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EN QU FIJARSE AL TOMAR UN CRDITO HIPOTECARIO

El sueo de la casa propia Terra Cada institucin financiera tiene sus propias reglas para la entrega de crditos, por lo que debes tener claro cada uno de los puntos para obtener los mejores beneficios. SANTIAGO, octubre 2006.- Muchas decisiones se tienen que tomar al momento de contratar un crdito hipotecario, desde el monto hasta el tipo de prstamo que se va a pedir. Es por esto que hemos preparado esta gua con los principales conceptos que debes tener claro al momento de dirigirte al banco y solicitar el prstamo. Lo primero que debes conocer es tu realidad econmica, ya que no puedes pensar en la compra de una determinada propiedad si es que sta no est al alcance de tu bolsillo y luego tener problemas de pago, lo que te hara perder tu casa. Generalmente los bancos piden que el sueldo del cliente, sean igual o superior a cuatro veces el valor de un dividendo. Es importante recordar que cada institucin financiera tiene sus propias reglas para la entrega de crditos, por lo que debes tener claro cada uno de los puntos para obtener los mejores beneficios. En general, el crdito hipotecario clsico, es aquel en el que el banco presta el 75% del valor de la propiedad y la persona debe tener un pie del 25% restante, con una tasa de inters fija por todo el periodo del prstamo. Luego han aparecido una infinidad de posibilidades, como el leasing, crdito sin pie, crdito en pesos, etc. REQUISITOS PARA ACCEDER A UN CRDITO Para poder acceder a un financiamiento a travs de un crdito los requisitos mnimos son los siguientes: Ser mayor edad. No tener malos antecedentes comerciales (no estar con deuda vigente en el boletn comercial, ni poseer registradas ms de cinco apariciones histricas en el sistema). Tener ms de un ao de antigedad laboral. Tener la renta necesaria para acceder al departamento que se quiere, los bancos piden una renta que equivalga a cuatros veces el valor del dividendo. Los bancos verifican tambin las propiedades que sean dueos, as como otras deudas que se tengan dentro del sistema financiero.

QU ES UNA LETRA HIPOTECARIA

En qu debe fijarse cuando se solicita un Crdito Hipotecario?

Conviene poner atencin en los puntos detallados ms abajo...

La Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, SBIF, seala que conviene poner atencin a lo siguiente:

Porcentaje de cobertura del financiamiento solicitado (los bancos tienen distintas exigencias en cuanto al monto del pie). Tasa de inters total, para lo cual deber analizar cundo corresponde a la tasa de inters propiamente tal y cundo a comisin. Modalidades de pago y perodos de gracia. Valores de los seguros de desgravamen e incendio y bajo qu condiciones se hacen efectivos. Condiciones de prepago (restricciones de perodos, montos, comisiones por prepago). Tipo de garanta en que se deja hipotecada la vivienda; general (al servicio de cualquier deuda) o especfica (slo para la deuda hipotecaria).

Qu tipos de Crdito Hipotecario existen?

Crdito Hipotecario con Letras de Crdito Se financia con un instrumento que emite el banco, llamado "letra hipotecaria". stas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado, obtenindose as los recursos que financian el crdito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de estas letras vara de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que sta se transa. En la escritura de crdito hipotecario o mutuo debe precisarse la parte contratante que se har cargo de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, ste deber soportarla y pagarla por lo que se le recomienda que antes de hacer la operacin, investigue en el mercado el valor al que se han transado letras similares en los das previos a realizar su propia operacin. Ms informacin en el Captulo 9-1 de la Recopilacin Actualizada de Normas de SBIF. Mutuo Hipotecario Endosable Este es un prstamo en pesos o unidades de fomento y est sustentado en una escritura del contrato, la cual se transa en el mercado a travs de un endoso, que permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento. El solicitante del crdito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los crditos otorgados con letras hipotecarias. Este tipo de crdito puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en la escritura pblica respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administracin del crdito queda radicada en el banco, por lo que, el canal de comunicacin del deudor para todos los efectos sigue siendo ste. Ms informacin en el Captulo 8-4 de la Recopilacin Actualizada de Normas de SBIF. Mutuo Hipotecario No Endosable En este caso el Banco financia el prstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso. Su regulacin queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato y a lo indicado en la Ley 18.010 sobre operaciones de crdito de dinero.

