Escola Superior de Gesto de Idanha-a-Nova Arrendamento Urbano

Trabalho elaborado por: Daniela Mendes Manuela Vilela Novembro de 2010

Introduo
A aplicao no tempo do NRAU encontra-se prevista no respectivo art. 59, n 1, o qual dispe que ele se aplica aos contratos celebrados aps a sua entrada em vigor, bem como s relaes contratuais constitudas que substituam nessa data, sem prejuzo nas normas transitrias, que constam dos arts. 26 a 58 NRAU. Segundo o art. 12, n 2, do Cdigo Civil, sempre que a lei dispe sobre as condies de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dvida, que s visa os factos novos. A aprovao de um novo regime do arrendamento manifestamente uma disposio sobre o contedo de relaes jurdicas, pelo que dever aplicar-se de imediato aos

arrendamentos j existentes. Foi esta a soluo adoptada no RAU aprovado pelo D.L. 321-B/90, de 15 de Outubro, que foi imediatamente aplicada a todos os arrendamentos vigentes data da sua entrada em vigor. No entanto, no era esta a soluo que se encontrava prevista no anterior projecto do NRAU, que se limitava a estabelecer uma disposio de direito transitrio formal, determinando a sucesso de regimes aplicveis, e mantendo em vigor o RAU para os regimes anteriores.

Posto isto, a soluo agora constante do NRAU , pelo contrrio, a aplicao integral e imediata do novo regime, o que, conforme foi dito, est de acordo com as regras comuns em sede de aplicao da lei no tempo.

Excepes:
A soluo referida anteriormente, , no entanto, objecto de algumas excepes, e estas vm referidas nos arts. 26 e 28, em relao s quais se mantm em vigor o que constava do RAU (arts. 60, n 1, NRAU), bem como das normas previstas nos arts. 59,n 2 e 3 NRAU e 61 NRAU.

1 Excepo:
O art. 1091, n 1, al. a) passou a fazer depender o direito de preferncia do arrendatrio do facto de este ter arrendado o locado h mais de trs anos, enquanto que, o art. 47, n 1, do RAU, bastava-se com o facto de o arrendamento durar h mais de um ano. Do art. 59, n 2, do RAU resulta que o arrendatrio j fosse titular do direito de preferncia data da entrada em vigor do NRAU, no o perder em consequncia dessa entrada em vigor.

2 Excepo:
Diz respeito s disposies supletivas constantes do NRAU, as quais s se aplicam aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor quando no sejam em sentido oposto ao de

norma supletiva vigente aquando da sua celebrao, caso em que essa a norma aplicvel (art 59, n 3, NRAU).

3 Excepo:

Diz respeito aos regimes de renda condicionada e de renda apoiada, previstos nos arts. 77 e ss. Do RAU, que se mantm em vigor ate aprovao de novos regimes.

4 Excepo:
relativa aos arrendamentos celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo D.L. 321-B/90, de 15 de Outubro, e aos contratos no habitacionais celebrados depois do D.L. 257/95, de 30 de Setembro, aos quais se continua a aplicar um regime especial no que respeita transmisso por morte, durao, renovao e denncia (art. 26 NRAU). Temos assim, uma norma de direito transitrio material, em que mantm um regime prximo do que anteriormente vigorava em sede de RAU, relativamente ao regime de cessao destes arrendamentos, e isto, quer se trate de contratos de durao limitada (arts. 26, n 3 NRAU e 98 e ss. do RAU), quer de contratos de durao ilimitada, em que continua em que continua a ser restringida a denncia pelo senhorio (arts. 26, n 4 NRAU

e 69 e ss. Do RAU). Em relao a estes no se prev qualquer actualizao das rendas (art. 30 e ss do RAU), o que pode revelar-se discriminatrio, sempre que as partes tenham celebrado um contrato de durao ilimitada, o que era perfeitamente possvel em face do RAU.

