Incorporação e Contratos Imobiliários

Fabio Coutinho de Alcantara Gil

CONCEITOS
Incorporação imobiliária é a atividade empresarial que tem por objeto a construção e comercialização, durante a obra, de unidades imobiliárias autônomas integrantes de edificações coletivas, bem como a constituição de condomínio edilício, mediante instituição registrada no Registro de Imóveis. A incorporação constitui atividade de longo prazo e complexa Pode ser exercida por pessoa física ou jurídica: Que possua direitos de alienar frações ideais do terreno e sobre ele construir, ou Seja construtor ou corretor de imóveis.

A Atividade do Incorporador
Sob o ponto de vista do incorporador, incorporação é caracterizada: pela coordenação dos fatores de produção inerentes a essas tarefas pela assunção dos riscos do negócio envolve a captação de recursos do público destinados à execução da obra providências para regularização da propriedade ante às autoridades administrativas e Registro de Imóveis

assegurando aos adquirentes a obtenção do contrato definitivo. aplicação de sanções civis e penais contra o incorporador que. .LCI • • • • • • arquivamento do Memorial de Incorporação. direito dos adquirentes de substituir o incorporador e classificação dos créditos dos adquirentes.DIREITOS BÁSICOS DOS ADQUIRENTES . em caso de falência do incorporador. como requisito da oferta pública do empreendimento. irretratabilidade do contrato. frustrar a segurança jurídica do negócio. por ação ou omissão. dever de informação sobre o andamento da obra. como créditos privilegiados.

Interesses envolvidos na Incorporação CONSUMIDOR CONSUMIDOR BANCO BANCO FINANCIADOR FINANCIADOR PODER PODER PÚBLICO PÚBLICO INCORPOINCORPORADOR RADOR PROPRIEPROPRIETÁRIO TÁRIO DO DO TERRENO TERRENO ADQUIRENTES ADQUIRENTES MERCADO MERCADO .

A HARMONIZAÇÃO DE INTERESSES PRINCIPAIS TIPOS CONTRATUAIS Promessa de venda e compra De unidade imobiliária De fração ideal de terreno/ construção REDES CONTRATUAIS Construção Empreitada global Administração Financiamento (mútuo) Seguro Corretagem .

A HARMONIZAÇÃO DE INTERESSES – PRINCIPAIS GARANTIAS (Lato sensu) Alienação fiduciária Hipoteca Caução de direitos creditórios Patrimônio de afetação .

Contrato de Incorporação – Deveres e Obrigações do Incorporador É Contrato de Adesão – interpretação e cláusulas abusivas Irretratabilidade Obrigação de entregar – “habite-se” Terreno .obrigação e informar sobre ônus Hipoteca sobre o imóvel – o caso Encol Arbitragem e CDC .

Contrato de Incorporação – Direitos do Adquirente Fiscalização Informação (ônus do terreno e contrato por administração) Assembléia de Adquirentes – Comissão de Representantes Destituição do Incorporador Rescisão por inadimplemento do Incorporador Controle de conteúdo – cláusulas abusivas .

LCI X CDC A aplicação dos §§ 1º e 2º do art. 3º do CDC equipara o contrato de incorporação imobiliária ao contrato de consumo. assim qual é o critério de aplicação de LCI X CDC? Proposta: LCI É NORMA ESPECIAL CDC É NORMA GERAL IMEDIATA (E NÃO O CC) .

A OFERTA NO CDC . desde que contenha indicação de: Coisa ofertada Preço . foi equiparada à oferta ao público e passa a integrar o contrato. contratos são celebrados em massa Quando se faz uma oferta. no CDC. declara-se a vontade de se concluir um contrato A publicidade.PUBLICIDADE Na Sociedade de Consumo.

A OFERTA NO CDC .PUBLICIDADE Problemas da publicidade na área imobiliária: Oferta e apresentação de produtos devem ser claras e completas (menção a riscos e garantias) Certidões: imobiliária ou incorporadora devem manter certidões dos imóveis (art. localização Solidariedade (na inclusão de nomes de construtora. 36. metragens. imobiliária. 34 do CDC) . fornecedores – art. § único do CDC) Atributos do negócio (garantia de financiamento) Atributos do imóvel: acabamentos.

nociva à criança. desrespeite valores ambientais etc.A OFERTA NO CDC . discriminatória. Aceitar outro produto em troca Rescindir o contrato . caso seja descumprida: Exigir cumprimento forçado. podendo o consumidor.PUBLICIDADE É vedada a publicidade enganosa ou abusiva Enganosa: a que pode induzir o consumidor em erro Abusiva: perigosa à saúde ou segurança do consumidor. A publicidade vincula o fornecedor.

não dispondo o executado de outros bens penhoráveis. não se faz necessária a inscrição da penhora” As certidões têm alcance nacional? Que interesse deve ser protegido – o do consumidor ou o do credor da construtora? . quando a alienação do bem se consumou.Código do Consumidor – Documentação Imobiliária Questão para debate: O Consumidor tem obrigação de verificar inexistência de pendências ou dúvidas (certidões) ao adquirir imóvel de incorporadora? STF: “para que se configure fraude à execução basta a existência de demanda pendente.

XXXV. Des.º. I. II. . ApCiv 179.01. pois a fraude de execução da negociação imprudente trabalha contra a efetividade do processo civil dependente do patrimônio do alienante (art. e 21 da Lei 6. Hipótese em que a falta de inscrição da citação da ação no registro imobiliário (arts. incorre em falta de boa-fé objetiva para com a função social do contrato.2001 – rel. 167. 5. da CF). Ênio Santarelli Zuliani.ª Câm. Férias de Janeiro/2001 – j. do CPC.015/73) não poderá constituir salvo conduto para a dilapidação patrimonial consumada na fase de execução da sentença condenatória. é mais do que um comprador precipitado.991-4/8 – 3. 593. Improvimento.Código do Consumidor – Documentação Imobiliária Ementa Oficial: Quem compra bens sem checar os antecedentes judiciários do vendedor. Incidência do art. 30.

ou formado a partir da adesão a cláusulas contratuais gerais – característica dos contratos de massa Contrato standard é técnica de administração e uniformização de riscos Possibilitando também a circulação do crédito imobiliário Tratamento uniforme entre consumidores .Contrato de comercialização imobiliária O contrato-modelo do CDC é o contrato standard.

Princípio da boa-fé objetiva: Lealdade. Honestidade Cooperação Equilíbrio entre as prestações .Contrato de comercialização imobiliária Críticas quando ao paternalismo excessivo do CDC – força obrigatória dos contratos As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

43 e 44 Princípio da boa-fé é concretizado pelo controle do conteúdo dos contratos – as cláusulas abusivas . 6º. 52. inc.nulas . 4º Colaboração – arts. 39. 40. 53 e 54 Responsabilização do fornecedor pelos danos causados ao consumidor art.Contrato de comercialização imobiliária Deveres decorrentes do princípio de boa-fé objetiva (Humberto Theodoro Jr. VI. 30 e 32 do CDC Transparência – art.) Dever de informar – arts. 51.

nos casos previstos no CDC. transfiram responsabilidades a terceiros. a indenização poderá ser limitada. abusivas. exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica. que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. .Cláusulas Abusivas no CDC • • • • impossibilitem. em situações justificáveis. estabeleçam obrigações consideradas iníquas. ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade.

se mostra excessivamente onerosa para o consumidor. de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual. restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato. a vontade que: ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence. considerando-se a natureza e conteúdo do contrato.Cláusulas Abusivas no CDC Presume-se exagerada. . o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. entre outros casos.

retificação e ratificação contratual e renegociação de dívidas. aditamentos contratuais. por negociação para constituição de novas garantias. a incorporadora não iniciará negociação das unidades antes de ultimado o registro do Memorial de Incorporação. mas poderão cobrar por assessoria jurídica. as multas pelo atraso de pagamento não poderão ser superiores a 2% do valor da parcela atrasada.SECOVI Os agentes de venda não poderão cobrar taxas pela elaboração de cadastros ou contratos. não haverá cláusula que restrinja ou impossibilite a antecipação de pagamento de parcelas. por serviços de obtenção de financiamento. técnica ou imobiliária. .Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . salvo alteração da legislação em vigor.

em caso de resolução do contrato. o percentual de multa por atraso na entrega da obra dever ser redigido com destaque especial. observado-se a mesma periodicidade e índice contratual utilizados nos pagamentos efetuados pelo consumidor”. não haverá cláusula penal em limite superior a 10% do valor do contrato.SECOVI em caso de rescisão contratual.Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . sendo ficado na mesma proporção da multa que tiver sido estabelecida para a hipótese de não devolução do imóvel por parte de adquirente. . antes da entrega da unidade imobiliária. na hipótese de rescisão por culpa do adquirente. os valores que excederem a 10% do valor do contrato “serão devolvidos. nem superior ao valor adiantado pelo adquirente.

deverá haver cláusula que informe a possibilidade de vir a ser contratado qualquer tipo de financiamento para a construção. que exijam garantias. a prazo. deverão ser impressas de forma destacada as cláusulas restritivas dos direitos dos adquirentes.SECOVI não haverá cláusula restritiva da responsabilidade civil por eventuais vícios da construção. deverá haver cláusula que informe expressamente o valor total que o adquirente pagará. incluindo os juros. para que sejam facilmente visualizadas pelos interessados. tais como caução de créditos e hipoteca da unidade objeto da promessa de venda. .Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta .

até a entrega das chaves. no caso de unidade quitada. o incorporador sujeita-se a multa na mesma proporção da multa por atraso na entrega da obra. . o cancelamento da unidade do adquirente deve ser feito no prazo de “180 dias da entregadas chaves. Após esse prazo. o que ocorrer por último”.Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . estando o empreendimento hipotecado. ou então da quitação.SECOVI a incorporadora deverá enviar aos adquirentes relatórios sobre o andamento da obra com intervalo máximo de 180 dias. os instrumentos particulares de contrato de incorporação deverão conter os requisitos mínimos que possibilitem sem registro no registro de imóveis.

deverá ser fornecido ao adquirente memorial descritivo das especificações. “Da Incorporação Imobiliária”. Chalhub. serviços e equipamentos. 296-297 . pp.SECOVI a incorporadora deverá entregar ao adquirente um “manual de proprietário”. 2005. além dos prazos e critérios de garantia dos materiais. Fonte: Melhim N. Renovar.Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . contendo normas de utilização e conservação das áreas privativa e comuns da edificação.

pelo consumidor. pode o incorporador rescindir o contrato? . justifica rescisão do contrato imobiliário por onerosidade excessiva? Adimplemento substancial Diante do pagamento da maior parte do preço pelo adquirente.Cláusulas Abusivas – Questões para Debate Onerosidade excessiva: A perda de emprego.

com exceção do faltoso. que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes. de 3 prestações do preço da construção. em razão do inadimplemento. pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada. inclusive honorário de advogado e anúncios. se houver. implique na rescisão do contrato. § 4º Do preço que fôr apurado no leilão. quer estabelecidas inicialmente. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações. É lícito estipular no contrato.Cláusulas Abusivas – Questões para Debate CDC: Art.591/64 (LCI): Art. sem prejuízo de outras sanções. na forma abaixo estabelecida. consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que. quer alteradas ou criadas posteriormente. que a falta de pagamento. 63. e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória. quando fôr o caso. serão deduzidas as quantias em débito. bem como nas alienações fiduciárias em garantia. QUE NORMA DEVE PREVALECER? . se outra forma não fixar o contrato. ou que. por parte do adquirente ou contratante. tôdas as despesas ocorridas. conforme nêle se fixar. 53. pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado Lei 4. na falta de pagamento. depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora. ao qual será entregue o saldo.

59.032/MG (DJU de 25. admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor. A C. Barros Monteiro. se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. Aldir Passarinho Jr.12.2003) – Min. Min.ART.2002). 2ª Seção do STJ.08. Rel.” .870/SP. em posição adotada por maioria. – I. 53 DO CDC STJ – RESP 218. DJU de 09.

ART. o mesmo direito ao recorrido” . Nancy Andrighi – não é necessário que se espere a finalização da construção do edifício para que se devolva a parte do preço cabível ao adquirente em vista da rescisão do contrato: ”Com a rescisão contratual.06.2005 p.793 (DJ 27. não é possível autorizar-se que a incorporadora possa imediatamente dispor do imóvel sem reconhecer. 378) – Min. quanto à fruição dos dinheiros empregados. 53 DO CDC STJ – RESP 633. necessário é o retorno ao ‘status quo ante’ para as duas partes em iguais condições.

Contrato de Incorporação Conteúdo O SFI (Lei nº. renováveis por igual período Necessidade de constar do memorial – processo Carência e art. XI do CDC – nulidade de disposição que faculte somente a um dos contratantes denunciar o contrato – inaplicabilidade. 51.514/97) Alienação fiduciária Leilão extrajudicial (artigo 53 do CDC – decaimento – não se aplicaria) Carência: 180 dias. 9. .

192/01 Prazo mínimo de três anos – correção mensal .931/04 Jurisprudência: CUB durante prazo de construção Juros – limites Multas possíveis Contrato por administração – preço de custo Contrato por empreitada de preço fixo ..Contrato de Incorporação Conteúdo Correção monetária Curto prazo .periodicidade anual – Lei nº. 10. 10..Lei nº.

Patrimônio de Afetação Instituição .facultativa Segregação patrimonial Constituição de garantias Fiscalização pelos adquirentes Falência do incorporador Anuência do financiador à comercialização de unidades .

Patrimônio de Afetação A instituição do patrimônio de afetação constituirá prática adotada pelo mercado? Patrimônio de afetação X SPE Qual será o efeito sobre a formação dos preços? Patrimônio de afetação e seguros – quais os efeitos? Patrimônio de afetação e alocação de riscos .

Rodriguez e Vargas Advogados Tel.Fabio C.br Site: www.: (11) 3085-0577 E-mail: fabio.gil@barrospimentel.: (11) 3896-1600 Fax. de Alcantara Gil Barros Pimentel.barrospimentel. Fernandes. Alcântara Gil.adv.br .adv.

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