STF Penhora Bem de Família Fiança Contrato Aluguel Comercial

Supremo Tribunal Federal
Ementa e Acórdão
Inteiro Teor do Acórdão - Página 1 de 8
27/06/2022 PLENÁRIO
EMB.DECL. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.307.334 S ÃO PAULO
RELATOR : MIN. ALEXANDRE DE MORAES

EMBTE.(S) : JOSE FERNANDO NEUBERN
ADV.(A/S) : JULIO CHRISTIAN LAURE
ADV.(A/S) : RAFAEL MAESTRELLO SILVESTRINI
EMBDO.(A/S) : RENATO GILDO PRIMAZZI JUNIOR ASSESSORIA
COMERCIAL - EPP
ADV.(A/S) : LUIS CARLOS BUENO DE AGUIAR RAMALHO
ADV.(A/S) : ADMAR GONZAGA NETO
ADV.(A/S) : MARCELLO DIAS DE PAULA
AM. CURIAE. : CONFEDERAÇÃO NACIONAL DO COMÉRCIO DE
BENS, SERVIÇOS E TURISMO (CNC)
ADV.(A/S) : ARY JORGE ALMEIDA SOARES
ADV.(A/S) : ALAIN ALPIN MAC GREGOR
ADV.(A/S) : ANA PAULA TOMAZZETTI URROZ MACIEL
PINHEIRO
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS
- ABRASCE
ADV.(A/S) : JOSE RICARDO PEREIRA LIRA
ADV.(A/S) : MARCOS ROLIM DA SILVA
ADV.(A/S) : SERGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA
AM. CURIAE. : CONFEDERAÇÃO NACIONAL DE DIRIGENTES
LOJISTAS - CNDL
ADV.(A/S) : FABIO PELLIZZARO
ADV.(A/S) : ANDRE LUIZ PELLIZZARO
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ADMISTRADORAS
DE IMÓVEIS (ABADI)
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE EMPRESAS DO
MERCADO IMOBILIÁRIO (ABMI)
ADV.(A/S) : RUBENS CARMO ELIAS FILHO
ADV.(A/S) : CARLA MALUF ELIAS
Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE

VÍCIOS DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO EMBARGADO.
REJEIÇÃO.
Documento assinado digitalmente conforme MP n° 2.200-2/2001 de 24/08/2001. O documento pode ser acessado pelo endereço
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Ementa e Acórdão
RE 1307334 ED / SP
1. O acórdão embargado contém fundamentação apta e suficiente a

resolver todos os pontos do recurso que lhe foi submetido.
2. Ausentes omissão, contradição, obscuridade ou erro material no
julgado, não há razão para qualquer reparo.
3. Embargos de declaração rejeitados.
AC ÓRDÃ O
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros do Supremo

Tribunal Federal, em Sessão Virtual do Plenário, sob a Presidência do
Senhor Ministro LUIZ FUX, em conformidade com a certidão de
julgamento, por unanimidade, acordam em rejeitar os embargos de
declaração, nos termos do voto do Relator.
Brasília, 27 de junho de 2022.
Ministro ALEXANDRE DE MORAES

Relator
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Relatório

ADV.(A/S) : JULIO CHRISTIAN LAURE
ADV.(A/S) : RAFAEL MAESTRELLO SILVESTRINI
EMBDO.(A/S) : RENATO GILDO PRIMAZZI JUNIOR ASSESSORIA
COMERCIAL - EPP
ADV.(A/S) : LUIS CARLOS BUENO DE AGUIAR RAMALHO
ADV.(A/S) : ADMAR GONZAGA NETO
ADV.(A/S) : MARCELLO DIAS DE PAULA
AM. CURIAE. : CONFEDERAÇÃO NACIONAL DO COMÉRCIO DE
BENS, SERVIÇOS E TURISMO (CNC)
ADV.(A/S) : ARY JORGE ALMEIDA SOARES
ADV.(A/S) : ALAIN ALPIN MAC GREGOR
ADV.(A/S) : ANA PAULA TOMAZZETTI URROZ MACIEL
PINHEIRO
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS
- ABRASCE
ADV.(A/S) : JOSE RICARDO PEREIRA LIRA
ADV.(A/S) : MARCOS ROLIM DA SILVA
ADV.(A/S) : SERGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA
AM. CURIAE. : CONFEDERAÇÃO NACIONAL DE DIRIGENTES
LOJISTAS - CNDL
ADV.(A/S) : FABIO PELLIZZARO
ADV.(A/S) : ANDRE LUIZ PELLIZZARO
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ADMISTRADORAS
DE IMÓVEIS (ABADI)
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE EMPRESAS DO
MERCADO IMOBILIÁRIO (ABMI)
ADV.(A/S) : RUBENS CARMO ELIAS FILHO
ADV.(A/S) : CARLA MALUF ELIAS
RE LAT Ó RI O
O SENHOR MINISTRO ALEXANDRE DE MORAES (RELATOR):
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Relatório
RE 1307334 ED / SP
Trata-se de Embargos de Declaração contra acórdão do SUPREMO