Tipos de Crdito Hipotecario Un crdito hipotecario es la diferencia entre el valor de una propiedad y el pie que posee la persona que desea adquirirla, la que ser financiada por una entidad financiera a travs de un crdito para la vivienda, de acuerdo al tipo de hipotecario elegido. Etapas de un crdito hipotecario Adquirir una vivienda con crdito hipotecario TIPOS DE CREDITO HIPOTECARIO Los Crditos Hipotecarios pueden clasificarse segn dos tipos o categoras: a. El instrumento financiero a utilizar (crdito va mutuo endosable o crdito va letra hipotecaria) b. El tipo el tipo de tasa de interes que se aplicar en el hipotecario (crdito con tasa fija o variable). CREDITO SEGUN EL INSTRUMENTO HIPOTECARIO A UTILIZAR Crdito con Mutuo Endosable Tradicional Es un crdito con recursos propios de la entidad que financia el hipotecario, ya sea banco, mutuaria o compaa de seguros. Este sistema financia hasta el 80% del valor de la vivienda. Crdito con Letra Hipotecaria Es un tipo de crdito que se financia a travs de la Bolsa de Comercio, por esta razn este sistema de financiamiento posee riesgo de perder una cierta cantidad del monto de financiamiento hipotecario. Diferencias entre los Mutuos Endosables y las Letras Hipotecarias Mutuo Hipotecario Tasa: suele tener un precio ligeramente superior al que opera a travs de Letras, ya que la entidad financiera financia directa y totalmente la operacin crediticia. Monto: Se obtiene la totalidad del financiamiento acordado.

Prepagos: desde 10% de la deuda, hasta el total. Este tipo de crditos se puede prepagar en cualquier fecha (ms flexibles que las letras hipotecarias). El costo de prepago corresponde al inters de 3 meses sobre el monto de prepago Edad del solicitante: hasta 75 aos sumando los aos del prstamoy la edad de la persona. Seguros: se considera seguro de degravamen y de incendio. Letra Hipotecaria Tasa: menor en relacin a los otros productos hipotecarios Monto: depender de la venta de la letra en la Bolsa de Comercio, obteniendo un precio de acuerdo a las condiciones de mercado. En el caso de no obtener el financiamiento completo, el solicitante deber asumir con recursos propios la diferencia entre el valor de las letras y el precio de venta. Prepagos: desde el 10% de la deuda, hasta el total. Durante los 4 meses de cupn, no se pueden hacer prepagos. Dependiendo de la institucin el costo de prepago incluye comisin por prepago ms el inters por el vencimiento de la letra hipotecaria. Edad del solicitante : hasta 75 aos sumando los aos del prstamo y la edad de la persona. Seguros: seguro de degravamen y de incendio. Otros aspectos a considerar Para evaluar las diferentes ofertas de creditos hipotecarios se deben analizar las tasas de inters, la comisin cobrada por la institucin financiera, el valor y cobertura de los seguros, adems del valor del dividendo. El impuesto Mutual, el cual es el 0.6 * 1000 del valor, en el caso de las casas afectas a DFL-2 de primera vta y 1.2 *1000 en casas no acogidas a DFL-2 o de segunda transferencia. SEGUN EL TIPO DE LAS TASAS Prstamos Hipotecarios con tasa fija Son aquellos hipotecarios en los que la tasas aplicadas, permanecen invariables a lo largo de todo su plazo, por esta razn es recomendable cuando se valora la estabilidad. Por esta razn es preferido por personas que no cuentan con ingresos que

le permitan hacer frente a incrementos sustanciales en el dividendo en caso de un alza importante en la tasa de inters de mercado. Prstamos Hipotecarios con tasa variable En estos crditos la tasa de inters cambia cada ao de acuerdo a un ndice de referencia. Esto hace que el dividendo a cancelar (en UF) vare en cada perodo de tiempo. Dado su mayor riesgo, es recomendable cuando se est dispuesto a correr el riesgo de pagar mayores dividendos en los perodos de tasas altas, a cambio de pagar montos menores en los perodos en los que las tasas sean inferiores.

