GOTILAPUT

O CONTRATO DE LOCAO DE IMVEIS NO ORDENAMENTO JURDICO BRASILEIRO

ROL DE CATEGORIAS

Bem Imvel So os que no se podem transportar, sem destruio, de um lugar para um outro. (Totes Malta, 1987, p.149). Contrato O contrato um negcio jurdico bilateral, consensual, geralmente de ordem patrimonial, cujo efeito principal criar direitos e obrigaes para as partes contratantes, visando um fim preestabelecido. (Monteiro, 2003, p.05). Garantia O que se oferece, que existe, que se faz, para assegurar que algo atinja os fins a que visava; o que d segurana, amparo, apoio, certeza, tranqilidade. (Totes Malta, 1987, p.418). Locao Contrato bilateral pela qual uma das partes se obriga a fornecer a outra, por prazo determinado, ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, ou a prestao de um servio ou a execuo de um trabalho, mediante certa retribuio. (Totes Malta, 1987, p.549). Locador A parte, no contrato de locao, que cede a coisa ou presta os servios ou trabalho. Aquele que d em aluguel. (Totes Malta, 1987, p.549). Locatrio Aquele que recebe de aluguel a coisa, os servios ou o trabalho do outro contratante. Na locao de imvel, tambm se denomina inquilino. (Totes Malta, 1987, p.549). Princpios Jurdicos Idias bsicas que presidem os sistemas de direito. Ex.: a irretroatividade da lei penal desfavorvel ao acusado um dos princpios jurdicos que existem em todos os Estados. (Totes Malta, 1987, p.706).

RESUMO

Trata-se de uma monografia para a concluso do curso de graduao em Direito, abordando o tema sobre o Contrato de Locao de Imveis no Ordenamento Jurdico Brasileiro. No primeiro captulo so analisados os contratos em geral, trazendo sua conceituao, classificao, os princpios do direito contratual, bem como a formao dos contratos. Em seguida, no segundo captulo ser tratado sobre a locao de imveis com enfoque para as locaes imobilirias, deixando de elencar as demais espcies de locao. Este captulo abordar a sua conceituao, natureza jurdica, espcies e garantias da locao de imveis. Para finalizar, o terceiro captulo traz o tema deste trabalho que o contrato de locao de imveis, apresentado conceituao deste instituto, seus elementos, como o objeto, a remunerao, o consentimento, e por fim as partes de um contrato de locao, com seus respectivos direitos e obrigaes.

INTRODUO

O presente trabalho tem como objeto o contrato de locao de imveis no ordenamento jurdico brasileiro" e, como objetivo, produzir uma monografia para obteno do grau de bacharel em Direito, Para tanto, o captulo 1 tratar sobre os contratos em geral, onde trar com doutrinas a sua conceituao, classificao, os princpios do direito contratual, bem como a formao dos contratos. O captulo 2 abordar a anlise sobre a locao de imveis com enfoque para as locaes imobilirias, deixando de abordar as demais espcies de locao, pois o tema em tela, o da locao imobiliria. Neste Captulo tambm com fundamentao doutrinria e legal, trar a sua conceituao, natureza jurdica, espcies e garantias da locao de imveis. Por conseguinte, o captulo 3 mostrar especificamente sobre o tema deste trabalho, que o Contrato de locao de imveis, apresentado a conceituao deste instituto, seus elementos, como o objeto, a remunerao, o consentimento, e por fim as partes de um contrato de locao, com seus respectivos direitos e obrigaes. O presente Relatrio de Pesquisa encerrar com as Consideraes Finais, nas quais so apresentados pontos conclusivos destacados, seguidos da estimulao continuidade dos estudos e das reflexes sobre o contrato de locao de imveis no ordenamento jurdico brasileiro. A pesquisa foi desenvolvida tendo como base as seguintes hipteses: As formas de contratos de locao de imveis previstos no ordenamento jurdico brasileiro so o residencial e o comercial. Para formao de um contrato de locao de imveis necessrio estabelecer entre locador e locatrio direitos e obrigaes. Com a morte do locatrio, h a transferncia dos direitos e obrigaes aos seus herdeiros e sucessores. Durante a realizao desta pesquisa, quanto a metodologia empregada, registra-se que, na fase de investigao foi utilizado o Mtodo Indutivo, na fase de tratamento de dados o Mtodo Cartesiano, e, o Relatrio dos resultados expresso na presente monografia composto na base lgica indutiva. O Mtodo a ser utilizado na fase de Investigao ser o Indutivo; na fase de Tratamento dos Dados ser o Cartesiano, e, dependendo do resultado das anlises, no Relatrio da Pesquisa poder ser empregada a base

indutiva e/ou outra que for a mais indicada de acordo com Pasold. (Pasold, 2002, p.99 a 107). Nas diversas fases da pesquisa, foram acionadas as tcnicas do referente, da categoria, dos conceitos operacionais, da pesquisa bibliogrfica e do fichamento, de acordo com Pasold. (Passold, 2002, p.229 a 241).

CAPITULO 1 DOS CONTRATOS

1.1 CONCEITUAO DE CONTRATOS. O contrato a mais comum e a mais importante fonte de obrigao, que o fato que lhe d origem, devido suas inmeras repercusses no mundo jurdico. Como a lei que d eficcia a esses fatos, transformandoos, em fontes diretas ou imediatas, aquela constitui fonte mediata ou primria das obrigaes. a lei que disciplina os efeitos dos contratos, que obriga o declarante a pagar a recompensa prometida e que impe ao autor do ato ilcito o dever de ressarcir o prejuzo causado. Segundo palavras de Silvio de Salvo Venosa: No direito Romano primitivo, os contratos, como todos os atos jurdicos, tinham carter rigoroso e sacramental. As formas deviam ser obedecidas, ainda que no expressassem exatamente a vontade das partes. Na poca da Lei das XII Tbuas, a inteno das partes estava materializada nas palavras corretamente pronunciadas. (Venosa, 2003, p.364). Neste sentido assevera Carlos Roberto Gonalves: O contrato uma espcie de negcio jurdico que depende, para a sua formao, da participao de pelo menos duas partes. , portanto, negcio jurdico bilateral ou plurilateral. Com efeito, distinguem-se, na teoria dos negcios jurdicos, os unilaterais, que se aperfeioam pela manifestao de vontade de apenas uma das partes, e os bilaterais, que resultam de uma composio de interesses. Os negcios bilaterais, que decorrem de mtuo consenso, constituem os contratos. Contrato , portanto, como dito, uma espcie do gnero negcio jurdico. (Gonalves, 2004, p.02). Segundo lio de Caio Mrio da Silva Pereira:

O fundamento tico do contrato a vontade humana, desde que atue na conformidade da ordem jurdica. Seu habitat a ordem legal. Seu efeito, a criao de direitos e de obrigaes. O contrato , pois, um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos (Silva Pereira, 2003, p.07). Para Washington de Barros Monteiro, O contrato um negcio jurdico bilateral, consensual, geralmente de ordem patrimonial, cujo efeito principal criar direitos e obrigaes para as partes contratantes, visando um fim preestabelecido. (Monteiro, 2003, p.05). Segundo afirma Maria Helena Diniz, O contrato constitui uma espcie de negcio jurdico, de natureza bilateral, ou plurilateral, dependendo para sua formao, do encontro da vontade das partes, por ser ato regulamentador de interesses privados. Deveras, a essncia do negcio jurdico a auto-regulamentao dos interesses particulares, reconhecidos pela ordem jurdica, que lhe d fora criativa. (Diniz, 2002, p.23). Segundo Washington de Barros Monteiro Sobre a definio do contrato, muitos Cdigos do-se ao trabalho de definir o contrato, como o francs (art. 1.101) e o argentino (art. 1.137). Escusou-se o nosso de faz-lo, no que andou bem. No funo do legislador ministrar definies; definir tarefa que compete doutrina e no a um Cdigo, ou a um corpo de leis. A definio romana, formulada por ULPIANO, apesar de concisa, era extremamente correta: est pactio duorum pluriumve in idem placitum consensus, ou, em vernculo, o mtuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto. O contrato pressupe, destarte, necessariamente, interveno de duas ou mais pessoas, que se pem de acordo a respeito de determinada coisa. (Monteiro, 2003, p.04). Para Aristteles, contrato era uma lei feita por particulares, tendo em vista determinado negcio; outro no o conceito da moderna escola de Kelsen, que v no contrato a criao de uma norma jurdica particular (Monteiro, 2003, p.05). Ante o exposto, pode-se dizer que contrato o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurdica, destinado a

estabelecer uma regulamentao de interesses entre as partes, com o intuito de adquirir, modificar ou extinguir relaes jurdicas de natureza patrimonial. 1.2 CLASSIFICAO DOS CONTRATOS 1.2.1 Classificao dos contratos no direito romano. No direito romano, segundo alguns doutrinadores, os contratos eram classificados como contratos consensuais, reais, verbais e literais. De acordo com Washington de Barros Monteiro: No direito romano, as obrigaes ex contractu filiavam-se a quatro tipos: obligationes, quae sunt ex contractu, aut consensu contrahuntur, aut re, aut verbis, aut litteris. Por outras palavras, os contratos eram consensuais, reais, verbais e literais, segundo resultassem do mtuo acordo das partes (consensu), da entrega de uma coisa (re), do emprego de expresses solenes que os contratantes deveriam pronunciar (verbis), ou quando se formavam por escrito (litteris). (Monteiro, 2003, p. 23). Eram contratos consensuais, formados pelo mero consenso, a venda, a locao, a sociedade e o mandato, aos quais tambm se poderia adicionar o contrato enfitutico constitudo antes da vigncia do Cdigo Civil de 2002. Por sua vez, eram contratos reais porque, fundamentados na entrega de alguma coisa, o mtuo, o comodato, o depsito e o penhor, alm da fidcia e dos contratos inominados. Segundo Washington de Barros Monteiro, Ao lado dos contratos, o direito romano compreendia igualmente outra modalidade de conveno, os pactos, que, a princpio, se distinguiam dos contratos, porque no eram obrigatrios, sendo ainda desprovidos de ao. Paulatinamente, porm, comearam a ser tutelados, uns pelos pretores (pacta praetoriaI), outros por constituies imperiais (pacta legtima), outros, finalmente, porque adicionados a um contrato em boa-f celebrado (pacta adjecta). A distino entre pactos e contratos desapareceu tambm no direito contemporneo. (Monteiro, 2003, p.24). Aps falar-se sobre a classificao dos contratos no direito romano, faz-se necessrios aborda-se sobre a classificao dos contratos perante o direito civil brasileiro.