5 Excepo:

Esta excepo diz respeito aos contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do D.L. 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos no habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do D.L. 257/95 de 30 de Setembro (art. 27 NRAU). Nestes casos, mantm-se em vigor o regime relativo transmisso por morte, durao, renovao e denncia, tambm em termos prximos aos que vigoravam no RAU e a que j nos referimos (art 28 NRAU), reafirmando-se assim, a plenitude do vinculismo arrendatcio, mas, alem de se admitir a possibilidade de actualizao de rendas em termos altamente condicionados (art. 30 e ss NRAU), reconhece-se ao arrendatrio o direito compensao por obras licitamente feitas, nos mesmos termos do possuidor de boa-f (art. 29 NRAU).

Existem dois regimes:

Primeiro regime:
Contratos habitacionais celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano e os contratos no habitacionais celebrados depois do D.L. 257/95, de 30 de Setembro

Segundo regime:
Contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do Regime do Arrendamento Urbano e os contratos no

habitacionais celebrados antes do D.L. 257/95, de 30 de Setembro

Primeiro regime:
1.1. Generalidade
No que diz respeito aos contratos habitacionais celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano e os contratos no habitacionais celebrados depois do D.L. 257/95, de 30 de Setembro, o art. 26, n 1, determina que eles passam a estar sujeitos imediatamente ao NRAU, salvo quanto a alguns aspectos essenciais do regime, em relao aos quais se aplicam regras especificas de direito transitrio material, que iremos ver de seguida.

1.2. Transmisso por morte

A transmisso por morte do arrendamento, no sujeita ao regime agora institudo nos arts. 1106 e 1113, mas antes ao regime dos arts. 57 e 58 NRAU.

1.2.1. Arrendamento habitacional

Em caso de morte do arrendatrio, nos termos do art. 57, n 1, NRAU, o contrato transmite-se para as seguintes pessoas e pela ordem seguinte:

a)

Cnjuge com residncia no locado;

b)

Pessoa que como ele vivesse em unio de facto, com residncia no locado;

c) d)

Ascendente que com ele convivesse h mais de um ano; Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse h mais de um ano e seja menor de idade, ou tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11 ou 12 ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior;

e) Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse h mais de um ano, portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

Posto isto, a ordem de transmisso estabelece-se de acordo com a ordem das alneas anteriormente referidas. O art. 57, n 1, NRAU diz-nos que havendo mais do que uma pessoa dentro da mesma categoria preferem, em igualdade de condies, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho. O n 3 do mesmo artigo diz que quando ao arrendatrio, sobreviva mais de um ascendente, h transmisso por morte entre eles, e ainda o n 4 diz-nos que se verifica igualmente a transmisso a favor dos filhos e enteados do primitivo arrendatrio, quando falea a pessoa que tenha sucedido na arrendamento antes deles, e ainda quando falea o

ascendente a quem tenha sido transmitido pela segunda vez o arrendamento. O regime agora institudo no art 57 NRAU vem assim representar uma grande facilitao da transmisso por morte do arrendamento por habitao, em relao ao que resulta do regime anterior. Podemos ver que alm de afastar o requisito negativo de o arrendatrio no ter outra residncia na localidade, previsto no art. 86 do RAU, passam a facilitar-se novas transmisses de arrendamento, quando o art. 85, n 4 do RAU apenas a admitia numa nica situao. Por outro lado, deixou de se prever, quer a possibilidade de em certos casos a transmisso por morte do arrendamento para habitao determinar a aplicao da renda condicionada (art. 87 do RAU), quer a alternativa anteriormente existente para o senhorio de denunciar o contrato, pagando uma indemnizao correspondente a dez anos de renda, sem prejuzo do direito de arrendatrio a indemnizao por benfeitorias e de reteno nos termos gerais (art. 89 - A RAU).

