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Incorporao e Contratos Imobilirios

Fabio Coutinho de Alcantara Gil

CONCEITOS
Incorporao imobiliria a atividade empresarial que tem por objeto a construo e comercializao, durante a obra, de unidades imobilirias autnomas integrantes de edificaes coletivas, bem como a constituio de condomnio edilcio, mediante instituio registrada no Registro de Imveis. A incorporao constitui atividade de longo prazo e complexa Pode ser exercida por pessoa fsica ou jurdica: Que possua direitos de alienar fraes ideais do terreno e sobre ele construir, ou Seja construtor ou corretor de imveis.

A Atividade do Incorporador
Sob o ponto de vista do incorporador, incorporao caracterizada: pela coordenao dos fatores de produo inerentes a essas tarefas pela assuno dos riscos do negcio envolve a captao de recursos do pblico destinados execuo da obra providncias para regularizao da propriedade ante s autoridades administrativas e Registro de Imveis

DIREITOS BSICOS DOS ADQUIRENTES - LCI

arquivamento do Memorial de Incorporao, como requisito da oferta pblica do empreendimento, aplicao de sanes civis e penais contra o incorporador que, por ao ou omisso, frustrar a segurana jurdica do negcio, irretratabilidade do contrato, assegurando aos adquirentes a obteno do contrato definitivo, dever de informao sobre o andamento da obra, direito dos adquirentes de substituir o incorporador e classificao dos crditos dos adquirentes, em caso de falncia do incorporador, como crditos privilegiados.

Interesses envolvidos na Incorporao


CONSUMIDOR CONSUMIDOR

BANCO BANCO FINANCIADOR FINANCIADOR

PODER PODER PBLICO PBLICO

INCORPOINCORPORADOR RADOR PROPRIEPROPRIETRIO TRIO DO DO TERRENO TERRENO ADQUIRENTES ADQUIRENTES

MERCADO MERCADO

A HARMONIZAO DE INTERESSES PRINCIPAIS TIPOS CONTRATUAIS


Promessa de venda e compra
De unidade imobiliria De frao ideal de terreno/ construo

REDES CONTRATUAIS

Construo
Empreitada global Administrao

Financiamento (mtuo) Seguro Corretagem

A HARMONIZAO DE INTERESSES PRINCIPAIS GARANTIAS (Lato sensu) Alienao fiduciria Hipoteca Cauo de direitos creditrios Patrimnio de afetao

Contrato de Incorporao Deveres e Obrigaes do Incorporador


Contrato de Adeso interpretao e clusulas abusivas Irretratabilidade Obrigao de entregar habite-se Terreno - obrigao e informar sobre nus Hipoteca sobre o imvel o caso Encol Arbitragem e CDC

Contrato de Incorporao Direitos do Adquirente


Fiscalizao Informao (nus do terreno e contrato por administrao) Assemblia de Adquirentes Comisso de Representantes Destituio do Incorporador Resciso por inadimplemento do Incorporador Controle de contedo clusulas abusivas

LCI X CDC
A aplicao dos 1 e 2 do art. 3 do CDC equipara o contrato de incorporao imobiliria ao contrato de consumo, assim qual o critrio de aplicao de LCI X CDC? Proposta: LCI NORMA ESPECIAL CDC NORMA GERAL IMEDIATA (E NO O CC)

A OFERTA NO CDC - PUBLICIDADE


Na Sociedade de Consumo, contratos so celebrados em massa Quando se faz uma oferta, declara-se a vontade de se concluir um contrato A publicidade, no CDC, foi equiparada oferta ao pblico e passa a integrar o contrato, desde que contenha indicao de:
Coisa ofertada Preo

A OFERTA NO CDC - PUBLICIDADE


Problemas da publicidade na rea imobiliria:

Oferta e apresentao de produtos devem ser claras e completas (meno a riscos e garantias) Certides: imobiliria ou incorporadora devem manter certides dos imveis (art. 36, nico do CDC)

Atributos do negcio (garantia de financiamento) Atributos do imvel: acabamentos, metragens, localizao Solidariedade (na incluso de nomes de construtora, imobiliria, fornecedores art. 34 do CDC)

A OFERTA NO CDC - PUBLICIDADE


vedada a publicidade enganosa ou abusiva
Enganosa: a que pode induzir o consumidor em erro Abusiva: perigosa sade ou segurana do consumidor, discriminatria, nociva criana, desrespeite valores ambientais etc.

