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PROPRIEDADE RESOLVEL E FIDUCIRIA

Professor Erik Gramstrup erik.gramstrup@jurisnauta.com.br www.jurisnauta.com.br/erik

1. PROPRIEDADE RESOLVEL: aquela que se transfere sujeitando-se ocorrncia de CONDIO, de TERMO ou de um FATO JURDICO superveniente. 2. ESPCIES: So, portanto, duas: 2.1 Propriedade transferida sob condio ou termo: Neste caso, as clusulas que tornam a propriedade resolvel esto presentes no prprio ttulo da transmisso. Implementados a condio resolutiva ou o termo, resolve-se o direito do adquirente e, portanto, os direitos reais que tenha constitudo (em benefcio de terceiros) na pendncia daqueles eventos. Por isto, o proprietrio (o transmitente original) pode reivindicar a coisa de qualquer pessoa que a detenha. E ela retornar expurgada dos encargos que lhe foram postos pelo proprietrio condicional, como se no tivesse havido mudana de proprietrio (CLVIS). A isto se chama retroatividade da condio ou termo resolutivos. 2.1.1 Exemplo: A clusula de retrovenda. Pode-se vender coisa imvel, reservandose ao alienante o direito de reav-la, durante o prazo de retrato ( no prorrogvel, nem superior a trs anos). Durante a vigncia da clusula, o adquirente proprietrio resolvel. Exercido o direito de retrato, deve ser ressarcido do preo pago e pelas benfeitorias (em funo das quais pode exercer reteno). 2.2 Propriedade revogvel por uma causa superveniente: A propriedade pode resolver-se por um fato superveniente ao ttulo de aquisio. Exemplo: doao revogada, por ingratido do donatrio. Observe-se a diferena com relao ao caso anterior: a causa de revogao posterior transmisso. Os direitos reais constitudos pelo adquirente, em prol de terceiros, permanecem. Se houve nova transmisso, o terceiro possuidor considerado proprietrio perfeito. Resta pessoa, em cujo benefcio houve a resoluo (no exemplo, o doador), haver o seu valor. 2.2.1 Esta situao no deve ser confundida com a do negcio jurdico invlido. Neste caso, o defeito que leva anulao congnito, est no prprio ttulo (CLVIS, S PEREIRA). Uma vez declarada, a nulidade retroage.

3. PROPRIEDADE FIDUCIRIA: a propriedade resolvel de coisa mvel infungvel, constituda para fins de garantia de obrigao, a partir do registro do ttulo no Cartrio de Ttulos e Documentos. tratada pelo CC/2002, arts. 1361 e ss. Desdobra-se a posse em direta (devedor-fiduciante) e indireta (credor-fiducirio). O primeiro pode, portanto, usar e fruir do bem. O segundo mantm o direito de haver a posse plena, no caso de inadimplemento. Com o pagamento, extingue-se a propriedade resolvel. No havendo pagamento, o credor pode realizar a venda judicial ou extrajudicial, aplicando o valor para a satisfao do crdito e das despesas de cobrana. No pode ficar com o bem, sendo nula a clusula neste sentido. Eventual saldo deve ser devolvido ao devedor. 3.1 Disposies processuais: As normas de processo relativas alienao fiduciria advm do Decreto-Lei n. 911, de 1969. Segundo este Diploma, a mora constitui-se por carta registrada, expedida por intermdio do Cartrio de Ttulos e Documentos ou pelo protesto. Gera o vencimento antecipado de todas as prestaes e d ao credor o direito de pedir a busca e apreenso do bem, inclusive liminarmente, em processo autnomo. Ao devedor dado um prazo diminuto para contestar (trs dias) e oportunidade final para requerer prazo, no superior a dez dias, para a purgao da mora, se j tiver pago quarenta por cento do preo. A matria de contestao praticamente limitada ao pagamento. Da sentena, cabe apelao sem efeito suspensivo. Pode ser convertido, o pedido de busca e apreenso, em ao de depsito. Parece-me, em dois pontos, flagrantemente inconstitucional o Decreto-lei n. 911: a) porque trata as partes de modo injustificadamente desigual, cerceando o direito de defesa do devedor-fiduciante; b) porque a converso em ao de depsito visa priso civil do devedor, que no pode ser conceituado como depositrio, no sentido tradicional do termo. Com isto enfraquecer-se-ia a garantia constitucional respectiva (pela indevida expanso da definio de depositrio infiel) e desatender-se-ia Conveno Interamericana de Direitos Humanos, que impe aos signatrios a obrigao de limitar a priso civil por dvida hiptese do alimentante remisso. A propsito, confira-se: AO DE DEPSITO. ALIENAO FIDUCIRIA. PRISO CIVIL DO DEVEDOR. INADMISSIBILIDADE. "No cabe a priso civil de devedor que descumpre contrato garantido por alienao fiduciria". Orientao traada pela Eg. Corte Especial (EREsp n 149.518-GO). Recurso especial conhecido, em parte, e provido.