1.2.2. Arrendamento no habitacional

Ao contrrio do que sucedeu anteriormente, aqui passou a dificultar-se a transmisso por morte do arrendamento para fins no habitacionais, em relao ao que anteriormente constava do art. 112, n 1, do RAU, que admitia amplamente essa

transmisso, apenas estabelecendo um dever de comunicao para o arrendatrio. Agora em caso de morte do arrendatrio, o contrato transmite-se para sucessor que, h mais de trs anos, explore, em comum com o arrendatrio primitivo, estabelecimento a funcionar no local, segundo o art. 58, n 1 NRAU, e nesse caso, o sucessor tem de comunicar ao senhorio a vontade de continuar a explorar nos trs meses posteriores ao decesso (art. 58, n 2, NRAU).

1.3. Denncia e oposio renovao

Em relao extino do arrendamento por denncia ou oposio renovao, haver que distinguir os contratos de durao limitada dos contratos sem durao limitada.

1.3.1. Contratos de durao limitada

No que diz respeito aos contratos de durao limitada, o art. 26, n 3, do NRAU, estabelece que estes se renovam automaticamente, quando no sejam denunciados por qualquer das partes no fim do prazo, pelo perodo de trs anos, se outro

superior no tiver sido previsto, sendo a primeira renovao pelo perodo de cinco anos no caso de arrendamento para fim no habitacional. Posto isto, podemos concluir que o prazo mnimo de arrendamento habitacional de trs anos e de cinco anos para primeira renovao do arrendamento no habitacional. No mbito das novos arrendamentos, quer o art. 1096, quer o art. 1110 deixam esses limites mnimos de renovao na estipulao das partes, soluo que j existia no art. 118, n 1, do RAU para o arrendamento para comrcio e industria, o qual previa apenas um prazo supletivo de renovao igual ao do contrato. Deste modo, o legislador veio estabelecer no regime transitrio um prazo mnimo para a primeira renovao dos arrendamentos no habitacionais, que no se encontrava previsto na legislao anterior.

1.3.2. Contratos de durao ilimitada

Estes contratos tambm esto sujeitos a um regime transitrio, o qual passa por manter as limitaes denncia para habitao previstas no art. 107 RAU e permitir a actualizao da indemnizao correspondente de um ano de renda para um valor de 4% do valor fixado para aplicao do IMI e ainda por excluir o novo fundamento de denncia consistente na sua

realizao com a antecedncia mnima de cinco anos (art 26, n 4, NRAU). Deste modo, o senhorio no pode denunciar o arrendamento mediante comunicao ao arrendatrio, com a antecedncia mnima de cinco anos sobre a data em que pretende a cessao, ao contrrio do que se prev no art. 1101 c) NRAU. No contrato do regime transitrio o montante da

indemnizao a pagar pelo senhorio em consequncia da denncia, prevista no art 1102, no corresponde a um ano da renda praticada pelas partes no momento em que a denncia exercida, mas antes renda actualizada, nos termos dos arts. 30 e 31 NRAU, a qual pode atingir um montante at 4% do valor do locado.

1.3.2.1. habitacionais

Especificidades

dos

arrendamentos

O art. 26, n 4, al. a) NRAU mantm em vigor o art. 107, do RAU, de aplicao restrita aos arrendamentos habitacionais, pelo que nestes a faculdade de denncia para habitao prpria do senhorio ou dos seus descendentes, prevista no art. 1101, al. a) restringida, e deste modo, este deixa de a poder realizar, quando ocorra alguma destas situaes:

a) Ter o arrendatrio 65 ou mais anos de idade, ou se encontre na situao de reforma por invalidez absoluta, ou, no beneficiando de penso de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja, portador de deficincia a que corresponda incapacidade superior a dois teros; b) Manter-se o arrendatrio no local arrendado h 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um perodo de tempo mais curto previsto na lei anterior e decorrido na vigncia desta.

