UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN ANTONIO ABAD DEL CUSCO FACULTAD DE ECONOMA

TEMA: FONDO MIVIVIENDA

ASIGNATURA:
ECONOMIA PBLICA

DOCENTE:
DR. CARLOS ARTURO DAVILA ROJAS

ALUMNAS:
QUISPE CONDORI ROSA -TITO HUALLPA YESENIA- VALLENAS HUAMAN CAROLINA -QUISPE FUENTES JHANDY
(TODAS TRABAJAMOS POR IGUAL)

CUSCO-PERU 2011

INDICE
PRESENTACION INTRODUCCION CAPITULO I

1.- ANTECENTES
POR QU SE CREA EL FONDO MIVIVIENDA? LEY DE CREACION DEL FONDO PROGRAMAS SIMILARES A ESTE.

CAPITULO II

2.- FONDO MIVIVIENDA

DEFINICION ESTRUCTURA ORGANIZATIVA OBJETIVOS VISION MISION ANALISIS FODA POLITICA DE VIVIENDA ACTUAL PRODUCTOS DEL FONDO MIVIVIENDA CREDITO MIVIVIENDA TECHO PROPIO BANCO DE MATERIALES MI HOGAR(NUEVO PROYECTO EN EL MERCADO)

Capitulo III DIAGNOSTICO DEL PROGRAMA

3.1.-SECTORES BENEFICIARIOS 3.1.1.- BENEFICIARIOS 3.1.2.-CARACTERISTICAS DE LOS BENEFICIARIOS 3.1.3.-FONDO MI VIVIENDA: CARATERISTICAS DE LOS CREDITOS Y PRESTAMOS HIPOTECARIOS 3.2.- OFERTA DE VIVIENDAS 3.3.- DEMANDA DE VIVIENDAS 3.3.1.-DFICIT HABITACIONAL DE ARRASTRE, CRECIENTE NECESIDAD Y DEMANDA DE VIVIENDAS 3.3.2.- INCREMENTO DEL DFICIT HABITACIONAL POR EL SISMO DEL 15 DE AGOSTO DE 2007 3.4- EQUILIBRANDO LA OFERTA Y LA DEMANDA 3.5.- PRINCIPALES OBSTCULOS PARA AUMENTAR LA PRODUCCIN DE VIVIENDAS. 3.6.- LIMITACIONES DEL PROGRAMA FONDO MI VIVIENDA 3.7.-PROPUESTAS DE MEJORAMIENTO

CONCLUSIONES. BIBLIOGRAFIA. ANEXOS

CAPITULO II FONDO MIVIVIENDA DEFINICION El Fondo MIVIVIENDA (FMV S.A.) es una empresa pblica de derecho privado que c u e n t a con personera jurdica y est adscrita al Sector de Vivienda, Construccin supervisin y S a n e a m i e n t o y se e n c u e n t r a bajo la

y mbito del F o n d o Nacional de Financiamiento de la

Actividad Empresarial del Estado (FONAFE) y de la Superintendencia de B a c a y Seguros (SBS). De acuerdo a sus estatutos, el F o n d o MIVIVIENDA S.A. t i e n e por objeto dedicarse a la promocin y f ina nciam ient o de la adquisicin,

mejoramiento y construccin de viviendas, especialmente las de inters social, a la realizacin de actividades relacionadas co el fomento del flujo de capitales hacia el mercado de f ina n ciam ie n to para vivienda, a la participacin e el mercado primario y secundario de crditos hipotecarios, as como a contribuir al desarrollo del mercado de capitales.

ESTRUCTURA ORGANIZATIVA

A la fecha el directorio del FMV se encuentra constituido por: Directorio: Presidente: Cesar Augusto Mendoza Machuca. Disrector: David Alfonso Ramos Lopez. Disrector: Nora Gina del Pilar Tejada Vidal. Disrector: Gustavo Emilio Heysen Silva. Disrector: Luis Antonio Isasi Cayo.

La plana gerencial del fondo ha sufrido una elevada rotacin en los ltimos aos. Actualmente se encuentra conformada por: Gerente General: Javier Rojas Chang. Gerente Legal: Rossana Cerron Meza. Gerente Comercial: Juan Miyashiro Cuba. Gerente Inmobiliario: Carlos Scholz Lizarraga. Gerente de Finanzas: Catherine Bartra Pretell. Gerente de Crditos Corporativos: Eduardo Mendoza Arana. Gerente de Administracin: Sylvia Cazorla. Jefe del rgano de Control Institucional: Eduardo Bautista Izquierdo. Jefe de Riesgos: Carlos Zapata Paulini.

OBJETIVOS OBJETIVOS GENERALES: Contribuir al desarrollo descentralizado del mercado hipotecario posicionndonos como una empresa eficiente y eficaz del sector pblico pra satisfacer las necesiddes de viviend de la poblacin de menores recursos. Consolidar la participacin del FMV S.A. a nivel n a c i o n a l en la generacin de oferta inmobiliaria a travs de un integrad gestin

con el sector privado financiero e inmobiliario de

acuerdo a las necesidades de la poblacin. . Lograr la sostenibilidad del Fondo MIVIVIENDAS.A. generando valor a travs de un gestin financiera eficiente.

4.

Optimizar la eficiencia operativa de nuestros procesos

contribuyendo; la estandarizacin del sector construccin e inmobiliario. . Fortalecer el crecimiento y aprendizaje empresarial del FMVS.A. asegurando un capital humano altamente motivado, competente e identificado con la Institucin.

