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Roteiro para apresentao do laudo de avaliao Imveis Urbanos

O roteiro a seguir, desenvolvido pela empresa Pelli Sistemas Engenharia, tem como objetivo esclarecer dvidas a respeito da elaborao do Laudo de Avaliao, para usurios dos seguintes produtos: SisReN Regresso Linear e Redes Neurais Artificiais, SisPlanV Regresso Linear e Regresso Espacial e SisReg Regresso Linear e Regresso No Linear. O laudo de avaliao construdo com base neste roteiro atende s especificaes contidas na NBR 14.653-2, e estabelece a estrutura mnima para o Laudo de Avaliao Completo e para o Laudo de Avaliao Simplificado. O Laudo de Uso Restrito tem por finalidade atender a questes pertinentes as especificidades de cada contratante e por este motivo no ser aqui abordado. Os itens foram relacionados na seqncia definida pela NBR 14.653 parte 2, e se constituem basicamente dos tpicos descritos a seguir, para o Laudo de Avaliao Completo e para o Laudo de Avaliao Simplificado.

1. Laudo de avaliao completo Os laudos de avaliao completos devem conter, no mnimo, os seguintes itens: a) folha resumo: o laudo de avaliao deve conter uma ficha resumo ou folha de rosto, que tem por finalidade identificar, de forma rpida, o bem avaliado, a data da avaliao, o proprietrio, a metodologia utilizada e o valor final adotado.

b) identificao do solicitante: citar o solicitante do laudo de avaliao, conforme indicado pelo contratante. Neste item ainda podem ser citados os proprietrios do(s) imvel (eis) avaliado(s);

c) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante. As principais finalidades do Laudo de Avaliao so: alienao de bens; aquisio de imveis novos ou usados; arrematao em leilo ou adjudicao (retomada do imvel); doao; dao em pagamento, normalmente para quitao de dvidas contradas em banco pela rea comercial; garantia de operao comercial; locao de imveis comerciais ou residenciais; levantamento patrimonial permuta

d) objetivo da avaliao; O objetivo da avaliao est normalmente focado na determinao dos valores de mercado (venda e locao), de liquidao forada ou liquidao imediata, e de outros valores definidos na NBR 14.653: valor em risco, valor de desmonte, custo de reproduo, custo de reedio e custo de reposio.

e) objeto da avaliao. Os tipos de bens normalmente avaliados so: centros comerciais, shopping centers, lojas, prdios comerciais; hospitais, hotis, universidades; complexos industriais; postos de combustveis; apartamentos, casas; conjuntos residenciais; garagens autnomas, edifcios de garagem; galpes e armazns; terrenos, glebas urbana; loteamentos; salas e andares corridos; terrenos de vocao comercial;

Neste item deve ser includa a descrio sumria do bem, que tem por finalidade descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o(s) imvel(is) avaliado(s), incluindo endereo completo. Alm da descrio, podem ser relacionados os seguintes itens: f) rea construda, em m; rea do terreno, em m; Ocupante do imvel e o tipo de ocupao (ocupado pelo proprietrio, locado para terceiros, invadido, etc.)

pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2. da NBR 14653-1:2001. Para incio dos trabalhos de avaliao, a documentao referente ao imvel a ser avaliado deve estar disponvel. Na ausncia destas informaes, neste item caber ao engenheiro descrever os pressupostos assumidos pela insuficincia nas informaes, bem como as ressalvas e os fatores limitantes.

g) identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao disposto em 7.3 da NBR 14653-1:2001; Indicar a data ou o perodo da vistoria, relatando a vistoria ao bem avaliado e a sua adequao ao contexto imobilirio no qual est inserido. Em nenhuma hiptese poder ser elaborada uma avaliao sem a vistoria ao imvel avaliado. O engenheiro poder valer-se de anexo, em caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do referido anexo. h) diagnstico do mercado atender ao disposto em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa do avaliador em relao ao desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez do imvel. Os conceitos mais frequentemente utilizados so:

liquidez: baixa, normal ou alta; desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido; quantidade de ofertas de bens similares: baixa, mdia ou alta; absoro do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rpida; pblico alvo: indicar o pblico alvo para absoro do bem;

O engenheiro de avaliaes, caso julgue necessrio, poder valer-se de anexo quando for grande o volume de informaes, citando o nmero do referido anexo. i) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) atender ao disposto no item 8 da NBR 14653-1:2001, indicando a(s) metodologia(s) empregada(s), e justificando sucintamente sua utilizao. Os mtodos tratados pela NBR 14.653 so: Mtodo comparativo direto de dados de mercado; Mtodo involutivo; Mtodo evolutivo; Mtodo da capitalizao da renda; Mtodo comparativo direto de custo; Mtodo da quantificao de custo;