Segundo esta alnea b), considera-se que tem a qualidade de arrendatrio o cnjuge para quem essa posio se transmita, contando-se a seu favor o decurso do tempo de que o transmitente j beneficiasse (art. 107, n 2, RAU). No antigo regime (RAU), estas limitaes denuncia pelo senhorio deixam de ser aplicadas quando este, sendo j proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio ou parte de prdio data do seu arrendamento, pretenda regressar ou tenha regressado h menos de um ano ao pas, depois de ter estado emigrado durante, pelo menos 10 anos, isto consta do art. 108 RAU. Sendo assim, o novo regime (NRAU) no contm disposio semelhante, o que nos leva a concluir que esta excepo s limitaes deixa de se aplicar aps a entrada em vigor do NRAU.

1.3.2.2. Especificidades dos arrendamentos no habitacionais

Nos arrendamentos para fins no habitacionais, permitida a denncia do senhorio com a antecedncia mnima de cinco anos (art. 1101, al. c)), quando, na vigncia do NRAU, ocorre trespasse ou locao de estabelecimento (art. 26, n 6, al. a), NRAU) ou uma transmisso da posio ou posies sociais de sociedade arrendatria que determine a alterao da

titularidade em mais de 50% (art. 26, n 6, al. b) NRAU).

Segundo regime:
2.1. Generalidades
Os contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do Regime do Arrendamento Urbano e aos contratos no

habitacionais celebrados antes do D.L. 257/95, de 30 de Setembro, regem-se pelo disposto nos arts. 27 e ss. Do NRAU, os quais contm disposies de direito transitrio material relativamente actualizao das rendas, restituio por

benfeitorias, realizao de obras e a sua exigncia pelo arrendatrio, transmisso por morte e denncia do contrato pelo senhorio.

2.2. O regime da actualizao das rendas

O principio bsico que esteva na origem da deciso de rever o regime do Arrendamento urbano foi o seguinte: o senhorio tem o legtimo direito a receber, um valor justo que motive o empenhamento do mesmo na manuteno do contrato e no cumprimento dos deveres de conservao dos prdios da sua propriedade. Este regime para arrendamentos habitacionais encontra-se previsto nos arts. 30 e ss. NRAU, e para arrendamentos no habitacionais encontra-se previsto nos arts. 50 e ss. NRAU.

2.2.1. Condies para o recurso actualizao da renda

Para que o senhorio possa proceder ao aumento do valor da renda, nos termos excepcionais agora fixados, tm de estar cumpridas as seguintes condies:
1)

Os contratos de arrendamento terem sido celebrados em data anterior entrada em vigor do RAU e do DL 257/95 de 30 de Setembro;

2) Avaliao do imvel feita menos de trs anos nos termos do cdigo do IMI; 3) Determinao do nvel de conservao na sequncia de pedido dirigido s comisses Arbitrais Municipais; 4) Nos arrendamentos para fins habitacionais, o estado de conservao no pode ser mau ou pssimo; 5) Comunicao ao inquilino da inteno de actualizar a renda (carta registada com AR ou entrega em mo contra recibo). Se algum ou alguns destes +pressupostos no estiver cumprido o senhorio s pode proceder ao aumento da renda anualmente, por aplicao dos coeficientes de actualizao que so publicados em diploma prprio, nos mesmos que resultavam j do RAU que agora se revoga.

2.2.2. A actualizao da renda no arrendamento para habitao

No arrendamento habitacional, a renda futura no determinada pelas partes, mas sim atravs da aplicao de uma frmula legal, (Ver Nota 1) que tem como ponto de partida o valor da avaliao fiscal.(Ver Nota 2) O valor da avaliao fiscal ainda submetido a uma ponderao relativa ao estado de conservao do bem. Essa ponderao, alm de determinar o valor da futura renda, determina, antes disso, algo de fundamental a possibilidade de actualizao. No arrendamento para habitao, se o estado de conservao for mau ou pssimo o senhorio no tem direito actualizao (Art.35 do NRAU). Podendo ser feita a actualizao, esta ocorrer de modo faseado, decorrendo o faseamento em regra ao longo de 5 anos (Art-38,n1 e Art.39do NRAU). O faseamento ser feito em 10 anos, quando o arrendatrio tenha mais de 65 anos, seja portador de deficincia superior a 60% ou o seu agregado familiar aufira menos de cinco ordenados mnimos (Art.38n3 e Art.41 do NRAU).

