7 3 Referencial Tedrico Este trabalho trata sobre o comportamento do indice de precos de iméveis na cidade de Sao Paulo, porém usaremos as cidades do Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Porto Alegre para efeito de comparagao. E de extrema relevancia analisar os zap), nseguinte, o referencial te6rico contextualizaré a importéncia da moradia na sua clementos que causam impacto na construgao de pregos de iméveis do indice (1 Por fungio social ¢ 0 mercado imobiliério. Além disso, alguns dos principais indices econdmicos erfio usados na comparagio com indice (Fipezap) ¢ poderio ajudar na identificagao do avango ou a desvalorizagio dos pregos dos iméveis no tempo. 3.1 Primeira Secao 3.1.1 Primeira Subsecao 3.1.1.1 importancia da habitaca0 Quando se fala em habitagao, lova-se om conta nao s6 a unidade habitacional, mas também os aspectos de integragao dessa unidade na trama urbana, além do grau de atendimento a servigos de infraestrutura e equipamento social, Assim, 0 coneeito de habitac&o adequada envolve pelo menos esses dois niveis, Relatério da WHO (2010) inclui quatro aspectos na definicao de habitacao: casa; ou seja, a estrutura fisica, lar; a estrutura cconémica, social c cultural estabelecida pela familia, bairro; sio ruas, lojas, igrejas, esco- las, érea verde e de recreagio, transporte etc., que circundam a casa, Co-munidade; inclui os que moram, trabalham ou prestam servigos no bairro” (Pasternak). Ainda segundo o IBGE habitagio compreende o tipo de residéncia; material utilizado na construgao (piso, pared); servigos de infraestrutura basiea (esgotamento sanitario, des-tino do lixo e ilumi- nagio elétrica) disponiveis no domicilio; urbanizagao e vizinhanga; condigio de ocupagio; posse de bens durdveis; e gestiio publica da habitagio, entre outros aspectos. Habitagio € moradia sio coligadas, pois para termos o sentido geral da habitagio te-mos que ter a moradia, porque ela é o prinefpio da habitagio. As composigée: da habi-tagio vém da necessidade de morar, por exemplo, as comunidades s6 so criadas por um conjunto de pessoas que precisam colocar sua moradia em determinado local, ¢ por consequéncia vem a necessidade do saneamento basico onde o individuo demanda en-canagao, rede de esgoto ete. A moradia como interesse social est intimamente atrelada a dignidade hu- mana. A mo-radia proporciona seguranca, privacidade, estabelece relagdes familiares 6 fundamen-tal para a construgio da sociedade como um todo. No Brasil hé um déficit habitacional de quase 6 milhdes de moradia em 2019 segundo a Fundagio Joao Pinheiro,18 que acaba gerando uma demanda nao correspondida a mo-radias acessiveis. Criando a partir do crescimento exponencial da populagao brasileira, do éxodo rural, as favelas, ¢ agravando a partir déficit habitacional existente, da de-manda nao correspondida de mo- radias acessiveis a classes mais baixa. As favelas é um tipo de assentamento precario sem saneamento basico, niuitas vezes sem fiscalizagao do estado para construgdes de casas, ge- astrugdes irregulares perto de morros com perigo de desabamento. O crescimento vertiginoso das favelas, no Brasil, estd diretamente relacionado ao processo de urbaniza- cho, indissoci 1950 a 1970 (Alfredo P. de Queiroz Filho) el do perfodo de intensa industrializagao, particularmente nas décadas de O surgimento de assentamentos com casas irregulares em situagao precéria acaba por evidenciar a importéncia da moradia para satide especialmente para a formagio das criangs fide a moradia 6 extremamente € dos idosos. No que tange a sa ante para segurar um estado de satisfagao e higiene, desta forma ela endo precaria, néo ha satide adcquada. Moradias superlotadas, som acesso a rede de esgoto, Agua potavel e som a es trutura correta, cria ambientes excelentes para a propagagao de doengas. Bactérias, virus © mofo tem uma maior facilidade de se proliferar nestes ambientes. Em dados globais, as doengas diarreicas estao entre as