ISSN 0103-9830 BT/PCC/201 Mrio Antnio Ferreira Barreiros Alex Kenya Abiko So Paulo - 1998 Reflexes sobre o Parcelamento do Solo Urbano Escola Politcnica da Universidade de So Paulo Departamento de Engenharia de Construo Civil Boletim Tcnico - Srie BT/PCC Diretor: Prof. Dr. Antnio Marcos de Aguirra Massola Vice-Diretor: Prof. Dr. Vahan Agopyan Chefe do Departamento: Prof. Dr. Alex Kenya Abiko Suplente do Chefe do Departamento: Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Junior Conselho Editorial Prof. Dr. Alex Abiko Prof. Dr. Francisco Cardoso Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr. Prof. Dr. Orestes Marraccini Gonalves Prof. Dr. Antnio Domingues de Figueiredo Prof. Dr. Cheng Liang Yee Coordenador Tcnico Prof. Dr. Alex Abiko O Boletim Tcnico uma publicao da Escola Politcnica da USP/Departamento de Engenharia de Construo Civil, fruto de pesquisas realizadas por docentes e pesquisadores desta Universidade. Este texto faz parte da dissertao de mestrado: a Lei Federal de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79) e suas Influncias no Ordenamento da Expanso Urbana. Estudos de Casos no Municpio de Mogi das Cruzes que se encontra disposio com os autores ou na biblioteca da Engenharia Civil. Sumrio 1.- O parcelamento do solo e a organizao do espao urbano........................................1 2.- Parcelamento do solo, expanso urbana e crescimento demogrfico..........................4 3.- Demanda habitacional na RMSP no perodo 1980/1991.............................................6 4.- A produo de lotes regulares no perodo 1980/1991..................................................8 5.- A Lei Federal 6.766/79...............................................................................................11 6.- Conceituaes ............................................................................................................17 7.- Concluses..................................................................................................................19 Referncias Bibliogrficas...............................................................................................24 2 1 O parcelamento do solo e a organizao do espao urbano Cada vez mais o ambiente urbano se torna o local de residncia e onde se desenvolvem as atividades humanas. No Brasil temos verificado, nas ltimas dcadas, a acelerao do processo de urbanizao da populao. Em 1991, o Censo Demogrfico j indicava que 75,59% do total da populao brasileira habitava em reas urbanas 1 . No Estado de So Paulo esse percentual atingia a cifra de 92,80 %, enquanto que o Estado do Rio de Janeiro apresentava a cifra de 95,25% de populao urbana. Esses indicadores demostram que, j em 1991, o meio urbano abrigava mais de 110 milhes de brasileiros. Esse imenso contingente de pessoas tem demandado a produo de espao urbano para sua moradia e atividades. Uma parcela dessa demanda atendida atravs da verticalizao das construes urbanas, outra parcela da demanda se desloca para novas reas urbanas ou reas em processo de urbanizao. No Brasil, em geral, processo de urbanizao e produo de novas reas urbanas nos municpios brasileiros se realiza atravs do parcelamento do solo, feito sob a forma de loteamento, regular ou irregular (includos os clandestinos). Para poder propiciar a sustentao das atividades que sero desempenhadas nestas novas reas urbanas, a expanso dos limites geogrficos das reas urbanas deve ser adequadamente organizada. A organizao espacial desse novo tecido deve permitir o pleno desenvolvimento da populao ali residente e integrar-se adequadamente estrutura urbana existente. Para que isso se realize, necessrio que essa expanso fsica obedea a regras e normas de cunho tcnico e jurdico. Inserido no contexto e na problemtica do fenmeno da urbanizao, o parcelamento do solo hoje um dos itens de maior relevncia, tanto sob o aspecto tcnico quanto no jurdico, no que se refere ao ordenamento da cidade, principalmente na organizao espacial de novas reas urbanas. MOTA (1980), afirma que o parcelamento do solo, realizado sob a forma de loteamento ou desmembramento, um dos instrumentos urbansticos utilizados para promover a organizao territorial dos municpios brasileiros. atravs desse instrumento que o municpio pode exigir uma distribuio adequada dos lotes, equipamentos e vias pblicas, bem como suas respectivas dimenses, taxas de ocupao, reas para recreao e outros usos comunitrios e infra- estrutura mnima. Essa organizao do uso e ocupao do novo espao urbano, proveniente do parcelamento do solo regulamentada por legislao especfica. No mbito nacional, cabe Constituio Federal o papel principal como determinador das posturas legais e, no mbito estadual cabe Constituio do Estado, respeitadas as disposies da Constituio Federal. Nesse sentido, importante se verificar que a Constituio do Estado de So Paulo elenca o parcelamento do solo e loteamento como instrumentos do poder pblico voltados para a organizao espacial dos municpios paulistas. A Constituio do Estado de So Paulo, prev no Captulo II relativo ao desenvolvimento urbano, em seu artigo 181, que "lei municipal estabelecer, em conformidade com as diretrizes do plano diretor, normas sobre zoneamento, loteamento
1 Dados preliminares do Censo de 1996 informam que em 1996, 78,35% do total da populao brasileira residiam em reas urbanas, ou seja, em 1996, dos 157.079.573 habitantes do Brasil, 123.082.167 residem em reas urbanas. Isso significa que entre 1991 e 1996 a populao urbana foi aumentada em 2,76%, ou, em nmeros absolutos, o incremento no perodo foi de 12.091.177 habitantes urbanos, o que gera uma demanda habitacional em torno de 2.7 milhes de unidades habitacionais somente neste intervalo de 5 anos. 3 parcelamento, uso e ocupao do solo, ndices urbansticos, proteo ambiental e demais limitaes administrativas pertinentes." (grifo nosso) A regulamentao tcnica e jurdica do parcelamento do solo se faz atravs de legislao urbanstica. No universo das leis urbansticas, a Lei Federal 6.766/79 se destaca, primeiro por que a lei de abrangncia nacional que dispe sobre o parcelamento do solo urbano e, depois, pelo estabelecimento de normas e parmetros que vieram a nortear e determinar novas posturas nas legislaes estaduais e municipais. Alm disso, ela o grande parmetro urbanstico do pas, no que tange expanso urbana regular aps 1980, haja vista que determinou uma srie de adequaes de leis estaduais e municipais. Isso decorre do fato de que as leis municipais no podem se opor a leis estaduais e federais, respeitadas as respectivas competncias definidas pela Constituio Federal. De forma similar as leis estaduais tambm no podem estar em conflito com leis federais, sendo fundamental sua harmonizao, respeitando a abrangncia territorial das respectivas competncias. No Brasil, que tange aos aspectos histricos da organizao do espao urbano, verifica- se que a preocupao com a organizao espacial j existia desde a poca colonial. Naquela poca j existiam normas voltadas s construes e alinhamentos de ruas. Na verdade a preocupao urbanstica, existente na poca, encontrava-se voltada quase que unicamente s questes de alinhamento das ruas, conforme relato de REIS FILHO (1968) apud MUKAI(1988) : "no trmino da segunda dcada do sculo XVIII estavam concludas (...) as novas formas poltico-administrativas, de tal modo que estariam maduras as condies para a aplicao de uma poltica urbanizadora altamente centralizada, como a que se instaurou no Brasil em fins do reinado de D. Joo V e durante o perodo pombalino, e cujos resultados podem ser exemplificados (...) pelo exame do contedo da Carta Rgia que determinou a criao da capitania de So Jos do Rio Negro e pelo plano da cidade de Vila Bela , antiga capital da Capitania do Mato Grosso." A referida Carta Rgia, sob o enfoque urbanstico, apenas determinava que as casas fossem construdas em linha reta para que as ruas fossem largas e direitas. No sculo XIX, em So Paulo, o Cdigo de Posturas de 1886 j estabelecia algumas disposies urbansticas sobre aberturas de ruas, localizao de indstrias e poluio. A Lei Estadual 1956/17 estabelecia padres sobre licenciamento, construes e reformas em edifcios urbanos e a Lei Municipal 1874/15 e o Ato 849/16 que a regulamentou, incluam disposies sobre edificaes e estabelecia a diviso do municpio em zona central, urbana, suburbana e rural. PAMPLONA (1978) esclarece que, com a expanso territorial que se iniciava, "sentiu a Municipalidade , a necessidade de disciplinar a abertura de arruamentos e o parcelamento de reas, at ento sem normas adequadas, o que foi feito atravs da Lei 2611/23." No incio do sculo XX, a preocupao com a organizao do espao urbano se acentua. De acordo com LEME (1992) o primeiro texto em So Paulo, que apresenta uma reflexo sobre o urbanismo, foi escrito em 1911 pelo engenheiro Vitor da Silva Freire. O citado engenheiro foi Chefe do Setor de Obras Pblicas da Prefeitura de So Paulo entre 1898 e 1926, e era tambm professor da Escola Politcnica. Em 1924 os engenheiros Ulha Cintra e Prestes Maia, levam ao governo estadual um conjunto de propostas para o ordenamento urbanstico da Capital, que no resultou em efeitos prticos. Em 1930, Prestes Maia convocado pelo Governo Pires do Rio, para a 4 elaborao de um plano urbanstico, que resultou no "Plano de Avenidas", onde so retomadas e desenvolvidas as principais