arrendatrio

cujo

agregado

familiar

receba

um

rendimento inferior a trs ordenados mnimos, e o arrendatrio com idade superior a 65 anos cujo agregado familiar receba um rendimento inferior a cinco ordenados mnimos, tm direito a um subsdio de renda (Art-37,n3-a) ; b) do NRAU). O faseamento decorrer em 2 anos quando o rendimento seja superior a 15 ordenados mnimos ou o arrendamento no se refira a habitao permanente (Art.38,n2-a);

b);Art.39;Art.45do NRAU). So estabelecidos limites mximos para a actualizao da renda, sendo o limite fixado em 50 euros de aumento da renda mensal no primeiro ano e em 75 euros em cada ano posterior de actualizao (2,3 e 4 anos) Art.40,n2 do NRAU. Estes limites no se aplicam quando a actualizao se faa em dois anos.

Nota 1

O valor da actualizao tem como limite mximo o valor anual, correspondente a 4% do valor do locado.(Art31 do NRAU).

Nota 2

Nos termos do Art.32 do NRAU, o valor do locado determinado de acordo com o estabelecido nos Arts.38 e ss. do CIMI, que tenha sido efectuada h menos de 3 anos e multiplicada pelo coeficiente de conservao previsto no Art.33 do NRAU. O valor mximo da renda actualizada corresponde, assim, aplicao das seguintes frmula (Art.38 do CIMI):

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que: Vt = valor patrimonial tributrio; Vc = valor base dos prdios edificados; A = rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao; Ca = coeficiente de afectao; Cl = coeficiente de localizao Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez(O coeficiente de vetustez (Cv) funo do nmero inteiro de anos decorridos desde a data de emisso da licena de utilizao, quando exista, ou da data da concluso das obras de edificao Art.44 do CIMI).

Depois de obtermos o valor actualizado do locado, este multiplicado pelo coeficiente de conservao, conforme

estipulado no Art.33,n1 do NRAU. Os coeficientes esto assim estipulados: Nvel Estado de Conservao 5 4 3 2 1 Excelente Bom Mdio Mau Pssimo Coeficiente

1,2 1,0 0,9 0,7 0,5

A determinao do estado de conservao do locado feita por engenheiros ou arquitectos (Art-33,n3 do NRAU).

Nos termos do Art.35 do NRAU, o senhorio apenas pode promover a actualizao da renda quando solicitar a avaliao do prdio; no entanto, o arrendatrio tem o dever de facultar a sua colaborao em todos ao actos necessrios avaliao fiscal, (Art.36 do NRAU). Mas, o D.L.156/2006 de 8 de Agosto, nomeadamente no Art.7,n2, vem determinar que o senhorio pode dispensar essa avaliao, desde que entenda que o nvel de conservao do prdio bom ou excelente. Neste caso, dever entregar na

Comisso Arbitral Municipal (CAM)(Art.49NRAU) a comunicao de que vai proceder actualizao da renda e qual o estado de conservao que considerou. Ainda assim, o arrendatrio poder no concordar e, se este alegar que o estado de conservao mau ou pssimo, o senhorio deve ento pedir CAM a determinao do nvel de conservao (Art.7,n5 D.L.156/2006).

Caso a actualizao se confirme, a comunicao dever obedecer ao estabelecido no Art.9 e ss. do NRAU.

O arrendatrio tem ainda a possibilidade de denunciar o contrato, no prazo de 40 dias, (depois da nova avaliao); neste caso dever desocupar o locado no prazo de 6 meses, no existindo ento alterao de renda (Art.37,n5 do NRAU).

