FACULDADE SERRA DO CARMO

Curso de Graduação em Direito

AULA III – CONTINUAÇÃO DE CONTRATO DE

COMPRA E VENDA

MODALIDADES DE VENDAS ESPECIAIS:

Segundo a doutrina, existem modalidades de venda que são denominadas de

especiais, por possuírem características próprias e dividem-se em venda mediante
amostra ou venda ad mensuram:

MEDIANTE
VENDAS AMOSTRA
ESPECIAIS AD
MENSURAM

Venda Especial Mediante Amostra: cabe salientar que trata de uma modalidade de
venda não muito utilizada no Brasil que em verdade constitui um venda em que o objeto
do contrato de compra e venda é primeiramente demonstrado com um cópia/reprodução
integral da coisa vendida, com suas qualidades e características em tamanho normal ou
reduzido. Se a mercadoria que for entregue não for idêntica a da amostra, deverá o
comprador protestar imediatamente, sob pena de seu silêncio convalescer o negócio
jurídico.

OBS: o comprador que se sentir lesado na venda a amostra poderá anular o contrato de
compra e venda mais cumulação de perdas e danos ou simplesmente pedir abatimento
no preço (nos moldes do art. 445 CC).
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Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos

ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa
as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição
ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Parágrafo único: sem dispositivo correspondente no código civil de 1916, vem

consagrar o dever de informação como corolário ao princípio da boa fé objetiva
esculpido no art. 422 do código civil, uma vez que sempre que houver
incompatibilidade entre a amostra demonstrada para a realização da venda e as
características descritas minuciosamente no contrato, irá prevalecer o protótipo ou
modelo, isso porque, foi a partir dele que o comprador formou seu juízo de valor para
realizar a compra.

EX: Compra de Mostruário de Piso; tecido; acabamentos.

EX: Vendas da AVON, JEQUETI, que ocorrem por revistas.

EX: Apesar de não ser a realidade da maioria, montadoras de carros em grandes salões
de automóveis lançam carros protótipos futuristas, e milionários realizam a compra
desses futuros carros protótipos.

OBS: Aqui devemos realizar um pequeno alerta ao estudante, que tem que lembrar da
questão do dolus bônnus, que é permitido nos limites legais.

Dolo Bonnus: trata-se daquele dolo que é tolerável na celebração de um negócio

jurídico, geralmente ocorre pelo exagero demasiado de elogios a determinado objeto
para que se realize o negócio jurídico.

Tais elogios são tão difundido que certamente uma pessoa normal não se deixará
ludibriar pela manobra; somente um homem de credulidade infantil se porá a adquirir
tudo o que lhe é oferecido apenas porque o vendedor apregoa enfaticamente seu
produto.

Ex: As fotos do Sanduíche do MC DONALDS! É dolus Bonnus. È permitido.

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Ex: Comercial de Cervejas; Comercial da Polishop (airfraiwer; aparelhos para

emagrecimento).

ATENÇÃO: O código de Defesa do Consumidor proíbe a propaganda

enganosa. Logo o Dolo Bonnus não pode ser de maneira exagerada ao
ponto de torna-se propaganda enganosa, é aquele dolo tolerável de quem
deseja celebrar um negócio jurídico.

Venda Especial AD MENSURAM: A venda ad mensuram é aquela em que o preço é

estipulado com base nas dimensões do imóvel (alqueire, hectare, metros quadrados),
devendo o preço a ser pago corresponder exatamente com a área descrita pelo vendedor,
não podendo haver diferenças na medição na hora da conclusão do contrato.

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou
se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às
dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não
sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional
ao preço.

A questão da compra ad mensuram, se revela mais acentuada para o direito quando o objeto
da compra e venda nessa modalidade não corresponde com o preço pago pelo comprador,
oportunidade que surge para o mesmo 3 (três) possibilidades:

Art. 500

reclamar
Direito de exigir abatimento
resolução do
o complemento proporcional
contrato
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DIREITO DE EXIGIR O COMPLEMENTO DA ÁREA: é o primeiro direito e

dever do comprador, não podendo o mesmo antes de exigir o complemento da área
querer a resolução do contrato ou abatimento no preço, isso porque vigora aqui o
principio da conservação dos negócios jurídicos, ou seja, sempre que possível deve-se
buscar conservar os negócios jurídicos em sua essência.

O nome da ação que deverá o comprador ajuizar para exigir o complemento da área é
denominada de AÇÃO EX EMPTO ou EX VENDITO, ação de natural pessoal e não real.

RECLAMAR RESOLUÇÃO DO CONTRATO: somente em caso de não ser

possível o complemento da área na venda ad mensuram, é que subsidiariamente pode se
aplicar o direito de resolução do contrato.

Resolução: é o meio de dissolução do contrato em caso de inadimplemento culposo ou

fortuito. Quando há descumprimento do contrato, ele deve ser tecnicamente resolvido.

Rescisão: é uma palavra com plurissignificados, podendo inclusive ter o significado de

resolução em caso de inadimplemento. Há também o sentido de ser a extinção do
contrato em caso de nulidade (SIMULAÇÃO ou estado de perigo).

Resilição: é o desfazimento de um contrato por simples manifestação de vontade, de

uma ou de ambas as partes. Ressalte-se que não pode ser confundido com
descumprimento ou inadimplemento, pois na resilição as partes apenas não querem mais
prosseguir. A resilição pode ser bilateral (distrato, art. 472 , CC) ou unilateral
(denúncia, art. 473 , CC).

ABTATIMENTO PROPORCIONAL: também aplicado de forma subsidiária ao

direito de exigir a complementação da área, refere-se possibilidade de se conservar o
negócio jurídico, pagando o preço pelo valor correspondente a área efetivamente
comprada.

Ex: Compra e venda de apartamentos na planta.

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Art. 500

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa,

quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total
enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais
circunstâncias, não teria realizado o negócio.

Explicando: um vigéssimo corresponde em verdade a 5% da extensão total do objeto da

venda ad mensuram, diferença essa que para o legislador é tão pequena que não justifica
o litígio, salvo quando o próprio comprador provar que essa metragem remanescente era
de essencial necessidade para a realização do negócio.

EX: compra e venda de terreno ad mensuram, em que apesar de pequeno é necessário a

distância, para que possa obedecer a legislação ambiental de recuo de margem de rio e
encostas.

Art. 500

§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha,
completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

Explicando: aqui revela-se o principio da isonomia, onde não permite a vantagem

demasiada nem para o comprador e nem para o vendedor, devendo ambos responderem
pelo excesso, sobre pena de ferir um princípio geral do direito denominado de
enriquecimento ilícito.

Art. 500
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel
for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a
referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter
sido a venda ad corpus.

Explicando: trata-se do que chamamos de venda ad corpus, onde o imóvel é

previamente determinado em suas dimensões, por fisicamente existir limitações, tais
como cercas, imóveis vizinhos, muros. Assim sendo, diferenças entre o que descreve o
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contrato o imóvel em si não será objeto de discussão pois entende o legislador que o
comprador teve o contato visual. Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo
conjunto que lhe foi mostrado e não atenção a área declarada.

EX: Ticio leva Mévio para vender sua chácara no rumo de lajeado, chácara
eminentemente voltada para o lazer da família, e mostra o mesmo, a casa principal a
casa do caseiro, o lago, a piscina e o terreno em volta. Mévio pergunta a Tício quantos
metros quadrados possui a área e Tício responde aproximadamente 100 m2, quando na
verdade era 950m2. Como nesse caso Ticio visualizou toda a área pronta não se aplica o
art. 500.

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o

vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do
registro do título