COMIT DE PRONUNCIAMENTOS CONTBEIS ORIENTAO CPC-O - 01 Entidades de Incorporao Imobiliria

Descrio Objetivo e alcance

Item 1 2-9

Formao do custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria Despesas com comisses de vendas

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Despesas com propaganda, marketing, promoes e outras atividades 12 13 correlatas Gastos diretamente relacionados com a construo do estande de vendas e do 14 19 apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao do empreendimento imobilirio Classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria do 20 saldo de ativos decorrentes dos contratos relacionados com unidades no concludas Classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria e dos 21 juros das contas a receber de unidades concludas e entregues Permutas fsicas Proviso para garantia Registro das operaes de cesso de recebveis imobilirios Ajuste a valor presente Disposies Transitrias 22 25 26 28 29 34 35 42 43

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Objetivo e alcance
1. O Comit de Pronunciamentos Contbeis edita a presente Orientao com a finalidade de esclarecer assuntos que tm gerado dvidas quanto s prticas contbeis adotadas pelas entidades de incorporao imobiliria, notadamente os seguintes: (a) formao do custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria; (b) despesas com comisses de vendas; (c) despesas com propaganda, marketing, promoes e outras atividades correlatas; (d) gastos diretamente relacionados com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao do empreendimento imobilirio; (e) classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria do saldo de ativos decorrentes dos contratos relacionados com unidades no concludas; (f) classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria e dos juros das contas a receber de unidades concludas e entregues; (g) permutas fsicas; (h) proviso para garantia; (i) registro das operaes de cesso de recebveis imobilirios; (j) ajuste a valor presente.

Formao do custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria

2. O custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria compreende todos os gastos incorridos para a sua obteno, independentemente de pagamento, e abrange: (k) preo do terreno, inclusive gastos necessrios sua aquisio e regularizao; (l) custo dos projetos;
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(m) custos diretamente relacionados construo, inclusive aqueles de preparao do terreno e canteiro de obras; (n) impostos, taxas e contribuies no recuperveis que envolvem o empreendimento imobilirio; (o) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento empreendimento imobilirio (vide mais detalhes nos itens 6 a 9). do

3. Considera-se custo do imvel aquele efetivamente aplicado na construo. Adiantamentos para aquisio de bens e servios devem ser controlados, separadamente, em rubrica especfica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imveis a comercializar) e considerados como custo incorrido medida que os bens e/ou servios a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construo. 4. Adicionalmente, conforme detalhado no item "Proviso para garantias" (itens 26 ao 28), o custo do imvel vendido deve compreender o valor estimado das garantias referentes ao perodo posterior sua concluso e entrega (por exemplo: entrega das chaves ou outro evento de transferncia da posse do imvel).

