INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE :

Compulsórios (PEUC)
Tem o objetivo de combater a aglomeração de terrenos ociosos ou subutilizados no
espaço urbano, que dessa maneira permanecem corroborando a especulação
imobiliária. O Estatuto da Cidade determina a criação de lei municipal específica
para estipular o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado nas áreas definidas pelo Plano
Diretor Municipal. Dessa maneira, estabelece os critérios para classificar um imóvel
subutilizado para, a partir disso, implementar os instrumentos.

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo no tempo

Prevê o aumento gradual do tributo para imóveis ou terrenos que não estejam
cumprindo sua função social pelo descumprimento das notificações para
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. De acordo com o Estatuto da
Cidade, o tributo incide mediante elevação da alíquota pelo prazo de cinco anos
consecutivos, tendo como limite máximo 15% do valor venal do imóvel.

Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública

Aplica-se quando não há efetividade na cobrança do IPTU progressivo após o prazo
de cinco anos. A desapropriação é feita com o pagamento aos proprietários por meio
de títulos da dívida pública, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas
corrigidas e acrescidas de juros proporcionais ao período. Os imóveis ou terrenos
deverão ser destinados a cumprir a sua função social e os objetivos determinados
pelo Plano Diretor.

Usucapião especial de imóvel urbano

Define a transferência de posse para aquele que, não possuindo imóvel, comprovar
o uso para moradia de área ou edificação urbana por cinco anos ininterruptos e sem
oposição. Quando não for possível identificar os terrenos ocupados pelo possuidor,
aplica-se a usucapião coletivo. Esse novo instrumento possibilita a regularização
fundiária de favelas, loteamentos e outras ocupações.

Direito de superfície
Permite que um proprietário de terreno urbano conceda a outro particular o direito de
utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo de seu terreno, por tempo determinado
ou indeterminado, para que esse outro particular cumpra os critérios de utilização ou
edificação definidos pelo Plano Diretor. O instrumento é regido por contrato próprio
firmado entre as partes e tem por objetivo estimular a utilização de áreas
subutilizadas, oferecendo mais uma possibilidade vantajosa aos proprietários.

Direito de preempção
Garante ao Executivo municipal a preferência de compra de imóvel urbano em
região definida como prioritária em lei municipal decorrente do Plano Diretor. O valor
de mercado do imóvel deve ser respeitado e o direito de preempção só pode ser
exercido antes de o imóvel ser comercializado entre particulares. O instrumento
permite ao município a aquisição de terrenos para políticas de moradia, preservação
ambiental ou proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico, sem a
necessidade de medidas drásticas, como a desapropriação.

Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)

Possibilita ao município estabelecer no Plano Diretor uma relação entre a área do
terreno e a área edificável, instituindo uma área-limite de edificação. Após esse
limite, só é permitida a edificação sob contrapartida financeira com valor proporcional
ao custo do terreno. Os critérios para a outorga onerosa devem ser definidos por lei
municipal específica, a qual deve estabelecer a fórmula de cálculo para a cobrança,
os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga e a contrapartida do
município. Portanto, o instrumento permite o controle das densidades urbanas nas
diferentes regiões do município.

Transferência do Direito de Construir (TDC)

Permite ao município autorizar o proprietário de um imóvel ou lote a alienar ou
exercer em outro local o direito de construir previsto nas normas urbanísticas e ainda
não utilizado em seu terreno. Nos termos do Estatuto da Cidade, o TDC aplica-se
nos casos de: implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação,
quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico,
social ou cultural; e para servir a programas de regularização fundiária, urbanização
de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

Operações urbanas consorciadas

Consistem em uma série de intervenções e medidas coordenadas pelo município,
que outorga o direito de uso de uma área a um particular ou a um grupo para
preservar, recuperar ou transformar áreas urbanas com o objetivo de melhorar a
estrutura do local e executar melhorias sociais ou preservação ambiental. O
instrumento se aplica mediante o interesse dos atores privados e o real interesse
público nos resultados das operações.

Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)

Instrumento obrigatório para conceder licenças ou autorizações de construção ou de
funcionamento de estabelecimentos para empreendimentos ou atividades definidos
pelo Plano Diretor ou por lei municipal dele decorrente. Assim, fica necessário,
nesses casos, avaliar impactos como a mudança do tráfego e da população do
entorno, a existência de equipamentos públicos, os impactos sobre a paisagem ou
sobre o patrimônio histórico, ventilação e iluminação, bem como outros critérios
definidos pelo município.

Desapropriação
É o procedimento através do qual o Poder Público ou seus delegados impõe a perda
do direito à propriedade sobre determinado bem, que passa ao patrimônio da
entidade expropriante. Justificam a desapropriação por utilidade ou necessidade
pública, os casos previstos no Decreto-lei n° 3.365/41, o qual regulamenta também o
respectivo procedimento, tanto na via administrativa quanto na via judicial. Para os
casos de interesse social, aplicam-se, conforme a hipótese, as Leis Federais n°
4.132/62, 8.629/93 (para fins de reforma agrária) e o próprio Estatuto da Cidade, em
seu artigo 8° convém destacar não ser apenas esta última hipótese de
desapropriação a única apta a promover o desenvolvimento urbano.

Limitações administrativas

Compreendem o conjunto de restrições impostas à propriedade de modo a definir a

extensão das prerrogativas (privilegio) que possui o proprietário. Conformam as
possibilidades de usar, gozar e dispor que, do ponto de vista jurídico, somente
existem nos termos amparados por lei. Os índices urbanísticos (coeficiente de
aproveitamento e taxa de ocupação do solo etc.) são espécies de limitações. Do
ponto de vista mais prático, destacam-se das servidões porque atendem a
interesses difusos, como a saúde pública, adensamento populacional, paisagismo
etc., sem ensejar o aproveitamento direto do imóvel em favor de serviço ou bem
público. Por serem genéricas e definidoras do próprio direito à propriedade, que não
é absoluto, pois há de cumprir sua função social, entende se que as limitações não
geram direito à indenização.

Unidades de conservação

Os espaços territoriais que apresentem significativa importância ou

representatividade para o meio ambiente natural devem ser objeto de especial
proteção, dispõe o artigo 225, § 1°, III da Carta Constitucional. Para tanto a Lei
Federal n° 9.985/00 estabelece uma série de unidades de conservação (parques,
estações ecológicas, áreas de proteção ambiental etc.), cada qual adequada para
um tipo de situação. Todos os entes federativos são competentes para estabelecer
tais unidades em seus respectivos territórios, observando a disciplina contida na
legislação federal e eventualmente as suas respectivas normas.

A Área de Proteção Ambiental (APA) é definida como uma extensa área natural, com
um certo nível de ocupação humana, que garante a proteção e conservação de
atributos bióticos, abióticos, estéticos ou culturais importantes para a qualidade de
vida da população. Ou seja, a APA preza pela conservação da natureza com o uso
sustentável dos recursos naturais, onde determinadas atividades são permitidas
desde que não representem uma ameaça para os recursos ambientais renováveis e
processos ecológicos.

Criadas, inicialmente, pela Lei 6902/1981, hoje as APAS pertencem ao Sistema

Nacional de Unidades de Conservação (SNUC), regulado pela Lei 9.985 de 18 de
julho de 2000. De acordo com a legislação, uma APA pode ser estabelecida tanto
em áreas de domínio público quanto privado, pela União, Estados ou municípios,
sendo as atividades e usos destas áreas determinados por regras específicas. No
caso de área de pública, as condições são estabelecidas pelo órgão gestor. Já nas
propriedades privadas, o proprietário estabelece as regras, seguindo as exigências
legais.