concepes da proposta de 1924. MUKAI (1988). A legislao voltada s questes urbansticas, nas fases seguintes, permanece desatualizada at o aparecimento do Cdigo de Obras do Municpio da Capital de So Paulo, conhecido como Cdigo Arthur Sabia, aprovado pelo Ato Municipal n. 663, de 10 de agosto de 1934. Esse cdigo veio a substituir a antiga Lei Municipal n. 3.427/29, que era o antigo Cdigo de Obras de So Paulo. MUKAI (1988). CAMPOS FILHO (1989) afirma que, em uma primeira etapa, " vemos o surgimento de um urbanismo afirmador de uma nova classe, a burguesia urbana, que ascendia socialmente um urbanismo cvico embelezador, que idealiza grandes praas, avenidas e bulevares (...) simultaneamente, o urbanismo sanitarista procura garantir uma sada ambiental ao espao urbano (...) voltado especialmente para a garantia da higiene e sade publicas, que so as primeiras regras condicionadoras da propriedade imobiliria urbana (...) seguem-se as leis reguladoras, muitas delas formando conjuntos, que so os Cdigos de Obras, cujo contedo, mais tarde, , de forma significativa, mudado e dividido em Cdigo de Edificaes e Cdigo de Parcelamento e Uso e Ocupao do Solo." A partir da dcada de 30 j se verificava a necessidade de um instrumento urbanstico mais adequado questo do parcelamento do solo. DO COUTO (1981) assinala que o parcelamento do solo no Brasil s comeou a receber maior ateno por parte dos legisladores a partir de 1934, quando comeou-se a organizar mais sistematicamente a legislao afeta ao tema. Somente em 1937 que o Professor Waldemar Ferreira apresentou um Projeto de Lei na Cmara dos Deputados com o objetivo de ordenar os loteamentos urbanos e rurais; porm o golpe de Estado de 10 de novembro de 1937, que estabeleceu o Estado Novo, obstou a tramitao do mencionado projeto. Coincidentemente, um ms aps o golpe, em 10 de dezembro de 1937, o Poder Executivo promulga o Decreto-lei 58/37 de autoria de Waldemar Loureiro, com normas e texto inspirados nos estudos do Prof. Waldemar Ferreira. O Decreto-lei 58/37 foi posteriormente regulamentado pelo Decreto 3.079 de 15 de setembro de 1938, o qual detalhou a aplicao das normas constantes no Decreto-lei, que eram basicamente de ordem jurdica e voltados para a garantia dos direitos dos adquirentes de lotes urbanos, no havendo especificaes de ordem urbanstica. De acordo com FERNANDES (1995), durante a vigncia do Decreto-lei 58/37, os administradores pblicos tinham muito pouco poder de interveno na definio dos projetos de parcelamento do solo e a administrao pblica quase nada podia fazer no sentido de forar os empreendedores a regularizar os parcelamentos irregulares. Isso sem dvida comprometia a organizao do espao urbano e a qualidade dos loteamentos. O Decreto-lei 58/37 vigorou por muito tempo sendo que, apenas em 28 de fevereiro de 1967, promulga-se o Decreto-lei 271/67 que, segundo o autor, tratava-se de uma verso distorcida do Projeto de Lei elaborado pelo Professor Hely Lopes Meirelles. Esse Decreto-lei tratava exclusivamente do parcelamento do solo urbano, sendo que o parcelamento rural j era objeto da Lei 4.506 de 30 de novembro de 1964, denominada Estatuto da Terra. O referido Decreto-lei 271/67 determinava um prazo de 180 dias para a sua regulamentao, ao essa que nunca se efetivou, tornando pois as disposies do mesmo sem efeito. Somente em maro de 1977 o Senador paulista Otto Cyrillo 5 Lehmann apresenta um projeto de lei no Senado Federal, que viria a se tornar a Lei Federal 6.766/79. 2 Parcelamento do solo, expanso urbana e crescimento demogrfico Como vimos anteriormente, o grande crescimento demogrfico das cidades brasileiras verificado na segunda metade do sculo XX, trouxe como uma de suas conseqncias a grande expanso das reas urbanas, especialmente as das grandes cidades. SERRA (1991) assinala que a partir dos anos 40 "inicia-se no Brasil um processo de urbanizao acelerada da populao rural, aparentemente sem paralelo na histria da humanidade, quer pela velocidade do processo, quer por suas dimenses." Para se ter uma idia do incremento demogrfico, que se reflete no meio urbano de forma mais contundente, uma vez que, em paralelo com o aumento demogrfico, ocorre um processo de urbanizao dessa populao, basta verificar que no Brasil, entre 1960 a 1991 a populao mais do que dobrou. A populao brasileira, em 1960, era de cerca de 70 milhes de pessoas e passou a quase 147 milhes em 1991. Houve portanto um acrscimo de cerca de 76,79 milhes de pessoas em apenas 30 anos. Com relao ao Estado de So Paulo, verifica-se que este, em 1960 apresentava 12,8 milhes de habitantes. Em 1991 a populao do Estado passou a ser de 31,58 milhes, gerando, em apenas trs dcadas, um acrscimo de 18,78 milhes de habitantes (Tabela 1). 7DEHOD Evoluo da populao residente: Brasil, Estado de So Paulo e Regio Metropolitana de So Paulo Regio ano Ano Ano Ano 1960 1970 1980 1991 Brasil 70.070.457 93.139.037 119.002.706 146.825.475 Est.S.Paulo 12.809.231 17.771.948 25.040.698 31.588.925 RMSP 4.791.245 8.139.730 12.588.725 15.427.092 Fonte: FIBGE, Censos de 1960,1970, 1980 e 1991 Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica - IBGE, a populao total do Brasil em 1991 era de 146.825.475 habitantes. Sendo que as reas urbanas somavam 110.990.253 habitantes, e as reas rurais apresentavam 35.835.222 habitantes. Houve um aumento de 27,82 milhes de habitantes no perodo entre censos, sendo que os habitantes de reas rurais diminuram de 38,5 milhes em 1980, para 35,8 milhes em 1991; um decrscimo de 2,7 milhes de habitantes. A populao urbana, ao contrrio, passa de 80,4 milhes de habitantes em 1980, para 110,99 milhes de habitantes em 1991. Houve, assim, um acrscimo de 30,56 milhes de novos habitantes urbanos no perodo de uma dcada. Os dados do Censo de 1996 apresentam um incremento de mais 12.091.177 habitantes urbanos no Brasil entre 1991 e 1996, sendo que a populao total do Brasil em 1996 passou a ser de 157.079.573 habitantes. O pas passou a apresentar o percentual de 78,38 % de populao residente em reas urbanas. Esses dados demonstram claramente o processo de urbanizao do Brasil, onde a populao cada vez mais passa a viver em ambiente urbano. Para se ter uma visualizao desse fenmeno, basta verificarmos que o Estado de So Paulo, em 1991, 6 j apresentava a cifra de 92,80% de populao urbana. A populao brasileira, no obstante a constante queda das taxas de crescimento, verificada nos ltimos censos, continuou em acelerado processo de urbanizao. No Brasil apenas o Estado do Maranho ainda apresenta uma populao rural numericamente superior urbana. De acordo com o Censo de 1991 a populao rural do Maranho era de 2.957.832 habitantes contra 1.972.421 habitantes de reas urbanas. Os Estados do Par, Piau e Rondnia apresentam uma situao de equilbrio numrico entre a populao rural e urbana. Os Estados do Rio de Janeiro e So Paulo so os que apresentam as maiores diferenas percentuais entre a populao urbana e rural. No que tange ao processo de urbanizao da populao verifica-se que, de acordo com SANTOS (1991), entre 1940 e 1980, d-se verdadeira inverso quanto ao lugar de residncia da populao brasileira. H mais de meio sculo atrs (1940), a taxa de urbanizao era de 26,35%, em 1980 alcana 68,86%. Nesses quarenta anos, triplica a populao total do Brasil, ao passo que a populao urbana se multiplica por sete vezes e meia" Esse grande aumento da populao urbana, evidentemente traduz-se por um aumento das reas urbanizadas e esse aumento das reas urbanizadas no se restringiu somente expanso horizontal ou vertical das cidades existentes, mas traduziu-se tambm pelo aumento do nmero de municpios. No Estado de So Paulo, em 1900 havia 161 municpios, em 1980 esse nmero passa para 572, em 1990 passa a ser de 583 e em 1991 chega a 637. (TASCHNER, 1994) Dados do IBGE demonstram que, j em 1980, 67,57 % da populao brasileira estava urbanizada. SERRA (1987) descreve: em 1980, 26 milhes de brasileiros, isto 22% da populao total, viviam em apenas 10 reas urbanizadas, ocupando uma rea equivalente a 0,5% do territrio nacional (...). Cerca de 45,5 milhes de pessoas - 38 % de toda a populao do pas - estavam concentradas em 198 cidades com mais de 50.000 habitantes. Apenas duas dessas aglomeraes - a Grande So Paulo e a Grande Rio de Janeiro - continham 18 % da populao. A dcada de 80 foi marcada pela diminuio do ritmo desse crescimento demogrfico. A taxa anual de crescimento, que era de 2, 48%, reduz-se em 24%, para 1,89% ao ano entre 1980 e 1991. Essa diminuio no foi uniforme, sendo maior no Sudeste (36%) e Centro Oeste (28%). A taxa apresentou-se menor no Sul (6%) sendo que o Norte e Nordeste apresentaram taxas semelhantes (17% e 16% respectivamente). TASCHNER (1994) Dentro desse contexto de queda das taxas de crescimento populacional, no podemos perder de vista o fato do decrscimo dos ndices verificado nas regies metropolitanas. TASCHNER (1994) afirma: a mudana mais expressiva e que marca a reverso na tendncia predominante foi apresentada pelo menor crescimento populacional da Grande So Paulo. Na dcada de 1970, o incremento populacional desta regio foi responsvel por 17% do incremento total brasileiro. J entre 1980/91 seu acrscimo populacional passou a responder por 9,6% do incremento nacional. Ainda segundo a citada autora, a taxa de crescimento das regies metropolitanas que era de 4,70% ao ano na dcada de 1960, diminui para 3,78 nos anos 70, caindo para 1,88% ao ano entre 1980 e 1991. 