisada a possibilidade de intervir na forma da cozinha, visando aumentar o permetro til(2), mas esta atitude diminuiria o ndice de compacidade do prdio e por isto foi rejeitada. 6.9 Relao entre as reas de Guarda-roupa e Dormir A relao entre as reas de Guarda-roupa e Dormir do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascar (1998). 6.10 Relao entre as reas de Estar e (Guarda-roupa + Dormir) A relao entre as reas de Estar e (Guarda-roupa + Dormir) do projeto analisado se mostraram adequadas aos indicadores de Mascar (1998). 6.11 Relao entre as reas mida e reas seca A relao entre as reas midas e reas secas do projeto analisado se mostraram 14% abaixo do mnimo indicado por Mascar (1998), que recomenda uma relao na faixa de 0,35 a 0,40. O projeto analisado apresentou uma relao de 0,30, justificado porque os banheiros no tem o aparelho de lava-ps e pelo programa de necessidades definido pelos participantes da fundao.. 6.12 rea unitria de garagem em m2/vaga
2 A rea unitria de garagem em m por vaga do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascar (1998), estando muito prximo do valor considerado timo.

6.13 Relao entre rea equivalente total e rea privativa total A relao entre a rea equivalente total e rea privativa total do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascar (1998), estando inclusive menor do que 1,20 que considerado timo.

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6.14 rea de uso comum por apartamento (m2/apartamento) A rea de uso comum por apartamento do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascar (1998), sendo at menor do que 8 m 2/apartamento, que considerado timo. 6.15 Densidade de planos verticais (paredes) em relao planta (m2/m2) A densidade de planos verticais em relao planta do projeto analisado se mostrou adequada ao indicador de Mascar (1998), sendo at menor do que 2,00 m 2/m 2, que considerado timo. 6.16 Resistncia trmica da cobertura A resistncia trmica da cobertura do projeto analisado se mostrou adequada ao valor calculado pelo mtodo apresentado por Mascar (1998), tendo at uma folga para maior de 0,171 m 2 oC/W. Foi mostrado que poder-se-ia reduzir a espessura da espuma rgida de poliestireno de 25mm para 20mm a fim de se obter uma resistncia trmica total muito prxima do recomendado e com alguma reduo do custo total da construo. 6.17 Custo total do edifcio O custo total do projeto analisado foi orado em R$ 5.415.486,34 e se mostrou adequado ao valor calculado pelo mtodo apresentado por Mascar (1998), tendo ficado em 0,94 CUBp(3) /m 2, dentro do intervalo de 0,8 a 1,1 CUBp/m 2 indicado na bibliografia. Com interveno feita nas sacadas, houve uma economia de R$ 270.774,31, ficando o custo total da construo em R$ 5.144.712,02 e o custo unitrio em 0,88 CUBp/m 2. Esta reduo de custo de aproximadamente a quatro e meio apartamentos do projeto, pelo preo de venda de mercado, fato que por si s justifica a anlise e a interveno. 6.18 Distribuio percentual de cada rubrica A distribuio percentual de cada rubrica de custo do projeto analisado, quando comparada aos valores apresentados por Mascar (1998), mostraram uma boa aderncia, exceto nos itens de aberturas, instalaes sanitrias e de gs, onde houve um descolamento de aproximadamente 4% para mais e para menos, devido as caractersticas especficas do projeto analisado em relao aos projetos da amostra da bibliografia.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ABNT - ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 12721. Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio. Rio de Janeiro, ABNT, 1992, 46p. MASCAR, J.L. O custo das decises arquitetnicas. 2a. edio. Porto Alegre, Sagra-Luzzatto, 1998. 180p. MASCAR, J.L. Notas de Aula da disciplina: Aspectos Econmicos no Projeto de Edificaes. Porto Alegre, PROPAR/UFRGS, 2002 ROSSO, T. Racionalizao da Construo. So Paulo, FAUUSP, 1980. 300p. Notas:
(1) (2) (3)

Sacada requintada conforme definido por MASCAR (1998). MASCAR (1998) define o permetro til como sendo as paredes com equipamentos. CUBp o Custo Unitrio Bsico Mdio dos padres habitacional divulgado mensalmente pelo SINDUSCON-RS