O arrendatrio tem direito a resposta de acordo com o estipulado no Art.37, podendo ter de fazer prova das suas alegaes, (Art44NRAU) quando o arrendatrio invoque o previsto na alnea a) do n3 do Art.37do NRAU.

Temos ainda de observar o disposto no Art.46NRAU, relativo aos subsdios de renda.

No caso do senhorio no fazer a actualizao da renda e no caso do coeficiente de conservao do locado ser inferior a 3, o arrendatrio tem direito a obras (Art.48do NRAU).

Quando

se

verificam

alteraes

em

qualquer

das

circunstncias invocadas no Art.47 do NRAU, de modo a provocarem alteraes no faseamento, a transio entre regimes efectua-se, aplicando-se nova renda o valor que for

imediatamente superior frenda em vigor, seguindo-se, nos anos seguintes, as actualizaes desse regime, de acordo com o estabelecido nos n5 e 6 do Art.47 NRAU.

Em caso de transmisso por morte deve-se observar o disposto no Art.57NRAU

2.2.3 A actualizao da renda no arrendamento para fim no habitacional

So semelhantes as regras que se aplicam ao arrendamento para fins no habitacionais. De acordo com o Art.50NRAU, a este tipo de

arrendamento, aplicam-se todas as normas previstas para o

arrendamento habitacional, bem como o disposto nos Arts.51 e ss. De acordo com o estipulado no Art.52 do NRAU, a renda pode ser actualizada, independentemente do estado de

conservao. Nestes arrendamentos o faseamento pode ser em 5 ou 10 anos, sendo de 10 anos quando o arrendatrio seja uma microempresa ou uma pessoa e exista no locado um estabelecimento comercial aberto ao pblico, quando tenha adquirido o

estabelecimento por trespasse ocorrido h menos de cinco anos, quando exista no locado um estabelecimento aberto ao pblico e aquele esteja situado em rea crtica de recuperao e reconverso urbanstica, ou ainda quando a actividade exercida no local tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal. (Art.53,n2 do NRAU). No h lugar a faseamento no caso de o estabelecimento no estar em funcionamento, ou no caso de vir a existir um trespasse ou uma alterao no controlo da sociedade

(Art.56NRAU). A comunicao do senhorio dever respeitar o estipulado no Art.54NRAU e o arrendatrio tem de observar o disposto no Art55NRAU.

Para efectuar a actualizao da renda, o senhorio deve comunicar ao arrendatrio o montante da mesma, o valor da renda devida aps a primeira actualizao (se no o fizer ineficaz a referida comunicao), (Arts-31, 32, 33 do NRAU). Em caso de se verificar alguma circunstncia que determine a actualizao imediata da renda, o senhorio dever tambm indicar que no h lugar ao faseamento (Arts.54, 55 e 56 do NRAU). Em caso de diferendo entre as partes, prevem-se mecanismos expeditos para a sua resoluo. Nomeadamente, so constitudas Comisses Arbitrais Municipais (CAM), compostas por representantes da Cmara Municipal, do servio de finanas competente, dos proprietrios e dos inquilinos, com

relevantssimas finalidades, entre elas o acompanhamento da avaliao dos prdios arrendados, a coordenao da verificao dos coeficientes de conservao dos prdios e a arbitragem em matria de obras. importante salientar um aspecto que assume alguma importncia em relao aos arrendamentos para fins no habitacionais: o esvaziamento do valor do trespasse e da locao do estabelecimento e a fazer com que a transmisso de