7 No que tange Regio Metropolitana de So Paulo, verificou-se que, no intervalo entre os censos de 1960 e 1970, a populao foi acrescida em 3,34 milhes de habitantes o que corresponde a um incremento de 69,88 %. No intervalo entre os censos de 1970 e 1980, verificou-se um acrscimo de 4,44 milhes de habitantes, correspondente a um incremento de 54,65 % de crescimento na dcada. Com relao ao intervalo entre os censos de 1991 e 1980, que o que nos interessa sobremaneira, pois a Lei Federal 6.766/79 que dispe sobre o parcelamento do solo, passou a vigorar a partir da segunda quinzena de dezembro de 1979. Esse intervalo entre os censos pode nos trazer informaes sobre a relao entre o aumento demogrfico e a produo de lotes regulares sob as determinaes da Lei Federal 6.766/79 2 . Na Regio Metropolitana de So Paulo esse especfico perodo apresentou um aumento da populao residente na ordem de 2,83 milhes de habitantes, correspondendo a um incremento de 22,54 %. Comparado com perodos anteriores e com o crescimento total do Pas, a curva de crescimento demogrfico da RMSP sofreu um considervel decrscimo. 3 Demanda habitacional na RMSP no perodo 1980/1991 Dentro do assunto enfocado neste trabalho, interessa-nos tambm verificar o acrscimo da demanda por unidades habitacionais para podermos compar-la com a produo legal de lotes habitacionais e, desta forma, obtermos a relao entre o aumento demogrfico e a produo de lotes regulares. Para tanto, entendemos ser de fundamental importncia, verificar a relao entre o aumento demogrfico havido na dcada de 80 com a expanso urbana ocorrida nesse intervalo de tempo. O estudo de como essa populao se insere no tecido urbano, como esse tecido se expandiu e quais as foras estruturadoras da expanso urbana um desafio para todos os profissionais e pesquisadores que atuam com o meio urbano. Alm disso, a urbanizao a mudana social em grande escala. Ela significa transformaes profundas e irreversveis que afetam cada aspecto da vida social e todas as sees da sociedade. CLARK (1982) A inteno dessa anlise paralela o cruzamento da demanda habitacional com a produo de lotes habitacionais regulares para podermos verificar se o parcelamento legal e regular do solo urbano acompanhou a demanda. Nesse sentido deve-se estimar a demanda do perodo e relacion-la com o nmero de lotes produzido no mesmo perodo. Antes, porm, preciso deixar claro que a estimativa da demanda no o objeto central das anlises e pesquisas deste trabalho, mas pode contribuir para enriquecer nossa compreenso sobre o parcelamento do solo na RMSP nesse perodo. Evidentemente a tarefa de avaliar a demanda habitacional no simples, e as metodologias utilizadas para essas avaliaes so controvertidas, discordantes e apresentam nmeros sempre questionveis. "Discutir o dficit habitacional no Brasil questo complexa e extremamente polmica. Nos ltimos anos, dependendo dos
2 Para efeito de uma correta metodologia quanto s analises desenvolvidas neste trabalho, nos fixaremos no perodo que compreende o intervalo entre 1980 e 1991. Isto significa o perodo entre a promulgao da Lei Federal 6766/79, (19 de dezembro de 1979) que coincide com o ano do Censo Demogrfico de 1980 e o ltimo censo, realizado em 1991. A opo pelo intervalo entre censos de carter meramente metodolgico e visa simplesmente facilitar a verificao entre expanso demogrfica e expanso urbana. 8 mtodos e parmetros utilizados, as estimativas variaram de 6,5 a 15,4 milhes de unidades habitacionais. Essa discrepncia impossibilita a utilizao desses dados de forma operacional, com um mnimo de segurana, para a definio de aes governamentais" FUNDAO JOO PINHEIRO (1995). Portanto, o estudo aprofundado de demanda uma tarefa complexa que no ser abordada neste trabalho. Para os que desejam anlises aprofundadas sobre esse tema, sugere-se a leitura dos estudos realizados pela Fundao Joo Pinheiro. O que se procura nestas consideraes sobre demanda a obteno de uma ordem de grandeza sobre o incremento de demanda habitacional, na RMSP, gerada pelo crescimento demogrfico vegetativo. Nestes termos, a demanda habitacional, na RMSP, no perodo compreendido pelos censos de 1991/1980 pode ser estimada atravs de uma frmula simples: Dh = Ip / Mmd Dh : demanda habitacional Ip : incremento populacional ( em indivduos) Mmd : mdia de moradores por domiclio (mdia ponderada entre zona rural e zona urbana) Sabendo que: a) populao urbana = 92,8 % do total geral da populao do Estado b) populao rural = 7,2 % do total geral da populao do Estado de So Paulo c) a mdia de moradores por domiclio em rea rural do Estado de So Paulo igual a 4,21 habitantes por domiclio 3 ; d) a mdia de moradores por domiclio em rea urbana do Estado de So Paulo igual a 3,87 habitantes por domiclio 4 ; Podemos inferir que a mdia entre zona urbana e zona rural seja: [(4,21 x 7,2) + (3,87 x 92,8)] / 100 = 3,89 hab/domicilio Dessa forma a demanda "Dh" seria: Ip Mmd , onde temos o seguinte resultado: Dh = 2.838.367 3,89 Dh = 729.657,32 Portanto a demanda por habitaes na RMSP, somente no perodo entre 1980 e 1991, seria da ordem de 729,7 mil novas unidades habitacionais. Observe-se que esse nmero no compreende a demanda no atendida dos perodos anteriores. Na verdade esse exerccio, feito somente a ttulo de avaliao superficial, nos leva suposio de que, entre 1980 e 1991, o crescimento populacional na RMSP tenha trazido em seu bojo uma demanda por 729,7 mil unidades habitacionais. Essa demanda, supe-se, deva ter sido atendida de alguma forma, atravs de verticalizao, adensamento de antigos loteamentos, sub-moradias , cortios, favelas e atravs da produo de novos lotes, regulares ou irregulares. 4 A produo de lotes regulares no perodo 1980/1991 O passo seguinte para estabelecermos uma relao entre o crescimento demogrfico da RMSP e a produo de lotes regulares no perodo 1991/1980, o levantamento da produo de lotes realizada regularmente, ou seja, de acordo com a lei. Nesse sentido,
3 FIBGE, Censo de 1991 4 FIBGE, Censo de 1991 9 realizamos uma pesquisa na Secretaria da Habitao do Estado de So Paulo, que o rgo pblico competente para a anlise e anuncia prvia aos projetos de parcelamento do solo urbano, em acordo com o disposto no artigo 13 da Lei Federal 6.766/79. Assim, foram levantados todos os processos de parcelamento anudos (ou seja: aprovados pelo Estado) na Regio Metropolitana de So Paulo, composta por 39 municpios, no perodo entre os censos. Essa pesquisa, cuja metodologia encontra-se descrita no captulo 3, de nossa dissertao de mestrado, envolveu a consulta a 3.325 fichas da Secretaria da Habitao do Estado de So Paulo. Nessa pesquisa, verificaram-se os nmeros demonstrados na tabela 2. Esses dados ilustram claramente um processo de diminuio da expanso urbana realizado atravs do parcelamento regular do solo urbano. Na verdade como bem demonstra a figura 1, exposta no captulo 1 deste trabalho, a grande expanso urbana da Regio Metropolitana de So Paulo realizou-se nas dcadas de 50, 60 e 70. Tabela 2 Processos Anudos pelo Estado de So Paulo no perodo de 1980 at 1991 Ano Processos Anudos Lotes projetados Observaes 1980 153 38.169 1981 202 41.181 1982 146 42.120 1983 102 17.583 1984 72 11.031 1985 90 18.475 1986 106 17.836 1987 234 10.557 muitos desdobros 1988 193 11.579 muitos desdobros 1989 48 6.332 1990 33 3.393 1991 25 2.740 TOTAL 1.304 220.996 Fonte: Secretaria Estadual da Habitao De acordo com os dados da tabela acima, foram gerados 220.996 lotes no perodo compreendido entre 1980 e 1991. Sabendo que a mdia de moradores por domiclio urbano na RMSP de 3,87, podemos inferir que a produo de lotes regulares na RMSP no perodo 1980/91 possibilitou atender demanda de 855.254 pessoas. Entretanto, como verificamos anteriormente, a demanda estimada para o perodo 1980/91 seria de 729,7 mil unidades habitacionais , ao passo que a produo regular de lotes teria suprido o montante de 220.996 unidades. Desta forma, restaria a demanda de 508,7 mil unidades habitacionais. Tal demanda deve ter sido suprida pela verticalizao ou pelo parcelamento irregular do solo urbano, incluindo-se as favelas. Portanto depreende-se que o parcelamento regular do solo urbano atendeu a 30% da demanda por unidades habitacionais na RMSP, sendo que 70% da demanda deve ter sido atendida por unidades verticalizadas ou parcelamento irregular ou por sub-habitaes. Naturalmente consideramos que a relao entre demanda e produo de lotes legalmente regulares tambm deve ser referenciada com a questo da distribuio de renda. Evidentemente que o presente trabalho no se aprofunda na questo e no esse o foco 10 das pesquisas realizadas, mas entendemos que a distribuio de renda um dos principais elementos a serem considerados numa anlise de demanda e mercado. notrio que o Brasil um pas que apresenta um dos piores ndices de distribuio de renda no mundo, sendo que na dcada de 80, quando o Brasil encara a mais sria crise econmica de sua histria, essa desigualdade da distribuio da renda pessoal aumentou. MILLER (1995). Dados da PNAD/IBGE, verificados na tabela 4 so bastante ilustrativos no que tange desigualdade da distribuio de renda: em 1981 50% da populao detinham 14,5% do total da renda brasileira, enquanto os 5% mais ricos detinham 31,9 % da renda. Em 1991, os 50 % da populao mais pobre detinham 12,0 % da renda enquanto que os 5% da populao mais rica passou a deter 34.4% da renda. Isso significa que a concentrao de renda continuou a existir nesse perodo e concentrou-se ainda mais em uma pequena parcela da populao mais rica. Verifica-se portanto que, em 1990, 5% da populao concentravam 34,4% da renda enquanto os outros 65,6% da renda eram distribudos para 95 % da populao. O agrupamento dos 50% mais pobres, fica com a parcela de 12% da renda. Mais evidente fica a desigualdade de distribuio de renda quando tomamos o grupo dos 1% mais ricos da populao. Em contraposio aos 50% mais pobres a parcela dos 1% mais ricos detinha a parcela de 12,1% da renda em 1980 e de 13,9 % em 1990, enquanto que os 50% mais pobres detinha 14% da renda em 1980 e 12% em 1990. Isso significa que 1% da populao detm a mesma renda que metade da populao total, uma relao de 1/50. H portanto uma desigualdade enorme na distribuio da renda brasileira e isso evidentemente se reflete no mercado, inclusive o mercado de lotes. 