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ARQ.

MIGUEL ANGEL RAMIREZ GONZALEZ


Perito Valuador Comercializacin de Inmuebles Construcciones en General

AVALO DE INMUEBLE.
No. DE AVALO :J. CIVIL-IN-006/2004.
Solicitante: Sra. Olga Hiracheta Jaramillo. Albacea. Expediente Judicial No. 1638/2003 Juzgado Familiar de Primera Instancia Nuevo Laredo, Tamaulipas.

I.- ANTECEDENTES.
Fecha del Avalo: Vigencia del Avalo: Propietario del Inmueble: Tipo de Inmueble: Ubicacin del Inmueble: Sbado 08 de Mayo del 2004. 07 de Noviembre del 2004. Sr. Jess Hiracheta Villanueva y Sr. Jos Hiracheta Jaramillo. Predio Urbano con construcciones- Casa Habitacin. Calle Bolvar No. 308 entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia Col. Viveros Nuevo Laredo, Tamaulipas. Propsito del Avalo: Objeto del Avalo: No. de cuenta Catastral: No. de contrato de agua potable: Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble. Por juicio familiar sucesorio radicado en el Exp. No. 1638/2003. 26-01-04-112-019. No proporcionado.

II.- CARACTERSTICAS DE LA ZONA URBANA.


Clasificacin de la Zona: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en una Zona Habitacional de 2do. Orden. y procedimientos constructivos comunes de mediana a buena, en un 60 % de proyecto dirigido, y el 40 % de autoconstruccin. ndice de saturacin en la zona: Poblacin: Contaminacin ambiental: considerar Uso del suelo: De un 90 %. Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia. No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, nicamente se debe la resultante de ruidos, adems de leve contaminacin visual por publicidad grfica anrquica, y en muy pequea escala por vegetacin tipo maleza en lotes baldos. De acuerdo al plan parcial 2000-2020 de Desarrollo Urbano de la ciudad de Nuevo Laredo, la zona cuenta con Uso de Suelo Habitacional de Media Densidad. Vas de acceso e importancia de las mismas: Tomando desde el centro de la ciudad, por la calle Maclovio Herrera, en sentido Oeste-Este, llegar hasta la calle Juan F. de la Garza, en la Colonia Viveros, doblar al Sur y tomar la calle Bolvar, aprox. a media cuadra, sobre la acera Norte, se encuentra el predio en estudio. Servicios pblicos y equipamiento urbano: Energa elctrica area mediante postes de concreto, agua potable mediante tomas domiciliarias, red de drenaje mediante alcantarillas, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones de concreto, alumbrado publico, servicio de gas natural, servicio de recoleccin de basura, comercios en pequeo, parque, todo esto en un radio de 1 km.

Tipos de Construccin dominante: Casas Habitacin de uno y dos niveles, tipo Medio Bajo, Medio y Medio Alto, con materiales

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Perito Valuador Comercializacin de Inmuebles Construcciones en General

No. DE AVALO : J. CIVIL-IN-006/2004.

III.- TERRENO
Calle de ubicacin, Transversales y Cruces: El Predio se encuentra sobre la acera Norte de la calle Bolvar, con frente que ve al Sur, en su tramo intermedio, entre la Calle Juan F. de la Garza al Oriente y la calle Dr. Galicia al Poniente. Medidas y Colindancias: Segn copia de la Escritura Pblica No. 800 Vol. XV Folio 241, de fecha 24 de Mayo de 1967, pasada ante la f del Lic. Fausto Sosa Aguirre, adscrito a la Notara Pblico No. 54 por y en funciones de Notario Pblico por licencia concedida al Titular. Esta propiedad se encuentra inscrita a favor de Jess Hiracheta Villanueva y Jos Hiracheta Jaramillo, con la Inscripcin No. 3,614 de la Seccin Primera Legajo 73 del Municipio de Nuevo Laredo, de fecha 10 Junio de 1967. Norte: Sur: Este: Oeste: 8.40 8.40 40.00 40.00 Mts. Mts. Mts. Mts. Colinda con solar No. 7 de la Manzana 2 de la Fila 21 Cuartel VII del Plano Oficial. Colinda con calle Bolvar de su ubicacin. Colinda con propiedad particular del Sr. Contreras. Colinda con solar No. 10 de la Manzana 2 de la Fila 21 Cuartel VII del Plano Oficial. 336.00 m 300.00 m