participaes sociais de mais de 50% do capital social seja na verdade pouco atractiva. Aps a entrada em vigor do NRAU, em contratos sem durao limitada, quando exista o trespasse ou locao de estabelecimento ou a chamada transmisso inter vivos de participaes sociais, que determine a alterao da titularidade em mais de 50%, face situao existente aquando da entrada em vigor da nova lei, o senhorio passa a ter a possibilidade de denncia do contrato (Art.1101-c) do Cdigo Civil), sem que, para a mesma, seja necessria qualquer justificao, mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a 5 anos, sobre a data em que se efectue a cessao. Apesar de haver muitas crticas, esta possibilidade de denncia pode vir a ser das medidas que mais vo afectar os inquilinos comerciantes. Do ponto de vista dos senhorios, esta medida afigura-selhes vantajosa na medida em que pode atacar os trespasses encapotados, visto que at a, os mesmos tinham mais por objecto o direito adquirido de uma renda muito baixa e desajustada do mercado, do que o direito propriamente dito, ao negcio associado ao imvel arrendado (requisito essencial do conceito de trepasse).

2.2.3.1. O regime das benfeitorias

O regime das benfeitorias tem uma nfase especial no Regime Transitrio. Assim, o Art.29,n1 do NRAU que no contraria o estipulado no Art.1074, n5 do CC, determina que, salvo estipulao em contrrio, o arrendatrio tem direito a ser reembolsado pelas obras que tenham sido feitas de forma lcita, sem detrimento da coisa, nos termos aplicveis s benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa f (Art.1273 do CC). Pode ainda levantar as benfeitorias volupturias, sem que haja detrimento da coisa, (Art.1275,n1 do CC) bem como tem tambm o direito de reteno (Art.754 do CC). De ressalvar que, a lei tambm estipula em sentido contrrio, desde que esteja previsto nas clusulas contratuais gerais. Porm, se o arrendatrio no aceitar a actualizao da renda de acordo com os Arts.37,n5, 39, 40 e 41 do NRAU, ou o contrato for denunciado pelo senhorio de acordo com o Art.1101 c) e se verificarem algumas das circunstncias do n6 do Art.26 do NRAU, o arrendatrio tem direito compensao

das benfeitorias efectuadas, independentemente do que havia sido convencionado pelas partes.

2.2.3.2. O regime das obras

Houve necessidade de se criar um Regime Transitrio em relao s obras devido a diversos factores j enumerados (rendas baixas, congelamento de rendas, entre outros). Como tambm j foi dito anteriormente, no arrendamento para fins no habitacionais, a renda pode ser actualizada independentemente do nvel de conservao (Art.52 do NRAU). No entanto, se o senhorio tiver efectuado obras de reabilitao nos 3 anos anteriores actualizao e estas atribuam ao prdio um nvel de conservao bom ou excelente, pode actualizar a renda de acordo com a frmula R=VPC x CC x 4%, ou seja, atribuindo ao locado uma renda anual (R) at 4% do valor corrigido (VPC), correspondente ao valor da avaliao realizada nos termos dos Arts.38 e ss. do CIMI, sem considerar o valor de vestustez, multiplicado pelo coeficiente de

conservao previsto no Art.33 do NRAU. A lei prev ainda que seja possvel aos municpios tomarem a iniciativa a seu cargo, para que o locado mantenha um nvel de

conservao compatvel com a actualizao das rendas (Art.30 e ss. do NRAU). Neste caso, comunicado ao arrendatrio de que ser o municpio a realizar as obras, podendo o mesmo denunciar o contrato enquanto no recuperar o locado. At ao pagamento integral ao municpio, o senhorio s tem direito a levantar a renda que vinha sendo praticada, acrescida das actualizaes ordinrias anuais (Arts.28,ns 1,2,4,5,7 e 8 e 18,n2 do RJOPA). Tambm para o arrendamento para fim no habitacional, se aplica os Arts.48 e 49 do NRAU. Em caso de denncia pelo senhorio para remodelao, restauro profundo ou demolio do prdio, atribudo ao arrendatrio o direito a: ser reembolsado de todas as despesas ser indemnizado de todos os danos suportados, patrimoniais e no patrimoniais serem considerados os valores das benfeitorias e dos investimentos realizados. Estes valores no devem ser inferiores a 5 anos de renda, com o limite correspondente a 60 vezes a retribuio mnima

mensal

garantida.

senhorio

deve

depositar

valor

correspondente nos 15 dias seguintes interposio da aco, sendo que, se a indemnizao apurada for de quantia mais elevada, a sentena no proferida sem a quantia devida se encontrar depositada (Art.26,ns 1, 2 e 3 do RJOPA).

