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LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof.

Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO

CONDOMÍNIO
Vamos, na aula de hoje, trabalhar com todos os detalhes a respeito do condomínio em geral, tanto o tradicional, quanto o edilício. “O condomínio, nada mais é, do que o exercício do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas.” “No condomínio há uma unicidade de objeto e pluralidade de sujeitos.” É sobre esta frase que a gente constrói toda a aula. Todo e qualquer condomínio traz consigo unicidade de objeto com pluralidade de sujeitos. São duas ou mais pessoas exercendo simultaneamente o mesmo direito de propriedade. Importante você perceber que o condomínio, na medida em que é o mesmo direito de propriedade exercido por duas ou mais pessoas, não viola o caráter exclusivista da propriedade. Você vai lembrar que uma das características do direito de propriedade, é o seu caráter exclusivista. É o fato de ela ser exclusiva. Essa característica exclusivista da propriedade não resta afrontada pela formação de um condomínio porque é um mesmo direito de propriedade que é exercido por todos. O caráter exclusivista da propriedade se mantém, malgrado exercido dos direitos sobre ela se dê por duas ou mais pessoas. Atenção! No condomínio, o que teremos é uma situação jurídica qualitativamente igual e quantitativamente diferente. São duas ou mais pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa e se é assim, é claro que aquelas pessoas estão exercendo o mesmo direito, portanto, qualitativamente igual, muito embora, quantitativamente diferentes porque cada um dos condôminos (também chamados de comunheiros) tem uma fração ideal, uma cota-parte distinta. Logo, seu direito é qualitativamente igual, mas quantitativamente diferente. Muito embora cada um exerça o seu direito sobre o todo (daí qualitativamente igual), cada qual tem uma cota-parte distinta (daí quantitativamente diferente). Vislumbrando o condomínio, eu posso dizer que sob o prisma dos sujeitos (prisma subjetivo), o condomínio é uma comunhão de interesses. Subjetivamente, portanto, é comunhão de interesses. Objetivamente (pelo ângulo do objeto), não, objetivamente ele é uma indivisão. Comunhão de interesses do sujeito, comunhão do objeto. O, portanto, é subjetivamente plural e objetivamente singular. Simone e Juliana têm um condomínio entre si e cada uma delas tem uma cota-parte, valendo dizer, cada uma tem um quinhão, uma fração do todo. Suponhamos que a fração de uma seja maior do que a fração de outra. No condomínio, muito embora as frações ideais possam ser distintas, o exercício de direitos é sempre igual (qualitativamente igual, quantitativamente diferente). Claro, é óbvio que o condomínio é inescondível fonte de conflitos porque é humanamente impossível dizer que duas ou mais pessoas vão dividir a mesma coisa, cada uma com quantidades diferentes, mas exercendo o direito de forma igual. É lógico que isso não vai dar certo. Só alguém com muito jogo de cintura para conseguir resolver os problemas de um condomínio porque todo condomínio é fonte de conflitos.

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LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO A própria expressão grega “pomo da discórdia” surge num condomínio. A deusa da discórdia, Éris, resolveu premiar com um pomo de maçã a mais linda deusa grega. Atena, Hera e Afrodite ficaram com o pomo, tendo que dividi-lo entre si. E era o pomo da discórdia porque as três não se ajustavam. Vejam, portanto, que elas formaram um condomínio sobre o pomo da maçã e a expressão ‘pomo da discórdia’ vem daí. O que quero dizer com isso? Que todo condomínio é fonte de conflitos e é por isso que, de ordinário, o código parte da premissa de que o condomínio deve ser temporário. O código quer extinguir o condomínio. A ideia do código é a temporariedade do condomínio. Claro que essa regra da temporariedade não vai se aplicar ao condomínio edilício. Mas fora disso, é natural que todo condomínio seja temporário, transitório, para evitar que esse conflito perdure indefinidamente.

*Espécies de condomínio do Código Civil
Quais são os condomínios que estão regulados no Código Civil? O Código Civil trata do “Condomínio em Geral” que se divide em:

• •

Condomínio Tradicional (ou Comum) – É a co-propriedade. Arts. 1.314 a 1.330, do Código Civil. Condomínio Edilício (ou Por Unidades Autônomas) – É uma forma especial de condomínio – Tem regulamentação híbrida: nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei 4591/64 (Lei de Incorporações e Condomínios), que é uma lei que foi revogada (foi derrogada, portanto) em parte pelo código.

1.

CONDOMÍNIO TRADICIONAL ou COMUM

É a partir dele que vamos construir a nossa aula. O condomínio tradicional (ou comum) decorre do exercício simultâneo do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas. São várias pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa. Nada mais é do que co-propriedade, também chamada de compropriedade. Há dois exemplos extremamente fáceis do nosso cotidiano de condomínio tradicional: Casamento ou união estável – É talvez, o mais comum e cotidiano dos exemplos de condomínio. Não esqueça que o regime de bens estabelece um condomínio entre eles, um condomínio sobre os bens comuns, aqueles que estão submetidos à meação. Direito sucessório – Não vamos esquecer que a herança também forma um condomínio entre os herdeiros. Todos serão condôminos dos bens da herança que serão transmitidos automaticamente por saisine. 1.1. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

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não. pode ser compelido a prestar contas. esse direito de uso e fruição de um condômino não pode alijar o direito de uso e fruição dos demais. Cada um dos condôminos é parte legítima para defender a posse e a propriedade contra terceiros. o STJ admite usucapião do bem condominial pelo condômino. O problema que se põe nesse momento. Vem o STJ e diz assim: “salvo se estabelecer posse com exclusividade. De regra. Se. Não se esqueça que nenhum direito pode ser exercido abusivamente. mesmo que sua fração ideal seja de 5%. de outro lado. Direitos Direito de uso e fruição É o direito de usar e tirar utilidades (fruir) da coisa como um todo independentemente de sua cota.210. Direito de defesa e proteção do todo Outro direito: defesa e proteção do todo. convém lembrar que esse direito pode se dar por meio de tutela possessória ou tutela reivindicatória. excepcionalmente. Em se tratando de condomínio. Mas pode haver usucapião de um bem condominial exercido por um dos condôminos? Pode um condômino usucapir o bem condominial como um todo? De regra. colheu. a uma das mais importantes indagações jurídicas. porque. Aqui. É elementar. legítima defesa da posse). §1º. A tutela possessória se dá através de ação possessória ou de desforço incontinenti (art.” Se o condômino estabelecer posse com exclusividade. 1. a regra geral é o descabimento de usucapião do bem condominial por um dos condôminos. do CC. pode ser obrigado a prestar contas dos frutos que eventualmente retirou. não há nenhuma dúvida. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO a) I. Você acaba de responder. aí sim. dois detalhes relevantíssimo extraídos desse primeiro direito reconhecido a todo e qualquer condômino e que você não pode perder de vista: É lógico que se o condômino tem o direito de usar e retirar utilidades o condômino pode ser compelido a prestar contas. é saber se cada um dos condôminos tem direito a tutela 107 .LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. independentemente de sua cota. de um lado ele tem direito a retirada de frutos. de regra. Aí vem a jurisprudência. de sua fração Ideal. II. a posse é de todos. portanto. não porque o uso de um não impede e nem embaraça o uso dos demais. Não esqueça que esse direito de defesa e proteção do todo independe da fração de cada um Outro detalhe importante: que cada condômino tem direito de promover tutela possessória (ação possessória e desforço incontinenti) e tutela reivindicatória contra terceiros. genericamente. Vale dizer. Cada condômino. É a inadmissibilidade de usucapião do bem condominial por um dos condomínios porque a posse é de todos. eu peço a sua atenção para algumas situações importantes. Mais uma vez. Atenção para a pergunta: pode haver usucapião de bem condominial? O terceiro sim. você tem direito à fruição e uso sobre o todo. de sua fração ideal. E mais.