OBJETIVOS ESPECIFICOS: 1.1 Consolidar y ampliar la participacin mercado hipotecario cubriendo nivel nacional. Asegurar la satisfaccin de nuestros clientes, logrado el del FMV S.A. e el

nuevos mercados potenciales a

reconocimiento por los servicios brindados. Fortalecer la participacin del FMV S.A. e oferta inmobiliaria financiado la generacin inmobiliarios de de

proyectos

envergadura nacional y facilitada la generacin urbanizados a nivel adicional. Asegurar la sostenibilidad financiera a largo plazo. Optimizar el uso de recursos econmicos del FMV S.A.

de suelos

Simplificar y estandarizar los procesos internos involucrados e los servicios de lFMVSA Fortalecer los procesos de planificacin, organizacin comunicacin interna. Asegurar u alto nivel de desempeo de nuestro personal, y

implementado u modelo de Gestin de Capital Humano. Fortalecer del Clima Laboral i n m e d i a t o una cultura de principios y valores empresariales que permita consolidar la identidad del FMVSA Lograr ua Empresa competitiva e integrada operativamente mediante una slida base tecnolgica

VISION

"Ser el referete e

la soluci

de

ecesidades de vivieda, desarrollado el

mercado inmobiliario y finaciero".

MISION "Facilitar el acceso a la vivienda, principalmente de las familias con

menores ingresos a travs de la gestin sector inmobiliario y financiero".

concertada entre el Estado y el

ANALISIS FODA

Fortalezas 1. Solidez del Patrimonio I n st itu cio na l

Amenazas 1. Presin social generada por expectativas insatisfechas.

2.

Conocimiento

y experiencia 2. Competencia generada por

nuestros

especializada de los profesionales del FMV socios estratgicos (IFIs) 3. Flexibilidad e el m a n e j o normativo del 3. La d e p e n d e n c i a de procesos de gestin S.A. sector vivienda y co nst ru ccin . con diversos organismos pblicos origina retrasos y conflictos e la gestin interna de la poblacin y de 4. Alta correlacin y sensibilidad a las del FMV SA. los medios de comunicacin sobre la eficacia fluctuaciones econmicas. 4. Buena percepcin del FMV S.A. 5. Flexibilidad y predisposicin Institucin de la

para adaptarse a los cambios

coyunturales que la afecta. Debilidades Oportunidades 1. Identidad propia del FMV S.A. y cultura 1. Polticas de organizacional o consolidada 2. Alta rotacin del personal.

Estado

orientadas

al

desarrollo de la vivienda social, sector considerando como u lineamiento 2.estratgico dede viviendas, e Alto dficit prioridad acioal. trminos cuantitativos y cualitativos.

3.

Procedimientos claves y sistema de 3. y seguimiento de los productos

Presencia

de

nuevas

fuentes

de

evaluacin 4.

inversin extranjera e el segmento de viviendas desarrollo asociadas del mercado al Fondo y

del FMV SA o estandarizados. Deficiencias e de los procesos operativos de la I n st it u ci n.

el sistema de integracin 4. MIVIVIENDA S.A. Falta de mecanismos financieros para el primario secundario de hipotecas, especialmente

5.

Dbil cultura de las reas e

meores la utilizacin 5.para sectores o atedidos derecursos Posible incremento de

recursos. de herramientas estratgicas de planificacin destinados a los productos de la institucin y de gesti basada e indicadores. e el marco de las polticas del Sector.

PRODUCTOS DEL FONDO MIVIVIENDA

CREDITO MIVIVIENDA

El Nuevo Crdito MIVIVIENDA, es un producto del Fondo MIVIVIENDA S.A. que se ofrece a travs de las diversas Instituciones Financieras del mercado local, (Bancos, Financieras, Edpymes, Cajas Municipales de Ahorro y Crdito, Cajas Rurales de Ahorro y Crdito, Cooperativas de Ahorro y Crdito o Empresas Administradoras Hipotecarias).

Para acceder al Nuevo Crdito MIVIVIENDA usted debe de cumplir con los siguientes requisitos:

Ser mayor de edad, independientemente del estado civil. Ser calificado como sujeto de crdito por la Institucin Financiera que otorgar el financiamiento.

No ser propietario (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido, segn corresponda, ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en cualquier localidad del pas.

No haber adquirido (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido, segn corresponda) vivienda financiada con

recursos del Fondo MIVIVIENDA S.A., FONAVI, Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda, ni dentro del Programa Techo Propio, an cuando ya no sean propietarios de la misma.

Contar con una cuota mnima inicial del 10% del valor de la vivienda.

El Nuevo Crdito MIVIVIENDA financia la compra de viviendas terminadas, en construccin o en proyecto, que sean de primera venta, cuyo costo total sea desde 14 UIT (S/. 50,400.00 ) hasta 50 UIT[1] (S/.180,000.00).

Si desea construir una vivienda, el terreno donde se construir deber ser de su propiedad, encontrndose debidamente inscrito en Registros Pblicos sin cargas ni gravmenes y podr ser considerado como cuota inicial del crdito.

Si financia su crdito a un plazo igual o mayor a 10 aos,

podr

acceder al Premio al Buen Pagador, cuyo valor es de S/. 12,500 (doce mil quinientos nuevos soles), siempre que el beneficiario cumpla con cancelar puntualmente sus cuotas.

El Nuevo Crdito MIVIVIENDA puede ser solicitado en soles y al plazo que ms se acomode a sus necesidades y posibilidades de pago, dicho plazo puede ser entre 10 y 20 aos.

En caso de viviendas en construccin o en planos, si lo solicita, tiene un perodo de gracia de hasta 6 meses. Durante dicho perodo, no pagar como beneficiario el principal ni los intereses. Los intereses

generados durante este plazo, se capitalizarn incorporndose al importe del crdito otorgado.

Si est interesado en el Nuevo Crdito MIVIVIENDA y cuenta con los requisitos indicados, le recomendamos que visite y pida informacin en alguna de las Instituciones Financieras que ofrecen el Nuevo Crdito MIVIVIENDA, con la finalidad de comparar tasas de inters, comisiones, seguros, etc., y determine cul de ellas le ofrece las mejores condiciones de acuerdo a sus requerimientos; recuerde que cada entidad financiera evala el otorgamiento del crdito en base a sus polticas internas.

Junio 2011

[1] Unidad Impositiva Tributaria para el ao 2011 est establecida en S/. 3,600.00

TECHO PROPIO Techo Propio es un programa orientado a facilitar el financiamiento para la

vivienda a las familias peruanas con menores recursos; permitindoles el acceso a una vivienda que cuente con servicios de electricidad, agua potable y desage, as como con las condiciones adecuadas de habitabilidad. A quines est dirigido Techo Propio?

