Transações imobiliárias

Tributação imobiliária

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

O que é ITBI? Quem paga? comprador ou vendedor?
(#tela2)

Durante o curso, já trabalhamos com o ITBI. Trata-se do imposto que

deverá ser recolhido pelo comprador/adquirente sempre que houver processo de
transmissão de bens imóveis. O corretor de imóveis sempre deverá alertar seu
cliente sobre a necessidade de reservar valores para o momento de pagamento
do tributo.

Já sabemos que, na grande maioria dos municípios brasileiros, o ITBI será

pago antes da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel, ou seja,
antes da transmissão de propriedade.
 Cada município brasileiro definirá sua alíquota de ITBI com porcentagens
específicas. Você, como corretor de imóveis, deverá orientar o seu cliente para
realizar uma prévia desse cálculo.

(#tela3) (#tela1)

Vejamos como calcular o valor aproximado de ITBI.

Busque o valor da alíquota do ITBI na cidade onde está localizado o imóvel.

Para isso, é preciso contatar a prefeitura municipal. Lembre-se de que tanto faz
se é um imóvel urbano ou rural, residencial ou comercial: cada município
determinará uma porcentagem única para o cálculo do tributo.

Suponhamos que você esteja intermediando uma compra e venda de um

imóvel residencial de valor final de R$ 200.000,00 em Caxias do Sul, município
localizado no estado do Rio Grande do Sul. Lá, a alíquota do ITBI é de 2%. A
equipe de avaliação de ITBI do município de Caxias do Sul avaliou o imóvel e não
concordou com você. Para ela, o imóvel vale R$ 230.000,00.
 Nesse caso, temos os seguintes elementos:

Um imóvel será vendido pelo valor de R$ 200.000,00.

Uma avaliação feita pela equipe de avaliadores técnicos de ITBI de

Caxias do Sul avaliou o mesmo imóvel em R$ 230.000,00.
(#tela4) (#tela2)

Exemplo 1

Como calcularemos o valor aproximado do ITBI?

A prévia do ITBI será calculada com um valor aproximado. Isso significa

que, se não tivéssemos conhecimento do valor exato da avaliação realizada pela
equipe de avaliadores técnicos, faríamos o seguinte cálculo:
 Utilizaríamos o valor total da transação, que equivale a R$
200.000,00.

Depois, multiplicaríamos o preço pela alíquota do imposto, ou seja:

R$ 200.000,00 x 2% = R$ 4.000,00

Assim, o cálculo aproximado do ITBI será de R$ 4.000,00.

O valor aproximado a ser pago de ITBI é de R$ 4.000,00.

No exemplo 1, o corretor de imóveis conseguirá apenas fornecer ao seu

cliente um valor aproximado do ITBI a ser pago.
(#tela5) (#tela3)

Exemplo 2

Como calcularemos o valor exato do ITBI?

Já estamos cientes do resultado da avaliação do imóvel realizada pela

equipe de avaliadores técnicos de ITBI do município de Caxias do Sul, a qual
avaliou o bem em R$ 230.000,00.

Podemos então calcular o valor exato do tributo da seguinte maneira:

 Utilizaríamos o valor da transação, que é de R$ 230.000,00.

Depois, multiplicaríamos o preço pela alíquota do imposto, ou seja:

R$ 230.000,00 x 2% = R$ 4.600,00

Assim, o cálculo aproximado do ITBI será de R$ 4.600,00.

O valor aproximado a ser pago de ITBI é de R$ 4.600,00.

Diante disso, no exemplo 2, o corretor de imóveis já sabe previamente que

apresentará ao seu cliente uma guia de ITBI emitida pela municipalidade com
esse valor.

(#tela6) (#tela4)
 A guia de ITBI apresenta os seguintes itens a serem preenchidos: receita;
valor em reais; ITBI – multas e juros; guia; total; observações; carimbo
padronizado; cartório, contribuinte; endereço; CPF; nome do transmitente; dados
do imóvel; endereço; inscrição cadastral; matrícula; circunscrição; imóvel rural ou
urbano; natureza da transação; alíquota; valor venal corrigido em reais; valor do
instrumento em reais; autenticação mecânica.

A figura 1 mostra um exemplo de guia de ITBI.

Toque sobre a imagem para ampliá-la em uma nova janela.