2.2.3.3.O regime de transmisso por morte

Embora com rendas actualizadas, no se pretende que os contratos anteriores a 1990 possam vigorar eternamente, sem qualquer possibilidade de o senhorio os fazer terminar. Desta forma, para estes contratos so criadas normas especiais quanto sua transmisso por morte (Arts.57 e 58 do NRAU). Assim, o Regime Transitrio determina, como regra, a caducidade do arrendamento com a morte do arrendatrio. Tal no suceder, todavia, caso exista sucessor que explore, em comum com o primitivo arrendatrio, o estabelecimento a funcionar no imvel, h mais de 3 anos e, este comunique ao senhorio, nos 3 meses subsequentes ao decesso, a vontade de continuar a explorao. Se o arrendatrio falecer durante o realojamento para remodelao ou restauro, a transmisso por morte excluda,

sendo que, o locado em que havia sido realojado dever ser restitudo no prazo de 6 meses a contar da data do decesso (Art.25 do RJOPA).

CONCLUSO
Face ao exposto, podemos dizer que, a razo principal desta reforma, era a pretenso de dinamizar o mercado de

arrendamento urbano nacional mediante a actualizao das rendas congeladas. Esta premissa no descura, no entanto, o intuito de assegurar a reabilitao e revitalizao urbana do patrimnio, com a evidente melhoria das condies de vida dos inquilinos, atravs da consciencializao dos proprietrios

relativamente funo social do mesmo. Para aqueles efeitos, o NRAU cria, por um lado, mais incentivos acessveis aos senhorios e, por outro lado, penaliza quem no usufrui dos mesmos, nomeadamente no que se refere possibilidade de aumentos de rendas dependentes de critrios objectivos e os quais, em ltima instncia, dependem da gesto, conservao e recuperao dos imveis pelos seus proprietrios. Apesar disto, no ser de descartar a hiptese dos senhorios no actualizarem as rendas por sua livre iniciativa, por considerarem que, mesmo com o aumento do valor da renda, no sero capazes de, num prazo razovel, cobrir os investimentos

feitos em obras realizadas no imvel; por outro lado, o aumento das rendas no to atractivo quando se considera o consequente aumento do IMI (que nestas circunstncias se verificar a curto prazo uma vez que ter de ser requerida a avaliao do imvel). O mesmo se pode dizer em relao aos arrendatrios que, em certos casos, podero preferir no intimar o senhorio a realizar determinadas obras, receando que isso possa acarretar um aumento no valor da renda, para o qual podero no estar preparados. Em consequncia dos incentivos de actualizao de rendas, verificar-se- o aumento das receitas em sede de IMI, decorrente das solicitaes dos senhorios ou dos inquilinos para avaliao dos imveis em sede de critrios para actualizao das rendas. Em consequncia da aprovao do NRAU, ainda de salientar que se prevem regulamentaes diversas as quais podero, em determinadas matrias, como por exemplo no que respeita s obras coercivas (e consequente possibilidade de aquisio do imvel pelo arrendatrio), quanto determinao dos diversos critrios para atribuio de subsdio de rendas, bem como quanto ao conceito fiscal de prdio devoluto, causar um

impacto relevante no mercado do arrendamento urbano. Com a aprovao destes diplomas, por parte do Governo, poder, assim, ser criado um conjunto de normas destinado ao combate degradao urbana, a corrigir as injustias do passado e a modernizar o mercado do arrendamento urbano. No entanto, e na prtica, o NRAU poder no conseguir os objectivos de desenvolvimento do mercado de arrendamento para servios e comrcio, dificultando a promoo do mesmo e a progresso do investimento privado no sector imobilirio.