Al

Grupo

Familiar Potencialmente

Elegible

segn

evaluacin

del

SISFOH1[1].

A las familias sin vivienda ni terreno para vivienda dentro del territorio nacional.

A las familias que se encuentren dentro del lmite de Ingreso Familiar Mensual, percibido por la Jefatura Familiar, el que no deber ser mayor a 0.45 UIT (1,620 nuevos soles).*

A las familias que nunca hayan recibido apoyo del Estado para adquirir o construir vivienda.

A las familias con capacidad de constituir el Ahorro mnimo requerido segn la modalidad de aplicacin.

Quines conforman el Grupo Familiar?

La Jefatura Familiar: puede estar constituida por una pareja, sea casada o conviviente legalmente reconocido o, una persona sola y al menos un familiar que dependa economicamente de l, pudiendo ser:

Los hijos, hermanos y nietos del jefe de familia o del cnyuge menores de 25 aos.

Los hijos, hermanos y nietos del jefe de familia o del cnyuge mayores de 25 aos con discapacidad permanente.

Los padres y abuelos del jefe de familia o del cnyuge.

Cmo puedo participar?

Techo Propio ha creado la forma ms sencilla para que accedas al Bono Familiar Habitacional (BFH) y con ello a tu vivienda.

Este sistema es el Proceso de Registro de Elegibles. Para inscribirte acrcate con tu DNI a cualquier centro de atencin del Programa Techo Propio

3.- DIAGNOSTICO DEL PROGRAMA

3.1.- SECTORES BENEFICIARIOS
Quines y cmo se Acceden al Crdito? 3.1.1.- Beneficiarios
Los programas del FMV no financian a los constructores. Considera que el financiamiento de las obras debe ser con recursos propios y/o con recursos de la banca privada. Las entidades financieras evalan su proyecto inmobiliario y FMV apoya en la gestin, facilitando informacin y promoviendo la venta final de las viviendas construidas. Sern beneficiarios del esquema crediticio con recursos del Fondo MIVIVIENDA, por nica vez las personas naturales que acrediten lo siguiente: Haber aportado al FONAVI, directamente o a travs de su empleador, durante un perodo mnimo de tres aos consecutivos o cinco aos en forma alterna.

Haber sido calificado por ingreso familiar como sujeto de crdito por la empresa o entidad financiera que otorgue el prstamo correspondiente.

Que el solicitante y, en su caso, su cnyuge e hijos menores de edad, no sean propietarios de otra vivienda en cualquier localidad del pas.

Que el valor de la vivienda a adquirir, sin incluir el valor del terreno, no exceda de las treinta y cinco (35) Unidades Impositivas Tributarias. Tambin ser de aplicacin este requisito para el caso de las viviendas que se construyan como consecuencia de la independizacin de unidades inmobiliarias, subdivisin de terrenos o la culminacin de proyectos de habilitacin urbana en ejecucin.

No haber adquirido vivienda financiada con recursos del FONAVI, aun cuando ya no sea propietario de la misma.

3.1.2.- Caractersticas De Los Beneficiarios (Perfil Del Cliente)

Caractersticas demogrficas o Jefe de hogar Sexo edad Grado de instruccin Lugar de nacimiento o Cnyuge Sexo edad Grado de instruccin Lugar de nacimiento o Caractersticas del hogar o Nmero de hijos Caractersticas econmicas o o o o Condicin laboral e ingresos. Ocupacin Detalle de gastos mensuales Capacidad de ahorro

Vivienda anterior y actual o o o o o o o o Persona que influyo en la compra Criterio para la eleccin de vivienda Satisfaccin y categora de la vivienda actual Montos pagados en alquiler Propiedad del terreno Ubicacin del terreno Intencin de comprar o construir. Modalidad de financiamiento

3.1.3.- Fondo Mi Vivienda : caractersticas de los crditos y prstamos hipotecarios

Se observa una variada gama de productos

hipotecarios financieros hipotecarios que

ofrecen plazos de hasta 25 aos, en montos de variados rangos y a tasas de inters

competitivas, las cuales aparentemente menores que son las

ofrecidas por el Fondo MIVIVIENDA S.A. Los programas de

crdito a cargo de las entidades del Estado presentan similar productos de las informacin que los

financieros instituciones privadas, mostrando

financieras

aparentemente menos plazos y topes de prstamos definidos que en principio las haran ver menos competitivas. Sin embargo el componente del subsidio y otros mecanismos promocionales proporcionados por el Estado hacen viables tales crditos, hacindolos accesibles a los segmentos de la poblacin de menores

ingresos que en otro caso no tendran tal posibilidad, por no cumplir con los requisitos de calificacin que establece el sistema financiero privado. Como ya se ha indicado, las empresas inmobiliarias en el Per cuentan actualmente con un interesante potencial de crecimiento debido a las perspectivas de la economa nacional, el dficit de vivienda existente, la liquidez con que cuenta el Sistema Financiero Peruano y los procesos de licitaciones de mayor envergadura que tienen programados ProInversin y el Fondo MIVIVIENDA S.A.. Esta coyuntura ha atrado el inters de empresas de otros pases, lo cual puede beneficiar a aquellas empresas nacionales que puedan establecer alianzas con ellas y que les permita consolidar su crecimiento.

3.2.- OFERTA DE VIVIENDAS.

El XII Estudio titulado El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao presentado en noviembre del 2007 por la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO) establece que el 55% de la oferta total de viviendas (departamentos y casas) en Lima Metropolitana y Callao a julio de 2007 est concentrada en el rango de valores comprendido entre US$ 25 mil y US$ 60 mil y el 79% de la oferta ampla el rango de valores al comprendido entre US$ 15 mil y US$ 70 mil, lo que sugiere que la oferta de viviendas todava no es accesible a los estratos de la poblacin de menores ingresos. A continuacin se presenta el cuadro del Estudio XII de CAPECO, ordenado segn valores de cada vivienda y el grfico tomado de un prospecto del BBVA Continental que refleja esta concentracin. Para poder direccionar la oferta inmobiliaria es sumamente importante conocer que distritos son aquellos en donde los demandantes efectivos les gustaran o preferiran vivir. La mayora de hogares del NSE B y C desean vivir en la misma ciudad, preferentemente en el distrito de Cusco (32,4% y 28,1%,

respectivamente), seguido por el distrito de Wanchaq. En el estrato B y C, slo el

2,9% y 2,1% de familias quisiera vivir fuera de la ciudad de Cusco. Por otro lado, en el NSE D, el 38,1% desearan tener ubicada su nueva vivienda en el distrito de San Sebastin y el 35,7% en el distrito de Cusco.