A publicidade vincula o fornecedor, podendo o consumidor, caso seja descumprida:


Exigir cumprimento forado; Aceitar outro produto em troca Rescindir o contrato

Cdigo do Consumidor Documentao Imobiliria


Questo para debate:
O Consumidor tem obrigao de verificar inexistncia de pendncias ou dvidas (certides) ao adquirir imvel de incorporadora?
STF: para que se configure fraude execuo basta a existncia de demanda pendente, quando a alienao do bem se consumou, no dispondo o executado de outros bens penhorveis; no se faz necessria a inscrio da penhora

As certides tm alcance nacional? Que interesse deve ser protegido o do consumidor ou o do credor da construtora?

Cdigo do Consumidor Documentao Imobiliria


Ementa Oficial: Quem compra bens sem checar os antecedentes judicirios do vendedor, mais do que um comprador precipitado; incorre em falta de boa-f objetiva para com a funo social do contrato, pois a fraude de execuo da negociao imprudente trabalha contra a efetividade do processo civil dependente do patrimnio do alienante (art. 5., XXXV, da CF). Hiptese em que a falta de inscrio da citao da ao no registro imobilirio (arts. 167, I, e 21 da Lei 6.015/73) no poder constituir salvo conduto para a dilapidao patrimonial consumada na fase de execuo da sentena condenatria. Incidncia do art. 593, II, do CPC. Improvimento. ApCiv 179.991-4/8 3. Cm. Frias de Janeiro/2001 j. 30.01.2001 rel. Des. nio Santarelli Zuliani.

Contrato de comercializao imobiliria


O contrato-modelo do CDC o contrato standard, ou formado a partir da adeso a clusulas contratuais gerais caracterstica dos contratos de massa Contrato standard tcnica de administrao e uniformizao de riscos
Possibilitando tambm a circulao do crdito imobilirio Tratamento uniforme entre consumidores

Contrato de comercializao imobiliria


Crticas quando ao paternalismo excessivo do CDC fora obrigatria dos contratos As clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor. Princpio da boa-f objetiva:
Lealdade, Honestidade Cooperao Equilbrio entre as prestaes

Contrato de comercializao imobiliria


Deveres decorrentes do princpio de boa-f objetiva (Humberto Theodoro Jr.)
Dever de informar arts. 30 e 32 do CDC Transparncia art. 4 Colaborao arts. 39; 40; 51; 52; 53 e 54 Responsabilizao do fornecedor pelos danos causados ao consumidor art. 6, inc. VI; 43 e 44

Princpio da boa-f concretizado pelo controle do contedo dos contratos as clusulas abusivas - nulas

Clusulas Abusivas no CDC

impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos. Nas relaes de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurdica, a indenizao poder ser limitada, em situaes justificveis; subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j paga, nos casos previstos no CDC; transfiram responsabilidades a terceiros; estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade;

Clusulas Abusivas no CDC


Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:
ofende os princpios fundamentais do sistema jurdico a que pertence; restringe direitos ou obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou equilbrio contratual; se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso.

Vedao a Prticas Abusivas Termo de Ajustamento de Conduta - SECOVI


Os agentes de venda no podero cobrar taxas pela elaborao de cadastros ou contratos, mas podero cobrar por assessoria jurdica, tcnica ou imobiliria, por servios de obteno de financiamento, por negociao para constituio de novas garantias, aditamentos contratuais, retificao e ratificao contratual e renegociao de dvidas; as multas pelo atraso de pagamento no podero ser superiores a 2% do valor da parcela atrasada, salvo alterao da legislao em vigor; no haver clusula que restrinja ou impossibilite a antecipao de pagamento de parcelas; a incorporadora no iniciar negociao das unidades antes de ultimado o registro do Memorial de Incorporao;

Vedao a Prticas Abusivas Termo de Ajustamento de Conduta - SECOVI


em caso de resciso contratual, antes da entrega da unidade imobiliria, no haver clusula penal em limite superior a 10% do valor do contrato, nem superior ao valor adiantado pelo adquirente; na hiptese de resciso por culpa do adquirente, os valores que excederem a 10% do valor do contrato sero devolvidos, observado-se a mesma periodicidade e ndice contratual utilizados nos pagamentos efetuados pelo consumidor; o percentual de multa por atraso na entrega da obra dever ser redigido com destaque especial, sendo ficado na mesma proporo da multa que tiver sido estabelecida para a hiptese de no devoluo do imvel por parte de adquirente, em caso de resoluo do contrato;

Vedao a Prticas Abusivas Termo de Ajustamento de Conduta - SECOVI


no haver clusula restritiva da responsabilidade civil por eventuais vcios da construo; dever haver clusula que informe expressamente o valor total que o adquirente pagar, a prazo, incluindo os juros; devero ser impressas de forma destacada as clusulas restritivas dos direitos dos adquirentes, para que sejam facilmente visualizadas pelos interessados; dever haver clusula que informe a possibilidade de vir a ser contratado qualquer tipo de financiamento para a construo, que exijam garantias, tais como cauo de crditos e hipoteca da unidade objeto da promessa de venda;

