Hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garanta y de realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados. Las Hipotecas han sido siempre el puente entre el comprador y el vendedor, cuando tenemos que comprar un bien inmobiliario como una casa, piso, apartamento, segunda residencia normalmente se recurre a las hipotecas porque nos permiten financiar la compra de nuestro inmueble. Si podemos adquirir nuestra vivienda sin hipoteca querr decir que tenemos suficiente economa disponible para comprar la vivienda sin recurrir ni a la hipoteca ni a ningn banco o caja para que nos presten el dinero. Siempre tenemos que tener en cuenta varias cuestiones antes de pedir una hipoteca, primero con el banco o caja que vamos a contratarlo para negociar las operaciones que derivaran de la hipoteca y segundo saber si podremos pagar la cuota de est hipoteca. Si contratamos la hipoteca a tipo fijo sabremos que posiblemente estamos pagando un tipo de inters ms alto pero nos aseguramos que el resto de cuotas mensuales a las cuales tendremos que pagar rigurosamente cada mes podremos pagarla sin complicaciones con el calculo que hemos hecho anteriormente, se estima que la cuota hipotecaria no debe sobrepasar el 30 por ciento de nuestros ingresos. Si contratamos la hipoteca a tipo variable pagaremos menos cuota mensual mientras los tipos de inters se mantengan estables, pero si los tipos de inters suben nos subir nuestra cuota hipotecaria mensual, si se ha hecho bien el calculo al contratar la hipoteca variable habremos calculado si en el supuesto aumento de la cuota mensual podremos hacerle frente sin problemas, si hemos agotado al mximo el importe por el que pagamos la hipoteca y tenemos una subida de tipos de inters pronunciada, no nos quedara ms remedio que negociar con nuestro banco o caja de ahorros una modificacin para nuestra hipoteca que nos permita pagar el aumento que supondra esta nueva cuota mensual. Hay diferentes sistemas para modificar nuestras hipotecas, pero es importante leerse con detenimiento el primer contrato que se realiza con el banco o caja de ahorros donde las clusulas escritas especifican todas las variaciones posibles de la hipoteca como cancelacin anticipada, subrogacin, carencia, etc.

Funcionamiento esencial de una hipoteca

Con frecuencia se confunde la obligacin garantizada (prstamo o crdito), con la propia garanta (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinmica del prstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolucin. Sera algo as como si mezclamos el automvil con su seguro de reparacin: ambos van unidos pero son cosas distintas. Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crdito y su hipoteca son negocios jurdicos distintos. En tal sentido, sentado lo anterior, y como institucin de garanta, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato pblico, (en Espaa escritura pblica ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, adems del otorgamiento de la citada escritura pblica, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfeccin, su funcin exclusiva ser nicamente la de servir de garanta a una deuda de dinero, u otra obligacin evaluable, dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La realizacin del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolucin ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente requerido, y adems, en su caso, siguindose el mismo proceso contra el hipotenate no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueo del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

Hipotecas tipo Fijo

La primera cuestin a la que hemos de hacer frente cuando vamos a solicitar una hipoteca est en saber qu tipo de inters nos aplicar la entidad financiera. Cuando sepamos este dato ser cuestin de evaluar si nos interesa contratar este tipo de inters. Prstamo hipotecario a tipo de inters fijo: Este tipo de prstamos mantienen de forma constante el tipo de inters que nos aplican a lo largo de toda la vida del prstamo, por lo que la cuota mensual que hemos de pagar cada mes se mantendr invariable durante todo el periodo del prstamo hipotecario. Ventajas: Conocemos en todo momento la cantidad que vamos a pagar mensualmente, y nos permite hacer nuestros clculos en la economa personal o domstica, lo cual nos ayuda a saber los gastos fijos mensuales y si con nuestros ingresos seremos capaces de afrontarlo, ya comentamos que se calcula la cuota no sobrepasando el 30 % de los ingresos. Las subidas de los tipos de inters que flucten en el mercado no nos afectarn en la cuota a pagar de nuestra hipoteca, aunque los intereses suban ms que el que hemos pactado con la entidad bancaria sea banco o caja de ahorros seguiremos pagando la misma cantidad cada mes. Inconvenientes: Si los tipos bajan no nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos de inters, que haran bajar nuestra cuota si lo tuviramos contratado a tipo variable, lo que significa que pagaremos la misma cuota aunque el mercado hipotecario este bajando los tipos de inters. Las comisiones de cancelacin de este tipo de prstamos suelen ser superiores a los de tipo variable, por este motivo cuando la contratamos debemos insistir en que nos lean y expliquen los pros y los contras del contrato hipotecario. La situacin econmica de cada uno es la que nos har decidir por que tipo de inters debemos hacer nuestra hipoteca

