SAS ECS Le droit de la transaction immobilire NA47

Chapitre 2
84

Paragraphe 2 Effets de la promesse unilatrale de vente

1) Le droit doption du bnficiaire
a) Un droit cessible et transmissible
Sauf ce que les parties aient convenu dun contrat intuitu personae, la cession ou
transmission du droit du bnficiaire est possible.
Elle doit tre porte la connaissance du propritaire engag, dans les conditions fixes par
larticle 1690 du Code civil et rpondre aux exigences de lenregistrement, comme
prcdemment voques.
Attention cependant, la possibilit de cession en cette matire est interdite lorsquelle est
traite par un professionnel de limmobilier, peine de nullit absolue, par application de
larticle 52 de la Loi du 29 janvier 1993 portant sur la prvention de la corruption et de la
transparence conomique.
Le bnfice de la promesse unilatrale de vente peut galement prvoir une clause de
substitution, lui permettant de se substituer un tiers comme futur acqureur.

b) Excution :
La leve doption Elle doit intervenir dans le dlai fix par la convention et tre exprime
dans les formes prvues au contrat. La leve doption sous rserve ne produit aucun effet. A
linverse, elle rend la vente parfaite.
La renonciation loption Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut
ventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent
parfois une rduction de lindemnit quand celle-ci est juge excessive au regard de la dure
dimmobilisation. Le candidat acheteur ne lve pas loption. Une fois passe la date limite, le
propritaire est libre de proposer le bien un autre candidat et il conserve lindemnit
dimmobilisation.

2) Les obligations du promettant
Tant que loption nest pas leve, le bnficiaire na aucun droit sur limmeuble pour lequel le
promettant sest engag.
Limmeuble reste donc la proprit du promettant.
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La transaction immobilire...
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Chapitre 3
113
En outre, limmeuble acquis peut tre lou. Le bailleur originaire aux droits duquel se trouve
lacqureur bnficie de plein droit de lengagement de caution consenti au vendeur, sauf
stipulation contraire au bail.
Rappelons enfin que le plus souvent il y corrlation entre remise de la chose et transfert de
proprit
56
.

B LA CONFORMITE DE LA CHOSE VENDUE
Le vendeur doit dlivrer la chose dans ltat o elle se trouvait au moment de la vente, c'est--
dire lorsque les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix. Durant lintervalle
sparant la vente du transfert, le vendeur doit rpondre dune obligation de conservation de la
chose. Les parties, lors du compromis, peuvent convenir de ltablissement dun tat des lieux
cette fin. Une clause peut convenir cependant que lacqureur prendra limmeuble vendu
dans son tat au jour de lentre en jouissance, ce qui transfre les risques de limmeuble sur
la tte de lacqureur.

Lacqureur doit donc se voir remettre limmeuble tel quil a t dfini et dcrit dans le
contrat de vente.
Ainsi, la surface doit tre conforme la contenance dtermine par les parties.
Prcisions ce titre que, la clause de non garantie de contenance a perdu de son intrt eu
gard aux exigences lgales de mtr pralable (Loi Carrez).

A dfaut, le vendeur engage sa responsabilit contractuelle (1147 Code civil) pour faute
et sexpose au risque de voir rsoudre le contrat (1184 Code civil) pour violation dune
obligation contractuelle essentielle.
Le dlai daction en responsabilit sera de 30 ans en matire civile (art 2262 du Code
civil) et de 10 ans en matire commerciale (art L 110-4 du Code cde commerce).

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Sauf clause de rserve de proprit.
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...un transfert de proprit...
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Chapitre 1
58
B LE DOSSIER DE DIAGNOTIC TECHNIQUE

Introduit par larticle 18 de lordonnance 2005-655 du 8 juin 2005, ce dossier de diagnostic
technique simpose pour toute vente dimmeuble ou partie dimmeuble bti, que celle-ci
soit volontaire ou judiciaire et indiffremment de sa destination (commercial, industriel,
dhabitation, mixte,).
Il doit tre annex la promesse de vente ou dfaut lacte de vente, (cest--dire si les
parties conviennent, sans conclure un avant-contrat quelconque, de rgulariser directement
lacte de vente devant notaire).
Le dossier de diagnostic technique peut tre constitu dtats diffrents, selon la nature et la
situation de limmeuble.
Certains ont t nouvellement introduits par larticle L 271-4 du C.C.H, dautres, prexistant,
y ont t intgrs :
- Un constat de risque dexposition au plomb,
- Un tat relatif la prsence ou labsence de produits amiants,
- Un tat relatif la prsence de termites,
- Un tat relatif linstallation intrieure de gaz,
- Un tat des risques naturels et technologiques,
- Un tat de linstallation intrieure dlectricit,
- Un diagnostic de performance nergtique.

a) Le risque dexposition au plomb
Llve de lEcole Chez Soi pourra se reporter au cours de Droit du travail, NC1702, (Leon
n8, Chapitre 2 La lutte contre le saturnisme ) pour de plus amples indications quant aux
diffrentes manifestations de plomb en matire immobilire, aux effets sanitaires quelles
peuvent engendrer et aux mesures de sant publique instaures en rplique par la loi, pour
lesquelles le Prfet du dpartement concern assure un rle central.
Selon larticle L 1334-5 du Code de la sant publique le constat des risques dexposition au
plomb correspond un reprage des revtements contenant du plomb. Ce constat
25
simpose
pralablement toute vente dun immeuble usage dhabitation difi avant le 1
er

janvier 1949.