Sup. de Terreno segn datos de la Escritura Pblica No. 800 Sup. de Construccin segn levantamiento fsico efectuado por el Perito Topografa y Configuracin:

Terreno plano a simple vista, de planta regular y simtrica, con ligera pendiente de Norte a Sur, para desalojo natural de aguas pluviales. Densidad habitacional permitida: Densidad Media, de 20 a 60 Viv/Ha. Intensidad de construccin permitida: Del 80.00 % Restricciones y/o servidumbres: Ninguna observada., nicamente las contempladas dentro del Plan de Desarrollo Urbano Municipal, y las que imponen las dependencias oficiales ( INAH, Semarnap, Sedesol, etc ).

CROQUIS DE UBICACIN.
Norte

A v. Av. Dr. G a l i c i a Calle Maclovio Herrera J u a n F. de la Calle Bolvar G a r z a

Calle Bolvar No. 308, entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia. Col. Viveros.
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Perito Valuador Nuevo Laredo, Tamaulipas. Comercializacin de Inmuebles Construcciones en General

No. DE AVALO: J. CIVIL-IN-006/2004.

IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:


Uso Actual: Viviendas de funcionamiento independiente, desarrolladas en dos plantas, de acuerdo al detalle siguiente: P. Baja: Cochera cubierta, sala-comedor, cocina, lavandera, bao completo y patio. Una sola planta: Vestbulo, sala, cocina-comedor, tres recmaras y bao completo. P. Alta: Dos recmaras , bao completo y terraza techada. Casa principal al fondo: Casa independiente en planta alta: Sala, cocina-comedor, dos recmaras y bao completo. Habitaciones de alquiler en planta alta: Dos recmaras y bao completo. Tipos de Construccin: Tipo I .- Dos Casas habitacin independientes. Tipo II.- Casa habitacin en planta alta, muros de block y cubierta de madera. Tipo III.- Recmaras en planta alta, muros de block y cubierta de lmina. Calidad y Clasificacin de la Construccin: Inmuebles de uso Habitacional de Tipo Bajo, Medio bajo y Medio. Numero de Niveles: Edad de la Construccin: Vida til Remanente: Vida total: Estado de Conservacin: Calidad del Proyecto: Unidades Rentables: Dos niveles como mxima altura. Aprox. 25 aos Aprox. 25 aos Se estima como mximo de 50 aos en tipo I. Regular en trminos generales. Austero, funcional en planta baja, deficiente diseo de escaleras, aunque til para el uso actual de casa habitacin que se le otorga. Considerando la independencia que muestran las reas, se pueden definir cuatro unidades independientes, cada una con servicios sanitarios propios. Casa principal al frente:

V.- ELEMENTOS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIN.


OBRA NEGRA :
Cimentacin: Estructura: Cimentacin a base de zapatas corridas y zapatas aisladas de concreto armado, con excavaciones a profundidad variable, la necesaria para encontrar una capa de terreno firme, apta para el desplante de construcciones. A base de muros de carga con refuerzos verticales (castillos) y horizontales (cadenas de desplante y cerramiento) de concreto armado. Muros: Muros de block hueco de concreto, en medidas 15 x 20 x 40 cms., seguramente asentados con mortero cemento-arena prop. 1:5 o similar. Muros de ladrillo de barro cocido, de medidas 7 x 14 x 28 cms., se deduce asentado con un mortero similar al utilizado en muros de block. Entrepiso: Techos: Losa slida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos sentidos, se estima que con un fc= 200 kg/cm o aprox. Tipo I.- Losa slida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos sentidos, se estima que con un fc= 200 kg/cm o aprox. Tipo II y III.- Cubierta de lamina galvanizada, sin pintura, perfil ondulado, colocada y anclada directamente sobre una estructura firme de madera comercial en Tipo II y una estructura precaria de madera en Tipo III, con apoyo directo sobre los muros de carga.

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Perito Valuador Azoteas: Comercializacin de Inmuebles Construcciones en General

Tipo I.- Empastado de cemento-arena en azoteas de concreto, con pendiente para desalojo de aguas pluviales. Tipo II y III.- Cubierta de lmina con apariencia natural.