o suprimento judicial é feito por procedimento de jurisdição voluntária. Alienar é vender ou doar. III. E havendo recusa imotivada. contra o outro. Para que ocorra a alienação ou oneração do todo é preciso o consentimento de todos. pode caracterizar abuso. a sua fração. com a aquiescência de todos. se tem legitimidade para defender posse e propriedade contra ato de outro condômino. a sua cota-parte. pois pode ser que a recusa seja motivada (oportunidade imobiliária não é propícia. a sua cota. E para a alienação do todo. ação reivindicatória de um contra o outro ou somente de cada um deles contra terceiros? A resposta vem do próprio texto legal. O direito 01 é o direito de uso e fruição. Por que não cabe reivindicatória? Porque através de ação reivindicatória. Assim. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO possessória e reivindicatória contra ato de outro condômino. Para alienação ou oneração do bem condominial exige-se o consentimento de todos. art. Um contra o outro. Recapitulando: cada condômino tem direito de alienar ou onerar a sua fração. O condômino. Nos termos do Código Civil. independente da cota. para quem gosta de processo civil. sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão. repito. independente da cota. reivindicá-la de terceiro. ou gravá-la. reivindicatória não será possível entre eles (somente dos condôminos para terceiros). por exemplo) pode caracterizar o abuso do direito e gerar o suprimento judicial desse consentimento. somente ação possessória. 1. a sua fração. do todo. O direito 03 é o direito de alienar a sua cota. IV. defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal. Direito de preferência nas alienações onerosas 108 . gerando suprimento judicial. Ou seja. só pode promover ação possessória. Mas o todo somente com o consentimento. Cada condomínio tem direito de alienação e de oneração. Só que aqui surge um detalhe importantíssimo que já descamba para o próximo direito reconhecido aos condôminos.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação. injustificada de um condômino.314. só com o consentimento de todos. Não é possível que um condômino promova reivindicatória contra o outro porque todos são proprietários e não será possível ao juiz dizer que um é melhor proprietário do que outro. depende do consentimento de todos. O direito de alienação do bem condominial. O suprimento judicial. Direito de alienação ou oneração Onerar é dar em garantia (hipoteca. do CC: Art.314. é cabível tutela possessória. pode caracterizar (eu falei que pode e não que vai). O direito 02 é o direito de defesa e proteção do todo. penhor). Havendo recusa imotivada. Esse direito é um direito de alienar a sua cota. cada condomínio tem direito de alienar ou onerar a sua fração ideal. 1. o que se quer é reconhecer a qualidade de proprietário.

E por isso. E se todos têm o mesmo quinhão? Aí cada um deles. Aqui um exemplo prodigioso de função social da propriedade. E por que se aplica direito de preferência entre condomínios? Por um motivo simples: para extinguir o condomínio. E não pense que seja aquele que tenha o maior quinhão. Doação não tem preferência por um motivo simples: doação é liberalidade. assim. Se o ato lhe é ineficaz. proporcionalmente exerce a preferência. com prazo mínimo de trinta dias. Parágrafo único. Ele não estabeleceu um mecanismo para que se respeite esse direito. Por isso.” Ou seja. qual dos condôminos tem preferência entre si? Resposta: § único do art. da LICC). o condômino preterido terá aquele ato como ineficaz. Quando se tratar de alienação gratuita ou de oneração. Para que um deles tenha a chance de comprar a cota de todos e. contudo. “A consequência da violação do direito de preferência é a mera ineficácia do ato em relação ao condômino preterido. na compra e venda. Você acabou de solucionar o problema relativo ao direito de preferência por dois ou mais co-proprietários.245/91 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos). na falta de benfeitorias. Sendo muitos os condôminos. nos bons costumes e nos princípios gerais do direito. O direito de preferência é exclusivo nas alienações onerosas. Se o condomínio quer alienar onerosamente a sua cota. Ocorrendo a notificação. depositando previamente o preço. não há que se falar em preferência. O direito de preferência.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. haverão a parte vendida os comproprietários. 4º. E se não há benfeitorias? Será aquele que tiver o maior quinhão. não há que se falar em preferência. nas alienações onerosas. em muito boa hora o código estabeleceu que o efeito jurídico da violação da preferência é a mera ineficácia do ato em relação ao condômino preterido. é somente. judicial ou extrajudicial. 504. homenageia-se a função social da propriedade. promover a extinção. estabelece a regra do direito de preferência nas alienações onerosas. O código. 27 da Lei 8. preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e. Ele promove uma ação 109 . ele precisa ofertar aos demais primeiro. desde que pagando o mesmo preço. não disse como se respeita o direito de preferência. 504. Cada um dá o que é seu para quem quiser e se é assim. o juiz decidirá com base na analogia. Por analogia com o art. Art. Quando a lei for omissa (art. Ele somente incide quando se tratar de alienação onerosa. E se o condomínio alienou onerosamente sem respeitar a preferência dos demais? Qual a consequência desse ato? Este interesse é um interesse exclusivo do condômino preterido. insisto. Mas daí decorre outro problema: se o condômino dá preferência aos demais e mais de um exerce a preferência. O direito de preferência se consubstancia nessa notificação. ele exerce o direito de adjudicação compulsória. portanto. que a quiserem. o direito de preferência deve ser respeitado por meio de notificação. haverá o respeito ao direito de preferência. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO Esse direito de preferência não é incidente em toda e qualquer situação. o de quinhão maior. A existência do direito de preferência se justifica na medida em que o código quer extinguir o condomínio. Se as partes forem iguais. Aqui.

