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Paulo Luiz Durigan

SFH: A PRTICA JURDICA

Paulo Luiz Durigan 1. edio

2007 edio do autor Curitiba


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SFH: a prtica jurdica - Edio do Autor Distribuio gratuita 2007 Paulo Luiz Durigan

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Contato com o autor: paulodurigan@hotmail.com

Para citao: DURIGAN, P.L. SFH: a prtica jurdica. ebook. Disponvel <http://www.apriori.com.br/artigos/sfh.pdf>. Acesso em ________ . em

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SUMRIO

Prefcio 1 2 3 4 Aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor O Coeficiente de Equiparao Salarial - CES Os prmios de seguro Desenvolvimento dos negativas 5 6 7 8 9 10 11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 11.12 11.13 11.14 11.15 A Taxa Referencial TR: sua apurao Do ndice de correo do saldo devedor (TR x INPC) A taxa de juros O mtodo de Gauss: anlise de sentena Transferncias de financiamento e "contratos de gaveta" Quitaes e Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS Coletnea de jurisprudncia Legitimidade daquele que adquiriu sem anuncia do agente financeiro Submisso ao Cdigo de Defesa do Consumidor Tabela Price e anatocismo Coeficiente de Equiparao Salarial - CES Taxa Referencial TR Limitao da taxa de juros Forma de amortizao Correo do saldo devedor pelo PES PES vantagens pessoais saldos devedores: forma e amortizaes

5 7 11 16 23

27 32 39 50 72 80 106 106 110 112 117 119 123 125 126 131 131 133 134 136 137 137

FCVS cobertura Devoluo em dobro Uso do FGTS no SFH Transferncia sem anuncia Seguros Rito executrio do Decreto-Lei 70/66

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5 1 PREFCIO

Reno aqui uma srie de textos esparsos sobre o Sistema Financeiro de Habitao. Comecei a public-los por volta de 1997, quando deixei a Caixa Econmica Federal. Havia dedicado 16 anos a essa empresa, praticamente todos eles envolvidos com a questo do financiamento moradia.

Inicialmente pensava em encade-los, fazendo serem precedidos de um histrico sobre o SFH e sua situao atual. Depois vi que outras pesquisas j haviam seguido esse roteiro e seria apenas repetio. Jos Maria Arago, em obra editada pela Editora Juru ainda em 1999 faz uma ampla anlise nesse sentido. certo que, a meu ver, essa obra foi construda sob um ponto de vista muito particular do autor mas, de fato, qual texto no ser assim?

Assim, resolvi somente anexar os textos, colocando-os sob certa ordem e com alteraes de contedo mnimas. Essas investigaes so focadas em questes prticas e at mesmo por isso interessam no somente ao jurista mas tambm queles que possuem tal modalidade de financiamento. Assim achei conveniente inserir, ao final, o posicionamento dos tribunais, mas elaborando breves comentrios.

certo, passados os anos e considerando a fria legislativa brasileira, tambm algo se desatualizou. Mas qualquer texto filho de seu tempo e alter-los seria ofender essa relao ntima familiar: preferi, quando for o caso, acrescentar notas de rodap e adendos.

O leitor ir reparar que boa parte das teses jurdicas apresentadas foi adotada pelos tribunais, seja como argumento principal ou como auxiliar. Mas h um certo contedo intocado. As discusses sobre taxa referencial, por exemplo,

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6 dificilmente chegam ao extremo de averiguar como ela formada. Alm disso, h certas teses jurdicas que tem um contedo mais amplo, envolvendo no somente tais modalidades de financiamento.

Achei prudente alertar, em todo caso, que no se trata de textos elaborados por um tcnico ou por um perito, mas por um profissional de leis. O contato com peritos, por outro lado, trouxe bons resultados como se pode ver, por exemplo, em um adendo ao final de um dos textos.

Como fiz em outras vezes, distribuo sob licenciamento na forma do Creative Commons, dando permisso para cpia e livre distribuio, uso livre no comercial, restringindo a alterao do contedo e mantendo a exigncia de atribuio de autoria.

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7 1. APLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Os muturios utilizam o servio de crdito ofertado pelos Agentes Financeiros para compra de imvel dos vendedores ou mesmo construo, sendo que a remunerao desse servio representada pelos juros incidentes sobre o valor do financiamento.

Existe, a meu ver, evidente oferta ao mercado de consumo, da qual gerada a remunerao do Agente.

Em vista disso h enquadramento no conceito de fornecedor estabelecido pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), bastando ver a dico do seu artigo 3 2 , :

"servio (para os efeitos do Cdigo do Consumidor) qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remunerao, inclusive as de natureza bancria, financeira, de crdito e securitria, salvo as decorrentes das relaes de carter trabalhista".

As opinies doutrinrias em sentido diverso partem da anlise do conceito de "consumidor", abstraindo-o do texto legal, e procurando apurar o destinatrio da norma. Da seguem estreis discusses acerca de se a moeda insumo ou meio de troca, o que implicaria em aceitar ou no o muturio como adquirente final, isto , como consumidor.

Parece-me que essas investigaes subvertem o eixo da controvrsia a partir da valorizao de apenas um dos elementos da proposio.

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8 Nesse rumo chegam a uma encruzilhada no que diz respeito s instituies financeiras, posto que a a moeda tanto poderia ser tomada como produto, servio ou meio de troca, bastando apenas posicionar-se em um dos lados da equao. Ainda que isso confirme o erro, essas anlises resolvem excluir as empresas financeiras apesar do disposto claramente no art. 2 e 3 do CDC, em privilgio a desrespeitar at mesmo o princpio constitucional da isonomia.

Ora, precisamente por serem instituies financeiras que tratam com recursos do social, que precisam ser contidas pelo instrumento social por excelncia, ou seja, o Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC).

Penso que o CDC visou a proteo daquele que contrata (compra, troca, etc) em situao de inferioridade, isto , frente a produtos oferecidos ao pblico: outro no necessitaria de proteo (art. 1. CDC). A est, diz Arnaldo Rizzardo, a motivao filosfica que determinou o surgimento da lei".

No tem ento pertinncia separar o que seja atividade financeira e atividade bancria - um ltimo reduto da resistncia. As duas esto albergadas pelo CDC, pois esto colocadas disposio do pblico.

Um argumento contrrio afirma que os recursos se prestaram como "mecanismo de fomento da produo". Mas no fundo a mesma retrica em nova roupagem, sendo falsa a petitio principi: dinheiro mercadoria para os agentes do SFH. Se for tambm meio de troca, isto no pode ser causa a tratar as empresas financeiras com privilgio.

Estabelecida a aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor preciso identificar o que se aproveita. Alis, porque o que se debate so questes de ordem pblica, aplicvel o CDC inclusive aos contratos anteriores sua vigncia, exceo dos contratos j cumpridos e findos.

O primeiro instituto, e talvez o mais importante, o da interpretao das clusulas de forma mais favorvel aos muturios, e isto por se tratar de ntido
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9 contrato de adeso. A importncia de tal ordenamento quando so investigados contratos do SFH basilar: basta ver a quantidade de clusulas no somente incompreensveis, atulhadas de termos tcnicos dos quais o muturio-aderente sequer foi esclarecido, mas at mesmo clusulas contraditrias e de clareza deplorvel.

Em segundo lugar, a possibilidade da inverso do nus da prova, sendo que para isso ao menos deve haver demonstrao da verossimilhana das alegaes e da hiposuficincia. Isto se revela interessante na prtica processual, no momento em que por vezes somente o prprio agente financeiro detm informaes e documentos aos quais o acesso do muturio resta prejudicado (entrevista proposta, forma de comprovao de rendimentos e de filiao categoria profissional do incio do contrato, planilhas de evoluo, etc).

A inverso do nus da prova compreende o adiantamento dos honorrios periciais? Se o muturio-autor trouxer aos autos elementos que possam resultar na verossimilhana de suas alegaes, assim como clculos e anlises

adequadamente elaboradas por tcnicos especializados, a inverso deve ser deferida. E, se assim o for, a prova para desconstituir essas investigaes tcnicas caber ao agente, o qual dever preocupar-se com o pagamento desses honorrios para a feitura de prova que lhe interessar diretamente.

A outra possibilidade que se apresenta a de pleitear a devoluo em dobro das quantias eventualmente pagas a maior, embora para isso tambm se exija a prova da culpa do agente, os quais sempre querem escudar-se em simples erro. Resolve-se, portanto, diante do caso concreto.

Alm de vrios outros artigos do CDC (art. 18, art. 46, art. 53), pode-se requer a nulidade ou modificao de clusulas abusivas (art. 6, V) e a reviso contratual face quebra na sua base objetiva (art. 6).

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10 Por vezes o depsito judicial das prestaes, calculadas estas frente ao saldo devedor com as prvias excluses de tais situaes, seja via tutela antecipatria ou ao consignatria, a nica via a permitir a manuteno do muturio e sua famlia no imvel, possibilitando a discusso do contrato sem maiores traumas.2
1

A lei 10.931/2004 criou regras para os depsitos judiciais das prestaes. Assim est redigido o artigo. 50: Nas aes judiciais que tenham por objeto obrigao decorrente de emprstimo, financiamento ou alienao imobilirios, o autor dever discriminar na petio inicial, dentre as obrigaes contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor incontroverso, sob pena de inpcia. 1 O valor incontroverso dever continuar sendo pago no tempo e modo contratados. 2 A exigibilidade do valor controvertido poder ser suspensa mediante depsito do montante correspondente, no tempo e modo contratados. 3 Em havendo concordncia do ru, o autor poder efetuar o depsito de que trata o 2 deste artigo, com remunerao e atualizao nas mesmas condies aplicadas ao contrato: I - na prpria instituio financeira credora, oficial ou no; ou II - em instituio financeira indicada pelo credor, oficial ou no, desde que estes tenham pactuado nesse sentido. 4 O juiz poder dispensar o depsito de que trata o 2 em caso de relevante razo de direito e risco de dano irreparvel ao autor, por deciso fundamentada na qual sero detalhadas as razes jurdicas e fticas da ilegitimidade da cobrana no caso concreto. 5 vedada a suspenso liminar da exigibilidade da obrigao principal sob a alegao de compensao com valores pagos a maior, sem o depsito do valor integral desta.
2

Consulte, ao final, a jurisprudncia. SFH: a prtica jurdica Paulo Luiz Durigan www.apriori.com.br/artigos/sfh.pdf

11 2. O COEFICIENTE DE EQUIPARAO SALARIAL CES

Nos seus anos iniciais o Sistema Financeiro da Habitao contava com frmulas de financiamento denominadas Planos "A", "B" e "C". Porm tais "planos" no se apresentavam satisfatrios, j que no davam garantias ao muturio quanto satisfao do dbito, sejam os primeiros porque as prestaes no estavam atreladas ao salrio, seja porque, quanto ao ltimo, o prazo era prorrogado at a efetiva quitao do saldo, nunca se sabendo ao certo quando isto iria ocorrer.

O BNH, portanto, se deparou com o fato de que se as unidades construdas, ou, para utilizar seu jargo, produzidas, no fossem comercializadas teria um duplo prejuzo: o primeiro, ao no cumprir seu objetivo junto sociedade; o segundo, de no obter o retorno dos recursos nem junto aos empreendedores da construo civil, tampouco com as habitaes.

Ento, para promover a comercializao dos imveis, cujo fracasso, como dito, comprometeria o prprio BHN, foi lanado, atravs da Resoluo 36/69, de 11 de novembro de 1969, o Plano de Equivalncia Salarial - PES, substituindo, opo dos muturios, os Planos "A" e "C". O Plano "B" passou a denominar-se Plano de Correo Monetria - PCM e a ser utilizado precipuamente em emprstimos a empresrios da construo civil (Plano Empresrio).

O PES de 1969 estipulava que a responsabilidade pelo saldo devedor dos financiamentos contratados, nos termos do Decreto-lei n 19, de 30 de agosto de 1966, e tal como definido na Instruo n 05, de 1966 do BNH, seria assumida, em nome dos muturios, pelo Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS.

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12 Atravs da referida norma, determinou-se que o nmero de prestaes pactuadas seria, fixo, bem como o reajustamento das prestaes seria realizado sessenta dias aps o aumento do salrio mnimo e na mesma razo da variao deste, sendo facultado ao muturio pactuar ms predeterminado para reajustamento da prestao.

A mesma resoluo criou o Coeficiente de Equiparao Salarial - CES, que originalmente variava em funo do ms de assinatura do contrato e se destinava a adaptar o encargo de forma a chegar quitao ao final do prazo. (Veja-se: o CES foi originalmente criado atravs de Resoluo do BNH e somente adquiriu respaldo jurdico com o advento da Lei 8692/93 de 28/07/1993 - essa lei criadora ordinria e penso na necessidade de lei complementar para alterar as caractersticas do SFH). A idia da criao do CES era de uma majorao da prestao inicial em determinado percentual, percentual este que fosse suficiente para cobrir as diferenas que poderiam advir da adoo de diferentes ndices e periodicidade para o saldo e prestaes. A equao seria fechada com a participao do FCVS.

Tratava-se de uma aposta de que o coeficiente assim calculado com o acrscimo do CES poderia fazer frente s taxas inflacionrias. Porm esse coeficiente no poderia ser muito, a ponto de comprometer as vendas, via acrscimo demasiado das prestaes.

A previso, todavia, fracassou, pois que o pas conviveu com taxas inflacionrias estratosfricas, de forma que nem o CES nem o FCVS conseguiram o seu intento.

Mas do ponto de vista do muturio h que se ver que no lhe pode ser imputado a responsabilidade por polticas econmicas malsucedidas, tampouco pelos desmandos suficientemente por todos conhecidos.

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13 Ocorre que o percentual inserido no encargo mensal (varivel conforme a poca da assinatura) chega, na maioria das vezes, marca de 15% (quinze por cento).

Os agentes financeiros costumam alegar que tal acrscimo benfico aos muturios, no momento em que vai propiciar a liquidao antecipada da dvida. E, alis, conseguiram convencer alguns juzes, a se ver sentenas repetindo a mesma ladainha.

O argumento, entretanto, equivocado. Imagine que algum tenha comprado uma televiso a prazo, em 12 meses. L por volta do terceiro ms recebe a visita do proprietrio da loja que diz assim: vou aumentar a sua prestao em 15% todo ms porque ser melhor para voc, j que quitar o emprstimo antes. O que no se afirmou que esse aumento de 15% seria mais favorvel a ele prprio o vendedor -, que receber a quantia emprestada antes do prazo. Mas, enfim, esse, sem meias palavras, o argumento bancrio. Com o CES recebem um adiantamento todo ms, em valores que no fazem parte da equao taxa de juros e prazo para o qual j havia sido calculada a prestao.

Parece-me, ento, que h um benefcio s financeiras, com esse adiantamento do fluxo de recebimentos.

Embora possa se dizer que os juros sero calculados ms a ms pela taxa nominal, a questo que permanece que a parcela de amortizao foi aumentada no percentual do CES e sem esse acrscimo o banco receberia quantia menor naquele ms.

Ademais, o prazo do financiamento est expresso no contrato, de maneira que no pode o agente exigir qualquer tipo de antecipao.

Alm disso, nos casos em que h cobertura pelo FCVS, no h o menor interesse do contratante em pagar essa quantia mensal, uma vez que este Fundo

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14 que ir liquidar os eventuais resduos (no mais o FCVS ou foi pago vista na contratao ou mensalmente com os demais encargos).

No fosse s, na grande maioria das vezes, sequer a existncia do CES mencionada no contrato, e, quando o , no se diz o que seja, sua finalidade, nem mesmo que a prestao inicial (e, via de conseqncias, as demais) majorada.

Por mais que se afirme (e se admite para anlise da envergadura do argumento) que os contratos no mbito do Sistema Financeiro da Habitao so de interesse pblico e que devem seguir as regras gerais para eles impostas, estejam estas no contrato ou no, jamais se poder imputar ao muturio condio a que no se obrigou. Alm isso, no cabe, no caso, o aceno ordem pblica, j que a

responsabilidade exclusiva do Agente, sendo este quem deve arcar com eventuais diferenciais quando da habilitao ao Fundo de Compensao de Variaes Salariais.

Alm de tudo,

a incluso do CES onera o muturio, promovendo o

aumento dos encargos, apesar de clusula indexadora aos salrios.

O CES, alis, tambm imputado aos seguros pagos pelos muturios (os dois: DFI - danos fsicos no imvel e MIP - morte e invalidez permanente). Mas a ttulo de que? Que benefcio h ao muturio essa majorao securitria? Ora, nenhum. De fato h essa previso no artigo 16 da Resoluo BNH 1980/1993 e no item 7 da Circular BACEN 1.214/1987, de 04 de agosto de 1987. Porm no se v benefcio ao muturio que autorize essa majorao. Mesmo que se aceite os percentuais ditados pela SUSEP parece-me faltar competncia ao BNH e ao BACEN para autorizar o CES nos seguros.

evidente que ao instituir o CES e o FCVS o Estado apostou que a aplicao dos recursos arrecadados com essas taxas o capitalizasse

suficientemente para cobrir eventuais diferenas. O problema que isto dependia e depende no s do controle inflacionrio como da boa gesto dos recursos. Como se sabe, nenhuma nem outra coisa foram e so bem feitos da que no deve ser
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15 novamente o contribuinte, o muturio no caso, que deve "pagar o pato" dessa sabida ciranda politiqueira de verbas.

Determinar que o muturio pague, sem saber e sem contratar, acrscimo na prestao, somente iria premiar a negligncia do Estado e at mesmo do Agente Financeiro, que sempre quer se fazer passar pela inocente figura de mero repassador de recursos.

Porm um alerta final. Aqueles que pretendem questionar a aplicabilidade do CES em contratos que no tem cobertura pelo FCVS se defrontaram com resultado no qual a reduo do encargo mensal dar como conseqncia, pela diminuio da parcela de amortizao mensal, em aumento do saldo devedor. Da que, questionar-se simplesmente a prestao e no o saldo devedor pode ser, como se diz, um "tiro no p".

Em todo o caso, o que se pode extrair dessa histria bastante simples: por detrs da idia de reduo do dficit dos saldos devedores o que ocorre um enorme direcionamento de recursos em prol do setor financeiro!

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16 3. OS PRMIOS DE SEGURO

H um complexo formato que resguarda o Sistema Financeiro da Habitao no tocante a seguros.

O artigo 14 da Lei 4380/1964 j disciplinava:

Art. 14 - Os adquirentes de habitaes financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitao contrataro seguro de vida de renda temporria, que integrar, obrigatoriamente, o contrato de financiamento, nas condies fixadas pelo Banco Nacional da Habitao.

Posteriormente o Decreto-lei N 73, de 21 de novembro de 1966, que dispe sobre o Sistema Nacional de Seguros Privados e regulava as operaes de seguros e resseguros, autorizou, em seu artigo 15, o Banco Nacional de Habitao a assumir os riscos decorrentes das operaes do Sistema Financeiro da Habitao que no encontrem cobertura no mercado nacional, a taxas e condies compatveis com as necessidades do Sistema Financeiro da Habitao (dispositivo revogado pela Lei Complementar n 126, de 2007). A mesma norma criou a Superintendncia de Seguros Privados (SUSEP), outorgando-lhe competncia, entre outras, para baixar instrues e expedir circulares relativas regulamentao das operaes de seguro e fixar condies de aplices, planos de operaes e tarifas a serem utilizadas obrigatoriamente pelo mercado segurador nacional (arts. 35 e 36). E, na prtica, um grupo de seguradoras atuando junto ao Sistema Financeiro da Habitao, conforme o que fixa a Portaria Fazenda, de 28/10/1993. 569 do Ministrio da

Alm disso, criou-se o FESA (Fundo de Equalizao de Sinistralidade da Aplice de Seguro Habitacional do SFH), ou seja, um fundo de reservas que serve
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17 como garantia do pagamento das indenizaes contratadas constitudo pela contribuio dos segurados, os prmios de seguros, pelo supervit do seguro habitacional e por transferncias do FUNDHAB/Seguro de Crdito. O FESA serve tambm para assegurar a manuteno da relao sinistro/prmio aos seus participantes, em funo do resultado apresentado por cada seguradora autorizada a operacionalizar este seguro.

A partir da uma srie de Circulares vieram regular os parmetros de clculos dos prmios de seguro. A ttulo de exemplo: C. CFG 20/74, C. CFG 12/77, RD 21/84, C. DESEG 22/84, RD 21/84, C. DESEG 22/84, C. GP 71/86, RD 21/84, C. DESEG 22/84, RD 63/86, C. SUSEP 25/87, C. SUSEP 23/88, C. SUSEP 05/95, C. SUSEP 05/95, Res. 1980/93, do BACEN, RD/BNH 18/77, RD BNH 132/82, RD BNH 161/82, RD BNH 183/83, RD BNH 155/82.

Esses coeficientes de 31/10/1984 a 21/12/1994 esto na tabela abaixo:

DT. ASSIN. PARMETRO CONTR. at 31.10.84 qualquer VF 0 < VF = < 800 800 < VF = < 1.400 01.11.84 1.400 < VF = < 1.800 a 1.800 < VF = < 2.250 19.05.86 2.250 < VF = < 3.000 acima de 3.000 (Cz$) 0 < VF = < 74.431,00 74.431,00 < VF = < 130.255,00 20.05.86 130.255,00 < VF = < 167.470,00 a 167.470,00 < VF = < 209.338,00 23.11.86 209.338,00 < VF = < 279.118,00 279.118,00 < VF = < 532.000,00 0 < VF = < 800 800 < VF = < 1.400 24.11.86 1.400 < VF = < 1.800 a 1.800 < VF = < 2.250 30.11.87 2.250 < VF = < 3.000 acima de 3.000 0 < VF = < 800 800 < VF = < 1.400 01.12.87 1.400 < VF = < 1.800 a 1.800 < VF = < 2.250

MIP 0,0004143 0,0004143 0,0004705 0,0005179 0,0005597 0,0006215 0,0006624 0,0004143 0,0004705 0,0005179 0,0005597 0,0006215 0,0006624 0,0004143 0,0004705 0,0005179 0,0005597 0,0006215 0,0006624 0,0006198 0,0007039 0,0007748 0,0008373

DFI 0,0000690 0,0000690 0,0000784 0,0000863 0,0000932 0,0001035 0,0001103 0,0000690 0,0000784 0,0000863 0,0000932 0,0001035 0,0001103 0,0000690 0,0000784 0,0000863 0,0000932 0,0001035 0,0001103 0,0001032 0,0001173 0,0001291 0,0001394

LEGISLAO C. CFG 20/74; 12/77

RD 21/84 C. DESEG 22/84

RD 21/84 C. DESEG 22/84 C.GP 71/86

RD 21/84 C. DESEG 22/84 RD 63/86

C. SUSEP 25/87

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31.10.88 2.250 < VF = < 3.000 acima de 3.000 0 < VF = < 800 800 < VF = < 1.400 1.400 < VF = < 1.800 1.800 < VF = < 2.250 2.250 < VF = < 2.500 0 < VF = < 6.016,00 6.016,00 < VF = < 10.528,00 10.528,00 < VF = < 13.536,00 13.536,00 < VF = < 16.920,00 16.920,00 < VF = < 22.560,00 acima de 22.560,00 0 < VF = < 7.466,66 7.466,66 < VF = < 13.066,66 13.066,66 < VF = < 16.800,00 16.800,00 < VF = < 21.000,00 21.000,00 < VF = < 28.000,00 acima de 28.000,00 0,0009298 0,0009909 0,0009024 0,0010249 0,0011281 0,0012191 0,0013538 0,0009024 0,0010249 0,0011281 0,0012191 0,0013538 0,0014429 0,0009024 0,0010249 0,0011281 0,0012191 0,0013538 0,0014429 0,0001548 0,0001650 0,0001503 0,0001708 0,0001880 C. SUSEP 23/88 0,0002030 0,0002254 0,0001503 0,0001708 0,0001880 0,0002030 C. SUSEP 05/95 0,0002254 0,0002402 0,0001503 0,0001708 0,0001880 0,0002030 C. SUSEP 05/95 0,0002254 0,0002402

01.11.88 a 30.06.94

01.07.94 a 21.12.94

a partir de 22.12.94

H basicamente duas espcies de coberturas securitrias junto ao Sistema Financeiro da Habitao, com a cobrana dos seguintes prmios:

a) - MIP (morte e invalidez permanente): calculado ao incio do contrato, atravs de coeficientes fornecidos pela SUSEP e em face ao valor do financiamento, visa quitar o saldo devedor do contrato quando da ocorrncia dos eventos morte ou invalidez permanente.

b) - DFI (danos fsicos no imvel): calculado ao incio do contrato, atravs de coeficientes fornecidos pela SUSEP e em face ao valor de avaliao do imvel adotado pelo Agente Financeiro, com vias a repor o imvel condio anterior ao sinistro, quando da ocorrncia dos eventos descritos na aplice, que refletem danos no imvel. Se o financiamento for para construo do imvel, durante a fase de construo o clculo realizado em funo do valor de financiamento.

H ainda o RCC (Responsabilidade Civil do Construtor), cobrado durante a fase de construo, e o Seguro de Crdito, que no mais existe - mas estes no sero tratados aqui.

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19 O clculo inicial praticado pelos Agentes envolve coeficientes fornecidos pela Superintendncia de Seguros Privados SUSEP (conforme tabela acima), os quais, como se v, variam segundo os valores de financiamento. No lado do Agente Financeiro, efetuado o somatrio dos prmios mensais dos financiamentos em sua carteira e providenciado o repasse das quantias seguradora contratada, isto at determinada data mensal.

Quanto s controvrsias acerca dos prmios, exceo daquelas que envolvem sinistros e a cobertura, geralmente envolvem trs aspectos: a) disputa sobre os reajustes; b) a discusso sobre o valor dos prmios; e c) a insero do CES.

Quanto aos reajustes, na prtica ocorre o clculo dos prmios na contratao, sendo reajustados, a partir da, pelo mesmo ndice aplicado prestao de amortizao e juros. Porm, a princpio, no h impedimento que tais seguros possam ser majorados ou reduzidos, com vistas a equacionar a situao do mercado e os riscos para as Seguradoras, tais como o percentual de inadimplncia. Por exemplo, em 16/04/1992, a SUSEP, atravs da Circular 08, alterou as taxas de prmio de seguro habitacional, majorando-os em 60% para os contratos firmados at 28/02/1986 e em 30% para os contratos assinados de 01/03/1986 a 31/12/1988. Todavia esse aumento foi suspenso atravs de liminar nos autos 93.0001771-2, da 3a. Vara da Seo Judiciria do Mato Grosso.

Da segunda parte, v-se que, via de regra, os valores dos prmios mensais de seguro, cobrados juntamente com a parcela de amortizao de juros, apresentam valores incompatveis com os praticados pelo mercado para coberturas idnticas. Os agentes financeiros contra-argumentam que tais seguros revestem-se de caractersticas especiais, nicas no mercado, tendo inclusive eventual dficit sujeito cobertura junto aos valores arrecadados pelo FCVS.

verdade que o seguro beneficia o muturio, j que promove a reposio dos imveis em casos de sinistro ou a quitao, em caso de morte ou invalidez permanente. Mas o que est em jogo a total ausncia de participao do muturio
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20 na contratao da seguradora, sendo-lhe impossvel adquirir outro plano que d a mesma cobertura, mas com menor custo.

Alis, na forma como realizada a "contratao", parece-me que afronta flagrantemente o art. 39, I, do Cdigo de Defesa do Consumidor, que probe condicionar o fornecimento de produto ou de servio ao fornecimento de outro produto ou servio, embora o que se discuta no seja a necessidade do seguro, mas a liberdade de sua contratao. Mais flagrante a violao do dispositivo legal quando se trata de seguradora do prprio conglomerado financeiro.

Afora essa situao de exorbitncia dos valores frente aos praticados pelo mercado, h ainda um outro plo de indagao. Ocorre que o agente financeiro, aps o clculo inicial desses prmios mensais, passa, como dito, a corrigi-los em ndice idntico ao das prestaes. Com isso, independentemente do fato de as prestaes (de amortizao e juros) estarem sendo pagas e amortizando o saldo, reduzindo, portanto, o risco do agente e da Seguradora, os prmios de seguros vo sendo ms a ms majorados.

Disso uma enorme desproporo: ao passo que, no caso do MIP, o que est segurado o atual saldo devedor (isto , aps as amortizaes), o valor do prmio mensal, frente ao coeficiente inicial, representa saldo muito maior (evidente, posto que sofreu apenas reajustes, e no considerou as amortizaes), ou seja, representa o valor inicial financiado corrigido, sem as amortizaes.

Com o DFI a mesma coisa: ao passo que o valor do imvel geralmente vai se depreciando ao decorrer do tempo, o inverso acontece com o prmio, que, de igual forma ao MIP, foi corrigido pelos mesmos ndices aplicados prestao.

Para tirarmos a prova basta to somente dividirmos cada componente do prmio mensal (MIP e DFI) pelo coeficiente inicial e chegaremos base de clculo sobre a qual so calculados. Por sua vez, para saber quais os coeficientes da contratao basta recorrer s tabelas da SUSEP ou ento, dividir o valor de cada componente do prmio de seguro indicado no contrato (sem o CES) pela sua base
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21 de clculo - ou seja, o MIP pelo valor de financiamento e o DFI pelo valor da avaliao.

Pergunta-se: se houver sinistro, sobre qual base ir se assentar a indenizao? Sempre ser, ou pelo saldo devedor atual (MIP), ou via reposio do imvel ao estado anterior ao sinistro (DFI), o que, quando muito, ir significar o valor atual do mercado.

Deve-se atentar que a vitria de qualquer tese jurdica que implique a reduo do saldo devedor resulta, igualmente, na diminuio do risco a ser suportado pela seguradora quanto ao seguro de Morte e Invalidez Permanente, cabendo, em tese, a sua reduo proporcional.

Por fim h o acrscimo do CES s prestaes de seguros. De fato h essa previso no artigo 16 da Resoluo BNH 1980/1993 e no item 7 da Circular BACEN 1.214/1987, de 04 de agosto de 1987. Porm no se v benefcio ao muturio que autorize essa majorao. Parece-me que ainda que se aceite os percentuais ditados pela SUSEP falta competncia ao BNH e ao BACEN para autorizar o CES nos seguros.

Na busca de suporte legal, pode-se acenar com o art. 1438 do Cdigo Civil de 1916, que previa a possibilidade de reduo ao valor real (ainda que sob o olhar do segurador):

Art. 1.438 - Se o valor do seguro exceder ao da coisa, o segurador poder, ainda depois de entregue a aplice, exigir a sua reduo ao valor real, restituindo ao segurado o excesso do prmio; e, provando que o segurado obrou de m-f, ter direito a anular o seguro, sem restituio do prmio, nem prejuzo da ao penal que no caso couber.

Penso que se pode tomar a recproca como verdadeira, tambm sujeitando as seguradoras a devolver os prmios cobrados a maior, j que a lei no pode conferir privilgios e nem laborar em prol do enriquecimento ilcito.
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Tanto o que o Cdigo Civil ora em vigor assim estipula em seu artigo 770:

Art. 770. Salvo disposio em contrrio, a diminuio do risco no curso do contrato no acarreta a reduo do prmio estipulado; mas, se a reduo do risco for considervel, o segurado poder exigir a reviso do prmio, ou a resoluo do contrato.

Entendo, entretanto, que nas aes que vierem a questionar os seguros cobrados junto ao SFH e que lograrem obter liminares para o depsito em juzo pelos valores a menor, os autores devem tomar certos cuidados. Ou se deve requerer que o Juzo determine que o Agente continue a repassar Seguradora os valores que entende devidos, como j vinha fazendo, ou, ento, o prprio muturio deve precaver-se e contratar seguro parte, pelo diferencial. Isto como forma a dar segurana enquanto se discute o feito, o que significar longos anos. 3

Como se v da jurisprudncia coletada, infelizmente os Tribunais no esto acatando as teses aqui defendidas. SFH: a prtica jurdica Paulo Luiz Durigan www.apriori.com.br/artigos/sfh.pdf

23 4. O DESENVOLVIMENTO DOS SALDOS: FORMA E AMORTIZAES NEGATIVAS

Como se d o desenvolvimento do saldo devedor dos contratos realizados no mbito do SFH? E, especialmente, em que momento se d a amortizao e em qual se faz a insero de juros?

Na conjuntura tupiniquim alguns componentes vieram acrescentar-se frmula ditada por Richard Price, uma vez que seria incompatvel a manuteno de prestaes invariveis do incio ao fim do emprstimo frente depreciao da moeda confessada atravs de ndices oficiais.

O problema, da para frente, saber-se em que momento esse novo componente, a correo monetria, deve ser inserido no desenvolvimento do saldo devedor e como se comporta o clculo dos juros.

As planilhas apresentadas pelos agentes do Sistema Financeiro da Habitao mostram prtica de primeiramente corrigir o saldo devedor para somente depois aplicar a parcela de amortizao advinda da prestao.

Esse formato nos parece afastar-se da dico do artigo 6 , alnea "c", da Lei 4380/64. verdade que o texto citado tornou-se, aps os vetos e revogaes, um verdadeiro Frankenstein. Vamos ver, ento, um pouco mais que a alnea c:

"Art. 5. Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construo de habitaes para pagamento a prazo ou de emprstimos para aquisio ou construo de habitaes podero prever o reajustamento das prestaes mensais de amortizao e juros, com a conseqente correo do valor monetrio da dvida toda a vez que o salrio mnimo legal for alterado. (...)
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24 Art. 6. O disposto no artigo anterior somente se aplicar aos contratos de venda, cesso ou promessa de cesso, ou emprstimo que satisfaam s seguintes condies: (...) c) ao menos parte do financiamento, ou do preo a ser pago, seja amortizado em prestaes mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizao e juros; d) alm das prestaes mensais referidas na alnea anterior, quando convencionadas prestaes intermedirias, fica vedado o reajustamento das mesmas, e do saldo devedor a elas correspondente;" .

Os agentes tm dito que agem em consonncia com esse mandamento, j que, segundo essa verso, a norma remeteria para as prestaes e no para financiamento. Porm, hoje, no texto da norma a palavra "reajustamento" est no singular, da que no poderia referir-se a "prestaes", a no ser que, alm da lgica tivermos que reconstruir aqui tambm a gramtica. J a alnea "d", do artigo 6. diz respeito somente a prestaes INTERMEDIRIAS, isto durante o prprio ms, o que realmente implica em no reajust-las, nem ao saldo, j que tal ndice mensal j foi aplicado, POR INTEIRO, quando da prestao mensal. Reajustar mais uma vez significaria aplicar em o ndice do ms.

Outra defesa baseia-se j nem em uma exegese gramatical, mas caminha para a lgica matemtica e insinua que ao se proceder a amortizao antes da correo do saldo se criar, inevitavelmente, liquidar o emprstimo antes do prazo, o que demonstraria que se estaria eliminando parcela da correo monetria.

Parece-me, entretanto, que no se est eliminando o instituto da correo monetria, mas simplesmente regulando seu uso. Alm disso no SFH contrata-se o pagamento do financiamento sendo o prazo sujeito a variveis e ainda plenamente modificvel via amortizaes voluntrias.

Mas este apenas um dos prismas da discusso quando se vai tratar do desenvolvimento dos saldos devedores. Se observarmos a "tabela" que segue necessariamente dos clculos dos coeficientes segundo a frmula de Price,
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25 veremos que ela apresenta percentuais diversos de amortizao e juros: a parcela de amortizao vai aumentando ao passo que os juros seguem diminuindo.

