Loteamento e a subdivisao de gleba em lotes destinados a edificacao, com abertura de novas vias decirculacao, de logradouros publicos ou prolongamento, a modificacao

ou a ampliacao das vias existentes (art. 2o, 1o, da Lei 6.766/1979). Gleba e a area de terreno que ainda nao foi objeto de loteamento ou desmembramento regular, aprovado pelos orgaos competentes e devidamente registrado (AMADEI; AMADEI, 2001, p. 8). Apos o registro imobiliario do parcelamento, o imovel deixa de existir juridicamente como gleba, sendo substituido por um conjunto de lotes e areas publicas (vias de circulacao, pracas e outros espacos livres, areas destinadas a equipamentos urbanos e comunitarios etc., previstas no projeto e do memorial descritivo). E importante atentar para o fato de que, apesar de os referidos elementos da infra-estrutura integrarem o conceito legal de lote, sua implantacao nao esta sempre a cargo do empreendedor. O inciso V do caput do art. 18 da Lei 6.766/79 dispoe que as obras minimas a cargo do loteador sao a execucao das vias de circulacao, a demarcacao dos lotes, quadras e logradouros e as obras de escoamento de aguas pluviais, listagem que pode ser ampliada mediante legislacao estadual ou municipal. O condominio urbanistico consiste na constituicao de condominio em gleba ou em lote, com a definicao de unidades autonomas de uso privativo destinadas a edificacao e areas de uso comum dos condominos, que incluem as vias de circulacao interna. Essa definicao nao esta presente na Lei 6.766/1979. A unica referencia proxima existente em lei federal e encontrada no art. 8o da Lei 4.591/1964, que dispoe sobre os condominios em edificacao e as incorporacoes imobiliarias: Na ausencia de normas federais claras, algumas municipalidades tem aprovado leis admitindo o chamado loteamento fechado, parcelamento implantado segundo a Lei 6.766/1979, cujas vias publicas internas sao posteriormente objeto de concessao, permissao ou autorizacao de uso outorgada pelo Poder Publico municipal a uma associacao constituida pelos moradores. Esse tipo de empreendimento apresenta problemas juridicos que nao podem ser desconsiderados, como se comentara mais tarde. A lei exige em seu art. 4o a previsao de areas publicas, destinadas a sistemas de circulacao, implantacao de equipamentos urbanos e comunitarios, bem

como a espacos livres de uso publico, as quais devem ser proporcionais a densidade de ocupacao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a respectiva zona. O art. 17 dispoe que as areas publicas nao podem ter sua destinacao alterada pelo loteador, desde a aprovacao do projeto, salvo nas hipoteses de caducidade da licenca ou, na forma da lei, de desistencia do loteador. Mais importante, o art. 22 estabelece que, com o registro imobiliario do loteamento, passam automaticamente para o dominio do municipio as vias e pracas, os espacos livres e as areas destinadas a edificios publicos e outros equipamentos urbanos, constantes no projeto e no memorial descritivo. Essa transferencia independe de qualquer outro ato alem do registro em si. ... a Lei 6.766/1979, Exige, tambem, a reserva de faixa non aedicandi de 15 metros ao longo das aguas correntes e dormentes, e das faixas de dominio de rodovias e ferrovias. Ademais, o art. 4o da Lei 6.766/1979 dispoe que as vias do loteamento necessitam ser articuladas com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizadas com a topografia local, e explicita que a legislacao municipal estabelecera os usos permitidos e indices urbanisticos de parcelamento e ocupacao do solo. A Lei 6.766/1979 dedica a questao ambiental um unico dispositivo, trata-se do paragrafo unico do art. 3o, que veda o parcelamento do solo: (i) em terrenos alagadicos e sujeitos a inundacoes, antes de tomadasas providencias para assegurar o escoamento das aguas; (ii) em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo a saude publica, sem que tenham Estudos & Pesquisas sido previamente saneados; (iii) em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigencias especificas das autoridades competentes; (iv) em terrenos onde as condicoes geologicas nao aconselham a edificacao; e (v) em areas de preservacao ecologica ou naquelas onde a poluicao impeca condicoes sanitarias suportaveis, ate sua correcao. Em empreendimentos aos quais se associa significativo impacto ambiental, a propria Constituicao Federal, no inciso IV do 1o de seu art. 225, obriga a elaboracao de Estudo Previo de Impacto Ambiental (EIA) para a concessao da licenca. Alem disso, a Resolucao 001/1986 do Conama exige EIA para projetos