Hipotecas tipo Variable

Una hipoteca de tipo variable significa que la tasa de inters flucta durante el plazo del prstamo, segn una serie de trminos que se especifican de al contratarla. Hipoteca de tipo variable: La cuota de inters inicial suele ser ms baja que en una hipoteca de tipo fijo. El pago mensual tambin suele ser ms bajo. El tipo de inters puede ajustarse dependiendo del precio del dinero. As, el pago mensual aumentar o disminuir. Las hipotecas de tipo variable se solicitan a periodos ms largos que las hipotecas de tipo fijo, pueden ser 15, 20 o 30 aos, ltimamente y con los mercados inmobiliarios tan exultantes se han llegado a ofrecer hipotecas a 50 aos. Las hipotecas de tipo variable tienen un precio inferior al de las hipotecas de tipo fijo, de modo que puedes aumentar tu poder de compra y disminuir tus pagos mensuales iniciales. Si los tipos de inters disminuyen, podrs disfrutar de cuotas ms bajas. Por lo general, una hipoteca de tipo variable es la mejor opcin para aquellas personas que estn comprando su primera vivienda. Entre las desventajas se encuentra la posibilidad de que aumenten los pagos mensuales si suben los tipos de inters. Siempre hay que hacer correctamente los clculos de pago para en el peor de los casos y con una subida de tipos de inters poder hacer frente a los pagos de nuestra hipoteca. Los ciclos de economa por regla general suelen ms cortos que nuestro contrato hipotecario, lo que significa que en algn momento de nuestra vida hipotecaria nos hubiera sido mejor tener tipo de hipoteca fijo y en otro periodo tipo de hipoteca variable, por este motivo es vital centrarse bien a la hora de la compra y negociar los pros y los contras de nuestras condiciones con la entidad bancaria o con la caja de ahorros. Consultar varias opciones en diferentes bancos y cajas de ahorro, varan y mucho las condiciones para el contrato de nuestra hipoteca segn tenga el banco o caja necesidad de captar nuevos clientes con este tipo de prestamos hipotecarios

Hipotecas tipo Mixto

Las hipotecas de tipo mixto son otra formula ms de hipoteca que est ganando cuota de mercado, su diferencia con las hipotecas de tipo fijo o las hipotecas de tipo variable es que durante un periodo acordado de tiempo la hipoteca ser de tipo fijo y el resto a tipo variable. Esto nos garantiza un tiempo prudencial de estabilidad en los aos que hemos elegido el tipo de hipoteca fijo, hay entidades bancarias que apuestan por este tipo de hipoteca y tambin ofrecen la posibilidad de ir alternado cada cierto tiempo pactado de aos, sea que una vez finalizado el plazo para el tipo de hipoteca fijo puedes volver a elegir segn este el mercado hipotecario otra vez el tipo fijo o pasarte al variable alternativamente. Ventajas: Si los periodos en vigor en los tipos de inters de la hipoteca son alcistas y coincide con la parte de tipos fijo de la hipoteca seguimos pagando la misma cuota mensual. Inconvenientes: Si los tipos bajan o a la inversa y coincide con nuestra hipoteca mixta de forma opuesta nos variara la cuto de nuestra hipoteca y habr que esperar al prximo cambio de la hipoteca para modificar el tipo fijo o el tipo variable segn estimemos la situacin econmica. La banca remueve en el bal de los recuerdos para dar soluciones y alternativas ante la competencia existente entre ellos la bsqueda de ofertas hipotecarias que se ajusten a la actual mercado hipotecario con la alta inestabilidad financiera provoca que bancos y cajas de ahorros presenten hipotecas de todo tipo con ventajas fiscales, de tipos de inters y productos que hagan al futuro cliente hipotecario potencial cliente del producto. No olvidar visitar varias entidades bancarias para contrastar sus tipos de hipoteca