Porm o que ocorre quando o encargo mensal no se consegue quitar essa parcela "ideal" (amortizao + juros)? O procedimento adotado tem sido o de cobrar os juros e reduzir a parcela de amortizao prevista, com isso influindo diretamente na equao que resultaria no zeramento do saldo. Mas porque o contrrio no poderia tambm ser pertinente? Porque os juros que no alcancem esse percentual mensal "ideal" no poderiam eles, em vez da parcela de amortizao, serem calculados em conta parte? E o pior ocorre quando a parcela paga no suficiente nem mesmo para a quitao desse percentual de juros: os juros impagos so adicionados conta e, posteriormente, novos juros sobre eles so cobrados.

A soluo a ser dada pelo judicirio, parece-me, deve ser menos de adaptar o direito matemtica e mais de conjugar os dados de uma dinmica social (seno existencial).4 Aquele que se prende a contrato da casa prpria s o faz na esperana de v-lo quitado com os recursos de seus rendimentos mensais ningum imagina resduos e demais peripcias contratuais. Promover o acertamento desse tipo de pacto, implica, ao mesmo tempo, mant-lo no que possvel e reform-lo no que foge a essa expectativa original.

Nesse contexto, e retornando o olhar agora para a alnea c do artigo 6. da Lei 4.380/1964, parece-nos surgir agora, claramente, a dificuldade do legislador em ajustar o seu interesse no equilbrio do SFH com a necessidade de garantia ao financiado de efetiva quitao da dvida. E nos parece, mais, que o legislador optou decisivamente por essa garantia, como fosse ela prpria, em suas vrias nuances, o almejado equilibro. E assim quis mesmo que os percentuais ideais previstos pela Tabela Price fossem mantidos do incio ao fim do emprstimo.

Afinal, no Dinamarco (em "Coisa Julgada Inconstitucional") que nos diz que o Direito no como a matemtica?

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27 5. A TAXA REFERENCIAL TR: SUA APURAO

Muito se falou e se comenta sobre a Taxa Referencial sua ilegalidade, ou, pelo contrrio, sua pertinncia, mas no localizei nenhum estudo que levasse em considerao a sua composio, sua frmula de clculo.

Vejamos a respeito, ento.

Os muturios que assinaram contratos em 1991 ou logo depois, se defrontaram inicialmente com uma certa semelhana entre os ndices da TR e do INPC o que dava indicativos de futura paridade entre esses ndices. Todavia, da para frente a coisa desandou.

Mas os diferenciais no se devem somente a oscilaes da economia, mas, parece-me, tambm alterao da sistemtica apuratria desse ndice. Eis a o ponto.

Ficou estabelecido que o Banco Central do Brasil efetuaria o clculo da TR a partir da remunerao mensal mdia dos certificados e recibos de depsito bancrio (CDB/RDB), emitidos pelas 20 (vinte) maiores instituies financeiras integrantes da amostra, designadas instituies de referncia, levando em conta a taxa mdia de remunerao dos CDB/RDB'S, a taxa mdia ponderada de remunerao; e um redutor fixado por resoluo do CMN.

Porm

ocorreram

modificaes

posteriores

no

clculo

da

Taxa

Referencial, alteraes estas que no podiam ser previstas e acabaram por inflacion-la artificialmente.

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28 A primeira mudana significativa ocorreu atravs da Resoluo CMN 2387, de 22/05/1997. Essa resoluo estabeleceu a seguinte frmula de clculo para o do redutor "R" da Taxa Referencial, com dois novos elementos, uma "constante" e um "fator de ponderao":

R= a+ b. TBFm, onde: TBFm = mdia aritmtica simples das Taxas Bsicas Financeiras (TBF) relativas aos cinco ltimos dias teis do ms anterior ao ms de referncia, expressa na forma unitria; a = 1,0025; (constante) b = 0,45. (fator de ponderao)

Por sua vez, a Resoluo CMN 2437, de 30/10/1997 promoveu uma consolidao das normas que regem o clculo da TR, estabeleceu uma sistemtica de clculo mais ampla, considerando a repercusso dos dias no teis, inclusive quanto ao redutor.

J a Resoluo 2604, de 23/04/1999, alterou novamente a frmula de clculo do redutor "R", considerando tambm dias no teis e alterou a constante "a" para 1,005 e o fator de ponderao "b" para 0,48.

A se considerar o que diz o perito dison Luiz Kruger, nos autos 99.0022417-5 da 4 Vara Federal de Curitiba,

As Resolues 2387, de 22/05/1997, CMN 2437, de 30/10/1997, e 2604, de 23/04/1999, no conjunto, promoveram no s a alterao da metodologia com relao a dias no teis, mas tambm inseriram no clculo do redutor dois novos elementos, cujo clculo est a cargo do BACEN, ou seja, a constante "a" e o fator de ponderao "b".

E, alm disso:
Especificadamente com relao aos dias no teis, verdadeiro que ao se estender a tais dias um determinado percentual estar-se- incrementando artificialmente a taxa mensal da TR, posto que essa diferena no pode ser atribuda a variaes dos dados coletados."

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Ou seja, as alteraes implementadas no formato de seu clculo no somente deixaram mais complexa a apurao da Taxa Referencial, mas, como diz Kruger, a incrementaram artificialmente."

No fora s essa mudana na frmula com relao aos dias no teis, a Resoluo CMN 2437 introduziu a constante "a" e o fator de ponderao "b" de forma que o Conselho Monetrio Nacional podem modificar substancialmente o resultado do clculo da TR.

Como afirma Kruger, evidentemente, por serem constantes atribudas, e por sua posio na equao, qualquer alterao influenciar o resultado.

Ou seja, menos que um clculo que se poderia chamar de cientfico, a apurao da TR, face essas constantes que podem ser facilmente manipuladas, pode gerar qualquer resultado.

o que Kruger pretende demonstrar atravs de exemplo:

Exemplificando: R = a + b. TBFm ou R = (a + b x TBF/100) - Res. CMN 2604/99

a 1,0025 1,0050 1,0080

b 0,45 0,48 0,55

TBF/100 (exemplo) 0,02 0,02 0,02

=R 1,0115 1,0146 1,0190

Res. CMN 2437/97 2604/99 (exemplo)

Vigncia 30/10/1997 23/04/1999

O reflexo do redutor no clculo da TR inversamente proporcional, isto , quando menor, maior ser o ndice encontrado, e vice-versa. Segundo a Resoluo CMN 2609/99, a TR calculada atravs da seguinte frmula: TR = 100 x {[(1 + TBF/100) / R]-1} (em %) Substituindo-se os valores encontrados na frmula teremos:
R 1,0115 1,0146 TBF/100 (exemplo) 0,02 0,02 TR 0,8403% 0,5322%

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1,0190 0,02 0,098%

Como se verifica dos exemplos acima, nos quais se mantiveram os mesmos valores de TBF, o resultado foi muito diferente, variando de 0,098% a 0,8403%. Respondendo, portanto: Eventuais alteraes na constante "a" e no fator de ponderao "b" podem resultar modificaes substanciais no resultado do clculo da TR."

Ora, ao estender o clculo a dias no teis estar-se- incrementando a taxa mensal da TR, muito embora ao que transparece, a idia tenha sido a de compatibilizar em uma nica mdia as taxas decorrentes de CDB/RDB contratados para dias corridos com as para dias teis. E, por fim, vincular o clculo do redutor "R" ao procedimento de incluso de dias no-teis realmente conjugar o incremento com a possibilidade de manipulao.

A considerar esses dados, pode-se defender o afastamento da

Taxa

Referencial tambm pelo inciso X do art. 51 do Cdigo de defesa do Consumidor, que impede ao fornecedor, direta ou indiretamente, a variao do preo de forma unilateral. Isso porque pouco interessa que o banqueiro em menor ou menor grau esteja sofrendo das mesmas conseqncias. De fato, no possvel a manuteno de um ndice tal que pode sofrer modificaes drsticas, a qualquer tempo, alteraes estas que refletem muito mais a situao poltica vivenciada do que a efetiva mudana no poder aquisitivo da moeda. Veja-se que aqui no se afirma que a TR tenha sido manipulada, mas que pode facilmente sofrer desse mal, o que a invalida como averiguao, digamos assim, cientfica, da variao inflacionria.

Apenas para finalizar interessante anotar parecer do mesmo perito nos autos citados quanto diferena na forma apuratria da TR em confronto com o INPC:

"O INPC/IBGE tem por populao objetivo as famlias residentes nas reas urbanas, com rendimento monetrio familiar disponvel de 1 a 8 salrios mnimos e cujo chefe assalariado, com abrangncia geogrfica em todas as regies metropolitanas das principais cidades do pas. A sua estrutura de coleta integra todos os itens de despesa de consumo que tem participao na despesa total igual ou superior a 0,05% ou participao inferior a 0,05% e superior a 0,01% para itens de despesa pertencentes a grupamentos compostos por itens
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com participaes pequenas. Alm disso h um sistema de estrutura de pesos regionais, de forma que o INPC/IBGE obtido a partir da mdia aritmtica ponderada dos ndices das reas pesquisadas. A TR, como se viu, espelha as alteraes no mercado financeiro, e em especial, quanto remunerao dos CDB/RDB. Est, ainda, sujeita influncia do BACEN, face aos componentes do clculo denominados "varivel a" e "fator de ponderao b". Partindo de um conceito, historicamente aceito, de que a perda do poder aquisitivo da moeda (inflao) mede-se atravs da alterao dos preos, de se ver, dos dois ndices apresentados, unicamente o INPC/IBGE se adapta ao conceito de inflao, correo monetria ou variao do poder aquisitivo da moeda nacional. O segundo ponto a ser enfrentado com relao existncia de uma taxa remuneratria da TR ou que vai alm da mera atualizao de valores. Se entendermos que toda quantia que supera a inflao (e em sendo esta medida pelo INPC/IBGE) remunerao, ento a taxa remuneratria da TR justamente essa diferena a mais existente entre a TR e o INPC. Se no houver diferena, ou for a menor, teremos que entender que, no caso, no h "remunerao", apenas "correo monetria". Portanto: correto o entendimento de que a taxa remuneratria da TR aquela que supera o INPC/IBGE, desde que se tenha o INPC/IBGE como ndice que demonstra a variao de preos, frente a outros. confrontado com a TR, o INPC representa de forma mais adequada o conceito de "inflao".

Ou seja, alm de outros argumentos baseados na exegese legal, tambm considerando a forma apuratria da Taxa Referencial, deve ela ser afastada dos contratos envolvendo o Sistema Financeiro da Habitao (e outros). Cabe ver, em todo caso, o resultado prtico dessa excluso, isto , se o resultado satisfatrio aos interesses do muturio ou construtor, o que deve ser averiguado em cada caso.

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32 6. DO NDICE DE CORREO DO SALDO DEVEDOR (TR x INPC)

Da controvrsia

O inciso 1. do artigo 5. da Lei 4380/64, criadora do SFH, dispe que "o reajustamento ser baseado em ndice geral de preos mensalmente apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variaes no poder aquisitivo da moeda"

No entanto, com o advento da Lei 8.177, de 1 de maro de 1991, restou alterada a forma de reajuste dos depsitos da poupana, que passou a ser vinculada Taxa Referencial, por fora do disposto no art. 12 daquela Lei, e que agora est disciplinado pelo art. 7 da Lei 8.660/93 - com isso tambm os saldos devedores do SFH passaram a ter tal reajustamento.

Ao analisar os efeitos da Lei 8.177/91 nos contratos firmados antes de sua entrada em vigor, o Supremo Tribunal Federal, em julgamento da ADIN 4930/DF, publicado em 04.09.92, entendeu que a substituio do ndice neutro de inflao pela Taxa Referencial no reajuste dos saldos devedores dos contratos firmados at 29.02.91 era inconstitucional, por ferir o ato jurdico perfeito e o direito adquirido derivado do pactuado anteriormente quela Lei.

E, de fato, logo depois surgiu a Smula 295:

"A taxa referencial (TR) indexador vlido para contratos posteriores Lei 8.177/91, desde que pactuada".

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33 Resta, em todo caso, que nos contratos posteriores Lei 8177/1991, se no pactuado, o ndice seria ilegal.

A tese

Mas sustentarei aqui que pouco importa o momento da assinatura do contrato, sendo que a decretada ilegalidade permeia inclusive os contratos firmados aps o advento da Lei 8177/91, esteja ou no o ndice inserido no contrato.

Primeiro porque a TR, como se disse, no nem nunca foi ndice que reflita a correo monetria, o que reconhecido pelo STF (ADIN 493-0/DF, em 25.6.92). que sua metodologia de clculo indica somente as variaes do mercado financeiro e no o custo da moeda junto ao cidado comum. Ento no corresponde ao determinado pela Lei 4380/64, no podendo ser utilizada junto ao SFH.5

Como se disse, a Lei 4380/64 determina que os valores decorrentes dos contratos habitacionais celebrados no mbito do Sistema Financeiro Habitacional, podero ser reajustados de forma que seja mantido o "valor monetrio da dvida". No mesmo sentido referiram o Decreto n. 19, de 30/08.66, o Decreto n. 70, de 21/11/66 e o Decreto 94.548/97. Ora, tendo sido a Lei originria (Lei 4.380/64) recepcionada como lei complementar no mbito da Constituio de 1988 (art. 192) , tambm o foram os diplomas legais que a alteraram. Da que aps a Constituio de 1988 a correo monetria (na forma idealizada na Lei 4380/64) s poderia ser retirada dos contratos no mbito do SFH atravs de Lei complementar, o que, evidentemente, no o caso da Lei 8.177/91, que instituiu a TR.

Em segundo lugar, que o muturio - em posio vulnervel - certamente foi guiado pelo sentido que o senso comum d ao enunciado "correo monetria", isto aquele de reajuste do valor nominal da dvida em face da inflao. No

Ver a respeito, meu texto, A Taxa Referencial TR e o SFH: sua apurao. SFH: a prtica jurdica Paulo Luiz Durigan www.apriori.com.br/artigos/sfh.pdf

34 contratou a TR, portanto, que no pode ser aplicvel, face, inclusive, ao disposto nos artigos 46 e 47 do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Por terceiro, que a aplicao da TR traduz-se em clusula leonina, j que remunera duplamente o banqueiro: nos juros estipulados no contrato, mais a prpria remunerao da TR.

No bastasse isso, aplicar a Taxa Referencial seria aceitar a capitalizao de juros, sejam aqueles indicados no contrato, alm dos da prpria TR (face sua forma de clculo e composio) - o que defeso segundo o ordenamento ptrio.

Apesar dessas consideraes e de inmeros julgados favorveis, h uma deciso recente do STJ, de junho de 1999,6 que contou como relator o Il. Min. Milton Luiz Pereira, no sentido na manuteno da Taxa Referencial nos financiamentos da casa prpria. No julgado adotou-se a "tese da paridade", segundo a qual se invoca a necessidade de igualdade entre a correo monetria paga s cadernetas de poupana e os contratos de financiamento.

Parece-me, entretanto, mais um equvoco. Na verdade, as instituies financeiras querem ancorar sua estabilidade financeira no nas suas prticas, mas numa espcie de lastro legislativo. Quer dizer, o argumento no faz mais que tentar eximir do risco da transao a instituio que a tem como inerente s suas prprias atividades. uma "situao ideal" que no se sustenta, pois implicaria em

desprezar, numa verificao de liquidez do agente, por exemplo, prejuzos advindos de m gesto. O equilbrio econmico-financeiro estaria apenas submisso a tal correo monetria dos contratos habitacionais.

Talvez assim se compreenda melhor, partindo-se dessa "tese", o porqu, com o advento do Plano Real ainda restou a aplicao da TR, travestida de correo monetria, nos financiamentos imobilirios. que, tratada como correo monetria e no como taxa de juros, serve para reduzir os riscos da instituio

O texto foi elaborado no incio de 2000. SFH: a prtica jurdica Paulo Luiz Durigan www.apriori.com.br/artigos/sfh.pdf

35 bancria, posto que assim entendida, a TR seria um mecanismo supostamente alheio a seu controle, ou como dizem, "uma quase-moeda", garantida as custas do errio pblico. No precisar ser negociada, permutada. E, enquanto o lucro fica ento institucionalizado, eventuais prejuzos so contabilizados pelo errio pblico. O interessante que, com o advento do real se pretendia justamente acabar com a correo monetria, definindo-se, na poca a TR como taxa de juros: os conceitos, como se v, mudam ao sabor do vento.

A idia advm de tratar os financiamentos imobilirios, na instituio bancria, como um sistema fechado. Mas esta situao virtual no plausvel, pois nem todo recurso advindo da caderneta de poupana aplicado nos financiamentos da construo civil e, por certo, nem todo financiamento lastreado pela caderneta. Por mais que evidente que os recursos que servem de lastro s aplicaes tem inmeras origens dentro do prprio agente, e que o valor nas cadernetas do agente serve apenas como parmetro do montante a ser financiado na rea habitacional. a partir dessa quantia nas cadernetas em cada Agente que o BACEN fixa os percentuais (que so bem menos que 100%) a serem repassados para o SFH, na instituio, via a concesso de financiamentos - mas apenas isso. E o restante dos valores em caderneta de poupana? O que se faz? Como se aplicam? Livremente.

Jos Maria Arago, por exemplo, j dizia a esse respeito:

"Como o FCVS no honrou seu compromisso, o saldo global dos agentes em operaes do SFH mantm-se elevado, independentemente de novas aplicaes, o que libera os novos recursos captados em cadernetas de poupana para operaes no imobilirias ou para financiamentos habitacionais de valor unitrio elevado" (Sistema Financeiro da Habitao, Jos Maria Arago, Juru, pg. 197)

No venham dizer que a instituio financeira no lucra com a TR (calculada no seu prprio mbito) e apenas repassadora ou intermediria. Isto porque, como vimos acima, cada vez menos se destinam recursos das cadernetas de poupana aos financiamentos habitacionais (e jamais 100%), o que resulta que
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36 basta a cobrana de taxa de juros de 1% ao ms, em qualquer emprstimo, para que se realize o "spread".

H ainda um outro caminho trilhado pelos Agentes, e que visa no s manter a TR mas tambm todas as clusulas abusivas e procedimentos que utiliza: a defesa baseada no chamado princpio do "pacta sunt servanda", isto , um brocado latino, que significa que somos servos daquilo que contratamos. No devemos desdenhar a fora e a influncia prtica do enunciado "pacta sunt servanda" na sociedade romana: porque na sua silenciosa e insinuante coerncia gramatical, promovia e mantinha acorrentados os endividados e menos favorecidos s regras impostas pelos senhores, nobres e imperadores, enquanto estes se fartavam nas saunas, vinhos e festas. Convinha, portanto, manuteno desse status quo. Mas o histrico, ento, remonta selvageria, escravido, lei do mais forte o que se deve ler com destaque a se saber que a histria, escrita pelos vencedores, tem o estigma de minimizar os sofrimentos dos demais. Da que, no contexto do mundo moderno, a chamada fora coercitiva do contrato ainda que no deva ser desprezada, deve ser coadunada com princpios tais como o da isonomia, da boa f e do equilbrio contratual, entre outros, como se v claramente, por exemplo, do nascimento das regras do Cdigo de Defesa do Consumidor.

muito,

por

exemplo,

jurisprudncia

norte-americana

vem

considerando invlidas as clusulas gerais de contrato redigidas de modo obscuro ou ambguo ou ainda, quando impressas em caracteres minsculos, enquanto que, a seu lado, os julgados franceses consideram que devam ser interpretadas contra aqueles que as predispuseram. Em nosso pas, o advento do Cdigo de Defesa do Consumidor indicativo claro que a sociedade quer dar um basta imposio de regras e clusulas extremamente injustas e espoliao financeira. O art. 85 do Cdigo Civil, que acena para a inteno diante da formalidade, foi conduzido a um aprimoramento pelo art. 47 do Cdigo de Defesa do Consumidor - CDC, que deixou claro que a interpretao deve ser favorvel ao consumidor, introduzindo, por esse plus, alcance prtico nas decises - independente da inteno, deve ser interpretada em favor do consumidor. Alm disso, a inovao do art. 51 do CDC, do controle

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37 judicial das clusulas contratuais abusivas, indica para onde se inclina o legislador ptrio, a doutrina e para onde caminha a jurisprudncia.

E este sinal no vem sendo desprezado pelo Judicirio, na anlise dos contratos, tampouco de doutrinadores, como Arruda Alvim (Cdigo do Consumidor Comentado, 1995, 2 edio, Editora Revista dos Tribunais, pg. 16). De fato, a liberdade de contratar tem seu limite fixado em lei, posto que no se poderia deixar ao alvedrio do contratante a fixao de clusulas contrrias legislao. O

contrato com os muturios do SFH de adeso e, a bem da verdade, at agora as instituio financeiras ainda no tiveram a dignidade de adapt-los e esclarecer suas clusulas, como determina o CDC. evidente que no se pode ater ao mero contedo formal.

Porm, sob um outro aspecto, no se poder entender a aplicao do INPC (ou a excluso da TR) como uma quebra do pactuado. que as clusulas contratuais nos contratos do SFH via de regra remetem "atualizao" dos encargos mensais e saldos devedores. E se, como sabido, as cadernetas de poupana esto sendo remuneradas pela TR, que vai alm de simples atualizao, no se pode utilizar o percentual integral de remunerao da poupana sob pena de ir alm da mera atualizao mas apenas, como dizem os contratos, a parcela que refere-se "ao percentual utilizado para atualizao". No se est assim afrontando a Clusula Contratual: que, vamos repetir, ao aplicar a TR nos saldos de poupana, na verdade est se fazendo duas operaes: uma delas que atualiza os valores [at o limite do INPC] e outra que a remunera [na diferena entre a TR e o INPC].

Para obedincia da clusula necessrio excluir do percentual remuneratrio das poupanas a parcela que, ento foi alm do permitido (o que ultrapassou a simples atualizao). E para isso basta simplesmente cotejar o INPC com a TR. Ora: a operao matemtica bsica a ser realizada simplesmente a aplicao do ndice do INPC no lugar da TR, posto que aquele realmente reflete a perda do poder aquisitivo da moeda. Da, sim, a clusula estar obedecida e as diferenas porventura existentes sero amortizadas ms a ms no prprio saldo.

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38 H ainda a possibilidade de contar-se com a chamada "teoria da impreviso", como mais um argumento desfavorvel Taxa Referencial. Para que tal teoria seja invocada e permita e reviso contratual, necessrio se faz um fato superveniente, mas, fato este, que "no necessita ser extraordinrio, irresistvel". E isto fica estabelecido no momento em que desde o nascedouro a TR e o INPC apresentaram ndices com pequeno diferencial, o que dava indicativos, queles que assinaram contratos ps fevereiro de 1991, que haveria de manter-se tal semelhana. Todavia, com a adoo pelo Banco Central de redutor no clculo da TR, bem como a modificao da sistemtica que acabou por inserir dias no teis, ao que parece houve um incremento artificial dessa taxa, distanciando-a dos ndices inflacionrios, talvez pela necessidade premente do Governo de captao de recursos. Estes fatos, totalmente fora do controle dos muturios-aderentes, no estava prevista e nem era previsvel, o que possibilita a reviso contratual. 7

Vale frisar, por fim, que a Lei 9.069, de 29/06/1995, tambm limita a aplicao da TR:
"Art. 27 - III - 5 - A Taxa Referencial - TR somente poder ser utilizada nas operaes realizadas nos mercados financeiros, de valores mobilirios, de seguros, de previdncia privada, de capitalizao e de futuros."

Para finalizar

Como se v, as melhores razes concorrem para a excluso da TR e sua substituio por um outro ndice, sendo este "neutro", tal como o INPC.

Cuide-se, entretanto, especificadamente com relao ao INPC, que ultimamente este ltimo indexador tem se mostrado algumas vezes at maior que a TR. Todavia, nos casos que envolvem Plano Empresrio e mesmo pessoas fsicas, em caso de financiamento para construo, dependendo das datas de liberao desses recursos, a substituio de ndices ainda pode ser vantajosa, o que deve ser averiguado atravs de clculo pericial prvio.
7

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39 7. A TAXA DE JUROS

O equilbrio, o custo poltico e a soluo da rosca espanada

Para fazer frente necessidade de recursos para os financiamentos da casa prpria, criou-se em 13/09/1966, atravs da Lei 5107, o Fundo de Garantia por Tempo de Servio - FGTS, tendo sido designado o BNH como gestor. Logo em seguida, em 21 de novembro de 1966, com os mesmos objetivos, nasceram, atravs do Decreto n. 70, as Associaes de Poupana e Emprstimo.

Com verba cativa e no mais dependente da poupana voluntria, j em 1967, primeiro ano de arrecadao do FGTS, o volume de recursos disposio do BNH cresceria 483%, mesmo ano em que se iniciou o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos - SBPE, agrupando empresas pblicas e privadas.8

Todavia,

aumento

considervel

dos

recursos

tambm

trouxe

preocupao quanto ao seu retorno, de forma a equilibrar-se o sistema aos juros pagos pelas aplicaes no FGTS e poupanas populares.

Para se evitar o custo poltico e a reduo dos emprstimos s camadas de baixa renda, optou-se por estabelecer uma escala de juros conforme o valor do financiamento, o que, na maioria dos casos, representava o prprio valor dos imveis adquiridos.

Veja esses dados em ARAGO, Jos Maria. Sistema Financeiro da Habitao, Curitiba: Juru,

1999.
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40 A RD BNH 55/1968, que vigorou de 27/11/1968 a 22/10/1969, por exemplo, fixou as seguintes faixas de financiamento, prazos e respectivas taxas de juros:9

FINANC. EM UPC At 100 Acima de 100 at 160 Acima de 160 at 220 Acima de 220 at 300 Acima de 300 at 350 Acima de 350 at 500

TAXA MXIMA ANUAL 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 10,0

PRAZO MXIMO EM ANOS 20 20 20 20 20 20

Muito embora em 1969 o Banco Nacional da Habitao, tenha (Res. n 36, de 18/11/1969) institudo no mbito do SFH a chamada "tabela Price" ou

"sistema francs de amortizao" (Richard Price, 1723-1791), isso perdurou por apenas breves dois anos. Logo em 1971 passou-se ao uso de outro sistema, o Sistema de Amortizaes Constantes - SAC (RC BNH 23, de 05/10/1971). O SAC, na verdade, apresenta-se mais realista quanto a financiamentos a longo prazo, justamente pelo fato da amortizao permanecer constante, ao passo que, pela Tabela Price, ela menor ao incio, sendo compensada no decurso do prazo (veja tabela mais adiante, na discusso sobre o anatocismo). Por esta razo, o encargo no SAC inicialmente maior e, por conseqncia, mais acertada fica a capacidade econmica-financeira para suport-lo.

Todavia, face ao dilema decorrente da perda do poder aquisitivo da populao, foi revisada a aplicao do SAC e, paulatinamente, atravs de vrias resolues (RD BNH 06/79, 16/79, 23/79, 31/79, 73/80), restabeleceu-se a Tabela Price, alm do que foi adotado tambm o Sistema de Amortizao Misto - SAM, um meio termo entre o SAC e a Price. Alis, o SAC e o SAM vigoraram apenas at 31/10/1984, quando definitivamente estabeleceu-se a Tabela Price (RC BNH 18/84), a qual foi mais recentemente confirmada pela Resoluo BACEN n 1980, de 30/04/1993.
9

De l para c esse quadro foi muito modificado, inclusive com mudana quanto ao prazo mximo de

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41

A chamada "tabela Price" consiste numa srie uniforme de recuperao de capital para pagamentos em encargos, sendo este de parcelas de amortizao e juros, as quais devem variar em sentido inverso ao longo de "n" perodos. Isto : enquanto a quantia representativa das amortizaes cresce, a de juros tem de decrescer. A lgica embutida na sistemtica de Richard Price que a prestao (de amortizao e juros) ento calculada e invarivel, ir liquidar o emprstimo ao fim da "n" srie de pagamentos. A "tabela", enfim, apresentada na forma de uma srie de coeficientes calculados para diversos prazos e taxas de juros, cuja frmula a seguinte, na qual "n" corresponde ao prazo em meses e "i" a taxa de juros dividida por 1200:

..............n ... i (i +1) ...------------...........n ...(i +1) -1

Para encontrar-se o valor da prestao mensal de amortizao e juros, basta efetuar a multiplicao do financiamento desejado pelo coeficiente da tabela, de acordo com a taxa de juros e prazo ( exceo dos prmios de seguros, T.C.A, F.C.V.S. e outros encargos, os quais so calculados parte).

Frmula matemtica cuja certeza no se discute - e cuja finalidade, como dissemos, fazer que, com amortizaes cada vez maiores, em virtude da reduo do saldo devedor e, por conseqncia, dos juros mensais, torne-se possvel a liquidao do financiamento ao final do prazo avenado.

Porm, como nesta sistemtica os juros no so includos no capital, mas cobrados ms a ms, o muturio "iludido" pelo valor do encargo inicial calculado e no repara na enorme quantia de juros que ter de quitar, visto o emprstimo ser de longo prazo. A "iluso" que aqui se comenta, aquela do muturio pouco afeito a
financiamento, e, em determinado momento, sendo as taxas atreladas renda do muturio. SFH: a prtica jurdica Paulo Luiz Durigan www.apriori.com.br/artigos/sfh.pdf

42 clculos, a leis e a frmulas, e que constitui a grande massa daqueles que mantm contratos nos moldes do SFH. Para eles, como para a grande maioria de ns, o valor do encargo inicial sinaliza a capacidade de pagamento, pouco importando os anos contratados. Somente se deparam com a realidade quando, pagos um ou dois anos, verificarem que o seu saldo muito lentamente - mas muito lentamente mesmo - vai sendo desbastado (se no ocorrer o contrrio), momento em que j ser tarde demais, pois o contrato de "financiamento para compra e venda", no se permitindo a "devoluo do bem" ao Agente.

Veja-se o que diz o engenheiro-muturio Daniel Junghans:


"O Sistema de Juros Compostos determina uma prestao exponencial crescente indefinidamente, ou seja, quanto maior o prazo contratado, maior torna-se o valor da prestao. No caso do SFH, os prazos so tipicamente 180, 240 ou mesmo 300 meses. fcil adivinhar que, aps um certo perodo (aproximadamente 1/3 do prazo contratado) o valor das prestaes ultrapassa o valor devido no sistema de juros simples (curva rosa), atingindo valores absurdos ao longo do restante do perodo. Esta a razo pela qual somente agora tal questo foi levantada. Estamos atingindo uma poca onde as prestaes dos contratos firmados no incio dos anos 90 somente agora esto atingindo valores abusivos. Conforme o grfico acima, se nada for feito, a situao tende a agravar-se cada vez mais, ocorrendo mais e mais leiles e desvirtuando totalmente o SFH de seus objetivos iniciais. O Sistema de Juros simples, por sua vez, determina um acrscimo do valor das prestaes que reflete puramente a taxa de inflao acumulada no perodo, razo pela qual a curva rosa acima cresce de uma forma constante (pois foi considerada uma inflao constante de 1% ao ms)." (...) "A rea abaixo de cada curva representa o montante pago pelo muturio em cada situao. Na simulao abaixo, foi financiado um imvel no valor de R$ 100.000,00. Considerando a situao real com inflao de 1% ao ms, ao final de 180 meses o muturio ir pagar apenas R$ 425.547,59 pelo sistema de juros simples e R$ 528.992,60 pela Tabela Price, ou seja, 24,3 % a mais. A prestao inicial ser de R$ 1366,50 pelo sistema de juros simples e de R$ 1058,87 pela Tabela Price. A prestao final, entretanto ser de R$ 3357,56 pelo sistema de juros simples e de incrveis R$ 6285,94 pela Tabela Price, ou seja 87% mais do que sua obrigao exige.

Da que a adoo da "Tabela Price", portanto, foi sob medida para governantes demaggicos, para instituies financeiras e para a indstria da construo civil, j que reuniu sob um s conceito, resultados de lgica e do marketing. Aos primeiros, porque lhes deu (e d) a oportunidade de divulgar que cumpriram seu papel fornecendo acesso habitao; s instituies bancrias
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43 porque se fartaram nos juros, sem que o financiado possa exercer grandes presses, premido pelas circunstncias, no mais das vezes j tendo desembolsado quantia considervel; indstria da construo civil porque, por bvio, desovaram mais facilmente seus estoques.

Da controvrsia acerca dos juros

Adotou-se, assim, a soluo da rosca espanada, que somente mostra sua fragilidade quando submetida a uma presso mais consistente, via de regra aps longo tempo. Da a enorme controvrsia no seio do Sistema Financeiro da Habitao, a tal ponto de criarem-se varas especiais para tratar desses dilemas. Alis, a mesma soluo foi tentada e repetida anos depois com um sistema denominado srie em gradiente, o qual agrava mais a situao dos muturios, j que induz a uma prestao inicial ainda menor que a Price, mas que se recupera posteriormente a custa de razo positiva mensal.

Em todo caso, no SFH, com respeito taxa de juros, freqentemente discute-se se:

a) ao aplicar o ndice de correo dos saldos, o agente tambm adota a taxa de juros da poupana (0,5% ms); b) a taxa de juros pode ir alm dos 10% ao ano; c) a taxa fixada a taxa nominal anual ou a efetiva anual; e d) se com a utilizao da Tabela Price h capitalizao dos juros.

Da primeira questo, que se v comumente alegada, trata-se de equvoco, pois que a instituio financeira, ao aplicar o ndice de correo aos saldos devedores, evidente o faz SEM a aplicao do acrscimo decorrente aos juros da poupana, limitando-se apenas ao indexador.

Limite
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44

Quanto ao limite da taxa de juros, o art. 6., "e", da Lei 4.380/64 ("os juros convencionais no excedam de 10% ao ano") e art. 2. do Decreto 63.182/68 limitam os juros, dentro do Sistema Financeiro Habitacional ao mximo a 10% (dez por cento) anuais.

A controvrsia, entretanto, quanto s leis posteriores e at mesmo regulamentos que alteraram essa taxa de juros, tal qual a Lei 8.692, de 28 de julho de 1993 (art. 25), que majorou esse limite para 12% ao ano. De maneira geral inclina-se a jurisprudncia a efetuar separao entre os contratos assinados antes de 28/07/1993, cujo limite seria de 10% ao ano e os posteriores, com limite de 12% ao ano.

Taxa legal

No que tange questo se a taxa legalmente exigvel a efetiva anual ou a nominal anual, entendo ser esta ltima.

Parece-me que o que o aderente pretende contratar a taxa nominal anual: no somente aceita essa taxa mas acredita que ela ser ou est sendo aplicada. Porm uma taxa nominal anual de, por exemplo, 10%, representaria, em uma diviso por 12, o percentual mensal de 0,833333%. E essa taxa, capitalizada, resulta ao final dos 12 meses em 10,47%, superior, portanto, taxa contratada.

Uma soluo para afastar a taxa efetiva e fazer valer, definitivamente, a taxa nominal, seria a determinao da taxa equivalente mensal de 0,797414% (no exemplo), a qual, capitalizada ms a ms, acumula no ano exatamente 10%, espelhando, assim, aquela fixada para o financiamento. Alis, entendendo-se que o limite da taxa de juros de 10% anuais, tal taxa mensal no poderia ser superior a 0,797414%; e, a se crer no limite como de 12% ao ano, no poderia ser superior a 0,948879% ms.

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45 de se reconhecer, entretanto, que essa uma soluo parcial e que se resolve no interior do universo da capitalizao, porque se a admite conquanto que respeite a taxa nominal.

Anatocismo

Em emprstimos (bancrios ou no) o que o investidor quer em retorno o capital e os juros remuneratrios. Da forma como essa devoluo acertada, nas diversas maneiras como se conjugam capital e juros ( vista, parceladamente, ao final, em parcelas fixas, parcelas variveis, juros vista, capital ao final, etc), possvel calcular qual a taxa de juros decorrente, conforme frmulas dadas pela matemtica financeira.