7DEHOD Distribuio da renda no Brasil- por agrupamento. (Em porcentagem de renda aglutinada por classe de rendimento) Grupo 1981 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 10% mais pobres 0,9 1 0,9 0,8 1 0,8 0,6 0,7 0,8 20% mais pobres 2,9 2,8 2,7 2,5 3,1 2,7 2,2 2,3 2,6 50% mais pobres 14,5 13,4 13,4 12,8 13,5 13 12 11,2 12 10% mais ricos 44,9 46,7 46,8 47,6 47,3 46,9 49,7 51,5 48,1 5% mais ricos 31,9 33,1 33,3 33,9 33,9 33,3 35,8 37,7 34,4 1% mais ricos 12,1 13,2 13 13,3 14 13,5 14,2 15,9 13,9 Fonte: IBGE, PNAD -Pesquisa Nacional por Amostra de Domicilio, 1990. Atualmente a distribuio de renda no Brasil continua a ser bastante desigual, basta constatar que o grupo que aufere rendimentos mensais superiores a 20 SM (Salrios Mnimos), 5 restringe-se a 1,9% da PEA (Populao Economicamente Ativa), enquanto que 28,2% da PEA recebeu mensalmente um rendimento de at 2 SM 6 , conforme demonstram as tabelas 4 e 5. Tabela 4 Distribuio das pessoas de 10 ou mais anos de idade, por classe de rendimento mensal - Brasil - 1996. Rendimento Mensal em Salrios Mnimos % da populao de 10 anos ou mais At 1 SM 15,3 Mais de 1 a 2 SM 12,9
5 Significa um rendimento mensal em torno de US$ 2.000,00. 6 Significa um rendimento mensal em torno de US$ 200,00. 11 Mais de 2 a 3 SM 8,1 Mais de 3 a 5 SM 8,6 Mais de 5 a 10 SM 7,4 Mais de 10 a 20 SM 3,5 Mais de 20 SM 1,9 Sem rendimento 41,5 Sem declarao 0,9 Fonte: IBGE, PNAD -Pesquisa Nacional por Amostra de Domicilio, 1996. Tabela 5 Rendimento mdio mensal real do trabalho principal, em salrios mnimos, dos empregados e trabalhadores domsticos de 10 anos ou mais de idade - Brasil - 1985/1995. 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1992 1993 1995 3,1 3,9 3,2 3,3 3,6 3,0 2,8 2,9 3,6 Fonte: IBGE, PNAD -Pesquisa Nacional por Amostra de Domicilio, 1996. Queremos, com estes dados, salientar que na anlise da produo de lotes regulares e irregulares, h que se levar em considerao os aspectos referentes ao mercado e sua relao com a distribuio de renda, pois no Brasil a extrema desigualdade de distribuio de renda exclui do mercado uma grande parcela da populao, que no obstante excluda do mercado formal de lotes regulares, continua demandando espao para moradia, que ser suprido por formas alternativas de atendimento demanda, o que inclui loteamentos irregulares, favelas, ocupao ilegal e outras forma de moradia que no atendam s legislaes e normas existentes . 5 A Lei Federal 6.766/79 O parcelamento do solo conta com legislao especfica para sua regulamentao, sendo que, a partir de dezembro de 1979, pela primeira vez em sua histria, o Brasil passou a contar com uma legislao de parcelamento do solo urbano que incorporou em seu texto alguns requisitos urbansticos objetivando o melhor ordenamento das novas reas urbanas dos municpios brasileiros. A legislao anterior, Decreto-lei 58/37, vigorou por mais de 50 anos, atingindo perodos de grande expanso urbana. O Decreto-lei 58/37 no continha nenhum dispositivo de carter urbanstico que pudesse auxiliar o poder pblico a melhor organizar a expanso espacial e criar reas pblicas para a implantao dos equipamentos pblicos necessrios populao que viesse a se instalar nas reas urbanas expandidas. Nesse aspecto, a Lei Federal 6.766/79, veio apresentar um carter inovador, demonstrando preocupao com a ordenao do espao urbano, determinando indicadores mnimos de reas pblicas, de reas e testadas de lotes e de faixas no edificveis, estabelecendo tambm as condies de salubridade para a implantao de novos loteamentos. Um dos fatos mais ressaltados, pelos autores que discorrem sobre o parcelamento do solo, o consenso existente sobre o avano da lei 6.766/79 em relao que a antecedeu, no apenas naquilo que se refere aos parmetros urbansticos, inexistentes no Decreto-lei 58/37, mas tambm pelo avano que trouxe nas relaes de compra e venda de lotes, garantindo o direito dos adquirentes de lotes. O Decreto lei 58/1937 estava totalmente defasado e inadequado como instrumento de planejamento urbano, mesmo 12 porque este no era o seu propsito maior. O Decreto lei 58/37 era claramente limitado enquanto controlador do uso da terra. Na verdade, o citado decreto era muito mais uma lei civil voltada para as relaes comerciais entre indivduos relacionados com a comercializao da terra. FERNANDES (1995). consenso, entre os autores pesquisados, que o parcelamento do solo um dos aspectos que mais interferem no urbanismo e que somente com a edio da Lei 6.766/79 que o Brasil passou a ter um diploma legal de nvel federal que contempla no somente as regras civis, como fazia a lei anterior, mas tambm regras dispositivas de assuntos urbansticos e penais. O projeto de lei de autoria do Senador paulista Otto Cyrillo Lehmann, apresentado em maro de 1977 ao Senado Federal, "teve origem em decorrncia dos estudos procedidos por diversos tcnicos, em variados encontros havidos no pas para tratar do tema. Afinal, ele foi remetido a algumas municipalidades brasileiras (Diadema, Mau, Caxias do Sul) e ao Instituto de Registro Imobilirio Brasileiro, IRIB, com sede em So Paulo, para que se apresentassem sugestes." DO COUTO (1981). Nota o autor que as municipalidades consultadas pouco contriburam, ao contrrio do rgo de classe dos Cartrios de Registro de Imveis -IRIB, que encaminhou substitutivo adequando a terminologia do ento projeto de lei constante na Lei 6.015/73, que trata dos Registros Pblicos. De acordo com LEHMANN (1977) (...) em razo do recrudescimento do problema urbano, a partir da dcada de 60, comeou-se a clamar por uma nova lei federal do loteamento, que viesse a substituir o Decreto-lei n. 58/37, uma vez que tal legislao, por contemplar realidade bem diversa daquele tempo, j se encontrava totalmente defasada. Segundo o autor da lei, o Decreto 58/37 encontrava-se distanciado da realidade social ento presente e no dispunha de normas que orientassem os Estados e os Municpios no tratamento da urbanizao de suas cidades. O citado Decreto no previa procedimentos urbansticos mnimos que ordenassem os loteamentos. Tampouco resguardava os compradores de lotes de empreendedores inescrupulosos e no previa normas para a responsabilidade e punio de loteadores clandestinos. O senador Otto Lehmann, torna claro em seu discurso de justificao da lei, que a necessidade de sanar as conseqncias de uma legislao superada era to gritante, que o governo militar, atravs do ento Ministro Roberto Campos, por intermdio do arquiteto Henrique Mindlim, na poca Presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil, solicitou ao Professor Hely Lopes Meirelles, a elaborao de um projeto de lei que viesse a corrigir as deficincias da lei anterior. No entanto, o Decreto-lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967, resultante dessa necessidade, foi desvirtuado. No obstante oriundo de projeto do Professor Hely Lopes Meirelles, ltima hora foi reduzido a uns poucos artigos, remetendo o problema para a lei que dispe sobre o condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias, inaplicvel espcie e, por isso mesmo, at hoje sem a devida regulamentao (...). Posteriormente, organismos tcnicos oficiais continuaram o estudo da matria, tendo, nesse passo, o Centro de Estudos e Pesquisa de Administrao Municipal CEPAM, do Estado de So Paulo, com o apoio do extinto Servio Nacional dos Municpios SENAM, rgo do Ministrio do Interior, realizado um Seminrio, em Salvador, na Bahia, em agosto de 1969 (...). Nesse Seminrio discutiu-se amplamente o problema e elaborou-se um anteprojeto (...) que serviu de suporte bsico para os trabalhos que se seguiram, inclusive para o projeto ora apresentado LEHMANN (1977). 