maiores causas de morbidade e mortalidade em paises em desenvolvimento, onde so frequentes e podem ser fatais, principalmente em criancas jovens. Nesses paises, estima-se que 1,5% das mortes de recém-nascidos em 1993 foram causadas por doongas diarreicas c, somente na América Latina ¢ Caribe, foram responsi veis por 7,1% dos dbitos no perfodo de 1998 a 2002. A transmissio de doengas infecciosas ainda como a diarreia 6 um processo complexo, com muitos determinante: Jim, sabe-se que 88% das mortes por diarreia sao atribufdas 4 Agua nao potavel, saneamento inade- quado e higiene precdria (USP, 2007). Além de interlerir na satide fisica a morada também. afeta a satide mental. Causando dessa forma instabilidade mental por conta da falta de estrutura e 3.1.1.2 gastos com moradia, bem-estar social. O custo do aluguel é o resultado, como no caso de qualquer outro bem, das forgas de oferta e demanda. Dada a fixidez do bem em questo, a elasticidade da oferta de terra é baixa, indicando que aumentos na d manda resultarfio em aumentos mais do que propor cionais no prego da terra e, consequentemente, no valor dos aluguéis. Aluguéis mais a os, provoearaio stos mais altos para as atividades tercidrias e industriais, que competem por espago. Esse processo implica um aumento nos pregos dos produtos, reforgando o efeito inicial dos pregos mais altos dos aluguéis. Atividades mais também competem com as atividades urbanas por espago. Dado que haja aumento dos aluguéis urbanos, as areas rurais préximas as cidades tornar-se-Ao menos competitivas, uma vez que os moradores \, 2001). A moradia sta estritamente ligada a renda, Habitualmente no cenério brasileiro pessoas que gas- urbanos podem fazer ofertas maiores pelo uso do espaco (BIDERMAD19 tam a maior parte da sua renda em moradia, Sendo uma necessidade basica ¢ os custos relacionados nao incluem somente aluguel ou financiamento, mas também impostos, ma- nuten Ita de acesso, Ao ete. Um dos maiores gargalos ligados aos gastos com moradia 6 principalmente para as familias de baixa renda, encontrar moradia acessivel é um grande a salarial 6 elevada em. desafio. Principalmente em lugares onde 0 PIB per capita e méd grandes centros Ao Paulo. Esta parte significativa que a moradia consome de parte da renda pode prejudicar o bem-estar das pessoas, pois se a familia for de baixa isso impli cara em consumos menores com educagao, alimentacao, vestimentas e satide, diminuindo © bemestar das pessoas. Segundo a pesquisa de orgamento familiares (POF) realizada pelo IBGE os gastos mensais em média das familias brasileiras era de 4.649,03 em 2017 ¢ 2018. Sendo o consumo (moradia, alimentag&o e transporte entram como itens no con- sumo) a maior parte das despesas com 81% do total (R$ 3.765,71). No consumo cerca de 72% (RS 2.711,31) da despesa 6 moradia, alimentagio e transportes, assim mostrando momentaneamente a importéncia da moradia om parte da renda das familias brasileiras Ademais, 0 mercado de iméveis pode se tornar volatil, sofrendo fortes oscilagbes nos pre- gos dos aluguéis. Isso pode acabar implicando uma queda no planejamento das familias a curto e a médio prazo. 3.2 importancia da industria da constru¢ao civil ‘A escassez, de recursos pode ser contornada pela escolha competente de proje- tos de investimentos nos setores estratégicos, que impactam mais fortemente a economia ©, por efeito de transbordamento, uma ampla variedade de outros setores a eles inter- relacionados. Este estudo procura demonstrar que os investimentos em construgao devem receber tratamento prioritério na alocagio de recursos por seus efeitos diretos, indiretos © induzidos na produgio, renda, emprego ¢ nos tributos. A forte interligagdo para tras da indistria da construgio com outras atividades permite classificé-la como um. setor- chave para a economia brasileira (Teixeira, Luciene Pires ; de Carvalho, Fatima Marilia Andrade;2005). De acordo com Cunha ¢ Guilherme Antonio Corréa (2023) 0 