1.2.2 Classificao dos contratos perante o direito civil brasileiro Os contratos so suscetveis de vrias classificaes. A mais conhecida e mais importante a dos contratos unilaterais e bilaterais (ou sinalagmticos). Essa classificao pouco tem em comum com a distino dos negcios jurdicos em unilaterais e bilaterais porque todos os contratos so bilaterais, at mesmo os chamados contratos unilaterais. Quanto sua formao, o contrato sempre bilateral porque depende do acordo de vontades; no tocante, porm, aos seus efeitos, ele pode ser unilateral. Segundo Washington de Barros Monteiro, Contratos unilaterais so aqueles em que s uma das partes se obriga em face da outra; merc deles, um dos contratantes exclusivamente credor, enquanto o outro exclusivamente devedor. o caso da doao pura e simples, em que apenas o doador contrai obrigaes, ao passo que o donatrio s aufere vantagens, nenhuma obrigao assumindo, salvo o dever moral de gratido. o caso ainda do depsito, do mtuo e do mandato, alm do comodato. (Monteiro, 2003, p.24). Dando seqncia no entendimento, assevera Washington de Barros Monteiro: Contratos bilaterais so aqueles que criam obrigaes para ambas as partes, e essas obrigaes so recprocas; cada uma das partes fica adstrita a uma prestao (ultro citroque obligatio). o que acontece com a compra e venda, em que o vendedor fica obrigado a entregar alguma coisa ao outro contratante, enquanto este, por seu turno, obriga-se a pagar o preo ajustado. Como bem se percebe, as obrigaes criadas pelo contrato bilateral recaem sobre ambos os contratantes; cada um destes ao mesmo tempo credor e devedor; o vendedor deve a coisa alienada, mas credor do preo; o comprador, por sua vez, devedor do preo, mas credor da coisa adquirida. Essa reciprocidade de obrigaes, no contrato de compra e venda, est bem presente no art. 481 do Cdigo Civil de 2002. (Monteiro, 2003, p.25). Como se v, nus e vantagens so recprocos: o locador tem obrigao de entregar a coisa locada e de garantir-lhe o uso pacfico, durante o tempo da locao; J o locatrio, tem obrigao de satisfazer o aluguel, de usar da coisa conforme a sua destinao e de restitu-la, findo o contrato.

Entre outros, os contratos bilaterais so a permuta, o seguro, a locao de servios, o contrato de transporte, a constituio de renda, agncia e distribuio, corretagem, comisso e transao. So igualmente chamados sinalagmticos, da palavra grega sinalagma, que quer dizer contrato com reciprocidade. Trs Washington de Barros Monteiro, duas espcies de bilateralidade: a perfeita e a imperfeita; a bilateralidade era perfeita quando o contrato produzia obrigaes principais para todos os contratantes, como na compra e venda, e imperfeita quando, no momento da formao do contrato, s existiam obrigaes principais para um dos contratantes, mas, no decorrer de sua execuo, nasciam obrigaes para o outro, como no caso de depsito, em que o depositante fica obrigado a pagar o despendido pelo depositrio com a guarda da coisa depositada, de mandato salariado, em que a obrigao de pagar surge ex post facto, independentemente do contrato, e do comodato, em que poder surgir para o comodatrio o direito de reclamar do comodante indenizao de certas despesas. (Monteiro, 2003, p.25). Mas essa diferenciao no tem muito fundamento doutrinrio e por muitos repudiada, por isso, pela doutrina moderna, que considera unilaterais os chamados contratos bilaterais imperfeitos, porquanto aquelas contraprestaes no so conseqncias necessrias do contrato, porm simplesmente eventuais. Entretanto, admite parte da doutrina que os contratos unilaterais possam transfigurar-se em bilaterais; no momento em que se origina o vnculo contratual, eles so unilaterais; depois, todavia, merc de circunstncias acidentais, convertem-se em bilaterais. Grande a importncia da distino entre contratos unilaterais e bilaterais. As suas principais conseqncias jurdicas so as seguintes: a) qualquer dos contratantes pode utilizar-se, nos contratos bilaterais, da exceo non adimpleti contractus, incabvel; b) nos primeiros, subentendidos est a clusula resolutiva tcita. Em regra, s nos bilaterais tem cabimento a ao de resoluo; c) se ocorrer o perecimento da coisa devida, sendo corpo certo, perece a obrigao de entreg-la, eliminando-se igualmente a contraprestao. (Monteiro, 2003, p.26).

Examinando-se cada um desses casos, percebe-se nos arts. 476 e 477 do Cdigo Civil de 2002 que consagram dois princpios: a exceo do contrato no cumprido; e a admisso do inadimplemento contratual como clusula resolutiva. Em virtude do primeiro, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de ser cumprida a sua obrigao at o trmino do contrato, pode exigir o implemento da do outro. Dispe o art. 476 do Cdigo Civil Brasileiro de 2002. Art. 476 - Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigao, pode exigir o implemento da do outro. da essncia desses contratos a reciprocidade das prestaes; o compromisso assumido por uma das partes encontra sua exata correspondncia no compromisso da outra; esses compromissos so correlativos e intimamente ligados entre si; cada um dos contratantes se obriga a executar, porque outro tanto lhe promete o segundo contratante; o sacrifcio de um contrabalanado pela vantagem advinda do outro. Conseqentemente, aquele que no satisfez a prpria obrigao, no tem direito de reclamar implemento por parte do outro contratante. Se o tentar, poder ser repelido atravs da exceo non adimpleti contractus, que se funda num evidente princpio de equidade. 1.3 PRINCPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL O direito contratual rege-se por diversos princpios, alguns tradicionais e outros modernos. So eles os mais importantes: da autonomia da vontade, da supremacia da ordem pblica, do consensualismo, da relatividade dos efeitos, da obrigatoriedade, da reviso ou onerosidade excessiva e da boa-f. 1.3.1 Princpio da autonomia da vontade Tradicionalmente, j h muitos anos as pessoas so livres para contratar. Essa liberdade abrange, o direito de contratar com quem quiser e sobre o que quiserem, ou seja, o direito de contratar ou no, de escolher a pessoa com quem faz-lo. Este princpio, funda a liberdade contratual dos contratantes, consistindo no poder de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordos de vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurdica. Segundo Washington de Barros Monteiro:

Os contratantes tm ampla liberdade para estipular o que lhes convenha, fazendo assim do contrato verdadeira norma jurdica, j que o mesmo faz lei entre as partes. Em virtude desse princpio, que a chave do sistema individualista e o elemento de mais colorido na concluso dos contratos, so as partes livres de contratar, contraindo ou no o vnculo obrigacional. (Monteiro, 2003, p.09). Podem, destarte, valer-se dos contratos nominados, referidos pelo Cdigo, como podem igualmente misturar-lhes as disposies, dando assim origem aos contratos inominados. Podem, outrossim, estabelecer as clusulas que desejam realmente pactuar ou constituir, ampliando ou restringindo seus efeitos. A autonomia, efetivamente, no absoluta; no direito pblico, ela j foi proscrita, sendo substituda pela lei, como fonte de direito. Os prprios civilistas, esto com a sua f muito abalada na autonomia da vontade e, descontentes, no sabem o que introduzir no seu lugar. Segundo Carlos Roberto Gonalves: Esse princpio teve o seu apogeu aps a Revoluo Francesa, com a predominncia do individualismo e a pregao de liberdade em todos os campos, inclusive no contratual. Foi sacramentado no art. 1.134 do Cdigo Civil Francs, ao estabelecer que as convenes legalmente constitudas tm o mesmo valor que a lei relativamente s partes que a fizeram. (Gonalves, 2004, p.20). A liberdade de escolha do outro contraente de contratar com quem quiser, sofre, hoje, restries, como nos casos de servios pblicos conhecidos sob regime de monoplio e nos contratos submetidos ao Cdigo do Consumidor. (Silva Pereira, 2003, p.22). O princpio da autonomia da vontade serve de fundamento para a celebrao dos contratos atpicos. O contrato atpico consiste no poder reconhecido aos particulares de auto-regulamentao dos seus interesses, de auto governo da sua esfera jurdica. (Mota Pinto, 1976, p.06). A regra nos contratos, insista-se, a autonomia da vontade dos estipulantes e que deve ser sempre respeitada, no obstante as restries que lhe foram impostas. 1.3.2 Princpio da supremacia da ordem pblica O natural limite, que fixa o campo da atividade individual, estabelecido pelo princpio da supremacia da ordem pblica, que probe