STJ, RESP 207497/MS ; RECURSO ESPECIAL (1999/0021882-5) DJ DATA:19/11/2001 PG:00278 Relator: Min. BARROS MONTEIRO Sobre o segundo aspecto, outra deciso do maior interesse: PROCESSUAL CIVIL - ALIENAO FIDUCIRIA - AO DE BUSCA E APREENSO - MATRIA DE DEFESA - ARTIGO 3, 2, DO DECRETO-LEI 911/69 LIMITAO DA TAXA DE JUROS - PRECEDENTES. I - Determina o art. 3, 2, do Decreto 911/69 que na contestao da ao de busca e apreenso s se poder alegar o pagamento do dbito vencido ou o cumprimento das obrigaes contratuais. que no se trata ainda de cobrana, no se podendo falar em excessos das clusulas contratuais que, por sua vez, somente sero impugnveis em momento oportuno, no no mbito restrito da ao de busca e apreenso que visa, unicamente, consolidar a propriedade nas mos do legtimo dono. II - Todavia, em casos de pedido manifestamente ilegal ou nitidamente em confronto com o contrato, a defesa do ru poder ser estendida, apontando-se de imediato tais vcios, pena de desvirtuamento do instituto. Assim entendeu o aresto recorrido ao limitar a taxa de juros em 12% ao ano. III - Ocorre que, pacfico no mbito desta Corte entendimento segundo o qual a limitao dos juros em 12% ao ano estabelecida pela Lei de Usura (Decreto n. 22.626/33) no se aplica s operaes realizadas por instituies integrantes do Sistema Financeiro Nacional. Precedentes. IV - Recurso Especial conhecido e parcialmente provido. (grifei) STJ, RESP 250639/MG ; RECURSO ESPECIAL (2000/0022061-2) Relator: Min. WALDEMAR ZVEITER DJ DATA:05/03/2001 PG:00158

3.2 PROPRIEDADE FIDUCIRIA IMOBILIRIA: Lei especial (Lei n. 9.514/1997) introduziu, em nosso Direito, a propriedade resolvel de coisa imvel, tambm com fins de garantia. Constitui-se mediante registro do contrato de alienao fiduciria no Cartrio de Registro de Imveis. Aqui, tambm, h

desdobramento da posse em direta e indireta. Com o pagamento, extingue-se o domnio resolvel. Vencida e no paga a dvida, consolida-se a propriedade nas mos do credor-fiducirio. Para tanto, o devedor-fiduciante deve ser intimado, via Cartrio de Registro de Imveis, para purgar a mora em quinze dias, com o que evita a resciso do contrato. Sem a purgao, o CRI pode promover o registro, na matrcula do imvel, da consolidao da propriedade em nome do fiducirio, para que este, em trinta dias, promova leilo do imvel.