há litisconsórcio passivo necessário entre alienante e adquirente. e a suportar os ônus a que estiver sujeita. para quem nunca ouviu a expressão. III. Cada condomínio pode praticar atos conservatórios.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. É litisconsórcio simples ou unitário? É unitário. não pode colocar como comercial. De qualquer sorte. ela desfaz aquele negócio e constitui outro.315. afinal de contas. 1. comum. Ele deposita em juízo o valor do negócio e adjudicará a coisa. É exclusivo do condomínio tradicional. ou seja. Esse prazo é contado. Se você quiser vender a sua unidade autônoma. “Valor do negócio tanto-por-tanto”. com base na teoria da actio nata. Art. na proporção de sua parte. II. Não dar posse a terceiro sem o consentimento dos demais Rateio das despesas comuns Você sabe qual é o critério para dividir despesa? Cada um corresponde de forma correspondente ao seu quinhão. 504. O direito de preferência não existe no condomínio edilício. do Código Civil. Essa ação deve ser promovida no prazo de 180 dias. não precisa dar preferência ao seu vizinho. Na ação de adjudicação compulsória promovida no prazo decadencial de 180 dias. Só não pode alterar. Direito de voto se estiver em dia com a taxa de condomínio O direito de voto está condicionado ao adimplemento da taxa condominial. ou de forma igual? Art. A decisão há de ser a mesma para o condômino alienante e o terceiro adquirente. ou seja. 206 e 205. 1. contados da data do conhecimento da violação do direito. Esse dever de não alterar a destinação não impede a prática de atos conservatórios. a) I. modificar a destinação. ele tem preferência. Se é residencial.” 110 .315. para que um condômino não prejudique a coletividade. V. contados da data do conhecimento da violação do direito. Esse prazo é de decadência porque todos os de prescrição estão nos arts. não solidária. Esse artigo é im-por-tan-tís-si-mo! Você agora não vai nem piscar o olho! Presta atenção. O condômino é obrigado. essa ação é constitutiva. Deveres Dever de respeito à finalidade do bem Não alterar a destinação. a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa. Art. “A responsabilidade do condômino é proporcional ao seu quinhão. Mais um exemplo de função social da propriedade. O condômino alienante e o terceiro adquirente são litisconsortes passivos necessários. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO depositando em juízo o valor do negócio tanto-por-tanto. é o valor da compra e venda mais as despesas do registro. É vedada a mudança de destinação.

1. 1. deflui que cada condômino é responsável na proporção de sua cota e não solidariamente e disso deflui também. renunciando à parte ideal. A responsabilidade deles será solidária? Não. art. 111 . que há uma presunção de igualdade de cotas. o condômino recolher individualmente os frutos. é natural que possa fazê-lo individualmente. o código parte da presunção de que todos os condôminos possuem cotas iguais. até porque o primeiro direito reconhecido a cada um dos condôminos é do direito de uso e fruição do todo. Será proporcional ao seu quinhão. não há que se falar em solidariedade. responde por sua divisão deles. Enquanto não houver prova. é natural que o condômino possa colher frutos. Adquire aquela cota quem pagar a despesa. Logo. como forma de se eximir do pagamento. aquela fração ideal fica para quem pagou as despesas.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Art. dizendo que cada um responde na proporção da sua cota. E como condomínio não tem personalidade jurídica. mas o que o código quis foi facilitar o rateio das despesas. Mas tem sempre alguém que não paga. adquire aquela cota.316 traz uma inovação permitindo que o condômino interessado. Logo. o art. Imagine: quatro ou cinco condôminos de um terreno que contratam um vigia que resolve reclamar despesas trabalhistas. IV. aquela fração. O interessado que prove que o quinhão de um é maior do que o do outro.316 permite a renúncia à cota como forma de se eximir do pagamento de despesa. Na sequência. ou a reclamação trabalhista é contra todos ou implicará em renúncia proporcional. 1. Disso. No § único do art. Havendo renúncia. Quem fizer isso. é de tamanha importância que o código vai dizer o seguinte: é claro que existem situações em que as despesas de um condomínio podem ser tamanhas que podem comprometer a própria titularidade (“é tão cara essa despesa que eu nem quero ser condômino disso). todos assumem proporcionalmente a cota e a despesa. Mas é uma presunção relativa de partes iguais. precisam ser partilhados. quanto as despesas. Evidente que se trata de presunção relativa. E mais.316. São comuns e por isso. frutos do condomínio. tanto a fração. Não esqueçam o seguinte: a responsabilidade de cada condômino para com o todo. 265. Sempre que colher furtos individualmente. o Código estabelece uma presunção de cotas iguais. sozinho. Mas por quê? Porque os frutos pertencem a todos. divididos. o condômino terá que responder pela divisão desses frutos. E se ninguém pagou? Todos assumem proporcionalmente. Se ninguém pagou. o autor da ação estará renunciando proporcionalmente porque cada condômino somente responde na proporção do seu quinhão. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO Digo não solidária porque a solidariedade não se presume. de proporções iguais. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas. do CC e como é assim. no condomínio. O art. por diversos motivos. 1. Para cada condômino que for alijado dessa reclamação. mas estou presumindo que todos possuem o mesmo quinhão e o interessado que faça prova contrária. Responsabilidade pelos frutos colhidos isoladamente É muito comum. renuncie à sua cota.315. o condômino que percebe. não se tratando de uma obrigação solidária. no rateio das despesas.

Não raro. nesse caso. um sai o outro fica. Quem delibera a finalidade. o juiz deve determinar o valor do aluguel e determinar ao cônjuge que está na posse exclusiva do bem a divisão desse valor. uma ação de separação ou de divórcio que. das frações ideais. não raro. demora anos. apesar do imóvel ser comum. A jurisprudência do STJ já é assim há muito tempo: No REsp 622472/RJ o STJ firmou sua linha de entendimento no sentido de que o cônjuge ou companheiro que estiver sozinho na posse do imóvel tem que dividir os frutos. por conseguinte. É lógico que o administrador representará o condomínio em juízo e fora dele e. sem dúvida. a destinação 112 . As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão. 1. Havendo empate.318. Se o advogado assim não requereu ele vai pagar os alimentos sob pena de prisão. 1.318.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Nesse fato. mas terá este ação regressiva contra os demais. mas depois vai requerer a fixação do aluguel e a divisão dos frutos. Se for litigioso. As duas coisas que eu acho que podem perguntar sobre o administrador: É o administrador que delibera a destinação do condomínio? É ele quem escolhe? Não. você já sabe que ele tem dever de prestação de contas. E a ação de prestação de contas tem procedimento dúplice.2. O juiz vai dar alimentos in natura sob forma de moradia. resolve-se por decisão judicial. começa a briga. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO O administrador será eleito pela maioria das cotas. a solução é. poucos advogados atentam para o seguinte: para resolver o drama dessa mulher (que ficou no imóvel). colhendo sozinho os frutos. 1. Esqueça isso! Eu comecei a aula falando que o melhor e mais cotidiano exemplo de condomínio seja o casamento e a união estável. obrigam o contratante. portanto. o advogado requerer alimentos in natura. Filho não tem direito a partilha de bens. Ao longo de todo esse tempo. Infelizmente. A mesma ação já serve para executar. Isso é interessante porque no condomínio a eleição do administrador pode se dar contra a vontade da maioria quantitativa. se ela depende dele. só um está morando e. O juiz fixa a pensão alimentícia e fixa alimentos in natura como forma de moradia e aí. ela já não tem que devolver mais nada a ele porque ela agora está morando como parcela da obrigação alimentícia. com base no art. se eles moravam em um imóvel comum. Quem saiu. se é assim. para que não se crie um passivo flutuante para ela. desde que dê pela maioria das frações. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO Você deve estar pensando em árvores com frutos caindo. Art. Eu acho que ninguém vai perguntar uma bobagem dessa em concurso porque é muito simples. Parte dos alimentos podem ser requeridos in natura. Acabou a relação. Filho tem direito à herança quando um morrer. que estabelece a responsabilidade dos condôminos por frutos colhidos isoladamente. É a maioria das cotas. não está colhendo os frutos de um bem comum. e durante ela. do CC.