3.3.- DEMANDA DE VIVIENDAS.

El XII Estudio titulado El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao y elaborado en noviembre del 2007, por la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO) establece que la demanda efectiva para el ao 2007 asciende a 296,921 hogares. Asimismo, segn las proyecciones del Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI), en el ao 2025 habrn 35.5 millones de habitantes en el pas con una tasa de crecimiento de 1.76. La atencin del dficit habitacional, requiere

necesariamente de ms instrumentos que

promuevan el acceso al crdito habitacional de los NSE C, D y E que son los principales deficitarios y que tienen ms

dificultades de acceder a los tradicionales mercado. mecanismos de

Entre los instrumentos fundamentales para reducir el dficit a niveles aceptables, se necesita la accin decidida del Estado en el subsidio directo a las viviendas que se siten por

debajo de US$ 10,000 como corresponden al programa techo propio en sus diferentes modalidades.

3.3.1.- Dficit habitacional de arrastre, creciente necesidad y demanda de viviendas

Existen diferentes metodologas para definir el dficit habitacional de un pas, as hay tres posibles definiciones del dficit cuantitativo y tambin diferentes asunciones sobre si la carencia de todos los servicios bsicos o slo el de alguno de ellos definen o no a un dficit cualitativo de uno o ms servicios bsicos (agua, luz y eliminacin de excretas), lo que da lugar tambin a tres posibles definiciones de este dficit cualitativo. Este tema ha sido tratado por el Fondo MIVIVIENDA S.A. en un documento de trabajo: Dinmica del dficit habitacional en el Per28. Las tres definiciones del dficit cuantitativo, tratadas en ese documento son: Cuantitativo: que corresponde a viviendas nuevas o demanda potencia. Dficit Cuantitativo 1: es la ausencia de una vivienda permanente. Dficit cuantitativo 2: es el dficit por ausencia de exclusividad en el uso de la vivienda y se determina el dficit asociando una vivienda a una sola familia. Dos hogares en una misma vivienda permanente, bajo este enfoque implica que falta una vivienda; bajo el enfoque anterior no hay dficit. Dficit cuantitativo 3: es la ausencia de propiedad formada por los hogares no propietarios. Son no propietarios los que habitan en viviendas alquiladas, cedidas por otro familiar o por el trabajo u otras formas de posesin de vivienda. Cualitativo: Que corresponde a viviendas existentes aunque inadecuadas, por sus caractersticas fsicas y de hacinamiento.

La definicin de dficit cualitativo involucra aquellas viviendas que se encuentran por debajo de estndares o criterios mnimos preestablecidos. Generalmente, se consideran tres criterios en la construccin del dficit cualitativo: disponibilidad de servicios pblicos o ALEX (agua, luz y eliminacin de excretas), calidad de materiales de la vivienda (piso, paredes y techo) y el grado de hacinamiento. El dficit cualitativo, se construye agregando los resultados obtenidos en cada uno de los criterios anteriores. En el presente documento, se determinara el dficit cualitativo de manera progresiva, determinndose as, tres conceptos de dficit: Dficit por necesidades bsicas insatisfechas (NBI). Dficit por NBI y acceso a agua. Dficit por NBI y ALEX. Con respecto a la primera definicin, esta se calcul de acuerdo con las necesidades bsicas insatisfechas (NBI) identificadas en la encuesta nacional de hogares (ENAHO). Las NBI son indicadores que permiten mostrar las carencias crticas de la poblacin de un determinado territorio, y se encuentran vinculadas a cuatro categoras: (a) el acceso a una vivienda de calidad ptima para la habitacin urbana, (b) el acceso a servicios higinicos dentro de la vivienda, (c) el acceso a educacin bsica, (d) la capacidad econmica del hogar para alcanzar niveles mnimos de consumo.

3.3.2.- Incremento del dficit habitacional por el Sismo del 15 de agosto de 2007
El sismo ocurrido en la zona sur del Per el pasado 15 de agosto de 2007 ha causado grandes daos a la economa y a las personas de las zonas afectadas de los departamentos de Ica, Huancavelica y provincias del sur del departamento de Lima. Los resultados del Censo realizado en 60 das por el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica INEI con el apoyo del Fondo de Poblacin de las Naciones Unidas presentados en octubre determinaron que de un total de 250 mil viviendas existentes en las reas afectadas de los departamentos de Lima, Ica y Huancavelica, 52 154 viviendas quedaron totalmente destruidas y 23 632 viviendas seriamente afectadas, haciendo un total de 75 786 viviendas que incrementan significativamente el ya enorme dficit habitacional existente.

Para comprender tales denominaciones, las variables del censo definen como viviendas destruidas aquellas con paredes y techos derrumbados, cados o destruidos, viviendas muy afectadas aquellas que presentan serios daos en la mayor parte de las paredes, por lo que no son habitables, viviendas afectadas aquellas cuya estructura, de paredes o techos, est parcialmente afectada por lo que requiere una evaluacin por los entes especializados, acerca de su habitabilidad y viviendas levemente afectadas, aquellas que presentan pequeas rajaduras o daos menores, por lo que estas viviendas son habitables.

3.4.- EQUILIBRANDO LA OFERTA Y LA DEMANDA

La vivienda constituye, para la inmensa mayora de la poblacin, el bien material de ms difcil adquisicin, puesto que involucra una parte significativa de los recursos familiares regulares y la necesidad imperiosa de recurrir a medios de financiamiento de largo plazo.