 (objetos/fig01.jpg)

Figura 1 – Guia de ITBI

Fonte: <http://www.mirassolandia.sp.gov.br/default.asp?
pg=tributos&id_pagina=6:>.

(#tela7) (#tela5)

Cada município cria o seu modelo de guia de ITBI. Não há uma regra para a
forma (a aparência) dela, mas geralmente, independentemente de onde é
emitida, apresenta os seguintes dados:
 Identificação do adquirente

Identificação do vendedor

Dados de identificação/descrição do imóvel objeto da guia

Valor venal do imóvel

Informação sobre o valor da alíquota do ITBI

Data de validade da guia

Valor do ITBI

Quando o imóvel é vendido na planta, o ITBI é ou não é devido?

Clientes podem questioná-lo sobre a relação existente entre o ITBI e o

imóvel vendido na planta. Essa é uma pergunta interessante! Quando vendemos
um imóvel na planta, a sua construção ainda não está concluída.

Então, quando um corretor de imóveis vende um imóvel na planta, é

necessário que seu cliente pague ITBI? Sim, nesse caso, o pagamento do ITBI é
obrigatório – porém, no momento adequado. É necessário aguardar a conclusão
da construção do imóvel e a expedição do Habite-se para que, somente depois, a
equipe de avaliadores técnicos de ITBI do município possa realizar sua
avaliação.

Ainda é tarefa do corretor de imóveis alertar seu cliente sobre ofertas que
prometem valores mais baixos de ITBI para apartamentos comprados na planta.
Elas são falsas.

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0:52
 Transcrição

Quando o imóvel é vendido na planta, o ITBI é ou não é devido?

Clientes podem questioná-lo sobre a relação existente entre o ITBI e o

imóvel vendido na planta. Essa é uma pergunta interessante! Quando
vendemos um imóvel na planta, a sua construção ainda não está concluída.

Então, quando um corretor de imóveis vende um imóvel na planta, é

necessário que seu cliente pague ITBI?

Sim, nesse caso, o pagamento do ITBI é obrigatório – porém, no

momento adequado. É necessário aguardar a conclusão da construção do
imóvel e a expedição do Habite-se para que, somente depois, a equipe de
avaliadores técnicos de ITBI do município possa realizar sua avaliação.

Ainda é tarefa do corretor de imóveis alertar seu cliente sobre ofertas

que prometem valores mais baixos de ITBI para apartamentos comprados
na planta. Elas são falsas.

(#tela6) (#tela8)
 Tempo de emissão da guia de ITBI

A guia de ITBI é emitida pelo poder municipal, especificamente pela sua

equipe de avaliadores técnicos. Não existe um prazo legal para emiti-la. Cada
um o fará na sua velocidade. O ideal é que a expedição da guia seja célere e
precisa.

Alguns municípios do Brasil oferecem à população formas mais modernas

para a realização da expedição, por meio do site da respectiva secretaria da
fazenda. O cliente lança os dados do imóvel e os dados da negociação da
compra e venda, e um sistema gera imediatamente a guia de ITBI. Trata-se da
guia eletrônica de ITBI.

Como é o processo de expedição de guias de ITBI nas cidades em que

você atuará? Procure inteirar-se desses detalhes. Visite a prefeitura municipal e
vá até o setor de avaliação e de expedição das guias de ITBI.

(#tela7) (#tela9)

Avaliação fiscal
Para que uma guia de ITBI seja emitida, é necessária a realização de uma
avaliação fiscal.

Como já estudamos, é responsabilidade da equipe de avaliadores técnicos

de ITBI do município realizar a avaliação e demais atos técnicos legais para a
expedição final da guia de ITBI.
 Os avaliadores técnicos do setor realizarão a avaliação técnica valendo-se
de elementos como:

Dados constantes no sistema informatizado do município

Dados aferidos durante a vistoria in loco do imóvel

Imagens obtidas pelo Google Earth

Valor venal do imóvel

Valores resultantes de transações de bens da mesma natureza no

mercado imobiliário local

Valores existentes no cadastro municipal

Características físicas do imóvel, tais como forma, dimensões, tipo,

utilização, localização, estado de conservação, custo unitário de
construção

Infraestrutura urbana do entorno do imóvel

Valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente

equivalentes

A análise conjunta de todos esses elementos é feita pelos avaliadores

técnicos de ITBI do município.