Adquirir una vivienda con financiamiento bancario Uno de los beneficios tributarios ms importantes asociados a la compra de viviendas con crdito hipotecario, es la posibilidad de utilizar a nuestro favor los intereses pagados por el crdito para la vivienda. Esto gracias a la ley 19.753, que introdujo el nuevo artculo 55 bis a la Ley de la Renta, para disponer que los contribuyentes personas naturales, gravados con el impuesto Global Complementario o con el Impuesto nico de Segunda Categora, puedan deducir de su renta bruta anual los intereses efectivamente pagados, durante el ao a que corresponde la renta, y que se hayan devengado en crditos con garanta hipotecaria destinados a adquirir o construir una o ms viviendas, o en crditos de igual naturaleza destinados a pagar los crditos antes mencionados (refinanciamiento). En resumen, la Ley 19.753 permite a las personas que adquirieron una vivienda con financiamiento hipotecario, rebajar de su base imponible los intereses pagados por el crdito en el ao calendario, con lo se pagar un menor impuesto a la renta. Este es un beneficio tributario para personas naturales, y funciona en forma automtica, por lo que no se necesita hacer un trmite especial para acogerse a l. Incluso la ley hizo extensivo este beneficio tributario a aquellos crditos para la vivienda que se estuvieran pagando desde enero de 2001, por lo que no necesita ser un crdito nuevo. Para efectos de acogerse al beneficio no importa si la vivienda tiene o no la condicin de DFL-2 ni tampoco si es nueva o usada. La norma tambin se hace extensiva para crditos complementarios de vivienda.

En el caso de DFL 2, el contribuyente que al 28 de Septiembre de 2001 se encontrare acogido al beneficio establecido en la ley No.19.622, que autoriza deducir de la base imponible del Impuesto Global Complementario, las cuotas o dividendos pagados por deudas hipotecarias destinadas a la adquisicin construccin de viviendas D.F.L. No. 2, slo podr acogerse al beneficio que establece el nuevo artculo 55 bis, si renuncia al beneficio mencionado en primer trmino. Topes y frmula de clculo del beneficio tributario para la vivienda La ley 19.753 establece topes para efectos de acogerse a este beneficio; en ese sentido, permite descontar la cantidad menor entre 8 unidades tributarias anuales ($2.796.192) y el inters efectivamente pagado en el ao. La eventual diferencia entre ellos hasta completar este tope no podr usarla a nuestro favor. Si nuestra renta bruta no supera en el ao las 90 UTA ($31.457.160), podr utilizar el 100% del beneficio. A medida que su renta bruta supere este monto, el beneficio tributario se reducir en forma gradual, mediante una frmula de clculo, hasta llegar a 0 si la renta anual supera las 150 UTA (unos $52 millones). Dado que se busca descontar los intereses del financiamiento bancario, el beneficio ir disminuyendo en el tiempo, ya que lo habitual es que en los primeros dividendos un 70% de lo que paga corresponda a intereses y slo 30% a amortizacin de capital, manteniendo esta relacin hasta ms menos la mitad de la vida del crdito, a partir de lo cual la relacin empieza gradualmente a revertirse, hasta que en los ltimos aos los intereses llegan a 0 y slo se amortiza capital. Por ello este beneficio tributario ser particularmente interesante durante los primeros aos de vida del crdito para la vivienda, y con el tiempo se ir haciendo menos atractivo. Forma de operar del beneficio tributario para la vivienda Los contribuyentes gravados con el impuesto nico de Segunda Categora debern hacer una reliquidacin anual del impuesto retenido durante el ao, para rebajar del total de sus rentas imponibles el monto del inters deducible, para cuyo efecto, tanto las rentas imponibles mensuales como los impuestos retenidos se reajustarn de acuerdo con la variacin del IPC, del modo que indica el Art. 54, inciso penltimo, de la Ley de la Renta. Al reliquidar, se deber aplicar la escala de tasas que resulte en valores anuales segn la unidad tributaria del mes de diciembre, como tambin los dems elementos del clculo del impuesto. La cantidad a favor del contribuyente que resulte de la reliquidacin antedicha ser devuelta en forma reajustada por el Servicio de Tesoreras.

Las entidades acreedoras debern proporcionar tanto al Servicio de Impuestos Internos como al contribuyente, la informacin relacionada con los crditos hipotecarios respectivos, por los medios, forma y plazos que determine dicho Servicio. ....