Hipotecas Cuota Fija

La primera vez que omos hablar a nuestro interlocutor Bancario decirnos que nos va a proponer una Hipoteca de Cuota Fija nos puede parecer que estamos delante de una Hipoteca de Inters Fijo, pero NO, la hipoteca de cuota fija es totalmente distinta a una Hipoteca de Tipo Fijo. Prstamo hipotecario con Cuota Fija: Esta modalidad de Hipoteca es en la que se establece una cuota mensual que siempre ser la misma durante toda la vida del prstamo, el inters se fija y calcula igual que en una Hipoteca de Inters Variable, como las cuotas son fijas y el tipo de inters es variable, el plazo final varia en funcin de las variaciones del Tipo de Inters (se alarga s los intereses suben y se acorta s los intereses bajan). Nos queda la tranquilidad entre comillas que siempre los pagos son del mismo importe mensual, pero si hacemos nmeros veremos que en la mayora siempre pagamos mas de la cuenta. Si los Intereses suben para mantener nuestra cuota mensual de hipoteca lo que har el banco es alargar los plazos y esto nos perjudica a la larga porque vamos a pagar mucho ms por el mismo dinero solicitado. Siempre es mejor hacer un buen estudio econmico sobre el total del prstamo hipotecario y contemplar todas las posibilidades de pago, de adelantarnos en el pago, del cobro de la cancelacin o subrogacin de la hipoteca o lo que nos cobraran por modificar el Tipo de Hipoteca, es posible que en un tiempo nuestra situacin laboral cambie y nos permita o bien cambiar de hipoteca o solicitar una modalidad de pago de tipos de inters diferente al que nos tiene aplicado el Banco. De todos los tipos de Hipoteca que hay en el mercado, este es el menos solicitado, es ms contratado segn el ciclo econmico en el que nos encontremos hacer la hipoteca a Tipo Variable o Tipo Fijo, pero a Cuota Fija normalmente suele hacerse pocas veces, salvo que estemos completamente seguros que una vez contratada bajaran los tipos de inters y pagaremos antes y amortizaremos antes nuestra hipoteca. Lo ms importante es asesorarse correctamente en varias entidades bancarias para comparar las diferentes ofertas de prstamos hipotecarios que pueden ofrecernos.

Hipoteca Inversa
La hipoteca inversa o pensin hipotecaria es un prstamo un tanto particular: permite a una persona mayor recibir una cantidad mensual complementaria a su pensin, en un plazo de tiempo concreto (generalmente entre 10 y 20 aos), a un inters fijo negociable con su vivienda como garanta y con el consentimiento de los herederos como recomendacin. De esta forma, se cobra una renta mensual cuyo importe depender de la tasacin del piso, de la edad del solicitante y de sus preferencias en la forma de recibir el dinero el cual aumentara su capacidad econmica. Esta alternativa a los planes de pensiones y seguros de vida no es nueva en nuestro pas, una persona ya jubilada con un piso, casa o inmueble en propiedad poda conseguir hasta hace poco una renta vitalicia, pero, a cambio, la vivienda pasaba a ser propiedad del banco nunca de los herederos cuando el titular llegaba al final de su vida. Esta alternativa no tuvo xito y su fracaso ha llevado a las entidades bancarias a disear una nueva oferta en la que la propiedad no tiene por qu cambiar de manos. La principal diferencia respecto al antiguo modelo es que el titular de la hipoteca inversa no pierde la vivienda ni deja de ser su nico propietario, y que este patrimonio pasa a sus herederos tras el fallecimiento de su dueo. En cuanto al uso que se dar a la cuota mensual que se obtiene mediante esta hipoteca, el titular decide si disponer simplemente de ms dinero al mes, seguir viviendo en su propia casa, completar el coste de una residencia, comprarse otra vivienda, adaptar la que ya posee o simplemente vivir con una economa ms desahogada. Es importante cuando llegamos a est edad disponer de algn bien ya sea econmico o inmobiliario para tener margen de maniobra si nuestros ahorros no son los suficientes para hacer frente a los gastos que conlleva la vivienda o la vida del da a da, por lo general se gasta un poco menos que cuando estamos en plena actividad laboral, pero es mejor disponer de la economa suficiente para depender el mximo de nosotros mismos sin pensar como lo haremos para llegar a fin de mes, pero no podemos decir que el Tipo de Hipoteca Inversa no es una buena solucin, siempre es un as que podemos guardar por si realmente tenemos que usarlo.