(#tela8) (#tela10)
 Seu cliente lhe informa que não concorda com os valores apontados na
guia de ITBI. E agora? O que fazer?

O corretor de imóveis deverá conseguir orientar seus clientes em uma

situação como essa. Qualquer adquirente poderá, ao solicitar sua guia de ITBI à
equipe de avaliadores técnicos do município, não concordar com os valores
calculados. Você, como corretor de imóveis, deverá apoiar seu cliente e orientá-
lo a ir até o departamento de expedição de ITBI, na prefeitura municipal. Lá, será
necessário solicitar orientações para realizar um requerimento de discordância
da avaliação realizada.

(#tela9) (#tela11)
 Quadro de incidência de ITBI, IPTU, contribuições para entidades de
classe profissional e outros impostos

IPTU progressivo
Analisemos agora a incidência das tributações imobiliárias nos diversos
tipos de contratos que o corretor de imóveis realiza no seu dia a dia de trabalho.
Ao longo do curso, já estudamos o conceito de IPTU e esclarecemos quem
o aplica
(#tela10) e quando é recolhido. Neste material, trataremos da progressividade do
(#tela12)
IPTU no tempo.

Você sabe o que é o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001)?

Antes de mais nada, precisamos entender que o IPTU progressivo no tempo é

um instrumento previsto em uma lei federal chamada Estatuto da Cidade (Lei
10.257/2001). O Estatuto da Cidade regulamenta a política de desenvolvimento
urbano em nosso país. Ele detalha e desenvolve os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal, que tratam desse assunto.

O Estatuto da Cidade traz em seu artigo 7.º a permissão exclusiva para a

gestão municipal aumentar, progressivamente, o valor da alíquota do IPTU de
um imóvel caso o seu proprietário não lhe dê a devida utilização, conforme
previsão no plano diretor.

E o que é plano diretor?

Vejamos o que determina o professor Villaça (1999, p. 238):

Seria um plano que, a partir de um

diagnóstico científico da realidade física,
social, econômica, política e administrativa da
cidade, do município e de sua região,
O corretor de imóveis deverá conhecer o plano diretor dos municípios em
apresentaria um conjunto de propostas para o
que atua. Cada município tem um plano diretor próprio e específico à sua
futuro desenvolvimento socioeconômico e a
realidade.
 A medida é futura
simples
organização
de se entender.
espacial
Trata-se
dos usos
de uma
do solo
espécie de incentivo
para que os proprietários
urbano, não
dasmantenham
redes de seus
infraestrutura
imóveis abandonados.
e de
elementos fundamentais da estrutura urbana,
Os imóveis em
parafoco são: e para o município, propostas
a cidade
estas definidas para curto, médio e longo
Terrenos vazios, sem edificação
prazos, e aprovadas por lei municipal.
Glebas sem utilização

Glebas sem parcelamento de solo

(#tela11) (#tela13)

Trata-se de um instrumento bastante utilizado em grandes centros. O

objetivo primordial é combater ou controlar a especulação imobiliária e induzir
ou direcionar a utilização de áreas da cidade já dotadas de infraestrutura urbana.
O foco seria promover a ocupação mais lenta das regiões distantes do centro,
uma vez que exigem investimentos públicos em drenagem, asfalto, iluminação
pública, rede de água e esgoto, transporte coletivo, entre outros.

Como saber se uma área poderá receber a aplicação do IPTU progressivo

no tempo?

A resposta está no plano diretor específico de cada município. As áreas

que receberão a aplicação do mecanismo deverão ser previamente
especificadas no plano diretor.

Ainda no plano diretor, serão definidos os critérios que estabelecerão o que

será considerado como subutilização de área para cada região do município.
Esse mecanismo dará ao governo municipal a possibilidade de determinar ao
proprietário do imóvel que este providencie a sua utilização adequada,
procedendo, conforme o caso, em operar ocupação, edificação ou parcelamento.

Se o proprietário não cumprir a determinação, poderá a prefeitura, no prazo

estabelecido, iniciar a cobrança do IPTU progressivo no tempo, aumentando, ano
a ano, a alíquota do imposto sobre a propriedade.

