SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO (SFI)

A Lei n 9.514, de 20 nov. 1997, criou o SFI para estimular o crdito imobilirio e incentivar novos empreendimentos habitacionais. Com mais fontes de recursos e mais segurana jurdica, o SFI se prope a deslanchar o crdito imobilirio. Principal fonte de recursos do crdito imobilirio no mbito do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), a caderneta de poupana no se revela uma alternativa capaz de atrair grandes investidores, em funo da baixa remunerao em relao a outras aplicaes, e, alm disso, gera um problema de descasamento para as instituies financeiras, porque um passivo de curto prazo. Na forma prevista, o Conselho Monetrio Nacional veio a autorizar as sociedades seguradoras, as sociedades de capitalizao e as entidades abertas de previdncia complementar, bem como as entidades fechadas de previdncia complementar, a efetuarem a aplicao de recursos no SFI por meio dos seguintes instrumentos: Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI); Letra de Crdito Imobilirio (LCI); e Cdula de Crdito Imobilirio (CCI). Previsto no artigo 6 da Lei n 9.514, o CRI ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Instituda pelo artigo 1 da Medida Provisria n 2.223, de 04 set. 2001, e atualmente regulada pela Lei n 10.931, de 02 ago. 2004, captulo II, a LCI lastreada por crditos imobilirios garantidos por hipoteca ou por alienao fiduciria de coisa imvel, conferindo aos seus tomadores direito de crdito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualizao monetria nelas estipulados. Instituda pelo artigo 7 da Medida Provisria n 2.223, e atualmente regulada pela Lei n 10.931, de 02 ago. 2004, captulo III, a CCI representa crditos imobilirios. A CCI emitida pelo credor do crdito imobilirio e poder ser integral, quando representar a totalidade do crdito, ou fracionria, quando representar parte dele. A CCI poder ser objeto de securitizao nos termos da Lei n 9.514. A CCI corresponde a um crdito imobilirio e a LCI, a vrios crditos. Criadas pelo artigo 3 da Lei n 9.514, as companhias securitizadoras de crditos imobilirios so instituies no-financeiras, constitudas sob a forma de sociedade por aes, destinadas a efetuar a aquisio e securitizao desses crditos, assim como realizar a emisso e colocao, no mercado financeiro, de

CRI, podendo emitir outros ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios compatveis com as suas atividades. De acordo com o artigo 8 da Lei n 9.514, a securitizao de crditos imobilirios a operao pela qual tais crditos so expressamente vinculados emisso de uma srie de ttulos de crdito, mediante Termo de Securitizao de Crditos, lavrado por uma companhia securitizadora. O Conselho Monetrio Nacional (CMN), por intermdio da Resoluo n 3.005, de 30 jul. 2002, facultou s instituies integrantes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), para efeito de verificao do atendimento do direcionamento dos recursos captados em depsitos de poupana, a realizao das seguintes operaes, previstas no artigo 2 do Regulamento anexo referida Resoluo: aquisio de certificados de recebveis imobilirios (CRI) de emisso de companhias securitizadoras de crditos imobilirios; aquisio de direitos creditrios originados de compromissos de compra e venda, junto a pessoas fsicas, de bens imveis residenciais novos ou em construo; aquisio de quotas de fundos de investimento imobilirio e de fundos de investimento em direitos creditrios, cujas carteiras sejam constitudas por financiamentos habitacionais ou por direitos creditrios a imveis residenciais. A Resoluo n 3.347, de 08 fev. 2006, revogou a Resoluo n 3.005 (e alteraes posteriores) e consolidou a regulao do direcionamento dos recursos captados em depsitos de poupana. No SFI, de acordo com o artigo 5 da Lei n 9.514, as operaes de financiamento imobilirio em geral sero livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condies essenciais: I - reposio integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remunerao do capital emprestado s taxas convencionadas no contrato; III - capitalizao dos juros; IV - contratao, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. As partes podero estabelecer os critrios do reajuste. A Lei n 9.514, em seu artigo 22, introduziu a alienao fiduciria nos financiamentos imobilirios. A alienao fiduciria pode ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das entidades operadoras do SFI. Ainda para dar mais segurana aos emprstimos e financiamentos imobilirios, a Medida Provisria n 2.221, de 04 set. 2001, instituiu o patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias, regulamentadas pela Lei n 4.591, de 16 dez. 1964. O patrimnio de afetao hoje est regulado pelo captulo I da Lei n 10.931, de 02 ago. 2004, com as alteraes da Lei n 11.196, de 21 nov. 2005,

artigo 111. No regime de afetao, o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direito a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. Alguns bancos j exigem dos incorporadores outro mecanismo para obter o mesmo efeito do patrimnio de afetao: a constituio de uma Sociedade de Propsito Especfico (SPE) para cada empreendimento. O Tribunal de Justia de So Paulo, ao julgar em jan. de 2006 a primeira execuo de contrato de alienao fiduciria de imvel, garantiu a constitucionalidade da Lei n 9.514, de 1997, instituidora de alienao fiduciria de imvel. A agilidade na execuo dos contratos de alienao fiduciria vem permitindo a reduo do ndice de inadimplncia do crdito imobilirio. Nesses contratos, a inadimplncia mdia de 2%, enquanto a inadimplncia do crdito imobilirio de 8% (contratos a partir de 1998) (Valor, So Paulo, 30 jan. 2006, p. E1). As operaes de securitizao no mercado domstico, por meio dos Fundos de Investimento de Direitos Creditrios (FIDCs), Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e Sociedades de Propsito Especfico (SPE), na qualidade de emissores, atingiram R$ 5,4 bilhes (60 emissores), de jan. a set. 2005, contra R$ 4,7 bilhes (75 emissores), em 2004. Os ativos com maior participao nas operaes de securitizao so: emprstimo consignado, 24%; recebveis comerciais, 21%; imobilirios, 17%; fluxo futuro, 12%; emprstimos a pessoas jurdicas, 10%; veculos, 8%; CDC, 3%; FIQ FIDC, 2%; escolas, 2%; e dvida ativa, 1% (Valor, So Paulo, 19 out. 2005, p. C3). O mercado de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) deve triplicar em 2005. O volume de emisses registradas na CVM foi de R$ 403 milhes, em 2004; R$ 287, em 2003; R$ 142, em 2002; R$ 222, em 2001; R$ 171, em 2000; R$ 12,9, em 1999, ano da primeira emisso. Nos EUA, a securitizao de recebveis imobilirios conhecido como mercado de hipotecas (Mortgage Backed Securities MBS), um dos mais populares entre os investidores, com movimento superior ao mercado de debntures (Valor, So Paulo, 21 nov. 2005, p. C1).