setor de construgao civil é capaz de gerar uma cadeia produtiva muito complexa, com muitos en- cadeamentos setoriais, aumentando a oferta de infraestrutura, gerando renda, empregos qualificados ¢ aumentando a produtividade da economia proporcionando o desenvolvi- mento econémico. Sendo assim, a construgio ¢ vil é parte importante no crescimento & desenvolvimento do Brasil ao longo da histéria. Durante todo o século XX, com a in- um boom, ofertando dustrializagao crescendo no pais, o ramo da construgao civil te infraestrutura nas principais cidades do pais como Sao Paulo, Rio de janeiro ¢ Brasilia, que vitia a sor construida pelo entao presidente Juscelino Kubitscheck mareado pelo seu plano de metas”, que tinha como interesse modernizar, desenvolver e habitar o interior do Brasil.20 3.3 Sobre produto, renda e emprego De acordo com Hirschman (1961) é da prépria natureza do desenvolvimento que abelecam prioridades ¢ que certas atividades reccbam temporariamente tr atamento especial, para que criem oportunidades econdmicas ¢ favoregam toda a sociedade. Desta forma, usando 0 conceito de key-sector (um key-sector é um setor industrial estrategi- camente ligado ao desenvolvimento econdmico. Incluindo presa de investigagio que formam um ecossistema que conduz ao emprego, inovagao e riqueza coletiva) para definir quais atividades de maior relevancia na economia. A Construgio Civil possui uma cadeia produtiva complexa, que se estende desde a indiistria extrativista mineral até a comerci- alizagio dos iméveis ou a utilizagao da infraestrutura construida, como pontes, estradas @ instalagies de indiistrias, Conforme dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Esta- tistica (IBGE), a Construgio Civil participou em 2004 de 43,73% na formagio bruta de capital fixo brasileiro, O valor do Produto Interno Bruto (PIB) a prego bisico foi de R3 84.868 milhdes, com uma participagio na economia de 5,1%. Devido & sua importancia na estrutura econdmica do pais, a Construgao Civil constituiu, para diversos autores, atividade essencial para alavancar o crescimento econémico nacional (Kureski,2004). E inegével a importéncia da inckistria da construeao civil quando se atenta para algumas de suas caracteristicas estruturais: ela atua de forma significativa no PIB de qualquer 1 XIII SIMPEP - Bauru, SP, Brasil, 06 a 08 de novembro de 2006 pais, sendo de 3% a 5% nos paises desenvolvidos, ¢ de 5% a 10% nos em desenvolvimento, e, ainda, absorve um niimero elevado de mao-de-obra, independentemente do nivel de desenvolvimento econd- mico (BARREIRO- JUNIOR, 2003 apud CARVALHO, 2003). Conforme apurado pelo IBGE em 2021 0 PIB préprio da construgao civil cresceu 9,7%, em 2022 a participagio da construgio civil foi de 3,3%. Segundo os dados da CBIC, em 2021, foi gerado 244.755 ctor conta com novas vagas, representando cerea de 9% de vagas geradas no pais. Este s uma grande participagdo da mao-de-obra manual durante 0 processo produtivo fazendo com escolaridade baixa, tendo como com que se tenha uma grande absorgio de pessoas j4 mostrado uma enorme relevancia na geragao da renda, sendo muitas vezes democratico com pessoas com baixo nivel por ser muitas vezes mais fécil de ser aprendido. 3.4 Contexto imobiliario brasileiro O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é um programa do Governo Federal destinado, principalmente, as familias de baixa renda, gerido pelo Ministério das Cidades ¢ operacionalizado pela Caixa Econémica Federal (Caixa). Consiste na aquisigao de terreno e na construgao de unidades habitacionais que, depois de concluidas, sio des- tinadas] a familias (BRASIL, 2009). Com base nos dados monitorados pela Associagao Brasileira das entidades de crédito imobilidrio ¢ poupanca (ABECIP), em 2008 um ano21 antes do PMCMV ser implementado, o valor de financiamento para construgao e aquisigio foi de aproximadamente de RS 30.032.000,000,00 (trinta bilhdes ¢ trinta e dois milhdes de reais), com