Hipoteca en Divisas
La Hipoteca Multidivisas es un prstamo hipotecario basado en varias monedas que nos permite aprovecharlos de los tipos de inters ms favorables que rigen en ese momento en los mercados de los pases respectivos, as como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestin. Tiene un alto riesgo si se producen cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda hipotecaria, al cambio, mucho ms elevada debido al ajuste de las divisas. Hipoteca de una sola divisa con un prstamo hipotecario solicitado en dlares tendramos un tipo de inters ms bajo que en la zona euro, sin duda mucho ms ventajoso, pero si el dlar se revalorizara con respecto al euro, nuestros salarios los cobramos en euros y nosotros estamos devolviendo el prstamo en dlares, por lo que deberamos pagar ms euros por los mismos dlares que necesitaramos para amortizar nuestro prstamo, al cambio nos saldra mucho ms caro el prstamo hipotecario. Los crditos o prstamos multidivisas se hacen con divisas estables y con tipos de inters bajo, Yen japons, Franco suizo, Dlar USA, Dlar Australiano, Dlar Neozelands, y tambin una parte en euros. As se reparten los riesgos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable. Tambin puede suscribirse un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio. No obstante, el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de inters. Se aconseja recurrir a servicios profesionales muy especializados y hacer un seguimiento de las macro magnitudes de los pases afectados por nuestro crdito multidivisa. En especial del comportamiento de aquellas variables que afecten al tipo de cambio inflacin, movimientos de capitales, balanza comercial, Por supuesto hay que fijar para nuestra hipoteca multidivisas unas condiciones muy flexibles de salida para el cambio de divisa. De cualquier forma los mercados internacionales actuales estn altamente revueltos por varios motivos entre los cuales se encuentra uno muy desagradable que es el de las guerras, le sigue muy de cerca el tema del petrleo y como no las divisas con estas desestabilizaciones reaccionan de manera imprevisible. El tipo de inters de referencia de las hipotecas en divisas es el Libor un ndice que se fija en funcin de cotizacin del dlar y el yen en la Bolsa de Londres

Tasacin
Siempre que un inmueble, piso o casa, se vende o se compra se realiza una tasacin, la cual fija el precio de la propiedad y a partir de aqu se obtiene una valoracin para los propietarios a la hora de vender y para los posibles compradores cuando estn interesados en adquirir el inmueble. A la hora de tasar una vivienda el perito o el experto que contratemos o que nos enve el banco o la inmobiliaria se fijara en una serie de detalles para determinar el precio. Valor de Mercado: Es el precio que estara dispuesto a pagar un cliente por el inmueble en el supuesto que la persona que este interesada en la compra no tenga ninguna relacin con el vendedor. En este valor de mercado no se incluyen las comisiones de la inmobiliaria si las hubiera ni gastos de la venta o impuestos. Valor de Comparacin: Este valor se estima fijndose en el resto de la oferta inmobiliaria, buscando propiedades de caractersticas similares aadiendo o quitando valor en funcin a caractersticas mejores o peores de estos inmuebles. Una vez localizadas estas propiedades y sabidas las diferencias una media de los precios marcara el valor de comparacin de nuestro piso. Valor Mximo Legal: Algunos inmuebles no pueden ser vendidos por cualquier cantidad al estar regulada su venta por determinadas caractersticas legales como pueden ser los edificios que se han beneficiado de subvenciones, como puede ser el caso de las viviendas de proteccin oficial, estas edificaciones tienen tasada su venta por tablas que se van actualizando por la administracin. Valor de Hipoteca: Es el valor en el que la entidad bancaria a la que se le solicita la hipoteca tasa el inmueble, estas tasaciones son muy conservadoras con los intereses de la entidad y fijan un precio por debajo de mercado ya que no entienden de especulaciones o de otros aspectos que sobrevaloran una vivienda. La Tasacin Bancaria: Es la que nos exige el banco o caja de ahorros cuando solicitamos nuestra hipoteca y que nos conceder el crdito hipotecario, son realizadas siempre para evitar riesgos crediticios, como por ejemplo inmuebles sobrevalorados que en caso de impago de la hipoteca no puedan ser vendidos por el precio de la deuda. Las tasaciones bancarias suelen ser muy conservadoras, sobre todo en aquellos casos en los que se solicita el 100% de importe de la venta.