estipulaes contrrias moral, ordem pblica e aos bons costumes, que no podem ser derrogados pelas partes. Assim, no podem elas avenar taxa de juro superior a 12% (doze por cento) ao ano, (Dec. n. 22.626, de 7-4-1933, art. l); no podem igualmente majorar aluguel, salvo nos casos legais; no podem, outrossim, cominar clusula penal de valor excedente ao da obrigao principal (Cd. Civil de 2002, art. 412). Nesses e em outros casos excepcionais, inspirados pelo bem pblico, a vontade individual deliberadamente cerceada. O Cdigo de Defesa do Consumidor, traz inmeras hipteses de clusulas contratuais consideradas abusivas e, por isso, nulas de pleno direito. (Lei n. 8.078, de 11-9-1990, arts. 51, 52, 2, 53). Segundo Carlos Roberto Gonalves: A doutrina considera de ordem pblica, dentre outras, as normas que instituem a organizao da famlia (casamento, filiao, adoo, alimentos); as que estabelecem a ordem de vocao hereditria e a sucesso testamentria; as que pautam a organizao poltica e administrativa do Estado, bem como as bases mnimas de organizao econmica; os preceitos fundamentais do direito do trabalho; enfim, as regras que o legislador erige em cnones basilares da estrutura social, poltica e econmica da Nao. No admitindo derrogao, compem leis que probem ou ordenam cerceando nos seus limites a liberdade de todos. (Gonalves, 2004, p. 24). Os direitos tambm devem ser exercidos no limite ordenado pelos bons costumes, conceito que decorre da observncia das normas de convivncia, segundo um padro de conduta social estabelecido pelos sentimentos morais da poca. A noo de ordem pblica e o respeito aos bons costumes constituem freios e limites liberdade contratual. 1.3.3 Princpio da obrigatoriedade da conveno Este princpio limitado pela escusa do caso fortuito e da fora maior. Em virtude deste princpio, aquilo que as partes, de comum acordo, estipularam e aceitaram dever ser fielmente cumprido (pacta sunt servanda), sob pena de execuo patrimonial contra o devedor inadimplente. Segundo Maria Helena Diniz

Isto assim porque o contrato, uma vez concludo livremente, incorpora-se ao ordenamento jurdico, constituindo uma verdadeira norma de direito, autorizando, portanto, o contratante a pedir a interveno estatal para assegurar a execuo da obrigao por ventura no cumprida segundo a vontade que a constitui. idia da auto-regulamentao dos interesses dos contratantes, baseada no princpio da autonomia da vontade, sucede a da necessidade social de proteger a confiana de cada um deles na observncia da avenca estipulada, ou melhor, na subordinao lex contractus. (Diniz, 2002, p.37). Ainda no mesmo sentido lgico do pensamento, Maria Helena Diniz assevera: Esse princpio da fora obrigatria funda-se na regra de que o contrato lei entre as partes, desde que estipulado validamente, com observncia dos requisitos legais. Se os contratantes ajustaram os termos do negcio jurdico contratual, no se poder alterar o seu contedo, nem mesmo judicialmente, qualquer que seja o motivo alegado por uma das partes, e o inadimplemento do avenado autoriza o credor a executar o patrimnio do devedor por meio do Poder Judicirio, desde que no tenha havido fora maior ou caso fortuito. (Diniz, 2002, p.37). Para Carlos Roberto Gonalves, Continua sendo imprescindvel que haja segurana nas relaes jurdicas criadas pelos contratos, tanto que o Cdigo Civil Brasileiro, ao firmar que o seu descumprimento acarretar ao inadimplente a responsabilidade no s por perdas e danos, mas tambm por juros, atualizao monetria e honorrios advocatcios (art. 389), consagra tal princpio, ainda que implicitamente. O que no se tolera mais a obrigatoriedade quando as partes se encontram em patamares diversos e dessa disparidade ocorra proveito injustificado. (Gonalves, 2004, p.29). Este princpio, descrito em tela, deve ser interpretado no sentido da sua manuteno e continuidade de execuo, observadas as regras da equidade, do equilbrio contratual, da boa-f objetiva e da funo social do contrato.

1.3.4 Princpio da funo social do contrato Este princpio est previsto no art. 421 do Cdigo Civil de 2002, que estabelece: "A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato". Ensina Washington de Barros Monteiro: A funo social do contrato acentua a diretriz de sociabilidade do direito, como princpio a ser observado pelo intrprete na aplicao dos contratos. Por identidade dialtica guarda intimidade com o princpio da funo social da propriedade previsto na Constituio Federal. (Monteiro, 2003, p.10). O contrato no mais visto pelo prisma individualista de utilidade para os contratantes, mas no sentido social de utilidade para a comunidade; assim pode ser vedado o contrato que no busca esse fim. 1.3.5 Princpio da probidade e boa-f Este princpio est presente no art. 422 do Cdigo Civil de 2002: "Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f". Exige que as partes se comportem de forma correta no s durante as tratativas, como tambm durante a formao e o cumprimento do contrato. Guarda relao com o princpio de direito sobre o qual ningum pode beneficiar-se da prpria torpeza. Recomenda ao juiz que presuma a boa-f, devendo a m-f, ao contrrio, ser provada por quem a alega. O princpio de probidade, versa sobre um conjunto de deveres exigidos nas relaes jurdicas, em especial, os de veracidade, integridade, honradez e lealdade. Desse princpio decorre logicamente o da boa-f, que reflete no apenas uma regra de conduta, mas consubstancia a eticidade orientadora da construo jurdica do Cdigo Civil de 2002. Segundo Slvio de Salvo Venosa: A idia central no sentido de que, em princpio, contratante algum ingressa em um contedo contratual sem a necessria boa-f. A m-f inicial ou interlocutria em um contrato pertence patologia do negcio jurdico e como tal deve ser examinada e punida. Toda a clusula geral remete o intrprete para um padro de conduta geralmente aceito no tempo e no espao. Em cada caso o juiz dever definir

quais as situaes nas quais os partcipes de um contrato se desviaram da boa-f. (Venosa, 2003, p.379). Na anlise do princpio em tela, dos contratantes, devem ser examinadas as condies em que o contrato foi firmado, o nvel scio-cultural dos contratantes, o momento histrico e econmico. ponto da interpretao da vontade contratual. 1.4 DA FORMAO DOS CONTRATOS Como j ressaltado, o contrato uma modalidade do negcio jurdico, que para existir tem de haver a vontade dos contratantes. Em qualquer negcio jurdico a vontade seu pressuposto. Da conjuno de duas ou mais declaraes de vontades coincidentes ou concordantes nasce a norma convencional, pois o contrato um negcio jurdico bilateral ou plurilateral. Todo contrato requer o acordo de vontades das partes contratantes ou o consentimento. 1.4.1 A manifestao da vontade A manifestao da vontade o primeiro e mais importante requisito de existncia do negcio jurdico. A vontade humana se processa inicialmente na mente das pessoas. o momento subjetivo, psicolgico, representado pela prpria formao do querer. O momento objetivo aquele em que a vontade se revela por meio da declarao. Somente nesta fase ela se torna conhecida e apta a produzir efeitos nas relaes jurdicas. Segundo Carlos Roberto Gonalves, O contrato um acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir direitos. Constitui o mais expressivo modelo de negcio jurdico bilateral. A manifestao da vontade pode ser expressa ou tcita. Poder ser tcita quando a lei no exigir que seja expressa (art. 111 do Cdigo Civil Brasileiro). Expressa a exteriorizada verbalmente, por escrito, gesto ou mmica, de forma inequvoca. Algumas vezes a lei exige o consentimento escrito como requisito de validade da avenca. No havendo na lei tal exigncia, vale a manifestao tcita, que se infere da conduta do agente. (Gonalves, 2004, p.48). Segundo Silvio de Salvo Venosa: A vontade negocial constitui-se de um elemento interno e de um elemento externo. A vontade externa, ou declarao de vontade propriamente dita, constitui-se naquele elemento