De otro lado, la produccin de viviendas requiere de la concurrencia eficiente de una serie de agentes (diseadores, constructores, industriales, comerciantes, consultores, entidades financieras y estatales) y recursos materiales (suelo, servicios bsicos, insumos, maquinarias y servicios de construccin); as como la existencia de un marco regulatorio que garantice la calidad y seguridad de las edificaciones (autorizaciones municipales, normas tcnicas de diseo,

construccin y fabricacin, instrumentos de formalizacin de la propiedad).

En este contexto, la poltica de vivienda debe estructurarse alrededor de un enfoque de mercado, propiciando la incorporacin de un mayor nmero de familias a la demanda habitacional a la vez que impulsando el crecimiento y sostenibilidad de la oferta de viviendas.

El Plan Nacional debe contemplar mecanismos financieros, fiscales, comerciales, normativos y tecnolgicos para complementar el esfuerzo de las familias por acceder al mercado habitacional, a la par que instrumentos que estimulen el inters de los agentes econmicos y sociales por integrarse a la cadena de produccin de viviendas.

3.5.- PRINCIPALES OBSTCULOS PARA AUMENTAR LA PRODUCCIN DE VIVIENDAS.

Consideramos que con relacin a los bienes inmuebles destinados a casa habitacin existen dos problemas medulares:

Formalizar la ocupacin informal de terrenos urbanos para fines de vivienda. Desde hace varios aos es muy comn en nuestro pas que las ciudades crezcan por la va de asentamientos humanos informales, originados como consecuencia de compras ilegales de tierras o invasiones. Lo anterior implica que tales viviendas carezcan de los servicios bsicos de

luz, agua y desage; que los tenedores de hecho no cuenten con un ttulo de poseedor/propietario legtimo; que las viviendas construidas tengan una pobre calidad en la estructura; y finalmente, que exista una gran aglomeracin, tal y como lo define el Diccionario de la Real Academia, ya que las viviendas no cuentan con el rea adecuada ni mucho menos se construyen de manera planificada.

Promover programas que permitan el acceso ordenado y formal a la vivienda.

No existe la suficiente oferta de viviendas formales y legales a precios adecuados que permitan a la mayora de la poblacin acceder a la vivienda propia respaldada con un ttulo de propiedad; lo anterior implica que muchas personas opten por acceder a tierras a travs de mecanismos informales.

3.6.- LIMITACIONES DEL PROGAMA FONDO MI VIVIENDA

Las limitaciones mencionadas deben solucionarse considerando el enfoque del mercado financiero y equilibrando la oferta y la demanda del mismo.

A pesar de que los indicadores mostrados reflejan una consolidacin de la poltica habitacional implementada, es evidente que la magnitud de los dficit habitacionales y urbanos no se han reducido en una magnitud significativa. Esto obliga a plantear objetivos de largo plazo - de all la necesidad de un nuevo Plan hasta el 2015 - y el ajuste de los instrumentos que conforman la poltica de vivienda con miras a superar las dificultades encontradas en esta primera etapa de aplicacin, siendo las ms relevantes las siguientes:

Incapacidad de las familias potencialmente beneficiarias de los programas habitacionales para completar el ahorro previo requerido como cuota inicial. En efecto, estudios de mercado efectuados por empresas independientes revelan que el 54% de quienes podran aplicar al programa Fondo MIVIVIENDA y 79% de quienes desean postular al programa Techo Propio, tienen capacidad de pagar las cuotas mensuales pero no cuentan con el dinero suficiente para cancelar la cuota inicial de los crditos hipotecarios.

Insuficiencia de la oferta habitacional del Programa Fondo MIVIVIENDA en las ciudades del interior y en los estratos de ingresos medio-bajos (viviendas de menos de 18 mil dlares) y del Programa Techo Propio en Lima Metropolitana.

Debilidad financiera y econmica de muchas empresas promotoras, sobre todo las enfocadas en Techo Propio, lo que retrasa la culminacin de los proyectos y afecta la credibilidad del programa.

Dificultades notorias para la ejecucin de proyectos habitacionales, sobre todo los que se ejecutan en el marco del Programa Techo Propio, por la demora e impredecibilidad de los trmites de zonificacin, de la aprobacin de licencias de habilitacin urbana y construccin y de la de factibilidad de servicios pblicos y registrales. Este nivel de incertidumbre es un factor discriminante en la decisin de desarrollar o no proyectos de inters social, dados los bajos mrgenes unitarios que se manejan en este tipo de emprendimientos.

Reticencia de las instituciones financieras de mayor dimensin por involucrarse en el financiamiento de proyectos habitacionales en otra ciudades del interior del pas y de aquellos dirigidos al Techo Propio.

Igualmente, existen dificultades para la calificacin crediticia de familias que no cuentan con ingresos demostrables mediante boletas de ingresos.

Imposibilidad de las instituciones de microfinanciamiento (cajas municipales y rurales, EDPYME) para acceder a mayores lneas de crdito del Fondo MIVIVIENDA, debido a sus limitaciones patrimoniales y de riesgo.

Desconfianza de los agentes econmicos y sociales en la sostenibilidad de los programas que conforman el Plan Nacional, por el agotamiento de la colocacin primaria del Fondo MIVIVIENDA, la incertidumbre respecto al rol del Banco de Materiales y sobre la disposicin de recursos a largo plazo para solventar los subsidios directos habitacionales y barriales.

Dificultades para intervenir en procesos de destugurizacin en el marco del Programa Techo Propio, debido a la falta de saneamiento fsico-legal de los inmuebles, a la debilidad financiera de las entidades tcnicas ejecutoras y a las limitaciones impuestas por el carcter monumental de los centros histricos del pas.

Insuficiente nmero de entidades tcnicas interesadas en promover proyectos de mejoramiento de vivienda y construccin en lote propio o aires independizados, en el marco del Programa Techo Propio. Debilidad financiera de las pocas entidades inscritas y limitaciones tcnicas y presupuestarias de los gobiernos locales.

Escasez de informacin sistemtica y confiable sobre la realidad habitacional y barrial, lo cual dificulta la toma de decisiones empresariales y el monitoreo de los programas habitacionales.