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urbanisticos acima de 100 hectares, ou mesmo menores se estiverem localizados em areas de importancia do ponto de vista ambiental, bem como para distritos industriais e zonas estritamente industriais. Os parcelamentos urbanos devem observar, ainda, as restricoes de edificacao relativas as Areas de Preservacao Permanente (APP), definidas e delimitadas pela Lei 4.771/1965 (Codigo Florestal) e regulamentadas pelas Resolucoes 004/1985, 302/2002 e 303/2002 do Conama. Essa legislacao protege como APP a vegetacao existente, entre outras situacoes: (i) ao longo da margem dos corpos dagua, em faixa que varia de 30 a 500 metros; (ii) nas encostas ou partes destas com declividade superior a 45, equivalente a 100% na linha de maior aclive; (iii) nas restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues; (iv) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas a partir da linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100 metros em projecoes horizontais; e (v) em altitude superior a 1.800 metros. Dificuldades nesse sentido, cabe registrar, geraram a insercao de regras sobre a regularizacao de assentamentos de interesse social situados em APP na Resolucao 369/2006 do Conama. Conforme ja referido, cabe a ele [empreendedor] a execucao das vias de circulacao, demarcacao dos lotes, quadras elogradouros e das obras de escoamento das aguas pluviais (art. 18, caput, incisoV), exigencias que, em razao da competencia legislativa concorrente, podem ser complementadas por lei estadual ou municipal. No art. 10 da lei, constam exigencias simplificadas para os desmembramentos. Na redacao original da Lei 6.766/1979, ficava estabelecida a competencia dos estados para a aprovacao de parcelamentos urbanos localizados em areas de protecao de mananciais ou de patrimonio cultural, paisagistico e arqueologico, em areas limitrofes do municipio ou pertencentes a mais de um municipio, e nas regioes metropolitanas ou aglomeracoes urbanas, bem como os que abrangessem area superior a 1.000.000 m2, mas isso nao esta mais na redacao atual da lei. A partir de alteracao feita em 1999, cabe aos estados apenas estabelecer normas sobre a aprovacao, pelos municipios, de parcelamentos enquadrados nesses casos. A imensa quantidade de parcelamentos urbanos implantados de forma irregular, na maior parte das vezes com algum nivel de conivencia das autoridades,

atesta claramente que a Lei 6.766/1979 tem apresentado deficiencias graves quanto a sua implementacao. ( isso no culpa da lei e sim dos prefeitos) A existencia de um conjunto relevante de comandos legais, bem como de sistema de fiscalizacao e controle a cargo do Poder Publico local e das autoridades policiais e do Ministerio Publico, nao tem sido suficiente para evitar agressoes a ordem urbanistica. as normas da Lei 6.766/1979 apresentam problemas que nao podem ser desprezados.: Sao comuns manifestacoes em foruns tecnicos no sentido de que a Lei 6.766/1979, por fixar requisitos muito rigorosos para a implantacao de parcelamentos, tem contribuido para o encarecimento do preco dos terrenos urbanos e, tambem, para o aumento da clandestinidade dos parcelamentos do solo implantados no Pais. E comum, por exemplo, que lei municipal determine que os empreendedores se responsabilizem por toda a implantacao da infra-estrutura de servicos publicos necessaria ao empreendimento e pela realizacao de outras obras de interesse publico. Em alguns casos, podem estar ocorrendo excessos nesse sentido nos niveis estadual ou municipal. Na verdade, as regras sobre a infra-estrutura exigida nos parcelamentos estao hoje um pouco confusas. Ocorre que a lista das obras minimas exigidas do empreendedor pela lei federal demarcacao dos lotes, quadras e logradouros, e execucao das vias de circulacaoe das obras de escoamento de aguas pluviais nao foi alterada em 1999. Assim,caberao ao Poder Publico local duas opcoes: instalar os demais elementos componentesda infra-estrutura basica ou exigir, por lei, que o empreendedor o faca. Aspecto importante a ser comentado quanto aos problemas existentes na Lei 6.766/1979 esta na omissao quanto a disciplina dos condominios urbanisticos. Sem essas regras expressas em lei federal, geram-se serias duvidas sobre a forma correta de serem implantados parcelamentos com controle de acesso. Entendemos que os loteamentos fechados nao tem sustentacao juridica. O fechamento do perimetro do loteamento por muros ou cercas e o consequente uso privativo das vias publicas contraria todo o espirito das normas federais. A Lei