material, palpvel, do declarante. A vontade interna aquele elemento psquico, que deve ser exteriorizado para ganhar efeitos jurdicos. Nem sempre coincide o elemento interno com o elemento externo da vontade. (Venosa, 2003, p.511). Dando seqncia lgica no entendimento sobre o tema, dispe Silvio de Salvo Venosa: De vrias formas exterioriza-se a vontade. O mais usado a vontade expressa, quando vem materializada por palavras, escritas ou orais. tambm expressa a vontade manifestada por mmica. Geralmente nos contratos utilizamos a palavra. H situaes de costumes, no entanto, que admitem a vontade gestual, como o sinal de um lano que se faz num leilo, Por exemplo, lembrando ainda a situao dos surdomudos. Quando a forma livre, podem as partes escolher a forma oral, ou escrita; particular, ou pblica. A vontade tcita tambm pode ocorrer nos contratos, quando surgem do comportamento atos e fatos dos contratantes. A forma tcita modalidade indireta da manifestao. (Venosa, 2003, p.512). Ainda assevera sobre o tema, Silvio de Salvo Venosa: Sempre que no houver determinao de forma em lei (art. 107; antigo art. 129 do Cdigo Civil Brasileiro), a manifestao de vontade pode ser expressa ou tcita, com pessoas presentes ou ausentes, por intermdio de mandatrio ou no. A prpria vontade das partes pode exigir, para certos negcios, a manifestao expressa. (Venosa, 2003, p.512). A declarao da vontade no depende assim, em geral, de forma especial, qualquer que seja a sua forma, ela gera obrigaes para os indivduos que a emitiram ou a manifestaram. 1.4.2 Negociaes preliminares Nem sempre, o contrato nasce instantaneamente de uma proposta seguida de uma imediata aceitao. Na maior parte dos casos a oferta antecedida de uma fase, s vezes prolongada de negociaes preliminares como sondagens, estudos, etc. Nestas, como as partes ainda no manifestaram a sua vontade, no h nenhuma vinculao ao negcio. Qualquer das partes pode afastar-se, simplesmente alegando desinteresse, sem responder por perdas e danos.

O contrato resulta de duas manifestaes de vontade: a proposta, que tambm pode ser chamada de oferta, policitao ou ablao, da incio formao do contrato e no depende, em regra, de forma especial, e a segunda a aceitao. (Gonalves, 2004, p.49). Segundo Carlos Roberto Gonalves: Embora as negociaes preliminares no gerem, por si mesmas, obrigaes para qualquer dos participantes, elas fazem surgir, entretanto, deveres jurdicos para os contraentes, decorrentes da incidncia do princpio da boaf, sendo os principais os deveres de lealdade e correo, de informao, de proteo e de cuidado e de sigilo. A violao desses deveres durante o transcurso das negociaes que gera a responsabilidade do contraente, tenha sido ou no celebrado o contrato. Essa responsabilidade ocorre, pois, no no campo da culpa contratual, mas da aquiliana, somente no caso de um deles induzir no outro a crena de que o contrato ser celebrado, levando-o a despesa ou a no contratar com terceiro. (Gonalves, 2004, p.50). Como assevera Ruy Rosado de Aguiar Jnior, O princpio da boa-f, durante as tratativas preliminares, fonte de deveres de esclarecimento, situao que surge seguidamente quando uma das partes dispem de superioridade de informaes ou de conhecimento tcnicos, que devem der repassados amplamente e de forma compreensvel contraparte, para que esta possa decidir com suficiente conhecimento de causa. (Aguiar Jnior, 2003, p.250). As negociaes preliminares nada mais so do que conversaes prvias, sondagens e estudos sobre os interesses de cada contratante, tendo em vista o contrato futuro, sem que haja qualquer vinculao jurdica entre os participantes. 1.4.3 Momento da concluso do contrato Constitui ponto relevante na doutrina da formao dos contratos a determinao do momento em que se deve considerar formado o contrato entre presentes e entre ausentes. Para que se possa estabelecer a obrigatoriedade da avena, ser de grande importncia verificar em que instante o contrato se aperfeioou, unindo os contraentes, impossibilitando a retratao e compelindo-os a executar o negcio, sob pena de responderem pelas perdas e danos.

Se o contrato for realizado entre presentes nenhum problema haver, visto que as partes estaro vinculadas na mesma ocasio em que o oblato aceitar a proposta. Segundo entendimento de Maria Helena Diniz: Se a proposta no contiver prazo para a aceitao, esta dever ser manifestada imediatamente, seno a oferta deixar de ter fora vinculada. Se a proposta estipulou prazo, a aceitao dever ser pronunciada no termo concedido, sob pena de desvincular-se o policitante (Diniz, 2002, p.63). Dando seqncia ao pensamento, assevera Maria Helena Diniz: Se o contrato for entre ausentes, existindo prazo, este dever ser obedecido, mas se a aceitao se atrasar, por exemplo, por falha do correio, o proponente dever dar cincia do fato ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos. Se o ofertante no estipulou qualquer prazo, a aceitao dever ser manifestada dentro de tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente. (Diniz, 2002, p.63). A fim de se estabelecer a obrigatoriedade do ajuste, ser previsto verificar quando se perfez o liame jurdico que une os contraentes, cessando a possibilidade de retratao, compelindo as partes a executar o negcio, sob pena de serem responsabilizadas pelas perda e danos. 1.4.4 Do lugar da celebrao Dispe o art. 435 do Cdigo Civil Brasileiro: Art. 435 Reputar-se- celebrado o contrato no lugar em que foi proposto Esse local aquele em que a proposta expedida ou em que conhecida. Optou o legislador, pois, pelo local em que a proposta foi feita. Aparentemente, tal soluo encontra-se em contradio com a expressa adoo da teoria da expedio. Denota-se que o legislador preferiu a uniformizao de critrios, levando em conta o local em que o impulso inicial teve origem. Ressalvase que, dentro da autonomia da vontade, podem as partes eleger o foro competente e a lei aplicvel a espcie (Gonalves, 2004, p.60).

O Cdigo Civil, apesar de ter adotado, sob o ponto de vista do tempo, a teoria da expedio da resposta, quanto ao lugar determinou que o contrato ser tido como celebrado no local em que se deu a oferta. No prximo captulo, abordar-se- sobre a anlise do contrato de locao de imveis.

CAPTULO 1
ANLISE SOBRE A LOCAO DE IMVEIS

1.5 CONCEITUAO DA LOCAO. No primeiro momento faz-se importante trazer a baila a conceituao desse instituto para um melhor entendimento sobre o tema. Pode-se conceituar locao como um contrato bilateral e oneroso, pelo qual algum cede, mediante remunerao, o uso de bens ou servios por tempo determinado ou indeterminado. (Azevedo, 2002, p.12). A locatio conductio rerum ou locao de coisas o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder outra (locatrio), por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa infungvel, mediante certa remunerao, designada aluguel (Diniz, 2002, p.376). O art. 565 do Cdigo Civil Brasileiro de 2002, traz a conceituao legal deste instituto: Art. 565 contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio. Portanto, conforme Clvis Bevilqua, A locao o contrato pelo qual uma das partes, mediante remunerao paga pela outra, se compromete a fornecerlhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungvel, a prestao de um servio aprecivel economicamente, ou a execuo de alguma obra determinada. (Bevilqua, 1946, p.58).

No mesmo sentido Orlando Fida, Locao contrato pelo qual uma das partes, mediante remunerao que a outra se obriga a pagar, se compromete a fornecer-lhe ou a procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locao), a prestao de um servio (locao de servio), ou, a execuo de um trabalho determinado (empreitada). (Fida, 2004, P.13). Diante do exposto, pode-se concluir que a locao um contrato, onde h uma relao social e negocial, portanto jurdica prevista por manifestao de vontade das partes contratantes, visando constituir obrigaes, mediante o pagamento de um aluguel. 1.6 NATUREZA JURDICA DA LOCAO Faz-se importante salientar que na presente pesquisa o enfoque ser com base nas locaes imobilirias, deixando-se portanto de abordar-se as demais espcies de locaes existentes no ordenamento jurdico ptrio. A Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991, restringe o seu mbito locao de imveis urbanos, conforme estabelece o seu art. 1: Art. 1. A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:

a) as locaes:

1- de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas;

2- de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;

3- de espaos destinados publicidade;

4- em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. (Azevedo, 2002, p.11). A locao tem como uns dos efeitos da natureza jurdica a bilateralidade e a onerosidade, onde faz-se necessrio abordar-se resumidamente sobre estes temas a seguir. 1.6.1 Bilateralidade Pode-se dizer que a locao tem como um dos efeitos da natureza jurdica a bilateralidade, por ser tratar de um contrato feito por duas ou mais pessoas, gerando obrigao para cada uma das partes contratantes. contrato bilateral ou sinalagmtico porque envolve prestaes recprocas. Gera obrigaes para ambas as partes e, em conseqncia, admite a aplicao da exceptio non adimpleti contractus prevista no art. 476 do Cdigo Civil. (Gonalves, 2004, p.285). Segundo entendimento de Maria Helena Diniz, Cada um dos contraentes simultnea e reciprocamente credor e devedor do outro, pois produz direitos e obrigaes para ambos, tendo por caracterstica principal o sinalagma, ou seja, a dependncia recproca de obrigaes. (Diniz, 2002, p.80). Conclui-se que a locao contrato bilateral, porque acarreta vrias obrigaes a cargo de ambos os contratantes, nela, uma das partes obriga-se a garantir outra o uso e gozo de determinada coisa, em troca do pagamento do aluguel. 1.6.2 Onerosidade Entende-se por contrato oneroso, onde aquele em que as partes reciprocamente transferem alguns direitos, com o caso da locao. Segundo, Carlos Roberto Gonalves, oneroso, uma vez que a obrigao de uma das partes tem como equivalente a prestao que a outra lhe faz. Assim, ambas obtm proveito, sendo patente o propsito especulativo. Com efeito, a onerosidade da essncia do contrato de locao. Se o uso e gozo da coisa for concedido gratuitamente, o contrato se desfigura, transformando-se em