uma taxa Selic de 11,82% acumulada. Em 2011, o valor financiado foi de apro- ximadamente de R$79.917.000.000,00 (setenta e nove bilhdes e novecentos e dezessete), registrando um aumento de mais de 160%. Jé em 2014, tiltimo ano antes da queda do go- verno Dilma, o valor financiado entre aquisigao ¢ construgio foi de R$112.854.000.000,00 (cento e doze bilhdes e oitocentos e cinquenta e quatro milhées), tendo uma alta de 275,78%. Em 2018, registrou um montante total de R$ 57.387.000.000,00 (cinquenta e sete bilhdes e trezentos e oitenta e sete milhdes), uma queda significativa de 96,65%. Ja em 2021, ano de pior crise da pandemia, houve um recorde em valores financiados de R$ 205.374.000.000,00 (duzentos ¢ cinco bilhdes e trezentos e setenta e quatro milhées). além das variagdes nos valores totais de financiamentos, também tivemos flutuagdes no prego dos iméveis, De acordo com o indice FIPEZAP desenvolvido pela Fundagao Instituto de Pesquisas Econémicas (FIPE) em parceria com a ZAP iméveis. Entre 2008 (R$2.610) ¢ 2014 (R$ 8.268) houve um aumento do prego médio total (0 indice FIPEZAP diferencia © prego dos iméveis em até 4 dormitérios) do metro quadrado em 216,79% para venda de iméveis residenciais na cidade de Sao Paulo. J4 0 metro quadrado para locagio foi de RS18,5 em 2008 para RS36,6 em dezembro de 2014, sofrendo um aumento de 97,84%. O valor registrado é exponencialmente maior que o IPCA acumulado de janeiro de 2008 a dezembro de 2014 que foi 48,62%, segundo o IBGE. J& em janeiro de 2015 0 prego do me- tro quadrado em R$8.305,00 para R$10.197,00 em dezembro de 2022, tendo um aumento nominal de 22,79%, enquanto IPCA acumulado entre janeiro de 2015 e dezembro de 2022 foi de 59,47%. 3.5 FIPEZAP O indice FIPEZAP é calculado pela Fundagio Instituto de Pesquisas Econémicas (FIPE) em parceria com a ZAP iméveis. O indice se utiliza dos antincios no site da ZAP iméveis ¢ outros meios como base. A parceria entre a FIPE ¢ a ZAP iméveis tem cerca do Rio de Janeiro ¢ Sio Paulo. O indice divide os iméveis residenciais em até 4 dormitérios, seja para de 13 anos, por isso as series historicas se iniciavam em 2008 para as cidad locagio ou venda. Segundo a metodologia do indice atualmente existem base de dados para 50 cidades do brasil, sendo 16 delas capitais das suas unidades federais. 3.6 IPCA Para 0 IBGE, érgio oficial responsavel pelas estatisticas nacionais, o indice de Precos ao Consumidor Amplo - IPCA 6 a “medida-sintese do movimento de pregos de um conjunto de mereadorias, chamado ‘Cesta de Mercadorias’, representativo de um determi-22 nado grupo populacional, em um certo periodo (IBGE, 1994, p.12). O indice em questao, criado em 1979, até hoje influencia toda sociedade brasileira, pois, além de contabilizar a inflagao no pais, conforme Decreto do Banco Central do Brasil, serve para indexar salérios, contratos de virios tipos e pregos em geral. E inquestiondvel, mas também imperceptivel a muitos, a importancia deste indice na vida de tantos brasileiros (Arnaldo Lyrio). O IPCA servira como como termémetro para nossa andlise sobre a valorizagio do setor imobilidrio junto ao indice FIPEZAP. 3.7 Citagdes Massa tincidunt dui ut ornare lectus. Ac orei phasellus egestas tellus rutrum tellus. Posuere urna nec tincidunt praesent semper feugiat. Enim lobortis scelerisque fermentum dui faucibus. Metus vulputate eu scelerisqne felis imperdiet proin fermentum. Tincidunt dui ut ornare lectus sit amet est placerat in (ABREU; WERNECK, 2014) Arabage and Souza (2019) scelerisque viverra mauris in aliquam sem fringilla ut Nune vel risus commodo viverra, Magna fringilla urna porttitor rhoncus dolor purus. Enim ut tellus elementum sagittis vitae, Engbom and Moser (2021) quam adipiscing vitae proin sagittis nisl rhoncus mattis rhoneus. Vitae suscipit tellus mauris a. Diam maecenas sed enim ut, Lacus viverra vitae congue eu consequat a¢ felis. Dignissim eras tincidunt lobortis feugiat vivamus at augue eget arcu