REVESTIMIENTOS y ACABADOS:
Aplanados: Lambrines: Plafones: Pisos: Azulejo en baos y cocina, medidas y colores comunes.

( Continuacin ...........)

En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y plomo. En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y nivel. medidas 30 x 30, losetas de barro tipo saltillo tile, de 30 x 30, y cemento pulido con y sin color.

Firmes de concreto con terminacin mixta a base de losetas de cermica, medidas 20 x 20 cms, mosaicos de pasta y granzn,

Zoclos: De material similar al que se presenta en cada una de las reas que cuentan con pavimentos Escaleras: Pintura: Rampa de concreto, con escalones y huellas de concreto armado forjados en obra. Vinlica colores crema y meln en muros interiores, color blanco en plafones y color rosa en exteriores. Esmalte color blanco mate en herrera de fierro comercial.

CARPINTERIA:
Puertas: Ventanas: Closets: No hay. Lambrines o Plafones: No hay. Muros: No hay. Pisos: No hay. Zoclos: No hay. Puertas interiores de madera comercial, del tipo tambor, con acabado a esmalte color blanco. No hay.

HERRERIA:
Puertas: Ventanas: Portones y Verjas: Metlicas, de fierro comercial y lmina cal. 24, con acabado a esmalte color negro. Metlicas, de diseo sencillo, con ngulo de 1 y cuadrado de , con acabado a esmalte color blanco Verja principal de fierro comercial, diseo austero, sobre un murete de block, con acabado a esmalte color negro.

ALUMINIO Y VIDRIO:
Puertas : Ventanas: No hay. De aluminio natural con cristal transparente de 3 mm de espesor Econmicas, nacionales, de tipo parche en acceso principal y de perilla en puertas interiores.

CERRAJERIA:
Chapas:

INSTALACIONES:
Instalacin Hidrulica y Sanitaria: Muebles de Bao: Oculta, con tubera de PVC y cobre galvanizado, con descarga a la red Municipal de drenaje. De marca comercial, color blanco.

Instalacin Elctrica: Oculta, se deduce con cables de No. 10 y 12 en poliducto de , con tapas y accesorios nacionales. Instalaciones Especiales: Ninguna que manifestar. Elementos Accesorios: Ninguno que manifestar. esmalte color negro. Cocheras y terrazas techadas. Obras Complementarias: Verja frontal de block a una altura de 40 cms. y verja metlica de 1.20 mts de alto, con acabado a

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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.


La estimacin del Valor Comercial del Inmueble se realizo mediante el anlisis y aplicacin de los procedimientos de Valuacin generalmente aceptados que se citan a continuacin: Mtodo Fsico: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores aplicables, segn sea el caso. Mtodo de Capitalizacin: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o susceptible de producir, a una tasa de capitalizacin determinada en base a las caractersticas propias del bien valuado ( Edad, Vida remanente, Uso, Estado de conservacin, etc. ) Valor Comercial: Se define como el precio probable que tendra un bien a la fecha del Avalo, por el cual un vendedor y un comprador estaran de acuerdo en celebrar una operacin de Compraventa, ambos con pleno conocimiento del bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operacin. Los datos con respecto al propietario, a la Superficie del Terreno, Medidas, Colindancias y superficies y tipos de construccin, se obtuvieron de levantamiento fsico efectuado por el Perito en visita de inspeccin al predio realizada con fecha 08 de Mayo del 2004. En el levantamiento fsico realizado por el Perito, se observan diferencias mnimas en relacin a las citadas en la Escritura de propiedad, por lo que se toman estas ltimas como las ciertas para realizar la determinacin de valores del terreno., ya que en todos los casos, las diferencias son menores a 40 cms, que resultan explicables ya que el bien valuado es un predio con construcciones, no terreno llano, por lo que las medidas con cinta flexible encuentran obstculos fsicos que originan este tipo de variaciones. Los factores de demrito se calcularon de acuerdo a la Formula de Depreciacin de los autores Ross-Heidecke, los cuales son utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la prctica valuatoria. Los Valores de Reposicin Nuevos ( V.R.N.) que se consideran en el Enfoque de Costos, corresponden a los precios del Mercado de la construccin en la plaza de Nuevo Laredo, con materiales y procedimientos de construccin comunes.