5. Os gastos contratuais sem probabilidade de recuperao so reconhecidos imediatamente como despesa. Por exemplo: se parte da obra for refeita por apresentar defeito, e o gasto correspondente no for recupervel por meio de seguro prprio ou de terceiro responsvel, deve ser registrado como despesa imediatamente, quando incorrido, e no dever compor o custo do imvel. O reconhecimento da perda independe do estgio de execuo do empreendimento ou do montante dos lucros estimados em outros empreendimentos. 6. Os encargos financeiros incorridos com emprstimos e financiamentos obtidos de terceiros, por entidade controladora ou por suas investidas, e diretamente associados ao financiamento da construo para aquisio de terrenos e de empreendimentos imobilirios do grupo devem ser registrados em rubrica especfica representativa de estoques de imveis a comercializar nas demonstraes financeiras consolidadas. Por sua vez, os encargos financeiros incorridos com emprstimos e financiamentos, inclusive para aquisio de terrenos, obtidos de terceiros por entidade controladora, e aplicados exclusivamente em seus respectivos empreendimentos imobilirios devem ser registrados em rubrica especfica representativa de estoques de imveis a comercializar nas demonstraes financeiras desta entidade. Casos de emprstimos e financiamentos obtidos de terceiros por Entidade controladora e repassados para a
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aplicao em recursos de empreendimentos imobilirios de suas coligadas acarretaro, necessariamente, em diferena entre os resultados contbeis da entidade controladora e o consolidado, uma vez que a capitalizao dos encargos financeiros aplicveis nas demonstraes financeiras da controladora restrito para os prprios empreendimentos imobilirios. 7. Consideram-se encargos financeiros diretamente associados ao financiamento da construo aqueles encargos vinculados desde o incio do projeto, devidamente aprovado pela administrao da Entidade, desde que existam evidncias suficientes de que tais financiamentos, mesmo obtidos para fins gerais, foram usados na construo dos imveis. 8. O montante dos encargos financeiros registrados nos estoques de imveis a comercializar durante um perodo no deve exceder o montante dos encargos financeiros incorridos durante aquele perodo, atendendo-se aos seguintes critrios: (a) Os encargos financeiros elegveis para serem registrados devem ser determinados com base na aplicao de uma taxa de capitalizao aos custos efetivamente incorridos com o imvel. Essa determinao deve levar em considerao a taxa efetivamente contratada, no caso dos emprstimos diretamente vinculados, ou a taxa mdia ponderada dos encargos financeiros aplicveis aos financiamentos. (b) Os encargos financeiros so registrados nos estoques de imveis a comercializar, quando provavelmente resultarem em benefcios econmicos futuros e puderem ser de forma razovel estimados, e sero recuperveis por meio do preo de venda do correspondente imvel. (c) Deve ser capitalizada como parte do custo do imvel em construo a parcela de variao cambial considerada ajuste ao custo financeiro, como no caso de financiamentos em moeda estrangeira com juros. A capitalizao dos encargos financeiros (juros mais variao cambial) limitada ao valor do encargo de emprstimos locais, para prazo e condies similares. (d) A data para incio da capitalizao dos encargos financeiros nos estoques de imveis a comercializar deve ser aquela na qual forem atingidas as seguintes condies: (i) os custos com a aquisio dos terrenos ou a construo dos imveis estejam sendo incorridos; (ii) os custos com emprstimos estejam sendo incorridos; e (iii) as atividades necessrias para preparar comercializao estejam em progresso.
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imvel

para

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(e) Os encargos financeiros devem ser registrados nos estoques de imveis a comercializar at o momento em que a construo fsica estiver concluda. (f) Os encargos financeiros capitalizados como parte do custo dos estoques de imveis a comercializar so apropriados ao resultado, proporcionalmente ao percentual das unidades vendidas, como parte do custo dos imveis vendidos. (g) Os valores dos encargos financeiros capitalizados nos estoques de imveis a comercializar no devero impactar o clculo da evoluo da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporao imobiliria. 9. As demonstraes contbeis devero divulgar a poltica contbil adotada para encargos financeiros de emprstimos.

Despesas com comisses de vendas

10. As despesas com comisses de vendas incorridas pela Entidade devem ser ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado, em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria. 11. Na elaborao de cada balano patrimonial, mesmo que intermedirio, a Entidade deve analisar as comisses a apropriar e reconhec-las imediatamente como despesa, no caso de cancelamento de vendas ou quando for provvel que no haver pagamento dos valores contratados.

Despesas com propaganda, marketing, promoes e outras atividades correlatas

12. As despesas com propaganda, marketing, promoes e outras atividades correlatas, mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento imobilirio especfico, no fazem parte do custo de construo do imvel. 13. Essas despesas devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica especfica relacionada a despesas com vendas (no afetando, dessa forma, o resultado bruto das atividades de incorporao imobiliria), quando efetivamente incorridas, respeitandose o regime de competncia contbil dos exerccios, de acordo com seu respectivo perodo de veiculao, no podendo ser diferidas para futuro reconhecimento at a entrega das unidades imobilirias.
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Gastos diretamente relacionados com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao do empreendimento imobilirio
14. Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construo de estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao de cada empreendimento imobilirio, devero ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida til estimada desses itens. 15. Vida til o perodo durante o qual se espera que o ativo seja usado pela Entidade. 16. Quando a vida til estimada for inferior a 12 meses, os gastos devero ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas. 17. A despesa de depreciao desses ativos dever ser reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem afetar o lucro bruto. Esse reconhecimento no deve causar impacto na determinao do percentual de evoluo financeira dos empreendimentos imobilirios. 18. Eventuais parcelas recuperadas com a venda das moblias ou partes do estande de vendas devero ser registradas como redutoras do custo desses itens. 19. A Entidade deve avaliar, no mnimo, no fim de cada exerccio social, se h alguma indicao de que um ativo possa ter sofrido desvalorizao. Se houver alguma indicao, a Entidade deve estimar o valor recupervel do ativo. Por exemplo, considera-se desvalorizados os estandes de vendas no momento em que parte substancial das unidades estiverem vendidas ou por ocasio do trmino de seu uso.

Classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria do saldo de ativos decorrentes dos contratos relacionados com unidades no concludas
20. A atualizao monetria incorrida durante a fase de construo das unidades imobilirias decorre, de forma geral, de clusulas de atualizao monetria prevista nos contratos de compra e venda. Essa atualizao monetria compe o preo total do contrato de compra e venda e deve ser registrada como um componente da receita de incorporao imobiliria at o momento da entrega da unidade concluda aos clientes, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria. Deve ser observado que, durante a fase da construo, os
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custos decorrentes dos encargos financeiros tambm so capitalizados e, portanto, considerados como parte do custo das vendas. Assim, para permitir uma correta apresentao da margem bruta, tanto a atualizao monetria dos ativos como os encargos financeiros, durante a fase de construo, sero tratados como parte da receita de vendas e custos, respectivamente.

Classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria e dos juros das contas a receber de unidades concludas e entregues
21. A atualizao monetria e os juros sobre os saldos em aberto a receber de clientes sobre unidades concludas e entregues devem ser registrados como receita financeira no perodo em que so obtidos, por regime de competncia de exerccios; no compem, dessa forma, parte da receita de incorporao imobiliria.

Permutas fsicas
22. Quando unidades imobilirias de mesma natureza e valor so permutadas entre si (apartamentos por apartamentos, terrenos por terrenos etc.) essa troca no considerada uma transao que gera ganho ou perda. 23. Quando h a permuta de unidades imobilirias que no tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por exemplo apartamentos construdos ou a construir por terrenos), esta considerada uma transao com substncia comercial e, portanto, gera ganho ou perda. A receita determinada pelo valor justo dos imveis (por exemplo, terrenos) recebidos. Excepcionalmente, quando esse valor no puder ser mensurado com segurana, a receita dever ser determinada com base no valor justo das unidades imobilirias entregues. 24. No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a entrega de apartamento(s) a ser construdo(s), o valor do terreno adquirido pela Entidade, apurado conforme critrios descritos no item 23, dever ser contabilizado, por seu valor justo, como um componente do estoque de terrenos de imveis a comercializar, em contrapartida a adiantamento de clientes no passivo, no momento da assinatura do instrumento particular ou contrato relacionado referida transao. 25. Prevalecem para as transaes descritas no item 24 os mesmos critrios de apropriao aplicados para o resultado de incorporao imobiliria em seu todo.

Proviso para garantia

26. O custo do imvel vendido deve compreender os gastos com as garantias existentes
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relativas ao perodo posterior entrega das chaves das unidades imobilirias, a ser estimada com base em dados tcnicos disponveis de cada imvel e no histrico de gastos incorridos pela Entidade. 27. A contrapartida do valor apurado conforme item 26 deve ser contabilizada a ttulo de proviso para garantias no passivo circulante ou no circulante, conforme aplicvel, considerando-se apenas as unidades imobilirias vendidas e o percentual de evoluo dos empreendimentos imobilirios, bem como deve ser, eventualmente, revertida apenas em sua extino por completo, no momento em que prescrevem as clusulas contratuais ou legais que geraram tal obrigao e/ou compromisso. O efeito da proviso para garantias no dever impactar o clculo da evoluo da obra para fins de apropriao da receita. 28. Na existncia de seguros contratados e/ou terceiros, envolvidos com a responsabilidade pelos custos relacionados a garantias (por exemplo, empreiteiras contratadas para a construo do empreendimento, empresas responsveis pela produo e instalao de bens como elevadores etc.), o registro de proviso deve estar fundamentado por avaliao da probabilidade de uma sada de recursos.