aparentemente. paredes divisórias. é a maioria das frações ideais. ao administrador. que nada mais são do que a incidência da teoria da aparência nas relações condominiais. aos olhos de todos. cerca. Um muro divide as duas propriedades. As despesas que são divididas são as ordinárias. exerce a função de administrador. etc. todo muro divisório é condominial. cercas. Forçado – É aquele que vincula a relação jurídica. b) Condomínio comum legal (posto por lei) – pode ser: legal forçado ou legal fortuito. Não se poderia falar no administrador sozinho ter esse poder todo de deliberar a finalidade do condomínio. aos olhos de terceiros. Isso é importante porque toda e qualquer despesa será dividida no que tange aos muros divisórios. vala. E surge aí o chamado direito de extremar. É aquele que. O administrador ou mandatário tácito é aquele que manda e que. A mesma parede serve para as duas casas. se divide entre: a) Condomínio comum voluntário – Exemplo: regime de bens do casamento e da união estável. Se eu construí o muro da minha casa para dentro da linha divisória.   Fortuito (aleatório) – Exemplo: sucessão hereditária. Para quem nunca ouviu essas expressões. presumidamente. É aquele que tem espírito de liderança e. é o síndico. O segundo detalhe é que a jurisprudência no Brasil vem nutrindo uma explícita simpatia pelo administrador tácito.3. 1. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO condominial. O código diz que muro divisório (parede. É exemplo típico de incidência da teoria da aparência nas relações condominiais. como se administrador fosse. ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO COMUM O condomínio comum. anotem. aí precisa de autorização judicial porque o que se divide são as despesas ordinárias dos muros divisórios. 1. mas é evidente que o terceiro de boa-fé também tem direito regressivo contra ele. valas. Todo muro divisório parte de uma presunção de condomínio porque o código diz que. Se se trata de gasto suntuoso. Exemplo: muros. não necessariamente. um detalhe: e quem tem proteção em relação a esse administrador tácito? Terceiros de boa-fé que celebrem negócio com ele. equiparando-o ao chamado mandatário tácito. aquela pessoa é.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. A presunção de condomínio é relativa. efetivamente. É o exemplo das casinhas de interior.328 fala disso. É o direito de você dizer que o muro é só seu porque construiu para dentro da sua propriedade e sendo assim. O condomínio responde perante o terceiro de boa-fé que acreditou que aquele terceiro era o administrador do condomínio. Aqui. É aquele que se comporta. tradicional.) forma presunção de condomínio. não há que se falar em formação de condomínio. Terceiros de boa-fé que celebrem negócio com o administrador tácito estarão protegidos porque vincula o condomínio. Art. 113 . acabou o condomínio. As partes escolhem. Mas e se um deles quer fazer gastos vultosos? Decisão judicial.

requerer através da ação divisória. Aplicam-se à divisão do condomínio. Porém. do CC.4. não é admitida a prorrogação.328. 1. 2.321. no qual as partes não podem requerer a divisão. Art. cercas. jurisdição contenciosa. O art.022). Ninguém é obrigado a conviver com outra pessoa. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes. Detalhe importante: se o condomínio foi formado por herança ou doação. estabelecer a indivisibilidade pelo prazo máximo de 5 anos. Preste atenção e anote com tranquilidade a lógica seqüencial. as regras de partilha de herança (arts. Um último problema: e se o bem for indivisível por sua natureza? E se a natureza do bem não permitir a divisão? Se a natureza do bem for indivisível. por outro lado. Se o gasto for suntuoso ele não vai pagar porque o juiz vai fixar o valor ordinário. justa motivação. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO Art.321. o código permite às partes estabelecerem um prazo de indivisibilidade. também. valas ou valados. ele vai ter que te ressarcir das metades das despesas do muro divisório. Isso leva à seguinte conclusão: fora do prazo de indivisão é direito do condômino pleitear a divisão sem motivo. Detalhe: dentro desse prazo de indivisibilidade. muro. procedimento especial. no que couber. E é formado com presunção relativa. prorrogável uma única vez. 1. pela vontade de todos. Todo condomínio é temporário porque todo condomínio é fonte de conflitos. já que só precisa indicar justa causa no período de indivisibilidade. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO A temporariedade é elemento natural do condomínio. entre com ação para cobrar do seu vizinho. Se você pagou sozinho. muros. Se você ergueu o muro em cima da linha divisória é condomínio. ele tem o direito de requerer a ação de divisão. Está lá no CPC. Cada condômino tem direito a todo tempo requerer a divisão do condomínio.297).013 a 2. Essa é uma parte importante e fácil da aula. diz que essa ação de divisão se submete às regras da partilha de herança. embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. Recapitulando: cada condomínio pode. somente é permitido o requerimento da divisão quando houver justa causa. com direito a uma prorrogação. a qualquer tempo. Mas se for ordinário.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Se as partes assim desejarem podem estabelecer um prazo de indivisibilidade que é um prazo máximo de 5 anos. valado ou cerca do vizinho. 1. admitindo prova em contrário. Mas pode. 1. tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede. a dissolução do condomínio. 1. Seria uma cláusula de indivisibilidade: prazo máximo de 5 anos. O código força a formação desse condomínio (condomínio legal forçado). Então. a todo tempo. o 114 .

desde que dando direito de preferência – falso porque direito de preferência só no condômino geral. Não está na lei e nem nunca estará essa situação relativa ao condomínio de fato. aquele quarteirão que se contrata vigilância comum. (Intervalo) 1. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 115 . do CC. com base na proibição de enriquecimento sem causa cabe sustentar a possibilidade de formação de condomínio de fato. CONDOMÍNIO DE FATO Situações diversas vão gerar. nos grandes centros urbanos. o condômino tem preferência em relação ao estranho na aquisição da coisa. desde que pague o mesmo preço. não se pode requerer ação de alienação. Marcos se indispôs aos demais. No entanto. Formado um condomínio de fato. 884 e 885.falso (justa motivação só no período de indivisibilidade). Em outras palavras: se cabe ação de divisão. 2. Marcos antes de doar deve promover a divisão do lote – falso. Pode doar. TJ/MG. Marcos não pode doar – falso. O condômino prefere ao estranho. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO código estabelece que será caso de alienação judicial. ε ) No condomínio edilício é lícita ao condômino exigir a divisão e alienação – falso. Confira comigo: PGE/SC: No condomínio geral: α ) O condômino pode alienar ou onerar a terceiros a sua parte ideal – verdadeiro. o STJ entendeu que só é possível requerer a alienação judicial do bem quando não for possível a sua divisão. aquele que tiver a maior cota. χ ) No condomínio edilício existem partes de propriedade comum e exclusiva – verdadeiro. proibido pelos arts. ou se ninguém tiver benfeitorias. Na ação de alienação. de forma que decidiu doar sua cota a um amigo. concluo que a regra geral é de que a liberdade de associação impede que se fale em condomínio de fato. No REsp 791147/SP . não assistindo aos demais condôminos o direito de preferência – verdadeiro. Aí o STJ diz o seguinte: formado o condomínio de fato.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. obrigando todo aquele que se beneficia a contribuir proporcionalmente com as despesas. O condômino somente pode requerer a alienação judicial quando não for possível a sua divisão. por exemplo. Marcos. condomínios de fato consistentes na rua que se fechou a cancela em que se rateiam as despesas com limpeza e segurança.5. cada unidade deve ratear as despesas na medida em que se beneficia para evitar enriquecimento sem causa. Por isso. E se mais de um condômino quiser exercer a preferência? Quem tiver o maior número de benfeitorias. Isso é só para o condomínio comum. É regra geral. Isso é posição do STJ. cada uma das unidades deve contribuir na medida em que obtém vantagem sob pena de enriquecimento sem causa. δ ) No condomínio edilício cada condomínio pode vender a sua unidade. β ) A qualquer tempo. Paulo e João são proprietários de um lote. ele pode exigir a divisão da coisa comum desde que embasado em justa motivação . Assinale a verdadeira.

