EL ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO.

ANTECEDENTES HISTRICOS La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas". En sus orgenes, el arrendamiento poda ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y as, si bien como seala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminologa y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminologa naci "probablemente en hiptesis referentes a obras del Estado y que de all pas al derecho privado". La influencia del derecho ingls y del derecho germano sentaron sus bases para complementar al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolucin francesa se modifica esta situacin Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislacin europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consisti en la cesin del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecnicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislacin vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corporales como los incorporales o intangibles (llamados as por algunos tratadistas americanos), con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tenemos as, que los servicios que preste una persona,

sean stos intelectuales o mecnicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio. Con la influencia del Cdigo Napolen, la legislacin de casi todos los pases occidentales fue favorable al arrendador, pero despus del Cdigo Civil suizo de las obligaciones, se modific la legislacin para hacerla imparcial, inclinarse incluso en favor del arrendatario. Los pases europeos, despus de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislacin de carcter excepcional y temporal que decret la moratoria de las rentas y la prrroga de los contratos, incluso se conden la especulacin ilcita, y se crearon comisiones arbtrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En Espaa, por ejemplo. Hubo varias legislaciones de prrroga en que se les neg los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos mximos de aumento de renta, lo mismo que la obligacin de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacos. En Mxico, tambin existi una legislacin de excepcin con motivo de la segunda guerra mundial que limit el arrendamiento y termin por propiciar una injusticia con respecto a algunos propietarios (esta legislacin fue abrogada el 30 de diciembre de 1992), situacin que se agudiz con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitacin; ello provoc una alteracin en las relaciones arrendaticias, con lo cual se lleg al grado de tener que modificar esa situacin, en la capital de la Repblica, con las reformas del 21 de julio y del 23 de septiembre de 1993. Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las soluciones deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la garanta social que consagra nuestra Constitucin, sin menoscabo de los derechos del que menos tiene. Al contrato de arrendamiento se le ha sealado como el segundo contrato en importancia de los regulados por la legislacin civil, dada la frecuencia de su uso, despus del contrato de compraventa. Es ms, su importancia, tanto econmica

como jurdica, ha obligado a la especializacin de los juzgadores, al menos en la capital de Mxico, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario. CONCEPTO El concepto romanista moderno de arrendamiento es muy amplio; tanto, que no es posible presentarlo en forma unitaria, pues abarca objetos tan diversos como la legislacin misma en que estn contenidos; sin embargo, es necesario recurrir a un concepto genrico que sirva de referencia, como el que afirma que "la figura del arrendamiento se entiende como el hecho que una persona ceda a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado y a tiempo cierto". Considerado el arrendamiento en su calidad de contrato, Escriche lo define como "aquel por medio del cual una de las partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su trabajo". "Este contrato destaca Antonio de J. Lozano es tan necesario y universal como el de compraventa... porque en todos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce cuando no puede o no quiere comprarlas". El Cdigo Civil colombiano, en su a. 1973, establece que "el arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado". De esta aseveracin, Ortega Torres deduce que el "arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensa!, conmutativo (aunque sea aleatorio en la aparcera), de ejecucin sucesiva y es acto administrativo, no dispositivo". El artculo 1543 del Cdigo Civil espaol define as el arrendamiento: "Es aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". Por lo que respecta al Cdigo Civil, en su a. 2398 precisa el arrendamiento en los siguientes trminos: "Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes

se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto". La regulacin del contrato comprende de los artculos. 2398 al 2496 de dicho ordenamiento sustantivo. El Cdigo Civil del DF alude al lmite temporal con la frase "uso o goce temporal de una cosa"; misma que debe interpretarse en el sentido de la temporalidad, no as en el literal de determinacin previa de la duracin, toda vez que el propio articulado prev la hiptesis de que las partes no hayan pactado dicha duracin dictando reglas para tal efecto. As, el pacto por el que se conviene la duracin del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, es incompatible con la naturaleza jurdica de estos actos por implicar una verdadera desmembracin de la propiedad, equivalente a la enfiteusis, por oponerse a la temporalidad en los trminos en que est redactado el a. 2398 del Cdigo Civil. En ese orden de ideas, el Cdigo Civil vigente establece un lmite de duracin de los pactos arrendaticios, cuando stos recaen sobre inmuebles; adems, distingue plazos distintos segn si los bienes inmuebles estn destinados para habitacin, comercio o industria. Pero el legislador no prev la hiptesis respecto al plazo mximo a que puede sujetarse un contrato de arrendamiento sobre muebles, por tanto, las partes contratantes tienen la ms amplia libertad para fijar el plazo de duracin del arrendamiento, pero siempre teniendo presente el requisito necesario de que haya un plazo. Se destaca tambin, de la definicin del contrato de arrendamiento, que el arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o goce al mismo tiempo del bien. As tenemos que si en el contrato slo se concedi el uso del bien, el arrendatario podr disponer de l conforme a lo pactado, o bien, conforme a la naturaleza o su destino, a. 2425, fr. III, del CC; si se pacta tambin respecto del goce, el arrendatario podr hacer suyos los frutos o productos normales del bien, pero no del todo o de sus partes, pues en caso contrario ya no sera un pacto arrendaticio, sino un diverso acto jurdico traslativo de dominio.