Quando no for possvel aplicar um dos mtodos relacionados acima, este procedimento deve ser citado no Parecer Tcnico, no podendo ser enquadrado como Laudo de Avaliao. j) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e preciso. Quando solicitado pelo contratante, dever ser apresentado demonstrativo completo da pontuao atingida; Indicar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificao da norma NBR 14.653-2 da ABNT. Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR 14.653-2 correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente pontuao alcanada e indicando a pontuao final atingida, conforme exemplo abaixo: Graus de Fundamentao II III I (2 (3 pontos) (1 ponto) pontos) X X X X X X X 19 II

Item 1 Caracterizao do imvel avaliando 2 Coleta de dados de mercado 3 efetivamente utilizados 4 Identificao dos dados de mercado 5 Extrapolao 6 7
Quantidade mnima de dados de mercado,

Nvel de significncia, somatrio do valor das  duas caudas, mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados

Total pontuao atingida Grau de Fundamentao do Laudo

Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa

III 30%

Graus de preciso II 30%-50%

I >50%

k) tratamento dos dados e identificao dos resultados: explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo. Normalmente so indicados os seguintes itens: O perodo de pesquisa de dados de mercado; O tipo de tratamento adotado, indicando a regresso linear, as redes neurais artificiais, a regresso espacial, a anlise da envoltria de dados ou outros mtodos (explicitar);

l)

resultados da avaliao e sua data de referncia; Indicar preferencialmente: Valor de Mercado: o o RS.......... (por extenso) Consideraes finais quanto ao valor do bem.

Valor para liquidao imediata (quando solicitado pelo contratante): o o Mximo (indicar o prazo de permanncia mnimo) R$.......... (por extenso) Mnimo (indicar o prazo de permanncia mximo) R$.......... (por extenso) Quando utilizadas as tcnicas de simulao de monte carlo, com a construo de cenrios probabilsticos, indicar o intervalo de confiana e o coeficiente de variao.

o o

m) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao, incluindo observao complementares e a relao de anexos, conforme sugesto abaixo: Observaes Complementares Importantes: o Informaes relevantes, quando do conhecimento do engenheiro avaliador, tais como: nus, dvidas e gravames, invases, reas parciais ou totais no averbadas, riscos de inundao e restries de rgos de proteo ambiental ou de concessionrias de servios pblicos (energia eltrica, gua e esgoto, telecomunicaes reas de servido), etc. Sempre que for o caso, dever ser enfatizada a

necessidade do exame da matria pela rea jurdica. Indicar documentos no anexados, que tambm subsidiaram o trabalho; Profissional(is) responsvel(is): o Dever conter nomes dos profissionais com as respectivas assinaturas, ttulos e indicao do nmero do CPF/CGC e do registro no CREA do(s) profissional (is) e da empresa(s) responsvel (is), com os respectivos nmeros da ART referente ao trabalho.

Local e Data do Laudo/Parecer Tcnico; Anexos: a) fotografias coloridas do avaliando, que permitam a identificao do bem, destacando as fachadas e interior do imvel, o logradouro com a numerao e a vizinhana; b) vistoria detalhada do bem avaliando quando no contemplada no corpo do laudo; c) diagnstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando no contemplado no corpo do laudo; d) documentao do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e arquitetura, caso fornecidas pela contratante ou pelo proprietrio; e) pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da amostra (a foto necessria para o enquadramento no Grau de Fundamentao III). f) croqui de localizao do imvel avaliando e dos elementos amostrais; g) A.R.T - Anotao da Responsabilidade Tcnica, dos trabalhos junto ao CREA (via do contratante); h) tratamento de dados e memorial de clculos, incluindo o grfico de preos observados versus valores estimados; i) j) resultados dos valores estimados para liquidao forada (imediata) do bem; demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados em meio digital, quando solicitado pelo contratante.

2. Laudo de avaliao simplificado O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos itens de a a h de 10.1 da NBR 14653-1:2001. Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados. 3. Exemplo de Laudo de Avaliao Completo Para facilitar o entendimento do roteiro aqui desenvolvido, ser fornecido, em anexo, um exemplo de Laudo de Avaliao Completo para o exerccio resolvido no Curso de Avaliao Imobilirias - Fundamentos e Aplicao da Inferncia Estatstica Mdulo Bsico, constante da apostila que acompanha o curso pgina 92, avaliao de lojas.

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MODELO DE LAUDO DE AVALIAO

ATENO !!!