Registro das operaes de cesso de recebveis imobilirios

29. As operaes de cesso de recebveis imobilirios devem ser contabilizadas e divulgadas de acordo com sua essncia e realidade econmica. Dessa forma, desde a deciso sobre a baixa das contas a receber, ou ao preparar as divulgaes necessrias, a Entidade dever tambm considerar: (a) se o controle sobre os recebveis cedidos remanesce com a Entidade - como evidncias desse controle podem ser citados, entre outros, a custdia fsica do ttulo, as gestes de cobrana com autonomia para estabelecer prazos ou condies de pagamento e o recebimento/trnsito dos recursos desses recebveis na conta-corrente ou conta de cobrana da Entidade; (b) se a Entidade retm, de forma substancial, os direitos em relao aos recebveis cedidos (juros, mora e/ou multas, parcela do prprio fluxo de caixa); (c) se a Entidade retm, de forma substancial, os riscos e as responsabilidades sobre os crditos cedidos - por exemplo, obrigao contratual de recompra de crditos vencidos e no pagos ou, at mesmo, recompra espontnea de crditos com freqncia que caracterize habitualidade; (d) se a Entidade cria obrigao contratual ou no formalizada, fornecendo garantias aos investidores em relao aos recebimentos e/ou rendimentos esperados, mesmo que informalmente.
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O atendimento a uma dessas condies anteriores implicar a manuteno dos crditos como ativos e acarretar reconhecimento, como passivo, dos valores recebidos pela cesso dos crditos. 30. Quanto responsabilidade em relao s perdas, necessrio analisar a circunstncia para no se chegar a uma concluso equivocada. Por exemplo, nos casos em que a Entidade se responsabiliza apenas por um pequeno percentual (como exemplo, 5%) da carteira, esse percentual pode ser considerado irrelevante diante do conjunto dos recebveis. Todavia, se os crditos envolvidos so, de forma exclusiva de clientes selecionados (consagradamente adimplentes), e a perda histrica da carteira da Entidade, em seu todo, for menor (por exemplo 3% de suas vendas), fica evidente que o risco de crdito, o qual o mais substancial em geral, no transferido para os investidores. Outras formas de a Entidade assumir os riscos podem ser observadas por meio de mecanismos como multas em valor que possa representar a perda provvel da carteira, possibilidade de substituio de determinados recebveis em decorrncia de negociaes com clientes, eventuais prorrogaes de vencimentos de ttulos, entre outros. 31. Em qualquer circunstncia, o procedimento adotado pela Entidade precisa ser objeto de divulgao em nota explicativa, que descrever as evidncias nas quais a administrao da Entidade se baseou para fundamentar a deciso de manter o registro dos recebveis ou no. 32. Ao manter o registro dos recebveis em suas demonstraes contbeis, espera-se que o valor recebido pela Entidade em decorrncia da operao de cesso de recebveis, seja classificado de forma uniforme entre as empresas, luz da essncia da operao. Desse modo, quando a anlise da operao indicar que os recursos recebidos apresentam caracterstica de financiamento, devem ser classificados como uma obrigao no passivo circulante e/ou no circulante, conforme o caso. 33. Se a Entidade tiver cedido um fluxo de caixa futuro, decorrente de contratos mantidos com clientes para a entrega futura de produtos, o valor recebido deve continuar a ser registrado em conta de passivo que demonstre a obrigao financeira correspondente. Nesse caso, os custos financeiros da operao devem ser apropriados "pro rata tempore" para a adequada rubrica de despesa financeira. 34. As operaes de cesso de recebveis imobilirios, representadas pelo valor bruto dos crditos cedidos, devem ser classificadas no passivo, at o momento da concluso e entrega (por exemplo, entrega das chaves) das unidades imobilirias, e como um componente redutor das contas a receber depois da entrega da unidade imobiliria.