En la doctrina se seala como nota especfica del arrendamiento la proporcionalidad del precio con el tiempo de duracin del contrato, aadiendo que el precio se calcula por unidad de tiempo, ya sea hora, da, mes, trimestre, semestre, ao etc. La proporcionalidad del precio se regula en los artculos 2426 y 2429 del Cdigo Civil. LAS PARTES CONTRATANTES Se llama parte arrendadora a la que se obliga a ceder el uso o goce temporal de un bien mueble o inmueble, a cambio de un precio cierto; se llama parte arrendataria a la adquiere el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de un precio cierto. ELEMENTOS ESCENCIALES Consentimiento: se siguen las reglas generales de los contratos y se da con el acuerdo de las voluntades de ambas partes (arrendador y arrendatario), una para conceder el uso o el uso y goce de un bien, y la otra para pagar como contraprestacin un precio cierto. OBJETO La cosa que se da en arrendamiento y el precio que debe ser cierto; no se necesita que el pago sea en dinero ya que pueden serlo las cosas y derechos que estn en el comercio, que no sean fungibles, y tampoco los que estn fuera del comercio, como los bienes comunales o los derechos personalsimos. El precio debe ser cierto, verdadero y determinado o determinable, lo que quiere decir que debe de consistir en una suma de dinero o cualquiera otra cosa equivalente, que se trate de una simulacin y que siempre exista la posibilidad de determinarlo como sera el pago de una renta en proporcin al monto de las ventas en el caso de un local comercial. ELEMENTOS DE VALIDEZ Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita slo capacidad general; por lo tanto, los dueos pueden dar en arrendamiento por s o

mediante sus administradores, Esto significa que pueden darse los bienes ajenos, lo mismo sucede con los bienes que estn asegurados y sujetos a un proceso, inclusive el arrendatario, con el consentimiento del arrendador, puede celebrar un contrato de arrendamiento. Existen limitaciones al comodatario, el aparcero o los copropietarios. An ms, aquellos que ejercen la patria potestad tienen limitada la celebracin del contrato, lo mismo que el tutor, el albacea y los mandatarios, segn las facultades que les son conferidas en los poderes. Si bien existe libertad para contratar, la legislacin civil establece limitaciones o prohibiciones para recibir en arrendamiento, sancionando el acto con la nulidad del contrato, como en el caso de los tutores respecto de los bienes del pupilo, que no pueden tomar en arrendamiento para s o sus familiares. Lo mismo que los magistrados, jueces y funcionarios o empleados pblicos, tienen prohibido tomar en arrendamiento los; bienes en los que intervienen. FORMA El contrato de arrendamiento es, como la mayora de nuestros contratos, un acto consensual, por ello, basta que las partes contratantes se pongan de acuerdo respecto al bien y al precio que se pagar por el uso y goce de aqul, para que exista el contrato de arrendamiento. Al respecto el a. 2406, del Cdigo Civil del Distrito Federal, estatuye que: "El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputar al arrendador". Por su parte el a. 2448-F precepta que: "Para los efectos de este captulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputar al arrendador...". De los preceptos anteriores se deriva que el contrato de arrendamiento es existente y vlido aunque no se celebre en forma escrita, pues en los artculos transcritos no se hace referencia alguna a la inexistencia o invalidez del contrato por falta de forma escrita. En todo caso, la expresin: ",..La falta de esta formalidad se imputar al arrendador...", implica que, en su caso, sobre l recae la carga de probar los trminos del contrato. Ahora bien, el a. 958, del CPC del DF, dispone que: "Para el ejercicio de cualquiera de las acciones previstas en este ttulo, el actor deber

exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de haberse celebrado por escrito"; sin embargo, ni de este precepto ni de los anteriores se infiere que el contrato de arrendamiento que no conste por escrito sea inexistente o no vlido. CLASIFICACIN Es un contrato principal, porque no depende de ningn otro para su nacimiento o existencia y porque tiene su propia finalidad y funcin econmica y jurdica; BILATERAL, porque ambas partes quedan obligadas en forma recproca; ONEROSO, en virtud de que las obligaciones que ambas partes se deben, se traducen en provechos y gravmenes recprocos; CONMUTATIVO, porque en este contrato se saben desde el momento de su celebracin los derechos y obligaciones de las partes; Se trata de un contrato IN-TUITU PERSONAE en el sentido de que el arrendatario no puede subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador; Es tambin un contrato FORMAL por regla general, ya que debe otorgarse por escrito en el caso de bienes muebles valiosos y siempre lo es tratndose de inmuebles; TEMPORAL, porque se celebra por un periodo limitado, el cual se fija en relacin con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada; DE TRACTO SUCESIVO, porque las prestaciones del arrendador y del arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera peridica, tiene esta naturaleza por antonomasia; NOMINADO y traslativo de uso o disfrute. ESPECIES DE CONTRATOS En nuestra legislacin, el arrendamiento puede ser: administrativo, civil, mercantil y financiero. Del arrendamiento administrativo se ocupa el a. 2411, del Cdigo Civil del Distrito Federal, que precepta: "Los arrendamientos de bienes