O Laudo de Avaliao aqui elaborado tem por finalidade prover um modelo compatvel com as exigncias tcnicas da NBR 14.653, Parte 1 Procedimentos Gerais e Parte 2 Imveis Urbanos. Todos os dados aqui utilizados foram extrados do exerccio terico, desenvolvido em sala de aula, com o uso de nossos softwares de Regresso Linear: SisReN Regresso Linear e Redes Neurais Artificiais, SisPlanV Regresso Linear e Regresso Espacial e SisReg Regresso Linear e Regresso No Linear. O exerccio aplicado durante o curso de Avaliaes Imobilirias Fundamentos e Aplicao de Regresso Linear e da Inferncia Estatstica Mdulo Bsico, e est descrito na pgina 92 da Apostila utilizada neste curso. Os demais dados utilizados, bem como as fotos digitais, so para uma simples ilustrao, no retratando, em nenhuma hiptese, ofertas ou transaes de imveis reais ocorridas no mercado imobilirio, nas condies citadas.

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LAUDO DE AVALIAO FOLHA RESUMO


N. da solicitao (informado pelo contratante): 2006.01.01.01.5001

Solicitante: Banco Exemplo. Interessado: Exemplo Participaes e Incorporaes Ltda. Proprietrio: Exemplo Participaes e Incorporaes Ltda. Objetivo da avaliao: Definio do valor venal dos imveis.

Endereo completo dos imveis: Cidade: Belo Horizonte UF: MG Loja 1: Avenida W, Loja 2: Avenida W, rea construda (m): Loja 1: 150,00 m, CEP: 31.000-000 Loja 3: Avenida T.

Loja 2: 400,00 m,

Loja 3: 300,00 m.

Mtodo(s) utilizado(s): Mtodo comparativo direto de dados de mercado.

Resultados de avaliao:

- Valor de mercado para venda do imvel: Loja 1: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) Loja 2: R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais) Loja 3: R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais)
Classificao quanto liquidez: Normal Grau de Fundamentao do Laudo: I Grau de Preciso do Laudo: II

Dados e assinatura do RT do Laudo de Avaliao:

Eng. Civil e Mecnico Antnio Pelli Neto CPF: 000.000.000-00 CREA 00.000/D.

Local e data do laudo de avaliao

Belo Horizonte, 20 de janeiro de 2006.

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LAUDO DE AVALIAO

1. Solicitante Banco Exemplo 2. Interessado / Proprietrio Exemplo Participaes e Incorporaes Ltda Diretoria de Infra estrutura 3. Finalidade Alienao de Bens. 4. Objetivo Determinao do valor de mercado para venda e locao. 5. Objeto da Avaliao Tipo do bem: Lojas. Endereos: Cidade: Belo Horizonte Loja 1: Avenida W,

UF: MG CEP: 31.000-000 Loja 2: Avenida W, Loja 3: Avenida T.

rea construda (m): Loja 1: 150,00 m, Loja 2: 400,00 m, Loja 3: 300,00 m. Os imveis, para uso comercial, esto localizados na regio central da cidade de Belo Horizonte, sendo constitudo de 3 (trs) lojas, no nvel da via pblica, com padro de acabamentos normal e em bom estado de conservao. Ocupante do imvel: O imvel encontra-se locado para terceiros. Tipo de ocupao: comrcio varejista local.

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes No desenvolvimento deste trabalho no foram observadas ressalvas ou fatores limitantes.

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7. Identificao e Caracterizao do Bem Avaliando Data da vistoria: 17/01/2006. 7.1) Caracterizao da regio 7.1.1) Caracterizao Fsica Trata-se de regio inserida na malha urbana do Municpio de Belo Horizonte, infraestrutura completa, ocupao mista - comercial / residencial multifamiliar, com padro de ocupao normal, apresentando facilidade de acessos, estando localizados prximos aos cruzamentos das avenidas W e T. A regio formada por construes de bom padro construtivo e possui intensidade de trfego de veculos e pedestres forte, o padro de comrcio observado normal, com tipo de comrcio local e atratividade mdia. 7.1.2) Servios / Infra-estrutura dotada de toda infra-estrutura que normalmente serve as reas urbanas, assim como redes de gua, energia eltrica, esgotos, pavimentao, transporte coletivo e telefone. 7.2) Caracterizao dos imveis avaliandos Trata-se de imveis para uso comercial, lojas, edificadas em terreno no nvel do logradouro pblico com rea descrita no item 5 anterior, conforme Registro de Imveis Registro Geral, da Cidade de Belo Horizonte, matrcula n. 7.217. Os imveis avaliando possuem estrutura geral em concreto armado, padro de acabamento normal, idade aparente de dez anos e encontram-se em bom estado de conservao. Existe pavimento inferior (salas de ar condicionado) com rea 18,17 m2, com acesso por rampa voltada para o logradouro ou por escada interna nos fundos do pavimento trreo. Foi observado o acabamento dos imveis em estudo como segue: Fachadas: revestida parcialmente em full jet, tinta ltex e esquadrias de alumnio com vidro. Piso: cermico (hall de entrada), carpete (rea de atendimento), piso emborrachado (nas salas internas). Paredes: revestimento em tinta ltex sobre massa corrida. Teto em laje sem rebaixamento.