Persistencia de la cultura de la informalidad y de la ocupacin de tierras pblicas y privadas como formas aceptadas socialmente de acceso al suelo.

Insuficiente nivel de coordinacin entre la poltica de vivienda, la de formalizacin de propiedad informal y la de saneamiento, as como con los programas que desarrollan otros sectores enfocados en la superacin de la pobreza.

Debilidades en los procesos internos de aplicacin de los Programas Techo Propio, MIVIVIENDA y MiBarrio, que retrasan los desembolsos y la ejecucin de los proyectos.

3.8.- PROPUESTAS DE MEJORAMIENTO (ESTRATEGIAS)

A. Integralidad: vivienda para todos.
Al ser la vivienda un bien indispensable para toda la poblacin nacional, el Plan Nacional se propone generar oportunidades para facilitar su acceso, mediante soluciones habitacionales:

Destinadas a familias de todos los niveles socioeconmicos, considerando sus hbitos de vida y posibilidades econmicas.

Que contemplen todas las formas de dotarse de vivienda: adquisicin de vivienda nueva, construccin sobre sitio propio, mejoramiento de vivienda, y arrendamiento de vivienda.

En todo el territorio nacional, en reas rurales y urbanas, y dentro de stas ltimas, tomando en cuenta las caractersticas de las zonas de expansin, las consolidadas y las deterioradas.

Que respondan a criterios establecidos de adecuacin ambiental, seguridad, composicin, superficie y habitabilidad.

B. Progresividad: ms apoyo para los que menos tienen.

La estructura socioeconmica actual del pas sugiere que, para acceder a condiciones habitacionales, ms del 85% de la poblacin es decir no solamente los pobres e indigentes - requiere del apoyo del Estado, aunque ciertamente en diferente magnitud. En tal virtud, el Plan Nacional debe asegurar que la ayuda estatal sea progresiva: a mayor necesidad, mayor prioridad. Para los prximos aos, los sectores prioritarios por atender con las acciones del Plan Nacional de Vivienda 2006-2015 sern:

Las familias asentadas en barrios urbano-marginales.

Las familias que habitan viviendas tugurizadas de las reas centrales de las principales ciudades del pas.

Las familias pobres e indigentes de las reas rurales.

Los nuevos hogares que se formen, especialmente los de sectores socioeconmicos de menores ingresos.

No obstante reconocer las condiciones de precariedad de la gran mayora de la poblacin, el apoyo estatal debe otorgarse tambin como un estmulo al ahorro y al esfuerzo constructor de las familias.

C. Subsidiariedad: atiende el ms eficiente, al que est ms cerca.

El esfuerzo para alcanzar los propsitos cualitativos y cuantitativos definidos por la Poltica Nacional de Vivienda necesita de la activa participacin de la poblacin y las familias, los agentes econmicos, la sociedad civil y el Estado, mediante la

adopcin de actitudes favorables al cambio de los procesos que intervienen en la comercializacin, produccin y financiamiento habitacional.

El Estado cumple un rol facilitador y promotor de la iniciativa de los dems agentes que son los que fundamentalmente deben encargarse del diseo, la ejecucin, la comercializacin y el financiamiento de los programas habitacionales y de mejoramiento urbano y rural contemplados en el Plan Nacional.

Para tal fin, el sector estatal otorga medios de financiamiento, subsidios directos, un marco normativo, facilidades fiscales, informacin actualizada y recursos tecnolgicos, especialmente suelo urbano. Sin embargo, frente a la ausencia de otros agentes, el Estado puede asumir temporalmente el rol de ejecutor, pero previendo que sus intervenciones contemplen mecanismos de fortalecimiento institucional, asistencia tcnica e informacin que faciliten ulteriormente la presencia de otros agentes.

No obstante que el nivel de operacin alcanzado hasta la fecha por los programas y actividades que componen la poltica de vivienda ha permitido la concentracin de las funciones asignadas al Estado en el gobierno nacional, se prev que, durante la ejecucin del Plan Nacional al 2015, varias regiones e incluso algunas provincias habrn consolidado una importante demanda habitacional efectiva, lo que hara necesaria la transferencia gradual de competencias. El Plan Nacional debe establecer mecanismos de acreditacin de capacidades y de asistencia tcnica para dicho fin.

D. Transparencia: generando confianza.

Un plan de largo plazo solamente es sostenible si es que su vigencia es legitimada por la credibilidad que inspira entre los diferentes agentes econmicos, sociales y polticos que participan en su formulacin e implementacin.

Con este propsito, el Plan Nacional de Vivienda debe considerar mecanismos que garanticen la transparencia de su ejecucin, promuevan la confianza de los agentes y permitan la evaluacin y el control de sus resultados. En este objetivo de generar confianza, son particularmente importantes:

La seguridad de contar con recursos para financiar el plan.

La transparencia en el otorgamiento de los subsidios y ayudas estatales.

La estabilidad y racionalidad del marco tcnico-administrativo.

La seguridad jurdica de los derechos de propiedad. La disponibilidad y el libre acceso de informacin sobre el mercado habitacional.

La disponibilidad de servicios pblicos.

El aseguramiento de la calidad de los materiales de construccin.

La idoneidad de los agentes que participan en la produccin de viviendas.

La vigencia de los derechos del vendedor y del comprador de viviendas.

En este contexto, durante la aplicacin del Plan Nacional, es necesario contar con un permanente soporte de comunicacin a travs de medios masivos, institucionales y especializados.

E. Articulacin industrial: produciendo lo que la vivienda requiere.

La produccin habitacional en gran escala repercute, a su vez, en los niveles de produccin y comercializacin de materiales, equipos, herramientas y

componentes para la construccin y mejoramiento de viviendas. Por ello, el Plan Nacional de Vivienda debe articularse con la poltica industrial y comercial para generar una mayor fluidez productiva, un incremento de la productividad, una mejora en la calidad de los bienes y servicios y una reduccin de los costos de produccin.

Paralelamente, el Plan debe incentivar la paulatina normalizacin de materiales y servicios, la estandarizacin de componentes, as como la acreditacin de la solvencia tcnica y econmica de las entidades que intervienen en el proceso de produccin habitacional.