Gastos de Notario
La intervencin del notario en el acto de compraventa ser la cantidad que debemos abonar por sus honorarios, su importe se calcula en funcin del precio de la vivienda y aplicando unas tarifas establecidas legalmente. Tambin se incluye un coste por utilizacin de papel sellado del estado y por la emisin de copias de la escritura, el notario podr ser elegido libremente por el comprador entre los que operen en la plaza donde se encuentre la finca o el domicilio fiscal del solicitante. Los gastos de notara corresponden a la parte compradora. No hay que olvidar el resto de trmites en la compra de una vivienda:

Impuesto sobre el valor aadido (I.V.A.) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (I.T.P.) Impuesto sobre actos jurdicos documentados (A.J.D.) Plusvala Gastos de comprobacin de la vivienda en el Registro Gastos de cancelacin de hipotecas anteriores. Gastos de Registro Gastos de Gestora Mediante una provisin de fondos se encargara de llevar a cabo todo los tramites y comprobaciones anteriormente citados, de este modo nos ponemos en manos de profesionales para evitar errores en las comprobaciones necesarias antes de escriturar nuestro inmueble.

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Subrogacin
Subrogar la Hipoteca o hacer una Novacin de Hipoteca: La gran mayora de las personas que adquieren una vivienda financia parte o la totalidad de la misma mediante un prstamo hipotecario. Usted, como otras tantas personas, es titular de una hipoteca y considera que las condiciones del prstamo en cuestin han quedado desfasadas respecto a la situacin que ofrecen los tipos de inters de mercado, o bien, conoce las ofertas de determinadas entidades financieras las cuales le ofrecen unos tipos de inters mucho ms atractivos que, sin lugar a dudas, le permitirn ahorrarse una buena cantidad de dinero en lo relativo al pago de intereses. La subrogacin es el trmite que permite hacer un cambio de hipoteca de una entidad a otra, se hace casi siempre con el objetivo de conseguir una mejora en las condiciones econmicas de nuestro prstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo que nos incrementara mucho el cambio. La decisin de cambiar la hipoteca de banco debe ser estudiada para comprobar las ventajas que ofrecen unas u otras entidades con el fin de ahorrar el mximo dinero al ao, conviene calcular los gastos que conlleva la operacin para ver si compensa llevarla a cabo. Los principales motivos a tener en cuenta antes de subrogar una hipoteca a otro banco son la cuota que ofrece la nueva entidad bancaria, los gastos y las comisiones de cancelacin que va a suponer hacer el cambio. En general, subrogar una hipoteca es una opcin interesante para todos aquellos que contrataron prstamos con algunas ventajas, como son los periodos de carencia (en los que slo se pagan intereses y no capital) o los altos porcentajes de financiacin (ms de un 80 %, que suele ser lo habitual). Para compensar esos atractivos tuvieron que aceptar hacer frente a tipos de intereses algo ms elevados a la media del mercado. Es decir, ciertas hipotecas con incentivos o facilidades para pagar las cuotas los primeros aos suelen tener tipos de inters un poco ms altos que la media del mercado. Nos compensa subrogar cuando se llevan pocos aos pagando la hipoteca y an falta por amortizar ms intereses que capital.

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La Hipoteca como contrato Caractersticas legales

La hipoteca es ante todo un derecho real de realizacin de valor, y como tal derecho real, se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripcin en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condicin de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las caractersticas en una y otra situacin se resumen en las siguientes. Como contrato: Es un contrato nominado o tpico, ya que se encuentra reglamentado en la ley. Es un contrato unilateral, debido a que slo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garanta. El acreedor no contrae obligacin alguna. Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligacin principal cuyo cumplimiento asegura (prstamo o crdito). Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones. Como derecho real: Es un derecho real de garanta, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligacin garantizada con la hipoteca. Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes races. Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligacin principal es nula, la hipoteca constituida no es vlida. El deudor hipotecario no pierde la posesin de la cosa. Constituye una limitacin al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccin de los derechos del acreedor hipotecario.

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