TRIBUNAL FEDERAL, assim ementado (fls. 1-3, Doc. 126):
“CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI
8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA
DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À
LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO
VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL.
RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO.
1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando
do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É
constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de
contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista
no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado
no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no
tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador,
aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto
aos contratos de locação comercial.
2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido
pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à
locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar
a impenhorabilidade do bem de família do fiador.
3. A exceção à impenhorabilidade não comporta
interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os
tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção
III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57
disciplinou a “Locação não residencial”.
4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o
fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial
ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens
responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu
bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo
3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e
espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem
imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia
dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de
Relatório
RE 1307334 ED / SP
seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do

imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno
exercício de seu direito de propriedade.
5. Dentre as modalidades de garantia que o locador
poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita
pelos locadores, porque menos burocrática que as demais,
sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para
o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador
de locação comercial interfere na equação econômica do
negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa
espécie de contrato.
6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é
um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre
iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento,
direito fundamental também expressamente previsto na
Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito
de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de
forma livre e espontânea, garantiu o contrato.
7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do
direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre
iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua
livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia.
8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o
princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação
comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da
Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que
o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel
penhorado.
9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese
de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a
penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação,
seja residencial, seja comercial.”
Em suas razões, a parte embargante assevera que o julgado contém

vícios de fundamentação, tais como omissão, obscuridade e contradição.
Ressalta que o disposto no parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91
Relatório
RE 1307334 ED / SP
veda a cumulação de fiança e caução no mesmo instrumento contratual.

Argumenta que “o legislador distinguiu com clareza as modalidades de
garantia por fiança ou caução imobiliária nos contratos de locação em
geral, exigindo, por consequência, que a afetação do bem de família seja
derivativa da concessão voluntária e deliberada do imóvel para efeitos de
caução imobiliária do contrato, mas não por ato reflexo, em extensão da
fiança pessoal concedida.” (fl. 4, Doc. 127).
Afirma, ainda, que “interpretar que na oferta de fiança pessoal está
incluído necessariamente o risco ao bem de família, significaria derrogar
expressamente a limitação imposta pelo parágrafo único do art. 37 da Lei
nº 8.245/1991, qual seja, a impossibilidade de cumulação das garantias
para um mesmo contrato” (fl. 5, Doc. 127) e conclui que “nesse caso
especificamente, claramente inexiste vínculo do imóvel do fiador, bem de
família, com o contrato afiançado. Se inexiste vínculo do imóvel do fiador
com o contrato avençado, o imóvel bem de família, não pode ser
penhorado para pagamento da dívida afiançada, se este bem não foi
identificado no contrato de locação” (fl. 6, Doc. 127).
Ao final, requer o provimento dos Embargos de Declaração, para
esclarecer o acórdão embargado, estabelecendo o distinguishing entre as
hipóteses de contratos de locação que ofertam expressamente o bem de
família em caução dos que ofertam simples fiança pessoal, sem
comprometer expressamente o bem de família.
É o relatório.
Voto - MIN. ALEXANDRE DE MORAES
VOTO
O SENHOR MINISTRO ALEXANDRE DE MORAES (RELATOR):