F. Eficiencia social: superando la pobreza.

Con el propsito de hacer ms eficiente la inversin que destina el Estado a la estrategia de superacin de la pobreza, resulta necesario coordinar los programas de vivienda con subsidio directo, los de mejoramiento de barrios urbanomarginales y los de vivienda rural, con los otros programas que se focalizan en los pobres e indigentes. Es particularmente relevante la necesidad de coordinacin con los planes de saneamiento bsico y de formalizacin de la propiedad urbana y rural con los Gobiernos Locales, teniendo en cuenta, para el caso de la propiedad urbana, el nuevo rol conferido a COFOPRI para con stos.

ANTECEDENTES DE LA VIVIENDA EN EL PER

Para referirnos a los instrumentos de crdito habitacional previamente haremos una breve resea sobre la situacin y problemtica de la vivienda en el Per. El Estado peruano ya desde 1930 desarroll programas de crdito hipotecario para adquisicin de vivienda, con la creacin del Banco Central Hipotecario del Per (cuyo accionariado era mayoritariamente del Estado), posteriormente con las Mutuales de Vivienda y finalmente con el Banco de la Vivienda del Per que era el soporte financiero de las Mutuales de Vivienda cuya propiedad era 100% del Estado. Las Mutuales de Vivienda y el Banco Central Hipotecario fueron, hasta finales de los aos ochenta, las instituciones financieras que cubran la demanda de crditos hipotecarios. stas instituciones captaban recursos de los depsitos de ahorro del pblico, que se ofrecan a tasas de inters preferenciales respecto a las de la banca comercial, asimismo contaban con financiamientos subsidiados del Banco de la Vivienda del Per y con lneas de crdito provenientes de la banca de desarrollo internacional. En el ao 1979 el Gobierno Peruano recurri al establecimiento de una contribucin obligatoria de todos los trabajadores y empleadores, as como de las empresas constructoras de vivienda para aplicarla a la construccin de viviendas de sus propios contribuyentes. Se cre as el Fondo Nacional de Vivienda, conocido como FONAVI, para dar cumplimiento a dicho mecanismo de contribucin. El Banco de la Vivienda del Per y el Banco Hipotecario del Per, fueron creados para promover y apoyar la construccin de viviendas de inters social.El financiamiento hipotecario funcion con altibajos y con un relativo auge en los aos 1986 y 1987, cayendo de una manera dramtica a partir de 1988, como se muestra en el grfico a continuacin elaborado por el Instituto Apoyo en el trabajo anteriormente citado. ENACE, la Empresa Nacional de Construccin y Edificaciones, fue el instrumento de intervencin directa del Estado. Se crea en 1981, como una empresa de

derecho pblico, ntegramente de propiedad del Estado, al interior del Sector de Vivienda y Construccin, segn lo dispuesto en el Decreto Legislativo N 149, sobre la base de la ex Empresa Administradora de Inmuebles EMADI PERU. Construy y vendi viviendas a precios tambin subsidiados. Como ha sucedido en muchos pases de Amrica Latina, cuando el Estado es el actor directo, vendiendo y concediendo prstamos, la morosidad se incrementa. El Estado, argumentando razones sociales y polticas no acta con eficacia y el sistema se perpeta hasta que es imposible sostenerlo. La intervencin del Estado en el sector de la vivienda durante la dcada del 80 no logr atenuar el dficit habitacional existente, ni siquiera cubrir la demanda de nuevas viviendas de familias recin constituidas. Hasta finales de la dcada de los 80 el Estado Peruano tena accin directa sobre la poltica de la vivienda, poca desde la cual el dficit habitacional se vena agudizando, ocasionado entre otros factores por el desplazamiento de las poblaciones afectadas por el terrorismo y que consolidaron an ms el centralismo. En la dcada de los 90 la atencin del gobierno a la problemtica habitacional perdi importancia, al punto que el Sector Vivienda pas a ser uno de los cuatro vice ministerios del Ministerio de Transportes y Comunicaciones. Por otro lado, los altos costos de las viviendas hicieron inaccesible su adquisicin; dando lugar a la construccin informal de las viviendas, asociadas con invasiones de terrenos de propiedad estatal y privada, que de alguna manera han neutralizado este problema y probablemente se han desplazado en la estadstica del las cifras de dficit cuantitativo al dficit cualitativo. Tanto la captacin de recursos, mediante el ahorro, como las colocaciones a travs de los crditos hipotecarios se vieron paralizadas a finales de la dcada de los 80 como consecuencia de la crisis econmica global en la que los altos niveles de inflacin impidieron la sostenibilidad del sistema habitacional de esa+ poca que demandaba de recursos en el largo plazo. La estabilidad, el crecimiento macroeconmico, la confianza y estabilidad de las propias instituciones financieras, promotoras del ahorro con fines de vivienda, son condiciones

indispensables para asegurar la sostenibilidad de tan importantesfacilidades financieras. La crisis econmica que se agudiz en los aos 1988-1990, trajo consigo la hiperinflacin que afect seriamente los ingresos reales de los trabajadores y de los sectores socioeconmicos medios, asimismo dej sin efecto todo el sustento del sistema de financiamiento habitacional y las posibilidades que el Estado o el ahorro de las personas sean una fuente de recursos para seguir solventando el financiamiento hipotecario habitacional. El denominado calce de plazos entre la captacin y aplicacin de fondos es condicin bsica para dar viabilidad los crditos hipotecarios habitacionales. Sin embargo, el sistema construido para captar y prestar en soles no era sostenible en el tiempo ante la hiperinflacin existente; las tasas de inters, imposibles de ajustar a la inflacin, diluyeron las recuperaciones y as colapsaron las instituciones creadas por el Estado. Como se ha sealado, la participacin del sistema financiero privado como nico agente del financiamiento de la vivienda, fue insuficiente para enfrentar el dficit de vivienda de que adolece las poblaciones de los NSE C, D y E, y aquellas familias con residencia fuera de Lima o de la costa peruana.

