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DISCIPLINA OPTATIVA:
DIREITO IMOBILIÁRIO
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INTRODUÇÃO AO DIREITO IMOBILIÁRIO

BREVES CONSIDERAÇÕES INICIAIS:

• A base essencial do direito imobiliário está nos direitos reais e no direito

contratual

• Há interdisciplinaridade com o direito processual civil, direito

administrativo e ambiental, tributário, etc.

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NOÇÕES (revisão) DOS DIREITOS REAIS

CONCEITO: O direito real, ou direito das coisas, é definido como o conjunto

de normas destinadas a regular as relações jurídicas concernentes a bens
corpóreos (materiais) ou incorpóreos (imateriais) suscetíveis de apropriação
pelo homem e, bem assim, dotados de conteúdo econômico relevante e
significativo.

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DIREITOS REAIS À LUZ DO CC/02:

Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese;
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII – a concessão de direito real de uso; e
XIII – a laje.

PODERES: USAR, GOZAR, FRUIR, REIVINDICAR E DISPOR

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CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS

Tomando-se o objeto como fundamento da classificação, temos que os

direitos reais podem ser:

a) sobre coisa própria (propriedade);

b) sobre coisa alheia (todos os outros direitos reais).

Pela finalidade do direito, tem-se:

a) direitos reais de garantia (propriedade fiduciária, penhor, hipoteca e

anticrese);

b) direitos reais de gozo (todos os demais direitos reais).

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Características gerais:

• Publicidade

• Erga omnes e direito de sequela. Ex: promessa de venda e

compra sem averbação na matrícula imobiliária. Haverá só
uma responsabilidade de natureza pessoal inter partes. Não
se aceita a oposição de embargos de terceiro em caso de
penhora em relação ao credor.

Confira exatamente o entendimento no Recurso Especial

1.490.802/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.04.2018:
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2. Os promissários compradores inadimplentes não detém os poderes de uso, gozo

e disposição do bem, de modo que não possuem o direito de afastar a penhora
incidente sobre o terreno onde seriam construídas as unidades imobiliárias, na
qualidade de terceiros, porquanto o direito de disposição do bem só é
completamente transferido depois de pago o valor integral do bem.
3. Precedente da Casa. 3.1. "(...) Os poderes de uso, gozo e disposição do bem,
inerentes ao domínio, são transferidos aos compromissários compradores pelo
compromisso de compra e venda; o promitente vendedor conserva tão-somente a
nua propriedade até que todo preço seja pago" (Silvio Venosa). Ou seja, o direito de
disposição do bem só é completamente transferido ao promissário comprador depois
de pago o seu valor integral. Só aí que se pode dizer que tem ele o domínio sobre a
coisa, pois, nessa ocasião, é que todos os poderes referentes ao domínio se juntam
ao seu patrimônio. Não merecem, pois, acolhida embargos de terceiros ajuizados
por compromissários compradores fundados em alegação de domínio não
demonstrado. Recurso conhecido e não provido. Unânime."
(Acórdão n. 464948, 20090710126679APC, Relator Waldir Leôncio Lopes Junior,
DJE. 23/11/2010, Pág. 168) (grifo nosso)

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• Direito de preferência
• Conflito entre credores:
• Credores pessoais quirografários
• Credor de direito real e direito pessoal
• Credores de direitos reais diversos (princípio da cronologia)
• Direito pessoal da personalidade e direito real

OBS: Pode a lei estabelecer conflitos distintos.

Exs: o art. 186 do Código Tributário Nacional, dispõe que o crédito
de natureza trabalhista prefere ao tributário e, os dois, a um direito
real de garantia, tal qual um mútuo com garantia hipotecária.

Além disso, há julgados que entendem diversamente a preferência:

SÚMULA 478 STJ: Na execução de crédito relativo a cotas

condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.

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• Numerus clausus

Disposto no Código Civil de 2002 e leis extravagantes, tais como:

Lei de Registros Públicos (Lei 6015/73)
Estatuto da Cidade (Ex: o direito de superfície, dentre outros)

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CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS:

a) Direitos reais sobre coisa própria

b) Direitos reais sobre coisa alheia:

Vejamos:

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a) Sobre coisa própria:

i) Posse

ii) Propriedade

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b) Sobre coisa alheia:

i) Direito de fruição ou gozo:

Superfície (uso limitado)
Servidão (uso limitado)
Usufruto (uso e gozo)
Uso (uso)
Habitação (uso restrito)
Concessão de uso especial para fins de
moradia
Concessão de direito real de uso

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ii) Direitos de garantia:

Penhor (móvel)
Hipoteca (imóvel))
Anticrese (gozo)
Propriedade fiduciária (uso)
De aquisição (iura ad rem)
Promessa de venda e compra irretratável

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RESUMO
DIFERENÇAS ENTRE:
DIREITO PESSOAL DIREITO REAL
Sujeitos:
Dois ou mais Um sujeito
Exercido contra o devedor Erga omnes

Objeto:
Prestação A coisa

Eficácia:
É relativa Absoluta

Grau de intervenção
Liberdade de convenção Taxativo/Tipicidade
Maior interesse de ordem pública
numerus apertus numerus clausus

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O rol taxativo ou numerus clausus de direitos reais, marcado

pela tipicidade e rigidez do sistema, nasceu na Revolução
Francesa

Da Revolução Francesa aos dias atuais, o Estado liberal sofreu

transformações e, com isso, cedeu lugar ao Estado social, de
modo que, com algumas exceções, a maior parte dos estados
ocidentais hoje são considerados estados sociais, ou seja,
estados que interferem na vida privada, em nome do bem estar
das pessoas, para corrigir, por exemplo, distorções das
relações entre empregado e empregador

Daí o Padre francês Jean-Baptiste-Henri Dominique Lacordaire

(1801–1861) ter cunhado a frase Entre os fortes e fracos, entre
ricos e pobres, entre senhor e servo é a liberdade que oprime e
a lei que liberta 16
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DIREITOS REAIS E PESSOAIS

As relações de direito privado referem-se à personalidade

mesma do sujeito (estado, capacidade, família) ou ao
patrimônio

Patrimônio compreende:
a) coisas, objetos que incide imediatamente o direito
b) Fatos, atos prestações exigíveis de outrem

Por isso, divide-se em direitos pessoais e reais

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DIFERENÇAS ENTRE:

DIREITO PESSOAL DIREITO REAL

Quanto ao exercício:
Depende de ato do devedor Direto sobre a coisa

Direito de sequela:
Não há Há, decorre do erga omnes

Perseguir a coisa:
Não há Para alguns, decorre da sequela
Exceções:
boa-fé, art. 1268 CC/02
Boa-fé e retenção por benfeitorias
Usucapião

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DIREITO PESSOAL DIREITO REAL

Direito de preferência
Reais preferem aos reais posteriores
Reais preferem aos pessoais (art. 961)
Exceções aos reais de garantia,
créditos de:
Acidente de trabalho
Salários/indenização de empregados
Tributários da União, Estados e
Municípios
Parafiscais
Encargos da massa
Dívidas da massa

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