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Compra 08/07/2011 07:43

O que um vendedor de imvel nunca diz ao comprador


Compra de apartamento na planta pode esconder despesas elevadas que s sero notadas meses ou anos aps a assinatura do contrato
Joo Sandrini, de

So Paulo - O roteiro a seguir de um filme bastante assistido por compradores de imveis. O consumidor vai ao estande onde est sendo lanado um empreendimento imobilirio. H vrias atraes gratuitas: comida e bebida, um show com algum artista famoso e possivelmente at um sobrevoo de helicptero pelo bairro. No centro do picadeiro, h um apartamento generosamente decorado por algum arquiteto famoso que transforma em realidade o imvel que s ficar pronto dentro de trs anos. O lindo apartamento de 45 metros quadrados de rea til custa 450.000 reais. O preo assusta muita gente, mas, aps alguns minutos de conversa com o corretor, o sonho no parece impossvel. O vendedor diz que pelos prximos trs anos o consumidor pagar parcelas mensais de 2.000 reais. Na entrega das chaves, ser necessrio desembolsar mais 28.000 reais. O pagamento antecipado, portanto, somar 100.000 reais sacrificante para muitas famlias, mas vantajoso diante da realizao do sonho da casa prpria. O corretor ento lembra que, dos 350.000 reais que ainda restam, 80.000 reais podero ser abatidos com o uso do FGTS do comprador no momento da entrega da escritura e das chaves. Os demais 270.000 reais sero financiados por um emprstimo bancrio com prazo de amortizao de 20 anos e uma taxa de juros efetiva de 11% ao ano pela tabela Price. Cada prestao estimada em 2.700 reais. O vendedor lembra que o valor das parcelas mensais parecido com o que o comprador paga de aluguel. O negcio parece mesmo interessante. No entanto, Marcelo Tapai, da Tapai Advogados, um escritrio que se especializou em aes judiciais contra incorporadoras, explica que esse roteiro no passa de fico. O comprador vai descobrir logo que qualquer semelhana com a vida real mera coincidncia. O primeiro choque ser dado pelo INCC, o ndice de inflao do setor da construo civil, que serve para corrigir contratos de compra de imveis na planta. A cada ms, o INCC vai incidir sobre todo o saldo devedor do comprador. Se o INCC ficar em 1% logo no primeiro ms, a dvida ser acrescida em 4.500 reais. Para quem acha que a estimativa de INCC de 1% muito alta, importante lembrar que apenas no ltimo ms de maio o indicador alcanou 2,94%. possvel, portanto, que os pagamentos de 2.000 reais mensais no sejam suficientes nem para compensar o INCC e que, ao final de trs anos, a dvida do comprador seja superior ao dbito inicial.

Ainda crente de que fez um bom negcio porque os imveis esto se valorizando muito rpido, o cliente pagar todas as prestaes previstas. Na data estipulada em contrato para a entrega das chaves, no entanto, a incorporadora poder no entreg-lo. A escassez generalizada de equipamentos e de mo de obra tem atrasado a entrega de boa parte dos empreendimentos lanados no Rio de Janeiro e em So Paulo. Cientes disso, as incorporadora incluem na maioria dos contratos uma clusula que estabelece que no devida indenizao ao cliente em caso de atrasos de at 180 dias na entrega do imvel. Nesse perodo, o consumidor ter sua dvida corrigida mensalmente pelo INCC. Alm disso, mesmo no tendo cumprido sua parte no acordo, a incorporadora vai cobrar a parcela das chaves de 28.000 reais porque o contrato especifica aquela data. Outra possvel fonte de estresse para o comprador ocorrer quando a obra obtiver a certido do habite-se, que atesta que o empreendimento atende as exigncias da legislao municipal. Nessa data, a incorporadora poder trocar o ndice de correo do contrato do INCC pelo IGP-M. At a, no h muita diferena. O problema que sobre o saldo devedor tambm sero cobrados juros de 12% ao ano contra a taxa zero usada at ento. Para transferir a dvida para um banco e conseguir juros mais amigveis, o comprador precisar estar com as chaves e a escritura em mos. Isso costuma ocorrer trs meses aps a concesso do habitese. Segundo Tapai, no entanto, h casos em que a certido vem um ano antes da entrega das chaves para desespero do comprador.

Quando finalmente receber as chaves e a escritura e correr para o banco para financiar o imvel por uma taxa efetiva de juros equivalente a 11% mais TR, uma nova surpresa poder ocorrer. O imvel comprado por 450.000 reais poder ter se valorizado no perodo de trs anos. Aparentemente positiva, a notcia tem um lado perverso. O FGTS s pode ser usado para abater o saldo devedor de imveis de at 500.000 reais. Se o banco avaliar que agora o mesmo apartamento custa 600.000 reais, por exemplo, os 80.000 reais que esto depositados na conta do comprador no FGTS no podero ser sacados. A dvida, estimada neste momento em 500.000 reais, por exemplo, ter, devido ao valor do imvel, de ser totalmente financiada fora do SFH (Sistema Financeiro da Habitao), que, em tese, oferece juros um pouco mais baratos. Para conseguir pag-la, o comprador ter de elevar o prazo estimado para a quitao do emprstimo de 20 para 30 anos arcando, portanto, com maiores custos financeiros para adquirir o mesmo bem. Justia Segundo Tapai, h formas de evitar que a compra do imvel na planta se transforme em um filme de terror. importante conhecer as regras e fazer muito bem as contas antes de comprar um imvel na planta. Ter economizado boa parte do dinheiro necessrio antes de comprar o imvel tambm ajuda. Optar por um apartamento seminovo ao invs do imvel na planta pode ser outra soluo. No caso das pessoas que j assinaram o contrato de compra e se sentem prejudicadas financeiramente, possvel atenuar os prejuzos na Justia. Muitos juzes concedem liminares contra o pagamento da parcela prevista para a mesma

data das chaves se as mesmas no tiverem sido entregues. Tambm h jurisprudncia favorvel no STJ (Superior Tribunal de Justia) para que a correo do saldo devedor s seja alterada de INCC para IGP-M mais 12% ao ano no momento da entrega das chaves e no na data da concesso do habite-se. J no caso de atraso na concluso da obra, a Justia costuma entender que as incorporadoras tm o direito de corrigir o saldo devedor. O que pode ser questionado apenas o indicador de correo: INCC ou IGP-M. Se o comprador se sentir economicamente prejudicado pelo atraso porque teve de pagar aluguel por mais um ano, por exemplo, poder mover uma ao contra a incorporadora cobrando danos morais e materiais. Para ganhar essa ao, entretanto, importante ter documentos, fotos ou testemunhas que sirvam para provar que as promessas feitas pela incorporadora no momento da compra do imvel no foram posteriormente cumpridas.