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AU815 - TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO V GERENCIAMENTO O empreendimento pelo ponto de vista do incorporador

Prof. Ariovaldo Dnis Granja Dr. Prof. Flvio Augusto Picchi Dr.

Tpicos da aula
Conceitos de reas da NBR 12.721

NBR 12.721/92 INCORPORAO IMOBILIRIA


NBR 12.721 (antiga NB-140): estabelece nomenclatura de reas para registro de incorporaes, conforme Lei dos condomnios e Incorporaes (Lei Federal N. 4.591, de 16/12/1964)

Principais definies de reas da NBR 12.721


rea privativa rea privativa total rea de uso comum rea real rea equivalente

REA PRIVATIVA
rea privativa: da unidade autnoma (ex. apartamento), garagem (em alguns casos)
Definio: somatrio das reas delimitadas pelas paredes externas do apartamento, cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; medidas dos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cmodos privativos dos de uso comum; e medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cmodos de um apartamento dos de seu vizinho.

REA PRIVATIVA (CONT.) E REA PRIVATIVA TOTAL


Observaes rea privativa
Obs1: so considerados rea privativa do apartamento: os poos de iluminao, os shafts visitveis privativos, os dutos de fumaa. Obs2: garagem pode ser rea privativa (unidade autnoma registro de imvel e IPTU independentes) ou rea de uso comum de diviso no proporcional (menores custos para o incorporador)

rea privativa total: somatrio das reas privativas das unidades

REA DE USO COMUM


rea de uso comum
Hall de entrada, circulao do pavimento tipo, circulao de garagens, play-ground, etc. Definio: somatrio de reas delimitadas pela linha que contorna a dependncia de uso comum (coberta ou descoberta, aberta ou fechada), medidas das faces externas das paredes externas da edificao e medidas das paredes internas das paredes que separam as reas de uso comum das unidades privativas (apartamentos)
Obs: inclui: dutos de fumaa e shafts de uso comum, poos de elevador (computados somente no pavimento onde nascem)

REA REAL
rea real
Somatrio das reas de quaisquer dependncias, cobertas ou no, com destinao privativa ou de uso comum, incluindo: projees de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poos de ventilao e iluminao, taludes, prgulas, jardins e quaisquer reas que sofreram qualquer ao de construo, urbanizao ou paisagismo. rea Real Total = rea Privativa Total + rea de uso comum total

REA EQUIVALENTE - objetivo


Objetivo: possibilitar comparaes de custo/m2, contornando o problema de que os pavimentos tm custo diferente, ex.: Edifcio 1: 5000 m2 de pavimento tipo, a custo mdio de R$ 500,00/m2, e 1000 m2 de garagem, a custo mdio de R$ 350,00/m2.
Custo total: 2.500.000+350.000=R$2.850.000 rea: 6.000 m2 Custo/m2: 2.850.000/6.000 = R$475,00/m2

REA EQUIVALENTE objetivo (cont.)


Edifcio 2 (mesmo padro): 4500 m2 de pavimento tipo, a custo mdio de R$ 500,00/m2, e 1500 m2 de garagem, a custo mdio de R$ 350,00/m2.
Custo total: 2.250,000+525.000=R$2.775.000 rea: 6.000 m2 Custo/m2: 2.775.000/6.000 = R$462,50/m2

Ficaria difcil comparar custos de empreendimentos, baseado na rea total, fazer estimativas por custos histricos ou de referncia, etc. As reas (pavimentos) de custos diferentes podem ser em grande nmero, dificultando manter histrico de custo para cada uma, considerando ainda diferentes padres de acabamento

REA EQUIVALENTE conceito


Busca obter uma somatria de reas do empreendimento, transformadas em rea de um pavimento de custo padro rea padro a que predomina na edificao (em geral o pavimento tipo) (obs: inclui rea comum e privativa que est no tipo, independe dessas definies anteriores) rea de padro diferente: todas as demais reas diferentes da rea padro (tipo), ex. garagens, trreo, casa de mquinas As reas de padro diferente so transformadas em rea equivalente (quanto de rea padro daria o mesmo custo que esta rea de padro diferente)

REA EQUIVALENTE exemplo


rea equivalente = rea real da rea de padro diferente x Ce Ce = (custo da rea de padro diferente/custo da rea padro) (coeficiente de equivalncia)

Edifcio 1:
rea padro: o pavimento tipo; sua rea equivalente igual rea real, ou seja, 5000 m2. rea de padro diferente: a garagem; seu custo R$ 350/m2, dividido pelo custo da rea padro (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7 rea equivalente da garagem = 1000 x 0,7 = 700m2 rea equivalente total: 5.700 m2 Custo/m2 de AE: R$ 2.850.000/5.700 = R$ 500,00/m2 de AE (equivale ao custo do pavimento tipo, uma vez que todas as reas foram reduzidas a rea de pavimento tipo)