nacionales, municipales o de establecimientos pblicos estarn sujetos a las deposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este ttulo". Es decir, el arrendamiento es administrativo, sin importar la naturaleza de los sujeto, cuando los bienes, objeto del contrato, pertenecen a la Federacin, estado y municipios, y estn sujetos a las disposiciones del derecho administrativo y, en su defecto, las disposiciones del Cdigo Civil del Distrito Federal; es civil, cuando no sea mercantil ni administrativo; es decir, cuando recae sobre bienes inmuebles, o cuando se celebra respecto a bienes muebles sin el propsito de especulacin comercial, o cuando recae sobre bienes que no pertenecen a la Federacin, estados o municipios; es mercantil, aquel que recae sobre bienes muebles con el propsito de especulacin mercantil (a. 75, fr. I, Cdigo de Comercio.), y se rige por las disposiciones del Cdigo de Comercio., no as cuando recae sobre bienes inmuebles, el cual siempre, en nuestro derecho, es un contrato de arrendamiento civil, aun cuando se celebre con el propsito de especulacin comercial; arrendamiento financiero, a esta especie se refiere el a. 25 de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crdito , que seala: "Por virtud del contrato de arrendamiento financiero, la arrendadora financiera se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona fsica o moral, obligndose sta a pagar como contraprestacin, que se liquidar en pagos parciales, segn se convenga, una cantidad en dinero determinada o determinable, que cubra el va-' lor de adquisicin de los bienes, las cargas financieras y los dems accesorios, y adoptar al vencimiento del contrato alguna de las opciones terminales a que se refiere el artculo 27 de esta ley...". OBLIGACIONES DE LAS PARTES. DEL ARRENDADOR: Transmitir el uso o goce temporal de la cosa; entregar la cosa arrendada en tiempo, lugar y forma pactados. conservar la cosa arrendada en el mismo estado para aquel que est destinada la cosa arrendada, y en caso de incumplimiento, el

arrendatario puede pedir la rescisin del contrato o pedir a la autoridad judicial que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligacin. No estorbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso de reparaciones urgentes e indispensables. Garantizar el uso o goce pacfico por el tiempo que dure el contrato; Garantizar la posesin til, por lo que es responsable de los vicios ocultos que impidan o disminuyan el uso del bien arrendado. Responder de la eviccin, pudiendo reclamarle el arrendatario la disminucin de la renta, pagar las mejoras hechas por el arrendatario si autoriz al inquilino a hacerlas. Devolver el saldo que hubiera en favor del arrendatario al trmino' del contrato. Preferir al arrendatario en caso de un nuevo arrendamiento, siempre y cuando est al corriente del pago de la renta. Del ARRENDATARIO: Pagar la renta en forma y tiempo convenidos; Conservar la cosa en el estado en que la reciba, respondiendo de los daos y perjuicios que sufra el bien por culpa o negligencia, poniendo en conocimiento del arrendado la necesidad de reparaciones urgentes. Hacer las reparaciones de poca importancia, no variar la forma de la cosa arrendada. Informar al arrendador de toda usurpacin o novedad daosa. Servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza. Responder del incendio de la cosa arrendada con las limitaciones que establece el Cdigo Civil del DF. Devolver el saldo que hubiera en favor del arrendador y restituir la cosa arrendada al trmino del contrato. TERMINACIN. Depende de si el contrato ha sido celebrado por tiempo determinado o indeterminado. En el primer caso, concluir a voluntad de cualquiera de las partes,

previo aviso a la otra en forma indubitable y, en el caso de inmuebles, si el predio es urbano o rstico. El a. 2483 del CC enumera las principales causas de terminacin: Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada; Por convenio expreso; Por nulidad; Por rescisin; Por confusin. Por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor. Por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pblica, y Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento. Termina, tambin, por la muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado su rescisin, segn se desprende del a. 2408 del CC interpretado a contrario sensu. Asimismo, al acabarse el usufructo, si el usufructuario dio en arrendamiento los bienes objeto de su derecho. Igualmente, cuando sin el consentimiento del arrendador, el arrendatario hiciere obras en el fundo para descubrir un tesoro. Otra de las causas de terminacin es la oposicin al subarriendo en caso de haberse pactado ese derecho, y en el caso de enajenacin judicial cuando el contrato se hubiese celebrado dentro de los 60 das anteriores al secuestro de la finca.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION SUPERIOR ALDEA: U.E REPUBLICA DE PANAMA MISION SUCRE

PROF: PEDRO MUOZ

INTEGRANTES: NAIBIS JIMENEZ ANDRES ZAMORA