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Banheiros: paredes revestidas em azulejo, piso tipo emborrachado e bancada em granito. Subsolo: piso cimentado e paredes em tinta ltex sobre massa corrida.

8. Diagnstico do Mercado O municpio de Belo Horizonte possui uma populao de aproximadamente 2.700.000 habitantes. O centro antigo da cidade, onde se localizam os imveis avaliandos, tem sido alvo de constante processo de revitalizao, pelos rgos municipais. Considerando que vem ocorrendo em nosso pas uma retomada da atividade econmica, principalmente no setor varejista, com um incentivo do governo municipal para pequenos lojistas / empresrios, o municpio encontra-se com o comrcio com desempenho normal, havendo na cidade um nmero significativo de transaes imobilirias. A quantidade de ofertas de bens similares mdia e a absoro pelo mercado pode ser considerada normal. O imvel avaliando encontra-se dentro do padro construtivo encontrado na cidade, sendo sua rea similar s lojas encontradas para a formao da amostra, sendo seu padro de acabamento tambm similar aos dados coletados. Considerando as condies do mercado e os atributos particulares dos imveis avaliandos, estes so classificados como de LIQUIDEZ NORMAL. 9. Metodologia empregada Mtodo empregado: Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para elaborao deste trabalho foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento tcnico aos dados com a utilizao da regresso linear / inferncia estatstica, conforme recomenda a Norma Tcnica da ABNT NBR 14.653, partes 1 e 2. . Para o clculo inferencial estatstico foi utilizado o programa de regresso linear mltipla e de redes neurais artificiais SisReN Windows.

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Perodo de pesquisa: de 01/11/2005 a 17/01/2006.
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Tratamento dos Dados: Modelo Estatstico Venda: Para se obter o valor de mercado das lojas por regresso linear e inferncia estatstica, foi desenvolvido modelo matemtico / estatstico, contando com 9 (nove) elementos coletados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2, sendo considerada uma varivel dependente, valor unitrio (R$), e duas variveis independentes: setor urbano e rea total . Nmero de Dados de mercado utilizados: Lojas: 9 elementos efetivamente utilizados. A descrio das variveis utilizadas e o tratamento dos dados encontram-se anexo VI.

11. Especificao da Avaliao O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia cientfica, atravs de processo de regresso linear / inferncia estatstica, e os resultados enquadrados nos seguintes nveis de fundamentao e preciso:
Graus de Fundamentao II III I (2 (3 pontos) (1 ponto) pontos) X X X X X X X 18 I
Graus de preciso II X

Item 1 Caracterizao do imvel avaliando 2 Coleta de dados de mercado 3 efetivamente utilizados 4 Identificao dos dados de mercado 5 Extrapolao
Quantidade mnima de dados de mercado,

Nvel de significncia, somatrio do valor das

6 duas caudas, mximo para a rejeio da 7


hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados

Total pontuao atingida Grau de Fundamentao do Laudo


Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa

III

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12.

Resultado da Avaliao e Data de Referncia

Valor de mercado: venda (alienao): Loja 1: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) Loja 2: R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais) Loja 3: R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais) Os valores expressos acima foram obtidos em concordncia com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos imveis, suas caractersticas fsicas, sua localizao e a oferta de imveis assemelhados no mercado imobilirio. 13. Observaes Complementares Importantes No desenvolvimento do presente trabalho no foram observadas informaes complementares importantes. 14. Profissional Responsvel Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho encerrado com 06 (seis) folhas impressas, sendo a ltima assinada e as demais rubricadas, alm de seus anexos.

Belo Horizonte, 20 de janeiro de 2.006

Pelli Sistemas Ltda.


