ARRENDAMIENTO FINANCIERO

El arrendamiento financiero o contrato de leasing (de alquiler con derecho de compra) es un contrato mediante el cual, el arrendador traspasa el derecho a usar un bien a cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo determinado (normalmente coincide con la vida til del bien) al trmino del cual el arrendatario tiene la opcin de comprar el bien arrendado pagando un precio determinado, devolverlo renovar el contrato. En efecto, vencido el trmino del contrato, el arrendatario tiene la facultad de adquirir el bien a un precio determinado, que se denomina residual, pues su clculo viene dado por la diferencia entre el precio originario pagado por el arrendador (ms los intereses y gastos) y las cantidades abonadas por el arrendatario al arrendador. Si el arrendatario no ejerce la opcin de adquirir el bien, deber devolverla al arrendador, salvo que el contrato se prorrogue. El Leasing es una opcin para las empresas que no cuentan con el capital de inversin necesario para adquirir un activo fijo que represente una fuerte inversin de dinero utilizndolo como un mecanismo de financiamiento alternativo e innovador frente a un simple crdito bancario ya que en este est inmersa la ventaja de la cesin de uso. Al final del contrato, el arrendatario tiene dos opciones;

ejercer la opcin de compra del bien por el valor residual (diferencia entre el precio de adquisicin inicial que tuvo el arrendador ms los gastos e intereses, y las cantidades abonadas por el arrendatario). no ejercer la opcin de compra y por tanto devolver el bien al Arrendador.

Respecto a este contrato podemos hacer algunas puntualizaciones importantes: 1. Como ms arriba se ha dicho, al finalizar el contrato, el arrendador financiero est obligado a ofrecer a su cliente (arrendatario financiero) la posibilidad de adquirir el bien. 2. Durante toda la vida del contrato, la entidad de leasing (arrendador financiero) mantiene la titularidad sobre el bien objeto del contrato, aunque no responde de los vicios que pueda aquejar al bien, es el arrendatario financiero (el usuario), quien corre con los deterioros y la prdida del susodicho bien.

3. Como norma general, este contrato lleva aparejada una clusula por la cual el cliente est obligado a soportar las inspecciones que sobre el bien desee hacer el propietario del mismo (entidad arrendadora de leasing), e igualmente, el cliente est obligado a pagar a su costa un seguro al que le obliga la entidad de leasing. 4. Frente al incumplimiento del cliente, la entidad de leasing podr ejercer acciones declarativas o ejecutivas (si cuenta con un ttulo de esta naturaleza para ejercitar su derecho). Adems puede resolver el contrato e instar al Juez, a travs de un corto procedimiento procesal, la recuperacin del bien objeto del contrato.

El leasing puede ser un buen trato cuando un productor intenta colocar un excedente de su inventario, incrementando el valor residual de su producto considerablemente ms all de su valor actual final para poder as conseguir unos pagos mensuales ms atractivos, esto recibe el nombre de subvencionar, que es un mtodo muy usado por los empresarios, para disminuir sus costes de leasing.

Utilizacin Una persona o empresa necesita un determinado bien, pero no est en condiciones de destinar recursos para su adquisicin. Entonces, se comprende con alguna compaa de leasing u otra institucin financiera que lo ofrezca, para que sta, de acuerdo con las especificaciones y requerimientos tcnicos dados por el interesado, compre el bien requerido. Luego se lo entrega a la persona para que lo utilice durante un plazo definido, a cambio del pago de una cierta cantidad de dinero, expresada en cuotas peridicas que deben ser siempre iguales o ascendentes. La operacin se formaliza a travs de un contrato de arrendamiento financiero con opcin de compra. Una vez que se cumple el periodo acordado, el cliente o arrendatario puede adquirir el bien, siempre que pague una cuota adicional que suele ser igual a las vencidas anteriormente y con la que se perfecciona la compraventa del bien. Se debe tener presente que el acuerdo entre ambas partes es irrevocable: el bien no puede ser devuelto a la compaa de leasing antes del plazo convenido. La duracin contractual para poder acogerse a los beneficios fiscales debe tener un periodo de duracin de al menos dos aos, en caso de bienes muebles, y de al menos 10 aos en caso de bienes inmuebles. Con este sistema es posible obtener casi cualquier equipo o maquinaria. Incluso si se comercializa en el extranjero. Es una figura utilizada fundamentalmente por empresas.