pode caracterizar abuso e gerar suprimento judicial. Isso se dá quando a construtora já fez o apartamento com cobertura. o terraço ou cobertura é área comum. Exemplo: pode dizer que pertencerá a um dos condôminos. Somente se todos consentirem. Terraço ou cobertura – A quem pertence? Regra geral: é área comum. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO O condomínio edilício ou condomínio por unidades autônomas é uma simbiose orgânica. Se o condomínio foi criado com terraço ou cobertura como área comum. a modificação depende da unanimidade dos condôminos. Em verdade. 3. cessa o condomínio. Detalhe importante: unidades autônomas e partes comuns. salvo disposição contrária do ato de criação (de instituição) do condomínio. pela inexistência de pluralidade porque é da natureza do condomínio essa pluralidade de sujeitos. Cessará o condomínio. Não viola o direito de propriedade estabelecer limites de funcionamento 2. STJ: as regras do condomínio edilício não são aplicáveis apenas aos condomínios residenciais e comerciais. divididas. Nesse julgado o STJ mandou aplicar as regras do condomínio edilício para as vilas de casas. já não pode modificar. Isso é importante para você saber que as despesas do terraço serão partilhadas. é um mix entre propriedade coletiva e propriedade individual. REsp 1902/RJ. Sempre que houver uma simbiose. Mas. portanto. uma combinação de áreas comuns com unidades autônomas distintas. E também pluralidade de sujeitos. você já percebe que todo condomínio edilício é propriedade individual ladeada por áreas comuns. que não admitem separação e todas com acesso à via pública. Problemas: 1. É o interesse de todos. Claro que isso só vai ocorrer quando se tratar de uma recusa imotivada. Só se pode modificar a sua natureza pela unanimidade dos condôminos. de qualquer sorte. De ordinário. o ato de Constituição pode dispor em sentido contrário. Horário de funcionamento – Lógico que para o condomínio comercial. se um dele se recusar imotivadamente. Se um não quer. O horário de funcionamento viola no condomínio edilício o direito de propriedade de cada unidade autônoma? A jurisprudência responde: não há violação do direito de propriedade pelo estabelecimento do limite de horário de funcionamento dos condomínios comerciais. É que.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. mas também vilas de casas. Garagem – Qual é o regime jurídico de garagem? É área comum ou autônoma? O direito brasileiro reconhece três diferentes regimes para as garagens. Todavia. fala-se em condomínio. E quem vai definir o regime? O ato de criação do condomínio. Atenção! A formação de um condomínio edilício reclama dois elementos componentes: • • Unidades autônomas e Partes comuns. se a mesma pessoa adquirir todas as unidades autônomas. *Regime jurídico das garagens: 116 .

mas se criou expectativa. Quando a garagem é área comum é a convenção do condomínio é que definirá o seu uso.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que. Eu não posso usucapir a garagem. afinal de contas. três garagens). 1. caso a convenção não proíba. Com um detalhe: a convenção de condomínio pode proibir esse aluguel. em condições iguais. 3º Regime – Garagem como unidade autônoma – Quando se trata de edifício-garagem.). qualquer dos condôminos a estranhos. os possuidores. primeiro regime jurídico das garagens: garagem como unidade autônoma. O STJ diz: não cabe usucapião de área comum em condomínio edilício. E. nos condomínios residenciais não é rara a possibilidade de aquisição de garagem em separado. cabendo à convenção do condomínio disciplinar o seu uso. Art. Claro que. Os condomínios modernos já vem com a garagem como acessório da unidade autônoma. nesse caso. Nesse segundo regime. entre todos. a garagem não pode ser alienada sem a unidade autônoma. mas você pode adquirir uma a mais. Sendo acessório. Aquela que você adquiriu em separado é uma unidade autônoma. pode ter gerado supressio. pode. Para encerrar o assunto. Então. pelas próprias características da edificação. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO 1º Regime – Garagem como área comum – Quando é que é área comum? Quando o condomínio é criado com as unidades autônomas e com vagas de estacionamento. 117 . fazer um novo sorteio. REsp: 356821/RJ.. A convenção definiu por sorteio. REsp 214680/SP e Enunciado 247 da Jornada reconhecem o descabimento de usucapião de área comum de condomínio edilício. O acessório segue o principal. Não cabe usucapião. preferir-se-á. eu quero fazer menção a respeito de um detalhe. Aí a convenção quer mudar dez anos depois. ela pode ser alienada ou penhorada autonomamente. O uso delas será definido pela convenção de condomínio. Se quiserem mudar você (que tem a melhor vaga) pode se opor alegando usucapião? Anote: não há usucapião de área comum em condomínio edilício. mas queria que você soubesse que o art. Enunciado 247 – Art. eu uso aquela vaga por tantos anos. É proibido pela Lei 4591/64 que expressamente proíbe usucapião de área comum de condomínio edilício. E sendo possível aluguel.338. Poder mudar. o condômino tem preferência em relação ao terceiro. É possível alugar. duas. mas nada impede que eu alegue supressio (ninguém nunca me incomodou. Ocorre quando a unidade autônoma já vem com garagem (uma. e. Mas. 1338 do Código permite aluguel de garagem. não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos. desde que pague o mesmo preço. A unidade autônoma vem com duas garagens. mas cabe supressio. com um detalhe: o condômino tem preferência com relação a um estranho. não pode ser alienado sem o principal porque. mas admitindo a ocorrência de supressio. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos. o guri ia usucapir a piscina. Eu apresentei três diferentes regimes. Se isso fosse possível. por exemplo. 2º Regime – Garagem como acessório da unidade autônoma – Esse é o regime da grande maioria dos condomínios contemporâneos. aplica-se aqui a regra da gravitação.. mas cabe supressio.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. 1.