Ajuste a valor presente

35. Nas vendas a prazo de unidades concludas, deve ser avaliado se a taxa de juros
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imputada ao fluxo de recebimentos compatvel com a taxa usual de uma negociao similar. Os recebveis devem ser descontados a valor presente, caso as taxas de juros contratadas sejam diferentes das de mercado na data inicial da transao e para operaes similares. 36. Nas vendas a prazo de unidades no concludas, deve ser avaliado o fluxo de recebimento antes da entrega do imvel (pr-chaves) e o fluxo de recebimento depois da entrega do imvel (ps-chaves). Qualquer atualizao monetria antes da entrega das chaves afeta o preo de venda contratado, indicando, dessa forma, a existncia de taxas de juros distintas entre os perodos at a entrega das chaves e o perodo "pschaves". De modo geral, os fluxos de recebveis das Entidades so atualizados monetariamente, com ndices que refletem a inflao para o setor (usualmente INCC - ndice Nacional da Construo Civil), mas sem a incidncia de juros at as unidades serem entregues (em geral, em um prazo de at 36 meses depois da data da venda e/ou incio da construo das unidades imobilirias). Depois da entrega das chaves, passam a ser atualizados, monetariamente, por ndice de inflao mais "juros de mercado" aplicveis para o setor. Dessa forma, os recebveis com atualizao monetria, inclusive a parcela das chaves, sem juros, devem ser descontados a valor presente, uma vez que os ndices de atualizao monetria contratados no incluem o componente de juros. Conforme mencionado no pargrafo 20, as variaes monetrias do perodo pr-chaves so acessrias ao principal e, portanto, integram a receita dos imveis vendidos. Assim, a reverso do ajuste a valor presente de um crdito do perodo pr-chaves deve ser realizada, tendo como contrapartida a prpria linha de receita de vendas. O clculo da realizao deve levar em considerao o perodo decorrido desde a data da venda e o percentual do custo incorrido da obra (proporcional receita apropriada ao resultado contbil). 37. As variaes monetrias e os juros incidentes na venda a prazo de unidades j concludas (Depois da entrega das chaves) so registrados como receitas financeiras. Dessa maneira, entende-se que a apropriao dos juros (reverso do ajuste a valor presente), quando aplicvel, das unidades j concludas deve ser feita ao longo do prazo de recebimento e ter contrapartida na rubrica de receita financeira. 38. Na composio do custo, um item de relevncia , geralmente, a aquisio de terrenos, em que necessria a avaliao daqueles que foram adquiridos a prazo, determinados com base em taxas diferentes das usuais de mercado ou sem indexao. Conforme mencionado no pargrafo 6, os encargos financeiros de recursos utilizados na aquisio de terrenos j includos no processo de construo e os relativos ao financiamento da construo dos empreendimentos imobilirios devem ser capitalizados. Portanto, entende-se que a reverso do ajuste a valor presente de uma obrigao vinculada a esses itens deve ser apropriada ao custo dos imveis vendidos ou estoques de imveis a comercializar, conforme o caso, at o momento em que a construo do empreendimento estiver concluda. Depois dessa data, a reverso do ajuste a valor presente, se houver, dever ser registrada como despesa financeira. A apropriao ao resultado da reverso do ajuste a valor presente capitalizado deve
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seguir as mesmas regras estabelecidas no pargrafo 8 para os demais encargos financeiros capitalizados. 39. Para os adiantamentos de clientes (recursos recebidos antecipadamente ou diferencial entre recursos pagos pelo comprador e receita reconhecida pelo incorporador), no se aplica o ajuste a valor presente, pois representam itens no monetrios. Alm disso, como referido no pargrafo 24, no se aplica, de forma consistente, o ajuste a valor presente ao passivo relacionado s transaes de permuta de unidades a construir por terrenos. 40. O ajuste a valor presente no deve ser um indicador de existncia de juros no ttulo e, sim, uma forma de se obter o valor efetivo da transao, descontando-se o efeito de juros de mercado em um fluxo de caixa futuro. Portanto, a avaliao e o registro de ajuste a valor presente no devem ser correlacionados com nenhum dispositivo ou nenhuma imposio legal. 41. Considera-se que a data da transao o dia da assinatura de um contrato de venda e compra ou, at mesmo, de contrato de promessa de venda e compra de unidade imobiliria concluda ou de unidade imobiliria no concluda. 42. A apropriao da receita , como regra, baseada no custo incorrido. Assim, da mesma forma que a receita a ser reconhecida deve considerar o seu valor presente, o custo orado deve considerar preos que estejam, atualmente, sendo praticados para uma compra vista. O ajuste a valor presente de itens que compem o oramento somente admitido caso existam transaes j realizadas pela Entidade (contratos de compra firmados), fixando preos a serem praticados no futuro, sem a incidncia de juros ou com juros inferiores aos praticados pelo mercado.

Disposies Transitrias
43. Em virtude dos eventuais efeitos decorrentes da adoo dos critrios previstos nesta Orientao, a Entidade dever adot-los, de forma retrospectiva, para o propsito de comparabilidade, em relao aos exerccios e perodos anteriores apresentados, em conformidade com a norma vigente sobre Prticas Contbeis, Mudanas nas Estimativas Contbeis e Correo de Erros.

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