CGC 00.000.000/0000-00 CREA MG 00.000

Antnio Pelli Neto


Eng. Civil e Mecnico CREA : 0.000/D CPF: 000.000.000-00

Anexos: I Documentao Fotogrfica do Avaliando II Documentao do Avaliando III Anotao de Responsabilidade Tcnica IV Croquis de Localizao V Pesquisa de Mercado VI Tratamento dos Dados VII Disquete de tratamento estatstico

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Anexo V Pesquisa de Mercado

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Anexo VI Tratamento dos Dados

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CRITRIOS - MODELO ESTATSTICO


Procuramos direcionar a pesquisa de dados amostrais para imveis com caractersticas o mais convergentes possvel com o imvel avaliando no que diz respeito s variveis chaves (influenciadoras) para a definio do valor de mercado. De posse dos dados levantados no mercado obtivemos diversos modelos trabalhando as alternativas possveis, quer seja desconsiderando dados e/ou variveis que se mostraram incoerentes quando inseridos no contexto. Tendo em vista os dados levantados no mercado, os atributos que se mostraram mais significativos foram os seguintes: Lojas: 1. rea total privativa: Varivel quantitativa, contnua, medida em metros quadrados, indicativa da rea total privativa dos imveis. 2. Setor Urbano (localizao) varivel proxy atribuda com base na localizao dos imveis, considerando como plo de influncia o cruzamento entre as avenidas W e T. Foi atribudo o valor 1 para a pior localizao e o valor 10 para a melhor localizao (cruzamento das avenidas), em conformidade com os valores constantes dos ndices fiscais do municpio. 3. Valor Unitrio - Varivel explicada (dependente), correspondente ao valor de oferta ou transao dos imveis, expresso em R$/m2 (Real por metro quadrado) de rea total privativa. O modelo inferencial justificado que mostrou melhor aderncia aos pontos da amostra tem a seguinte forma: Terreno: Valor Unitrio = e^( +5,83748589 +27,52719047 / rea Privativa +0,1176732122 * Setor Urbano).

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Modelo: Exemplo de Laudo de Avaliao Lojas exerccio.

Data de Referncia: 20 de janeiro de 2006

Informaes Complementares: Nmero de variveis: 3 Nmero de variveis consideradas: 3 Nmero de dados: 9 Nmero de dados considerados: 9

Resultados Estatsticos: Coeficiente de Correlao: Coeficiente Determinao: Fisher-Snedecor: Significncia modelo: 0,9829247 / 0,9900944 0,9661410 85,60 0,01

Normalidade dos resduos: 66% dos residuos situados entre -1 e + 1 100% dos resduos situados entre -1,64 e + 1,64 100% dos resduos situados entre -1,96 e + 1,96 Outliers do Modelo: 0 Variveis rea Privativa Setor Urbano Equao de Regresso: ln (Valor Unitrio) = +5,83748589 +27,52719047 / rea Privativa +0,1176732122 * Setor Urbano Equao 1/x x t-Observado 3,34 7,87 Sig. 1,56 0,02

Correlaes entre variveis rea Privativa Setor Urbano Valor Unitrio Setor Urbano Valor Unitrio

Isoladas

Influncia

0,62 0,79

0,66 0,81

0,95

0,95

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Grfico de Preos por Valores Estimados


2.000 1.800 1.600 Valor Estimado 1.400 1.200 1.000 800 600 400 400 600 800 1.000 1.200 1.400 Preo Observado 1.600 1.800 2.000

Projeo de Valores:
Data de Referncia: 20 de janeiro de 2006 Informaes Complementares: Logradouro: Complemento: Municpio: UF:

Dados do Imvel Avaliando Loja 1: rea Privativa = 150,00 Setor Urbano = 10 Valores da Moda para Nvel de Confiana de 80% Valor Unitrio Mdio = 1.322,09 Mnimo (11,31%) = 1.172,59 Mximo (12,75%) = 1.490,64 Valor Total Mdio = 198.314,17 Mnimo = 175.889,80 Mximo = 223.597,46

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Dados do Imvel Avaliando Loja 2: rea Privativa = 400,00 Setor Urbano = 9 Valores da Moda para Nvel de Confiana de 80% Valor Unitrio Mdio = 1.047,96 Mnimo (13,16%) = 910,09 Mximo (15,15%) = 1.206,70 Valor Total Mdio = 419.184,83 Mnimo = 364.039,30 Mximo = 482.683,93

Dados do Imvel Avaliando Loja 3: rea Privativa = 300,00 Setor Urbano = 10 Valores da Moda para Nvel de Confiana de 80% Valor Unitrio Mdio = 1.206,18 Mnimo (14,00%) = 1.037,31 Mximo (16,28%) = 1.402,54 Valor Total Mdio = 361.854,57 Mnimo = 311.194,23 Mximo = 420.762,08

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