6.766/1979 inclui como requisito urbanistico para os loteamentos a articulacao das vias a serem implantadas com as vias adjacentes. Exige tambem reserva de areas para implantacao de equipamentos publicos de educacao, cultura, saude e Estudos & Pesquisas recreacao, as quais, como as vias de circulacao, tambem passam para o dominio do municipio no ato de registro do parcelamento e serao utilizadas por toda a coletividade. Ademais, o uso privativo de vias publicas, bens de uso comum do povo, deve ser admitido apenas excepcionalmente, nao como regra, e os contratos de concessao ou permissao de uso das vias e outros espacos publicos efetivados com base em algumas leis municipais demandariam licitacao. Os loteamentos fechados tem fortes defensores, incluindo alguns juristas importantes. Mukai, por exemplo, sustenta a possibilidade de fechamento e da contratacao de concessao ou permissao de uso de vias publicas em loteamentos, com base na dispensa de licitacao por inviabilidade de competicao (1998). Nao obstante, entendemos que, para implantacao de empreendimentos com perimetro fechado e controle de acesso de nao-moradores ou nao-usuarios, impoese o regime condominial. No condominio urbanistico, nao ha apropriacao de investimentos publicos por um grupo especifico de pessoas, uma vez que a obrigacao de instalacao e manutencao de infra-estrutura e equipamentos internos, como regra, e dos condominos. Como anteriormente referido, a unica referencia em lei federal aos condominios urbanisticos e a encontrada no art. 8o da Lei 4.591/1964, que regula os condominios em edificacao e as incorporacoes imobiliarias. Ainda assim, tratase de uma referencia fragil, que abriga apenas as iniciativas de construcao de mais de uma edificacao em um mesmo terreno. Esse dispositivo da Lei dos Condominios e Incorporacoes, vale dizer, tem sido usado para fundamentar empreendimentos que conflitam com as exigencias urbanisticas, ambientais e de infra-estrutura constantes na Lei 6.766/1979. Sao encontrados empreendimentos desse tipo implantados ate mesmo em area rural. Outro aspecto de necessaria analise quanto aos problemas existentes na Lei 6.766/1979 esta nos conflitos com a legislacao ambiental federal.

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A lei apresenta uma incompatibilidade clara com a Lei 4.771/1965 (Codigo Florestal), no que se refere a faixa non aedificandi de 15 metros prevista ao longo dos corpos dagua. A mais estreita faixa de protecao presente no art. 2o do Codigo

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Cadernos ASLEGIS | 34 maio/agosto 2008 Florestal e de 30 metros e a largura da APP pode ser bem maior de acordo com a largura do rio. Por fim, cabem comentarios sobre a necessidade de compatibilizacao da Lei 6.766/1979 ao conteudo da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e da Medida Provisoria (MP) 2.220/2001, que complementa o Estatuto da Cidade. O primeiro relator do processo do PL 3.057/2000 e apensos foi o proprio Deputado Joao Sampaio, que produziu um substitutivo que nao chegou a ir a votacao na CDU. Esse substitutivo ja continha elementos importantes que serao considerados nos textos produzidos posteriormente no tramite legislativo, entre eles: (vi) normas para a regularizacao, ou nao, dos loteamentos fechados ja existentes. Na legislatura seguinte, o Deputado Dr. Evilasio (PSB/SP) assumiu a relatoria do processo. O impasse final centrou-se em divergencias sobre as regras relativas aos condominios urbanisticos, sobretudo quanto a dimensoes maximas admissiveis para esse tipo de empreendimento. A estrutura do substitutivo, como seria esperado, baseou-se nos textos elaborados pelos Deputados Joao Sampaio e Dr. Evilasio. Depois da aprovacao na CDU, o processo do PL 3.057/2000 e seus apensos seguiu para a Comissao de Constituicao e Justica e de Cidadania (CCJC),... Constituida comissao especial, o Deputado Barbosa Neto assumiu novamente a relatoria do processo. O texto apresentado como novo substitutivo nao conseguiu consenso suficiente para que pudesse ser colocado em votacao e, com o termino da legislatura, o processo do PL 3.057/2000 e seus apensos foi arquivado. Constituiu-se nova comissao especial e o Deputado Renato Amary (PSDB/SP) assumiu a funcao de relator. O substitutivo preparado pelo Deputado Renato Amary foi aprovado pela comissao especial no final de 2007 e, desde entao, o processo esta pronto para analise pelo Plenario da Camara.