comodato. Por essa razo, deve ser sempre convencionada uma contraprestao. (Gonalves, 2004, p.285). No mesmo entendimento Maria Helena Diniz, Os Contratos a ttulo oneroso so aqueles que trazem vantagens para ambos os contraentes, pois estes sofrem um sacrifcio patrimonial, correspondente a um proveito almejado. (Diniz, 2002, p.82). Por conseguinte, entende-se que a locao onerosa, porque o locatrio paga aluguel para poder usar e gozar do bem, o locador entrega o patrimnio que lhe pertence para receber aquele pagamento, visto que cada contraente busca obter para si determinada vantagem, havendo propsito especulativo. 1.7 ESPCIES DE LOCAES DE IMVEIS A seguir, ser exposto sobre as espcies de locaes de imveis, tais como a locao de prdios pblicos urbanos, das locaes de vagas de garagem em condomnio, locaes de espaos destinados a publicidade e finalizando o arrendamento mercantil. 1.7.1 Locao de prdios pblicos urbanos Quanto locao de prdios pblicos urbanos, faz-se necessrio um processo de licitao, e estas no esto sujeitas a Lei 8.245/91. Para realizao da locao de imveis da Unio, depende de concorrncia pblica pelo maior preo. (Monteiro, 2003, p.158). Segundo Orlando Fida, Do que se tem hoje do ponto de vista constitucional, a Unio, os Estados, os Municpios e o Distrito Federal, sempre atravs de lei votada por seus corpos legislativos em face do princpio da legalidade decorrente do art. 37 da Lei Maior, podero dispor at mesmo sobre o regime de locao dos seus imveis e at mesmo adotar, mediante licitao, as regras da Lei n 8.245/91 desde, evidentemente, que assegurem o regime de competio ao entabular os contratos, atravs de procedimentos licitatrios, exigido pelo disposto no art. 37, XXI, da Constituio Federal. (Fida e Albuquerque, 2004, p.17). Diz a Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988 em seu art. 37, XXI,

Art.37 A administrao pblica direta e indireta de qualquer dos Poderes da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios obedecer aos princpios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia e, tambm, ao seguinte:

... XXI ressalvados os casos especificados na legislao, as obras, servios, compras e alienaes sero contratados mediante processo de licitao pblica que assegure igualdade de condies a todos os concorrentes, com clusulas que estabeleam obrigaes de pagamento, mantidas as condies efetivas da proposta, nos termos da lei, o qual somente permitir as exigncias de qualificao tcnica e econmica indispensveis garantia do cumprimento das obrigaes. Portanto para a realizao de uma locao de prdio Pblico Urbano, faz-se necessrio um processo de licitao, onde h uma concorrncia pblica, na qual vence a que oferecer o maior preo pelo aluguel. 1.7.2 Locao de vagas de garagem em condomnio As vagas de garagem ou espaos para estacionamento de veculos, mencionadas no art. 1, pargrafo nico, alnea a., item 2, da Lei 8.245/91, so aqueles bens autnomos, isto , aqueles que no sejam acessrios a contratos, como por exemplo, a locao de apartamento. Art. 1. A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:

a) as locaes:

2- de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; A locao de vagas de garagem em condomnio pode ser feita como acessrio a locao residencial ou no residencial do imvel, como apartamento, sala, casa, etc, ou de forma autnoma, como, por exemplo de vagas de garagem em edifcios residenciais para terceiros, se tal for permitido pela conveno condominial ou regulamentao prpria.

Denota-se o seguinte pelo art. 1.331 e pargrafo primeiro do Cdigo Civil Brasileiro de 2002. Art. 1331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedades exclusiva, e partes que so propriedades comum dos condminos.

1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios. Com a vigncia do Cdigo Civil de 2002, fica aberta a discusso sobre a possibilidade do proprietrio do apartamento, alugar somente a vaga de garagem. A seguir, estaro relacionados os casos de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos, excluda da Lei 8.245/91, segundo Gilmar Alves de Azevedo: a) Locao de vagas delimitadas, em garagem coletiva, independente da locao de apartamento, sala ou qualquer outra dependncia, a que sejam vinculadas,

b) Locao de vagas no delimitadas, nem marcadas em garagem coletiva, sem vinculao com apartamento ou sal do prdio;

c) Locao de vagas em garagem coletiva, especial para alugar aos usurios de automveis, motocicletas ou outros veculos;

d) A locao de espaos para estacionamento de veculos, quer em garagem coletiva, quer em terrenos cobertos ou descobertos. (Azevedo, 2002, p.15). Existe uma diferena entre vaga autnoma e espao para estacionamento, e esta distino tem alguma relevncia. Na primeira existe a construo de uma cobertura, simples ou sofisticada, j na segunda, se restringe somente ao terreno.

1.7.3 Locao de espao destinado a publicidade A publicidade uma atividade de mediao entre o produtor e o consumidor, tendente a aproxima-los. A propaganda consiste no emprego dos meios e instrumentos adequados a modificar ou formar opinio alheia. A colocao do anncio ou outdoor, supe espao, quer seja para publicidade ou propaganda. A utilizao deste espao para tal efeito, ainda que mediante contrato, no se sujeita Lei do inquilinato. Conforme assevera Nagib Slaibi Filho: O arrendamento de espao para locao de out door, por exemplo, continua subordinado ao Cdigo Civil e ao contrato entabulado entre as partes, devendo ser notado que, ainda que o espao esteja em zona rural, no se transmudaria a locao em rstica, pois evidente a destinao comercial e no pecuria. (Slaibi Filho, 1992, p.20). Segundo Maria Helena Diniz: A publicidade uma atividade comercial tpica, de mediao entre o produtor e consumidor, no sentido de aproxima-los. A propaganda seria uma forma remunerada de difuso de mercadorias ou servios por anunciante identificado. Significa o emprego de meios tendentes a modificar a opinio alheia, num sentido poltico, social, religioso ou artstico. (Diniz, 1999, p. 25). Na locao de espaos destinados publicidade, submetida ao regime da locao de coisas do Cdigo Civil, locador e locatrio esto vinculados pelo que contrataram, mas devero estar submetidos s regras do poder de polcia que a ordem jurdica, nos arts. 29 e 30 da Constituio, mediante lei votada pelo corpo legislativo, concede s Autoridades Municipais na regulao do interesse local. 1.7.4 Locao de apart-hotis e similares H muito tempo em nosso mundo, j existem os hotis, albergues, motis, pousadas e penses tradicionais, e estes no esto sujeitos a lei do inquilinato. O funcionamento destes estabelecimentos depende da autoridade pblica municipal. Tais locaes com fulcro em Nagib Slaibi Filho, so contratos atpicos, mistos, cujos ncleos so a prestao de servios e a cesso de uso e gozo do imvel. (Slaibi Filho, 1992, p.21). No tratamento das locaes envolvendo os apart-hotis e similares segundo Orlando Fida foi bem engendrada a exceo dada pela Lei n

8.245/91 em face das caractersticas peculiares deste contrato, em que, muito mais que a cesso de uso e gozo que caracteriza a locao, avulta a prestao dos servios que se fez ao inquilino, em carter empresarial e de modo cada vez mais complexo no atendimento de suas necessidades. (Fida, 2003, p.20). No mesmo entendimento Maria Helena Diniz, As locaes em apart-hotis ou equiparados, assim considerados, aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar, e que, por serem empreendimentos residenciais, mantm um sistema de prestao de servios, opcionais ou obrigatrios aos moradores, constituindo um flat service. Por esta razo no podem ser submetidos a lei do inquilinato. (Diniz, 1999, p.32). Para Nagib Slaibi Filho, a destinao da locao que vai caracterizar tal contrato e no a mera situao da coisa; assim, o aluguel de um apartamento dentro de um apart-hotel, em que no haja prestao de servios, constituir contrato de locao residencial, sob a gide da Lei 8.245/91, e no um contrato de locao em apart-hotel, fora da proteo da Lei do inquilinato. (Slaibi Filho, 1992, p.20). Diante do exposto pode-se concluir que no basta o contrato ser denominado de contrato de apart-hotel para no estar sujeito a lei do inquilinato, e sim deve ser examinado o seu contedo, de acordo com o consenso das partes contratantes. 1.8 DAS GARANTIAS LOCATCIAS O proprietrio de um imvel disponvel para locao deve ter muita cautela ao oferece-lo em locao, mesmo diretamente ou por intermdio de uma imobiliria de sua confiana, principalmente no que diz respeito modalidade de garantia a ser prestada pelo locatrio. Segundo palavras de Tucci e Villaa Azevedo garantia o reforo jurdico, de carter pessoal ou real, de que se vale o credor, acessoriamente, para aumentar a possibilidade de cumprimento, pelo devedor, do negcio principal. (Tucci e Villaa Azevedo, 1985, p.329) A lei do inquilinato admite trs modalidades de garantias: a cauo, a fiana e o seguro fiana. Dispe o Art. 37 da Lei n. 8.245 de 18/10/1991,

Art. 37 No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:

I - cauo;

II - fiana;

III seguro de fiana locatcia.