13 O autor afirma ainda: com a criao, a nvel federal, da Comisso Nacional de Regies Metropolitanas e Poltica Urbana CNPU, em 1974, foram retomados os estudos, tendo ento a Empresa Metropolitana de Planejamento da Grande So Paulo S.A. Emplasa (...) refeito o anteprojeto, com o concurso dos tcnicos do Sistema de Planejamento e Administrao Metropolitana de So Paulo SPAM, e a colaborao especial do Professor Jos Ignsio Botelho de Mesquita, da Faculdade de Direito da Universidade de so Paulo, na parte civil, e do Professor Damsio Evangelista de Jesus (...) na parte criminal. Lehmann relembra que a Fundao Milton Campos, de Pesquisas e Estudos Polticos, realizou, em novembro de 1975, o Simpsio O Homem e a Cidade. Neste Simpsio, o Grupo de Trabalho sobre Polticas do Uso do Solo, cujo relator foi o Deputado Cleverson Teixeira, apresentou proposies referentes elaborao de legislao federal para disciplinar o uso do solo, abrangendo o parcelamento. A proposta inclua a reformulao da legislao penal, conceituando como crime formal a realizao de loteamento clandestino. O senador Lehmann esclarece que em contato com o Secretrio dos Negcios Metropolitanos do Estado de So Paulo o arquiteto Roberto Cerqueira Csar, que havia participado do mencionado simpsio, tomou conhecimento do anteprojeto elaborado pela Emplasa/SPAM e das proposies decorrentes do simpsio da Fundao Milton Campos, resultando da uma reviso do anteprojeto viabilizando as proposies da Fundao Milton Campos. Disso resultou o projeto de lei apresentado no Congresso Nacional e que resultou na Lei Federal 6.766/79. LEHMANN (1977) tambm esclarece que a Lei 6.766/79 foi promulgada "devido aos avolumados problemas havidos com parcelamentos urbanos, particularmente em So Paulo, com as reclamaes crescentes a respeito de loteamentos clanaestinos" (grifo do autor). Sem dvida, o perodo que antecedeu a promulgao da lei 6.766/79 foi o que apresentou a maior taxa de crescimento demogrfico na RMSP e que se refletiu na maior expanso territorial dessa regio. MOTA (1980), afirma que o controle do parcelamento do solo um dispositivo de grande valor que o municpio pode utilizar, para organizar a ocupao do solo e para assegurar uma distribuio adequada de lotes, vias e equipamentos pblicos para a garantia e preservao da qualidade ambiental. Alm disso, o autor refora a idia de que, alm de uma legislao adequada, faz-se necessrio o controle tcnico na aprovao de projetos visando a orientao tcnica ao projetista ou ao loteador. Na mesma linha de entendimento, FERNANDES (1995), alerta para o fato de que, aps a promulgao da Lei Federal 6.766/79, o poder executivo municipal passou a contar com a possibilidade de conduzir efetivamente o processo de organizao espacial de seu territrio pois, ao invs de apenas receber planos j elaborados, o municpio passou a ter a possibilidade de, segundo seus critrios, interferir nos projetos, adequando-os s particularidades locais. Nem todos os autores pesquisados concordam que a Lei Federal 6.766/79 tenha trazido apenas aspectos positivos no ambiente urbano. De acordo com MARICATO (1995), a lei de parcelamento do solo trouxe significativa, embora pouco estudada, restrio da oferta de moradia para a populao trabalhadora. A autora entende que "embora a lei seja fruto da luta de movimentos de moradoras de loteamentos irregulares, mas no s destes, a nova lei atende a uma reivindicao popular: criminalizao do loteador clanaestino (grifo da autora), possibilitando a suspenso do pagamento para efeito de viabilizar a execuo das obras urbansticas e atribuio ao municpio ou ao Ministrio 14 Pblico da representao das comunidades atravs do interesse difuso". A autora ressalta sua hiptese de que, em ltima instncia, a Lei Federal 6.766/79 tenha contribudo para o fortalecimento do mercado capitalista formal, evitando que a terra urbana fosse parcelada irregularmente, devido exigncias urbansticas e burocrticas, afirmando que " evidente a diminuio da oferta de lotes irregulares, alternativa mais importante para o assentamento residencial da classe trabalhadora entre 1940 e 1980, e o crescimento de favelas durante a vigncia da lei". 7 GASPARINI (1988) concorda que a promulgao da Lei 6.766/79 alterou substancialmente a disciplina legal que incide sobre o loteamento e desmembramento de terrenos e esclarece que "algumas crticas que so feitas a determinados dispositivos da Lei de Parcelamento do Solo Urbano no a afetam no todo nem a tornam imprestvel (...) os defeitos apontados, sempre localizados, so, em muito, suplantados pelos mritos generalizados que a Lei encerra e, at, porque dificilmente ter-se- lei perfeita em todos os sentidos." Quanto a crticas de ordem social, ambiental e outras que so feitas lei em tela, o acima citado autor sustenta que a Lei 6.766/79 "no se predisps a solucionar problemas sociais, econmicos, profissionais ou ecolgicos, sendo assim improcedentes as crticas que nesses e em outros aspectos lhe so feitas." Porm o autor argumenta que a Lei 6.766/79 no deveria dispor sobre os aspectos urbansticos e administrativos. Na mesma obra o referido autor afirma que: "a disciplina dos aspectos urbansticos do parcelamento de glebas localizadas nas zonas urbanas ou de expanso urbana, por dizer de perto com o interesse local, cabe, como h muito asseguram os municipalistas, ao Municpio." Alm desse aspecto o autor aponta a falta ou impreciso de conceitos como falhas existentes na lei. MEIRELLES (1990) afirma que a Lei Federal 6.766/79 ao dispor sobre o parcelamento do solo para fins urbanos, editou normas urbansticas para o loteamento e desmembramento de glebas destinadas a urbanizao, mas ressalvou que "os Estaaos o Distrito Feaeral e os Municipios poaero estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento ao solo municipal para aaequar o previsto nesta lei s peculiariaaaes regionais e locais" (grifo do autor). Ele esclarece que as normas urbansticas contidas na lei apresentam carter geral, fixando parmetros mnimos de urbanizao e de habitabilidade dos lotes, as quais podem ser complementadas com maior rigor pelo Municpio, no sentido de atender s peculiaridades locais e s exigncias do desenvolvimento da cidade. No obstante os pontos positivos apontados, Meirelles observa: "Essa lei, conquanto defeituosa em alguns de seus conceitos e falha em muitos de seus dispositivos, representa considervel avano na regncia urbanstica do parcelamento do solo para loteamentos e desmembramentos urbanos, dando orientao tcnica para sua efetivao e meios eficazes para se coibir a conduta abusiva dos loteadores." O fato de, pela primeira vez, existir uma lei de parcelamento do solo urbano que abrangesse o carter multidisciplinar do ato de produzir reas urbanizadas tambm significativo: " A Lei 6.766/79 tem o mrito de efetuar o entroncamento de aspectos civis, urbansticos, administrativos e penais que naturalmente incidem sobre o ato de
7 Com relao a esta afirmao, sugerimos a leitura do item ??? deste trabalho, que apresenta um panorama geral da relao entre a produo de lotes regulares, demanda, cenrio econmico e distribuio de renda no perodo compreendido entre 1980 e 1991. 15 parcelar o solo urbano, ao contrrio do Decreto-lei n 58/37." MUKAI et al. (1980). O autor cita como digno de meno o fato da Lei 6.766/79 compreender normas de ordem pblica conferindo novo carter s relaes civis que envolvem o parcelamento do solo. No que tange atividade de parcelar o solo urbano, SILVA (1981) afirma que "o parcelamento do solo para fins urbanos uma atividade urbanstica, que tem sido exercida , tradicionalmente, entre ns, por iniciativa de particulares. Estes, assim em nome prprio, no prprio interesse e s prprias custas e riscos, estaro, contudo, exercendo uma atividade que, fundamentalmente, pertence ao poder pblico municipal, qual seja de oferecer condies de habitabilidade populao urbana." O autor afirma ainda que a atuao do poder pblico nas questes urbansticas gera conflitos entre o interesse coletivo e os interesses dos proprietrios que buscam o mximo aproveitamento de seus terrenos seja para a construo seja para o parcelamento, procurando obter o maior lucro possvel, "numa concepo individualista da propriedade como direito absoluto." Com relao ao assunto, DO COUTO (1981), afirma que a grande maioria dos municpios brasileiros encontra-se impossibilitada, em vista da situao financeira na poca apresentada, de criar e executar planos de melhoramento da qualidade de vida de seus habitantes, ficando o interesse coletivo prejudicado com o crescimento do parcelamento do solo urbano. Deve-se acrescentar que, alm da impossibilidade financeira na criao e execuo de planos e melhorias, os municpios, em sua maioria, no obtiveram sucesso no combate ao parcelamento clandestino. Tais parcelamentos encontram-se geralmente implantados em reas de risco ou em reas com menor potencial imobilirio, como reas de proteo ambiental e principalmente reas perifricas s grandes cidades, quase sempre desguarnecidas de infra-estrutura e servios urbanos. Tratando das conseqncias do parcelamento urbano DO COUTO (1981) afirma: "Assim como o parcelamento urbano traz vantagens, pela diviso de espaos territoriais subaproveitados ou de baixa densidade demogrfica, encravados nas zonas urbanas densamente populadas, no h de se negar que traz, tambm, o problema da criao da infra-estrutura de servios, transporte e produo necessria ao bem-estar das pessoas que habitam a cidade". A questo da implantao de infra-estrutura que tradicionalmente esteve ligada s atribuies de governo uma das questes mais relevantes, uma vez que, pela implantao de infra-estrutura, servios e equipamentos urbanos, o empreendedor imobilirio ou o proprietrio de glebas tinha garantida a valorizao de seus terrenos no apenas atravs de suas aes, mas principalmente em decorrncia de investimentos pblicos. Dessa forma ocorria a apropriao indireta de capital pblico. A importncia do parcelamento do solo como instrumento do Poder Pblico para melhor orientar a ocupao territorial e fornecer condies urbanas mnimas populao, reforado por AMBROSIS (1981) que tambm considera que "uma lei que controle esse processo poder orientar a expanso da cidade, determinando as reas onde permitido lotear para fins urbanos e, ao mesmo tempo, orientando quanto preservao das reas para produo agrcola , das reas necessrias proteo do meio ambiente e de reas de proteo ao patrimnio cultural e histrico." 