La

actividad

financiera

habitacional

-donde

el

Estado

tena

presencia

determinante- concluy con la disolucin y liquidacin de las Mutuales de Vivienda y los Bancos Hipotecario y de la Vivienda del Per en el ao 199310. A partir de ese ao las instituciones financieras privadas, principalmente bancarias, inician su proceso de insercin en las actividades financieras hipotecarias habitacionales del pas. La desregulacin y liberalizacin de la economa y del sistema financiero, as como la estabilizacin de la economa y con ella de la inflacin y del tipo de cambio, crearon las condiciones para que tanto los intermediarios financieros como los ahorristas reaparecieran en el mercado, participando en la captacin y colocacin de recursos para vivienda. En la dcada de los 90 la situacin econmica en general fue favorable. Tanto en el Per como en el exterior, ingresaron en forma importante recursos del exterior a tasas de inters reales

,superiores a las que se obtenan en el mercado global y que eran captados por los bancos. Sin embargo estos recursos, conocidos como golondrinos, fueron de presencia voltil, en funcin a las condiciones de renta que les ofreca la plaza de Lima. Esta limitacin origina nuevamente un descalce financiero y la falta de sostenibilidad de los crditos para vivienda en el largo plazo, especialmente porque se trataba de deudas de corto plazo en dlares concertadas por los bancos. Por ende, los crditos hipotecarios fueron igualmente en dlares, cuando el ingreso de las familias era en soles.

Como afirma el Instituto Apoyo en su estudio sobre el mercado de crdito hipotecario en el Per11, la evolucin de este sector fue bastante fluctuante, con etapas de auge y de crisis enmarcadas en entornos econmicos y polticas para el financiamiento marcadamente distintos. En este proceso, los crditos hipotecarios concedidos por la banca privada en los primeros aos del despegue eran selectivos y tenan condiciones onerosas, en efecto: los intereses llegaban al 20% anual, los plazos mximos eran de 7 aos y los niveles de ingreso mnimo exigidos de US$ 2,50012 mensuales. En estas condiciones los prstamos slo alcanzaron al NSE A.

Con la incorporacin de nuevos instrumentos de captacin de recursos para el financiamiento de largo plazo y la abundancia de fondos de corto plazo de fuentes extranjeras, se produjo el despegue en el financiamiento y se dinamiz la competencia entre los bancos, siendo en ese momento, los ms importantes el Banco Santander, el Banco de Crdito y el Banco Continental.

Los crditos hipotecarios para vivienda concedidos a personas del NSE A, prcticamente no registraban morosidad, e incentivaron an ms la competencia en la colocacin de crditos hipotecarios en ese nicho, generando una importante reduccin de la tasa de inters que en 1997 lleg a niveles de 12% anual; en ese tiempo las letras hipotecarias que servan para el fondeo de los bancos, por el calce de plazo, dejaron de ser atractivas ya que su elevada tasa de inters no

poda ser reducida acorde con los menores nuevos costos, dejando de ser una alternativa en la captacin de recursos de largo plazo. El crecimiento de las colocaciones de crditos hipotecarios ha sido ciertamente notable. Las casi nulas colocaciones habidas en los primeros aos de la dcada del 90, alcanzaron registros de alrededor de US$ 1,000 millones en 1998, ao de quiebre debido a la crisis financiera y econmica internacional de 1998 (que dio lugar al retiro de los fondos golondrinos del exterior), a la recesin del mercado internacional y al estado de la economa peruana que tambin entr en recesin. Nuevamente se presenta el problema del descalce de plazo y moneda La poltica habitacional establecida en la presente dcada parte del

reconocimiento de las reales potencialidades de las ciudades, as como de sus necesidades, en el marco de la economa global y de la competitividad, de la eficiencia econmica, en la existencia de mercados, de infraestructura fsica, de recursos humanos, materiales e institucionales.

Las citadas polticas se deben integrar a las polticas de reduccin de la pobreza y de mejoramiento de la calidad de vida de la poblacin, de la promocin del empleo y de la inversin pblica y privada, as como de proteccin del medio ambiente. De esta manera la costa, sierra o selva, deben ser ms atractivos para la inversin privada en la medida en que ofrezcan a los inversionistas condiciones competitivas yrespondan a la demanda de personal, de materia prima y de determinados servicios para que se instalen en una ciudad y no en otra. El acceso a la vivienda decorosa es una necesidad fundamental de las personas y de las familias en general, que debe ser atendida por las propias familias con algn tipo de apoyo Estatal (especialmente para los sectores de menores recursos). El Per, es un pas de grandes desigualdades de ingreso y principalmente de oportunidades, con graves niveles de pobreza que afectan a una cantidad importante de la poblacin. Esta situacin lamentable se viene arrastrando a lo largo de la historia, siendo imperativo procurar las soluciones ms eficientes y eficaces orientadas a reducir drsticamente el referido dficit habitacional existente.

Le corresponde al Estado contribuir con acciones y crear las condiciones necesarias para satisfacer esta necesidad fundamental para el bienestar de los ciudadanos. Este objetivo se basa en que todo poblador tenga la capacidad adquisitiva adecuada, que resulte de la existencia de igualdad de oportunidades para participar de manera efectiva en la demanda de la vivienda. Bajo condiciones favorables, las empresas constructoras participarn ofreciendo viviendas en la cantidad y calidad requeridas por el mercado, siendo compensadas con rentabilidades razonables.

En esta visin de largo plazo, la intervencin del Estado es fundamental. En este contexto, es importante considerar la situacin socio econmica del pas, su evolucin y perspectivas. El dficit habitacional en el Per, como en otros pases de Amrica Latina constituye un grave problema socio econmico que en el Per ha venido agravndose de manera creciente con los aos, concentrndose cada vez ms en Lima y en las ciudades de la costa (especialmente en los sectores de escasos recursos econmicos). El financiamiento de la vivienda y el sistema financiero habitacional son elementos centrales para impulsar el xito de una poltica habitacional de avanzada, para atender a sta necesidad prioritaria. No se debe olvidar del efecto multiplicador que tiene el sector construccin, en favor de los sectores econmicos relacionados como el empleo.