Pargrafo nico: vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locao. A lei do inquilinato, passa a reger as garantias locatcias, dando aos contratantes grande flexibilidade para estipularem a locao, ao conferir ao locador o direito de exigir do locatrio uma das seguintes garantias: cauo, fiana ou seguro de fiana locatcia. 1.8.1 Da cauo Por ser uma das garantias locatcias previstas no art. 37, citado anteriormente, faz-se necessrio trazer um melhor esclarecimento sobre este tema. A cauo real segundo Maria Helena Diniz a garantia real do exato adimplemento dos deveres decorrentes da relao ex locato at a devoluo do imvel ao locador, contrapondo-se pessoal ou fidejussria, por constituir um bem do locatrio. (Diniz, 1999, p.149). A cauo quando ofertada deve ser depositada em caderneta de poupana em nome do locador e locatrio, e somente poder ser resgatada com anuncia de ambos, ou atravs de autorizao judicial. (Albuquerque, 2003, p.67). Segundo o Art. 38, da Lei 8.245/91, Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis e imveis.

1. A cauo em bens mveis dever ser registrada em Cartrio de Ttulos e Documentos; a em bens imveis dever ser averbada margem da respectiva matrcula.

 2. A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de aluguel, ser depositada em caderneta de poupana, autorizada pelo Poder Pblico e por ele regulamentada, revertendo em benefcio do locatrio todas as vantagens dela decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.

3. A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falncia ou liquidao das sociedades emissoras. Diante do exposto conclui-se que a finalidade da cauo socorrer a possvel atraso no pagamento dos aluguis, destinando-se a cobrir o dbito apurado com o trmino da locao. 1.8.2 Da fiana A fiana s pode existir atrelada a um ato jurdico principal, no caso, um contrato de locao, por ser ela uma obrigao acessria. A fiana ser bem menos segura do que a calo real, pois depender da idoneidade moral, do poder econmico e financeiro do fiador. Segundo Azevedo, A fiana um contrato acessrio, pelo qual uma ou mais pessoas obrigam-se, perante o credor, a cumprir a obrigao do devedor, se este no fizer no prazo e formas legais (Azevedo, 2002, p.44). No mesmo entendimento Maria Helena Diniz conceitua fiana como cauo prestada por uma terceira pessoa perante o locador, para garantir as obrigaes assumidas pelo devedor (Diniz, 1999, p. 150). A fiana convencional caractersticas segundo Slvio Rodrigues: apresenta as seguintes

a) Acessoriedade, por ser contrato acessrio, visto que no poder existir sem um contrato principal (locao), cujo adimplemento visa assegurar: H dois contratos: o principal, entre locador e locatrio, e o acessrio, entre fiador e locador. Como o acessrio segue o principal, a fiana seguir o destino da locao, se esta for nula, nula ela ser.

b) Unilateralidade, pois apenas gera obrigaes para o fiador em relao ao locador, que s ter vantagem, no assumindo nenhum compromisso em relao quele.

c) Gratuidade, j que incidir sobre o crdito concedido ao devedor, pois, em regra, o fiador no receber uma remunerao, mas apenas procurar ajudar o afianado, pessoa que, espera, cumprir a obrigao locatcia assumida.

d) Subsidiariedade, pois o fiador s se obrigar se o afianado no cumprir a prestao devida, a menos que se tenha estipulado solidariedade; nessa hiptese, assumir a posio de co-devedor, sem que isso desfigure a fiana.(Rodrigues, v.19, p.354). No caso de fiana, no pode o fiador exonerar-se unilateralmente do encargo, findo o prazo convencionado, quando assinaram compromisso para vigorar a responsabilidade at a entrega das chaves. A fiana apresenta trs espcies segundo Orlando Fida, so elas: a) Convencional, tpica do contrato de fiana advindo da vontade das partes

b) Judicial, aquela imposta pelo juiz cauo.

c) Legal, aquela autorizada pela prpria lei. (Fida, 2003, p.42). Diante de todo o exposto conclui-se ento que a fiana uma obrigao assessria, ou seja, s vai existir esta figura com a existncia de uma obrigao principal, de que ela garantia. 1.8.3 Seguro de fiana locatcia Pelo seguro de fiana locatcia o locatrio pagar mensalmente uma quantia Companhia seguradora, para se houver eventuais prejuzos do locador, ele venha a receber as devidas indenizaes. Segundo Maria Helena Diniz, o seguro de fiana locatcia o pagamento de uma taxa, correspondente a um prmio mensal ou anual que se ajustar, tendo por fim garantir o pagamento de certa soma ao locador. (Diniz,1999, p.154). Dispe o art. 41, da Lei 8.245/91,

Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do locatrio. O seguro fiana, alm do principal, que o aluguel, dever englobar todos os demais encargos da locao, inclusive o imposto predial territorial urbano. Segundo Tucci e Villaa Azevedo, A aplice, com prazo de um ano, passvel de renovao, dever conter:nome do locador (segurado), seguido da descrio da obrigao garantida; nome do locatrio (garantido), especificando-se claramente as obrigaes asseguradas pela aplice; importncia segurada, que representar o limite mximo do prejuzo indenizvel, expressa em moeda nacional; incio e trmino da vigncia do seguro; prmios, taxas e emolumentos; relao dos documentos que, anexos a aplice, dela ficam fazendo parte integrante e complementar; clusulas e condies das respectivas aplices que no contrariem disposies legais e quaisquer outras estipulaes que no contrato se firmarem; e assinatura dos representantes legais da seguradora. (Tucci e Villaa Azevedo, 1995, p.355). Pode se concluir que o seguro de fiana locatcia uma garantia bem pouco usada, mas ela que mais assegura, se houver eventuais prejuzos do locador, para o recebimento dos alugueis e demais encargos locatcios. 1.9 ARRENDAMENTO MERCANTIL Embora se fale em arrendamento, no se confunde com a locao. Pois mesmo tendo por objeto, imveis, no leasing imobilirio, distinguese da locao. Essa espcie de contratos, devem ser formulados por instrumento pblico ou particular, onde neles devem constar a descrio dos bens, o prazo, a forma de pagamento, condies para opo, as despesas e encargos, o valor residual, os reajustes e as responsabilidades. Lcio Deofino ao dissertar sobre o tema O arrendamento mercantil , pois, um contrato misto, composto de caractersticas de outros contratos, tornandoos inseparveis (unidade indissolvel), tendo a funo comum de assegurar o resultado do negcio jurdico. O descumprimento ou a inexistncia de um desses elementos

descaracteriza o contrato como um todo, frustrando seu resultado. (internet, verificar como ). Conforme palavras de Orlando Fida, O arrendamento mercantil regulado pela Lei n 6.099, de 1974, e disposies do Banco Central, e no foi extinto pela supervenincia da Smula n 263, do Superior Tribunal de Justia: A cobrana antecipada do valor residual (VRG) descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil, transformando-o em compra e venda a prestao, no s porque ainda hoje se admite leasing sem cobrana antecipada do valor residual (o que acaba por conspirar contra o arrendatrio) como, tambm, pelo poder concedido no art. 1.197 do Cdigo Civil Brasileiro: (Fida, 2003, p.22). Dispe o art. 1.197 do Cdigo Civil Brasileiro: Art. 1.197 - a posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no obsta a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto. Pode-se concluir diante do sub titulo exposto, que o arrendamento mercantil o arrendamento de mveis ou imveis, que tem como beneficirios pessoas jurdicas, que caracterizado pela aquisio de um determinado bem pela empresa de arrendamento mercantil, indicado pela pessoa jurdica, que o arrendar com prazo e valor previamente definidos. No captulo seguinte, faz-se necessrio para um bom entendimento do presente trabalho, descrever sobre o tema especfico que o contrato de locao de imveis.

CAPTULO 2
DO CONTRATO DE LOCAO DE IMVEIS

1.10 CONCEITUAO DO CONTRATO DE LOCAO DE IMVEIS O contrato de locao de imvel , sem dvida, um dos contratos mais importantes e utilizados, na vida cotidiana. de se ressaltar ser a Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, que regula tal contrato. Nota-se segundo entendimento de Bruno Rgio Pegoraro que a Lei do Inquilinato, como conhecida, veio como uma forma do Governo tentar solucionar um problema seu: a moradia, com os imveis particulares. F-lo impondo um carter cogente em uma relao jurdica at ento eminentemente privada. (Pegoraro, Contrato de Locao, 2002, p.01). Considerando o tema abordado neste trabalho, faz-se indispensvel para uma anlise concreta, alguns conceitos de doutrinadores sobre o assunto em tela. O contrato de locao de imveis urbano regido pela Lei 8.245/91, de acordo com Maria Helena Diniz: o contrato pelo qual uma das partes (locador), mediante remunerao paga pela outra (locatria), se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, determinado ou no, o uso e gozo de imvel destinado habitao, temporada. (Diniz, 1999, p.3). No mesmo sentido Bruno Rgio Pegoraro define o contrato de locao de imveis sendo o modo pelo qual uma pessoa, denominada locador, cede outra, locatrio, por tempo determinado, ou no, mediante remunerao (aluguel), o uso e o gozo de um determinado imvel. (Pegoraro, Contrato de Locao, 2002, p.02). Segundo palavras de Azevedo, o Contrato de Locao de Imvel :