El contrato del leasing suele durar tanto como la vida econmica del elemento patrimonial en cuestin, que al final del periodo de alquiler puede ser comprado. Por lo general el leasing es usado para cosas que se deprecian o se tornan obsoletos en un plazo no muy largo, como los vehculos o los ordenadores. El importe de las cuotas de arrendamiento financiero incorpora la amortizacin del bien, los intereses del capital productivo (coste financiero), los gastos administrativos y a veces una prima de riesgo por si falla la empresa arrendataria. A esta cuota se le aaden los impuestos indirectos vigentes para este tipo de operaciones. Existe una modalidad parecida que tambin es muy usada por las empresas el denominado renting. El renting es un arrendamiento simple que generalmente no ofrece dentro del contrato opcin de compra al cliente, y por tanto no se contempla en el balance de las empresas arrendatarias.

Ventajas y Desventajas Ventajas

Se puede financiar el 100% de la inversin. Se mantiene libre la capacidad de endeudamiento del cliente. Flexible en plazos, cantidades y acceso a servicios. La cuota de amortizacin es gasto tributario, por lo cual el valor total del equipo salvo la cantidad de la opcin de compra se rebaja como gasto, en un plazo que puede ser menor al de la depreciacin acelerada. La empresa as, puede obtener importantes ahorros tributarios. Oportunidad de renovacin tecnolgica. Rapidez en la operacin. El leasing permite el mantenimiento de la propiedad de la empresa. En caso contrario (sin leasing), si en una actividad comercial se requiere una fuente de inversin para nuevos equipos, es frecuente que se haga el financiamiento del proyecto con aumentos de capital o emisin de acciones de pago, lo que implica, en muchos casos, dividir la propiedad de la empresa entre nuevos socios reducindose el grado de control sobre la compaa.

Desventajas

Se accede a la propiedad del bien, a veces al final del contrato, al ejercer la opcin de compra. No permite entregar el bien hasta la finalizacin del contrato. Existencia de clusulas penales previstas por incumplimiento de obligaciones contractuales. Coste a veces mayor que el de otras formas de financiacin, en particular cuando se producen descensos en los tipos de inters.

EXISTEN DIFERENTES TIPOS DE CONTRATOS DE LEASING:

LEASING (ARRENDAMIENTO FINANCIERO) El Leasing es una operacin financiera que permite a los empresarios (denominados arrendatarios financieros) obtener bienes mediante un crdito otorgado por una empresa financiera (arrendador financiero o entidad de Leasing). Normalmente, la entidad de Leasing es una entidad financiera al uso (banco, entidad de crdito, compaa de seguros o establecimiento financiero), pero cada vez es ms frecuente que la entidad de Leasing sea una empresa especializada en este tipo de operaciones financieras. LEASING APALANCADO Es un tipo de Leasing muy popular en Estados Unidos. Intervienen tres partes: (1) La entidad financiera aporta entre un 20% y un 40% de los fondos necesarios, obteniendo ventajas fiscales por dicha operacin. (2) La entidad financiera (banco o compaa de seguros) aporta el resto de los recursos, teniendo preferencia sobre los pagos y sobre el bien arrendado. (3) El empresario arrendatario. LEASING CON MANTENIMIENTO En estas operaciones, la entidad financiera que realiza el Leasing se encarga de mantener el bien, normalmente mediante empresas relacionadas. Esto suele ocurrir en bienes como los equipos informticos o la automocin. LEASING DE AUTOMOCIN Se realiza sobre vehculos industriales: flotas, autocamiones, autocares, taxis, vehculos sanitarios, entre otros. Tambin puede realizarse sobre turismos, pero si se quiere disfrutar de las ventajas fiscales del Leasing, esos turismos tiene que

adquirirlos la empresa, no un consumidor o usuario, y ha de destinarlos a la actividad empresarial. Este tipo de Leasing lo realizan las empresas fabricantes de automviles mediante subsidiarias dedicadas especficamente a la financiacin de las ventas.