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VII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FISICO o DIRECTO )


TERRENO: Lote Tipo Predominante: 10 x 40
Fraccion Unica, Lote regular 8.40 x 40.00 Area M2 336.00

Valor de Calle: $-600.00


Valor Unitario 600.00 Total 201,600.00

Valor Coeficiente M2 Factor Motivo 600.00 1.00 Integro

336.00

$201,600.00

CONSTRUCCIONES:
Ti po de C on stru cci on T I.E spaci os C asa habitacion principal A rea Valor de R epososicion D emeri to Valor N eto de R epososi ci on N u evo ( VR N ) ( VN R ) M2 U n i tario Total % U n itari o Total 200.00 3,100.00 620,000.00 0.7047 2,184.57 436,914.00 120,000.00 0.9362 20,000.00 0.4770 1,872.40 112,344.00 238.50 9,540.00

II.- C asa habitacin independiente en planta 60.00 2,000.00 alta. III.- H abitaciones de alquiler en planta alta. 40.00 500.00

3 0 0 .0 0

7 6 0 ,0 0 0 .0 0

$ 5 5 8 ,7 9 8 .0 0

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


Tipo Un. Cant. Valor Repososicion Nuevo ( VRN) Unitario Total 350.00 800.00 2,859.50 55,628.00 Demerito % 0.40 0.35 Valor Neto de Repososicion ( VNR) Unitario Total 210.00 520.00 1,715.70 36,158.20

Verja de block y herrera. Cocheras y terrazas cubiertas.

ML M2

8.17 69.54

58,487.50

$37,873.90

Por Tanto: RESULTADO DE LA APLICACIN DE ENFOQUE DE COSTOS:

$ 7 9 8 ,2 7 1 .9 0
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VIII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION.


RENTAS ESTIMADAS SEGN CLASIFICACION DE INMUEBLES:
T ipo
I.II.III.-

Espacios
D casas habitacin principales. os C independiente en planta alta. asa H abitaciones de alquiler en planta alta.

Area M 2
200.00 60.00 40.00

Renta M 2
30.00 20.00 10.00

Total
6,000.00 1,200.00 400.00

300.00

7,600.00

RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL EN NUMEROS REDONDOS:


IMPORTE TOTAL DE DEDUCCIONES: Vacos Impuesto Predial Agua potable Energa elctrica Mantenimiento 5.00 % 1.00 % 0.00 % 0.00 % 4.00 %

$7,600.00
$1,520.00

20.00%
Administracin Seguros I.S.R. P.T.U. 0.00 % 1.00 % 9.00 % 0.00 %

RENTA NETA MENSUAL: RENTA NETA ANUAL:

$6,080.00

$72,960.00

Capitalizando la Renta Anual a la tasa del 9.5 % Aplicable a este caso, resulta:

RESULTADO DE LA APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION:

$ 7 6 8 ,0 0 0 .0 0
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IX.- RESUMEN DE VALORES.

ENFOQUE DE COSTOS ( Valor Fsico o Directo ) ENFOQUE DE INGRESOS ( Valor de Capitalizacin )

$-798,271.90 $-768,000.00

X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

De acuerdo a las caractersticas propias del Inmueble y las correspondientes al Mercado Inmobiliario de la Zona, se concluye que el Valor Comercial corresponde al que se obtiene por la aplicacin del Enfoque de Costos (Valor Fsico Directo), en Nmeros Redondos.

XI.- CONCLUSION DEL AVALUO. El Valor Comercial del Inmueble identificado como: Predio urbano con Construcciones, con uso habitacional, ubicado en Calle Bolvar No. 308, entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia, Col. Viveros, de Nuevo Laredo, Tamaulipas., en nmeros redondos es la cantidad de:

$-798,000.00
Son: Setecientos noventa y ocho mil pesos 00/100 M.N. Esta cantidad representa el Valor Comercial al da: El Perito Valuador 08 de Mayo del 2004.

Arq. Miguel Angel Ramrez Gonzlez.


Cdula Profesional 1872961 Nota: Este avalo consta de 10 hojas, incluyendo un anexo fotogrfico de 2 hojas, y no podr utilizarse para un fin distinto al especificado en su cartula, sin orden expresa y por escrito de su autor.

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Casa habitacin ubicada en Calle Bolvar No. 308, entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia, Col. Viveros, de Nuevo Laredo, Tamaulipas.

ANEXO FOTOGRAFICO.

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