Um negcio jurdico bilateral de direito das obrigaes que se configura pela formao do consentimento declarado por duas partes no sentido de que a primeira delas (locador entregue e garanta segunda (locatria), temporariamente e mediante contraprestao peridica ou antecipada, a posse de um terreno sobre o qual exista ou no uma edificao, para que tal coisa seja usada da forma convencionada. (Azevedo, 2002, p.11). Aps ter-se levantado algumas definies doutrinrias, fazse necessrio trazer a tona que a Lei 8.245/91, denominada lei do Inquilinato, restringe o seu mbito locao de imveis urbanos. No h de interferir em outras espcies de locaes. Cogita, apenas, em locaes de imveis urbanos. Conforme estabelece o art. 1 desta Lei, j citado anteriormente no captulo segundo deste trabalho. Aps algumas definies doutrinrias sobre o assunto em tela, verificam-se, nestas definies os elementos do contrato de locao de imveis, onde sero analisados na seqncia de forma bem resumida. 1.11 ELEMENTOS DO CONTRATO DE LOCAO DE IMVEIS Dos conceitos de locao, j mencionados anteriormente pelos doutrinadores, transparecem trs elementos essenciais, que so eles: o objeto, a remunerao e o consentimento: 1.11.1 O objeto O objeto que se refere ao contrato de locao de imveis, o prdio urbano, ou seja, a casa, o apartamento, etc; onde pode compreenderlhes o todo ou parte determinada deles. Segundo palavras de Washington de Barros Monteiro: O uso concedido do objeto, pode ser geral, como quando se aluga uma casa, ou limitado, como quando se loca apenas a fachada respectiva para anncios. Entretanto, se o contrato nada estipular em contrrio, a locao se estende a todos os acessrios do objeto. (Monteiro, 2003, p.156). Em seguida tratar-se- do segundo elemento do contrato de locao de imveis que a remunerao.

1.11.2 A remunerao O segundo elemento do contrato de locao de imveis como j dito, o da remunerao, que recebe a denominao especfica de aluguel, paga geralmente em dinheiro. Segundo palavras de Washington de Barros Monteiro: Em regra, o aluguel pago periodicamente, mesmo porque a locao , mais comumente, contrato de execuo prolongada ou sucessiva. Mas pode ser nico e global, relativo a todo o tempo do contrato. Pode o aluguel ser varivel, para mais ou para menos, exceto se estiver bloqueado ou congelado por fora da legislao de emergncia. (Monteiro, 2003, p. 157). A remunerao que tambm denominada de aluguel ou preo essencial para a configurao do contrato de locao, pois se, o uso e gozo do objeto forem cedidos gratuitamente, haver o comodato, e no locao. Pode-se ento concluir que a remunerao o aluguel que o locatrio deve pagar periodicamente pelo uso e gozo do imvel locado. O primeiro elemento aquele que cede o uso e gozo do objeto, o segundo o que se obriga a pagar a remunerao como contraprestao daquele uso e gozo, e a seguir vem o terceiro elemento do contrato de locao de imveis que o consentimento. 1.11.3 O consentimento Para existir um contrato de locao, faz-se necessrio a existncia do consentimento de ambos os contratantes, ou seja, tem de existir a manifestao recproca entre o locador e locatrio. Assim, com fundamento nas palavras de Maria Helena Diniz, O consentimento vlido a manifestao recproca do acordo completo dos contraentes com o intuito de obrigar-se cada um a certa prestao com relao ao outro (Diniz, 1999, p.05). Ser imprescindvel que o locador e locatrio entrem em um consenso na formalizao do contrato de locao de imveis, pois o primeiro deve ceder o uso e gozo do imvel locado (objeto), e o segundo, deve pagar o aluguel como contraprestao daquele uso e gozo temporariamente contratado (remunerao). A seguir, faz-se necessrio trazer a baila, os direitos e deveres do locador e do locatrio na formalizao de um contrato de locao de imveis, para um melhor entendimento sobre o assunto.

1.12 DOS DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR So inmeros os direitos e deveres do locador ao formalizar um contrato de locao de imveis. Faz-se importante, trazer detalhados estes. 1.12.1 Dos direitos do locador O locador possui alguns direitos previstos em lei, pela qual, para um melhor esclarecimento do tema, faz-se necessrios traze-los a seguir. De acordo com Maria Helena Diniz, so alguns dos direitos mais importantes do Locador: (Diniz, 2002, p.242-3). Um dos principais direito o de receber o pagamento do aluguel na data prevista (Cdigo Civil, art. 565, in fine); j citado no captulo anterior. Outro deles, e o de cobrar antecipadamente o aluguel, desde que a locao no seja garantida por cauo real ou fidejussria, e seja para temporada. (Lei n. 8.245/91, arts. 20, 42 e 49). Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.

Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os aluguis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigaes do contrato. Por conseguinte, tem o Locatrio o direito de exigir na locao de prdio urbano as garantias locatcias; (Lei n. 8245/91, art. 37), j relacionadas no captulo segundo deste trabalho. Tem tambm o direito de reaver a coisa locada ou o prdio alugado, aps o vencimento da locao (Lei n. 8245/91, art. 4); Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do

Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia. E para finalizar tem o direito de autorizar, por escrito, a cesso de locao, a sublocao e o emprstimo do prdio. (Lei n. 8.425/91, art.13). Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.

1. No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposio.

2. Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio. Mas por outro lado, o locador ter obrigaes previstas em lei, que sero relatadas no decorrer deste trabalho. 1.12.2 Dos deveres do locador O locador tem como obrigao fundamental assegurar ao locatrio o uso e gozo da coisa alugada. Cabe assim ao locador, entregar ao seu inquilino a coisa alugada. Essa entrega deve ser efetuada no tempo e pela forma convencionada. A Lei 8.245/91 estabelece em seu art. 22 as obrigaes do Locador: Art.22 O Locador obrigado a:

I entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;

III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;

IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;

V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, discrio minuciosa do estado do imvel, quando sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao Locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica;

VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidem ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato;

IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:

a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;

d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao;

e) instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer;

f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituio de fundo de reserva. No mesmo sentido, o Cdigo Civil Brasileiro de 2002, tambm descreve os deveres do Locador em uma locao de imvel, devidamente contratada. Dispe o Cdigo Civil Brasileiro, em seu art. 566, sobre a obrigao do locador: Art. 566 O locador obrigado:

I a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio;

II a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa. Ao trazer a fundamentao legal do tema abordado, fica de forma esclarecedora, o entendimento do tema legal, descrito neste captulo. Assim, conforme j mencionado, descrever sobre os direitos e deveres, agora do locatrio. faz-se necessrio

1.13 DOS DIREITOS E DEVERES DO LOCATRIO So inmeros tambm os direitos e deveres do locatrio ao formalizar um contrato de locao de imveis. Faz-se tambm necessrio esclarecer-se sobre os mais importantes perante a legislao legal. 1.13.1 Dos direitos do locatrio O locatrio, como o locador, tambm possui alguns direitos previstos em lei, na qual, faz-se necessrios traz-los alguns deles a seguir. Com fundamento em Maria Helena Diniz, so alguns dos direitos mais importantes do Locatrio: (Diniz, 2002, p.246-7). O locatrio tem o direito de exigir do locador no s a entrega da coisa, o recibo do aluguel ou de encargos, a manuteno da coisa locada durante o tempo do contrato, mas tambm a garantia do uso pacfico do bem locado e a responsabilidade pelos vcios ocultos. (Lei n. 8.245-91, art. 22, I a IV e VI), j citado anteriormente neste terceiro captulo. Tambm ter o direito de pedir ao locador, quando este lhe entregar o prdio, relao escrita do seu estado (Lei n. 8.245-91, art. 22, V), j citado na integra anteriormente; se o locador no a fornecer, no poder reclamar perdas e danos devidos a estrago por ocasio da restituio do imvel. Para finalizar os mais importantes direitos do locatrio, este ter a preferncia para a aquisio, no caso de alienao do imvel locado. (Lei n. 8.245-91, art. 27). Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.

Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente. Como o Locador possui direitos e deveres previstos em lei, como j descrito, o locatrio alm dos direitos, tambm possui os seus deveres que ser abordado a seguir.

1.13.2 Dos deveres do locatrio Uma pessoa ao alugar um imvel, formalizar um contrato de locao, torna-se locatrio daquela coisa, assumindo deveres e obrigaes previstos na lei do inquilinato, conforme descrito a seguir. A Lei 8.245/91 estabelece em seu art. 23 as obrigaes do Locatrio: Art. 23. O locatrio obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;

V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como

qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prmio do seguro de fiana;

XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.

1. Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente:

a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio;

b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;

c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;

d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum;

e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer;

f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;

i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

2. O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.

3. No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste artigo, desde que comprovadas. Este artigo apresenta-nos uma relao de deveres do locatrio, que est longe de ser exaustiva, j que alm dessas obrigaes legais, haver as previstas nas clusulas contratuais e em outros dispositivos da lei ora em exame. So deveres do locatrio, sob pena de desfazimento do contrato locatcio com fulcro no art. 9, inciso III, da Lei n. 8.245/91, dentre outros. Art. 9. A locao tambm poder ser desfeita:

(...) III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

No mesmo sentido, o Cdigo Civil Brasileiro de 2002, tambm descreve os deveres do Locatrio em uma locao de imvel. Dispe o Cdigo Civil Brasileiro, em seu art. 569, sobre a obrigao do locatrio: Art. 569 O locatrio obrigado:

I a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvo as deterioraes naturais ao uso regular, Diante do exposto, pode-se concluir que para existir um contrato de locao, cada parte, locador e locatrio, de acordo com a fundamentao jurdica apresentada, tero seus direitos e obrigaes junto locao de um determinado imvel. 1.14 TRANSFERNCIA DO CONTRATO DE LOCAO POR ATO INTER VIVOS A transferncia do contrato de locao por ato inter vivos dar-se- pela cesso, sublocao e o emprstimo. Segundo Maria Helena Diniz: A cesso a forma comum de transferncia de direitos pessoais e a sublocao o modo translativo especial, inerente a locao, por transmitir o uso e gozo da coisa, mediante nova locao; portanto, ambas tm a mesma funo: transferir, total ou parcialmente, do locatrio a um terceiro os direitos e deveres decorrentes do contrato de locao. (Diniz, 2002, p.251).

J o emprstimo, parcial ou total, do objeto locado, envolve a figura do comodato, ou seja, seria uma cesso, a ttulo provisrio e gratuito. A seguir faz-se importante abordar-se de forma clara e sucinta, um pouco sobre cada forma de transferncia de contrato por ato inter vivos. 1.14.1 Cesso de locao A cesso a forma comum de transferncia de direitos pessoais no contrato de locao entre inter vivos. Segundo Maria Helena Diniz: A cesso locacional consiste na transferncia a outrem da posio contratual do locatrio; enfim, na transmisso, para outra pessoa, dos direitos e deveres que lhe competem. O locatrio desliga-se da condio de locatrio primitivo, vinculando o cessionrio ao locador. (Diniz, 2002, p. 252). A cesso de contrato de locao estabelecer entre cessionrio e locador a mesma situao jurdica que havia entre o cedente e locador. Percebe-se ento que a posio do locador no se modifica com a cesso. 1.14.2 Sublocao A sublocao vem a ser um contrato de locao que se efetiva entre o locatrio de um bem e um terceiro, denominado sublocatrio, com a permisso do locador. Segundo Maria Helena Diniz, a relao sublocatcia no passa de mera permisso do locador, regida, no que couber, pelas mesmas disposies legais relativas a locao, com fulcro no art. 14 da Lei n. 8.245/91 (Diniz, 2002, p.253). Na integra o art. 14, da Lei n. 8.245/91: Art. 14. Aplicam-se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes. Sobre o assunto dispe Gilmar Alves de Azevedo: A sublocao uma espcie de acessrio da locao, pois vive em funo dela e com ela se extingue no momento em que o contrato principal resolvido. Do que no se pode ter dvida que entre o locador e o sublocatrio, no h vnculo

algum. Resolvida a locao, se o sublocatrio permanecer no imvel, contra a vontade do locador poder ser despejado sumariamente com fulcro no art. 59, inciso V da Lei n. 8.245/91. (Azevedo, 2002, p.27). Dispe o art. 59, inciso V, da Lei n. 8.245/1991: Art 59 Com as modificaes constantes deste Captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.

(...) V a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio; A permanncia do sublocatrio no imvel aps o trmino do contrato de locao, autoriza o locador propor ao de despejo. 1.14.3 Emprstimo O emprstimo, parcial ou total, da coisa locada envolveria a figura do comodato. Sobre o assunto, Maria Helena Diniz dispe que O locatrio s poder emprestar o bem alugado se obtiver anuncia prvia e por escrito do locador (Diniz, 2002, p.251). Existindo o emprstimo da coisa locada, o locatrio continuar responsvel perante o locador. 1.15 TRANSFERNCIA DOS DIREITOS E DEVERES DECORRENTES DA LOCAO POR CAUSA DE MORTE DO LOCADOR OU DO LOCATRIO. Como todo ser humano mortal, durante a vigncia contratual, pode acontecer a morte do locador ou do locatrio, para isso faz-se necessrio expor sobre a transferncia dos direitos e deveres pertencentes a cada uma das partes contratadas. 1.15.1 Com a morte do locador Nas locaes de prdio urbano, havendo o falecimento do locador, transferir-se- os direitos e deveres do contrato de locao, aos seus herdeiros, junto ao locatrio. Segundo Maria Helena Diniz, o falecimento do locador no extinguir a locao, visto que seus direitos e obrigaes passaro aos seus sucessores (Diniz, 2002, p. 255).

Neste sentido, Gilmar Alves de Azevedo assevera que Embora a atual lei omita, foi necessrio dizer, os herdeiros continuam na posio contratual por prazo determinado ou indeterminado (Azevedo, 2002, p.24). Dispe o art. 10, da Lei 8.245/91: Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros. A seguir falar-se- sobre a transferncia dos direitos e deveres decorrentes do contrato de locao com a morte do Locatrio. 1.15.2 Com a morte do locatrio Nas locaes de prdio urbano, havendo o falecimento do locatrio, transferir-se- os direitos e deveres do contrato de locao de acordo com o previsto no art. 11, incisos I e II, da Lei 8.245/91. Dispe o art. 11, I e II da Lei n. 8.245/91: Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes:

I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujos, desde que residentes no imvel;

II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. Segundo Palavras de Gilmar Alves de Azevedo, sobre o assunto: No caso de fiana, morrendo o locatrio ter direito o fiador de pedir declarao de exonerao de fiana, bem como para evitar problemas futuros, poder o locador pedir nova garantia. (Azevedo, 2002, p. 25). Portanto, tanto com a morte do locador, como do locatrio durante um perodo contratual, os direitos e deveres neste contrato de locao, sero transferidos a um terceiro de acordo com a legislao como citado anteriormente.

CONSIDERAES FINAIS

O presente trabalho teve como objetivo abordar o contrato de locao de imveis, analisando especialmente as locaes imobilirias residenciais. O interesse pelo tema abordado, deu-se em razo deste acadmico trabalhar no ramo imobilirio, como corretor de imveis, podendo unir nesta pesquisa cientfica a teoria. O contrato em geral, a mais comum e a mais importante fonte de obrigao. Para sua formalizao, h a necessidade de participao de pelo menos duas partes, no qual, obrigatria a existncia do consenso entre elas, no esquecendo de estarem de acordo com os princpios fundamentais existentes no direito contratual, pois esse contrato uma espcie de negcio jurdico. Dentre os diversos tipos de contratos existentes no ordenamento jurdico brasileiro, o contrato de locao de imveis, sem quaisquer dvidas, o mais conhecido e utilizado na vida cotidiana por pessoas de todas as classes sociais. Regido pela Lei n. 8.245 de 1991, denominada de Lei do Inquilinato, o contrato de locao de imveis residenciais, o contrato pelo qual, uma das partes, denominada locador, cede a outra parte, denominada locatria, o uso e gozo de um determinado imvel, com intuito de receber um valor remunervel por esta locao. Para a confeco de um contrato de locao, h a necessidade da existncia de alguns elementos, como o objeto, que o bem imvel que vai ser alugado, a remunerao tambm denominada de aluguel, o valor combinado entre as partes para o perodo da locao, e o consenso, que o mais importante entre os outros, pois se uma das partes no aceitar, no h como existir o contrato. Por conseguinte, firmado o contrato de locao de imveis entre as partes, locador e locatrio, so inmeros os direitos e deveres assumidos

por cada um deles, que esto previstos em lei e que foram tratados no decorrer deste trabalho. Conclui-se ento, que o locador tem como um dos principais direitos em uma locao, o de receber o pagamento do aluguel na data prevista, e um dos seus deveres o de assegurar ao locatrio o uso e gozo da coisa alugada. J o locatrio tem como uns dos principais direitos, a preferncia para a aquisio, no caso de alienao do imvel locado, e como uns dos deveres pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao. Por fim, retoma-se as trs hipteses bsicas da pesquisa: a) conforme pesquisa doutrinria so as seguintes formas de contrato de locao de imveis alm do residencial e comercial: Vagas de garagem em condomnio; de espao destinado a publicidade; de apart-hotis e similares. b) conforme previsto e analisado na lei do inquilinato, para a formao do contrato de locao de imveis, cada parte ter que se comprometer com direitos e obrigaes; c) Com a morte do locatrio, fica sub-rogado nos seus direitos e obrigaes nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente, os herdeiros, sucessivamente. Assim, logo a hiptese a, ficou parcialmente confirmada, e a b e c foram totalmente confirmadas.

REFERNCIA DAS FONTES CITADAS

AZEVEDO, Gilmar Alves de. Lei do Inquilinato Comentada. 1. ed. So Paulo: Saraiva, 2002. 253 p. BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988. Braslia, DF: Senado, 2000. BRASIL. Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. CALDAS, Gilberto Lei do Inquilinato Comentada. 5. ed. So Paulo: Ediprax Jurdica, 1995. 294 p. DELFINO, Lcio. Arrendamento mercantil: atentado contra a sua natureza jurdica. Jus Navigandi, Teresina, a. 4, n. 39, fev. 2000. Disponvel em: <http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=629>. Acesso em: 14 abr. 2005.

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