No caso do Sistema Financeiro da Habitao o modelo mais comumente utilizado, como j visto, com vias a recuperar o capital emprestado o denominado sistema Price - sem excluir outros: SAC, SAM, SACRE, Srie em Gradiente, etc;

Um financiamento de R$ 1.000,00, com taxa de juros de 1% ao ms (ou 12% ao ano), apresentaria a seguinte evoluo nos sistemas SAC e PRICE:

N. 1 2 3 4

SAC Prest. 260,00 257,50 255,00 252,50

Amortizao Juros 250,00 250,00 250,00 250,00

10,0 7,50 5,00 2,50

Saldo devedor 750,00 500,00 250,00 0,00

N. 1 2 3 4

PRICE Prest. 256,28 256,28 256,28 256,28

Amortizao

Juros 10,00 7,53 5,04 2,53

246,28
248,75 251,24 253,75

Saldo devedor 753,72 504,97 253,73 0,02

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46

Como se v claramente, o que difere um sistema do outro a forma como capital e juros emprestados so retornados: no Price as prestaes so fixas e a amortizao varivel; no SAC as prestaes variam mas a amortizao constante; no SAC a prestao maior no incio que a PRICE e menor ao final. Mas em ambos h a liquidao do saldo devedor ao final do prazo, quitando o emprstimo para o devedor e retornando ao credor o capital e os juros.

Mas o que se quer saber se tais sistemas, por si s, redundam em capitalizao de juros. Mirando-se os quadros acima, a princpio poderia pensar-se que no h capitalizao, j que os juros so calculados atravs da obteno da taxa nominal mensal, a partir da taxa nominal anual indicada em contrato (por exemplo, no quadro acima, R$ 7,53 corresponde a 1% de R$ 753,72).

Porm, algumas percias revelam que o caso que toda vez que se faz o pagamento de um encargo mensal estar se adiantando os juros e o recebimento de parcela do capital, j que o prazo do financiamento de vrios anos. Assim, para podermos detectar qual a taxa efetiva de juros paga, haveremos de obter essa taxa final a partir da taxa mensal nominal. No caso dos exemplos, a taxa nominal de 12% ao ano, mas a efetiva passa a ser 12,6825%.10 Essa taxa, alis, consta at mesmo dos contratos, em explcito reconhecimento da capitalizao.

Confira-se a resposta do Perito dison Luiz Kruger nos autos 99.0022417-5 da 4a. Vara da Justia Federal de Curitiba:

"Primeiramente, deve ser feita distino entre o valor dos juros e taxa de juros aplicada. Nos dois contratos pertinentes presente demanda, o valor dos juros no se incorporou (capitalizou) ao saldo devedor com ulteriores incidncias. A cada vencimento, o valor dos juros foi satisfeito, isoladamente ou juntamente com a parcela de amortizao. Todavia, a taxa de juros, face ao custo do dinheiro no tempo, tem efeito exponencial, capitalizado."
10

Para o clculo divide-se a taxa anual por 1200, soma-se 1 ao resultado e eleva-se potncia 12. A se diminui 1 e o resultado multiplica-se por 100. SFH: a prtica jurdica Paulo Luiz Durigan www.apriori.com.br/artigos/sfh.pdf

47

As anlises periciais, todavia, so um oceano de desconformidades; alguns acatando fielmente a tese do anatocismo, outros ferrenhamente refutando-o. Mesmo o parecer de Kruger dar impresso que a taxa indicada no contrato meramente figurativa, prevalecendo a quantia cobrada (o valor). Na verdade o contrrio que se deve ler: que mesmo no tendo sido o valor incorporado ao saldo ele representa uma taxa capitalizada.

Para tomar posio, acredito que, na realidade, em face da sistemtica de pagamentos (mensal), o que remunera o agente no a taxa anual nominal, e sim a anual efetiva - e que a estaria inserido o anatocismo. O fato de constar expressamente dos contratos a informao da existncia dessa taxa anual efetiva, por outro lado, no d direito instituio financeira de exigi-la como vimos logo atrs, porque o aderente sempre teve em vista a taxa nominal anual e no outra. Nesse modo de pensar, a sistemtica de reviso consistiria, como j dito, em obter a taxa mensal "x" que resulte em que a taxa anual nominal indicada no contrato seja a efetiva (por exemplo, em caso de taxa de juros anual nominal de 10%, aplicar a taxa mensal de 0,797414% ao invs de 0,83333%).

Parece-me que o resultado prtico de limitar-se a capitalizao anual e agir utilizando-se do clculo acima seria o mesmo. A diferena reside em que a soluo aqui proposta sustenta-se no somente nessa limitao ao anatocismo (anualidade), mas no princpio da transparncia, que regula contrataes da espcie, como no princpio da exegese mais favorvel ao aderente, que no dispunha dos meios tcnicos para confrontar o financiador.

Porm uma das formas de se ver a existncia do anatocismo fazendo anlise das frmulas matemticas adotadas para liquidao antecipada. Por exemplo, quando se realiza amortizao extraordinria com fins reduo do prazo do financiamento (mantendo-se a mesma prestao), observa-se, geralmente, que a quantia expendida apesar de corresponder a tal nmero de encargos (por exemplo 20) acaba gerando reduo no prazo muito maior (p. ex, 50). que esse clculo
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48 realizado com base no valor atual dos pagamentos futuros, como se v da clusula a seguir:
CLUSULA VIGSIMA-TERCEIRA: LIQUIDAO ANTECIPADA DAS OBRIGAES. No caso de liquidao antecipada, o estado da dvida para o (a) (s) COMPRADOR (A) (ES) ser calculado com base no valor atual dos pagamentos futuros, taxa de juros e servios contratuais incidentes sobre o estado da dvida, multiplicado pelo inverso do coeficiente de equiparao salarial vigente no momento da liquidao extraordinria (Clusula citada no RESP 1.254-RS, reg. 89.113461, STJ, 2. T, 13/06/1990).

Portanto, a simples multiplicao da taxa mensal pelo saldo existente no prova no sentido de que no ocorra a capitalizao. Se assim o fosse, na liquidao antecipada no haveria necessidade de se socorrer ao chamado valor atual.

Uma outra questo at aqui ficou de lado e poderia ser assim posta: com as seguidas alteraes das prestaes e do saldo por ndices diversos, com a majorao pelo CES, estaro, de fato, os agentes valendo-se da sistemtica da Tabela Price, ou j de outra coisa que estamos comentando?

Tenho por mim, por primeiro, a resposta a essa interrogao, seja qual for, no invalida a soluo aqui proposta, que se concentra na taxa de juros contratada. Porm h, de fato, julgados que chegam mesmo a decretar a falta de interesse argumentando que as prestaes no so cobradas nos limites mnimos exigidos por um desenvolvimento ideal via o sistema Price. Penso que esto

equivocados. que o ainda que as prestaes sejam limitadas aos reajustes salariais da categoria, interessa sim ao muturio discutir a soluo a ser dada ao saldo devedor a qualquer momento. De outra forma ele estaria irremediavelmente atado ao longo prazo final do contrato, sem poder comercializar sua propriedade, j que ningum aceitaria sub-rogar-se em dvida que foge da realidade ainda que tenha uma nebulosa previso futura de cobertura pelo FCVS. A situao, acrescente-se, passa a ser desfavorvel tambm ao prprio sistema, j que a ningum interessar realizar amortizaes extraordinrias ou mesmo liquidao antecipada. Mas no s isso: seja qual for a quantia paga mensalmente, essa
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49 verba sempre ficar sujeita disciplina regulada pelo sistema de amortizao adotado. Da porque se deve louvar sentenas corajosas, como as que aplicam o mtodo de Gauss (veja em outro texto), porque se dedicam justamente a confrontar o saldo devedor presente e a concili-lo com a justa expectativa de quitao dada ao aderente quando da contratao.

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50 8. O MTODO DE GAUSS ANLISE DE SENTENA

Alguns entendem que Johann Carl Friedrich Gauss (30/04/1777 23/02/1855) foi o maior gnio da matemtica, com uma capacidade inigualvel e autor de inmeras e valiosas descobertas. Pois agora seus teoremas esto sendo utilizados entre ns, nas discusses do Sistema Financeiro da Habitao. A Vara Federal Especializada do Sistema Financeiro da Habitao de Curitiba, por exemplo, s fls. 227/262 dos autos 2000.70.00.023505-4, condenou instituio financeira a substituir o sistema Price pelo mtodo de Gauss.

Aqui acompanharemos esse julgado, elaborando breves comentrios. Diz a sentena:

Por conceito rotineiro, de trnsito freqente nos meios jurdicos e econmicos, capitalizar juros implica em cobrana de juros sobre juros. Melhor dizendo: a capitalizao ocorre quando os juros de um determinado ms servem de base de clculo para o cmputo dos juros dos meses subseqentes. Isto fcil de se evidenciar quando se cuidam de juros vencidos mensalmente, mas somente pagos ao final (ou seja, quando no se trata, verdadeiramente, de uma srie de pagamentos mensais, mas sim, apenas de pagamento ao final). Atente-se para o quadro abaixo, em que est sendo considerado um financiamento de R$ 1.000,00, sob juros de 3% ao ms, de forma composta. Note-se que no h pagamentos mensais, apenas ao final:

No exemplo dado, fica evidente que os juros devidos em um determinado ms (p.ex., R$ 30,00 quanto ao primeiro ms) esto compondo a base de clculo dos

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juros devidos nos meses seguintes. De fato, no exemplo dado, a taxa de 0,03 (3%) incidiu, no 2 ms, sobre o total de R$ 1.030,00, no qual j esto inclusos os juros do ms anterior. Tal prtica vedada pelo Direito, conforme Dec. n 22.626/33, art. 4 e entendimento pretoriano pacfico, decorrente da Smula 121 do Supremo Tribunal Federal, tambm por todos conhecida. Registre-se, por oportuno, que mesmo as instituies financeiras devem obedincia ao referido enunciado, notadamente pelo fato de que a posterior smula 596 do mesmo STF apenas diz respeito ao limite dos juros e no forma do seu clculo. (fls. 233/234).

At aqui o Julgador considera que:

a) no fcil constatar a cobrana de juros capitalizados em prestaes peridicas; b) que a capitalizao vedada.

Nenhuma

novidade,

portanto.

Dividindo-se

taxa

por

1200

multiplicando o resultado pelo saldo anterior tm-se os juros cobrados pelo Banco. Aparentemente, ento, cobra-se juros simples e utiliza-se da taxa nominal - mas s aparentemente.

Continua o julgado:

Durante largo perodo, na jurisdio desta nica Vara, em todo o Brasil, especializada em SFH, sempre entendi que a tabela price est autorizada pela Lei, conforme dizeres do art. 6., c, da Lei n. 4380/64 e art. 25 da Lei n. 8692/93. Contudo, depois de aprofundado estudo, com consulta a vrias obras de matemtica financeira (notadamente a obra de Abelardo Lima Puccini), bem como, uma detida reflexo sobre o tema, acabei revisando, em parte, este posicionamento. Ao contrrio do que julguei por largo perodo de tempo, conclui que no apenas a tabela price que permite a obteno de prestaes mensais programadas para serem iguais entre si. O chamado mtodo ponderado linear tambm o faz, com a vantagem de congregar juros simples (fls. 235).

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52 Neste momento o Julgador, tomando por verdade que o Sistema Price produz juros capitalizados, admite ter encontrado substituto jurdico adequado atravs do mtodo linear ponderado. A partir daqui passar, ento, a demonstrar a hiptese. Primeiramente cabe provar que o Sistema Price produz juros capitalizados.

Em juros compostos, o capital obtido mediante a frmula abaixo:

Em que: S corresponde ao capital e P a prestao mensal. n o prazo do financiamento. Desta forma, pode-se relacionar o capital e a prestao mensal como segue:

Ou seja, em uma srie de pagamentos mensais, base de juros compostos, a frmula abaixo permite obter qual o valor presente de cada prestao, no termo zero do financiamento. Assim, suponha-se um financiamento em que o muturio pague o valor de R$ 100,00 a cada ms. Suponha-se que foram cobrados juros mensais de 4%, de forma composta. Note-se que ao contrrio do exemplo anterior em que somente houve um pagamento ao final, agora esto sendo efetuados pagamentos mensais (ou seja, realmente uma srie de pagamentos). Atente-se para o diagrama abaixo:

Sabe-se, portanto, que cada prestao mensal, no exemplo acima, foi obtida mediante aplicao de juros compostos. Pergunta-se, qual o capital financiado? Aplicando a frmula antes indicada

tem-se que:

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Portanto, R$ 96,15 tornam-se R$ 100,00, em um ms, se estiverem submetidos a juros de 4%.

Ou seja, R$ 92,46, tornam-se R$ 100,00, em dois meses, se estiverem submetidos a juros de 4% ao ms, de forma composta.

Assim, v-se que R$ 88,89 tornam-se R$ 100,00, em 3 meses, se estiverem submetidos a juros de 4%, de forma composta.

R$ 85,48 tornam-se R$ 100,00, em 4 meses, se estiverem submetidos a juros de 4% ao ms, de forma composta. Por fim:

Somando os 05 valores acima (R$ 96,15; R$ 92,46; R$ 88,89; R$ 85,48 e R$ 82,19) obtm-se o valor de R$ 445,18. Portanto, sob juros de 4% ao ms, de forma composta, R$ 445,18 d ensejo a uma prestao mensal constante de R$ 100,00. Este o mesmo valor que seria obtido se aplicada a frmula da tabela price, como se demonstra abaixo:

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Encargo inicial = R$ 99,999 R$ 100,00 Indiscutvel, portanto, que as prestaes mensais cobradas pela tabela price escamoteiam juros compostos.

Demonstrado, ento, que a Tabela Price congrega juros capitalizados. Em suma, apesar da extensa e problemtica argumentao, tudo se reduz a considerar o fator tempo. Mas o Julgador ainda precisou dar mais um passo: anunciar que o formato Price tem a ver com uma progresso geomtrica, posto que, depois, dir que os juros simples tm a ver com progresso aritmtica. Veja:

Fossem aplicados juros simples, as prestaes mensais seriam menores. Portanto, mesmo tendo em conta que ms a ms a taxa de juro incide sobre o saldo de forma simples igualmente fato que as prestaes pagas so maiores do que seriam obtidas se fossem aplicados juros simples. Alis, interessante notar que a frmula da tabela price nada mais do que a por todos conhecida frmula de Soma de termos em uma progresso geomtrica, como se demonstra abaixo. Somem-se os valores de cada encargo antes definido. Lembre-se da expresso algbrica de cada uma dos termos mensais (S1; S2; S3; S4 e S5, acima). Deste modo, somando-os, teramos:

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Em que i = taxa mensal de juros. Isolando-se os termos, obtm-se a seguinte equao: Capital igual a:

Segue-se, portanto, que: A soma ? igual a:

Sabe-se que todo nmero elevado a zero igual a 01. Isto porque a propriedade bsica da exponenciao dita que ao dividir um nmero exponenciado por outro, basta a subtrao dos expoentes (assim, 2 / 2 = 2). De outro tanto, 2 elevado a 5 dividido por 2 elevado a 3 corresponder a 2. Portanto, 2 dividido por 2 igual a 2 elevado a zero (diante da subtrao dos expoentes). Ou seja, dois elevado a zero igual a 1. Por fim, todo nmero elevado a zero 01. Cumprida esta interrupo necessria, volto frmula:

Aplicando a frmula de soma de progresso geomtrica, tem-se que: Soma ( ? ) dos termos que esto no numerador igual a:

Considerando que a1 corresponde a 1 (que o fator elevado a zero), e que a constante q (fator de progresso geomtrica) corresponde a (1 + taxa mensal de juros), ou melhor, a (1 + i ), substituindo na frmula obtemos o que segue:

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V-se que a equao acima a frmula price, ao inverso (isto , quando se sabe o valor da prestao e se quer saber o valor do capital). Invertendo a equao, tem-se que:

Fora de qualquer dvida, portanto, que a frmula da tabela price decorre da soma de termos em uma progresso geomtrica. A longa explanao acima nada mais seno a deduo matemtica da frmula da tabela price.

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Bem sumariamente, como j dissemos em textos anteriores, e em linguagem no tcnica, trata-se de verificar que a cada prestao paga adianta-se determinados valores (em razo disso a meno ao valor presente de cada prestao). Muito bem. Agora se deve comprovar que um sistema de juros simples tambm suporta pagamentos mensais. o que est a seguir:

De fato, aplicando os mesmos critrios acima, porm, considerando juros simples (progresso aritmtica), equaciona-se o que segue:

Em que: S corresponde ao capital e P a prestao mensal. n o prazo do financiamento. Contudo, a fim de proporcionar uma resposta objetiva (porquanto certamente j est cansativo o exame), parte-se do valor j determinado do capital anterior (R$ 445,18), para obter ento a seguinte situao: Soma de todas as prestaes = R$ 445,18. Portanto: S1 + S2 + S3 + S4 + S5 = R$ 445,18. Partindo da frmula de juros simples (acima indicada)

A soma de tais termos recai na frmula abaixo:

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Aplicando-se a formula acima, para todo o financiamento (conhecida a taxa de juros mensal, o prazo e o total do mtuo), seria possvel obter o valor da prestao mensal (em valor constante) que corresponda a uma srie de juros simples. V-se, porm, que a soluo pouco prtica, dado que a soluo exigiria clculos bastante demorados (imagine uma srie de pagamentos para 300 meses, p.ex.). Portanto, a soluo no recai aqui. Necessrio ter em conta uma outra caracterstica das sries em progresso aritmtica. Como elucida SOUZA FIGUEIREDO, em obra sobre o tema, possvel aplicar o princpio elucidado por GAUSS, segundo o qual, em uma srie em progresso aritmtica, a soma dos extremos corresponde soma dos demais termos, de forma indefectvel e enantiomorfa. De fato, note-se que, levando em conta uma srie em progresso aritmtica, de 01 a 100, com razo 1, ou seja .... 1; 2; 3; 4; 5; 6; .... etc. at 100, somando-se 1 + 100 obtmse 101, o que igual a 2 + 99; a 3 + 98 .... etc., at chegar em 50 + 51. Da que a soma dos extremos constante. Ou seja, possvel obter a seguinte frmula de soma dos termos:

Lembre-se que, em uma P.A., o termo de n n igual an = a1 + (n 1) x ( i ) Portanto: an = a1 + n ( i ) = a1 + 1,20 Substituindo na soma dos termos, obtm-se:

Ou melhor:

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Volta-se ao exemplo anterior (Capital de R$ 445,18; prazo de 05 meses e taxa mensal de 4%). Sendo aplicados juros simples, a progresso ser aritmtica. Desta forma, a soma da prestao de n 01 com aquela de n n deve ser constante, em um fluxo de P.A. (progresso aritmtica). Portanto: P1 + P5 = P2 + P3 = P3 + P4. Aplicando-se a frmula de juros simples { Total = capital x [ 1 + (i) x (n) ] } dever ser obtido o retorno do capital total que segue: Total = 445,18 x [1 + (0,04 x 5)] Total = 445,18 x [1 + (0,2)] Total = 445,18 x (1,20) Total = R$ 534,14 Portanto, sabe-se como obter o valor total a ser pago; sabe-se tambm, de antemo, que o valor da soma dos termos, acima equacionados. Portanto, possvel obter uma prestao mensal fixa, partindo da distribuio do valor total a ser pago, pela frmula da soma dos termos (frmula de GAUSS), como segue: Note-se que o termo inicial (a1) corresponde a 1. Distribuindo o capital total pela soma dos termos, obtm-se a frmula para clculo de prestaes mensais, em uma srie de pagamentos a juros simples, como segue:

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Total do encargo, a juros simples (em progresso aritmtica) de R$ 98,90. Note-se que a aplicao da tabela price recai em encargo mensal de R$ 100,00. Esta diferena, de R$ 1,10 ao ms decorre da composio dos juros.

Isto feito, agora a concluso:

Do longamente exposto, conclui-se que: a) A tabela price decorre de juros compostos; b) possvel a obteno de uma srie de pagamentos mensais e uniformes, mediante aplicao dos princpios inerentes a uma srie de progresso aritmtica, notadamente o princpio da equivalncia da soma dos extremos; c) A aplicao da frmula para clculo de juros simples, em srie de pagamento, redunda em uma prestao mensal menor que a cobrada pela price. Da que a tabela price deve ser substituda como REGRA GERAL pela frmula acima, para clculo de prestaes submetidas a juros simples.

At aqui o Julgado mostrou como se calculam os encargos atravs do mtodo linear ponderado. Mas precisa tambm dizer como se cobram os juros. O Julgado, bastante completo, tambm se dedica a esse aspecto:

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Note-se que, em uma srie de pagamentos, submetida a juros simples, tal como demonstrao exaustiva acima, a razo (a cota de acrscimo mensal) corresponde ao valor do juro mensal. Volte-se ao exemplo anterior: O total a ser pago corresponde multiplicao do encargo assim definido pelo prazo do financiamento. Deste modo, o total a ser pago corresponde R$ 98,93 x 5 = 494,64 Deste total, quanto corresponde a juros? Basta subtrair do capital inicial (R$ 445,18). V-se que o total pago a ttulo de juros seria de R$ 494,64 445,18 = R$ 49,46 Tanto quanto o capital pode ser distribudo sobre a soma dos termos, tambm os juros devem s-lo, como segue: Total de juros / soma dos termos.

No caso em exame, a distribuio do total de juros pela soma dos termos, daria a frmula seguinte:

Os dados podem ser conferidos mediante simples substituio na frmula acima, dos seguintes elementos : Capital = R$ 445,18; Encargo mensal (EM) = R$ 98,93; n = 5; i (taxa mensal de juros) = 0,04 e a1 = 1 Portanto, a distribuio dos juros pelo prazo daria um ndice ponderado de 3,2972 No comeo so devidos maiores juros, j que o capital maior. Portanto, a srie de pagamento est ao inverso. Para saber quanto do primeiro encargo devem ser apropriados como juros, basta aplicar a frmula que segue: Juro a1 = ndice ponderado x (n) Assim, tem-se que, na hiptese elaborada, na primeira prestao o juro seria o seguinte: Juro a1 = 3,2972x (5) Juro a1 = R$ 16,48 Ou seja, na primeira prestao mensal, R$ 16,48 devem ser apropriados como juros e o restante (abatido de R$ 98,93), i.e., R$ 82,44 como pagamento do capital. Para os meses subseqentes, adota-se a frmula que segue: Juro ay = ndice ponderado x (n y + 1) Assim sendo, quanto ao segundo ms, tem-se que: Juro a2 = ndice ponderado x (n 2 + 1) Juro a2 = 3,2972 x (5 2 + 1)
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Juro a2 = 3,2972 x (4) = 13,189

H, ainda, um problema de ordem prtica a ser enfrentado: como ser desenvolvido o quadro de amortizao atravs desse mtodo (seja, a conhecida 'planilha de evoluo do financiamento' que fornecida pelos agentes financeiros). Est a seguir:

Diante dos elementos acima supostos (capital, taxa e prazo), obtm-se uma evoluo de financiamento na quadra abaixo, submetida a juros simples:

Sobra um pequeno montante, por questes de arredondamento. Infere-se, portanto, que fcil elaborar uma planilha a juros simples, em sries de pagamento. Fica tambm registrado que o chamado SAC sistema de amortizao crescente no corresponde realmente a uma srie de juros simples, ao contrrio do que comumente alguns advogam. Note-se que, no caso acima, (mtodo ponderado), os juros so decrescentes razo mensal de R$ 3,2972 (razo negativa), com ntima conexo com o valor financiado, a taxa de juros e o prazo. Observe-se ainda que no caso acima se aplica plenamente a propriedade da soma dos termos. Realmente, somando a amortizao de n 1 (R$ 82,46) com a de n 5 (R$ 95,62), obtm-se uma constante de R$ 178,08. Este mesmo valor obtido se somarmos a amortizao de n 02 com a de n 04. De igual modo, caso sejam somados os juros cobrados no ms 01 (R$ 16,44) com aqueles cobrados no ms 5 (R$ 3,2972), obter-se- o valor de R$ 19,72, que corresponder necessariamente soma do juro relativo ao ms 02 (R$ 13,15) com aquele cobrado no ms 04 (R$ 6,58). Portanto, a propriedade descoberta por GAUSS est mantida na planilha acima. Realmente se cuida de um fluxo submetido a juros simples, em verdadeira progresso
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aritmtica. Registro, porm, que todas as argumentaes acima so empreendidas em face de sistemas ideais, desconsiderada a inflao. A soluo somente se mantm se houver idntica indexao do saldo e das prestaes mensais. E este, justamente, o grande dilema do SFH, conforme se ver adiante, quando h aplicao do chamado PES/CP (o que no o caso em exame). Novo exemplo, para mais fcil inteleco: Tenha-se em conta o seguinte financiamento:

Substituindo os termos, obtm-se:

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Passa-se ento ao clculo do ndice ponderado de juros.

Enfim, o ndice ponderado ser de 5,66. Levando tais dados para a planilha, obtm-se a seguinte evoluo do financiamento:

Atente-se para o fato de que est sendo observada a propriedade imanente Progresso Aritmtica. Somando-se a amortizao havida no ms 1 com aquela havida no ms 5, obtm-se R$ 400,00. Somando-se a amortizao do ms 2 (R$ 194,34) com a do ms 4 (R$ 205,66) tambm se obtm R$ 400,00, que justamente o dobro da amortizao havida no ms 3. O mesmo ocorre se forem somados os juros mensais de forma enantiomorfa. Portanto, o sistema acima est submetido a juros simples. Sempre que o Banco celebra um contrato deve, de antemo, calcular as prestaes e o valor mensal de juros. A cada pagamento, basta atualizar os referidos valores para a data em questo, de forma a garantir que a evoluo da dvida, a juros simples, se d em um regime inflacionrio. Substituindo na frmula, para contra-prova Apesar do exame certamente j estar cansativo, volte-se ainda um pouco mais para a frmula de decomposio de valores em juros simples, indicada alhures:
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Fao a prova de que a prestao mensal de R$ 98,90 corresponde ao capital de R$ 445,18 distribudo em juros simples (4% ao ms), no prazo de 05 meses.

Portanto, submetido a juros simples de 4% ao ms, em 5 meses, R$ 445,18 gera um encargo mensal de R$ 98,9. A mesma contraprova pode ser aplicada ao outro caso, de capital de R$ 1.000,00, juros de 3% e prazo de 5 meses.

Porm, o que falta o Julgado dizer, como tais prestaes, tanto quanto o ndice ponderado e o saldo devedor sero corrigidos. H apenas um aviso:

Registro, porm, que todas as argumentaes acima so empreendidas em face de sistemas ideais, desconsiderada a inflao. A soluo somente se mantm se houver idntica indexao do saldo e das prestaes mensais. E este, justamente, o grande dilema do SFH, conforme se ver adiante, quando h aplicao do chamado PES/CP (o que no o caso em exame).

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66 Ocorre que os juros, nesse quadro, so calculados via multiplicao do ndice ponderado pelo nmero de prestaes residuais. Se houver correo do encargo, dever haver tambm do ndice ponderado, que calculado em funo daquele. O ndice ponderado e a prestao no sero, no desenvolvimento, calculados sobre o saldo devedor, mas mantidos em progresso aritmtica.

Caso o ndice ponderado (e a prestao) sejam corrigidos pelo PES, o clculo dos juros perde todo o sentido, apresentando quantia que nada tem a ver com juros. Uma soluo, ento, imposta: que o saldo devedor e as prestaes mensais tenham mesmo indexador e sejam corrigidas na mesma periodicidade. Uma possibilidade que os encargos mensais sofram a aplicao do ndice que hoje inserido no saldo devedor mas a seria abandonar o PES - Plano de Equivalncia Salarial, direito dos muturios. Outra que o saldo devedor tambm seja corrigido pelo PES mas a seria comprometer o retorno dos recursos emprestados, tanto quanto o equilbrio do sistema. Em todo caso, por esta ltima via que o Eg. STJ tem se inclinado: RESP 85521/PR, RESP 157841, RESP 194932 / BA, RESP 152502 / BA, 194086 / BA, RESP 150347 / SE, RESP 149861 / SE, RESP 140839 / BA, RESP 335171 / SC.

Em suma, o julgado da Vara Federal Especializada do Sistema Financeiro da Habitao tem o grande mrito de demonstrar, de vez, a existncia de capitalizao na aplicao do Sistema Price. A sentena do Dr. Flvio Antnio da Cruz, acima exposta, de clareza e fundamentao mpar. No entanto, entendo que a sistemtica somente ser eficaz (aplicvel) se a correo dos encargos for a mesma e de igual periodicidade do saldo devedor. Nesse sentido, para os muturios, a opo melhor de que o PES tambm seja aplicado ao saldo devedor. No me parece a soluo lgica adequada, mas, sim, a via jurdica pertinente. Parto do princpio que somente aos muturios cabe a renncia ao Plano de Equivalncia Salarial. E estes no o fazendo e sendo impositiva a extrao do anatocismo, somente restar a aplicao do PES ao saldo devedor.

ADENDO

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67 Recebi email de um leitor, dando conta do que ele denominou de erro crasso na sentena, porque as diferenas que atribui a erros de aproximao na

realidade seriam muito mais do que isso, levando mesmo rejeio da tese estampada. O equvoco estaria no quadro a seguir:

Repare que a soma 95,09 + 91,57 + 88,30 + 85,26 + 82,42 resulta em 442,64, diferenciando-se de 445,00 em 2,36, valor que, de fato, no pode ser simplesmente atribudo a arredondamento.

Mas onde est o erro? Em Gauss? No, est no clculo da prestao e, via de conseqncia, no ndice ponderado. Para demonstrarmos isso teremos que agregar aqui vrios grficos. E para que no sobrem dvidas, faremos os clculos com valores muito prximos daqueles do SFH.

Assim, adotaremos emprstimo no importe de R$ 100.000,00, taxa de juros de 1% ao ano e prazo de 240 meses.

Pela Tabela Price a prestao resulta em R$ 1.109,09, enquanto o somatrio dos pagamentos alcana R$ 264.260,67.

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FRMULA DE CLCULO DA PRESTAO (12/1200)*{[1+(12/1200)]^240} {[1+(12/1200)]^240}-1 0,01*10,8925537 10,8925537 - 1 0,10892554 = 9,8925537 0,01101086

Prestao = 0,011101086 x 100.000,00 =

1101,09

P JR AM SALDO 1101,09 1000,00 101,09 99898,91 1101,09 998,99 102,10 99796,82 1101,09 997,97 103,12 99693,70 1101,09 996,94 104,15 99589,55 1101,09 995,90 105,19 99484,36 ( ... ) 235 6 1101,09 63,81 1037,27 5344,05 236 5 1101,09 53,44 1047,65 4296,40 237 4 1101,09 42,96 1058,12 3238,28 238 3 1101,09 32,38 1068,70 2169,58 239 2 1101,09 21,70 1079,39 1090,18 240 1 1101,09 10,90 1090,18 0,00 SOMATRIO DAS PRESTAES 264260,67 1 2 3 4 5

PR 240 239 238 237 236

J pelo formato designado na sentena, a prestao resulta em R$ 645,11 e seu somatrio em R$ 154.897,49.

FRMULAS a) PRESTAO 100.000 x {1+[(12/1200)x 240]} 100.000 x {1 + [0,01 x 240]} 240 x { 1+ [(240-1) x (12/1200} 240 x { 1 + [(239 x 0,01))/2] 2 100.000 x 3,4 240 x { 1+ 1,195} 340000 = 526,8
645,406226

b) NDICE PONDERADO (645,406 x 240) - 100000 [(240+1) x 240/ 2 54897,5 28920


1,89825346

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P IND PND JR 1,898253458 455,58 1,898253458 453,68 1,898253458 451,78 1,898253458 449,89 1,898253458 447,99 ( ... ) 235 6 645,41 1,898253458 11,39 236 5 645,41 1,898253458 9,49 237 4 645,41 1,898253458 7,59 238 3 645,41 1,898253458 5,69 239 2 645,41 1,898253458 3,80 240 1 645,41 1,898253458 1,90 SOMATRIO DAS PRESTAES 1 2 3 4 5 PR 240 239 238 237 236 P 645,41 645,41 645,41 645,41 645,41 AM SALDO 189,83 99810,17 191,72 99618,45 193,62 99424,83 195,52 99229,31 197,42 99031,89 634,02 635,91 637,81 639,71 641,61 643,51 3198,55 2562,64 1924,82 1285,11 643,50 0,00 154.897,49

Feito isso vamos ver como fica a contraprova (justamente o que impugnado na sentena) [o valor presente est na ltima coluna, a comear com 639,02]:

GAUSS - SENTENA - CONTRAPROVA

PR IND JUR VP 645,41 1,01 639,02 645,41 1,02 632,75 645,41 1,03 626,61 645,41 1,04 620,58 645,41 1,05 614,67 ( ...) 235 6 645,41 3,35 192,66 236 5 645,41 3,36 192,09 237 4 645,41 3,37 191,52 238 3 645,41 3,38 190,95 239 2 645,41 3,39 190,39 240 1 645,41 3,4 189,83 TOTAL VALOR PRESENTE 78755,93 DIFERENA 21244,07 1 2 3 4 5

PR 240 239 238 237 236

O que se constata que se fizermos a somatria do Valor Presente para cada ms, chegaremos ao total de R$ 78.755,93 e no os R$ 100.000,00 do financiamento. Assim, a frmula est, de fato, equivocada.

Como j se disse, o equvoco est na forma como se calcula a prestao. Demonstramos abaixo como se calcula corretamente a prestao para o sistema de Gauss. Veremos que ela chega a R$ 819,50 e no os R$ 645,41 pelas frmulas da sentena. Com isso, ademais, o somatrio de prestaes fica em 196.680,42 (ainda bem inferior ao Price).
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FRMULAS a) PRESTAO 100000 =px{ 1 1 +[(12/1200)]x1 1 + 1,01 + 1 + (...) 1 1 +[(12/1200)]x2 1 +[(12/1200)]x240 1 (...) + 1,02 1} 3,4 122,0253632 819,5017606

100000 = px{

100000 = px{ 0,990099 + 0,98039215 +(...) + 0,70588)} = 100000 = p x 138,2552174 122,03 b) NDICE PONDERADO (819,50 x 240) - 100000 [(240+1) x 240/ 2 96680,4 28920
3,34302983

p=

IND PND JR 1 3,343029825 802,33 2 3,343029825 798,98 3 3,343029825 795,64 4 3,343029825 792,30 5 3,343029825 788,96 ( ... ) 235 6 819,50 3,343029825 20,06 236 5 819,50 3,343029825 16,72 237 4 819,50 3,343029825 13,37 238 3 819,50 3,343029825 10,03 239 2 819,50 3,343029825 6,69 240 1 819,50 3,343029825 3,34 SOMATRIO DAS PRESTAES

PR 240 239 238 237 236

P 819,50 819,50 819,50 819,50 819,50

AM SALDO 17,17 99982,83 20,52 99962,31 23,86 99938,45 27,20 99911,24 30,55 99880,70 799,44 802,79 806,13 809,47 812,82 816,16 4047,36 3244,58 2438,45 1628,97 816,16 0,00 196.680,42

Como vimos, ao final dos 240 meses o saldo zera. Devemos agora submeter esses dados contraprova. Como vemos a seguir, ao contrrio do formato adotado na sentena, que falha na contraprova, agora, efetivamente, o somatrio dos valores presentes resulta em R$ 100.000,00:

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GAUSS - CONTRAPROVA

PR IND JUR VP 819,50 1,01 811,39 819,50 1,02 803,43 819,50 1,03 795,63 819,50 1,04 787,98 819,50 1,05 780,48 ( ...) 235 65 819,50 3,35 244,63 236 64 819,50 3,36 243,90 237 63 819,50 3,37 243,18 238 62 819,50 3,38 242,46 239 61 819,50 3,39 241,74 240 60 819,50 3,4 241,03 TOTAL VALOR PRESENTE 100000,00 DIFERENA 0,00 1 2 3 4 5

PR 240 298 297 296 295

A concluso a que chegamos, portanto, que pelo Sistema de Gauss chegamos, de fato, a um formato que exclui o anatocismo e que plenamente aplicvel. Por outro lado, lamentavelmente, o formato de clculo estabelecido em sentena est equivocado.