REA EQUIVALENTE exemplo


Edifcio 2:
rea padro: o pavimento tipo; sua rea equivalente igual rea real, ou seja, 5000 m2. rea de padro diferente: a garagem; seu custo R$ 350/m2, dividido pelo custo da rea padro (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7 rea equivalente da garagem = 1500 x 0,7 = 1.050m2 rea equivalente total: 5.550 m2 Custo/m2 de AE: R$ 2.775.000/5.550 = R$ 500,00/m2 de AE Portanto os dois prdios, de mesmo padro, tm mesmo custo por m2 de rea equivalente, facilitando estimativas e comparaes

Coeficientes de equivalncia estimados para clculo simplificado de rea equivalente


Exemplos
Cobertura
Caixa dgua e casa de mquinas: 0,70 Privativo interna e fechada: 1,00

Trreo
Interna e fechada (hall): 1,10 Aberta e descoberta (garagem): 0,40 Externa, aberta e descoberta (ex. play ground, jardim, piscina): 0,40

Sub-solo
Garagem enterrada 1o piso: 0,70 Garagem enterrada 2o piso: 0,70

Obs: este clculo simplificado no serve para a NBR 12.721

AU815 - TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO V GERENCIAMENTO NBR 12 721 - Explicao de Quadros

Prof. Ariovaldo Dnis Granja Dr. Prof. Flvio Augusto Picchi Dr.

NBR 12.721
A NBR-12.721 (ANTIGA NB140) constitui-se de tabelas que fornecem informaes gerais sobre reas, custos, acabamentos e equipamentos de construo. Estes dados devero ser arquivados no registo de imveis, sendo imprescindvel para venda de imveis antes do Habite-se, o registo no RGI da NBR 12.721, pois esta servir de garantia ao consumidor da plena realizao dos itens ali descritos. Para facilidade do aluno descrevemos, a seguir os quadros da NBR.

NBR 12.721
O Quadro I serve de auxlio para o clculo da rea global e da rea de construo global, permitindo o conhecimento em toda a edificao das reas reais, de construo privativas e de uso comum. O Quadro II auxilia no clculo das reas reais das unidades autnomas e das reais de construo levado-se em considerao as reas de diviso proporcional e no proporcional.

NBR 12.721
A estimativa dos custos de construo so realizados com o suporte dos Quadros III e IV e a partir dos custos unitrios bsicos correspondentes ao projeto-padro definidos na NBR 12.721. Estes custos unitrios bsicos so calculados aos preos vigentes na data de oramento. Sendo que o Quadro III avalia o custo da construo e o preo por metro quadrado de construo, e o Quadro IV avalia o custo de construo de cada unidade autnoma.

NBR 12.721
No Quadro V so anotadas as informaes gerais, tais como: tipo de edificao, localizao, incorporador, proprietrio do terreno, autor do projeto arquitetnico, autor do projeto estrutural, autor dos projetos de instalaes, responsvel pela execuo da obra, nmero de pavimentos, nmero de unidades autnomas habitacionais por pavimento, nmero de unidades autnomas comerciais por pavimento, pavimentos especiais com situao e descrio, data de aprovao do projeto e repartio competente, acabamento das fachadas e empenas, complementao artstica e paisagismo, prazo da obra, padro da edificao e outras edificaes.

NBR 12.721
No Quadro VI apresentado o memorial descritivo dos equipamentos empregados na obra No Quadro VII apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso privativo das unidades autnomas. No Quadro VIII apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso comum.

Exerccio Aplicao da NBR 12721

DVIDAS MAIS FREQUENTES...

NBR 12721 - Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio.
Objetivos: Atender lei 4591/64 que tem como objetivo definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporaes e as condies tcnicas e econmicas em que estas se realizam. implantao de regras que conduzam definio inconfundvel do objeto de transao: unidade autnoma e a edificao que a contm. Definir um mecanismo de comparao entre os preos da transao e os valores de custo da construo (CUB).

Assim...

estabelece parmetros para definio do padro do empreendimento e de seu custo, e principalmente, oferece garantias aos clientes que estaro adquirindo um produto que ainda no est pronto.

A NBR 12721 aplicada para condomnios, ou seja, quando o empreendimento vendido em diferentes propores, antes do final da obra!

Os quadros apresentados so preenchidos aps aprovao do projeto de prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento, e feita a incorporao no cartrio, a partir da o empreendimento pode ser vendido.

Concluda a obra, obtido o Habite-se e todos os documentos que legalizam o empreendimento na prefeitura e demais rgos, feita a Averbao e Instituio do empreendimento, que consiste em confirmar o que foi registrado na incorporao, ou corrigir o que tiver sido alterado, e definir a rea de direito de cada proprietrio (matrculas).

Projetos-Padro: so os projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificaes usualmente empregados nas incorporaes, que so definidos segundo os nmeros de pavimentos, dependncias por unidade, reas de construo privativa das unidades autnomas e o padro de construo.(NBR 12.721:1999). Exemplo:

Projetos-Padro: NBR 12.721:2006)..

Projetos-Padro: NBR 12.721:2006. (Exemplo: comercial)

Resoluo do Exerccio...

QUADRO I: Vamos destacar as diversas reas do empreendimento, totalizando-as por PAVIMENTO...