Vedao a Prticas Abusivas Termo de Ajustamento de Conduta - SECOVI


a incorporadora dever enviar aos adquirentes relatrios sobre o andamento da obra com intervalo mximo de 180 dias, at a entrega das chaves; estando o empreendimento hipotecado, o cancelamento da unidade do adquirente deve ser feito no prazo de 180 dias da entregadas chaves, no caso de unidade quitada, ou ento da quitao, o que ocorrer por ltimo. Aps esse prazo, o incorporador sujeita-se a multa na mesma proporo da multa por atraso na entrega da obra; os instrumentos particulares de contrato de incorporao devero conter os requisitos mnimos que possibilitem sem registro no registro de imveis;

Vedao a Prticas Abusivas Termo de Ajustamento de Conduta - SECOVI


a incorporadora dever entregar ao adquirente um manual de proprietrio, contendo normas de utilizao e conservao das reas privativa e comuns da edificao; dever ser fornecido ao adquirente memorial descritivo das especificaes, alm dos prazos e critrios de garantia dos materiais, servios e equipamentos.
Fonte: Melhim N. Chalhub, Da Incorporao Imobiliria, Renovar, 2005, pp. 296-297

Clusulas Abusivas Questes para Debate


Onerosidade excessiva:
A perda de emprego, pelo consumidor, justifica resciso do contrato imobilirio por onerosidade excessiva?

Adimplemento substancial
Diante do pagamento da maior parte do preo pelo adquirente, pode o incorporador rescindir o contrato?

Clusulas Abusivas Questes para Debate


CDC: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado Lei 4.591/64 (LCI): Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fr o caso, depois de prvia notificao com o prazo de 10 dias para purgao da mora, implique na resciso do contrato, conforme nle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo dbito respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma no fixar o contrato. 4 Do preo que fr apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, tdas as despesas ocorridas, inclusive honorrio de advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de comisso e 10% de multa compensatria, que revertero em benefcio do condomnio de todos os contratantes, com exceo do
faltoso, ao qual ser entregue o saldo, se houver.

QUE NORMA DEVE PREVALECER?

ART. 53 DO CDC
STJ RESP 218.032/MG (DJU de 25.08.2003) Min. Aldir Passarinho Jr. I. A C. 2 Seo do STJ, em posio adotada por maioria, admite a possibilidade de resilio do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).

ART. 53 DO CDC
STJ RESP 633.793 (DJ 27.06.2005 p. 378) Min. Nancy Andrighi no necessrio que se espere a finalizao da construo do edifcio para que se devolva a parte do preo cabvel ao adquirente em vista da resciso do contrato:
Com a resciso contratual, necessrio o retorno ao status quo ante para as duas partes em iguais condies; no possvel autorizar-se que a incorporadora possa imediatamente dispor do imvel sem reconhecer, quanto fruio dos dinheiros empregados, o mesmo direito ao recorrido

Contrato de Incorporao Contedo


O SFI (Lei n. 9.514/97) Alienao fiduciria Leilo extrajudicial (artigo 53 do CDC decaimento no se aplicaria) Carncia: 180 dias, renovveis por igual perodo Necessidade de constar do memorial processo Carncia e art. 51, XI do CDC nulidade de disposio que faculte somente a um dos contratantes denunciar o contrato inaplicabilidade.

Contrato de Incorporao Contedo


Correo monetria Curto prazo - periodicidade anual Lei n.. 10.192/01 Prazo mnimo de trs anos correo mensal - Lei n.. 10.931/04 Jurisprudncia: CUB durante prazo de construo Juros limites Multas possveis Contrato por administrao preo de custo Contrato por empreitada de preo fixo

Patrimnio de Afetao
Instituio - facultativa Segregao patrimonial Constituio de garantias Fiscalizao pelos adquirentes Falncia do incorporador Anuncia do financiador comercializao de unidades

Patrimnio de Afetao
A instituio do patrimnio de afetao constituir prtica adotada pelo mercado? Patrimnio de afetao X SPE Qual ser o efeito sobre a formao dos preos? Patrimnio de afetao e seguros quais os efeitos? Patrimnio de afetao e alocao de riscos

Fabio C. de Alcantara Gil Barros Pimentel, Alcntara Gil, Fernandes, Rodriguez e Vargas Advogados Tel.: (11) 3896-1600 Fax.: (11) 3085-0577 E-mail: fabio.gil@barrospimentel.adv.br Site: www.barrospimentel.adv.br