pode ser sujeito de direito.1. portanto. Se cair na prova. portanto. o condomínio jamais pode sofrer dano moral. já viu o problema que deu: o banco vai querer executar o condomínio e tomar o condomínio. Pontes de Miranda é a referencia na matéria. Se aplicarmos a regra comum da gravitação jurídica (o acessório segue o principal) ao condomínio edilício. Esse enunciado reconhece personalidade jurídica ao condomínio edilício. um ente despersonalizado. Tendo capacidade. São exemplos do condomínio edilício como sujeito de direito: contratante. Nesse sentido. vai ser o dono do solo. Coisa estranha não ter personalidade. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”. a Súmula 308. A legitimidade dele é restrita às relações patrimoniais. reconhecendo que a hipoteca entre a construtora e o banco não tem 118 . alegando que ele é dono do principal. tomam empréstimo bancário e dão em garantia o próprio terreno que ficas hipotecado ao banco e as unidades condominiais vão todas sendo vendidas. É evidente que isso é apenas uma proposição doutrinária porque ainda prevalece o entendimento de que o condomínio tem capacidade. É evidente que ele não pode titularizar nenhuma relação existencial. eu não posso deixar de pontuar uma situação muito importante.” Esse entendimento chegou a ser sedimentado no enunciado 246 da Jornada de Direito Civil. Enunciado 246 – Art. Olha que coisa estranha: o condomínio edilício não tem personalidade. diz que ele pode. portanto. você marca assim: O autor que primeiro refletiu sobre isso foi Pontes de Miranda. mas não personalidade. não tem natureza de pessoa.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO 2. do STJ. Assim. Não se aplica para que. com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Você já entendeu a razão. eventual garantia real sobre o terreno não implique em execução dos condôminos. significa que o condomínio é acessório àquele solo. É. mas tem capacidade e pode ser sujeito de direito. Essa é a sua natureza jurídica. Autores mais modernos vão propondo o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio: “vamos acabar com isso? reconhece logo personalidade jurídica ao condomínio e ponto final. A jurisprudência entende que não se aplica a regra da gravitação jurídica ao condomínio edilício. Você já sabe. do CPC. Só que aí tem um problema. inclusive. mas tinha personalidade. 90. O condomínio edilício não tem personalidade jurídica. quando em fase de construção. caso aquele solo pertença a uma pessoa e o condomínio a outra. Pode ser sujeito de direito de relações jurídicas patrimoniais. quem adquire? É o dono do condomínio que adquire o solo ou é o dono do solo que adquire o condomínio? Se você aplicar a gravitação na sua forma comum. mas ter capacidade.331: Fica alterado o Enunciado n. contribuinte. porque pode ser sujeito de direito. empregador. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Isso é um problema danado para quem faz concurso. 1. E o art. Ele não tem personalidade. Se a construtora não pagar ao banco. dizendo que o condomínio edilício não tinha capacidade. Que garantia real seria essa? Hipoteca ou alienação fiduciária. 12. Preciso fazer um registro e você se liga: falando sobre a natureza jurídica do condomínio edilício. Ele não possui personalidade. ser parte no processo. Muitas construtoras.

mas sim. Time sharing (tempo compartilhado). Casa de praia. Ou seja. O STJ vai dizendo que essa relação jurídica entre a administradora e os condôminos é de consumo. É um novo modelo condominial. condomínio edilício não gera relação de consumo. está dizendo que não interessa quando a promessa foi celebrada. Atenção! O time sharing é uma nova modalidade de condômino. ver o período de utilização.2005 . Se todos são proprietários. anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. mas a prestação de serviços da administradora para o condômino.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof.04. Aqui. E o último comentário acerca da natureza jurídica: não se trata de relação de consumo. Cada co-propriedade poderá utilizar aquela propriedade um determinado número de dias por ano. se antes ou depois da hipoteca. em regime de condomínio. os mais sólidos efeitos jurídicos estão no campo do direito tributário e do direito civil. não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. garantia e idoneidade da coisa. O time sharing é o condomínio no tempo (e não no espaço) e forma entre os condôminos uma relação pela qual cada um deles pode usar aquela unidade determinado número de dias por ano. todos terão que contribuir com imposto sobre o imóvel e isso será feito na proporção de dias que tem direito. O que interessa é que a hipoteca não produz efeitos. STJ Súmula nº 308 . é de consumo. 2. Nós enxergamos o condomínio no espaço. Não é o condomínio que gera a relação de consumo. A finalidade do time sharing é o acesso a determinados bens.DJ 25. Não incide o CDC. asbendo que cada um deles pode utilizar um determinado número de dias por ano. Eu tenho percebido que os mais sintomáticos efeitos jurídicos do time sharing. O problema é que as pessoas querem ter uma casa de praia e não vai sempre. Para ajustar tanto interesse precisa de uma administradora. Essa sim. no tempo. E também efeitos civis porque cada um passa a ser proprietário no tempo e não no espaço e as despesas serão rateadas proporcionalmente ao número de dias que cada um eventualmente tenha. Vai muito de vez em quando. 119 . Quem pode gerar relação de consumo é a prestação de serviços da administradora para com os condomínios. no sentido jurídico: multipropriedade imobiliária. invertendo a regra da gravitação. Nós estamos acostumados a falar do condomínio como unidade espacial. aquela pessoa que vai ajustar os interesses. o condomínio não se forma no espaço. Vai ter escritura constando o nome de todos.2 TIME SHARING Caiu uma pergunta sobre time sharing no concurso do TJ/AL em 2008. Quando fala em anterior ou posterior. Todo time sharing prevê a existência de uma administradora. mas de relação puramente civil. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO eficácia perante os terceiros adquirentes e pouco interessa a data do contrato da aquisição. O time sharing é o condomínio no tempo e não no espaço. por exemplo.

é a norma vinculante. pelo qual o condomínio passou a existir. uma moça se aproxima e oferece um fim-desemana gratuito numa rede de hotéis de luxo. então. não é dívida comum do time sharing porque cada uma exerce o seu direito de condômina no seu período correspondente. em que nenhuma das três utilizará a casa (é o time sharing!!). É o ato de instituição que diz se vai ter finalidade residencial ou comercial. 1. com toda essa indução de vontade. O que eu quero dizer é que o ato de instituição é o ato de existência. Porém. férias e feriados. Para o hotel é uma beleza porque vende antecipado na baixa estação e o risco é seu e não dele. feriados. Essa venda com toda essa encenação. Você adquire um pacote anual das grandes redes hoteleiras. só ela ficará obrigada obrigada ao pagamento diante do terceiro (olha o que ele falou: dívida durante a estada. E o regimento interno é uma espécie de manual de instruções. Quando acabou a palestra. TJ/AL perguntou isso: Silvana. até que horas o condômino pode 120 . A convenção do condomínio é a norma-mãe. induz o consumidor a fazê-lo somente pra a obtenção de um falso brinde. O STJ diz que é venda abusiva. E outra. Para você perceber onde eu quero chegar: se o condomínio vai ser residencial ou comercial. São três diplomas normativos para a formação do condomínio edilício. evidentemente. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO Não confunda. Ela diz que você vai no sábado de manha assistir uma palestra e no final você ganha o brinde. por três diferentes diplomas normativos.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. 1. • • • Ato de Criação ou Ato de Instituição (art. o STJ entende que é abusiva. exceto no período de março a agosto. tome todo cuidado da galáxia para não confundir o time sharing condominial com o chamado time sharing turístico. Exaure o consumidor. Teresa e Sandra. mas somente para facilitar que você visualize isso: o ato de instituição é espécie de proclamação da república.3. com decadência de um ano. de utilização.332) Convenção do Condomínio (art. Time sharing turístico: você está de férias num balneário. Já que você está pagando antecipado por um serviço que você não sabe se vai conseguir usar e provavelmente não. Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada. paga antecipadamente (10 dias por ano). Aquilo ali é uma das piores e mais absurdas transações que alguém vai fazer. É o ato de criação. Isso é relação de consumo pura e venda abusiva na linguagem do STJ. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Para que se crie o condomínio edilício ele passa por três diferentes normas. estará no ato de instituição. Quem vai administrar e os critérios de reajuste da taxa estarão na convenção.334) Regimento interno Mal comparando. é somente dela!) 2. adquiriram uma casa em região praiana com o objetivo de lá se hospedarem em fins de semana. fins de semana prolongado e alta estação. Só tem um detalhe: você não pode utilizar nos meses de férias. A convenção do condomínio corresponderia à Constituição Federal e o Regimento Interno são as leis ordinárias. A dívida. você não compra e quer o brinde. Ali o cara fala sobre as vantagens de você aderir ao time sharing turístico que é quando você compra um pacote anual numa determinada rede de hotéis.