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72 9. TRANSFERNCIAS DE FINANCIAMENTO - "CONTRATOS DE GAVETA"

O caso

Jos, que tinha um belo apartamento financiado pelo SFH, resolveu alien-lo a Joo. Em contrato particular acertaram que Joo deveria continuar fazendo o pagamento pontual das obrigaes e transferi-lo para seu nome em at dois anos. Jos, no ato, outorgou a Joo procurao com poderes para substabelecer. Mas Joo, dentro do prazo concedido, vendeu seus direitos Maria, que passou a residir no imvel, mas no quitou as prestaes. Maria ainda tentou transferir o financiamento, mas o banco no aceitou porque havia restries em seu nome. De conseqncia que o agente bancrio acabou por inserir o nome de Jos nos chamados "cadastros restritivos", alm de ameaar execut-lo judicialmente. Jos notificou-os (Joo e Maria) extrajudicialmente. No adiantou. Foram parar nas barras da justia: Jos pediu a resciso do contrato com Joo, por descumprimento (pagar as prestaes e transferir) e a nulidade do firmado entre Joo e Maria (falta de sua anuncia). Pediu tambm a reintegrao na posse, indenizao por danos econmicos e morais, condenao em taxa de ocupao mensal.

Um revs em primeiro grau: disseram que faltava meno expressa de que Joo no podia alienar o imvel sem autorizao de Jos, que a transferncia tambm exigia atos do prprio Jos, que o atraso nos pagamentos no autorizava a resciso. Concluram que o contrato com Maria no seria nulo, tampouco Jos mereceria ser indenizado. Mas em segundo grau, a coisa reverteu: a ao foi julgada inteiramente procedente, reintegrao, danos morais e tudo o mais.

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A controvrsia jurdica

Vamos ver no que conflitam os pensamentos de primeiro e segundo graus. O juzo inicial entendeu que as obrigaes acessrias no autorizam o pedido de resciso, e que, ademais, tratava-se de contrato condicional. Por essa tica temse o pagamento dos encargos mensais como meramente acessrio, de forma que a inadimplncia no justifica a resciso contratual. Principalmente porque j recebido pelo vendedor o preo. Na mesma linha, quando se convenciona a necessidade da anuncia futura de um terceiro (no caso o banco), o contrato assume caractersticas de condicional, isto , com as duas partes se sujeitando realizao ou no desse ato - de forma que eventual dissidncia da instituio financeira na transferncia do contrato, por si s no far decorrer a resciso: teria sido um risco aceito previamente pelos contratantes. Neste sentido:

RESCISO CONTRATUAL - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - IMVEL FINANCIADO - MORA NA TRANSFERNCIA DO FINANCIAMENTO E DAS PRESTAES. A falta de transferncia de contrato de financiamento, imprevista no compromisso particular de compra e venda, no caracteriza mora, principalmente porque no ato exclusivo do promitente comprador; depende de iniciativa do promitente vendedor e de aprovao pelo agente financeiro. Uma vez purgada a mora para com o banco, desaparecem os motivos de resciso contratual (TAPR, Ap. Civ. 1703300, Londrina, 7 V. Cvel, Rel. Des. Osiris Fontoura, DJ 03/08/92). Compromisso de compra e venda - Imvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitao - Pretendida resciso do contrato - Pedido fulcrado na inadimplncia dos compradores por no terem pago as prestaes do financiamento e providenciado a transferncia da dvida junto ao agente financeiro - obrigaes acessrias no autorizadoras do pedido de resciso contratual - TAPR Ap. Civ. 69848, Res. Des. Ulysses Lopes, DJ 01/07/1996. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AO DE INDENIZAO. CONTRATO DE EFICCIA DIFERIDA. FINANCIAMENTO NO OBTIDO PELO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE OBJETIVA DO CUMPRIMENTO. AUSNCIA DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES. REPOSIO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. INTELIGNCIA DO ARTIGO 1058, NICO DO CDIGO CIVIL. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. O compromisso de compra e venda cuja execuo condiciona-se obteno de financiamento do agente do SFH negcio jurdico condicional, sujeito a evento futuro e incerto, razo porque a falha da condio, reciprocamente assumida pelos contratantes, no pode representar conduta culposa de ningum, desde que a negativa da instituio financeira seja estranha vontade deles. nesta situao, a soluo
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jurdica a resciso do contrato do contrato e o restabelecimento do status quo ante, com a restituio do sinal corrigido. "(TJPR, AP 62939-2, 24/03/98).

Porm, convenhamos, pensar assim premiar o faltoso por sua falta. De sorte que no basta o comprador alegar que o agente financeiro negou a transferncia do financiamento: preciso ir mais alm, provar que entregou os documentos, qual a razo da negativa, que tais condies eram previamente sabidas pelo alienante, que promoveu as medidas possveis no sentido de regularizar as pendncias, que, ademais, quitou os encargos em atraso - precisa provar sua boa-f. Ao vendedor cabe demonstrar que no se negou a emitir sua declarao de vontade, transferindo o imvel junto ao agente, quando solicitado e que regularizou eventuais pendncias em seu nome que fossem impeditivas.

Assim:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSO DE DIREITO. RESCISO A falta de cumprimento de obrigaes e a existncia de dbitos em nome dos promitentes vendedores, constituem impedimento, plenamente justificado, para excluir a promitente compradora, em dia com as prestaes, de qualquer responsabilidade por no ter providenciado na transferncia e sub-rogao da dvida junto ao agente financeiro, em negcio acertado entre as partes, para alienao de imvel, financiado atravs do SFH. Provado o pagamento de dbitos a que no estava obrigada a promitente compradora, procede a reconveno. (TARS AC 190.008.318 5 CCiv. Rel. Juiz Antonio Carlos Stangler Pereira J. 22.05.1990)

No caso hipottico citado h mais um agravante: como Jos vendeu a Joo e no Maria, no poderia avaliar os antecedentes desta ltima, pedir certides, porque nunca soube quem era e nem mesmo quando a transao efetuou-se. Alis, esse entendimento no desonera Joo, que, ento, tambm deveria trazer a juzo elementos que comprovassem que agiu com cuidado na venda Maria. Vejam:

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PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSO DE DIREITO. SISTEMA Resciso de contrato de compra e venda e Reintegrao de posse. Inobservncia pela adquirente do prazo contratual para transferncia ao SFH. Prestaes e condomnio impagos. Prejuzos ao vendedor comprovados. Procede o pedido de resciso contratual com reintegrao de posse, quando comprovada a inadimplncia do adquirente e os prejuzos ao vendedor. Descabida a pretenso de reembolso das prestaes pagas ao agente financeiro e demais encargos condominiais e tributrios, como forma de compensao mnima pelo uso e posse do imvel. Apelo improvido. (TARS AC 192.265.353 3 CCiv. Rel. Juiz Aldo Ayres Torres J. 03.03.1993)

H mais um problema: o pedido de condenao em danos morais no tem como sustentculo apenas a no transferncia junto ao banco, mas tambm a falta de pagamento dos encargos. Ora: se no pode transferir, ento o cuidado deve ser redobrado para que outro, inocente, no sofra conseqncias.

Da que, se o atraso nos pagamentos mensais das prestaes resultar em dano ao patrimnio tico (inscrio no Serasa, Seproc, etc) do alienante, cabe sejam esses prejuzos ressarcidos, ainda que se considere o contrato condicional. Alm disso, se a causao desse prejuzo foi voluntria, o dano era sabido e no houve interesse demonstrado na regularizao dos atrasos, est descaracterizada a boa-f.

Para sustentar esse entendimento:

"(...) leses sofridas pelas pessoas, fsicas ou jurdicas, em certos aspectos de sua personalidade, em razo de investidas injustas de outrem. So aqueles que atingem a moralidade e a afetividade da pessoa, causando-lhe constrangimentos, vexames, dores, enfim, sentimentos e sensaes negativas.(...) Os danos morais podem ser puros ou reflexos, ou seja, oriundos de atentados a elementos patrimoniais(...). Caracterizam-se, no entanto, sempre por via de reflexos produzidos por ao ou omisso de outrem, na personalidade do lesado, nos planos referidos. Atingem-se, portanto, componentes sentimentais e valorativos da pessoa." - Carlos Alberto Bittar in Danos Morais: Critrios Para Sua Fixao, in Repertrio de Jurisprudncia - IOB 15/93, pg. 293. "(...) numa violao dos direitos personalssimos de outrem, e no direito de propriedade, que a ordem individualista corrente inclua entre aqueles. Por outras palavras, o ato ilcito leso de um direito absoluto, vale dizer, de um

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direito a que todos devem respeitar. Trata-se, com efeito, de invaso na esfera jurdica alheia em cuja rea se encontram interesses e valores fundamentais da personalidade humana, como, dentre outros, a vida, a liberdade, a sade, a honra. Toda leso culposa de um desses direitos subjetivos, por alguns qualificados como atributos da personalidade, obriga aqueles que a praticam a indenizar suas conseqncias patrimoniais, configurando ato ilcito strictu sensu" (In "Obrigaes", Forense, pgs. 343 e 344). "4. A permanncia do nome do autor, indevidamente, no rol dos maus pagadores do SERASA, por vrios meses, razo sem dvida para atingir sua honorabilidade. - acrdo 13475, da Apelao Cvel n 54.454-9, da 2 Cmara Cvel - TJPR (...) "No arbitramento do dano moral h que se considerar tanto sua reparao, oferecendo vtima uma satisfao em dinheiro, quanto a necessidade de se impor ao ofensor uma expiao pelo ato ilcito ("RJTJRGS n 172/177)" "... a promessa bilateral de compra e venda por instrumento privado sempre sujeita o infrator a perdas e danos..." (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil, Forense, 3 ed., V. III, pg. 170). AO DE RESCISO C/ COM REINTEGRAO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMVEL FINANCIADO PELO SFH. OBRIGAO DE PAGAMENTO PONTUAL DAS PRESTAES AO AGENTE FINANCEIRO. DESCUMPRIMENTO PELO PROMISSRIO COMPRADOR. EXECUO PELO AGENTE FINANCEIRO CONTRA O VENDEDOR. DANO MORAL. RECURSO PROVIDO, UNNIME. Comprovado o inadimplemento contratual dos compradores e sua constituio em mora, procedente o pedido de resciso, reintegrao de posse e perdas e danos. (TJPR AP 86427-9 - 6 CC).

comum lavrarem-se tais contratos junto ao Sistema Financeiro da Habitao. Discute-se sobre sua validade, sobre a possibilidade do agente entender estar rescindido o contrato com ele firmado por no ter sido comunicado da avena e nem colhida sua anuncia.

Tais questes so evidentemente relevantes. Mas o "contrato de gaveta" um expediente corriqueiro, uma realidade e gera obrigaes de ordem pessoal, mesmo que no obrigue o agente financiador.

neste limite - entre os contratantes - que se situa a discusso aqui traada. Pois bem: preciso que conste exigncia de o alienante anuir em novas transferncias, ou esta obrigao j est subentendida quando se indica prazo limite

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77 para transferncia? Quando o comprador obtm procurao com poderes para substabelecer isto implica em aceitao do alienante original nas incertas e, por vezes, numerosas, transaes futuras?

Claro que recomendvel que constem tais exigncias do contrato original e, caso venha a ser lavrada procurao, no sejam outorgados poderes "ad judicia", em "causa prpria" e para substabelecer e que no venha a ser dispensada a prestao de contas. Tambm bom que o prazo para transferncia seja curto e bem definido. Tudo isso sem considerar a questo j relatada do risco de se incorrer em afronta em clusula do contrato junto ao Agente Financeiro.

Mas, em uma situao j posta, j formada, com suas imperfeies, resta buscar os remdios jurdicos. Parece-me que aqui caso da conhecida notificao extrajudicial ou premonitria (art. 960 CC): na prtica, deve-se valer primeiramente desse meio para colocar termo obrigao e constituir em mora.

Da que, voltando ao caso hipottico, embora at mesmo fosse possvel admitir que no havia no contrato exigncia da anuncia de Jos ou qualquer outra restrio que impedisse a transferncia, como concluiu o julgador monocrtico, no pode ser negado que Joo assumiu contratualmente a obrigao de pagar com pontualidade as prestaes do financiamento devidas financeira e de transferir o financiamento para seu nome, e no obstante nada cumpriu, mesmo depois de constitudo em mora.

Assim, se haviam dvidas, com a notificao no restam mais. Nem mesmo ficam questionamentos sobre se a citao para lide supre ou no eventual falta de notificao. Por via da notificao ficamos sabendo, definitivamente, que Joo e Maria no transferiram o imvel para seu nome no prazo que lhes foi dado. Tambm no forneceram provas de que promoveram as regularizaes necessrias ou mesmo que a falta tenha origem em Jos, pela omisso na prtica de um ato ou por restries cadastrais deste. Some-se a isto o atraso nos pagamentos, fato no negado. Notem:

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AO DE RESCISO DE CONTRATO E REVOGAO DE MANDATO " CONTRATO DE GAVETA " EM FINANCIAMENTO HABITACIONAL Impe-se a cassao da sentena, se a mesma indeferiu sumariamente a inicial, ao fundamento de que a procurao d quitao irretratvel, dispensando prestao de contas. Tal clusula no dispensa o cumprimento das obrigaes do adquirente, particularmente o pagamento das prestaes e a manuteno do imvel, que foi abandonado. Apelo provido, para cassar a sentena. (TAMG AC 0317457-6 4 C.Cv. Rel. Juiz Jarbas Ladeira J. 27.09.2000) COMPRA E VENDA Contrato de gaveta. Resciso pelo inadimplemento do cessionrio. Admissibilidade. Ofensa ao vnculo pessoal de preservar a regularidade dos pagamentos mensais junto ao agente financeiro. (TJSP Ap 055.799-4/7 3 C. Rel. Des. nio Santarelli Zuliani J. 11.08.1998) (02.758/205)

Aplicveis, dessa forma, os artigos 1058 e 1092, pargrafo nico, do Cdigo Civil, segundo os quais o descumprimento da obrigao determina a resciso do contrato com perdas e danos:

EMENTA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESISTNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. CONSEQNCIAS. SUCUMBIMENTO. A injustificada desistncia pelo promitente comprador, do compromisso de compra e venda de imvel residencial, sem pagamento de parcela alguma do preo, acarreta a indenizao pelo uso do imvel e a sua devoluo ao promitente vendedor. Sendo prevista clusula penal (...). - TJPR., 1 Ccv. Ap. 64.243-9, Ac. 15.607, j. 13.10.98, rel. Des. Pacheco Rocha

EMENTA. RESCISO DE CONTRATO. REINTEGRAO DE POSSE. PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. FINANCIAMENTO. PRESTAES. ATRASO NO PAGAMENTO. PRECEDNCIA PARCIAL. Comprovado o inadimplemento contratual dos compradores, devem eles restituir o imvel objeto da compra e venda, pagando os alugueres pelo tempo em que compraram, recebendo, em devoluo as parcelas pagas. - TJPR, 1 Ccv., Ap. 75.719-5, Ac. 16.587, j. 22.6.99, rel. Des. J. Vidal Coelho

Muito bem: a resciso, em casos do gnero, se impe. Embora no se afaste a caracterstica de ser o contrato condicional, conclui-se que esse fato por si s no basta; ainda que no eliminada a suposta acessoriedade do pagamento dos encargos mensais, isso no quer dizer que no resulte o inadimplemento em danos
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79 ao alienante. E, se decretada a resciso, segue-se a reintegrao e indenizao pelo uso e gozo do imvel durante o perodo.

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80 10. O FUNDO DE COMPENSAO DE VARIAES SALARIAIS - FCVS E AS

QUITAES

Histrico

O Fundo de Compensao de Variaes Salariais - FCVS foi criado com a finalidade garantir o limite de prazo para amortizao das dvidas dos financiamentos habitacionais contradas pelos muturios do Sistema Financeiro da Habitao - SFH.

Afora isso assume em nome do devedor os descontos concedidos nas liquidaes antecipadas e transferncias de contratos e garante o equilbrio da Aplice de Seguro Habitacional (inciso I, do artigo 2 do Decreto-Lei n 2.406, de 05.01.88).

Nasceu pela Resoluo n 25, de 16/06/1967, do Banco Nacional da Habitao - BNH, sendo que seu controle e normatizao ficaram a cargo da Caixa Econmica Federal (Decreto-Lei n 2.291, de 21.11.86), Banco Central do Brasil (Resoluo CMN n 1.277, de 20.03.87), Ministrio da Habitao, Urbanismo e Meio Ambiente (Decreto-Lei n 2.406, de 05.01.88) e Ministrio da Fazenda (Lei n 7.739, de 16.03.89).

Em 19.09.88, atravs da Portaria 18 do Ministrio da Habitao e do Bem-Estar Social surgiu o Conselho Curador do FCVS, um rgo colegiado, diretamente subordinado ao Ministrio da Fazenda e que tem por finalidade aprovar as condies gerais de atuao do FCVS.

Compete Caixa Econmica Federal - CEF a administrao operacional do Fundo e ao Banco Central do Brasil fiscalizar as entidades integrantes do SFH.
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O Fundo foi constitudo em 16.06.1967 com capital de Ncr$ 10.000.000 (dez milhes de cruzeiros novos), conforme estabelecido no item 9 da Resoluo 25/67 do Conselho de Administrao do BNH.

A partir da passou a ser abastecido por:

- contribuies mensais dos muturios estipulada em 3% (trs por cento) da prestao de amortizao e juros para os contratos firmados aps 01/11/1984 no PES - Plano de Equivalncia Salarial; - contribuies trimestrais dos agentes financeiros, correspondente, em cada trimestre, a 0,025% (vinte e cinco milsimos por cento) sobre o saldo dos financiamentos imobilirios concedidos no mbito do SFH, existente no ltimo dia de cada trimestre civil.

Alm dessas fontes existem outras, como, por exemplo, as de muturios optantes do antigo Plano "A", dos agentes financeiros nos casos de sub-rogao de dvida entre 07.06.84 a 31.03.87, os retornos de aplicaes e receitas do FUNDHAB, a parcela a maior correspondente ao comportamento da relao entre as indenizaes pagas e os prmios arrecadados, nas operaes pertinentes ao SFH, e, eventualmente, dotao oramentria da Unio.

Juntamente com o Coeficiente de Equiparao Salarial - CES, o FCVS foi medida advinda da criao do PES, e uma forma de garantir recursos para quitar os descompassos entre a forma de reajuste do saldo e o das prestaes mensais.

Esclarecendo: embora a adoo da Tabela Price resulte em prestao necessria e suficiente para a liquidao do emprstimo ao final do prazo e taxa de juros acordados, a situao muda de figura com a insero de ndices e periodicidade dspares entre aqueles praticados junto ao saldo devedor (hoje a Taxa Referencial) e s prestaes (os de reajuste da categoria profissional). Isso acaba
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82 por resultar, ao final do prazo, em resduo, caso os reajustes salariais sejam menores que daqueles aplicados ao saldo ou, ao menos, em periodicidade maior, ou em liquidao antecipada, caso ocorra o contrrio.

Como a hiptese mais plausvel sempre a da existncia de resduo, criou-se o CES, ou seja, um acrscimo prestao originalmente calculada pela frmula "Price", justamente para cobrir ou reduzir essa diferena, a qual, por fim, ficaria a cargo do FCVS.

Todavia, a dupla CES e FCVS culminou em uma aposta fracassada (a se ver o enorme rombo em suas contas nas contas deste ltimo, a ponto de ser utilizado como moeda nas negociaes do PROER), isto por fora da escalada inflacionria e a conseqente retrao salarial que, a uma s tacada, reduziram os valores nominais dos encargos mensais e aumentaram os saldos.

Na prtica, a movimentao dos recursos do FCVS se faz atravs da habilitao dos agentes quando da ocorrncia de um dos eventos para os quais est previsto o ressarcimento. O Agente ento encaminha ao gestor (CAIXA) um conjunto de dados e documentos provando o fato gerador da responsabilidade do FCVS e aguarda ser ressarcido, o que ocorrer em parcelas.

A Caixa, como se v, exerce uma atividade dplice, tanto enquanto agente do sistema, mas tambm como gestor dos recursos.

O saldo devedor de cada contrato de financiamento, para efeito de apurao da responsabilidade do FCVS, dever ser desenvolvido pressupondo-se que todos os encargos mensais tenham sido quitados tempestivamente e calculados na forma pactuada e prevista na legislao.

Em virtude disso a cada contrato "habilitado" h de ser efetuada uma "depurao" por parte do gestor, isto , anlise se o desenvolvimento ocorreu na forma prevista em lei.

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83 As divergncias que podem surgir dessa verificao da regularidade so das mais variadas, como, por exemplo, a incorrees no valor do emprstimo, por estar acima da cota permitida ou do limite fixado, na taxa de juros, no valor e reajustes dos encargos, nos sistemas de amortizao e plano de reajuste. Isso ir levar, com certeza, a um diferencial na apurao do saldo com a conseqncia de cobertura apenas parcial.

Outros eventos podem gerar a prpria negativa de ressarcimento pelo Fundo, como a concesso irregular a detentor de outro imvel financiado pelo SFH.

Este um aspecto importante e vamos nos deter aqui.

Conforme a poca, as regras para a concesso de financiamento permitiam ou no a propriedade de outro imvel ou mesmo ter o muturio firmado outro financiamento.

O pargrafo 1 do art. 9 da Lei 4380/64 determina que:

"As pessoas que j forem proprietrias, promitentes compradores ou cessionrios de imvel residencial na mesma localidade no podero adquirir imveis objeto de aplicao pelo SFH."

Nota-se que a restrio aplica-se somente existncia de imveis residenciais na mesma localidade.

Por seu turno, a Circular BACEN 1161/87 estabeleceu que os financiamentos habitacionais concedidos a partir de 27.04.87 somente poderiam ser efetuados a pretendentes que no possuam outro financiamento habitacional nas condies estabelecidas para o SFH, no municpio ou regio metropolitana do domiclio ou fora dele.

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84 A questo, a partir de 27.04.1987 mudou de foco, tendo a restrio, como visto, centrado na existncia ou no de financiamento pelo SFH.

De acordo com a Circular 1214/87 a restrio concesso de financiamento para muturio que tivesse imvel financiado no se aplicaria, se no contrato referente nova aquisio, viesse constar em carter penal, a previso de que a no alienao de imvel residencial anterior, no prazo mximo improrrogvel de 180 dias, implicaria no descumprimento do contrato, com o conseqente vencimento antecipado da dvida da segunda aquisio e, tambm, a no cobertura pelo FCVS.

Todavia, os agentes no tinham condies de saber se o futuro muturio realmente tinha ou no financiamento pelo SFH em outra entidade, posto que no havia nem um banco de dados nico, tampouco tentaram interligar os seus sistemas informatizados.

A questo acabou se resolvendo na forma indicada pela Circular 1214/87, isto , atravs da assinatura de declaraes, alm de clusula inserida no corpo do contrato.

Veja-se, porm, o caso daquele possuidor de outro financiamento ou imvel na mesma localidade, mas que declarou o contrrio (isto nem sempre por m-f, mas s vezes por falta de orientao).

O financiamento foi concedido e seguiu normalmente, ou foi quitado com desconto, ou foi transferido a outrem que o quitou, ou por decurso do prazo ou com desconto. O agente ento se habilitou ao Fundo esperando obter o ressarcimento, no caso a diferena que quitaria o saldo, seja a devida em virtude do desconto para quitao, seja o saldo residual em funo do decurso do prazo.

Ocorre que, por ora, ao menos duas boas alternativas assistem o gestor do FCVS para verificar a regularidade do financiamento original.

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85 A primeira veio com a criao do Cadastro Nacional de Muturios do SFH CADMUT, que centraliza os nomes de todos os detentores de financiamento pelo SFH a nvel nacional. A outra o prprio cadastro do FCVS, pois que o financiamento anterior pode ter sido quitado com recursos do FCVS e ento estar l registrado.

Sendo detectada a irregularidade o FCVS simplesmente ir negar a cobertura, deixando que o agente financeiro e muturio se entendam.

Caso o contrato pertena ao que se chamou de "massa velha" e o banco tenha j efetuado a liberao do nus hipotecrio, provavelmente o agente financeiro estar em maus lenis.

[Os contratos que iam sendo liquidados desde a criao do FCVS, acabaram se acumulando sem qualquer ressarcimento por parte do Fundo. Aos agentes no restou alternativa seno, com as quitaes, liberar a hipoteca. S h alguns anos que as anlises e os ressarcimentos iniciaram, sendo que a esse enorme volume de contratos antigos acostumou-se denominar "massa velha".]

Isto porque, se pretender cancelar a liberao do nus hipotecrio ter uma longa e incerta batalha judicial. Se no trilhar esse caminho e resolver promover a execuo contratual, caso de inadimplemento, nada garante que o exmuturio tenha patrimnio a suportar a dvida. Alm disso, o imvel pode ter sido adquirido por terceiro de boa-f, o que praticamente inviabiliza essa tentativa.

Do contrrio, no tendo o agente financeiro ainda entregue a autorizao para a liberao do gravame hipotecrio, de esperar que se negue a faz-lo. Se foi caso de decurso do prazo contratual, certamente promover a cobrana do restante do saldo em metade do prazo original ou at mesmo vista, dependendo do contrato. Tratando-se de liquidao com desconto, bem possvel que a assuma apenas como amortizao da dvida e emita carns para pagamento.

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86 Mas, enfim, poder ou no o banco reverter o cancelamento da hipoteca e cobrar o resduo?

primeira vista sim, com base nos art. 86, 94 e 147, II, do Cdigo Civil, seja por erro do agente e omisso dolosa do financiado [em tese], e poder cobrar o resduo em face s regras contratuais, quando no, o art. 159 do Cdigo Civil Brasileiro.

Mas h uma srie de situaes que, evidentemente, devem ser analisadas in concreto, das quais daremos a seguir breves exemplos.

Na verdade, isso passa, antes de tudo, pela verificao da legalidade da Circular BACEN 1161/87, posto que, como vimos, subverteu a ordem estabelecida pela Lei 4380/64 - mas vamos adiante.

A contribuio relaciona-se com o resduo

A relao lgica derivada da contribuio est na previso da existncia de resduo, soluo essa assumida pelos contratantes, mas no na eventualidade da propriedade de outro imvel, que no causa, evidentemente, modificao no pagamento dos encargos mensais e no desenvolvimento do contrato.

Quero dizer: quando o muturio assina o contrato de financiamento, comprometendo-se a quitar no somente a parcela do FCVS, seja vista, seja mensalmente, mas tambm a ter seu encargo mensal majorado pelo CES, o faz frente to somente probabilidade de existir resduo ao final do prazo contratual nada mais.

E tal estipulao contratual tambm favorvel ao agente financiador, pois que se antecipam parcelas no exigveis apenas pela taxa de juros inserida.

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87 O resduo, ento, sua antecipao, pagamento ou reduo, o que induz a essa estipulao.

Nessa ordem de idias, no cabe s partes discutir existncia ou no de outro financiamento de forma a impedir seja o mesmo liquidado na forma como foi pactuado - justo porque, como dissemos, no h relao lgica entre a contratao do FVCS e CES e a existncia de outro bem imvel.

A questo limita-se to somente quanto ao resduo: da que impossvel admitir-se que esse elemento estranho - outro imvel - venha a fazer parte da equao.

Seguiremos em frente, entretanto, apresentando novas hipteses, e desconsiderando, para possibilitar a argumentao, tal entendimento.

Prazo de 180 dias: Interpretao sistemtica

Se a negativa somente em funo da ultrapassagem do prazo de 180 dias sem a alienao do imvel anterior e o agente continuou a cobrar as contribuies do FCVS, quando deveria devolv-las logo aps o decurso desse prazo, entendo que incabvel a cobrana da diferena de saldo.

Primeiro, via interpretao sistemtica da Lei 4380/64.

O "caput" do art. 9. da mencionada lei dispe que

"todas as aplicaes do Sistema tero por objeto, fundamentalmente, a aquisio de casa para residncia do adquirente, sua famlia e seus dependentes, vedadas quaisquer aplicaes em terrenos no construdos, salvo como parte de operao financeira destinada a construo da mesma."

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Confrontando-se o "caput" do art. 9. com o seu pargrafo 1. (citado retro) , v-se logo que este ltimo submete-se ao ncleo do sistema (a palavra usada "fundamentalmente") , ou seja, a aquisio de residncia pela famlia, sendo que a propriedade de imvel unicamente um regulador na destinao dos recursos.

Alm disso, pelo fato de prestigiar-se o imvel "novo" (art. 7. da Lei 4380/64), fica clara a preocupao do legislador na retro-alimentao do SFH via FGTS e poupana popular, incentivando a construo civil.

Ora, se certo que a fixao do prazo de 180 dias para a venda do imvel est em consonncia com esses objetivos do SFH, evidente que isso se restringe apenas e to somente ao carter selecionador do destinatrio da verba. Mas, uma vez que tenha sido assinado o contrato de emprstimo, a destinao do imvel adquirido tenha sido para a residncia da famlia, e o imvel antigo tenha sido alienado, ainda que ultrapassado o prazo, estaro cumpridos os objetivos do sistema.

Nesse sentido as ltimas decises do Superior Tribunal de Justia, que tem revelado que as discusses acerca do SFH no podem jamais deixar de considerar o aspecto social para o qual o sistema foi criado, alm do que, se "a lei, que deve ser entendida em termos hbeis e inteligentes, deve igualmente merecer do julgador interpretao sistemtica e fundada na lgica do razovel, pena de prestigiar-se, em alguns casos, o absurdo jurdico" (STJ REsp 13.416-0 RJ 4 T. Rel. Min. Slvio de Figueiredo DJU 13.04.1992).

Prazo de 180 dias: aceitao tcita

Igualmente, no caso, de no se ter cumprido o prazo de 180 dias e o agente continuou a cobrar as contribuies do FCVS, nota-se que o Fundo recebeu as quantias a que tinha direito e em momento algum as contestou, tendo ento o
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89 muturio colaborado com a sua parte para a quitao do resduo, abastecendo o FCVS.

Ora, o recebimento mensal dos encargos do FCVS por to longo tempo, quando deveria t-los devolvido, implica em uma aceitao tcita por parte do Agente Financeiro, de forma a impedir que possa este acenar tal clusula como impeditiva utilizao do Fundo.

Caso o contrato j tenha sido quitado pelo decurso do prazo, cabe discutir qual clusula ir incidir: a que considera o contrato vencido antecipadamente ou outra, que prev a liberao do nus aps o pagamento dos encargos mensais contratados.

Dentre as duas, o TRF da 4 Regio optou por considerar quitado o contrato:

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO - AQUISIO, PELO MUTURIO, DE DOIS IMVEIS MEDIANTE FINANCIAMENTO PELO SFH E COM COBERTURA DO FCVS QUITAO DO SALDO DEVEDOR DO PRIMEIRO COM OS BENEFCIOS DA LEI 8.004/90 PAGAMENTO DA TOTALIDADE DAS PRESTAES DO SEGUNDO DIREITO QUITAO INCIDNCIA DE NORMA JURDICA SUPERVENIENTE (MP 1.981-52/2000). 1 Se o muturio, j sendo proprietrio de imvel financiado pelo SFH, vem adquirir outro e no cumpre a obrigao de alienar o primeiro no prazo de 180 dias, o agente financeiro pode considerar o contrato por vencido antecipadamente, conforme convencionado. No entanto, no lhe dado aplicar tal clusula aps pagas todas as prestaes do mtuo, pois a j incidiu a clusula que tem o contrato como quitado. 2 Nem o contrato, nem a lei vigente poca, previam que o FCVS quitaria um nico saldo devedor. Tendo o muturio quitado o primeiro financiamento com os favores da Lei 8.004/90, pagando 50% de seu saldo devedor e respondendo o FCVS pelo restante, era-lhe lcito exigir a quitao do saldo devedor do segundo, aps o pagamento de todas as prestaes, inclusive das contribuies quele fundo. A norma que limitou a quitao pelo FCVS a um nico saldo devedor s sobreveio com a Lei 8.100/90, no podendo apanhar contratos j aperfeioados. 3 Hiptese em que, alm do mais, aplicvel o direito superveniente (art. 462 do CPC), que afastou aquela limitao para os contratos firmados at 05 de dezembro de 1990 (art. 3 da Lei 8.100/90, com a redao dada pelo art. 4 da MP n1.981-52, de 27/09/2000). DADOS DO JULGAMENTO rgo: Quarta Turma do TRF da 4 Regio Deciso Unnime Data: 07 de novembro de 2000 Publicao: DJ2 n 229-E, 29.11.2000, p. 482 APELAO CVEL N 97.04.26490-9/PR RELATOR JUIZ A A RAMOS DE OLIVEIRA

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Prazo de 180 dias: recolhimento do C.E.S.

Na mesma linha, o Agente Financeiro, durante todo o perodo, recebeu no somente o FCVS, mas tambm o acrscimo s prestaes inserido pelo Coeficiente de Equiparao Salarial - C.E.S., o qual se liga de forma indissolvel ao FCVS, como vimos no incio deste texto.

que o acrscimo do C.E.S. na primeira prestao refletiu-se nas demais, como uma espcie de penalidade para o muturio, que precisou, mensalmente, antecipar recursos que no poderiam ser exigidos diretamente da aplicao dos conceitos de taxa e tempo.

Da que o Agente Financeiro beneficiou-se com essa antecipao de recursos, a qual somente poderia ter-se como vlida se criasse uma idntica compensao.

Se que o Agente Financeiro jamais questionou o recebimento do C.E.S., no poder deixar promover a quitao com os recursos do FCVS, j que o pagamento daquela majorao reflete diretamente nas quantias suportadas por este Fundo. Do contrrio seria at mesmo premiar o enriquecimento ilcito.

Assim, por semelhana:

COMERCIAL E PROCESSUAL - VALIDADE DO CONTRATO DE SEGURO MORTE DO MUTURIO E QUITAO DO IMVEL - POSSIBILIDADE JURDICA, QUANTO S PRETENSES AJUIZADAS - PRESCRIO DA AO - SMULAS 05 E 07 - STJ. I - Vlido o seguro contratado por muturio que adquire dois imveis pelo SFH, se a Seguradora aceitou as propostas, expediu as aplices e recebeu o prmio. Desistindo do primeiro, por ter cedido o compromisso de venda e compra a terceiro, deve a Seguradora quitar o segundo, se na vigncia deste ltimo contrato deu-se o bito do muturio. II Afasta-se a impossibilidade jurdica das pretenses ajuizadas, quando a tcnica com que se elaborou a inicial deixou revelado que dos fatos que constituram a causa de pedir, as pretenses postuladas podiam ser acolhidas. III - Por igual, afasta-se a prescrio da ao suscitada, quando a hiptese ftica no revelou
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sua ocorrncia, sendo certo ainda que a comunicao do sinistro Seguradora suspende o prazo prescricional at o dia em que esta d cincia ao interessado de sua recusa ao pagamento da indenizao. IV - Os dados concretos da lide e a interpretao do contrato so insuscetveis de reexame (Smulas 05 e 07 STJ). V - Recursos no conhecidos. (DJ 10/05/1999 PG:00168, Relator: Min. WALDEMAR ZVEITER, Data da Deciso: 03/12/1998, Orgo Julgador: TERCEIRA TURMA STJ)

Prazo de 180 dias: primazia da realidade

H tambm o caso dos imveis que foram alienados dentro do prazo de 180 dias, mas isto informalmente, sem que tenha havido escritura pblica ou mesmo documento particular com reconhecimento de firma da poca.