16 Com relao s reas destinadas a abrigar as atividades pblicas, MORETTI (1993) afirma que a destinao de reas pblicas em um novo empreendimento habitacional deveria ser parte da preocupao em construir um habitat harmonioso, porm isso acabou sendo entendido pelos empreendedores como uma penalidade. A partir dessa tica, da busca nica do lucro, passou a ser prtica corrente a escolha das piores parcelas do terreno para a doao como rea pblica. Como contrapartida alguns municpios introduziram instrumentos para que a municipalidade possa participar do processo de escolha das parcelas de terreno destinadas abrigar as atividades pblicas. Finalmente, com relao ao carter da legislao urbanstica federal estadual e municipal, VILLA (1987) entende que, ao longo do tempo, os textos da legislao federal tm expressado a inteno de disciplinar as relaes comerciais entre loteadores e adquirentes de lotes e de respaldar a competncia de autoridades governamentais, em especial as municipais, no sentido de prevenirem problemas urbansticos. J a legislao e normas estaduais possuem a qualidade de tratar das caractersticas fsicas do produto final do processo de parcelamento do solo, a saber: lotes, ruas, praas etc., e expressar a inteno de garantir padres mnimos de qualidade para esses elementos. Por ltimo, a legislao municipal tem, em geral, como principal objeto, os requisitos de qualidade dos espaos pblicos e privados criados pelo processo de parcelamento do solo. De acordo com VILLA (1987) O objeto principal da legislao federal referente a parcelamento do solo para fins urbanos tem sido o processo de transferncia da propriedade (grifo aa autora) A citada autora afirma que (...) ao longo de quatro dcadas, os textos da legislao federal tm expressado a inteno de disciplinar as relaes comerciais entre loteadores e compradores de lotes e de respaldar a competncia de autoridades governamentais, particularmente as municipais, para prevenirem problemas urbansticos. VILLA (1987) A Lei Federal 6.766/79, diferentemente do Decreto 58/37 que a antecedeu, alm de disciplinar as relaes comerciais acima citadas, tambm enveredou na esfera das disposies urbansticas, inovando a legislao federal. A imposio de requisitos urbansticos em lei federal pressupe a inteno do legislador em buscar o ordenamento urbanstico em todo o territrio nacional, a despeito das enormes desigualdades regionais existentes no Brasil. Tentou-se buscar uma maneira de garantir as condies pressupostas como mnimas para a ocupao urbana. Os principais requisitos urbansticos apresentados pela lei em estudo foram: a) rea mnima de lote igual ou maior do que 125 m e frente mnima de 5,00 metros, exceto nos casos de urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos competentes; b) reserva obrigatria de faixa no edificante de 15 metros de cada lado ao longo das guas correntes, dormentes, dutos, rodovias e ferrovias; c) proporcionalidade entre a densidade de ocupao prevista para a gleba e as reas de circulao, equipamentos urbanos e comunitrios e espaos livres de uso pblico; d) percentagem de reas pblicas no inferior a 35% do total da rea da gleba loteada; e) proibio do parcelamento em terrenos com declividade superior a 30%, exceto se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes. As disposies no integralmente aceitas, principalmente pelos agentes loteadores foram especialmente aquelas referentes aos requisitos urbansticos que determinam tamanho mnimo de lotes, faixas no edificveis, percentuais de reas pblicas, etc. Alguns 17 empreendedores e donos de glebas ainda encaram como prejuzo o fato de ter que passar ao domnio pblico uma parcela mnima de 35% da rea do terreno loteado. Consideram o parcelamento uma questo mais voltada ao lucro do que ao urbanismo e seu planejamento. Na verdade o que ocorria que, at a data da promulgao da lei ora estudada, o parcelamento do solo era regido pelo Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, quando a realidade nacional e especialmente a realidade urbana era bem diversa . VIANA (1980), entende que lei federal de parcelamento do solo pode trazer problemas por no distinguir as diversas categorias de loteamentos e desmembramentos, impondo o mesmo elenco de exigncias tanto para o parcelamento voltado para os segmentos sociais mais abastados quanto para os de interesse social, embora como um todo represente um avano significativo, manifestando uma acentuada preocupao com o desenvolvimento harmnico, racional e equilibrado dos centros urbanos. Alm destas consideraes, verifica-se que a lei postula ndices urbansticos fixos e obrigatrios para todo o Pas, sem fazer qualquer distino regional, principalmente no que tange aos aspectos demogrficos, sociais e econmicos de cada Estado e Municpio. Em nossa experincia emprica, muitas foram as vezes em que nos defrontamos com consideraes de que a Lei Federal 6.766/79 se constitua em uma lei elitista. . Em sua maioria, as queixas sobre essa lei recaram sobre o percentual de 35% da rea total de terrenos loteados, destinados ao poder pblico. A crtica dos empresrios com relao a esse percentual, fundamenta-se evidentemente na dificuldade em auferir maiores lucros, decorrentes da impossibilidade de se obter mais do que 65% da rea parcelada para ser destinada comercializao. Neste contexto, no se pode esquecer que o poder pblico tem o dever de garantir condies mnimas de circulao, reas verdes e de reas destinadas a abrigar atividades pblicas de suporte populao que ir residir nas novas reas urbanizadas. 6 Conceituaes A precisa conceituao de termos e matrias presentes em legislaes e normas tcnicas de fundamental importncia para seu perfeito entendimento. Dessa forma, entendemos que alguns dos conceitos de cunho urbanstico constantes na Lei Federal 6.766/79, carecem de melhor esclarecimento ou mesmo de uma correta adequao frente s normas brasileiras em vigor. Esse o caso da conceituao de equipamentos urbanos. Verifica-se que a mencionada lei no conceitua todos os termos ali presentes, como o caso de gleba, zona urbana, zona de expanso urbana, rea livre de uso comum, etc.. Alm disso a Lei Federal 6.766/79 no estabelece a figura do desdobro de lote, constante em vrias municipalidades, incluindo-se a de So Paulo, e no traz nenhuma orientao quanto urbanizao sob a forma condominial. MUKAI (1988) observa que a mesma no conceitua "parcelamento urbano", mas observa que "vale frisar que tcnica e juridicamente o parcelamento regular do solo a diviso da terra em unidades juridicamente independentes, dotadas de individualidade prpria, para fins de edificao." ATHAYDES (1984) entende que "o parcelamento do solo deve ser considerado sob dois aspectos: o fsico, que nada mais do que a diviso geodsica de um terreno, e o jurdico, de que resulta a diviso da propriedade, com a conseqente formao de novos direitos autnomos de domnio sobre cada unidade em que a rea for dividida. Pode-se 18 assim conceituar o parcelamento como a diviso geodsico jurdica de um terreno, uma vez que por meio dele se divide o solo e, concomitantemente, o direito respectivo de propriedade, formando-se novas unidades". Nesta linha de entendimento, DO COUTO (1981) ensina que o parcelamento do solo a diviso jurdica da propriedade. Segundo o autor, da crescente complexidade e importncia assumida pelo Direto ae Proprieaaae derivou o Direito Positivo aa Proprieaaae que deu ao fato social posse, uma ntida configurao no campo da abstrao jurdica que se passou a denominar de propriedade. Com o aparecimento da propriedade surge ento a possibilidade do parcelamento do solo em termos jurdicos.(grifos do autor) O citado autor esclarece que "fisicamente, impossvel fracionar-se uma poro territorial, no sentido geolgico, que uno e indivisvel, como componente que , afinal de contas, do planeta Terra." Foi portanto com a criao do ttulo de propriedade que se originou a possibilidade jurdica do parcelamento do solo e da ocupao de determinado terreno. "Isso s se torna possvel mediante o uso e sinais expressivos de limites - imaginrios ou reais - para o direito de gozar e dispor (utenai fruenai e abutenai) daquele espao, lanando-se mo das abstraes das linhas geodsicas ou das objetividades dos marcos ou das cercas." DO COUTO (1981). O parcelamento do solo para o autor , pois, a diviso de uma grandeza territorial em nmero legalmente limitado de grandezas territoriais menores, regidas e protegidas pelo direito. importante salientar-se que um dos pontos nevrlgicos do parcelamento do solo a questo conceitual, pois se o parcelamento do solo urbano for conceituado como o parcelamento da propriedade territorial urbana, ento entender-se-ia que outras modalidades de parcelamento da propriedade urbana, como o caso da urbanizao em condomnio, tambm deveriam ser inseridos na conceituao geral de parcelamento ao solo. A Lei Federal 6766/79, em seu artigo 2 o , afirma que o parcelamento do solo urbano pode ser feito mediante loteamento ou desmembramento e considera que : a) loteamento a subdiviso de uma gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou de prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. b) desmembramento a subdiviso de uma gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias, e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. O que se nota na conceituao existente na lei, ora em estudo, que a caracterstica fundamental que diferencia o loteamento do desmembramento a abertura de novas vias de circulao e ou logradouros pblicos ou qualquer forma de alterao das vias e ou logradouros pblicos j existentes. Vale ressaltar que essa conceituao j estava presente no Decreto Lei n 271/67. (SILVA, 1981) MUKAI et. al. (1980) ressalta que "a lei deixou de se referir ao remembramento, ao desdobro e ao reloteamento. Mas, decorrentes que so de alteraes de loteamentos ou desmembramentos, so admissveis, adotando-se as disposies da Lei no que couberem." Acrescenta ainda que "o arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro destinado circulao ou utilizao pblica, deve estar compreendido no loteamento e depender sempre de prvia licena da Prefeitura Municipal, porque implica alterao do traado urbano." 19 Alm de apresentar conceitos relativos ao parcelamento do solo, a Lei Federal 6.766/79 conceitua tambm equipamentos comunitrios e equipamentos urbanos: a) consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares. b) consideram-se urbanos os equipamentos pblicos de abastecimento de gua, servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado. Com relao a esse assunto, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT, no documento NBR 9284, cujo ttulo Equipamento Urbano, mais especfica e classifica os equipamentos que do sustentao s funes urbanas, de forma diferenciada da Lei Federal 6.766/79, no os subdividindo em categoria de equipamentos comunitrios e equipamentos urbanos. A norma NBR 9284, define a existncia de apenas um grupo de equipamento: o equipamento urbano (grifo nosso). A citada norma subdivide equipamento urbano em categorias e subcategorias e define o conceito de que equipamento urbano : todos os bens pblicos ou privados, de utilidade pblica, destinados prestao de servios necessrios ao funcionamento da cidade, implantados mediante autorizao do poder pblico, em espaos pblicos e privados. A norma define como categorias: a) circulao e transporte; b) cultura e religio; c) esporte e lazer; d) infra-estrutura; e) segurana pblica e proteo; f) abastecimento; g) administrao pblica; h) assistncia social; i) educao; j) sade. Nesse ponto importante salientar que a lei, ora em anlise, no contempla a abrangncia conceitual que a norma dispe. Segundo nossa experincia emprica os conceitos existentes na norma, por serem mais abrangentes e especficos, promovem uma melhor compreenso do que seja equipamento urbano. 7 Concluses Como vimos em captulos anteriores, a maioria dos estudiosos, especializados em urbanismo, entende que a expanso urbana das cidades brasileiras realizada atravs do parcelamento do solo, realizado de forma regular, irregular ou clandestina. A lei de parcelamento do solo que vigorou por mais de 40 anos foi o Decreto-lei 58/37, regulamentado pelo Decreto 3.079/38. Esse diploma legal vigorou desde a dcada de 30 at 1979 ( em 1967 promulgou-se o Decreto 271/67, que no entanto no foi regulamentado). O Decreto-lei 58/37 incidiu, portanto, durante o perodo em que a expanso territorial urbana brasileira apresentou seus maiores ndices de crescimento. Por no conter qualquer dispositivo urbanstico que se referisse organizao territorial, o reflexo da urbanizao realizada sob sua gide foi, geralmente, o de uma malha urbana densificada e carente de reas pblicas, sejam reas verdes, sejam reas de lazer e recreio, sejam destinadas a abrigar equipamentos pblicos com a finalidade de dar suporte s atividades urbanas desempenhadas em seu territrio. Nossas pesquisas em Mogi das Cruzes, mostram claramente a pequena quantidade de reas verdes em relao rea urbanizada. O surgimento da Lei Federal 6.766/79 busca mudar este quadro, estabelecendo um percentual mnimo de reas pblicas. 20 importante apontar que a existncia de ndices urbansticos mnimos comeou a proteger toda a comunidade urbana pois passou-se a contar com a criao de novas reas para abrigar os equipamentos de suporte s atividades e servios pblicos (escolas, creches, postos de sade, postos policiais, equipamentos urbanos de infra-estrutura etc.), alm de prover as cidades com mais reas verdes e espaos para o lazer. Atravs das pesquisas e dos estudos de caso realizados, verificamos que a legislao urbanstica evidentemente bastante limitada no que tange estruturao espacial das reas urbanas. Outros agentes, tais como a conformao topogrfica do terreno, aspectos culturais, polticos e econmicos e estgio tecnolgico tambm desempenham um papel bastante importante no processo da conformao fsica decorrente do parcelamento do solo. BARREIROS (1998) Os condicionantes fsicos naturais do terreno, tais como as declividades naturais, a existncia de crregos, nascentes, lagos, vegetao de porte, geomorfologia entre outros, sendo considerados quando da realizao do projeto de parcelamento do solo, desempenham importante papel no desenho final da urbanizao. Alm dos condicionantes fsicos naturais, podemos ainda relacionar os condicionantes fsicos antrpicos, isto , aqueles construdos pelo Homem, como por exemplo: ferrovias, rodovias, dutos e tubulaes, redes de distribuio de energia eltrica, etc. Da mesma forma que os condicionantes fsicos naturais, os antrpicos tambm possuem um grande poder de interferncia na disposio do traado de um projeto de parcelamento do solo. Os condicionantes scio-polticos e culturais, embora no ajam de forma to evidenciada como os condicionantes fsicos, so entretanto, bastante importantes na estruturao espacial determinada pelo parcelamento do solo urbano. Um exemplo claro da importncia do elemento cultural verificado na confrontao entre o desenho urbano das cidades medievais e o desenho urbano das cidades industriais. Quanto aos aspectos dos estruturadores econmicos, estes tambm exercem um papel de capital importncia na estruturao fsica do parcelamento do solo. A terra, que o principal insumo e produto do processo de transformao de glebas em lotes ocupados por atividades urbanas , via de regra, uma mercadoria cuja apropriao se realiza atravs do pagamento de um preo de mercado. O acesso mercadoria "terreno urbano" determinado pela demanda e poder de compra de seus potenciais usurios. O mercado imobilirio oferece terrenos/lotes com diferentes nveis de qualidade - representado pela regularidade da titulao, localizao, tamanho, disponibilidade de infra-estrutura, etc.- para o atendimento s diversas camadas sociais da populao. Existe tambm uma parte da populao economicamente impossibilitada de adquirir ou alugar uma unidade habitacional. Concordamos com VILLA (1987), que afirma que, nesse caso, em no havendo qualquer instrumento ou ao de governo que oferea a essa populao a moradia necessria, essas pessoas sero obrigadas a recorrer posse de fato, ocupando terrenos vagos, geralmente de propriedade pblica ou em terrenos sem valor no mercado imobilirio, por no apresentarem condies mnimas de segurana e salubridade. Verifica-se, desta forma, que os condicionantes econmicos determinam a qualidade dos loteamentos, do espao urbano. Loteamentos voltados a um mercado com maior poder de compra oferecero lotes maiores, rede viria, infra-estrutura, equipamentos pblicos e comunitrios adequados e de boa qualidade, ao passo que um loteamento voltado a um mercado de pequeno poder aquisitivo oferecer lotes na menor dimenso aceita pela 21 legislao urbanstica vigente, rede viria e de infra-estrutura que atenda ao mnimo aceito pelas normas tcnicas. Via de regra o mercado imobilirio se volta para a produo de loteamentos direcionados populao de maior poder aquisitivo, com capacidade econmica capaz de pagar o custo dos investimentos e a remunerao dos empreendedores. O atendimento demanda das camadas com menor poder aquisitivo da populao comumente realizado por organismos governamentais, tais como a CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano, vinculada ao governo estadual, prefeituras municipais e companhias habitacionais vinculadas ao governo municipal como a COHAB, ou atravs de cooperativas, associaes e mutires. Neste contexto, onde se verifica uma ampla gama de agentes envolvidos na estruturao dos espaos urbanos, fica evidenciado que a legislao urbanstica apenas um dos elementos atuantes na formulao do desenho desses espaos, mas seu poder de interferncia relativizado pelo papel desempenhado por outros agentes, especialmente pelos aspectos scio-econmico e tecnolgico existentes. a atividade de parcelar o solo urbano, atendendo s regulamentaes do Estado, foi muito penalizada, em virtude da histrica recesso pela qual o Brasil atravessou. A respeito desse perodo recessivo da economia, MELO (1990) esclarece que no Brasil, o desenvolvimento do fordismo perifrico foi viabilizado em funo de financiamento externo e estatal e com fortes subsdios ao investimento privado. Em decorrncia da crise internacional de endividamento decorrente do aumento das taxas de juros, o mercado internacional de crdito entrou em colapso no incio da dcada de 80. Internamente a capacidade de autofinanciamento do setor produtivo