Mas tem um pecado mortal no fechamento de varanda e pouquíssimas pessoas atentam para isso. Se for intervivos. II. mista. Pode ser particular. Fechamento de varanda é alteração de área comum. mudando a fachada sem consultá-lo. é violação de direito autoral. tem que consultá-lo porque mudança de fachada é alteração de direito autoral. E se fechar a varanda. O ato de instituição que. O art. do ato de criação do condomínio. Só que naqueles condomínios com projeto arquitetônico assinado por arquiteto famoso. somente se dá por unanimidade. Uso de área comum é regimento interno. ou se o visitante deixou ou não a identidade. O terraço ou cobertura somente pode ser entregue a um dos condôminos por ato unânime de todos. Três diferentes atos de Constituição: do mais complexo ao mais simples.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. É possível apartamentos de diferente tamanhos no mesmo condomínio. Está na lei de direitos autorais. Indicação das frações ideais de cada uma das unidades autônomas – E você acabou de descobrir que cada unidade autônoma pode ter fração ideal distinta da outra. não precisa de testamento público. Portanto. estabelece as três matérias obrigatórias do ato de instituição. se é 121 . se são unidades autônomas ou áreas comuns. Está previsto na Lei de Direito Autoral que o autor tem direito a proteção contra mudança promovida por terceiro.332) O ato de instituição do condomínio pode ser • • Intervivos – tem que ser por escritura pública Causa mortis – pode ser por testamento particular Um condomínio pode ser criado por ato intervivos ou causa mortis. O autor tem proteção contra mudança em sua obra promovida por terceiro. 1. Se for causa mortis. A jurisprudência diz que se aquele condomínio teve projeto arquitetônico de algum artista. casas em vila de diferentes tamanhos. necessariamente estarão contidas no ato de criação do condomínio edilício: I. eventualmente deixar de tratar de algumas dessas matérias é nulo. São três matérias que. do Código Civil. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO usar a piscina. gerando indenização. Descrição das unidades autônomas e das áreas comuns – Exemplo: garagem e cobertura precisam estar descritas. se é comercial. é muitíssimo comum. Se um deles divergir imotivadamente pode caracterizar abuso do direito. Essas matérias podem ser modificadas pelos condôminos? Estas matérias somente podem ser modificadas pelos condôminos por unanimidade. Importante perceber que o ato de instituição do condomínio precisa conter determinadas matérias obrigatórias. é alteração de fachada. a) Ato de Criação ou Ato de Instituição (art. havendo mudança do projeto arquitetônico. ele terá direito a indenização. Finalidade condominial – Se é residencial. III. precisa de escritura pública. 1. são questões de regimento interno.332.

interpretando o art.333. Vale dizer. b) Convenção do Condomínio (art. O art. III . II. Não são 2/3 dos condôminos. 122 . interpretando a norma. Mas. é condição eficacial para terceiros. além do disposto em lei especial: I . da STJ. 1333. que a convenção de condomínio tem que ser registrada no cartório de imóveis. Forma de administração – Se vai ter síndico. vencimento. é eficaz para regular as relações entre os condôminos. ainda que sem registro. Exemplo: terceiro adquirente. Não tem natureza contratual porque se contrato fosse.02. devendo constar daquele ato.DJ 06. 1. 1. Aquele que adquiriu posteriormente a unidade está submetido a ela porque sua natureza é estatutária e não contratual. foi editada a Súmula 260. 1. registrado no Cartório de Registro de Imóveis. o registro é condição eficacial para terceiros. A natureza da convenção de condomínio é estatutária porque ela vincula não apenas os condôminos subscritores dela. regularmente aprovada.a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva.2002 . etc. o contrato apenas produz efeitos entre as partes. a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.334) A convenção do condomínio é a verdadeira constituição interna. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento. Para ser oponível contra terceiros. Art.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof.a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade. é eficaz entre as partes: STJ Súmula nº 260 . Na forma da Súmula 260. relativamente ao terreno e partes comuns.332. Importante que você saiba que a convenção só pode ser aprovada e modificada por maioria de 2/3 das frações ideais. 1. estremadas uma das outras e das partes comuns.A convenção de condomínio aprovada. E ela precisa de registro para ter validade e eficácia? O Código Civil diz que sim. § único: Parágrafo único. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO Art.o fim a que as unidades se destinam.334 traz as cinco matérias obrigatórias da convenção do condomínio: I. Quem tem fração ideal maior tem maior poder de voto. com ou sem registro. Taxa condominial – A taxa de condomínio. preço. do STJ que diz que a convenção do condomínio. mas das frações ideais. produzindo efeitos em relação a terceiros. II . empresa. do Código Civil. vincula também terceiros. critérios de reajuste.

1. de serviços fundamentais. É aquela obrigação que adere à coisa. O inadimplemento também não pode ensejar a suspensão de serviços essenciais. quanto no convencional. pode ser 123 . controvertidos: taxa condominial. IV . inclusive. Não pode impedir que a criatura que mora no 25º suba de elevador. Nos dois regimes do bem de família é possível penhorá-lo para pagamento da taxa. Eu falei que não pode suspender serviços essenciais. Você concorda que isso é função social da propriedade? Um condômino não pode prejudicar a coletividade. II . ou possuidores. É que o regimento tem natureza meramente complementar. toda e qualquer cláusula do regimento interno pode ser alterada por maioria simples. a convenção determinará: I .as sanções a que estão sujeitos os condôminos. III . Se ele para de pagar. 1. Além das cláusulas referidas no art. O inadimplemento da taxa condominial não pode ensejar cobrança vexatória.332 e das que os interessados houverem por bem estipular. A ausência de pagamento de taxa condominial excepciona. 2. Estou falando da convenção. Eu quero terminar a aula de hoje falando de três temas polêmicos. V . É o síndico que coloca o papel no elevador apontando quem deve: isso é cobrança vexatória. Nem vai obstar o recolhimento do lixo. Não esqueça que a taxa condominial é tão importante que excepciona a impenhorabilidade do bem de família. será possível penhorar o seu bem de família. E quero terminar a aula falando dessas três coisas que podem estar contidas na convenção. Se você adquiriu um imóvel com dez meses em atraso na taxa.sua forma de administração. Mas se o serviço não é essencial. critérios da convenção e sanções. O condomínio cobra de quem? Do atual proprietário. TAXA CONDOMINIAL É obrigação propter rem. Quem paga é o atual condômino. da extraordinária. Competências das assembléias – Da ordinária. Sanções aplicáveis aos condôminos V. ensejar dano moral em favor do picareta que a partir daí terá o dinheiro para pagar a dívida. forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.o regimento interno. o regime do bem de família. tanto no regime do bem de família legal. pois.4. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO III. Regimento interno – Como o regimento interno tem caráter complementar. IV.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof.334.a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Quem precisa do quorum qualificado de 2/3 é a modificação da convenção. só que ele tem direito de regresso. Art. Isso pode.a competência das assembléias.

a) Animal – Quando a convenção diz que é proibido qualquer animal. ou o julgado em questão – abaixo – não fala isso!): REsp 746589 / RS . A taxa extra do campo de golfe ele pagava. ela quer proibir o pitbull e o rotweiller. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO cortado com base na convenção. sofrendo automática modificação. E no REsp 746589/RS o STJ disse que tais limites se aplicam. Mais ainda. Um condomínio no Rio de Janeiro nunca pagou a taxa. parágrafo 3º. 1. A convenção não pode ser radical (proibitiva excessivamente) e nem permissiva. Os dois exemplos de aplicação desse critério são: animais e culto religioso.Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR . a partir da revogação daquele teto pelo art. O novo CC limitou na taxa de condomínio juros e multa: juros. no entanto. REsp 722904/RS. parágrafo 1º. da Lei n.QUARTA TURMA . caiu para 2. sossego e saúde). 12. 4. Acórdão estadual que não padece de nulidade. O STJ tem um prodigioso acórdão falando de um campo de golfe.336. às dívidas vencidas antes do código. Isto vale. III. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio. Precedentes. Os critérios de razoabilidade é: segurança. mas usava o campo de golfe que tinha uma taxa extra. II. Mesmo as vencidas antes do código estão submetidas a este limite (ou eu tô maluca. 2% ao mês. para os condomínios instituídos antes do Código.DJ 18/09/2006 I.591/64. não pode nem peixinho no aquário. Para quem não lembra.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. inclusive aos condomínios formados antes do advento do código. antes do Código o valor máximo da multa era de 20%. sossego e saúde. mas não quer falar do gatinho e nem do peixinho no aquário. em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. STJ: Razoabilidade. inclusive. CRITÉRIOS DA CONVENÇÃO O STJ vai afirmando que a convenção do condomínio deve se submeter ao critério da razoabilidade. Qual é o critério de razoabilidade? Art. A convenção pode estipular a cláusula: “é proibida a entrada de todo e qualquer animal?” Não. Vou relembrar: cada condômino paga a taxa condominial proporcional à sua fração ideal. 1. inclusive.5. E de 20. 124 . apenas com conclusão desfavorável à parte. Aí o STJ disse que o serviço não é essencial e pode ser suspenso. vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo.277 (direitos de vizinhança: segurança. 1% ao mês e multa. Recurso especial não conhecido. O novo Código Civil estabeleceu limites de juros e multa. o STJ confirmou que os limites de juros de 1% e multa de 2% se aplicam. 2. até porque se for proibir todo e qualquer animal. por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos. que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. Neste julgado.

furto e roubo em área comum não geram responsabilização para o condomínio. A convenção de condomínio pode estabelecer a indenizabilidade de danos causados a bens particulares que estejam em área comum. IV . mas ele é um ensandecido uivante notívago. pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. No nordeste cultos religiosos nos condomínios são comuns. sossego e saúde. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO Art. por 2/3 pode aprová-la. não havendo disposição expressa. ao sossego e à saúde dos que o habitam. Não havendo multa prevista na convenção. Você viu que. provocadas pela utilização de propriedade vizinha. No silêncio da convenção. que não morde ninguém. a multa aplicável ao condômino depende de previsão na convenção. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança. independentemente das perdas e danos que se apurarem. Art.não alterar a forma e a cor da fachada. O condômino que realiza a obras comprometendo a segurança. O problema é que todo mundo pensa que culto religioso é aquela sessão de descarrego. Então. não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. de ordinário. das partes e esquadrias externas. Se a convenção nada dispuser. muda a 125 . exorcismo. o gatinho. roubo e furto em área comum não geram responsabilidade para o condomínio.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. c) Roubo e furto em área comum – A convenção do condomínio pode estabelecer a indenizabilidade por roubo ou furto em área comum.dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. b) Culto religioso – O mesmo serve para culto religioso. O critério é razoabilidade.não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. salubridade e segurança dos possuidores. § 2º O condômino. Não é tamanho do animal. Art. E cinqüenta gatinhos? Aí já não pode. III .6. pode? Pode. 1. Só que não esqueçam que há duas multas que podem ser aplicadas independentemente de previsão na convenção. 1. a assembléia. 1. Um cachorrinho dócil amoroso.277. ou aos bons costumes. Pode? Não. deliberar sobre a cobrança da multa. 2. Porque viola a segurança. São deveres do condômino: II . SANÇÕES Multa aplicável ao condômino.336. que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV.336. Para culto religioso também se aplica a razoabilidade. é razoabilidade. e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego. caberá à assembléia geral. por dois terços no mínimo dos condôminos restantes.

Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009 CONDOMÍNIO fachada ou modifica a finalidade. o antissocial. 1337. mas de lei. Agora aumentou a maioria. independentemente das perdas e danos que se apurem. se ele insiste no comportamento antissocial. ele insiste no comportamento antissocial. poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. Mas se esse cara é chato mesmo. No caso do condômino que descumpre o art. 1. por seu reiterado comportamento anti-social. No caso do condômino antissocial. a multa não vai adiantar nada. 126 . até ulterior deliberação da assembléia. aí pode caber medida judicial para obter a sua exclusão por abuso de direito de propriedade. mas que aquele imóvel vai ser levado a leilão. por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Abuso do direito de propriedade. O condômino. toca bateria às 4 da manhã. esse condômino pode ser sancionado e a ele pode ser aplicada multa prevista na convenção que não pode ser superior a 5 vezes o valor da taxa. 3/4 podem aprovar uma multa que vai até 5 vezes. que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá. O código não diz. a multa pode ser elevada para até dez vezes: Parágrafo único.LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Art. 2/3. o dinheiro revertido para ele. pode-se determinar a sua exclusão do condomínio. aplicadas as multas. por força de determinação judicial. gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. conforme a gravidade das faltas e a reiteração. estaciona o carro fora do lugar. mas a interpretação que eu fiz é (e escrevi sobre isso). Eu não disse que ele vai perder a propriedade. ou possuidor. O condômino ou possuidor que. Se. a assembléia pode aprovar a multa porque essa multa não decorre da convenção. mas ele vai ser excluído daquele condomínio. Se ele reiteradamente não cumpre. Quem é o condômino que não cumpre reiteradamente suas obrigações? É o chato.336. Mas se convenção nada dispuser.