(#tela12) (#tela14)
Contribuições para entidades de classe
profissional e outros impostos
Anuidade do CRECI – Pessoa física e jurídica

O corretor de
imóveis é considerado
um profissional liberal,
à luz do artigo 577 da
CLT (Consolidação das
Leis do Trabalho).
Profissional liberal é
aquele que exerce com
independência ou
autonomia uma
profissão ligada à aplicação de seus conhecimentos técnicos e para a qual tem
um diploma legal que o autorize ao exercício da respectiva atividade.

A profissão de corretor de imóveis é regulamentada e somente poderá ser

exercida mediante inscrição nos quadros do Creci (Conselho Regional de
Corretores de Imóveis) competente. É preciso ainda pagar anualmente a sua
anuidade.

O pagamento da anuidade habilitará o

profissional a exercer sua profissão.

O Creci é o órgão fiscalizador da habilitação profissional. Cada estado tem

o seu Creci com a sua própria tabela de anuidade. Existe a ocorrência de
descontos para os pagamentos realizados logo no início de período de
arrecadação.

Os valores dos Crecis de pessoa jurídica (PJ) também são calculados e

ajustados anualmente, e cada estado do Brasil terá a sua tabela de anuidade.
(#tela13) (#tela15)

Contribuição sindical

Antes de mais nada, cabe esclarecer que algumas alterações na CLT no tocante
à contribuição sindical foram aprovadas em meados de julho de 2017, todavia
essas alterações não foram colocadas em vigor até a presente data.

Assim, analisaremos o texto da legislação atual e vigente no Brasil neste

momento.

(#tela14) (#tela16)
 A contribuição sindical é antiga e considerada por algumas pessoas como
ultrapassada. Ela foi criada por um decreto-lei que regulamentou o artigo 138 da
Constituição Federal de 1937. A contribuição sindical, ou imposto sindical, é
uma obrigação legal hoje em dia, estando prevista na CLT, nos artigos 578 a 610.
Ela tem natureza de tributo, ostentando, portanto, características de
obrigatoriedade.

Trata-se de uma forma peculiar de tributo, em que o beneficiado é o

sindicato da classe, podendo ser patronal ou profissional. O Estado não é o
beneficiário. Diante disso, é uma contribuição especial, autorizada pela
Constituição Federal de 1988, artigo 149.

Ainda há, no texto da CLT, artigo 579, a clara previsão de que a contribuição
é devida por todos os que participarem de determinada categoria econômica ou
profissional ou de uma profissão liberal, em favor do sindicato representativo da
mesma categoria ou profissão. Basta a pessoa pertencer à categoria para a
contribuição ser devida, independentemente de haver filiação ao sindicato
profissional. Os percentuais a serem aportados estão descritos no texto legal.

Mas o que todo corretor de imóveis quer saber é: o que acontecerá com o
profissional que não pagar a contribuição sindical?

O sindicato pode até exigir judicialmente o pagamento da contribuição

sindical. Contudo, não poderá impedir o exercício da atividade do profissional
como forma de coagir o contribuinte a recolher o tributo.

(#tela15) (#tela17)

Será o próprio sindicato da categoria que terá a competência para realizar

os trâmites de cobrança e, na sequência, quitar a contribuição sindical. Será
também o sindicato que realizará as novas cobranças e os procedimentos
extrajudiciais e judiciais que entender necessários para saldar a obrigação não
cumprida pelo corretor de imóveis.
 No Brasil, existem mais de 25 sindicatos filiados à Fenaci (Federação
Nacional dos Corretores de Imóveis). Filiar-se a sindicatos oferece vantagens.
Estes são alguns dos benefícios mais interessantes para os corretores de
imóveis:

Cursos de qualificação

Eventos e palestras

Assistência jurídica

Assistência médica

Assistência odontológica

Diante da iminente mudança da legislação trabalhista em nosso país,

entenda como ficará a situação do corretor de imóveis no tocante a sindicatos.

(#tela16) (#tela18)

Reforma trabalhista

Contribuição sindical

Como era: A contribuição era obrigatória. O pagamento deveria ser feito

uma vez ao ano, com o desconto do valor equivalente a um dia de salário do
trabalhador.

Como ficou: A contribuição sindical passa a ser opcional.

 As alterações da reforma trabalhista brasileira terão sua versão final em
novembro de 2017.

(#tela17)