estatal se esgota. A resposta estatal crise da dvida e ao boom inflacionrio se deu na forma de austeridade fiscal e monetria, levando recesso. O reflexo das medidas recessivas foi a exacerbao do desemprego e substancial perda salarial - acima de 30% para os assalariados de renda mdia alta, entre 1979 e 1983. Em funo da queda da renda real das camadas mdias e de trabalhadores qualificados, somado ao alto nvel de desemprego, verificou-se uma regresso brutal no volume de emprstimos. Some-se a esse cenrio a brutal desigualdade da distribuio de renda no pas, como expe o Captulo 4. Estas condies, sem dvida, se refletem na produo e qualidade das unidades habitacionais. Somado a isso ocorre a reduo de financiamento para habitao. Enquanto no perodo 1979-83 as unidades financiadas pelo SFH representavam 47,8% dos novos domiclios construdos no perodo, nos anos 1984-86 este percentual se reduz a 8% (...) uma reduo na participao do valor dos financiamentos habitacionais no PIB de 2,7 em 1980, para 0,3 em 1986. MELO (1990). Essa realidade se reflete no padro intra-urbano das cidades brasileiras, especialmente nas grandes cidades. Concordamos com MELO (1990), que afirma que a crise de interveno pblica na proviso de infra-estrutura urbana exacerba o dualismo centro versus periferias urbanas. A restruturao do mercado imobilirio na crise implicou, por um lado, a (re)concentrao da atividade de construo residencial nas reas centrais e, por outro, a sua marcada elitizao. Portanto, no se pode negar que a represso da demanda, em virtude da crise econmica e da pssima distribuio de renda, foi um dos principais condicionantes conjunturais que agiu sobre a atividade de parcelamento do solo, principalmente no que tange ao parcelamento do solo para fins sociais, destinado populao de baixa renda. No obstante a conjuntura econmica, h que se considerar as dificuldades encontradas pelos empresrios do setor no que se refere s obrigaes legais que, segundo eles prprios, acabavam por exigir obras de infra-estrutura que, se repassadas ao consumidor final, encareceriam de tal maneira o preo dos lotes que os tornariam inacessveis 22 populao de baixa renda. Via de regra essas crticas se voltavam Lei Federal 6.766/79. O que ocorre que a Lei Federal 6.766/79 no obriga o empresrio loteador a executar nenhuma obra de infra-estrutura. As exigncias relacionadas com infra- estrutura so feitas pelos municpios e, no caso do Estado de So Paulo, pela Cetesb. Com relao a obrigao dos loteadores em destinar no mnimo 35% da rea total loteada ao municpio, e que tambm sempre foi alvo de crticas, preciso que se lembre que o poder pblico tem um importante papel na valorizao imobiliria das novas reas urbanas. A valorizao decorre da implantao da infra-estrutura e servios pblicos que atendem a populao moradora do loteamento (redes de gua potvel esgotos e drenagem, reservatrios, estaes de tratamento de gua e esgoto, usinas hidroeltricas, adutoras, linhas de transmisso, vias de acesso, transporte, escolas, creches, postos de sade, delegacias policiais, bibliotecas, etc.). Esses elementos de sustentao aos novos loteamentos so, em ltima anlise, financiados pela coletividade. Assim sendo, o justo que uma parte destes investimentos deva retornar coletividade. No caso brasileiro, esse retorno se d na forma de um percentual do terreno que dever ser usufrudo pela comunidade na forma de reas verdes ou institucionais, sendo que os equipamentos, que porventura componham essas reas, so implantados pelo prprio poder pblico. Caso no houvesse a obrigatoriedade da doao compulsria de parcela dos novos loteamentos, teramos uma situao de extrema vantagem para o empreendedor e extrema desvantagem para o poder pblico, pois o loteador incorporaria na valorizao da terra os investimentos pblicos sem qualquer contrapartida e, mais grave, obrigaria o poder pblico a adquirir terrenos valorizados por si mesmo para poder suprir a nova comunidade com os servios e equipamentos necessrios. Alm disso, a Lei 6.766/79 no trouxe nenhuma novidade nesse campo, uma vez que o Cdigo Sanitrio do Estado de So Paulo j determinava a obrigatoriedade da doao compulsria de um percentual de 30% do total da rea loteada. BARREIROS (1998). Portanto, na anlise da produo de lotes regulares e irregulares, imperativo que se leve em considerao os aspectos referentes ao mercado e sua relao com a distribuio de renda, pois no Brasil a extrema desigualdade de distribuio de renda exclui do mercado uma grande parcela da populao, que no obstante excluda do mercado formal de lotes regulares, continua demandando espao para moradia, que ser suprido por formas alternativas de atendimento demanda, o que inclui loteamentos irregulares, favelas, ocupao ilegal e outras forma de moradia que no atendam s legislaes e normas existentes . Dessa forma, o papel da legislao de parcelamento do solo urbano relativo e deve ser estudado tendo como pano de fundo as condies scio econmicas existentes. Alm disso, em nossa Dissertao de Mestrado, intitulada "A Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano ( Lei 6.766/79) e Sua Influncia no Ordenamento da Expanso Urbana", verificamos em estudos de caso que, no parcelamento do solo urbano, executado no municpio de Mogi das Cruzes, a legislao com maior poder de influncia sobre a estruturao espacial das novas reas urbanas a prpria lei municipal. A atual lei federal de parcelamento do solo urbano editada em Dezembro de1979, configurou-se em um grande avano em relao lei que a antecedeu e que esteve em vigncia no perodo da maior expanso urbana da Regio Metropolitana de So Paulo. No entanto, faz-se necessrio promover algumas correes na atual lei, especialmente no que tange conceituao de parcelamento do solo urbano e na flexibilizao de alguns ndices urbansticos, como por exemplo o dimensionamento das faixas "non-aedificandis". Vale 23 lembrar que a lei de parcelamento, no caso da fixao de rea mnima de lotes, permite aos municpios a possibilidade do estabelecimento de reas menores s ditadas pela lei federal, no havendo prejuzo ao interesse municipal. Assim, verificamos que o parcelamento do solo urbano constitui-se em um dos mais importantes instrumentos de que dispe o Poder Pblico para promover a organizao da expanso urbana das cidades brasileiras. Referencias Bibliogrficas ABNT. Equipamento Urbano: NBR 9284. Rio de Janeiro, 1986. _____. ndices Urbansticos: NBR 6505. Rio de Janeiro, 1994. ALVES, Alar Caff, LOMAR, Paulo Jos Villela, MUKAI, Toshio. Loteamentos e desmembramentos urbanos: Comentrios nova lei n 6.766, de 19-12-1979. So Paulo : Sugestes Literrias, 1980. ATHAYDES, Olmiro Gayer et al. Teoria e prtica do parcelamento do solo. So Paulo : Saraiva, 1984. BARREIROS, Mario A. F. A lei federal de parcelamento do solo e sua influncia no ordenamento da expanso urbana. So Paulo, 1998. 199 p. 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BT/PCC/187 - Fundos de Investimento Imobilirio, com Portiflio de Base Imobiliria: Notas sobre a Depreciao do Ativo - JOO DA ROCHA LIMA JR. BT/PCC/188 - Diretrizes para Garantia da Qualidade do Projeto na Produo de Edifcios Habitacionais - CELSO CARLOS NOVAES, LUIZ SRGIO FRANCO. BT/PCC/189 - A Insero do Projeto dos Revestimentos de Argamassa de Fachada no Processo de Produo do Edifcio - LUCIANA LEONE MACIEL, SILVIO BURRATTINO MELHADO. BT/PCC/190 - Metodologia para Desenvolvimento e Implantao de Sistemas de Gesto da Qualidade em Empresas Construtoras de Pequeno e Mdio Porte - ROBERTO DE SOUZA, ALEX KENYA ABIKO BT/PCC/191 - Desenvolvimento de Sistemas da Qualidade para Indstrias de Pr-Fabricados de Concreto de Acordo com as Diretrizes da Srie de Normas NBR - ISO 9000 GERALDO MEKBEKIAN, VAHAN AGOPYAN BT/PCC/192 Durability of Concrete JEAN-PIERRE OLLIVIER BT/PCC/193 Ao Carbono em Pastas de Gesso de Construo Estimativas de Taxas de Corroso por Impedncia e por Mtodo Gravimtrico Conjugado Anlise de Imagem SILVIA MARIA DE SOUZA SELMO, VAHAN AGOPYAN BT/PCC/194 Caracterizao da Madeira de Eucalipto para a Construo Civil JOS TARCSIO DA SILVA OLIVEIRA, JOO CESAR HELLMEISTER BT/PCC/195 Sistemas de Recuperao de Fissuras da Alvenaria de Vedao: Avaliao da Capacidade de Deformao ALBERTO CASADO LORSLEEM JUNIOR, LUIZ SRGIO FRANCO BT/PCC/196 Consideraes Gerais sobre os Sistemas de Impermeabilizao dos Pisos do PavimentoTipo de Edifcios JULIO CESAR SABADINI DE SOUZA, SILVIO BURRATTINO MELHADO BT/PCC/197 Estudo de caso de uma estrutura de concreto com corroso por carbonatao Anlise da velocidade instantnea de corroso das armaduras usando o GECOR6 NELSON EMILIO DIAZ BRITO, DORVAL AGUIAR, SILVIA SELMO, PAULO HELENE. BT/PCC/198 Aderncia argamassa armadura: influncias de revestimentos ricos em zinco MARIO MORIO ISA, PAULO R. L. HELENE. BT/PCC/199 Os padres de desempenho do uso e ocupao do solo na previso e controle do adensamento de reas intra-urbanas VERA LCIA BLAT MIGLIORINI, GILDA COLLET BRUNA. BT/PCC/200 Decidir sobre Investimentos no Setor da Construo Civil JOO DA ROCHA LIMA JUNIOR. BT/PCC/201 Reflexes sobre o parcelamento do solo urbano MRIO ANTNIO FERREIRA BARREIROS, ALEX KENYA ABIKO. Escola Politcnica da USP - Dept de Engenharia de Construo Civil Edifcio de Engenharia Civil - Av. Prof. Almeida Prado, Travessa 2 Cidade Universitria - CEP 05508-900 - So Paulo - SP - Brasil Fax: (011)8185715- Fone: (011) 8185452 - E-mail: secretaria@pcc.usp.br