LEASING DE CONSTRUCCIN Aqu estamos ante un Leasing inmobiliario con una peculiaridad: el edificio an no est construido. As, la entidad financiera se encarga no ya de adquirir el bien, sino de construir el edificio, quedndose con la propiedad, y cediendo al empresario el uso del mismo una vez terminada la construccin. LEASING DE EXPORTACIN El bien se encuentra en territorio espaol y se exporta al exterior. En este caso, habr que cumplir con la normativa de exportacin de bienes y con la normativa de introduccin de las cuotas de pago desde el exterior. LEASING DE IMPORTACIN El bien se encuentra en territorio extranjero y se importa. Habr que cumplir con la normativa de importacin de bienes y con la normativa de salida de las cuotas de pago hacia el exterior. LEASING DE MARCA El Leasing de marca consiste en la operacin financiera que realiza una empresa subsidiaria de un fabricante, y que slo se extiende a los bienes fabricados por ste. El Leasing de marca es muy frecuente en el sector informtico y de automocin. Hay subsidiarias de fabricantes de equipos informticos dedicadas exclusivamente a la financiacin de los equipos fabricados por la matriz. Lo mismo ocurre en el sector de automocin, donde casi todas las casas fabricantes tienen sus propias sociedades de arrendamiento financiero. LEASING DE RETORNO Un empresario vende a la entidad financiera el bien y obtiene el uso del mismo mediante una operacin de Leasing. De esa manera consigue liquidez puesto que ha vendido el bien y ha obtenido un precio por l. El precio que paga la entidad financiera normalmente es bastante inferior al precio real del bien. Esta forma de Leasing suele darse en grandes empresas que en un momento determinado necesitan tesorera (liquidez) y les es difcil o gravoso acudir a otras lneas de crdito.

EL LEASING INMOBILIARIO
Una vez finalizada la Segunda Guerra Mundial, las empresas industriales se vieron necesitadas de grandes cantidades de dinero para su expansin con el objeto de satisfacer la extraordinaria demanda de viejos y nuevos productos. Los ingresos retenidos, las reservas generadas por las tasas de depreciacin y la infusin de nuevo capital por medio de emisiones de valores no bastaban. Las empresas descubrieron entonces que se poda generar nuevo capital a travs de otros usos de sus propios bienes. Podan venderse bienes de las corporaciones y sociedades, hasta fbricas enteras, y arrendarse en el mismo acto a ellas mismas. Con esta tcnica, denominada sale and lease back, la empresa liberaba capital para sus operaciones, a la par que, dentro del sistema tributario tpico, poda deducir los cnones de arrendamiento que pagaba sobre sus antiguos bienes. De all, al extender el concepto al uso de bienes que antes se adquiran fue slo un paso. En vez de comprar la propiedad deseada la corporacin solicita de un tercero, las que seran las empresas de leasing, que la compre al proveedor y se la arriende bajo determinadas condiciones. Definicin: Es un contrato en virtud del cual una parte (el inversor o cedente en leasing) se obliga a adquirir o construir un inmueble de conformidad con los proyectos y directivas de las otra parte (explotador o adquirente en leasing) y darlo en uso a la otra parte por un largo perodo de tiempo, mientras que el usuario se obliga a pagar al concedente una indemnizacin calculada de acuerdo al capital invertido. b. Caractersticas: 1. El leasing inmobiliario no es una simple especie o manifestacin del leasing en general; pues, aunque sustentado en la misma estructura contractual, la presencia del bien inmueble implica una serie de perfiles distintos. 2. El leasing de inmuebles presenta unas caractersticas, de hecho y de derecho, que difiere notablemente de la que ofrece la de bienes muebles. 3. En el leasing de inmuebles, el valor residual del conjunto terreno construccin suele ser superior al que ste tena en el momento de la celebracin del contrato. 4. El leasing inmobiliario, en especial el habitacional, es la tcnica contractual ideal para solucionar los problemas de vivienda familiar de los sectores de menores recursos en la sociedad actual.