Frum Central Civel Joo Mendes Jnior - Processo n: 583.00.2008.

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Vistos etc. 1. A ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMNIO RESIDENCIAL PSSEGO props ao contra a COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO (BANCOOP) e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF/SP LTDA. (AFCEP COOP). o relatrio. Passo a fundamentar e a decidir. 7. Preliminarmente, no se pode dizer que Bancoop deva ser excluda do processo ou admitida como assistente simples: afinal, se Bancoop, em nome prprio, est a exigir dos associados da autora o aporte final (fls. 642-649), ento se segue que seja parte legtima na demanda em que se discute a eficcia do crdito cobrado. Tratando-se de interesse individual homogneo (Lei n. 8.078, arts. 81, par. nico, III, e 90; Lei n. 7.347/85, art. 1, II), no h nenhuma razo de direito que impea a propositura de ao coletiva por iniciativa da autora Associao dos Adquirentes (Lei n. 8.078, arts. 82, IV, e 90; Lei n. 7.347/85, art. 5, V), e pouco importa que haja ou no dificuldade para identificar os interessados na demanda, ou que se trate de interesse indisponvel, ou que o Ministrio Pblico queira ou no intervir na demanda. 8. De meritis, se for dada ateno aos fatos da vida como se passam, deve-se concluir que a Lei n. 8.078/90 seja aplicvel s cooperativas habitacionais como as rs Bancoop e APCEF COOP. certo que, por definio legal, as cooperativas so sociedades de pessoas (Lei n. 5.764/71, art. 4); entretanto, a definio legal no ecoa na prtica, porque no dia a dia o que se v e notorium caret probatione que no existe affectio societatis nenhuma entre os cooperados, preocupados que esto apenas em adquirir imvel em condies vantajosas, e no, verdadeiramente, em congregar-se com terceiros em prol de finalidade comum, com acento na pessoalidade entre os associados/cooperados. Portanto, se no se pode afirmar que, em linha de princpio, todas e quaisquer relaes jurdicas entre cooperativas e cooperados caiam sob a incidncia da Lei n. 8.078/90, tambm impossvel declarar que in casu os associados de Bancoop e APCEF COOP no devam ser tratados como consumidores. Ainda que assim no fosse, eventual no incidncia da Lei n. 8.078/90 no seria suficiente para justificar per fas et per nefas qualquer ato que as rs praticassem, nem deixaria os associados da autora desprovidos de proteo da lei, como j esclareceu a Quarta Cmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justia em 1 de outubro de 2009: Cooperativa que cobra resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrncia - Provimento. (Apelao n. 636.529-4/1-00 So Paulo, Rel. nio Santarelli Zuliani, deram provimento, v. u.) A exigncia de aporte final (clusula 15 ou 16 dos contratos celebrados pelos associados da parte autora) no de per si ilcita, pelo contrrio: tratando-se de construo a preo de custo, natural que os adquirentes tenham de pagar todas as despesas da obra, caso as suas prestaes no tenham bastado para fazer frente ao que se despendera. No caso destes autos, porm, est claro que as rs esto empregando abusivamente essa clusula de aporte final, porque, mais de trs anos depois da concluso das obras (fls. 156, 161 e 642-649), resolveram cobrar valor acerca do qual no conseguiram trazer aprovao de assemblia geral, e sobre o qual no especificaram a forma de distribuio entre adquirentes (vrios dos quais lcito supor que j tivessem mesmo alienado suas unidades a terceiros); ademais, longe de demonstrar que tenha procedido a prestaes de contas peridicas, com possibilidade de algum controle pelos associados, as rs se limitaram a trazer folhetos que no explicaram coisa nenhuma, o que bem indica que, na verdade, a cobrana que

em outras circunstncias poderia ter sido lcita (cf. TJSP, Apelao Cvel n. 671.334.4/8-00 So Paulo, 4 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 1.10.09, negaram provimento, v. u.) in casu no tem fundamento nenhum. Ora, tudo isso viola as regras da segurana contratual (Lei n. 8.078/90, art. 6, III, 46, e 51, X) e da probidade e boa f no cumprimento do contrato (Cdigo Civil, art. 422) e conduz concluso de que deva ser declarada a ineficcia (no a invalidade) da clusula contratual 15 (ou 16, conforme o contrato) e que a cobrana de aporte extraordinrio ou de apurao final ou como quer que se chame no possa ser imposta aos associados da parte autora, os quais, por conseguinte, tm direito outorga de escritura, se j houverem quitado os demais dbitos. Como decidiu a dita Quarta Cmara do E. Tribunal de Justia: *...+ encerrado o empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes. O que no se admite aps o pagamento de tudo o que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais aps a entrega das chaves, ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resduos, sem apresentao de qualquer documento hbil demonstrando a origem e a certeza dos valores [...]. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16 (fls. 45) a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a contagotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito. (Apelao Cvel n. 632.429-4/6 Santo Andr, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 16.04.2009, apud Apelao Cvel n. 673.974-4/2, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.09, negaram provimento, v. u.) Declaratria de inexigibilidade de dbito. Comprador que se insurge contra a cobrana de resduo anos aps o pagamento integral do preo do imvel. Correta a r. sentena de procedncia. Saldo final que s pode ser cobrado pela vendedora mediante prova da apurao ao trmino da obra e especificao da forma de sua distribuio entre os adquirentes do empreendimento, tudo com a aprovao da Assemblia Geral. Aprovao das contas pelos cooperados da Bancoop que no se presta a tanto porque no implica aprovao do resduo e o modo de rateio, assuntos dos quais a assemblia foi absolutamente omissa, alm de ter sido realizada meses aps a cobrana dirigida contra o autor. Jurisprudncia deste TJSP e particularmente desta 4 Cmara de Direito Privado. Recurso improvido. (Apelao Cvel n. 673.974-4/2, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.09, negaram provimento, v. u.) 9.

Do exposto, julgo procedentes os pedidos deduzidos por Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Pssego contra Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo (Bancoop) e Cooperativa Habitacional dos Associados da APCEF/SP Ltda. (AFCEP COOP) e, por conseguinte: (a) nos contratos dos associados da parte autora, declaro a nulidade das clusulas contratuais que autorizem cobranas eventuais de saldo de apurao final, custo adicional etc., especialmente a clusula 15 (ou 16, conforme o caso) de cada instrumento particular; em conseqncia, declaro a inexigibilidade da cobrana de aporte extraordinrio, ou de apurao final, ou como quer que se chame contra os associados da parte autora; e (b) condeno as ditas rs a outorgar aos associados adimplentes da parte autora escritura definitiva das respectivas unidades residenciais. Declaro resolvido o mrito da demanda (Cdigo de Processo Civil, art. 269, I). A antecipao de tutela (fls. 815-816) fica confirmada em todos os seus efeitos. As partes rs, sem solidariedade, pagaro as custas, as despesas processuais e os honorrios advocatcios, estes os quais arbitro em quinze por cento sobre o valor da condenao. Faam-se as anotaes e comunicaes de praxe. P. R. I. So Paulo, 19 de novembro de 2009. JOSU MODESTO PASSOS Juiz de Direito Auxiliar