25
avant mme linstauration du dossier de diagnostic technique
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...soumis des obligations...
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Chapitre 1
33
la charge de lacqureur. Il en va ainsi des frais de rdaction dacte, du droit de timbre et
denregistrement, de la taxe de publicit foncire perue par le conservateur des hypothques,
des diffrentes taxes perues au profit des collectivits territoriales, pour lesquels les parties
sont dailleurs dbitrices solidairement.

Les charges augmentatives du prix de vente, telles que la rmunration de lintermdiaire,
des frais de purge dhypothques des frais de mesurage de la loi Carrez ou plus gnralement
de lensemble des diagnostics exigs par la loi (Cf. infra), doivent galement tre
dtermines ou au moins dterminables.

En outre, en matire de vente de coproprit, les parties devront convenir de la rpartition
des charges et du cot des travaux ventuellement vots par lassemble gnrale des
copropritaires.
A dfaut de convention entre les parties dailleurs inopposable au syndicat de la coproprit,
La loi fixe le principe suivant (Art. 6 2 du dcret du 17 mars 1967 modifi)
13
:
A loccasion de la mutation titre onreux dun lot :
1 Le paiement de la provision exigible du budget prvisionnel, en application du troisime alina de larticle
14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2 Le paiement des provisions des dpenses non compris dans le budget prvisionnel incombe celui, vendeur
ou acqureur, qui est copropritaire au moment de lexigibilit ;
3 Le trop ou moins-peru sur provisions, rvl par lapprobation des comptes, est port au crdit ou au dbit
du compte de celui qui est copropritaire lors de lapprobation des comptes.
Art. 6-3
Toute convention contraire aux dispositions de larticle 6-2 na deffet quentre les parties la mutation titre
onreux.

Notons enfin que, dans lhypothse dune pluralit de vendeurs, il nest pas exig que
lacte prcise la part revenant chacun deux.
Cependant, si la vente porte sur la pleine proprit dun immeuble dont les composantes sont
dmembres entre les vendeurs (nu propritaire et usufruitier) la rpartition du prix est
indispensable pour que la vente (et pralablement le mandat) ait un prix dtermin.

Lensemble de ces prcisions, dont la liste nest pas ici limitative, est essentiel.

13
Voir, pour de plus amples prcisions concernant ces postes et la procdure dont bnficie le syndicat en cas de
vente, le cours NA52 consacr la coproprit.
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...un prix correspondant la valeur de lchange...
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Chapitre 4
128
Cet acte est notifi l'acqureur par lettre recommande avec demande d'avis de rception ou par tout autre
moyen prsentant des garanties quivalentes pour la dtermination de la date de rception ou de remise. La
facult de rtractation est exerce dans ces mmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermdiaire d'un professionnel ayant reu mandat pour prter son concours
la vente, cet acte peut tre remis directement au bnficiaire du droit de rtractation. Dans ce cas, le dlai de
rtractation court compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit tre atteste selon des modalits fixes
par dcret (Dcret restant paratre).
Lorsque le contrat constatant ou ralisant la convention est prcd d'un contrat prliminaire ou d'une
promesse synallagmatique ou unilatrale, les dispositions figurant aux trois alinas prcdents ne s'appliquent
qu' ce contrat ou cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou ralisant la convention est dress en la forme authentique et n'est pas prcd
d'un contrat prliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatrale, l'acqureur non professionnel
dispose d'un dlai de rflexion de sept jours compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon
les mmes modalits que celles prvues pour le dlai de rtractation mentionn aux premier et troisime alinas.
En aucun cas l'acte authentique ne peut tre sign pendant ce dlai de sept jours .


D LES CLAUSES FACULTATIVES ENCADREES

Par application du principe de droit commun de la libert contractuelle, les peuvent prvoir un
ensemble de clauses relevant de leur seul consentement, quautant que celles-ci ne soient pas
contraires la loi.

Ainsi les parties peuvent convenir dune clause rsolutoire en cas de dfaut des obligations
de versement ou de dpts prvus aux articles L 261-10 L 261-12 du CCH.
Une telle clause ne peut cependant produire effet quun mois aprs une sommation ou dun
commandement de payer demeur infructueux.
Prcisons qu cet gard lacqureur peut solliciter du juge des dlais de grce par application
des articles 1244 et suiv. du Code civil. Leffet dune clause rsolutoire pour dfaut de
paiement est suspendu durant linstance.
Mais, si le contrat peut prvoir en cas de rsolution le paiement par la partie laquelle elle est
imputable une indemnit, celle-ci ne peut tre suprieure 10 %.

Les clauses insres au contrat peuvent tre juges abusives et contraires la loi.
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