O Código de Processo Civil prevê o recurso de embargos de
declaração para fins de aperfeiçoamento da prestação jurisdicional. Trata-
se de instrumento colocado à disposição das partes com o fito de eliminar
do julgado omissões, contradições, obscuridades ou erros materiais.
No presente caso, contudo, o acórdão embargado não apresenta
nenhum desses vícios. O ofício judicante realizou-se de forma completa e
satisfatória, não se mostrando necessários quaisquer reparos.
Verifica-se tão somente o inconformismo da embargante em relação
ao posicionamento desta SUPREMA CORTE firmado no acórdão
embargado, o que não se coaduna com o presente recurso.
Diante do exposto, REJEITO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
É o voto.
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Extrato de Ata - 27/06/2022
PLENÁRIO
EXTRATO DE ATA
EMB.DECL. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.307.334

PROCED. : SÃO PAULO
ADV.(A/S) : JULIO CHRISTIAN LAURE (35959/GO, 180905/MG, 70758/PR,
184990/RJ, 63695-A/SC, 155277/SP)
ADV.(A/S) : RAFAEL MAESTRELLO SILVESTRINI (272188/SP)
EMBDO.(A/S) : RENATO GILDO PRIMAZZI JUNIOR ASSESSORIA COMERCIAL -
EPP
ADV.(A/S) : LUIS CARLOS BUENO DE AGUIAR RAMALHO (126054/SP)
ADV.(A/S) : ADMAR GONZAGA NETO (10937/DF)
ADV.(A/S) : MARCELLO DIAS DE PAULA (39976/DF)
AM. CURIAE. : CONFEDERAÇÃO NACIONAL DO COMÉRCIO DE BENS, SERVIÇOS
E TURISMO (CNC)
ADV.(A/S) : ARY JORGE ALMEIDA SOARES (64904/RJ)
ADV.(A/S) : ALAIN ALPIN MAC GREGOR (101780/RJ)
ADV.(A/S) : ANA PAULA TOMAZZETTI URROZ MACIEL PINHEIRO (10598/DF)
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS - ABRASCE
ADV.(A/S) : JOSE RICARDO PEREIRA LIRA (054128/RJ, 145613/SP)
ADV.(A/S) : MARCOS ROLIM DA SILVA (219097/RJ, 362621/SP)
ADV.(A/S) : SERGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA (094239/RJ, 122952A/RS,
175217/SP)
AM. CURIAE. : CONFEDERAÇÃO NACIONAL DE DIRIGENTES LOJISTAS - CNDL
ADV.(A/S) : FABIO PELLIZZARO (7644/SC)
ADV.(A/S) : ANDRE LUIZ PELLIZZARO (30963/DF, 71453/PR, 13733/SC)
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ADMISTRADORAS DE IMÓVEIS
(ABADI)
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE EMPRESAS DO MERCADO
IMOBILIÁRIO (ABMI)
ADV.(A/S) : RUBENS CARMO ELIAS FILHO (33763/ES, 218684/RJ, 138871/
SP)
ADV.(A/S) : CARLA MALUF ELIAS (110819/SP)
Decisão: O Tribunal, por unanimidade, rejeitou os embargos de

declaração, nos termos do voto do Relator. Plenário, Sessão
Virtual de 17.6.2022 a 24.6.2022.
Composição: Ministros Luiz Fux (Presidente), Gilmar Mendes,

Ricardo Lewandowski, Cármen Lúcia, Dias Toffoli, Rosa Weber,
Roberto Barroso, Edson Fachin, Alexandre de Moraes, Nunes Marques
e André Mendonça.
Carmen Lilian Oliveira de Souza

Assessora-Chefe do Plenário
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RELATOR : MIN. ALEXANDRE DE MORAES

Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE

Inteiro Teor do Acórdão - Página 2 de 8

1. O acórdão embargado contém fundamentação apta e suficiente a

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros do Supremo

Brasília, 27 de junho de 2022.

Ministro ALEXANDRE DE MORAES

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O SENHOR MINISTRO ALEXANDRE DE MORAES (RELATOR):

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Trata-se de Embargos de Declaração contra acórdão do SUPREMO

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Em suas razões, a parte embargante assevera que o julgado contém

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O SENHOR MINISTRO ALEXANDRE DE MORAES (RELATOR):

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EMB.DECL. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.307.334

Decisão: O Tribunal, por unanimidade, rejeitou os embargos de

Composição: Ministros Luiz Fux (Presidente), Gilmar Mendes,

Carmen Lilian Oliveira de Souza

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