Nas negociacoes sob a relatoria do Deputado Renato Amary, participaram representantes do Ministerio das Cidades, do Ministerio do Meio Ambiente, do Ministerio da Justica, da Casa Civil da Presidencia da Republica, do Ministerio Publico, do setor empresarial, dos registradores de imoveis, do Forum Nacional de Reforma Urbana, de organizacoes naogovernamentais ambientalistas e outras entidades da sociedade civil. Tem-se configurado um xadrez politico sem duvida complex. O substitutivo ao PL 3.057/2000 e seus apensos elaborado pelo Deputado Renato Amary e adotado pela comissao especial no final de 2007 reflete o resultado de todo o processo de negociacao ocorrido ate agora. O texto explicita os condominios urbanisticos como uma modalidade de parcelamento urbano. Nao chega a vedar os loteamentos fechados, como seria em nossa opiniao recomendavel, mas estabelece que, apos tres anos de entrada em vigor da futura lei, esses empreendimentos devem passar a observar os requisitos urbanisticos aplicaveis aos condominios urbanisticos, assim como incluir um adicional de 10% de areas destinadas a uso publico. Os condominios urbanisticos, alem das disposicoes explicitadas no proprio substitutivo, estarao sujeitos a uma serie de regras estabelecidas por lei municipal, que tratarao de sua dimensao maxima, parametros relativos a contiguidade entre os empreendimentos, locais admissiveis de implantacao e outros aspectos. Segundo a proposta, para a admissao de condominio urbanistico, o municipio deve estar qualificado como de gestao plena. Para essa qualificacao, demandase que ele possua plano diretor aprovado e atualizado nos termos do Estatuto da Cidade, bem como orgaos colegiados de controle social e orgaos executivos especificos nas areas de politica urbana e ambiental. E admitida a participacao em consorcios inter-municipais para o cumprimento dos requisitos administrativos relativos a qualificacao. Tanto no loteamento quanto no condominio urbanistico, e exigida reserva minima de 15% do imovel parcelado para areas destinadas a uso publico, excluido o sistema viario. ( aqui comea o problema) No condominio, o substitutivo possibilita que a reserva de area seja substituida por doacao de recursos para fundo municipal da

habitacao, nos termos de lei municipal. E estabelecido que o municipio qualificado como de gestao plena pode reduzir o percentual de areas destinadas a uso publico em zonas especiais de interesse social (ZEIS). Nao esta incluida a convalidacao das licencas outorgadas a parcelamentos com base na faixa non aedificandi de 15 metros referida no art. 4o da Lei 6.766/1979. Tambem nao sao fixados limites de APP a serem observados na regularizacao fundiaria, hoje constantes na Resolucao 369/2006 do Conama. Quanto a flexibilizacao na ocupacao de APP, o substitutivo caminha nesse sentido apenas em area urbana consolidada na qual a vegetacao, na data de entrada em vigor da futura lei, necessite de recomposicao. Nessa situacao, e permitida a utilizacao da APP como espaco livre de uso publico ou de uso comum dos condominos para implantacao de infra-estrutura destinada a esportes, lazer e atividades educacionais e culturais ao ar livre, desde que a utilizacao nao gere degradacao ambiental, haja recomposicao floristica de forma a assegurar o cumprimento das funcoes ambientais da APP, seja respeitado limite maximo de impermeabilizacao do solo etc. Com a unica excecao dos sistemas individuais de disposicao de esgoto, a implantacao de toda a infra-estrutura basica passa a ser responsabilidade do empreendedor. Parei inicio pagina 31.