Descabe a exigncia de tal reconhecimento de firma, como nica alternativa, como esto fazendo os agentes.

A lei apresenta apenas um rol exemplificativo, mas no exaustivo de documentos a provar a alienao, a qual poder ser demonstrada at mesmo por prova testemunhal em justificao judicial.

nesse sentido que a Lei 10150/2000 (22/12/2000) estipula, por exemplo, que "a condio de cessionrio poder ser comprovada junto instituio financiadora, por intermdio de documentos formalizados junto a Cartrios de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferncia do imvel foi realizada at 25 de outubro de 1996, como se v:

"Art. 20. As transferncias no mbito do SFH, exceo daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o muturio e o adquirente at 25 de outubro de 1996, sem a intervenincia da instituio financiadora, podero ser regularizadas nos termos desta lei. Pargrafo nico. A condio de cessionrio poder ser comprovada junto instituio financiadora, por intermdio de documentos formalizados junto a Cartrios de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos, ou de

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92 Notas, onde se caracterize que a transferncia do imvel foi realizada at 25 de outubro de 1996. (...) Art. 22. Na liquidao antecipada de dvida de contratos do SFH, inclusive aquelas que forem efetuadas com base no saldo que remanescer da aplicao do disposto nos 1, 2 e 3 do artigo 2 desta Lei, o comprador de imvel, cuja transferncia foi efetuada sem a intervenincia da instituio financiadora, equipara-se ao muturio final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessrios liquidao e habilitao junto ao FCVS, inclusive quanto possibilidade de utilizao de recursos de sua conta vinculada do FGTS, em conformidade com o disposto no inciso VI do artigo 20 da Lei n 8.036, de 1990. 1o A condio de cessionrio poder ser comprovada junto instituio financiadora, por intermdio de documentos formalizados junto a Cartrios de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferncia do imvel foi realizada at 25 de outubro de 1996. 2o Para os fins a que se refere o pargrafo anterior, poder ser admitida a apresentao dos seguintes documentos: I - contrato particular de cesso de direitos ou de promessa de compra e venda, com firma reconhecida em cartrio em data anterior liquidao do contrato, at 25 de outubro de 1996; II - procurao por instrumento pblico outorgada at 25 de outubro de 1996, ou, se por instrumento particular, com firma reconhecida em cartrio at 25 de outubro de 1996."

Os textos acima transcritos relevam o reconhecimento do legislador acerca do propalado "contrato de gaveta" como instrumento hbil a transferir o domnio - o que, convenhamos, no nada mais do que admitir a prtica que corre solta entre os muturios e que advm de dificuldades criadas pelo prprio SFH.

Mas, ainda se no se chegarmos a tanto, o texto reconhece, no mnimo, que a compra e venda de imveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitao, ainda que realizada fora do mbito do Agente, equipara-se a ela para fins de habilitao junto ao FCVS.

Insisto: seja o contrato particular, seja a procurao com firma reconhecida, fazem tais documentos parte apenas de um rol exemplificativo, mas no exaustivo a provar a alienao.

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93 Desta forma, cabe at mesmo justificao judicial, ainda que com provas testemunhais, para demonstrar o fato.

Entendo, ademais, que este reconhecimento implica a extenso a todos os financiamentos e no somente a aqueles que resolveram optar pelo pagamento pelo desconto enumerado pela Lei 8004.

Liquidao pela Lei 8004/90: duas habilitaes ao FCVS

Vamos rever a deciso do TRF da 4 Regio anteriormente citada:

(...) 2 Nem o contrato, nem a lei vigente poca, previam que o FCVS quitaria um nico saldo devedor. Tendo o muturio quitado o primeiro financiamento com os favores da Lei 8.004/90, pagando 50% de seu saldo devedor e respondendo o FCVS pelo restante, era-lhe lcito exigir a quitao do saldo devedor do segundo, aps o pagamento de todas as prestaes, inclusive das contribuies quele fundo. A norma que limitou a quitao pelo FCVS a um nico saldo devedor s sobreveio com a Lei 8.100/90, no podendo apanhar contratos j aperfeioados. 3 Hiptese em que, alm do mais, aplicvel o direito superveniente (art. 462 do CPC), que afastou aquela limitao para os contratos firmados at 05 de dezembro de 1990 (art. 3 da Lei 8.100/90, com a redao dada pelo art. 4 da MP n1.981-52, de 27/09/2000). (...)

Significa que, por mais que a Lei 8100/90 diga que o FCVS quitar somente um imvel, seja o primeiro ou outros, isto somente se aplica aos financiamentos firmados aps sua vigncia, isto , 06 de Dezembro de 1990 e no aos anteriores.

Alis, isto hoje est pacificado, com a modificao no texto promovida em 21/12/2000 pela Lei 10.150. Veja a nova redao:

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Art. 3 O Fundo de Compensao de Variaes Salariais - FCVS quitar somente um saldo devedor remanescente por muturio ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados at 05 de dezembro de 1990, ao amparo da legislao do SFH, independentemente da data de ocorrncia do evento caracterizador da obrigao do FCVS.

Porm, o texto faz uma ressalva de que isto somente aplicvel aos financiamentos realizados "ao amparo da legislao do SFH". Esta questo vem logo a seguir explicitada no inciso primeiro do mesmo artigo:

1 No caso de muturios que tenham contribudo para o FCVS em mais de um financiamento, desde que no sejam referentes a imveis na mesma localidade, fica assegurada a cobertura do Fundo, a qualquer tempo, somente para quitaes efetuadas na forma estabelecida no caput do artigo 5 da Lei n 8.004, de 14 de maro de 1990.

Pergunta-se, ento, porque na redao do inciso primeiro faz-se questo de identificar a existncia de dois imveis na mesma localidade como um elemento diferenciador, de modo a impedir o uso dos benefcios da Lei 8004? (pagamento pelo nmero de prestaes - PxN, etc).

No seria justamente para demonstrar que todos os contratos firmados at 05/12/1990, independente de terem sido no mesmo municpio, desde que tenha havido contribuio, podem ser habilitados ao FCVS?

Fosse ao contrrio, a exceo estaria explcita no caput do artigo 3 e no no seu inciso 1, que diz unicamente respeito possibilidade de obter as vantagens da aplicao da lei 8004/90.

Todavia, convenhamos, o argumento escorregadio: porque razo haveria de se restringir o acesso aos descontos dados pela Lei 8004/90, quando o administrador pblico tencionava capitalizar-se com a entrada imediata dos novos
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95 recursos?

E justamente em funo disso que fica assegurada a cobertura pelo fundo "a qualquer tempo" (aos assinados aps 05/12/90), desde que liquidados na forma da Lei 8004/90.

Na verdade, a melhor interpretao vai no sentido de ser o outro imvel na mesma localidade que redunda em no ter sido o emprstimo efetivado "ao amparo da legislao do SFH".

Da que tal linha de raciocnio - somente ela - no me parece suficiente para justificar a necessidade de ressarcimento por parte do FCVS.

Mas cabe resguardar, em benefcio da dvida, que o artigo 5 da Lei 8004/90 permite a concesso do desconto aos contratos com "clusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS", o que no implica dizer esteja ou no o contrato acorde com as regras do sistema:

"Art. 5 O muturio do SFH que tenha firmado contrato at 31 de maro de 1990 com clusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS poder, no prazo mximo de um ano, liquidar antecipadamente sua dvida, mediante pagamento de valor correspondente a: (...)."

Assim, contrariamente segunda utilizao dos descontos estipulados pela lei 8004/90 decidiu o Tribunal Regional Federal da 1 Regio:

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO. QUITAO REDUZIDA E ANTECIPADA. PAGAMENTO DAS PRESTAES VINCENDAS. EXISTNCIA DE IMVEL ADQUIRIDO ANTERIORMENTE PELO MESMO SISTEMA NA MESMA LOCALIDADE DO SEGUNDO. CAUSA QUE OBSTA A UTILIZAO DO BENEFCIO PELA SEGUNDA VEZ. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAO DO FCVS . Havendo mais de um financiamento para compra de imvel na mesma localidade vedada a quitao reduzida da dvida relativa ao segundo imvel, na forma da Lei n 8.004/90. Apelo improvido. TRF1 - AC 1998.38.00.008552-8 /MG ; APELAO CIVEL Relator JUIZ HILTON QUEIROZ rgo Julgador QUARTA TURMA Publicao DJ 23 /02 /2001 P.417
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Do acrdo, data vnia, discordamos quanto meno ao segundo imvel, pois a lei no determina qual seja, limitando-se a dizer que apenas um.

Note-se que este julgado tratou de impedir a quitao com os descontos concedidos pela Lei 8004/90, mas nada disse a respeito dos casos de decurso do prazo de financiamento, para os quais nada tem a ver a citada lei.

Assim que, na situao ali em disputa, bastava tornar nula a quitao antecipada com o desconto e prosseguir com o pagamento dos encargos mensais at o final do prazo contratual, utilizando-se para isso da prpria quantia paga ao agente e, quem sabe, recursos prprios, para evitar a incidncia da Lei 8004/90.

A voltaramos ao caso da Lei 8100/90, que inaplicvel, como vimos, aos contratos assinados aps sua vigncia, sendo, ento, exigvel o ressarcimento pelo FCVS.

Mas - continuamos com as hipteses - , se tal segundo contrato tivesse sido assinado mesmo aps o advento da lei 8100, ou seja, 05/12/1990, seria lcito impedir o muturio de gozar de tais descontos?

plausvel que sim, face imperatividade do comando legal ento vigente.

Mas o que fazer com os casos de contratos, os quais, mesmo aps tal data, previram a contribuio ao Fundo, tendo essa tido sido regularmente paga? Podem ou no quitar com desconto? Ou, a quem cabe o resduo aps o decurso do prazo?

Isso pode ter ocorrido at mesmo em razo da sub-rogao contratual, atravs da qual o novo comprador no assume somente as obrigaes, mas

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97 tambm os direitos do contrato anterior - nestes casos dificilmente o agente financeiro cuidou de inserir clusula excluindo a incidncia do FCVS.

A melhor soluo, a, remeter a responsabilidade ao Agente Financeiro e no ao Fundo e nem ao muturio, pois foi justamente o primeiro que agiu com erro, fazendo incidir em clusula contratual cobertura que no havia - principalmente porque tal indicao contratual era essencial deciso de fechar ou no o negcio.

Neste sentido, por erro do agente:

CIVIL - CONTRATO - SFH - IMVEL COMERCIAL - COBERTURA PELO FCVS - PAGAMENTO DE TODAS AS PRESTAES - ERRO DA CEF. 1 - A UNIO litisconsorte passiva nas demandas em que se questiona clusula contratual firmada por imposio do Conselho Monetrio Nacional, que sucedeu o BNH na conduo da poltica habitacional. 2 - Ao que versa sobre erro da CEF na elaborao do contrato, sem questionamento sobre as clusulas do SFH. 3 Erro da CEF que pactuou financiamento de imvel comercial como sendo residencial, dando o contrato como tendo a cobertura do FCVS. 4 Concretizao da quitao pelo muturio, com o pagamento do total das prestaes avenadas. 5 - Por ter agido equivocadamente, deve a CEF assumir os prejuzos da operao. 6 - Recurso improvido. (Data da Deciso: 04 /11 /1997 , AC - 1997.01.00.036780-1 /MG ; APELAO CIVEL, Relator: JUZA ELIANA CALMON rgo Julgador: 4 Turma STJ, Publicao: DJ 15 /12 /1997 P.109573) Se o muturio, contraindo financiamento para a aquisio de imvel, honra todas as prestaes, ao longo de 15 (quinze) anos, tem direito adquirido baixa do agente no podendo infirm-lo a alegao tardia do agente financeiro de que errara na contratao, ao fazer incidir o PES e o FCVS. (TRF. 1 Regio. Ac. 94.01.22178-2-DF. 3 T. Relator: Juiz OLINDO MENEZES. In: JIn: Juris Sntese CD. Porto Alegre: Sntese, mar./abr. 1999, ementa 701794)

Concretizao da quitao pelo muturio, com o pagamento do total das prestaes avenadas. Por ter agido equivocadamente, deve a CEF assumir o prejuzo da operao. (TRF. 1 Regio. Ac. 1997.01.00.036780-1-MG. 4 T. Relatora: Juiza ELIANA CALMON. In: Juris Sntese Millenium CD. Porto Alegre: Sntese, Verso n. 25, set./out. ementa 33033556, 2000). ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO. LEGITIMIDADE DA UNIO. DUPLO FINANCIAMENTO. VENDA DO PRIMEIRO IMVEL. QUITAO DO SALDO DEVEDOR PELO FCVS PELA SEGUNDA VEZ. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR COM BASE NOS NDICES DA POUPANA. IPC DE MARO DE 1990. Nas relaes processuais instauradas aps a extino do BNH, a UNIO tambm parte legtima para figurar no plo passivo. A falta de diligncia da CEF em certificar-se da existncia de

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financiamento anterior com benefcio do FCVS no tem o condo de impedir a observncia de obrigaes regularmente pactuadas num segundo contrato que tambm previu a utilizao do citado FCVS para quitao de resduo do saldo devedor. Tem entendido a Jurisprudncia que o ndice de reajuste das cadernetas de poupana o IPC. Assim, nada mais justo que, na correo do saldo devedor, vinculado aos ndices de correo monetria, sejam aplicados os mesmos percentuais. Apelo da parte autora provido em parte. Apelo da Unio improvido. TRF 1R: AC 1999.33.00.010062-0 /BA ; APELAO CIVEL Relator: JUIZ HILTON QUEIROZ, rgo Julgador QUARTA TURMA, Publicao DJ 09/03/2001 P.410 ADMINISTRATIVO. SFH. CONTRATOS DE MTUO HIPOTECRIO. CUMULAO DE FINANCIAMENTOS COM COBERTURA DO FCVS. SUBROGAO NAS CONDIES DO CONTRATO ORIGINAL. AUTORIZAO DO AGENTE FINANCEIRO. LIQUIDAO ANTECIPADA DO DBITO. DEPSITO SUFICIENTE. EXTINO DA DVIDA. SUCUMBNCIA. Autorizada a sub-rogao do atual muturio nas condies e encargos do contrato original, no-observada a vedao legal de cumulao de financiamentos com cobertura do FCVS pelo agente financeiro, tem a Parte Autora a faculdade de exercer todos os direitos previstos no contrato e na legislao vigente no perodo da contratualidade. O contrato de mtuo hipotecrio quitado com a utilizao dos benefcios da cobertura do FCVS no impede o muturio de promover a liquidao antecipada do financiamento atual, porquanto a legislao vigente poca da contratao no previa tal penalidade (Lei n. 4.380/64). Autorizada a liquidao antecipada do dbito, mediante a suficincia dos valores ofertados para fim de extino da dvida, bem como determinado o cancelamento da cdula hipotecria junto ao Registro de Imveis competente. A procedncia do pedido da ao principal indica a necessidade de acautelar o direito da Parte Autora, para fins de evitar a mora, a execuo do dbito e a alienao forada do bem. A CEF e o agente financeiro, sucumbentes no feito, devero arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorrios advocatcios, estes fixados em 10% do valor atualizado da causa, para ambas as aes, divididos em partes iguais, nos moldes do art. 20, 3, do CPC. Dados do JULGAMENTO rgo: Turma de Frias do TRF da 4 Regio Deciso: Unnime Data: 18 de julho de 2000 Publicao: DJ2 n 168-E, 30.08.2000, p.268 APELAO CVEL N 1999.04.01.004155-9/RS APELAO CVEL N 1999.04.01.040958-7/RS RELATOR :Juiz Zuudi Sakakihara COMERCIAL E PROCESSUAL - VALIDADE DO CONTRATO DE SEGURO MORTE DO MUTURIO E QUITAO DO IMVEL - POSSIBILIDADE JURDICA, QUANTO S PRETENSES AJUIZADAS - PRESCRIO DA AO - SMULAS 05 E 07 - STJ. I - Vlido o seguro contratado por muturio que adquire dois imveis pelo SFH, se a Seguradora aceitou as propostas, expediu as aplices e recebeu o prmio. Desistindo do primeiro, por ter cedido o compromisso de venda e compra a terceiro, deve a Seguradora quitar o segundo, se na vigncia deste ltimo contrato deu-se o bito do muturio. II Afasta-se a impossibilidade jurdica das pretenses ajuizadas, quando a tcnica com que se elaborou a inicial deixou revelado que dos fatos que constituram a causa de pedir, as pretenses postuladas podiam ser acolhidas. III - Por igual, afasta-se a prescrio da ao suscitada, quando a hiptese ftica no revelou sua ocorrncia, sendo certo ainda que a comunicao do sinistro Seguradora suspende o prazo prescricional at o dia em que esta d cincia ao interessado de sua recusa ao pagamento da indenizao. IV - Os dados concretos da lide e
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a interpretao do contrato so insuscetveis de reexame (Smulas 05 e 07 STJ). V - Recursos no conhecidos. (DJ 10/05/1999 PG:00168, Relator: Min. WALDEMAR ZVEITER, Data da Deciso: 03/12/1998, Orgo Julgador: TERCEIRA TURMA STJ)

No sentido de que cabe a restrio quanto liquidao de apenas um imvel, embora contrrio determinao de que seja apenas o primeiro:

CONSTITUCIONAL, PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. Ao. Desistncia aps a sentena de mrito. Impossibilidade. Sistema Financeiro da Habitao. Liquidao antecipada do dbito. Regras. Poder regulamentar. Limites. A desistncia da ao no pode ser deferida aps a prolao de sentena de mrito. As leis n 8.004/90 e n 8.100/90, alteradas pela MP n 1.520/96 e suas reedies (atual MP n 1.981 - 43/2000), permitem que o Fundo de Compensao de Variaes Salariais - FCVS liquide o saldo devedor de apenas um dos imveis financiados na mesma localidade, facultando ao muturio a escolha de qual deles. A restrio imposta pela circular do BACEN (1.866/90) no sentido de que o mvel beneficiado por essa cobertura seja o primeiro financiado nula por exorbitar do poder regulamentar. TRF5 - APELAO CIVEL N. 146669/RN Relator: JUIZ MANOEL ERHARDT (SUBSTITUTO) Turma: 03 Julgamento: 10/02/2000 Publicao: 10/03/2000 Fonte: DJ Pag:001083 Rip: 9805421104

Lei 8004 e alienao informal

Ainda com relao Lei 8004/90, preciso ver que mesmo se o imvel anterior foi informalmente alienado, ainda assim o proprietrio formal (sob o nome do qual consta o registro imobilirio e o financiamento bancrio), tem direito aos benefcios dessa lei.

Assim que, se alienado o primeiro imvel habilitado h poca do evento que gera o ressarcimento pelo Fundo, tenha essa alienao ocorrido formalmente ou no, j no ser mais o antigo muturio que se habilitou, mas o novo, como expressamente regulava o art. 22 da MP 1981-54 (tambm MP 11520-96, 1635-97, 1671-98, 1696-98, 1768-99, 1877-99, 1981-52, 1981-53 - praticamente cerca de 51 vezes a reedio da MP 1520 !), posteriormente Lei 10.150 (22/12/2000):

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Art. 22. Na liquidao antecipada da dvida de contratos do SFH, o comprador de imvel, cuja transferncia foi efetuada sem a intervenincia da instituio financiadora, equipara-se ao muturio final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessrios liquidao e habilitao junto ao FCVS, inclusive quanto possibilidade de utilizao de recursos de sua conta vinculada do FGTS.

Ora, no momento em que ocorre a "equiparao" descrita no texto da lei, via de conseqncia, h uma desonerao do ex-muturio quanto utilizao do FCVS, que passa a ser nus do comprador.

Imvel financiado em outra localidade

Se a negativa ocorreu em funo da existncia de imvel financiado em outra localidade, tambm entendo que improcede. A esse respeito, sintetizando, o julgamento no RE 213.422/BA (99/0040697-4 ) pelo STJ, que concluiu que o art. 9o, 1o. da Lei 4380/64 restringia-se a imvel na mesma localidade, sendo tal dispositivo somente revogado pelo art. 9o. da MP 1876-15, de 28 de julho de 1999:

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. MUTURIO COM DOIS FINANCIAMENTOS. IMVEIS SITUADOS EM LOCALIDADES DIVERSAS. CONTRIBUIES REGULARES PARA O FCVS - FUNDO DE CORREO DE VARIAES SALARIAIS. POSSIBILIDADE DE COBERTURA. ART. 9, 1, DA LEI 4.380/64. 1 - O art. 9, 1, da Lei 4.380/64, expressamente rezava que "as pessoas que j foram proprietrias, promitentes compradoras ou cessionrias de imvel residencial na mesma localidade... (vetado)... no podero adquirir imveis objeto de aplicao pelo sistema financeiro da habitao". 2 - Merece ser mantida a interpretao do aresto de segundo grau no sentido de que o dispositivo supratranscrito, quando vigente, permitia a aquisio de mais de um imvel pelo SFH, desde que no localizados no mesmo Municpio. 3 - A questo habitacional um problema que possui mbito nacional, e suas causas devem ser buscadas e analisadas sob essa extenso, devendo ser assumida pelos vrios segmentos da sociedade, em mtua colaborao na busca de solues, eis que a habitao elemento necessrio da prpria dignidade da pessoa humana, encontrando-se erigida em
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princpio fundamental de nossa Repblica (art. 1, III, da CF/88). 4 - Recursos especiais improvidos. (DJ 27/09/1999, PG:00058, Relator: Min. JOS DELGADO, Data da Deciso: 19/08/1999, rgo Julgador: PRIMEIRA TURMA STJ)

Dano ao comprador H ainda a se ver, sob a tica do comprador prejudicado, que se a negativa de ressarcimento ocorreu face a que o negcio tenha ocorrido atravs de "contrato de gaveta", tendo o vendedor, antigo muturio, omitido a irregularidade, h a um vcio de origem, substancial, que pode levar o comprador, popular "gaveteiro", a solicitar a resciso do contrato, com o que voltaro as partes, vendedor e comprador, ao "status quo ante".

Inscrio no CADMUT

Observe-se que nos casos em que h negativa por parte do FCVS, existindo ainda saldo devedor, o nome do muturio permanece registrado no CADMUT, servindo este registro de restrio concesso de novos financiamentos. Trata-se de um banco de dados restritivo, ento?

Entendo que tais registros servem apenas como indicativo da existncia de financiamento pelo SFH e no tm a feio de outros, tais como SERASA, de sorte que reputo como perfeitamente legal essa indicao. No o caso, todavia, se tal inscrio irregular, havendo conseqente dano.

Final

As negativas de ressarcimento pelo FCVS comeam agora a atormentar os muturios em todo o territrio nacional, no fosse suficiente o reconhecido suplcio pelo qual passam. Para piorar, os valores residuais, ante a sistemtica do SFH, tendem a ser bem expressivos, com o que necessrio sempre se preocupar
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102 com a questo. A legislao que cerca o SFH , na verdade, um grande e s vezes inseparvel emaranhado. Tentei fornecer algumas hipteses e sugestes. Porm, as variveis so inmeras, com o que resta ao operador do Direito somente um trabalho de pacincia frente ao caso concreto.

Adendo: 19/01/2004

H uma deciso interessante do Juzo da Vara Especial do Sistema Financeiro da Habitao de Curitiba, em caso de muturio com dois imveis. Entendeu o Julgador que no se poderia exigir do FCVS arcar com o pagamento do saldo remanescente do segundo imvel, mas que tambm no poderia o Banco financiador cobrar do muturio a diferena ao final do pagamento da ltima prestao. Sustentou o julgador que "a Instituio financeira ao efetuar o contrato agia dentro de rea de conhecimento profissional prprio, e especializado, no se duvidando sobre seu conhecimento das normas do sistema financeiro."

Disse ainda que cabe financeira aceitar ou no aceitar a operao, devendo ter diligenciado junto ao cartrio distribuidor do registro de imveis da cidade mesmo porque desde 10/12/1979, com a Lei 6.748/79, cabe aos agentes do sistema analisar e solicitar quaisquer documentos que julgar necessrios" (autos 200170000297520).

Adendo: 29/08/2005:

E eis, aqui, agora, em continuidade, o acrdo da mesma lide:

APELAO CVEL N 2001.70.00.029752-0/PR RELATOR : Juiz JOEL ILAN PACIORNIK SFH. CONTRATO COM COBERTURA DE FCVS. DUPLICIDADE DE FINANCIAMENTO NA MESMA LOCALIDADE. A duplicidade de financiamento imobilirio, na mesma localidade, no afasta o direito do muturio cobertura do FCVS, para quitao do segundo contrato. Em respeito ao princpio da irretroatividade da lei, assegurado pelo art. 5, XXXVI, da CF/1988, a restrio imposta pelo art. 3 da Lei 8.100/90, no sentido da inexistncia de

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outro financiamento com cobertura do Fundo, no alcana contrato assinado em 1985. Precedentes do Superior Tribunal de Justia. ACRDO Vistos e relatados estes autos em que so partes as acima indicadas, decide a Egrgia 1 Turma Suplementar do Tribunal Regional Federal da 4 Regio, por unanimidade, dar parcial provimento Apelao, nos termos do relatrio, voto e notas taquigrficas que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Porto Alegre, 16 de agosto de 2005. RELATRIO Trata-se de Ao Ordinria ajuizada por Yoshio Sato e Katia Rosana Campos Sato contra Banco Ita S/A e Caixa Econmica Federal, buscando revisar contrato de financiamento contratual. Postularam, em resumo: - Cobertura pelo FCVS para a quitao do saldo devedor remanescente do emprstimo aps o pagamento da ltima prestao, com a conseqente liberao do gravame hipotecrio. Inclusive pleiteando a anulao de clusula restritiva ao duplo financiamento. Alternativamente, quer a declarao da ilegalidade da amortizao das parcelas do saldo devedor. - A nulidade de clusulas contratuais que prevem a atualizao do saldo devedor pela TR pelo INPC ou outro ndice inferior quela. - Seja alterada a taxa de juros nominal no contrato para que resulte na taxa efetiva anual de 8,833441%. - A substituio pela BTNF do ndice de reajuste do saldo devedor de maro de 1990 de 84,32% que tomou por base o INPC. A sentena (fls. 192-200) julgou improcedente a ao em relao Caixa Econmica Federal, enquanto representante do FCVS; e julgou parcialmente procedente o pedido formulado contra o Banco Ita para garantir a quitao do imvel aps o pagamento da ltima prestao convencionada. O Banco Ita apelou (fls. 203-212). Em sntese, alega que: a)H ilegitimidade passiva do Banco Ita S/A em face da responsabilidade da Caixa Econmica Federal pela administrao do FCVS. b)Em virtude da ocorrncia de duplo financiamento, resta impossvel a excluso da CEF. c)Da responsalizao dos apelados pela quitao do resduo cobertura do financiamento uma vez que no efetuaram a venda do segundo imvel financiado no prazo legal de 180 dias. Foram oferecidas contra-razes dos Apelados (fls. 217-221) e da Caixa Econmica Federal (fls. 223-228). o relatrio. Dispensada a reviso. VOTO Trata-se de Contrato de financiamento imobilirio assinado em 16 de maio de 1985 pelos Apelados e Banco Ita S/A, ora Apelante. Relatado o processo, passo a apreciar os tpicos do presente recurso. Inicialmente, o apelante alega que parte ilegtima para atuar no plo passivo do feito. No entanto, tal preliminar, da maneira com foi colocada, confunde-se com o mrito e com ele ser analisado. O contrato em discusso foi firmado em 16/05/1985, vinculado ao Sistema Financeiro da Habitao, com prazo de resgate de 180 meses, e com clusula de cobertura pelo Fundo de Compensao de Variaes Salariais. Nos financiamentos sujeitos cobertura do FCVS, com o pagamento da ltima parcela de amortizao, nada mais pode ser exigido do muturio, porque o saldo devedor residual, se houver, de responsabilidade do referido Fundo. Nesses casos, em regra alega-se que o muturio descumpriu o contrato anterior porque no alienou outro imvel de sua propriedade no prazo de 180 dias. Ocorre que, no contrato firmado no existe clusula condicionando a cobertura do FCVS, inexistncia de outro financiamento. Registre-se que, tratando-se de contratao anterior a 1990, a restrio imposta pela Lei n. 8.100/90, artigo 3, no se aplica ao caso dos autos, no se permitindo a retroatividade da lei, nos termos do artigo 5, XXXVI, da Constituio. Nesse sentido tm decidido a Primeira e a Segunda Turmas do Superior Tribunal de Justia: ADMINISTRATIVO. SISTEMA
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FINANCEIRO DE HABITAO. DUPLO FINANCIAMENTO. COBERTURA DO SALDO RESIDUAL PELO FCVS. INEXISTNCIA DE VEDAO LEGAL POCA DA CELEBRAO DOS CONTRATOS DE MTUO HIPOTECRIO. 1. Somente aps as alteraes introduzidas pela Lei 10.150/2000, estabeleceu-se que, no mbito do Sistema Financeiro de Habitao, o descumprimento do preceito legal que veda a duplicidade financiamento d ensejo perda da cobertura do saldo devedor residual pelo FCVS de um dos financiamentos. 2. No se pode estender ao muturio, que obteve duplo financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitao em data anterior edio da Lei 10.150/2000, penalidade pelo descumprimento das obrigaes assumidas que no aquelas avenadas no contrato firmado e na legislao ento em vigor. Diante disso, tem-se por inaplicvel a norma superveniente, restritiva da concesso do benefcio quitao de um nico contrato de financiamento pelo FCVS. Precedentes. 3. Recurso especial a que se d provimento. (STJ - RECURSO ESPECIAL - 591568/RS - 1 Turma - Relator Min. Teori Albino Zavaski - DJU de 30/08/2004 - p. 217). CONTRATO DE MTUO. DOIS IMVEIS, NA MESMA LOCALIDADE, ADQUIRIDOS PELO SFH COM CLUSULA DE COBERTURA PELO FCVS. IRRETROATIVIDADE DAS LEIS N.S 8.004/90 E 8.100/90. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAO DO ART. 535 DO CPC. INOCORRNCIA. 1. Consoante as regras de direito intertemporal, as obrigaes regem-se pela lei vigente ao tempo em que se constituram, quer tenham elas base contratual ou extracontratual. No campo dos contratos, os vnculos e seus efeitos jurdicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram. 2. A cobertura pelo FCVS - Fundo de Compensao de Variao Salarial, espcie de seguro que visa a cobrir eventual saldo devedor existente aps a extino do contrato. O saldo devedor, por seu turno, um resduo do valor contratual causado pelo fenmeno inflacionrio. Embora o FCVS onere o valor da prestao do contrato, o muturio tem a garantia de, no futuro, quitar sua dvida desobrigando-se do eventual saldo devedor, que, muitas vezes, alcana o patamar de valor equivalente ao prprio. 3. Deveras, se na data do contrato de mtuo, ainda no estava em vigor norma impeditiva da liquidao do saldo devedor do financiamento da casa prpria pelo FCVS, porquanto preceito institudo pelas Leis n. 8.004/90 e 8100/90, violaria o Princpio da Irretroatividade das Leis a sua incidncia e conseqente vedao. 4. In casu, poca vigia a Lei n. 4.380/64 que no exclua a possibilidade de o resduo do financiamento do segundo imvel adquirido ser quitado pelo FCVS, mas, to-somente, impunha aos muturios que, se acaso fossem proprietrios de outro imvel seria antecipado o vencimento do valor financiado. 5. Ademais, a alterao trazida pela Lei n. 10.150/2000 Lei n. 8.100/90, tornou evidente a possibilidade de quitao do saldo residual do segundo financiamento pelo FCVS, aos contratos firmados at 05.12.1990. 6. Precedentes do STJ (RESP n. 568503/RS, deste relator, DJ de 09.02.2004; RESP 363966 / SP, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 11/11/2002; RESP 393543 / PR, Rel. Min. GARCIA VIEIRA, DJ de 08/04/2002) 7. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC, quando o Tribunal de origem, embora sucintamente, pronuncia-se de forma clara e suficiente sobre a questo posta nos autos. Ademais, o magistrado no est obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a deciso. 8. Recurso especial desprovido. (STJ - RECURSO ESPECIAL - 604103/SP - 1 Turma - Relator Min. Luiz Fux - DJU de 31/05/2004 - p. 225). PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ANTECIPAO DE TUTELA. VIOLAO AO ART. 273 DO CPC. REEXAME DE CONTEXTO FTICO. INTERPRETAO DE CLUSULA CONTRATUAL. SMULAS N. 5 E 7/STJ. FUNDO DE COMPENSAO DE
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VARIAES SALARIAIS (FCVS). COBERTURA. ART. 3 DA LEI N. 8.100/90. IRRETROATIVIDADE. 1. No se conhece de recurso especial por ofensa ao art. 273 do CPC, na hiptese em que a verificao dos requisitos legais considerados para a concesso da tutela antecipada reclama o reexame do contexto ftico em que se desenvolveu a controvrsia, bem como a interpretao de clusula contratual. Caso, pois, de aplicao dos bices previstos nas Smulas n. 5 e 7/STF. 2. O art. 3 da Lei n. 8.100/90, que limita a quitao de um nico saldo devedor por meio do FCVS, no se aplica ao contratos de financiamento celebrados em momento anterior edio desse regramento, ou seja, antes de 5/12/1990. Com efeito, no pode essa disposio retroagir para alcanar contratos j consolidados. 3. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, no provido. (STJ - RECURSO ESPECIAL 600640/DF - 2 Turma - Relator Min. Joo Otvio de Noronha - DJU de 25/10/2004 - p. 305). ADMINISTRATIVO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO - FCVS - AQUISIO DE DOIS IMVEIS NA MESMA LOCALIDADE - QUITAO - IRRETROATIVIDADE DAS LEIS 8.004/90 E 8.100/90 - PRECEDENTES. - As Leis 8.004/90 e 8.100/90 no se aplicam s hipteses em que os contratos para aquisio de imveis, situados na mesma localidade, pelo FCVS, foram celebrados anteriormente vigncia dos referidos diplomas legais, consoante as regras de direito intertemporal. - Recurso especial no conhecido. (STJ - RECURSO ESPECIAL - 444377/SC - 2 Turma - Relator Min. Francisco Peanha Martins - DJU de 04/10/2004 - p. 232). Tambm no constitui bice cobertura pretendida o disposto no 1 do artigo 9 da Lei n. 4.380/64, porquanto a duplicidade de financiamento, no mesmo Municpio, vedado pelo SFH, poca da contratao, no retira o direito cobertura, para os casos em que a situao foi admitida pelo agente financeiro. Conforme antes fundamentado, pode-se dizer que a lei, apesar de ter vedado o duplo financiamento, no estabeleceu a penalidade pretendida pelo CEF, de perda da cobertura do FCVS. Mais recentemente, com o advento da Medida Provisria n. 1981-54/00, convertida na Lei n. 10.150/00, o direito dos autores reforado, com a nova redao dada ao artigo 3 "capuz" da Lei n. 8.100/90, nos seguintes termos: "Art. 3 O Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS quitar somente um saldo devedor remanescente por muturio ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados at 5 de dezembro de 1990, ao amparo da legislao do SFH, independentemente da data de ocorrncia do evento caracterizado da obrigao do FCVS". Isso posto, de responsabilidade do FCVS, do qual a Caixa Econmica Federal gestora, a cobertura do saldo residual do Contrato aps adimplida a ltima prestao do financiamento. Nesses termos, dou parcial provimento Apelao. o voto.Juiz Federal Joel Ilan Paciornik Relator

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106 11. COLETNEA DE JURISPRUDNCIA

Dei preferncia a acrdos recentes de deciso proferidas pelo Superior Tribunal de Justia. O que se pode ver, com facilidade, que diversos temas encontram-se ainda sem pacificao. No entanto, porque alguns julgados do STJ argumentam pela incidncia das Smulas 5 e 7, isto , pelo bice de adentrar a aspectos fticos-probatrios e anlise de clusula contratuais, em alguns casos colecionei tambm julgados do Tribunal Regional Federal da 3. Regio e da 4. Regio. Imagino que ser um exerccio interessante comparar os textos e a jurisprudncia posterior para avaliar a transformao no pensamento jurdico.

11.1 Legitimidade daquele que adquiriu sem anuncia do agente financeiro

Trata-se de ver a legitimidade daqueles que adquiriram imveis atravs dos pactos denominados popularmente de contratos de gaveta em discutir as clusulas contratuais, buscando a reviso dos contratos.

- pela legitimidade:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO DE IMVEL PELO SFH. COBERTURA PELO FCVS. CESSO DE DIREITOS CELEBRADA SEM A INTERVENO DA ENTIDADE FINANCEIRA. "CONTRATO DE GAVETA". LEGITIMIDADE DO CESSIONRIO PARA PROPOSITURA DE AO REVISIONAL. I - "O adquirente de imvel atravs de "contrato de gaveta", com o advento da Lei 10.150/200, teve reconhecido o direito subrogao dos direitos e obrigaes do contrato primitivo. Por isso, tem o cessionrio legitimidade para discutir e demandar em juzo questes pertinentes s obrigaes assumidas e aos direitos adquiridos" (REsp n 705231/RS, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJ de 16.05.2005). II - Recurso especial provido. (REsp 888572/RS, Rel. Ministro FRANCISCO FALCO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 05.12.2006, DJ 26.02.2007 p. 566) PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SFH. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONRIO DE CONTRATO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA
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HABITAO. CESSO DE DIREITOS REALIZADA APS OUTRUBRO DE 1996. AQUSNCIA DE ANUNCIA DA INSTITUIO FINANCEIRA. VIOLAO DE DISPOSITIVO DE ORDEM CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. 1. A via do recurso especial no prpria para o exame de questes situadas no patamar do direito constitucional. 2. A teor do disposto na Lei n. 10.150/2000, tratando-se de cesso de direitos sobre imvel financiado no mbito do Sistema Financeiro da Habitao realizada at 25 de outubro de 1996, dispensa-se anuncia da instituio financeira mutuante para que o cessionrio adquira legitimidade ativa para requerer a reviso das prestaes ajustadas. RESP 515.654/PR, Rel. Min. Joo Otvio de Noronha, 2. T., j. 05/12/2006, DJ 07/02/2007, p. 276).

- pela ilegitimidade:

SFH. LEGITIMIDADE DO CESSIONRIO - TRANSFERNCIA DO FINANCIAMENTO. ANUNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. INCIDNCIA DA SMULA 83. - O cessionrio de contrato de mtuo imobilirio vinculado ao SFH, transferido sem anuncia do agente financeiro, no tem legitimidade propositura de ao revisional das clusulas pactuadas com o muturio originrio. (AgRg no REsp 816930/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 26.10.2006, DJ 18.12.2006 p. 391) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. TRANSFERNCIA DE FINANCIAMENTO. INTERVENO DO AGENTE FINANCEIRO. OBRIGATORIEDADE. LEI 10.150/02. PEDIDO DE REVISO CONTRATUAL PELO CESSIONRIO. IMPOSSIBILIDADE. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MATRIA FTICA. SMULA 7/STJ. 1. Segundo jurisprudncia assentada no mbito do STJ, o muturio cessionrio de financiamento regido pelo SFH carece de legitimidade para propor demanda objetivando a reviso do contrato celebrado entre o muturio cedente e o mutuante, se este no interveio na transferncia do contrato. Precedentes: REsp 653.155/PR, Rel. Min. Jos Delgado, 1 Turma, DJ de 11.04.2005; REsp 193.582/DF, Rel. Min. Francisco Peanha Martins, 2 Turma, DJ de 19/03/2001; REsp 229.417/RS, 4 Turma, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 07/08/2000; REsp 173.178/SP, Rel. Min. Jos Delgado, 1 Turma, DJ de 03.09.1998; EREsp 43.230/RS, 1 Seo, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, publicado no DJ de 23/03/1998. 2. A falta de prequestionamento da matria, a despeito da oposio dos embargos de declarao, impede o conhecimento do recurso especial (Smula 211/STJ). 3. vedado o reexame de matria ftico-probatria em sede de recurso especial, a teor do que prescreve a Smula 7 desta Corte. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 785748/DF, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 13.12.2005, DJ 13.02.2006 p. 712) SFH. LEGITIMIDADE DO CESSIONRIO - TRANSFERNCIA DO FINANCIAMENTO. ANUNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. INCIDNCIA DA SMULA 83. - O cessionrio de contrato de mtuo imobilirio vinculado ao SFH, transferido sem anuncia do agente financeiro, no tem legitimidade propositura de ao revisional das clusulas pactuadas com o muturio

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originrio. (AgRg no REsp 816.930/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 26.10.2006, DJ 18.12.2006 p. 391) PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SFH. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONRIO DE CONTRATO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. CESSO DE DIREITOS REALIZADA APS OUTUBRO DE 1996. ANUNCIA DA INSTITUIO FINANCEIRA. ANTECIPAO DE TUTELA. SMULA 7/STJ. 1. Tratando-se de cesso de direitos sobre imvel financiado no mbito do Sistema Financeiro da Habitao realizada aps 25 de outubro de 1996, a anuncia da instituio financeira mutuante indispensvel para que o cessionrio adquirida legitimidade ativa para requerer a reviso das condies ajustadas. 2. Afigura-se invivel examinar, em sede de recurso especial, questo atinente legitimidade de o cessionrio questionar financiamento imobilirio regido pelo SFH sobretudo em sede de antecipao de tutela , se, para tanto, faz-se necessria a incurso no contexto ftico-probatrio em que se desenvolveu a controvrsia. 3. Recurso especial no-conhecido. (REsp 565.445/PR, Rel. Ministro JOO OTVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 05.12.2006, DJ 07.02.2007 p. 280)

O Tribunal Regional Federal da 4. Regio, bem como o da 3. Regio, inclinam-se a aceitar a legitimidade:

ADMINISTRATIVO. SFH. CESSO DE IMVEL FINANCIADO. 'CONTRATO DE GAVETA'. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONRIO. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO PELO TRIBUNAL DE PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DE MRITO PELO JUIZ A QUO (ART. 515, 3, CPC). REPETIO DE VALORES. CAPITALIZAO DE JUROS. SISTEMA DE AMORTIZAO. 1 - parte legitima o "gaveteiro" para ir juzo levando suas pretenses para que o Estado preste seu poder de jurisdio, revisando ou no o contrato, diante dos fatos e direitos apresentados. 2 - Nos casos de extino do processo sem julgamento do mrito (art. 267), o tribunal pode julgar desde logo a lide, se a causa versar questo exclusivamente de direito e estiver em condies de imediato julgamento (art. 515, 3, do CPC). 3 - As prestaes pagas a maior, que constituem mera antecipao de parcelas de amortizao, juros e acessrios, devem ser imputadas nas prestaes vencidas e vincendas, no tendo direito devoluo, no caso. 4 - Nos contratos regidos pelo SFH h capitalizao de juros quando ocorre amortizao negativa, pois a parcela de juros que no foi paga adicionada ao saldo devedor, sobre o qual sero calculadas as parcelas de juros do meses subseqentes. 5 - A lei no manda, em hiptese alguma, amortizar para depois atualizar o saldo devedor, o que implicar4ia, ao final, quebra o equilbrio contratual, por falta de atualizao parcial do saldo devedor. (TRF4, AC 2004.70.00.010919-4, Terceira Turma, Relator Vnia Hack de Almeida, publicado em 02/05/2007) SFH. REVISO DO MTUO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL COM CESSO DE DIREITOS E OBRIGAES CONTRATO DE GAVETA. APLICAO DA TR. REAJUSTE
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DAS PRESTAES PELO PES/ CP. 1. A jurisprudncia tem reconhecido a legitimidade ativa do cessionrio que firmou o chamado contrato de gaveta para pleitear reviso de contrato de financiamento habitacional, porquanto a utilizao social em larga escala dessas transferncias no pode ser ignorada pelas decises judiciais. 2. A evoluo histrica aponta que a variao do INPC superior da TR, no tendo os muturios interesse de agir quanto ao pedido de substituio de um ndice pelo outro. 3. No tem fundamento legal a tese de que a aplicao do plano de equivalncia salarial deve ser afastada porque o muturio no requereu a reviso do valor da prestao no mbito administrativo. (TRF4, AC 2003.71.00.044103-4, Terceira Turma, Relator Fernando Quadros da Silva, publicado em 22/11/2006) PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - SFH -"CONTRATO DE GAVETA" - LEGITIMIDADE ATIVA DA AO - AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 1. Nossas Cortes de Justia tm entendido que os chamados "contratos de gaveta" so vlidos, motivo pelo qual de se manter os agravados no plo ativo da ao. Precedentes do STJ. 2. Agravo de instrumento improvido. Origem: TRIBUNAL TERCEIRA REGIO Classe: AG AGRAVO DE INSTRUMENTO 33905 Processo: 96.03.002517-8 UF: SP rgo Julgador: QUINTA TURMA Data da Deciso: 28/11/2005 Documento: TRF300099641 DJU DATA:17/01/2006 PGINA: 304

H, todavia, no mbito no Tribunal Regional Federal da 4. Regio deciso que ordena a comprovao das condies para a transferncia, como tambm ocorrem entendimentos pela ilegitimidade:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. CESSO DE IMVEL FINANCIADO. "CONTRATO DE GAVETA". DEMONSTRAO DE CAPACIDADE DE PAGAMENTO DO ENCARGO MENSAL. 1 - Aplicvel, in casu, o art. 2 da Lei 8.004/90, com a redao dada pela Lei 10.150/2001, in verbis: "Nos contratos que tenham clusula de cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS, a transferncia dar-se mediante simples substituio do devedor, mantidas para o novo muturio as mesmas condies e obrigaes do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado casa prpria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive quanto demonstrao da capacidade de pagamento do cessionrio em relao ao valor do novo encargo mensal. 2 - Recurso improvido. (TRF4, AG 2005.04.01.056217-3, Primeira Turma Suplementar, Relator Fernando Quadros da Silva, publicado em 02/08/2006) SFH. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE GAVETA. SUBROGAO LIMITADA AOS DIREITOS E DEVERES DO CONTRATO. EXCLUSO DO NOME DOS MUTURIOS ORIGINRIOS DO SPC, SERASA E CADIN. CAPACIDADE POSTULATRIA. LEGITIMIDADE. INEXISTNCIA. 1. A subrogao do "gaveteiro" nos direitos e obrigaes do contrato prevista na Lei n 10.150/2000, no contempla o direito de discutir judicialmente a inscrio do nome dos muturios originrios nos cadastros do rgo de proteo ao crdito.
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No caso, carecedor o agravante de legitimidade e capacidade postulatria processuais, conforme artigos 3 e 6 do Cdigo de Processo Civil. 2. O fato de o consumidor ter ajuizado ao na qual se prope a discutir a dvida, por si s no caracteriza como indevida ou ilegal a inscrio de seu nome em cadastros de devedores. Cabe ao juiz, diante das circunstncias do caso concreto, verificar se a ao proposta autoriza a excluso, ou impede a incluso, do nome do devedor de tais cadastros. Precedentes do STJ. (TRF4, AG 2004.04.01.032493-2, Primeira Turma Suplementar, Relator Joel Ilan Paciornik, publicado em 05/10/2005)

11.2 Submisso ao Cdigo de Defesa do Consumidor

A soluo variada: alguns admitem que os contratos firmados no mbito do SFH se submetem Lei 8.078/90, outros que somente os contratos assinados aps esta lei e h ainda um julgado que no admite essa incidncia sobre contratos que tenham cobertura do FCVS:

posteriores Lei 8.078/90:

CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. CONTRATO DE MTUO. SALDO DEVEDOR. REAJUSTE. IPC DE MARO/90 (84,32%). VARIAO DA POUPANA. LEGITIMIDADE. TR. ADMISSIBILIDADE. NO-INCIDNCIA DO CDC. COEFICIENTE DE EQUIPARAO SALARIAL - CES. SMULA N. 5/STJ. I. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justia pacificou, em definitivo, por maioria absoluta, o entendimento de que o ndice aplicvel ao reajuste do saldo devedor dos contratos de financiamento habitacional, relativamente ao ms de maro de 1990, de 84,32%, consoante a variao do IPC (EREsp n. 218.426/ES, Rel. Min. Vicente Leal, DJU de 19/04/2004). II. No tocante aplicao do CDC aos contratos, precedentes do STJ vm admitindo sua incidncia, desde que posteriores ao advento da Lei n. 8.078/90. Como a avena foi firmada anteriormente, a norma inaplicvel (4 Turma, AgR-AG n. 465.114/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unnime, DJU de 31.03.2003; 3 Turma, REsp n. 390.276/PR, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, unnime, DJU de 28.10.2002). III. Ausncia de vedao legal para utilizao da TR como indexador do saldo devedor do contrato sob exame, desde que seja o ndice que remunera a caderneta de poupana livremente pactuado. Precedentes. IV. A discusso sobre a existncia da clusula de incidncia do Coeficiente de Equiparao Salarial - CES e sua interpretao est reservada soberania das instncias ordinrias e, por conseqncia, refoge da competncia do STJ (Smula 5). V. Agravo desprovido. (AgRg no REsp 826.853/DF, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 03.10.2006, DJ 30.10.2006 p. 327)

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- todos:

Reviso de contrato de aquisio de casa prpria pelo Sistema Financeiro da Habitao. Cerceamento de defesa. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Juros: art. 6, "e", da Lei n 4.380/64. Capitalizao. Amortizao do saldo devedor. Utilizao da TR. Seguro. Repetio do indbito. Precedentes da Corte. 1. No h cerceamento de defesa quando a matria debatida nos autos diz apenas com questes jurdicas relativas legalidade das clusulas contratuais, dispensando a realizao de prova pericial. 2. O Cdigo de Defesa do Consumidor, como assentado em precedentes da Corte, aplica-se aos contratos sob o regime do Sistema Financeiro da Habitao. 3. O art. 6, 'e', da Lei n 4.380/64, como decidido pela Segunda Seo, no impe limitao dos juros em contratos sob o regime do Sistema Financeiro da Habitao. 4. vedada a capitalizao dos juros em contratos da espcie. 5. Correta a forma de amortizao que primeiro corrige e depois abate o valor da prestao, como j consagrado na jurisprudncia da Corte. 6. Aplica-se a TR aos contratos assinados aps a Lei n 8.177/91, prevista a forma de atualizao do saldo devedor pelo mesmo ndice utilizado para as cadernetas de poupana. 7. A fundamentao do julgado sobre a liberdade de contratao do seguro sufoca os argumentos apresentados pelo especial. 8. Possvel a repetio do indbito de forma simples, sendo irrelevante a prova do erro. 9. Recurso especial conhecido e provido, em parte. (3 Turma, REsp n. 630.985/SC, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, unnime, DJU de 08.05.2006) Direito civil e processual civil. Recurso especial. Agravo de Instrumento. Revisional. Sistema Financeiro da Habitao. CDC. Tabela Price. Fundamentao deficiente. - Aplica-se o CDC aos contratos de mtuo habitacional pelo SFH. - A existncia, ou no, de capitalizao de juros no sistema de amortizao conhecido como Tabela Price, constitui questo de fato, a ser solucionada a partir da interpretao das clusulas contratuais e/ou provas documentais e periciais, quando pertinentes ao caso. - Invivel o recurso especial no ponto em que a deficincia da fundamentao no permite a exata compreenso da controvrsia. Agravo no agravo de instrumento no provido. (AgRg no Ag 822.524/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15.03.2007, DJ 02.04.2007 p. 269)

- no admite para contratos com FCVS:

PROCESSO CIVIL SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO CONTRATO COM COBERTURA DO FCVS INAPLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SE COLIDENTES COM AS REGRAS DA LEGISLAO PRPRIA. 1. O CDC aplicvel aos contratos do SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO, incidindo sobre contratos de mtuo. 2. Entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE COMPENSAO DE VARIAO SALARIAL - FCVS, pela presena da garantia do Governo em relao ao saldo devedor, aplica-se a legislao prpria e protetiva do muturio hipossuficiente e do prprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurdicas. 3. Os litgios oriundos do SFH mostram-se to desiguais que as
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Turmas que compem a Seo de Direito Privado examinam as aes sobre os contratos sem a clusula do FCVS, enquanto as demandas oriundas de contratos com a clusula do FCVS so processadas e julgadas pelas Turmas de Direito Pblico. 4.. Recurso especial improvido. (REsp 489.701/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, PRIMEIRA SEO, julgado em 28.02.2007, DJ 16.04.2007 p. 158)

11.3 - Tabela Price e anatocismo

Boa parte dos acrdos se nega a discutir a matria alegando o bice de enfrentar discusso sobre fatos, que deveria ser solucionada em instncia inferior. Os que enfrentam a controvrsia dividem-se entre aceitar ou no a Tabela Price. Os que a afastam argumentam pela existncia do anatocismo, mas no deixam claras as alternativas.

No Supremo Tribunal Federal h uma smula que merecem citao:

Smula 121 do: " vedada a incidncia de capitalizao de juros, ainda que expressamente convencionada".

- afastando:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. FCVS. PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL. REAJUSTE DE ACORDO COM A CATEGORIA PROFISSIONAL DO MUTURIO. INTERPRETAO DE CLUSULA CONTRATUAL. SMULA 5/STJ. INCIDNCIA. TABELA PRICE. JUROS CAPITALIZADOS. ANATOCISMO. CARACTERIZAO. 1. Ao ajuizada por muturios do SFH para ter revisado o contrato de financiamento imobilirio. Acrdo do TRF/4 Regio que: 1) aplicou o CDC; 2) determinou o reajuste do saldo devedor pela UPC at o limite da variao do salrio dos muturios conforme o contratado; 3) afastou o Coeficiente de Equiparao Salarial CES, por ser posterior ao contrato; 4) repeliu a incidncia de juros compostos ao contrato e 5) condenou a CEF restituio de quantias eventualmente pagas a maior. Recurso especial da CEF pugnando pela compensao dos valores eventualmente pagos a maior pelo muturio com o saldo devedor do financiamento, pela no-incidncia do CDC, pela utilizao da Tabela Price na amortizao e pelo reajuste no mesmo percentual e periodicidade do aumento de salrio da categoria profissional do muturio (e no do salrio do muturio individualmente). 2. No concernente aos pedidos de compensao de valores pagos a maior pelo muturio com o saldo devedor do financiamento, o pleito de competncia do Juzo da Execuo, onde a

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existncia dos referidos valores e a eventual possibilidade de compensao sero apurados em fase de liquidao. Pronunciar-se, em sede de recurso especial, sobre tal questo, usurparia a competncia originria do juzo natural (da execuo), promovendo verdadeira supresso de instncia. Ademais, a CEF no fundamentou seu recurso em nenhum dos permissivos constitucionais, seja pela eventual violao lei federal, seja pelo dissdio pretoriano. Invivel o conhecimento do recurso nesse particular. No fosse o suficiente, a questo no foi abordada no mbito do acrdo recorrido, faltando-lhe o necessrio prequestionamento. 3. Quanto ao pleito de afastamento do Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078/90), a parte recorrente deixou de indicar afronta a dispositivos de lei federal que entendesse porventura violados. Tampouco apresentou qualquer divergncia jurisprudencial que abrisse a via extraordinria de jurisdio, razo pela qual o recurso, tambm nesse ponto, no merece ser conhecido. 4. Quanto ao pleito relativo ao reajuste do saldo devedor conforme variao de aumento e periodicidade de acordo com a categoria profissional do muturio, e no o seu salrio individualmente, o acrdo recorrido baseou-se fundamentalmente em clusulas contratuais. Portanto, sua anlise demandaria o reexame e a interpretao dessas clusulas, o que expressamente vedado pelo enunciado sumular n 5/STJ. 5. A aplicao da Tabela Price aos contratos de prestaes diferidas no tempo impe excessiva onerosidade aos muturios devedores do SFH, pois no sistema em que a mencionada Tabela aplicada, os juros crescem em progresso geomtrica, sendo que, quanto maior a quantidade de parcelas a serem pagas, maior ser a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos, tornando o contrato, quando no impossvel de se adimplir, pelo menos abusivo em relao ao muturio, que v sua dvida se estender indefinidamente e o valor do imvel exorbitar at transfigurar-se inacessvel e incompatvel ontologicamente com os fins sociais do Sistema Financeiro da Habitao. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido. (REsp 668.795/RS, Rel. Ministro JOS DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 03.05.2005, DJ 13.06.2005 p. 186) CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. MEDIDAS PROVISRIAS N. 2.160 E 2.170/2001. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SMULAS N. 282 E 356STF E 211-STJ. JULGAMENTO MONOCRTICO AMPARADO EM SMULA DO STF. CAPITALIZAO MENSAL DOS JUROS. VEDAO. SMULA N. 121-STF. TEMAS PACIFICADOS. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. MULTA, ART. 557, 2, DO CPC. I. As questes federais no enfrentadas pelo Tribunal estadual recebem o bice das Smulas n. 282 e 356 do C. STF e 211-STJ, que se aplicam inclusive divergncia jurisprudencial alegada, no podendo, por falta de prequestionamento, ser debatidas no mbito do recurso especial. II. No ocorre violao ao direito do jurisdicionado quando o relator proferir deciso monocrtica nos termos das Smulas ou da jurisprudncia dominante do STF e STJ, conforme expressamente autorizado pelo art. 557 do Cdigo de Processo Civil. III. Ainda que expressamente pactuada, vedada a capitalizao mensal dos juros em contrato de mtuo, somente admitida nos casos previstos em lei. Incidncia do art. 4 do Decreto n. 22.626/33 e da Smula n. 121-STF. IV. Sendo manifestamente improcedente e procrastinatrio o agravo, de se aplicar a multa prevista no art. 557, 2, do CPC, de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposio de novos recursos sujeita ao prvio recolhimento da penalidade

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imposta. (4 Turma, AgRg no REsp n. 798.055/GO, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unnime, DJU de 17.04.2006) Direito civil. Agravo no recurso especial. Ao revisional de contrato de financiamento imobilirio. Sistema Financeiro da Habitao. Saldo devedor. Amortizao. Tabela Price e capitalizao de juros. - A existncia, ou no, de capitalizao de juros no sistema de amortizao conhecido como Tabela Price constitui questo de fato, a ser solucionada a partir da interpretao das clusulas contratuais e/ou provas documentais e periciais, quando pertinentes ao caso. - O contrato de emprstimo bancrio vinculado ao SFH no admite pacto de capitalizao de juros, em qualquer periodicidade. Agravo no recurso especial a que se nega provimento' (AgRgREsp n 587 .284/SC, Terceira Turma, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJ de 31/5/04). SFH. Juros. Capitalizao. A capitalizao dos juros proibida (Smula 121/STJ), somente aceitvel quando expressamente permitida em lei (Smula 93/STJ), o que no acontece no SFH. Admitido no acrdo que o modo de calcular a prestao implica 'efeito-capitalizao', o procedimento deve ser revisto para excluir-se a capitalizao, proibida pelo seu efeito. Recurso conhecido e provido' (REsp n 446.916/RS, Quarta Turma, Relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 28/4/03) Agravo regimental. Recurso especial. Ao revisional. SFH. Capitalizao. Julgamento ultra petita. Prequestionamento. Ausncia. 1. No admitida capitalizao, em qualquer periodicidade, nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitao. 2. No houve prequestionamento do tema referente ocorrncia de julgamento ultra petita. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 871.078/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21.11.2006, DJ 26.03.2007 p. 242)

mantendo:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INDICAO DE DISPOSITIVO NO DEBATIDO NA INSTNCIA "A QUO". CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL SALDO DEVEDOR. SISTEMA DE PRVIO REAJUSTE E POSTERIOR AMORTIZAO. TABELA PRICE. (...) (...) 7. Legalidade da adoo do Sistema Francs de Amortizao nos contratos de mtuo para aquisio de imvel pelo SFH. Precedentes: REsp 600.497/RS, 3 T., Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 21/02/2005; AgRg no Ag 523.632/MT, 3 T., Rel. Min. Antnio de Pdua Ribeiro, DJ 29/11/2004; REsp 427.329/SC, 3T., Rel. Min. Nancy Andrigui, DJ 09/06/2003. (...) (RESP n 649417/RS. Relator LUIZ FUX. PRIMEIRA TURMA. Unnime. DJ de 27.06.2005, p. 240)

no conhecendo:

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CIVIL. CONTRATO. MTUO. SFH. PREQUESTIONAMENTO. FALTA. SMULAS 282 e 356 DO STF. JUROS REMUNERATRIOS. LIMITAO. 10%. AFASTAMENTO. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SMULAS 5 E 7/STJ. 1 - Ressente-se o recurso especial do devido prequestionamento no que tange s matrias relativas aos artigos tidos como violados, efetivamente no debatidas pelo Tribunal a quo, sob o enfoque dado pela recorrente, o que faz incidir a censura das smulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 2 - O art. 6, letra "e", da Lei n 4.380/64, segundo entendimento da Segunda Seo, no trata de limitao de juros remuneratrios a 10% ao ano, mas to-somente de critrios de reajuste de contratos de financiamento, previstos no art. 5 do mesmo diploma legal. 3 - No Sistema Francs de Amortizao, mais conhecido como tabela price, somente com detida incurso no contrato e nas provas de cada caso concreto que se pode concluir pela existncia de amortizao negativa e, conseqentemente, de anatocismo, vedado em lei (AGResp 543841/RN e AGResp 575750/RN). Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas. 4 - Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (4 Turma, REsp n. 678.014/RS, Rel. Min. Fernando Gonalves, unnime, DJU de 07.11.2005)

No mbito do Tribunal Regional Federal da 4. Regio, a corrente majoritria pela manuteno da Tabela Price, mas com excluso da capitalizao. Como isso se faz, por outro lado, vai da eliminao das amortizaes negativas manuteno dos percentuais ideais fixados inicialmente pela Price:

Tabela Price - No tocante capitalizao mensal de juros, pacfica a jurisprudncia no sentido de que ela vedada, mesmo que convencionada entre as partes, subsistindo, na espcie, o preceito do art. 4 do decreto n 22.626/33, contrrio ao anatocismo, redao no revogada pela Lei n 4.595/64, somente sendo possvel sua aplicao nos casos expressamente previstos em lei, hiptese diversa dos autos. Incidente, pois, na espcie, a Smula n 121 do STF, que assim dispe: " vedada a capitalizao de juros, ainda que expressamente convencionada." certo que o sistema de amortizao previsto contratualmente o Sistema Francs de Amortizao, tambm conhecido como Tabela Price. Todavia, tenho que a utilizao da Tabela Price no implica em capitalizao de juros. No sistema Price no h previso para a incidncia de juros sobre juros. Da mesma forma, a existncia de previso contratual de duas taxas de juros, uma nominal, e outra efetiva, tambm no determina a ocorrncia de anatocismo. Na realidade, estas taxas se equivalem, apenas so referidas para perodos de incidncia diversos. Assim, a taxa nominal anual aquela aplicada no ano, enquanto a efetiva, apesar de anual, aplicada mensalmente. Os juros so pagos ms a ms taxa contratada, incidindo sobre o saldo devedor. Assim, h necessidade de demonstrao acerca de referida prtica, dando conta da ocorrncia no contrato de amortizaes negativas, permitindo que a parcela de juros no paga mensalmente com o adimplemento da prestao seja agregada ao saldo devedor, sujeitando-se incidncia de juros. No caso dos autos, a percia no foi instada a demonstrar na evoluo concreta do financiamento em exame a ocorrncia ou no de amortizaes negativas, apenas referindo constituir-se tal prtica em anatocismo. Mas pela anlise da planilha de evoluo do financiamento fcil constatar que em vrios
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meses a prestao paga foi inferior ao valor dos juros, acarretando a chamada amortizao negativa. A soluo, todavia, no o expurgo direto dos juros remanescentes; devem esses ser apurados em conta separada para pagamento final, sujeitos somente correo monetria nas bases contratuais, sem incidncia de novos juros. Por essa forma de clculo resultam excludos os valores relativos ao anatocismo praticado. (Ap. Cvel 2003.70.00.014710-5/PR, TRF4, 4. Turma, Rel. Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, j. 14/03/2007, pub. 08/05/2007).

Nos mesmos autos veja-se o voto divergente do Desembargador Federal


EDGARD LIPPMANN JR: VOTO DIVERGENTE - Respeitosamente, divirjo da posio firmada pela ilustre Relatora, no tocante manuteno dos valores lanados pela Tabela Price nos encargos mensais do emprstimo. Ao contratar o financiamento, o muturio tem assegurado o direito amortizao da dvida, at a sua liquidao, consolidado na redao do art. 5 da Lei n. 8.692/93, verbis: "Durante todo o curso do contrato, a instituio credora manter demonstrativo da evoluo do saldo devedor do financiamento, discriminando o valor das quotas mensais de amortizao, calculadas em valor suficiente para a extino da dvida no prazo contratado, bem como as quotas mensais de amortizao efetivamente pagas pelo muturio." A inexistncia ou a insuficincia de amortizao mensal, de forma sistemtica, ainda que de valores mnimos, pode inviabilizar o adimplemento do contrato no prazo acertado, evidenciando violao dos dispositivos legais e contratuais que balizam a relao jurdica sub judice. Assim, para que seja evitado o desequilbrio financeiro entre as parcelas pagas e o saldo devedor, aconselhvel a reviso dos encargos contratuais, em todo o perodo da contratualidade, preservando-se as parcelas de amortizao e juros adequadas ao adimplemento da dvida e computando-se, em conta separada, as parcelas dos juros excedentes, que promovem a capitalizao mensal, inviabilizando o pagamento do emprstimo. Nesse sentido, destaco os seguintes precedentes: "ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TABELA PRICE. ANATOCISMO. VEDAO LEGAL. DIREITO AMORTIZAO. 1. Tolervel a capitalizao anual dos juros, a teor do art. 4 do Decreto n 22.626/33 ( proibido contar juros dos juros: esta proibio no compreende a acumulao de juros vencidos aos saldos lquidos em conta corrente de ano a ano). 2. Impe-se seja retomada a normalidade na relao contratual mediante respeito proporo entre as parcelas de juros e de amortizao concebida no sistema de fluxo de pagamentos eleito no contrato, mesmo na hiptese do encargo mensal se revelar insuficiente para o pagamento integral do compromisso; ou seja, a equao financeira do contrato deve ser observada durante todo o seu curso, apropriando-se o encargo mensal, proporcionalmente, entre juros e amortizao da verba mutuada, se for ele insuficiente para quitao de ambas. 3. Para que se contorne a ocorrncia do fenmeno do anatocismo, impe-se seja efetuado tratamento apartado dos valores atinentes parcela de juros no satisfeita pelo encargo mensal, os quais ficam sujeitos apenas incidncia de correo monetria, sem cotao dos juros contratados. 4. Apelao improvida. (TRF4, AC 2004.04.01.007829-5/SC, 3 Turma, DJU, 12/05/2004, JUIZ LUIZ CARLOS DE CASTRO LUGON) "SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. ...TABELA

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PRICE. AMORTIZAO. ANATOCISMO. LIMITE DOS JUROS. ... ( ...) Omissis. 10. Haver capitalizao nos contratos de financiamento do SFH somente quando ocorrer a chamada amortizao negativa. Nesse caso, se os juros que deixam de ser pagos forem somados ao saldo devedor, haver anatocismo.(grifo prprio) 11. O SFH garante ao muturio que todo encargo mensal (prestao) deve pagar a amortizao prevista para o contrato, segundo a TABELA PRICE, sendo o restante ser imputado ao pagamento de juros. Eventuais juros no pagos devem ser destinados a conta em separado, sobre a qual somente incidir correo monetria, para evitar a capitalizao. Deste modo estar-se- garantindo a aplicao do art. 6, "c", da Lei n. 4.380/64, bem como do art. 4, do Decreto n. 22.626/33 e da Smula 121, do STF." (AC2001.04.01.070652-9/PR, 4 T., por unanimidade, DJU, 23/10/2002, Rel. Juiz Joo Pedro Gebran Neto) Isso posto, voto por dar parcial provimento apelao em maior extenso, nos termos da fundamentao. o voto. (Ap. Cvel 2003.70.00.014710-5/PR, TRF4, 4. Turma, Rel. Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, j. 14/03/2007, pub. 08/05/2007, voto divergente, Desembargador Federal EDGARD LIPPMANN JR)

O TRF da 4. Regio, entretanto, em um julgado, admitiu a capitalizao, mas agora no mbito do Sistema Financeiro Imobilirio:

(...) 3. A capitalizao de juros admitida nos casos em que prevista em legislao especfica, como na presente hiptese, em que o contrato firmado entre as partes tem suas clusulas regidas pelas regras do Sistema Financeiro Imobilirio, institudo pela Lei 9.514/94, que prev expressamente a capitalizao de juros no artigo 5. (...)(EI n. 96.04.43736-4/SC - 1 Seo - Juiz Mrcio Rocha - DJ 24.03.1999). (TRF4, AC 2006.71.00.031676-9, Terceira Turma, Relator Luiz Carlos de Castro Lugon, publicado em 25/04/2007)

O TRF da 3. Regio, por sua vez, tem entendido pela manuteno da Tabela Price:
(...) 4. No tocante ao Sistema Francs de Amortizao (Tabela PRICE), no h ilegalidade em sua aplicao, tanto mais que sua previso consta do contrato firmado entre as partes (fl. 71), e os muturios concordaram com tal sistema de amortizao. (...)Origem: TRIBUNAL - TERCEIRA REGIO Classe: AC APELAO CIVEL - 871376 Processo: 1999.61.00.039761-9 UF: SP rgo Julgador: QUINTA TURMA Data da Deciso: 15/08/2005 Documento: TRF300097021 DJU DATA:04/10/2005 PGINA: 310

11.4 - Coeficiente de Equiparao Salarial - CES

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Outra diviso nos acrdos: aqueles que o afastam quando no h previso contratual, sendo os contratos anteriores lei 8392/1993, e os que o mantm mesmo assim. - indevido quando sem previso contratual e o contrato anterior lei 8392/1993

SFH - Sistema Financeiro da Habitao. CES - Coeficiente de Equiparao Salarial. Precedentes. 1. No havendo previso contratual no h como determinar a aplicao do CES - Coeficiente de Equiparao Salarial, presente a circunstncia de ser o contrato anterior lei que o criou. 2. Recurso especial no conhecido. (REsp 703.907/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15.08.2006, DJ 27.11.2006 p. 278)

- devido quando h previso contratual

Sistema Financeiro da Habitao. Prequestionamento. Aplicao do CES Coeficiente de Equiparao Salarial. Utilizao do ndice de 84,32% . Precedentes da Corte Especial. 1. (...). 2. Possvel a utilizao do CES Coeficiente de Equiparao Salarial quando previsto contratualmente, presente o PES - Plano de Equivalncia Salarial. 3. (...). 4. Recurso especial no conhecido. (REsp 568192/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20.09.2004, DJ de 17.12.2004, p. 525)

Como por vezes o STJ argumenta por existir bice anlise da pertinncia do CES, j que envolveria averiguao de clusula contratual, importa ver como se conduzem os tribunais de instncia inferior na interpretao desta questo. O Tribunal Regional Federal da 4. Regio divide-se entre aceitar integral o CES ou elimin-lo nos contratos anteriores lei 8392/1993:

(...) CES - No tocante cobrana do Coeficiente de Equiparao Salarial, o CES foi criado pela Resoluo n 36/69, do Conselho de Administrao do BNH, tendo sido exigido ao longo do tempo, com base em Resolues e Circulares do BACEN. No h qualquer ilegalidade na frmula de clculo do CES, Coeficiente de Equiparao Salarial. Tem por finalidade minimizar os efeitos da dicotomia entre a variao do salrio do muturio e do ndice que atualiza o saldo devedor.

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No caso de 1,150, s incide na primeira prestao e abatido do saldo devedor. As resolues e circulares do BNH/SFH sempre foram prestigiadas ao longo do tempo e foi com base nelas que foi possvel, aps a deciso do STF interpretando a lei em tese, permanecer prestigiando a equivalncia salarial. Assim, amparada a incidncia do CES em tais resolues e circulares, ainda que no expressamente prevista no instrumento contratual, deve sua cobrana ser mantida. (...) (Ap. Cvel 2003.70.00.014710-5/PR, TRF4, 4. Turma, Rel. Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, j. 14/03/2007, pub. 08/05/2007).
(...)- COEFICIENTE DE EQUIPARAO SALARIAL - CES - ANTERIOR LEI 8.692/93. SEM PREVISO CONTRATUAL. Tendo sido o contrato celebrado anteriormente vigncia da Lei 8.692/93 e no havendo no mesmo incluso do Coeficiente de Equiparao Salarial - CES no clculo do encargo inicial, torna-se injustificvel sua cobrana. (...) (APELAO CVEL N 2002.70.00.079267-5/PR, RELATOR : Des. Federal LUIZ CARLOS DE CASTRO LUGON, pub. 12/03/2007, j. 16/02/2007, TRF 4, 3. Turma)

(...) Independente de previso contratual, legal a cobrana do Coeficiente de Equiparao Salarial - CES no clculo da integralidade do encargo mensal, mesmo antes do advento da Lei n. 8.692/93, incidindo inclusive sobre o prmio de seguro. (...) (TRF4, AC 2003.71.10.000787-3, Quarta Turma, Relator Valdemar Capeletti, publicado em 12/03/2007)

O TRF da 3. Regio, por sua vez, parece tender a mant-lo, independente da data:

(...) II. A falta de previso legal na poca da avena no impossibilitava a previso contratual do CES pois princpio em matria de contratos a autonomia da vontade das partes limitada apenas pelos princpios cogentes ou de ordem pblica. (..)Origem: TRIBUNAL - TERCEIRA REGIO Classe: AC APELAO CVEL - 921474 Processo: 2002.61.05.000433-3 UF:SP rgo Julgador: SEGUNDA TURMA Data da Deciso: 17/04/2007 Documento: TRF300116944 DJU DATA:04/05/2007 PGINA: 631 (...)2- As resolues do Conselho do BNH inseriram-se na competncia prevista na lei 4380/64, sendo-lhes, portanto, lcito fixar os referidos coeficientes.(...) Origem: TRIBUNAL - TERCEIRA REGIO Classe: AC - APELAO CIVEL 16994 Processo: 89.03.040085-2 UF: SP rgo Julgador: QUINTA TURMA Data da Deciso: 13/03/2006 Documento: TRF300115920 DJU DATA:24/04/2007 PGINA: 453

11.5 - Taxa Referencial TR O STJ mantm a Taxa Referencial. O que se discute somente sua incidncia ou no a contratos assinados anteriormente Lei 8177/1991.
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- inaplicvel aos contratos assinados antes da Lei 8177/91:


PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO. SALDO DEVEDOR. ATUALIZAO MONETRIA. TAXA REFERENCIAL. 1. A TR, com o julgamento pelo STF da ADIn 493/DF, Pleno, Min. Moreira Alves, DJ de 04.09.1992, no foi excluda do ordenamento jurdico ptrio, tendo apenas o seu mbito de incidncia limitado ao perodo posterior edio da Lei 8.177, de 1991. 2. Os contratos de mtuo habitacional firmados no mbito do SFH, celebrados antes da vigncia da Lei 8.177/91, a TR inaplicvel. Precedente: Resp n 849370/CE, de minha relatoria, 1 T, DJ de 21/09/2006. 3. Recurso especial improvido. (REsp 785.530/BA, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 01.03.2007, DJ 29.03.2007 p. 221) Reviso de contrato de aquisio de casa prpria pelo Sistema Financeiro da Habitao. Cerceamento de defesa. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Juros: art. 6, "e", da Lei n 4.380/64. Capitalizao. Amortizao do saldo devedor. Utilizao da TR. Seguro. Repetio do indbito. Precedentes da Corte. 1. No h cerceamento de defesa quando a matria debatida nos autos diz apenas com questes jurdicas relativas legalidade das clusulas contratuais, dispensando a realizao de prova pericial. 2. O Cdigo de Defesa do Consumidor, como assentado em precedentes da Corte, aplica-se aos contratos sob o regime do Sistema Financeiro da Habitao. 3. O art. 6, 'e', da Lei n 4.380/64, como decidido pela Segunda Seo, no impe limitao dos juros em contratos sob o regime do Sistema Financeiro da Habitao. 4. vedada a capitalizao dos juros em contratos da espcie. 5. Correta a forma de amortizao que primeiro corrige e depois abate o valor da prestao, como j consagrado na jurisprudncia da Corte. 6. Aplica-se a TR aos contratos assinados aps a Lei n 8.177/91, prevista a forma de atualizao do saldo devedor pelo mesmo ndice utilizado para as cadernetas de poupana. 7. A fundamentao do julgado sobre a liberdade de contratao do seguro sufoca os argumentos apresentados pelo especial. 8. Possvel a repetio do indbito de forma simples, sendo irrelevante a prova do erro. 9. Recurso especial conhecido e provido, em parte. (3 Turma, REsp n. 630.985/SC, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, unnime, DJU de 08.05.2006)

- aplicvel a todos:
'PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AGRAVO REGIMENTAL SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO (SFH) - NDICE DE REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR - TAXA REFERENCIAL (TR) - POSSIBILIDADE DE UTILIZAO ANTES DO ADVENTO DA LEI 8.177/91 - ANLISE DE MATRIA CONSTITUCIONAL - USURPAO DE COMPETNCIA DO STF - JUROS REMUNERATRIOS - ART. 6, DA LEI 4.380/64 - NO LIMITAO A 10% AO ANO - DECISO MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS - SUCUMBNCIA RECPROCA - COMPENSAO DE HONORRIOS ADVOCATCIOS POSSIBILIDADE - DESPROVIMENTO. 1 - Cumpre asseverar que, em sede de recurso especial, a competncia desta Corte Superior de Justia se limita a interpretar e uniformizar o direito infraconstitucional federal, a teor do disposto no art. 105, III, da Carta Magna. Assim sendo, resta prejudicado o exame de eventual violao ao art. 5, inciso XXXVI da CF, sob pena de usurpao da competncia atribuda ao Supremo Tribunal Federal. Precedentes. 2 - Sob o
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ngulo infraconstitucional, no concernente aplicao da Taxa Referencial (TR), esta Corte Superior de Uniformizao Infraconstitucional firmou entendimento no sentido de ser possvel sua utilizao, a partir da edio da Lei 8.177/91, na atualizao do saldo devedor de contrato vinculado ao Sistema Financeiro da Habitao, ainda que o contrato seja anterior citada lei, desde que pactuado o mesmo ndice aplicvel caderneta de poupana. Precedentes. 3 - Conforme entendimento pacificado pela 2 Seo desta Corte, o art. 6, alnea e, da Lei 4.380/64, no estabelece limitao da taxa de juros, mas apenas dispe sobre as condies para a aplicao do reajustamento previsto no art. 5 da mesma lei (c.f. EREsp 415.588-SC). Precedentes. 4 - No h que se falar em imposio dos nus da sucumbncia exclusivamente agravada, tendo em vista que a deciso agravada restou mantida em todos os seus termos. Irretocvel a partilha fixada, admitida a compensao dos honorrios advocatcios, conforme entendimento consolidado desta Corte, no sentido de sua autorizao nos casos de sucumbncia recproca, como ocorrente in casu. 5 - Agravo regimental desprovido.' (4 Turma, AgRg no REsp n. 647.925/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, unnime, DJU de 11.09.2006) Idem 4 Turma, AgRg no Ag n. 779.800/DF, Rel. Min. Jorge Scartezzini, unnime, DJU de 20.11.2006 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. SALDO DEVEDOR. ATUALIZAO MONETRIA. TR. 1. No inconstitucional a correo monetria com base na Taxa Referencial - TR. O que inconstitucional sua aplicao retroativa. Foi isso o que decidiu o STF da ADI 493/DF, Pleno, Min. Moreira Alves, DJ de 04.09.1992, ao estabelecer o mbito de incidncia da Lei 8.177, de 1991. 2. Aos contratos de mtuo habitacional firmados no mbito do SFH que prevejam a correo do saldo devedor pela taxa bsica aplicvel aos depsitos da poupana aplica-se a Taxa Referencial, por expressa determinao legal. Precedentes da Corte Especial: AGEREsp 725917 / DF, Min. Laurita Vaz, DJ 19.06.2006; DERESP 453600 / DF, Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 24.04.2006. 3. Embargos de divergncia a que se nega provimento. (EREsp 752.879/DF, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, CORTE ESPECIAL, julgado em 19.12.2006, DJ 12.03.2007 p. 184) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO. FCVS. CORREO MONETRIA. ABRIL/1990. INCIDNCIA DO IPC DE MARO DO MESMO ANO (84,32%). APLICAO DA TR. POSSIBILIDADE. 1. O saldo devedor dos contratos para aquisio da casa prpria, firmados sob as normas do Sistema Financeiro de Habitao, deve ser corrigido, em abril de 1990, pelo IPC referente ao ms de maro do mesmo ano, no percentual de 84,32%. Precedentes da Corte Especial. 2. legal a aplicao da TR na correo monetria do saldo devedor de contrato de mtuo, ainda que este tenha sido firmado em data anterior Lei 8.177/91, desde que pactuada a adoo, para esse fim, de coeficiente de atualizao monetria idntico ao utilizado para a remunerao das cadernetas de poupana. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 770.802/DF, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 12.12.2006, DJ 01.02.2007 p. 413)

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122 J no mbito do Tribunal Regional Federal da 4. Regio h acrdos que mantm a Taxa Referencial em razo da ausncia de interesse em aplicar ndice que d resultado financeiro desinteressante parte:

(...) 7. A inaplicabilidade da variao da Taxa Referencial, fator financeiro, atrelado unicamente a injunes do mercado, para o reajuste dos contratos firmados no mbito do Sistema Financeiro de Habitao, exsurge no da manifestao do Pretrio Excelso, cuja operatividade ficou restrita aos ajustes negociais vlidos entre as partes e em vigor, mas pelo fato de o ndice, em face da sua composio, no atender s exigncias das especiais regras do Sistema Financeiro da Habitao acerca dos critrios de correo do contrato de mtuo habitacional. 8. Excluda a Taxa Referencial - TR - como indexador da pactuao, no fito de emprestar operatividade clusula de escala mvel, em substituio, deve-se adotar o INPC, que, por ser ndice vocacionado legalmente a aferir as variaes no poder aquisitivo do padro monetrio nacional (art. 7 e seus pargrafos, da Lei 4.357/64), mostra-se adequado, pois, aos reclamos da legislao disciplinadora do sistema. 9. Porm, a correo monetria dos dbitos segundo a variao da TR, respeitada sua natureza jurdica e mesmo de forma retroativa desde fevereiro/91, mostra-se mais benfica ao contribuinte do que adotssemos o INPC, usualmente utilizado por esta Corte. Tal constatao decorre do cotejo entre os percentuais acumulados por aquela taxa e este indexador no mesmo perodo em questo. Ressalte-se, apenas, uma vez que incidindo a TR, porque calculada com base nas flutuaes da moeda no mercado, no dever ser aplicado cumulativamente qualquer indexador extraoficial. (EI n. 96.04.43736-4/SC - 1 Seo - Juiz Mrcio Rocha - DJ 24.03.1999).

Por sua vez, o Tribunal Regional Federal da 3. Regio tende a afastar a Taxa Referencial:

(...)- Possibilidade de substituio da TR pelo INPC, porquanto as normas instituidoras do sistema financeiro da habitao elegeram como indexador para o reajuste contratual ndice geral de preos, por refletir de forma adequada as variaes do poder aquisitivo da moeda frente ao fenmeno inflacionrio; - A TAXA REFERENCIAL (TR) exprime o custo do dinheiro no mercado financeiro, de modo que sua aplicao como indexador dos contratos de financiamento habitacional ofende a essncia do sistema financeiro da habitao e de suas normas instituidoras, porquanto no observa a variao do poder aquisitivo da moeda durante o processo inflacionrio; (...)Origem: TRIBUNAL - TERCEIRA REGIO Classe:ACAPELAO CIVEL 751548 Processo: 2000.61.00.005459-9 UF:SP rgo Julgador: QUINTA TURMA Data da Deciso: 16/10/2006 Documento: TRF300109011 DJU DATA:28/11/2006 PGINA: 349 (...) - No importa a data em que tenha sido firmado o contrato, vale dizer, se antes ou depois da vigncia da Lei n. 8.177/91, porquanto a TAXA
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REFERENCIAL inaplicvel por ser incompatvel com o Sistema Financeiro da Habitao, que desde o seu incio previu o reajustamento contratual com base no ndice geral de preos. Coerentemente com o raciocnio esposado, o que melhor reflete as variaes no poder aquisitivo do padro monetrio nacional o INPC (ndice Nacional de Preos ao Consumidor) e, por isso, deve ser adotado em substituio TR como indexador para o reajuste do saldo devedor e das prestaes decorrentes de contratos habitacionais, regidos pelo Sistema Financeiro da Habitao. - A substituio da TR pelo INPC medida necessria para que se restabelea o equilbrio contratual por meio da aplicao de um ndice que reflita as variaes do poder aquisitivo da moeda e tambm para que haja harmonia com os princpios do direito do consumidor. Origem: TRIBUNAL TERCEIRA REGIO Classe: AC - APELAO CIVEL - 652541 Processo: 1999.60.02.000450-9 UF: MS rgo Julgador: QUINTA TURMA Data da Deciso: 12/06/2006 Documento: TRF300105484 DJU DATA:05/09/2006 PGINA: 339

11.6 - Limitao da taxa de juros O Superior Tribunal de Justia entende no ser aplicvel a limitao de juros em 10% ao ano:

'CIVIL. CONTRATO. MTUO. SFH. PREQUESTIONAMENTO. FALTA. SMULAS 282 e 356 DO STF. JUROS REMUNERATRIOS. LIMITAO. 10%. AFASTAMENTO. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SMULAS 5 E 7/STJ. 1 - Ressente-se o recurso especial do devido prequestionamento no que tange s matrias relativas aos artigos tidos como violados, efetivamente no debatidas pelo Tribunal a quo, sob o enfoque dado pela recorrente, o que faz incidir a censura das smulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 2 - O art. 6, letra "e", da Lei n 4.380/64, segundo entendimento da Segunda Seo, no trata de limitao de juros remuneratrios a 10% ao ano, mas to-somente de critrios de reajuste de contratos de financiamento, previstos no art. 5 do mesmo diploma legal. 3 - No Sistema Francs de Amortizao, mais conhecido como tabela price, somente com detida incurso no contrato e nas provas de cada caso concreto que se pode concluir pela existncia de amortizao negativa e, conseqentemente, de anatocismo, vedado em lei (AGResp 543841/RN e AGResp 575750/RN). Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas. 4 - Recurso especial conhecido e parcialmente provido.' (4 Turma, REsp n. 678.014/RS, Rel. Min. Fernando Gonalves, unnime, DJU de 07.11.2005) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. SMULAS N. 282 E 356/STF. ART. 6 "E", DA LEI N. 4.380/64. LIMITAO DOS JUROS. D ISSDIO , JURISPRUDENCIAL. NO-CONHECIMENTO. 1. Ausente o prequestionamento da questo infraconstitucional suscitada, tm aplicao os impedimentos assentados nas Smulas n. 282 e 356/STF. 2. "O art. 6 e), da Lei n 4.380/64 , no estabelece limitao da taxa de juros, mas, apenas, dispe sobre as condies para a aplicao do reajustamento previsto no art. 5 da mesma Lei" (Recurso Especial n. 416.780, da relatoria do Ministro Carlos Alberto Menezes
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Direito). 3. No se conhece de recurso especial interposto com fundamento na alnea "c" do permissivo constitucional na hiptese em que o recorrente, restrito a transcrever trecho do acrdo dissidente, no promoveu o indispensvel cotejo analtico entre os julgados confrontados. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido (REsp 467.320/RS, Rel. Min. Joo Otvio de Noronha, DJU de 25.10.2004). Idem: AgRg no REsp 709.160/SC, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJU de 29.05.06, REsp 630.985/RS, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU de 08.05.06 e REsp 537.762/SC, Rel. Min. Fernando Gonalves, DJU de 01.02.06. AGRAVO REGIMENTAL. AUSNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR OS FUNDAMENTOS DA DECISO AGRAVADA. - No merece provimento recurso carente de argumentos capazes de desconstituir a deciso agravada. DECISO UNIPESSOAL. ART. 557, CPC. - lcito ao relator negar seguimento a recurso cuja pretenso desafina da jurisprudncia do STJ. SFH. CORREO MONETRIA DO SALDO DEVEDOR. TR. POSSIBILIDADE. Prevista no contrato, possvel a utilizao da Taxa Referencial, como ndice de correo monetria do saldo devedor, em contrato de financiamento imobilirio. SFH - LIMITAO DOS JUROS - Entende o STJ, que a alnea "e" do Art. 6 da Lei 4.380/64, no estabelece limitao da taxa de juros, mas, apenas, dispe sobre as condies para a aplicao do reajustamento previsto no Art. 5. (AgRg no REsp 882.442/SC, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 03.04.2007, DJ 07.05.2007 p. 324)

Ainda assim, julgados no TRF da 4. Regio sustentam a limitao em 10% ao ano. Repare no julgado a seguir que se tem como limite a taxa efetiva de 10% (no a nominal):

(...)- TAXA DE JUROS. ART. 6, "E", DA LEI 4.380/64. LIMITAO. O limite da taxa efetiva de juros para os contratos do SFH firmados na vigncia da Lei 4.380/64 de 10% ao ano (art. 6, "e", da Lei 4.380/64); a Lei 8.692/93, em seu art. 25, elevou o limite mximo da taxa efetiva de juros anual para 12% (doze por cento). (...)(TRF4, AC 2002.72.00.001710-6, Terceira Turma, Relator Luiz Carlos de Castro Lugon, publicado em 25/04/2007) (...) Ainda que inaplicvel a limitao de juros da alnea "e" do art. 6 da Lei n 4.380/64, posteriormente, os juros dos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitao foram fixados em 10%, por fora do que dispe o art. 2 do Decreto n 63.182/68. (...)(TRF4, AC 2000.71.00.028317-8, Terceira Turma, Relator Vnia Hack de Almeida, publicado em 06/12/2006) (...) O limite das taxas de juros convencionais que deve ser aplicado ao contrato de mtuo habitacional aquele que decorre da legislao aplicvel vigente data de sua celebrao, importando considerar que at o advento da Lei n. 8.692, de 28 de julho de 1993 (art. 25), os juros no poderiam exceder a 10% ao ano (art. 6, e, da Lei 4.380/64), e, a partir da nova norma, a restrio foi

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aumentada para 12% ao ano. (...) (TRF4, AC 2001.71.02.005256-7, Quarta Turma, Relator Valdemar Capeletti, publicado em 02/04/2007)

11.7 - Forma de amortizao Quanto forma de amortizao o Superior Tribunal de Justia entende estar correto o formato adotado pelos agentes financeiros:

AGRAVO REGIMENTAL. AUSNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR OS FUNDAMENTOS DA DECISO AGRAVADA. SALDO DEVEDOR AMORTIZAO. TR. POSSIBILIDADE. - No merece provimento recurso carente de argumentos capazes de desconstituir a deciso agravada. - lcito o critrio de amortizao do saldo devedor mediante a aplicao da correo monetria e juros para, em seguida, abater-se do dbito o valor da prestao mensal do contrato de mtuo para aquisio de imvel pelo SFH. - Prevista no contrato ou ainda, pactuada a correo pelo mesmo indexador da caderneta de poupana, possvel a utilizao da Taxa Referencial, como ndice de atualizao do saldo devedor, em contrato de financiamento imobilirio. - No incide a sano do Art. 42, pargrafo nico, do CDC, quando o encargo considerado indevido objeto de controvrsia jurisprudencial e no est configurada a m-f do credor. - O saldo devedor dos contratos imobilirios firmados sob as normas do Sistema Financeiro da Habitao deve ser corrigido, em abril de 1990, pelo IPC de maro do mesmo ano de 1990, no percentual de 84, 32%. (AgRg no REsp 895.366/RS, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 03.04.2007, DJ 07.05.2007 p. 325) Reviso de contrato de aquisio de casa prpria pelo Sistema Financeiro da Habitao. Cerceamento de defesa. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Juros: art. 6, "e", da Lei n 4.380/64. Capitalizao. Amortizao do saldo devedor. Utilizao da TR. Seguro. Repetio do indbito. Precedentes da Corte. 1. No h cerceamento de defesa quando a matria debatida nos autos diz apenas com questes jurdicas relativas legalidade das clusulas contratuais, dispensando a realizao de prova pericial. 2. O Cdigo de Defesa do Consumidor, como assentado em precedentes da Corte, aplica-se aos contratos sob o regime do Sistema Financeiro da Habitao. 3. O art. 6, 'e', da Lei n 4.380/64, como decidido pela Segunda Seo, no impe limitao dos juros em contratos sob o regime do Sistema Financeiro da Habitao. 4. vedada a capitalizao dos juros em contratos da espcie. 5. Correta a forma de amortizao que primeiro corrige e depois abate o valor da prestao, como j consagrado na jurisprudncia da Corte. 6. Aplica-se a TR aos contratos assinados aps a Lei n 8.177/91, prevista a forma de atualizao do saldo devedor pelo mesmo ndice utilizado para as cadernetas de poupana. 7. A fundamentao do julgado sobre a liberdade de contratao do seguro sufoca os argumentos apresentados pelo especial. 8. Possvel a repetio do indbito de forma simples, sendo irrelevante a prova do erro. 9. Recurso especial conhecido e provido, em parte. (3 Turma, REsp n. 630.985/SC, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, unnime, DJU de 08.05.2006)

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CIVIL. CONTRATO. MTUO. SFH. SALDO DEVEDOR. TR. AMORTIZAO. FORMA. JUROS REMUNERATRIOS. LIMITAO. 10%. 1 - Prevendo o contrato a incidncia dos ndices de correo dos saldos das cadernetas de poupana, legtimo o uso da TR. 2 - adequado o critrio de amortizao do saldo devedor, aplicando a correo monetria e os juros para, em seguida, abater a prestao mensal paga. Precedentes da Terceira e da Quarta Turma. 3 - O art. 6, letra "e", da Lei n 4.380/64, segundo entendimento da Segunda Seo, no trata de limitao de juros remuneratrios a 10% ao ano, mas to somente de critrios de reajuste dos contratos de financiamento, previstos no art. 5 do mesmo diploma legal. 4 - Recurso especial conhecido, mas no provido. (4 Turma, REsp n. 537.762/SC, Rel Min. Fernando Gonalves, unnime, DJU de 01.02.2006)

11.8 - Correo do saldo devedor pelo PES H uma mudana considervel na jurisprudncia do STJ com relao correo do saldo devedor pelos ndices da categoria profissional, passando da autorizao a um incabimento praticamente consolidado:

Direito civil. Contratos do sistema financeiro da habitao. Plano de equivalncia salarial versus clusulas de reajuste pelos ndices aplicados poupana livre. 1Nos contratos regidos pelo sistema financeiro da habitao h de se reconhecer a sua vinculao, de modo especial, alm dos gerais, aos seguintes princpios especficos: a) o da transparncia , segundo o qual a informao clara e correta e a lealdade sobre as clusulas contratuais ajustadas, deve imperar na formao do negcio jurdico; b) o de que as regras impostas pelo sfh para a formao dos contratos, alem de serem obrigatrias, devem ser interpretadas com o objetivo expresso de atendimento as necessidades do muturio, garantindo-lhe o seu direito de habitao, sem afetar a sua segurana jurdica, sade e dignidade; c) o de que h de ser considerada a vulnerabilidade do muturio no s decorrente da sua fragibilidade financeira, mas, tambm, pela nsia e necessidade de adquirir a casa prpria e se submeter ao imprio da parte financiadora, econmica e financeiramente muitas vezes mais forte; d) o de que os princpios da boa-f e da equidade devem prevalecer na formao do contrato. 2 - H de ser considerada sem eficacia e efetividade contratual que implica em reajustar o saldo devedor e as prestaes mensais assumidas pelo muturio, pelos ndices aplicados as cadernetas de poupana, adotando-se, consequentemente, a imperatividade e obrigatoriedade do plano de equivalncia salarial. 3 - Recurso provido. RESP 85521/PR; RECURSO ESPECIAL 1996/0001473-6, DJ DATA:03/06/1996 PG:19219, Relator: Min. JOS DELGADO, deciso em 29/04/1996, 1. Turma, STJ (...)4. H de ser considerada sem eficcia e efetividade clusula contratual que implica em reajustar o saldo devedor e as prestaes mensais assumidas pelo muturio, pelos ndices aplicados as cadernetas de poupana, adotando-se, conseqentemente, a imperatividade e obrigatoriedade do plano de equivalncia salarial, vinculando-se aos vencimentos da categoria profissional do muturio. 5.

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Recurso improvido. RESP 157841 / SP ; RECURSO ESPECIAL 1997/00875148, DJ DATA:27/04/1998, Relator: Min. JOS DELGADO, deciso em 12/03/1998, 1. Turma STJ. DIREITO CIVIL - CONTRATO DE MTUO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO - PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL - REAJUSTE DAS PRESTAES MENSAIS E DO SALDO DEVEDOR. O Plano de Equivalncia Salarial, adotado e includo nos contratos, tem de ser respeitado e cumprido sem alteraes posteriores. O Superior Tribunal de Justia vem decidindo de acordo com o entendimento de que o reajuste das prestaes da casa prpria deve ser feito de acordo com o Plano de Equivalncia Salarial. No prevalece a clusula contratual que estabelece a atualizao do saldo devedor pelo coeficiente de remunerao bsica aplicvel s contas vinculadas do FGTS. A exemplo das prestaes mensais, tambm o saldo devedor h de ser reajustado pelo Plano de Equivalncia Salarial. Recurso improvido. RESP 194932 / BA ; RECURSO ESPECIAL 1998/0084217-9, DJ DATA:26/04/1999 PG:00059, Relator: Min. GARCIA VIEIRA. Deciso em 04/03/1999, 1. Turma, STJ ADMINISTRATIVO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO - CORREO MONETRIA - EQUIVALNCIA SALARIAL Nos contratos de financiamento da casa prpria, estipulados com base no Sistema Financeiro da Habitao o ndice de correo monetria teve como limite aquele aplicado no reajuste sofrido pelo salrio do aderente financiado. RESP 152502 / BA ; RECURSO ESPECIAL 1997/0075408-1, DJ DATA:31/05/1999 PG:00083, Relator: Min. DEMCRITO REINALDO, deciso em 09/03/1999, 1. Turma. ADMINISTRATIVO - SFH - REAJUSTE DAS PRESTAES E DO SALDO DEVEDOR - PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL (PES) - VANTAGENS PESSOAIS INCORPORADAS DEFINITIVAMENTE AO SALRIO - INCLUSO NO CLCULO - PRECEDENTES. - Nos contratos vinculados ao PES, o reajustamento das prestaes deve obedecer variao salarial dos muturios, incluindo-se as vantagens incorporadas definitivamente aos salrios ou vencimentos, a fim de preservar a equao econmico-financeira do pactuado. A exemplo das prestaes mensais, o saldo devedor h que ser reajustado pelo Plano de Equivalncia Salarial. - Recurso no conhecido. Relator: Min. FRANCISCO PEANHA MARTINS RESP 194086 / BA ; RECURSO ESPECIAL 1998/0081819-7, DJ DATA:26/03/2001 PG:00413, Deciso em 15/02/2001, STJ, SEGUNDA TURMA. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO - SFH - REAJUSTE DAS PRESTAES E DO SALDO DEVEDOR - PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL (PES)- INAPLICABILIDADE DA TR - ADIN 493-0/STF - VIOLAO LEI FEDERAL NO CONFIGURADA - PREQUESTIONAMENTO AUSENTE DIVERGNCIA JURISPRUDENCIAL NO COMPROVADA - LEI 8.038/90 E RISTJ, ART. 255 E PARGRAFOS. - Se o Tribunal "a quo" deixou de apreciar as questes suscitadas nas contra-razes da apelao, e a recorrente no ops os cabveis embargos de declarao visando a apreciao dos temas omitidos, diz-se ausente o prequestionamento indispensvel admissibilidade do apelo especial. - Declarada pelo STF a inconstitucionalidade da TR como fator de correo monetria (ADIN 493-0), o reajustamento do saldo devedor e das prestaes mensais deve obedecer ao Plano de Equivalncia Salarial. Divergncia jurisprudencial que no atende s determinaes da legislao de regncia para sua comprovao, no autoriza a interposio do apelo fundado
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na letra "c" do permissivo constitucional. - Recurso no conhecido RESP 150347 / SE ; RECURSO ESPECIAL 1997/0070543-9, DJ DATA:10/04/2000 PG:00074, Relator: Min. FRANCISCO PEANHA MARTINS, deciso em 17/02/2000, 2. Turma, STJ. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO - SFH - REAJUSTE DAS PRESTAES E DO SALDO DEVEDOR - PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL (PES) - INAPLICABILIDADE DA TR - ADIN 493-0/STF - VIOLAO LEI FEDERAL NO CONFIGURADA - PREQUESTIONAMENTO AUSENTE DIVERGNCIA JURISPRUDENCIAL NO COMPROVADA - LEI 8.038/90 E RISTJ, ART. 255 E PARGRAFOS. - Se o Tribunal "a quo" deixou de apreciar as questes suscitadas nas contra-razes da apelao, e a recorrente no ops os cabveis embargos de declarao visando a apreciao dos temas omitidos, diz-se ausente o prequestionamento indispensvel admissibilidade do apelo especial. - Declarada pelo STF a inconstitucionalidade da TR como fator de correo monetria (ADIN 493-0), o reajustamento do saldo devedor e das prestaes mensais deve obedecer ao Plano de Equivalncia Salarial. - Recurso no conhecido. RESP 149861 / SE ; RECURSO ESPECIAL 1997/0068209-9, DJ DATA:03/04/2000 PG:00134, Relator: Min. FRANCISCO PEANHA MARTINS, deciso em 17/02/2000, 2. Turma, STJ. ADMINISTRATIVO - SFH - REAJUSTE DAS PRESTAES E DO SALDO DEVEDOR PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL (PES) INAPLICABILIDADE DA TR - ADIN 493-0/STF - VANTAGENS PESSOAIS INCORPORADAS DEFINITIVAMENTE AO SALRIO - INCLUSO NO CLCULO - DIVERGNCIA JURISPRUDENCIAL NO COMPROVADA RISTJ, ART. 255 E PARGRAFOS - SMULA 13/STJ - PRECEDENTES STJ. Nos contratos vinculados ao PES, o reajustamento das prestaes deve obedecer variao salarial dos muturios, a fim de preservar a equao econmico-financeira do pactuado. - As vantagens pessoais incorporadas, definitivamente, ao salrio ou vencimento do muturio, incluem-se na verificao da equivalncia para fixao das parcelas. - Declarada pelo STF a inconstitucionalidade da TR como fator de correo monetria (ADIN 493-0), o reajustamento do saldo devedor, a exemplo das prestaes mensais, tambm deve obedecer ao Plano de Equivalncia Salarial. - Recurso conhecido e parcialmente provido. RESP 140839 / BA ; RECURSO ESPECIAL 1997/0050459-0, DJ DATA:21/02/2000 PG:00112, Relator Min. FRANCISCO PEANHA MARTINS, deciso em 23/11/1999, 2. Turma, STJ Aquisio de casa prpria. Sistema Financeiro da Habitao. Plano de Equivalncia Salarial. Reajustamento do saldo devedor. Precedentes da Corte. 1. J decidiu a Corte que aplicado ao contrato o critrio de reajustamento pelo Plano de Equivalncia Salarial, no possvel aplicar-se critrio diverso para o reajustamento do saldo devedor. 2. Recurso especial conhecido e provido. RESP 335171 / SC ; RECURSO ESPECIAL 2001/0101630-0, DJ DATA:05/08/2002 PG:00332, Relator: Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, deciso em 14/05/2002, 3. Turma.

E agora note o posicionamento mais atual do Superior Tribunal de Justia:


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PROCESSO CIVIL - EMBARGOS DE DECLARAO - CONTRATO - MTUO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO (SFH) - PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL (PES) - ATUALIZAO DO SALDO DEVEDOR - IMPOSSIBILIDADE - NDICE DE REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR - TAXA REFERENCIAL (TR) POSSIBILIDADE DE UTILIZAO APS A VIGNCIA DA LEI 8.177/91, AINDA QUE O CONTRATO TENHA SIDO FIRMADO ANTES DO ADVENTO DO REFERIDO DIPLOMA LEGAL - JUROS REMUNERATRIOS - ART. 6, DA LEI 4.380/64 - NO LIMITAO A 10% AO ANO - AUSNCIA DE OMISSO, OBSCURIDADE OU CONTRADIO - NTIDO CARTER INFRINGENTE REJEIO. 1 - Tendo o v. aresto recorrido, em consonncia com o entendimento desta Corte, decidido no sentido de que no possvel a utilizao do Plano de Equivalncia Salarial (PES) como ndice de atualizao do saldo devedor, bem como correto o afastamento da limitao dos juros remuneratrios e, ainda, que inexiste bice utilizao da TR como indexador do saldo devedor aps a vigncia da Lei 8.177/91, ainda que o contrato tenha sido firmado anteriormente quele diploma legal, revestem-se de carter infringente os embargos interpostos uma vez que pretendem reabrir o debate acerca do tema. 2 - Por prerrogativa do dispositivo processual aventado, os embargos de declarao consubstanciam instrumento processual adequado para excluir do julgado qualquer obscuridade ou contradio ou, ainda, suprir omisso, cujo pronunciamento sobre a matria se impunha ao Colegiado, integralizando-o, no se adequando, todavia, para promover o efeito modificativo do mesmo. Inteligncia do art. 535 e incisos, do Cdigo de Processo Civil. Precedentes (EDREsp ns 120.229/PE e 202.292/DF). 3 - Embargos rejeitados. (4 Turma, EDcl no AgRg no REsp n. 796.494/SC, Rel. Min. Jorge Scartezzini, unnime, DJU de 05.02.2007) CIVIL. CONTRATO. MTUO. SFH. SALDO DEVEDOR. TR. AMORTIZAO. FORMA. JUROS REMUNERATRIOS. LIMITAO. 10%. AFASTAMENTO. URV. APLICAO. PRESTAES. POSSIBILIDADE. CES. INCIDNCIA. TABELA PRICE. SMULAS 5 E 7/STJ. 1 - Consoante pacificado pela Segunda Seo (Resp n 495.019/DF) o Plano de Equivalncia Salarial - PES - aplica-se somente correo das prestaes e no ao saldo devedor, que dever sofrer incidncia do ndice pactuado. 2 - Prevendo o contrato a incidncia dos ndices de correo dos saldos das cadernetas de poupana, legtimo o uso da TR. 3 legtimo o critrio de amortizao do saldo devedor, aplicando a correo monetria e os juros para, em seguida, abater a prestao mensal paga. Precedentes da Terceira e da Quarta Turma. 4 - O art. 6, letra 'e', da Lei n 4.380/64, segundo entendimento da Segunda Seo, no trata de limitao de juros remuneratrios a 10% ao ano, mas to-somente de critrios de reajuste de contratos de financiamento, previstos no art. 5 do mesmo diploma legal. 5 - A incidncia da URV nas prestaes do contrato no rendem ensejo ilegalidade, porquanto, na poca em que vigente, era quase que uma moeda de curso forado, funcionando como indexador geral da economia, inclusive dos salrios, sendo certo, nesse contexto, que a sua aplicao, antes de causar prejuzos, mantm, na verdade, o equilbrio entre as parcelas do mtuo e a renda, escopo maior do PES. 6 - Decidida a aplicao do CES - Coeficiente de Equiparao Salarial - com base em interpretao das clusulas contratuais, a incidncia da smula 5/STJ de rigor, mesmo porque, ainda que assim no fosse, a sua utilizao admitida pela jurisprudncia desta Corte. 7 - No Sistema Francs de Amortizao, mais conhecido como tabela price, somente com detida incurso
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no contrato e nas provas de cada caso concreto que se pode concluir pela existncia de amortizao negativa e, conseqentemente, de anatocismo, vedado em lei (AGResp 543841/RN e AGResp 575750/RN). Precedentes da Terceira e da Quarta Turma. 8 - Recursos especiais no conhecidos. (4 Turma, REsp n. 576.638/RS, Rel. Min. Fernando Gonalves, unnime, DJU de 23.05.2005) DIREITO CIVIL. CONTRATO. SFH. CORREO DE SALDO DEVEDOR. APLICAO DA TR. POSSIBILIDADE. QUESTO DE DIREITO MATERIAL AFETA COMPETNCIA DAS TURMAS DE DIREITO PBLICO E DE DIREITO PRIVADO. INEXISTNCIA, NO ENTANTO, DE DISSDIO JURISPRUDENCIAL A SER DIRIMIDO. QUESTO PACIFICADA NO STJ. APLICAO DA SMULA N. 168/STJ, IN CASU. I - Nada obstante possa causar estranheza a existncia de dissdio de direito material entre a Terceira e a Segunda Turmas desta colenda Corte, as quais cuidam, respectivamente, de direito privado e direito publico, fato que ambas julgam recursos especiais relativos ao reajustamento de prestaes e de saldo devedor de contratos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitao e ao Plano de Equivalncia Salarial, sendo distribudos para uma ou outra o processo, a depender da existncia apenas, de clusula FCVS no contrato o que, na hiptese vertente, no influncia a questo de mrito. II - legal a correo monetria do saldo devedor do contrato vinculado ao SFH pelo mesmo ndice aplicvel ao reajuste das cadernetas de poupana, j que o Plano de Equivalncia Salarial - PES no constitui ndice de correo monetria, mas apenas critrio para reajustamento das prestaes. III - Se no contrato compromete-se o muturio em pagar o saldo devedor observando a sua atualizao pela TR, tal deve ser cumprido, inexistente qualquer ilegalidade a comprometer o pacto. Esta a hodierna jurisprudncia deste eg. Tribunal, tanto das Turmas de direito pblico quanto as de direito privado. IV - Aplicao da Smula n. 168/STJ, na espcie. V Precedentes citados: REsp n. 656083/DF, Primeira Turma, Rel. Min. Jos Delgado, in DJ de 1/7/05; REsp n. 695906/CE, Segunda Turma, Rel. Min. Joo Otvio de Noronha, in DJ de 20/6/05; REsp n. 576638/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Fernando Gonalves, in DJ de 23/5/05. VI - Agravo regimental desprovido. (AgRg nos EREsp 772.260/SC, Rel. Ministro FRANCISCO FALCO, CORTE ESPECIAL, julgado em 07.02.2007, DJ 16.04.2007 p. 152)

No Tribunal Regional da 4. Regio, no entanto, possvel localizar-se entendimentos divergentes:

(...) - Tendo o contrato habitacional clusulas distintas de reajuste das prestaes e do saldo devedor, em respeito ao necessrio equilbrio das fontes de financiamento do SFH, no possvel corrigir o saldo devedor pelos mesmos critrios de correo dos encargos mensais. (...)(TRF4, AC 2004.72.01.0030554, Terceira Turma, Relator Vnia Hack de Almeida, publicado em 28/03/2007) (...) 7. Invivel, pois, desconsiderando-se a disciplina prevista no contrato, determinar-se que o saldo devedor seja reajustado pelas mesmas regras dos reajustes dos encargos mensais. (TRF4, AC 2002.71.08.009677-4, Terceira Turma, Relator do Acrdo Vnia Hack de Almeida, publicado em 14/03/2007)

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11.9 - PES vantagens pessoais Apesar de que os reajustes devam ocorrer de acordo com os ndices da categoria profissional, consolidou-se no STJ o entendimento de que as vantagens pessoais incorporadas de forma definitiva devem ser consideradas para efeito de reajuste das prestaes:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SMULA 282 DO STF. AUSNCIA DE INDICAO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SMULA 284/STF. SFH. PRESTAO. VANTAGENS PESSOAIS. CARTER PERMANENTE. INCLUSO. REAJUSTE. SALDO DEVEDOR. PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL. 1. A falta de prequestionamento da questo federal impede o conhecimento do recurso especial (Smulas 282 e 356 do STF). 2. A falta de indicao dos dispositivos tidos por violados no autoriza o conhecimento do recurso especial (Smula 284/STF). 3. " iterativa a jurisprudncia deste Sodalcio no sentido de que as vantagens pessoais incorporadas definitivamente aos vencimentos do servidor devem ser computadas nos reajustes das prestaes dos contratos de financiamento pelo SFH vinculados ao PES" (Resp 827.268/RS, Min. Castro Meira, 2 Turma, DJ de 16.06.2006). 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp 855.455/SC, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 10.04.2007, DJ 23.04.2007 p. 237)

11.10 -

FCVS cobertura H praticamente um consenso de que as restries das leis 8004/1990 e

8100/1990 no podem ser opostas aos contratos assinados antes desta data. Sobre erro do agente financeiro e sua responsabilidade em cobrar o saldo residual localizei tambm um julgado:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AO RESCISRIA. VIOLAO DE LITERAL DISPOSIO DE LEI. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. AQUISIO DE MAIS DE UM IMVEL. MESMA LOCALIDADE. COBERTURA DO FCVS AO SEGUNDO IMVEL. LEIS 8.004/90 E 8.100/90. 1. Se no julgamento o magistrado no observa regra expressa de direito que deveria regular a situao concreta que lhe foi submetida, cabvel a ao rescisria por violao de literal disposio de lei. Hiptese concreta em que no incide o

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enunciado da Smula 343/STF. 2. As restries veiculadas pelas Leis 8.004 e 8.100, ambas de 1990, quitao pelo FCVS de imveis financiados na mesma localidade no se aplicam aos contratos celebrados anteriormente vigncia desses diplomas legais. Precedentes. 3. A Lei 4.380/64, vigente no momento da celebrao dos contratos, conquanto vedasse o financiamento de mais de um imvel pelo Sistema Financeiro de Habitao, no impunha como penalidade pelo descumprimento a perda da cobertura pelo FCVS. 4. Recurso especial improvido. (REsp 884.124/RS, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 10.04.2007, DJ 20.04.2007 p. 341) ADMINISTRATIVO, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. CASA PRPRIA. IMVEL FINANCIADO. COMPRA. FCVS. QUITAO DO SALDO DEVEDOR. INEXISTNCIA DE MAIS DE UM FINANCIAMENTO JUNTO CEF. LEI 10.150/2000, ARTIGO 2, 3. LEI 8.100/1990, ARTIGO 3. RECURSO ADESIVO. INOCORRNCIA DE LITIGNCIA DE M-F. DEVOLUO DE VALORES NO PLEITEADA NA INICIAL. ARTIGO 517, CPC. MULTA. HONORRIOS. ARTIGO 20, 3. 1. O contrato que veio a ser firmado com os compradores do imvel em exame anterior a 31 de dezembro de 1987. O saldo residual, pois, de responsabilidade do FCVS, e de reputar-se quitado, em consonncia com o disposto no 3, do artigo 2 da Lei 10.150/2000. 2. Embora o imvel tenha sido adquirido pelos Autores dos seus compradores originais mediante instrumento particular, no fica invalidada a cobertura pelo FCVS, ou seja, devem ser mantidos os direitos e deveres estabelecidos no contrato firmado com o agente financeiro para a situao gerada pelo 'contrato de gaveta'. Precedentes. 3. O contrato original, mantido com o Banorte, sucedido pela CEF, passou a ter como adquirentes os Autores e no mais o adquirente identificado nos autos, que havia financiado um segundo imvel no mesmo municpio. Direito dos Autores cobertura pelo FCVS, por possurem s um imvel financiado. 4. Pedido de devoluo, pela R, dos valores pagos indevidamente pelos Autores que no prospera, haja vista que tal pedido deveria ter sido formulado na inicial. Inexistncia de motivo impediente para tal solicitao pudesse ter sido efetuada durante a instruo processual (art. 517, CPC). 5. Valor da multa diria, para o caso de a R no dar a quitao antecipada do imvel aos Autores e cancelar a hipoteca, no prazo estabelecido na sentena, que pode ser fixado quando da realizao dos clculos respectivos, na execuo. 6. Inocorrncia de litigncia de m-f, CPC (artigos 17 e 18). Reconhecimento da situao ftica do 'contrato de gaveta', que vem sendo aceito e protegido pela jurisprudncia. Compreensvel a postura da R em ter acatado as normas do SFH, apenas em relao ao contrato originalmente firmado entre os muturios primitivos e ela prpria, hesitando em reconhecer, em face do instrumento particular pactuado sem a sua interveno, os direitos e as obrigaes advindas da avena inicial. 7. Verba honorria que foi corretamente fixada em consonncia com o disposto no artigo 20, 3, do Cdigo de Processo Civil-CPC. Apelao Cvel da CEF e Recurso Adesivo dos Autores improvidos (fls. 268-269). PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO JULGAMENTO EXTRA PETITA INOCORRNCIA LEIS 4.380/64 E 8.100/90 COBERTURA PELO FCVS QUITAO DE SALDO DEVEDOR POSSIBILIDADE RESPEITO AO PRINCPIO DA IRRETROATIVIDADE DAS LEIS PRECEDENTES DESTA CORTE. 1. Aplicase o teor da Smula 282/STF quanto s questes no prequestionadas 2. No se configura como extra petita o julgado que, para examinar o pedido expresso
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na petio inicial, adentra em questes outras dele decorrentes. 3. A disposio contida no art. 9 da Lei. 4.380/64 no afasta a possibilidade de quitao de um segundo imvel financiado pelo muturio, situado na mesma localidade, utilizando-se os recursos do FCVS, mas apenas impe o vencimento antecipado de um dos financiamentos. 4. Alm disso, esta Corte Superior, em casos anlogos, tem-se posicionado pela possibilidade da manuteno da cobertura do FCVS, mesmo para aqueles muturios que adquiriram mais de um imvel numa mesma localidade, quando a celebrao do contrato se deu anteriormente vigncia do art. 3 da Lei 8.100/90, em respeito ao princpio da irretroatividade das leis. 5. A possibilidade de quitao, pelo FCVS, de saldos devedores remanescentes de financiamentos adquiridos anteriormente a 5 de dezembro de 1990 tornou-se ainda mais evidente com a edio da Lei 10.150/2000, que a declarou expressamente. 6. Precedentes desta Corte. 7. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, improvido. (REsp 839.942/PR, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 27.02.2007, DJ 14.03.2007 p. 240) FINANCEIRO DA HABITAO. UNIO FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMVEL COMERCIAL FINANCIADO COMO IMVEL RESIDENCIAL. COBERTURA DO SALDO DEVEDOR PELO FCVS. POSSIBILIDADE. 1. A Unio Federal carece de legitimidade passiva para figurar nas aes em que se discute o reajuste de prestao de financiamento de aquisio de casa prpria regido pelo Sistema Financeiro de Habitao. 2. Incorrendo a Caixa Econmica Federal em erro inescusvel que consiste na celebrao de contrato de financiamento de imvel comercial por meio do Sistema Financeiro de Habitao, descabe, sobretudo diante da presuno de boa-f do muturio, o afastamento do benefcio previsto pela 8.004/90 (cobertura do saldo devedor pelo FCVS) quando da quitao do mtuo ao argumento de que o referido contrato poderia ter por objeto apenas imvel residencial. Precedentes. 3. Recurso especial improvido. (REsp 562.729/SP, Rel. Ministro JOO OTVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 21.11.2006, DJ 06.02.2007 p. 283)

11.11 -

Devoluo em dobro De modo geral tm sido negados os pedidos de restituio de valores em

dobro, no incidindo o artigo 42 do CDC:


AGRAVO REGIMENTAL. AUSNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR OS FUNDAMENTOS DA DECISO AGRAVADA. SALDO DEVEDOR AMORTIZAO. TR. POSSIBILIDADE. - No merece provimento recurso carente de argumentos capazes de desconstituir a deciso agravada. - lcito o critrio de amortizao do saldo devedor mediante a aplicao da correo monetria e juros para, em seguida, abater-se do dbito o valor da prestao mensal do contrato de mtuo para aquisio de imvel pelo SFH. - Prevista no contrato ou ainda, pactuada a correo pelo mesmo indexador da caderneta de poupana, possvel a utilizao da Taxa Referencial, como ndice de atualizao do saldo devedor, em contrato de financiamento imobilirio. - No incide a sano do Art. 42, pargrafo nico, do CDC, quando o encargo
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considerado indevido objeto de controvrsia jurisprudencial e no est configurada a m-f do credor. - O saldo devedor dos contratos imobilirios firmados sob as normas do Sistema Financeiro da Habitao deve ser corrigido, em abril de 1990, pelo IPC de maro do mesmo ano de 1990, no percentual de 84, 32%. (AgRg no REsp 895.366/RS, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 03.04.2007, DJ 07.05.2007 p. 325) AO REVISIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO - SFH. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. AMORTIZAO. REAJUSTE PRVIO. CABIMENTO. RESTITUIO EM DOBRO. DBITO OBJETO DE DEMANDA. INVIABILIDADE. TABELA PRICE. CAPITALIZAO. VERIFICAO. SMULAS 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA. ANATOCISMO. VEDAO. SUSPENSO. EXECUO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE. TR. UTILIZAO. LEGALIDADE. I - A jurisprudncia desta Corte j se pronunciou pela incidncia das disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitao. II - A prvia atualizao para posterior amortizao do saldo devedor no fere a comutatividade das obrigaes pactuadas no ajuste. III - incabvel a dobra prevista no artigo 42, pargrafo nico, do Cdigo de Defesa do Consumidor, quando o dbito tem origem em encargos cuja validade objeto de discusso judicial. IV - Esta Corte de Justia firmou-se no sentido de que, para se entender pela inexistncia de capitalizao de juros no sistema de amortizao francs do saldo devedor (Tabela Price), ainda que se trate de amortizao negativa, h necessidade de exame de clusulas contratuais, bem como de anlise do acervo ftico-probatrio dos autos, o que vedado pelas Smulas 05 e 07 do Superior Tribunal de Justia. V - A discusso do dbito em ao revisional autoriza a suspenso do procedimento de execuo extrajudicial previsto no Decreto-lei n. 70/66. VI - cabvel a concesso d e medida judicial para impedir a inscrio do nome dos muturios em cadastro de inadimplentes quando: a) existir ao questionando integral ou parcialmente o dbito principal; b) o devedor estiver depositando o valor da parcela que entende devido; c) houver demonstrao da plausibilidade jurdica da tese invocada ou fundar-se esta em jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia ou do Supremo Tribunal Federal; VII - Inexistente o depsito elisivo da mora, permite-se o arrolamento em lista restritiva de crdito. VIII - firme o entendimento no sentido de se admitir a utilizao da TR, aps o advento da Lei n. 8.177/9 1, na atualizao do saldo devedor de contrato vinculado ao Sistema Financeiro da Habitao, desde que pactuado o mesmo ndice aplicvel poupana. Aplicao da Smula 295 do Supremo Tribunal Federal. Recurso dos autores no conhecido; provido, parcialmente, o apelo do agente financeiro. (REsp 756.973/RS, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27.03.2007, DJ 16.04.2007 p. 185)

11.12 -

Uso do FGTS no SFH

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135 Improcedem, no ver do Superior Tribunal de Justia, as restries que tm sido opostas pela Caixa Econmica Federal ao saque do FGTS para aquisio vista (isto , sem financiamento) em razo de ocorrncias com o vendedor do imvel:

ADMINISTRATIVO. MANDADO DE SEGURANA. FGTS. MOVIMENTAO DO SALDO DA CONTA VINCULADA. AQUISIO DE MORADIA FORA DO SFH. ART. 20, INCISO VII, DA LEI N. 8.036/90. 1. Comprovado pelo trabalhador que foram atendidas as condies fixadas pelo art. 20, VII, da Lei n. 8.036/90 regramento que dispe acerca da movimentao da conta do FGTS para a aquisio de moradia prpria , faz ele jus ao levantamento pleiteado, de forma que no cabe Caixa Econmica Federal (CEF) impor limitao alm daquelas legalmente estabelecidas, tal qual a atinente comprovao da idoneidade financeira da construtora vendedora do imvel. 2. Recurso especial improvido. (REsp 567.017/CE, Rel. Ministro JOO OTVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 14.11.2006, DJ 19.12.2006 p. 364) ADMINISTRATIVO. MANDADO DE SEGURANA. FGTS. MOVIMENTAO DO SALDO DA CONTA VINCULADA. AQUISIO DE MORADIA FORA DO SFH. ART. 20, INCISO VII, DA LEI N. 8.036/90. POSSIBILIDADE. 1. A alegada afronta ao artigo 126 do Cdigo de Processo Civil-CPC no foi devidamente prequestionada, visto que o acrdo recorrido nada falou a respeito do dispositivo legal mencionado pela recorrente ou da matria nele tratada. Tambm no foram manejados os aclaratrios com o objetivo de sanar eventuais vcios. Incide, assim, no particular, as Smulas 282 e 356 do STF. 2. Esta Corte firmou entendimento pela possibilidade do levantamento do saldo das contas vinculadas do FGTS para aquisio de imvel, ainda que este no seja financiado pelo Sistema Financeiro de Habitao-SFH, observados os requisitos deste sistema. 3. Restou reconhecido pelas instncias ordinrias que o fundista implementou os requisitos exigidos para o saque, quais sejam: trs anos de vinculao ao FGTS, ser o imvel destinado sua moradia e no ser proprietrio de outro imvel na localidade da aquisio nem muturio do SFH em outro financiamento. 4. Comprovado o atendimento dessas condies, faz jus o trabalhador ao levantamento vindicado, no cabendo CEF obstar o saque pelo fundista em razo da existncia de dvida da Construtora junto quela instituio financeira. 5. Recurso especial conhecido em parte e improvido. (Segunda Turma, REsp n. 669.321/RN, relator Ministro Castro Meira, DJ de 12.9.2005.) PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. AUSNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. FGTS. LIBERAO DO SALDO. AQUISIO DE IMVEL RESIDENCIAL. REQUISITOS. 1. A falta de prequestionamento da questo federal impede o conhecimento do recurso especial (Smulas 282 e 356/STF). 2. A Caixa Econmica Federal parte legtima exclusiva para integrar o plo passivo da ao, em que se discute a liberao dos recursos para aquisio de casa prpria. 3. A Lei 8.036/90 estabeleceu que os recursos do FGTS podero ser liberados para a aquisio de moradia prpria, contanto que a operao, realizada margem do Sistema Financeiro de Habitao, satisfaa as condies para financiamento por aquele Sistema, e obedea as demais limitaes previstas no artigo 20, inciso VII, do referido diploma legal, mormente quanto comprovao de no mnimo trs anos de trabalho sob o
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regime do FGTS. 4. Comprovado o atendimento dessas condies, faz jus o trabalhador ao levantamento vindicado, no cabendo CEF impor limitao alm daquelas legalmente estabelecidas, inclusive quanto demonstrao da idoneidade financeira da construtora vendedora do imvel. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido. (Primeira Turma, REsp 567.550/CE, relator Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 24.5.2004).

J o TRF da 4. Regio tem autorizado o saque e uso do FGTS inclusive para quitao de encargos em atraso:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. FGTS. LEVANTAMENTO PARA PAGAMENTO DE PRESTAES. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMVEL MARGEM DO SFH. 1. A legislao regulamentadora do FGTS admite a utilizao dos depsitos para quitao de financiamento de imvel, mesmo margem do SFH, desde que preenchidos os requisitos do art. 20, VII da Lei n 8.036/90. 2. O valor a ser levantado pode no ser suficiente para satisfazer a integralidade das parcelas em atraso. Basta que ele auxilie no propsito de regularizao da situao financeira do contrato, podendo o muturio concorrer com recursos prprios para a eliminao da dvida e, conseqentemente, purgao da mora. (TRF4, AG 2006.04.00.027774-7, Terceira Turma, Relator Luiz Carlos de Castro Lugon, publicado em 29/11/2006) ADMINISTRATIVO. FGTS. LEVANTAMENTO PARA PAGAMENTO DE PRESTAES EM ATRASO DO SFH. REQUISITOS DO ART. 20, V DA LEI 8.036/90. 1. As Leis 5.107/66 e 8.036/90 permitem a utilizao do FGTS para pagamento de prestaes em atraso do financiamento do SFH. 2. O item VI, da Resoluo 5, do Conselho Curador do FGTS, que cria obrigao ao muturio de estar adimplente com as prestaes do SFH para obter o benefcio do saque da conta vinculada, norma contra legem, que no encontra respaldo nas Leis 5.107/66 e 8.036/90. 3. O art. 20, 2, da Lei 8.036/90, que conferiu ao Conselho Curador atribuio de disciplinar a hiptese do inciso V, do mesmo artigo, criou, ao mesmo tempo, duas diretrizes a serem observadas pelo Conselho, de beneficiamento dos trabalhadores de baixa renda e de preservao do equilbrio financeiro do FGTS, sendo que nenhuma delas se coaduna com a obrigao prevista na citada resoluo. Precedente: STJ, REsp 632.474/RJ. 4. Agravo improvido. (TRF4, AC 2002.71.00.015006-0, Terceira Turma, Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, publicado em 04/10/2006)

11.13 -

Transferncia sem anuncia

Concorda-se no Superior Tribunal de Justia sobre a necessidade de anuncia do Agente Financeiro para transferncias de dvidas do SFH:

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SFH. MUTURIO. TRANSFERNCIA DE FINANCIAMENTO. INTERVENO DO AGENTE FINANCEIRO. - Para a transferncia de imvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitao, obrigatria a interveno do agente financeiro. (AgRg no Ag 776.609/RS, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 03.04.2007, DJ 07.05.2007 p. 317) SFH. TRANSFERNCIA DO FINANCIAMENTO. ANUNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. - necessria a anuncia do agente financeiro para a transferncia do financiamento ao novo adquirente. (AgRg no REsp 729.853/DF, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 01.03.2007, DJ 19.03.2007 p. 326)

11.14 -

Seguros Quanto aos seguros o Tribunal Regional da 4. Regio tem o

entendimento predominante da impossibilidade de sua reviso:


(...)- SEGURO HABITACIONAL. VALOR DE MERCADO. O valor e as condies do seguro habitacional so previstos no contrato, de acordo com as normas editadas pela Superintendncia de Seguros Privados - SUSEP -, mas limitados variao salarial do muturio, no se encontrando atrelados aos valores de mercado. (...) (TRF4, AC 2002.72.00.001710-6, Terceira Turma, Relator Luiz Carlos de Castro Lugon, publicado em 25/04/2007) (...) 4. Mantida a cobrana do seguro conforme contratado, por inerente ao SFH, no havendo falar em excessividade do valor cobrado, haja vista tratar-se de espcie sui generis, sem similar no mercado. (...) (TRF4, AC 2003.71.10.008559-8, Quarta Turma, Relator Marga Inge Barth Tessler, publicado em 02/04/2007) (...) Nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitao o prmio de seguro tem previso legal e regulado pela SUSEP, devendo ser mantida a cobrana, quando no h prova do excesso alegado. Inexistindo prova de que o agente financeiro tenha descumprido os parmetros legais, no h que se falar em excesso na cobrana do prmio de seguro. Por outro lado, o prmio de seguro dos contratos vinculados ao SFH so fixados pela legislao pertinente matria, sendo impertinente a comparao com valores de mercado.(...) (TRF4, AC 2004.72.01.003055-4, Terceira Turma, Relator Vnia Hack de Almeida, publicado em 28/03/2007)

11.15 -

Rito executrio do Decreto-Lei 70/66

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138 Muito embora a corrente majoritria do STJ seja no sentido da legalidade do rito institudo por esse Decreto, h um interessante acrdo no mbito do TRF da 3. Regio pugnando pela sua ilegalidade:

PROCESSUAL CIVIL. APELAO. PLANO DE EQUIVALNCIA SALARIAL PES. PROVA TCNICA. AUSNCIA. TAXA REFERNCIAL INAPLICABILIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI N. 70/66. NO RECEPO PELA CONSTITUIO FEDERAL DE 1988. IMPOSSIBILIDADE. IRREGULARIDADE. AUSNCIA DE NOTIFICAO PESSOAL. CDC. INCIDNCIA. (...) - O Decreto-lei n 70, de 21.11.66, regula, entre outras matrias, a execuo extrajudicial de dvida proveniente de contrato de emprstimo com garantia hipotecria. - Referido decreto-lei no foi apreciado pelo Congresso Nacional e considerado rejeitado, conforme artigo 25, 1, incisos I e II, do ADCT. Logo, perdeu sua validade e no pode ser aplicado. - Os artigos 31 a 38 do Decreto-lei n 70/66 tratam do rito que seguido para a satisfao da dvida garantida com hipoteca do imvel. No pago o dbito, culmina com a alienao do imvel por meio de leilo pblico. o agente fiducirio quem conduz todo o procedimento, por provocao do credor e notificao ao devedor. Verifica-se que se tem uma execuo forada que nada mais do que o exerccio de jurisdio. - O Cdigo de Processo Civil (Lei n 5869, de 11.01.73) revogou o Decreto-lei n 70/66, no que tange execuo coativa extrajudicial. Logo em seu artigo 1 estabelecido que a jurisdio civil, contenciosa e voluntria, exercida por juzes e segundo suas disposies. Tanto o processo de conhecimento, como o de execuo e o cautelar so dirigidos por magistrados integrantes do Poder Judicirio. Seguese, em princpio, que no podem realiz-los aqueles no investidos de tal tarefa estatal, sobretudo particulares. - a Constituio Federal que estabelece quem pode exercer a jurisdio, seja pelo Poder Judicirio ou outro Poder, bem como por agentes pblicos ou, excepcionalmente, particulares. O artigo 98, inciso I, da Carta Magna prev juizados especiais de que participem juzes leigos. Porm, integram o prprio Judicirio. A execuo forada extrajudicial no est prevista na Carta Magna e o legislador ordinrio no poderia autoriz-la. - O exerccio de jurisdio executiva por particulares, alm de no haver permissivo constitucional, incompatvel com o artigo 5, inciso LIV, do texto maior. Por resultar na perda da propriedade, deve observar o devido processo legal, que pressupe um juiz natural, o que os ditames do Decreto-lei n 70/66 ofendem. Todo processo executivo judicial e tem por base um ttulo executivo judicial ou extrajudicial (Livro II do CPC, artigo 576 e artigo 583 do CPC). O contrato de hipoteca ttulo executivo extrajudicial (artigo 585, III, CPC). - A previso contratual de execuo extrajudicial no prevalece sobre a garantia do devido processo legal e o monoplio estatal da jurisdio. A ningum dada a liberdade de contratar que viole direitos ou garantias fundamentais ou usurpe competncia de um dos poderes da Repblica. Tambm certo que o prazo decorrido da assinatura de um contrato no impede que uma das partes apontelhe defeitos ou invalidade, salvo decadncia ou prescrio. - O artigo 585, 1, do C.P.C., quando diz no obstruir a execuo qualquer ao relativa ao dbito constante do ttulo executivo, pressupe execuo judicial, porque norma inserta no Livro II, Captulo III, que cuida do processo de execuo. - No se afigura correto, outrossim, justificar-se a execuo extrajudicial do Decreto-lei n 70/66 com a alienao fiduciria de coisa imvel da Lei n 9514, de 20.11.97. Nesta, o devedor ou fiduciante, como garantia, contrata a transferncia ao
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credor ou fiducirio da propriedade resolvel da coisa imvel (art. 22), ao passo que, naquela, o mtuo garantido por imvel do devedor, que mantm a plena e integral propriedade do bem (art. 1419, CC e art. 755, CC rev.). Com o pagamento da dvida, a propriedade fiduciria do imvel resolve-se, assim como, vencida e no paga, consolida-se a propriedade do imvel em nome do fiducirio. Com a hipoteca nada disso ocorre, pois, vencida e no paga a dvida, a propriedade continua com o devedor at ser vendida em hasta pblica. O proprietrio fiducirio promove a venda, judicial ou extrajudicialmente, de bem seu, mas o credor hipotecrio busca satisfazer crdito com imvel alheio. Em conseqncia, o regime de satisfao da obrigao tem de ser diverso. - bem de ver que o devido processo legal no restar atendido numa execuo que tem carter administrativo. O juiz deve presidir todo o conjunto de atos que culminam com a retirada da propriedade do devedor hipotecrio, a fim de assegurar-lhe o contraditrio, ampla defesa, deciso fundamentada e recursos inerentes. O controle judicial a posteriori de eventuais leses a direito no realiza a garantia constitucional. - Quanto jurisprudncia existente a respeito no Superior Tribunal de Justia (RESP 49.771-RJ), porque sua competncia em matria de recurso especial no excede a interpretao de lei federal (art. 105, III, a, b, c, CF), no se presta como precedente de matria constitucional. Suas decises, em princpio, se limitam exegese do DL 70/66. - Concernentemente ao Supremo Tribunal Federal, h jurisprudncia (RE 223.071-DF/ 1 Turma) no sentido de constitucionalidade do DL 70/66, porm fica evidente que houve uma transposio de argumentos que eram utilizados em face da Constituio de 1967/EC n 1/69, o que no se compatibiliza com a ordem constitucional de 1998, mais explcita e rigorosa para os direitos e garantias fundamentais. Ademais, a 2 Turma do Excelso Pretrio (AGRG no RE n 250.545-5), num primeiro momento, houve por bem afetar ao Plenrio o julgamento da questo, contudo depois recuou, porque, nos autos, o que se discutia era o descabimento de recurso extraordinrio pelas alneas "a" ou "b" do inciso III do artigo 102 da Constituio Federal nos casos de norma anterior Carta de 1988, uma vez que recepo ou no de lei pela Constituio de 1988 no se confunde com inconstitucionalidade. - Ressalte-se que, in casu, a documentao acostada pelos recorrentes comprova que o imvel foi adjudicado pelo procedimento de execuo extrajudicial em 30/12/1998, o que, de acordo com a fundamentao anteriormente explicitada, no se admite. Recentemente, o Supremo Tribunal Federal, decidiu, no mbito de ao declaratria de inconstitucionalidade (ADI n 2591), que as relaes de consumo de natureza bancria ou financeira devem ser protegidas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078/91). Em conseqncia, as relaes contratuais de mtuo para financiamento de imvel pelo Sistema Financeiro da Habitao se submetem s normas dessa lei, como, alis, h muito tambm j vinha entendendo o STJ, que editou a Smula 297 nesse sentido - A execuo extrajudicial fundada no Decreto-lei 70/66 incompatvel com a legislao protetora dos consumidores. O inciso IV do artigo 6 do CDC estabelece a proteo contra prticas e clusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos ou servios. Nota-se que a previso contratual de execuo extrajudicial do bem imvel cria vantagem exagerada ao agente financeiro e, em contrapartida, enorme desvantagem ao consumidor muturio, porquanto alm de ofender a natureza social do contrato de mtuo para o financiamento de imvel, que visa ao acesso de todos moradia (art.6, "caput", da CF/88), viola princpios fundamentais ao ordenamento jurdico a que pertence, que no permite a perda da propriedade sem a observncia do devido processo legal. No se pode olvidar, tambm, que se afigura razovel o atraso no pagamento
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das prestaes implicar execuo judicial hipotecria do bem dado em garantia, vista da observncia da ampla defesa e do contraditrio aos litigantes, o que no ocorre no caso da execuo forada extrajudicial do imvel, pois no conferida ao devedor oportunidade de defesa, seno a de pagar o dbito e todos os encargos, sob pena de perder o imvel em leilo pblico, o que configura imposio de excessiva onerosidade ao consumidor, inadmitida segundo os dispositivos acima transcritos. -De outro lado, a Lei n 8.078/91 assegura ao consumidor o acesso aos rgos judicirios e administrativos, a fim de prevenir ou reparar danos patrimoniais ou morais, individuais ou no. O acesso do consumidor muturio ao judicirio , portanto, verdadeiro princpio, reforado no artigo 51, inciso VII, que estabelece, a nulidade absoluta de clusula contratual que determine a utilizao compulsria de arbitragem. Evidente que seu sentido o de impedir a estipulao de qualquer clusula contratual que subtraia do Poder Judicirio questes atinentes s relaes de consumo. Dessa forma, vista de o mtuo para aquisio de imvel, no mbito do SFH, ser uma relao dessa natureza, no lcita a contratao de clusula que autorize execuo extrajudicial, pois produz idntico efeito da anteriormente mencionada. Ademais, o artigo 42 do CDC impede, na cobrana de dbitos, a submisso do consumidor a qualquer tipo de constrangimento ou ameaa, o que torna inadmissvel o procedimento de execuo extrajudicial fundado no Decreto-lei 70/66, que determina a expedio de notificaes aos muturios para que paguem o valor devido, sob pena de ter o imvel arrematado ou adjudicado em leiles extrajudiciais. Tal ato configura evidente ameaa e constrangimento ao consumidor, o que no se admite. - Portanto, verifica-se que a clusula permissiva do procedimento de execuo extrajudicial em contrato de mtuo para o financiamento de imvel pelo SFH abusiva e, assim, deve ser declarada nula de pleno direito, nos termos dos dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor anteriormente explicitados. - Por fim, mesmo que no se admita esse entendimento, verifica-se que houve irregularidade no procedimento de execuo extrajudicial, vista da no efetivao da notificao pessoal do muturio, com oportunidade para purgao da mora, "ex vi" do 1 do artigo 31 do Decreto-lei 70/66 - Por fim, constata-se que, mesmo conhecedora do endereo dos muturios, a CEF promoveu a publicao de editais com as datas dos leiles extrajudiciais, hiptese para o caso de o muturio se encontrar em local incerto e no sabido devidamente atestado pelo oficial do cartrio de ttulos e documentos. Conquanto o tenha realizado, o fez em jornal de pequena circulao, o que tambm viola os preceitos do decreto-lei anteriormente explicitado (artigo 31, 2, DL.70/66) e acentua a flagrante irregularidade ocorrida no procedimento de execuo extrajudicial do imvel. - Recurso provido. Origem: TRIBUNAL - TERCEIRA REGIO Classe: AC - APELAO CIVEL - 660756 Processo: 1999.61.00.046276-4 UF:SP rgo Julgador: QUINTA TURMA Data da Deciso: 07/08/2006 Documento: TRF300105485 DJU DATA:05/09/2006 PGINA: 340 Rel: JUIZ ANDRE NABARRETE

No mesmo sentido:
APELAO CIVEL 751548, TRIBUNAL REG DA TERCEIRA REGIO Processo: 2000.61.00.005459-9 UF:SP rgo Julgador: QUINTA TURMA Data da Deciso: 16/10/2006 Documento: TRF300109011 DJU DATA:28/11/2006 PGINA: 349.

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