2. O Trreo tem o hall, portaria, escadas e o depsito como reas de diviso proporcional, ou seja, que tero os custos de suas reas subdivididos aos proprietrios proporcionalmente rea de suas unidades. O estacionamento (que tambm faz parte do trreo) rea de diviso noproporcional, pois as vagas sero distribudas de forma independente da relao entre as reas de cada unidade, e todo o trreo constitudo de reas de uso comum. OBS: para o pav. Tipo, criar para cada item uma linha para as reas unitrias (ex. 1 apto) e abaixo para o total (ex. x6)

1. Nomeamos cada pavimento

QUADRO I:
3. Os Pilotis, o telhado e as partes comuns dos pavimentos tipo so reas de diviso proporcional, ou seja, que tero os custos de suas reas subdivididos aos proprietrios proporcionalmente rea de suas unidades. Os apartamentos so reas de diviso no-proporcional.

QUADRO I:

4. rea Coberta-padro: a rea REAL, ou seja, medida da superfcie da dependncia em questo, incluindo-se as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos, e ainda de acabamento semelhante ao do tipo escolhido dentre os padronizados pela norma.

QUADRO I:

5. rea Coberta de padro diferente ou descoberta REAL: a medida da superfcie, incluindo-se as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos, da dependncia que possui acabamento substancialmente inferior ou superior ao do tipo escolhido dentre os padronizados pela norma.

QUADRO I:
6. rea Coberta de padro diferente ou descoberta EQUIVALENTE DE CONSTRUO: sendo a dependncia com acabamento substancialmente inferior ou superior ao do tipo escolhido dentre os padronizados pela norma, ser uma rea estimada, fictcia, que multiplicada pelo CUB, para o projeto-padro adotado, tenha o mesmo valor em Reais estimado para a rea real da dependncia em questo, de acordo com os acabamentos que sero efetivamente utilizados.

QUADRO I:
EXEMPLO: Estacionamento do exerccio... uma rea coberta de padro diferente, pois seu custo efetivo substancialmente inferior ao custo adotado pela norma para o clculo do CUB, em virtude da reduo do nmero e das quantidades de servios necessrios sua construo. Sua rea REAL 185.00 m2, mas voc estima que o custo ser de apenas 50% do custo unitrio bsico, da: rea equivalente = 185 x 0.5 = 92.50 m2

NO NOSSO EXERCCIO AS REAS EQUIVALENTES J SO DADAS, NO PRECISAMOS FAZER ESSES CLCULOS!!!

QUADRO I:
rea Total EQUIVALENTE de cada pavimento ( a que pode ser multiplicada pelo CUB se quisermos saber o custo desse pavimento!)

NO ESQUECER DE MULTIPLICAR A REA DOS PAV. TIPO POR 6 EM TODOS OS QUADROS!!!

rea Total REAL de cada pavimento

QUADRO II: Vamos calcular as reas de cada unidade autnoma, ou seja, a soma das reas privativas e de uso comum que sero de responsabilidade de cada proprietrio.
Coeficiente de proporcionalidade = 30/30 Ou seja, a mdia ponderada da rea de cada apartamento. As reas de diviso proporcional (coluna 12 14) so proporcionais ao tamanho do apartamento.

Unidades: Pav. Tipo 1, Pav. Tipo 2, Cobertura e Vagas (Obs: so 14 vagas, cada vaga tem rea unitria = rea estac./14

QUADRO III: Vamos finalmente calcular o custo do m2 da construo.


Projeto-Padro adotado: conforme a tipologia do edifcio

Valores retirados dos quadros anteriores.

Parcelas adicionais no consideradas no projeto-padro: considerar os valores do enunciado do exerc.

Preo por m2 da construo ser o valor obtido para o custo global dividido pela rea de construo global (item 13 / item 4).

QUADRO III: Parcelas adicionais no consideradas no projeto-padro: Fundaes especiais = R$ 25.200,00 -Elevadores = R$88.000,00 -Aquecedores = R$6.000,00 -Bombas de Recalque = R$950,00 -Ventilao e Exausto = R$ 22.000,00 -Honorrio do autor dos Projetos Arquitetnicos = R$19.000,00 -Honorrio do autor dos Projetos Estruturais = R$6.000,00 -Honorrio do autor dos Projetos de Instalaes = 5.000,00 -Remunerao do Construtor = 15% do custo da construo
ATENO: No quadro III de vocs, montado no Excel, no esto claras as indicaes para o clculo das reas globais (no lugar do smbolo est aparecendo E, portanto, siga as instrues abaixo:

QUADRO IV: Vamos definir o custo de construo de cada unidade.


Custo da Unidade = rea (coluna 40) x preo por m2 da construo calculado no quadro III

Coeficiente de construo da unidade = 40/40 Ou seja, a mdia ponderada da rea de cada unidade, e inclui a rea das vagas! Esse coeficiente ser usado para montar o quadro de reas no quadro V, que no montaremos nesse exerccio!

Nesse exerccio no existem reas sub-rogadas: rea da construo a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno.