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Banco Interamericano de Desarrollo

IMPACTO DE LAS INVERSIONES Y MEJORAS URBANAS


HECHAS EN LA CIUDAD VIEJA
DURANTE EL PERIODO 2004-2006

Anlisis de impacto econmico a partir
de la aplicacin de un Modelo Hednico de Precios







Octubre 2010



Ec. HUGO ROCHE
Modelo Hednico V2.1 2-32 Octubre 2010
RESUMEN EJECUTIVO



En este documento se desarrolla un anlisis econmico del impacto de las inversiones e
iniciativas de mejora urbana realizadas en la Ciudad Vieja durante los aos 2004-2006
posteriores a la gran recesin de los aos 2002-2003.

Durante esos aos la economa uruguaya registr una recesin extraordinario que repercuti
sobre todas las actividades de la sociedad y economa del pas. En particular, el impacto de la
misma se hizo sentir en el mercado inmobiliario donde disminuyeron drsticamente las
transacciones y se observ una cada vertiginosa en el precio de los bienes inmobiliarios.

En los aos siguientes a la crisis, se desarrollan varias inversiones inmobiliarias emblemticas
en la Ciudad Vieja, entre las que figura la remodelacin del exHotel Colon para la instalacin de
la sede del Banco Interamericano de Desarrollo y de la exFerretera Mojana para la instalacin
de la sede del Centro Cultural de Espaa. En ese momento la Intendencia de Montevideo inicia
un programa de mejoras urbanas entre los que figuran la Peatonal Sarand y los incentivos para
la realizacin de inversiones inmobiliarias en la Ciudad Vieja.

Las inversiones inmobiliarias realizadas durante 2004-2006 se reflejaron en un incremento
significativo del precio de los bienes inmobiliarios en la Ciudad Vieja a partir del ao 2007 y
posteriores. En el anlisis econmico realizado en este Documento, hemos estimado los
parmetros de un Modelo Hednico que nos permite calcular la dimensin de dicho impacto en
el valor de los bienes inmobiliarios.

De acuerdo con el Modelo de Precios Hednico y la informacin disponible para esos aos del
anlisis, el impacto econmico de las inversiones inmobiliarias y mejoras urbanas realizadas
durante 2004-2006 se reflej en un aumento incremental del precio del metro cuadrado de
los bienes inmobiliarios de la Ciudad Vieja dentro de un rango de [ 87 ; 127 ] US$/m
2


Modelo Hednico V2.1 3-32 Octubre 2010

INDICE TEMATICO



1. Introduccin

2. El Modelo de Precios Hednico

2.1 Especificacin del Modelo Hednico
2.2 Variables incluidas den el Modelo Hednico de la Ciudad Vieja
2.3 Seleccin de la Forma funcional del Modelo Hednico

3. Los Datos

4. Modelo Hednico semi-log: Estimacin de los Parmetros
4.1 Modelo semi-log: la seleccin de las variables que explican el valor
econmico de los bienes inmobiliarios en Montevideo
4.2 Resultados de la estimacin de los parmetros del Modelo

5. Estimacin del impacto econmico de las inversiones inmobiliarias en la
Ciudad Vieja durante el periodo 2004-2006
5.1 Efecto marginal de las inversiones realizadas en la CV
5.2 Impacto econmico como resultado de la comparacin de los
Escenarios CON y SIN inversiones
5.3 Conclusiones


ANEXOS

I. Interpretacin econmica de los coeficientes del Modelo Hednico
Semilog .

II. Correccin del Sesgo de Transformacin Logartmica (STL)

III. Estadsticas del Valor de Transaccin de Bienes inmobiliarios
Por Barrio. Periodo 2004-2007

IV. Estadsticas de las Variables empleadas en la estimacin del Modelo
Hednico- Montevideo

V. Estadsticas de las Variables empleadas en la estimacin del Modelo
Hednico- Ciudad Vieja
Modelo Hednico V2.1 4-32 Octubre 2010

1.
INTRODUCCION



En este documento se desarrolla un anlisis econmico del impacto de las inversiones e iniciativas de
mejora urbana realizadas en la Ciudad Vieja durante los aos 2004-2006 posteriores a la gran recesin
de los aos 2002-2003.

Durante esos aos la economa uruguaya registr una recesin extraordinario que repercuti sobre todas
las actividades de la sociedad y economa del pas. En particular, el impacto de la misma se hizo sentir en
el mercado inmobiliario donde disminuyeron drsticamente las transacciones y se observ una cada
vertiginosa en el precio de los bienes inmobiliarios.

En los aos siguientes a la crisis, se desarrollan varias inversiones inmobiliarias emblemticas en la
Ciudad Vieja, entre las que figura la remodelacin del ex-Hotel Colon para la instalacin de la sede del
Banco Interamericano de Desarrollo y de la ex-Ferretera Mojana para la instalacin de la sede del Centro
Cultural de Espaa. En ese momento la Intendencia de Montevideo inicia un programa de mejoras
urbanas entre los que figuran la Peatonal Sarand y los incentivos para la realizacin de inversiones
inmobiliarias en la Ciudad Vieja.

Las inversiones inmobiliarias realizadas durante 2004-2006 se reflejaron en un incremento significativo
del precio de los bienes inmobiliarios en la Ciudad Vieja durante el ao 2007 y posteriores. En el anlisis
econmico realizado en este Documento, hemos estimado los parmetros de un Modelo Hednico que
nos permite calcular la dimensin de dicho impacto en el valor de los bienes inmobiliarios.

En la seccin 2 se describe el Modelo Hednico empleado. En particular se describe la forma funcional
seleccionada y la identificacin de las variables relevantes para dicho anlisis.

En la seccin 3 se describen los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadstica (INE) sobre las
compra-ventas de inmuebles en los Barrios de Montevideo durante el periodo 2001-2007. Dichos datos
recogen informacin de la Direccin Nacional de Registros, Direccin Nacional de Catastro, de la
Intendencia Municipal de Montevideo y del propio INE.

En la seccin 4 se presenta los resultados de la estimacin de los parmetros del Modelo Hednico de
Precios empleado.

Finalmente en la seccin 5 se presentan los resultados de la estimacin de impacto econmico de las
inversiones e iniciativas implementadas durante los aos 2004-2006 en la Ciudad Vieja. En esta
estimacin se emplearon dos estrategias: (i) la estimacin de la incidencia marginal de dichas inversiones
en los precios del ao 2007 a partir de los parmetros del modelo y (ii) la simulacin de dos Escenarios
de precio de los bienes inmobiliarios de la Ciudad Vieja CON y SIN inversiones y mejoras urbanas.
Modelo Hednico V2.1 5-32 Octubre 2010


2.
EL MODELO de PRECIOS HEDONICOS

El modelo de Precios Hednicos tiene varias referencias tericas bsicas. Lancaster (1966, A new
Consumer Theory) propone un enfoque en el cual la demanda de un producto no est basada en el
producto en si mismo, sino que en sus caractersticas y atributos. Los bienes heterogneos (ejemplo, la
vivienda) poseen una serie de caractersticas integradas, y los bienes se venden como un conjunto de
caractersticas inherentes. Las familias compran estos bienes, los usan como un tipo de inversin y lo
transforman en utilidades. El nivel de utilidades depende de la cantidad de diferentes caractersticas. El
anlisis econmico adopta una serie de precios (precios hednicos) para expresar las correspondientes
caractersticas del producto. Por tanto, el precio de este tipo de producto surge de una combinacin de
precios hednicos, donde cada caracterstica relevante del producto tiene su precio implcito los
finalmente constituyen una estructura de precio.

Otra referencia bsica es Rosen (1976 Hedonic prices and implicit markets: product differenciation in pure
competition) quien analiz el modelo de equilibrio de la oferta y demanda de mercado basado en las
caractersticas del producto. Rosen analiz la existencia y unicidad del equilibrio de corto y largo plazo en
el mercado de productos heterogneos y establece las bases para la teora de los precios hednicos. Su
anlisis representa el marco terico para diferentes modelos economtricos que busquen: (i) estimar la
funcin de precios hednicos, (ii) obtener los precios implcitos de las caractersticas del producto o (iii)
analizar la demanda por las caractersticas del producto.

Hemos escogido el Modelo Hednico para estimar el impacto de las inversiones inmobiliarias en la
Ciudad Vieja porque representa una herramienta prctica con una slida base terica y permite identificar
elementos clave para:

- Analizar la relacin entre las caractersticas de la propiedad inmobiliaria, su entorno y su precio de
mercado.
- Estimacin del precio implcito de las caractersticas de la vivienda incluyendo su localizacin
- Evaluacin del impacto econmico de una intervencin en el territorio
- Analizar las caractersticas de oferta y demanda del mercado de la vivienda


2.1 Especificacin del Modelo Hednico

De esta manera, la relacin entre el precio de la propiedad inmobiliaria y sus caractersticas sern
formalizadas de la manera siguiente:

) (Z f P =

Donde,
P es el precio del bien inmobiliario
Z es el vector de i caractersticas del bien inmobiliario o su entorno

El precio implcito correspondiente a cada una de las caractersticas del bien inmobiliario puede obtenerse
calculando la derivada parcial con respecto a cada una de sus i ,

i
z
Z
P
P
i
c
c
=

Modelo Hednico V2.1 6-32 Octubre 2010
Forma Funcional del Modelo Economtrico

En funcin de naturaleza de la distribucin probabilstica de la variable Precio, los modelos de precios
hednicos asumen una de las tres formas funcionales siguientes: lineal, semilogartimica o logartmica.

Modelo Lineal

+ + =
j
j j
Z P c | o

Modelo Semilogartmico

+ + =
j
j j
Z P Ln c | o ] [ o
c o
|
. .

=
i
i i
Z
e P


Modelo Logartmico

+ + =
j
j j
Z Ln P Ln c | o ] [ ] [

Donde, o = constante del modelo; ) ( .
o
o e =
i
| = parmetro de la variable Zi que representa la
caracterstica i de la vivienda
c = error aleatorio del modelo;
c = (
c
e )

Mtodo de estimacin de los Parmetros.

El mtodo de estimacin del modelo ms usado es la tcnica de Mnimo Cuadrados Ordinarios (Ordinary
Least Square), el cual requiere que se chequeen previamente las condiciones y supuestos implcitos para
una estimacin eficiente, consistente y no sesgada. Estos supuestos son: distribucin normal e
independiente de los residuos, varianza constante (Homoscedasticidad) ; regresores no estocsticos;
entre los principales.



2.2 Variables incluidas en el Modelo Hednico de la Ciudad Vieja

La primera etapa del anlisis del Modelo de Precios Hednico para la Ciudad Vieja fue identificar la
variable precio ms relevante en relacin a los objetivos del anlisis. Finalmente, se identific el precio del
metro cuadrado (US$/m
2
) del inmueble como variable Precio del Modelo.

construido cuadrado metro del precio P . . . . =

La segunda etapa consiste en la identificacin de las caractersticas de los bienes inmobiliario ( Z
j
) que
deberan ser tenidas en cuenta por su relevancia y significacin estadstica en la determinacin de su
precio de mercado.

Para ello se realiz un anlisis sistemtico de correlaciones entre la variable Valor de los Bienes
inmobiliarios y las variables disponibles que describen sus atributos y su entorno. Con el resultado de
este anlisis se estimaron diferentes versiones del Modelo Hednico.

Algunas de estas variables tienen una naturaleza continua (Ej. Total de metros cuadrados construidos)
pero la mayora son discretas y ms especficamente fueron codificadas como binarias (D=1 si dispone
de la caracterstica; D=0 si no la dispone).

Modelo Hednico V2.1 7-32 Octubre 2010
Identificacin de las Variables relevantes empleadas para el Modelo Hednico del Valor de
mercado de Bienes inmobiliarios

1. Variable Precio de Venta del inmueble

Representa el valor de mercado por m
2
de la compra-venta del inmueble, de acuerdo a la informacin
suministrada por la Direccin Nacional de Registro. En promedio, el valor estimado para el conjunto de la
Muestra validada es de US$ 664 el metro cuadrado. (El total de observaciones validas es de 44.344 en el
periodo 2001-2007 )

2. Variables Explicativas del Precio o Valor de los Bienes inmobiliarios

En funcin de la informacin disponible (ver seccin 3, pagina ) y del anlisis estadstico exploratorio se
han escogido las 19 variables siguientes:

a. Caractersticas propias del bien inmueble

- Antigedad de la Vivienda al ao 2007
- Categora catastral de la vivienda segn la Direccin Nacional de Catastro ( Confortable; Comn;
Econmica)
- Superficie edificada en m2
- Disponibilidad de calefaccin central
- Ubicacin del bien en el edificio (al frente; interior; contrafrente)

b. Barrio donde est localizado el bien

- Barrio donde est localizado el Bien inmobiliario

c. Modalidad de la transaccin

- Ao de la inscripcin en el Registro de la DNR.

TABLA 1 Variables empleadas en el Modelo Hednico: tipo y contenido
VARIABLES TIPO CONTENIDO
Antigedad de la Vivienda: Aos de Permiso de Construccion Continua aos de antigedad al ao 2007
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Categora "econmica" Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Categora "Comn" Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Superficie edificada en m2 Continua total de m2 edificados
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Sin Calefaccin central Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Ubicacin en el Edificio: Al Frente Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Con Ascensor Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda localizada en Ciudad Vieja Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda localizada en Palermo Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda Localizada en Parque Rodo Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda localizada en la Costa
(Pta. Carretas, Pocitos, Buceo, Malvin, Punta Gorda o Carrasco)
Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Modelo Hednico V2.1 8-32 Octubre 2010
2.3 Seleccin de la forma funcional del Modelo Hednico


La eleccin de la forma funcional del Modelo Hednico incide en la metodologa de estimacin
de sus parmetros, en su interpretacin y en la distribucin probabilstica de la variable Precio o
Valor del Inmueble
1
.

El mtodo de estimacin de los parmetros del Modelo Hednico usado de manera ms
frecuente es la tcnica de Mnimo Cuadrados Ordinarios (Ordinary Least Square). Este mtodo
es de fcil implementacin y permite estimar de manera eficiente coeficientes insesgados y de
varianza mnima cuando se cumplen con determinadas condiciones y supuestos estadsticos en
los residuos del modelo: media nula, varianza constante (Homoscedasticidad) y una distribucin
probabilstica simtrica (no necesariamente Normal).
2


En general la variable Precio (O Valor de) no sigue una Distribucin simtrica y se observa una
fuerte concentracin en el entorno de los precios bajos y medios-bajos. En el Grfico 1 se
presenta la distribucin del Valor del m3 en las transacciones de compra-venta en la ciudad de
Montevideo durante el periodo 2001-2007.


Grafico 1: Funcin de Densidad del Valor de las compra-ventas de las propiedades
inmobiliarias en Montevideo. Periodo 2001.2007
(en US$/m2)




Esta caracterstica del Valor de los inmuebles (Variable explicativa y de los residuos del Modelo)
no cumple con los supuestos bsicos para el empleo de la tcnica de MCO/OLS. Se procede a
una transformacin logartmica de la variable, para lograr de esa manera que la distribucin
probabilstica se aproxime a las condiciones requeridas.


1
Chin, TL, Chau KW, 2003. A critical review of literature on the hedonic price model. International
Journal for housing Science and its Applications, 27(2):145-165
2
Otras condiciones son necesarias a nivel de las variables explicativas para obtener estimadores
eficientes: ausencia de multicolinealidad en las variables explicativas ; regresores no estocsticos.
Modelo Hednico V2.1 9-32 Octubre 2010
En el grafico 2 se describe el comportamiento de la distribucin de la variable transformada
Log(Valor de la Vivienda por metro cuadrado) la cual se aproxima a una Distribucin quasi-
simtrica.

Grafico 2: Funcin de Densidad del Logaritmo de la Valor de las compra-ventas de las
propiedades inmobiliarias en Montevideo.
Periodo 2001.2007(en US$/m2)



En el grafico 3 se describe el comportamiento de la distribucin de la misma variable
transformada Log(Valor de la Vivienda por metro cuadrado) para la muestra de compraventas
hechas a un precio superior a US$100 el metro cuadrado. La distribucin de estos datos se
aproximan a una Distribucin quasi-simtrica, pero cuyas caractersticas estadsticas no
corresponden a una distribucin Normal
3
.

Grafico 3: Funcin de Densidad del Logaritmo de la Valor de las compra-ventas de las
propiedades inmobiliarias en Montevideo. Periodo 2001.2007
(en US$/m2) - Sub-muestra Valor > 100 US$/m2


3
El coeficiente de asimetra (Skewness=-0.186) no se aleja mucho del valor de referencia 0 y y el
coeficiente de apuntamiento (Kurtosis=2.698) est levemente por debajo del valor de referencia 3. Sin
embargo el estadstico de Jarque-Bera rechaza la hiptesis nula de distribucin Normal de la variable.
Modelo Hednico V2.1 10-32 Octubre 2010

En funcin de estos resultados manejamos la alternativa de especificar el Modelo Hednico bajo
su forma funcional semilogartimica.


Modelo Semilogartmico

+ + =
j
j j
Z P Ln c | o ] [
o

c o
|
. .

=
i
i i
Z
e P



Donde,
P representa el Valor del m2 de propiedad inmobiliaria (Precio)
Z representa las diferentes caractersticas de las propiedades
o
= constante del modelo;
) ( .
o
o e =

i
|
= parmetro de la variable Z
j
que representa la caracterstica j de la propiedad
c
= error aleatorio del modelo;
c
= (
c
e
)



Modelo Hednico V2.1 11-32 Octubre 2010
3.
LOS DATOS

ESTADISTICAS DE LAS COMPRA-VENTAS DE INMUEBLES EN
MONTEVIDEO DURANTE EL PERIODO 2001-2007


En este anlisis se maneja una Base de datos construida por el INE sobre registros de
precio de compraventa de inmuebles de la Montevideo para los aos 2001 a 2007 y en base
a informacin de varias instituciones. La informacin relevada por el INE corresponde al
precio del inmueble de acuerdo a la escritura notarial de compraventa e incluye informacin
adicional sobre las caractersticas fsicas y de localizacin de las viviendas (ej, superficie de
construccin, etc)

La informacin ha sido compatibilizada en funcin del nmero de Padrn del inmueble y
permite disponer datos de la Direccin Nacional Catastral (DNC), la Direccin General de
Registro (DGR), del Instituto Nacional de Estadstica (INE) y de la Intendencia Municipal de
Montevideo (IMM).

Esta Base de Datos disponible con la que se trabaj, est constituida por 89456 registros,
pero solamente 47837 corresponden a transacciones de inmuebles con destino a vivienda.
Las fechas de construccin varan desde 1870 a junio 2007 y las de las operaciones de
compra-venta entre Enero-2001 a Junio 2007.

La Base de datos contiene informacin vlida para las siguientes variables:

Tabla 2
Variables disponibles en la Base de Datos INE-MVOTMA


La variable clave para identificar la localizacin es (COB) que representa el rea aproximada
de cada uno de los Barrios de Montevideo.


clasificacin
de variables
nivel 1
clasificacin
de variables
nivel 2
variable formato descripcin
tabla de
cdigos
cobertura % origen
pad F8 padrn clave (100.00) DNC
blo A2 bloque clave (100.00) DNC
niv A3 nivel clave (100.00) DNC
uni F8 unidad clave (100.00) DNC
temporal fev DATE11 fecha de incripcin en el Registro clave (100.00) DGR
valor val F8.2 valor de venta en dlares corrientes 100,00 DGR
valor vap F8.2 valor de venta en pesos corrientes (a partir del 1/1/2004) 28,00 DGR
fisica sue F15.2 superficie edificada en m2 en ph 91,20 DNC
fisica sus F15.2 superficie de la parcela en m2 85,00 DNC
fisica des F2 destino original en ph si DNC
fisica ubi F4 ubicacin en el edificio en ph si DNC
fisica cat F13.2 categora catastral en ph si 33,00 DNC
fisica fec DATE11 fecha permiso construccin en ph (fecha construccin) DNC
fisica cob F2 cdigo de rea aproximada a barrios si 99,30 INE
identificacion cocimm F8 cdigo de calle de la I.M.Montevideo si IMM
identificacion calimm A35 nombre de calle de la I.M.Montevideo si IMM
identificacion numimm F8 nmero de puerta de la I.M.Montevideo IMM
VARIABLES DE COMPRAVENTAS MONTEVIDEO
identificacion
identificacion
caracteristica
Modelo Hednico V2.1 12-32 Octubre 2010



GRAFICO 4 Cdigo de los Barrios de Montevideo (COB)



La valor clave para identificar el valor de la transaccin de copra-venta es VAL=valor de venta
en dlares.

Con el objetivo de homogeneizar la informacin a ser analizada, el rango de la variable
superficie edificada en metros cuadrados (SUE) se limit en funcin de disponer una muestra
comparable de compraventas para todo Montevideo lo que significa limitar el valor de esta
variable al rango siguiente [25 m2 ; 450 m2].

De esa manera, el total de observaciones con el que se trabaj, corresponde a n=44.635
operaciones de compra-venta en Montevideo en el periodo 2001-2007.

Descripcin del Valor de venta del inmueble y del m2 en los Barrios relevantes para el estudio
comparativo propuesto. En la Tabla siguientes se resumen los valores de compra-venta en
funcin de su localizacin.



1 Ciudad Vieja 22 Ituzaing 43 Atahualpa
2 Centro 23 Unin 44 Jacinto Vera
3 Barrio Sur 24 Villa Espaola 45 Figurita
4 Cordn 25 Merc.Modelo y Bolvar 46 Larraaga
5 Palermo 26 Castro, Castellanos 47 La Blanqueada
6 Parque Rod 27 Cerrito 48 Villa Muoz, Retiro
7 Punta Carretas 28 Las Acacias 49 La Comercial
8 Pocitos 29 Aires Puros 50 Tres Cruces
9 Buceo 30 Casavalle 51 Brazo Oriental
10 Pque.Batlle, V.Dolores 31 Piedras Blancas 52 Sayago
11 Malvn 32 Manga, Toledo Chico 53 Conciliacin
12 Malvn Norte 33 Paso de las Duranas 54 Belvedere
13 Punta Gorda 34 Pearol, Lavalleja 55 Nuevo Paris
14 Carrasco 35 Cerro 56 Tres Ombues, P. Victoria
15 Carrasco Norte 36 Casab, Pajas Blancas 57 Paso de la Arena
16 Baados de Carrasco 37 La Paloma, Tomkinson 58 Coln sureste, Abayub
17 Maroas, P.Guaran 38 La Teja 59 Coln centro y noroeste
18 Flor de Maroas 39 Prado, Nueva Savona 60 Lezica, Melilla
19 Las Canteras 40 Capurro, Bella Vista 61 Villa Garca
20 Punta Rieles, Bell.Italia 41 Aguada 62 Manga
21 Jardines del Hipdromo 42 Reducto 63 rea rural
Modelo Hednico V2.1 13-32 Octubre 2010
Tabla 3
Descripcin estadstica del Valor y m2 de las compraventas
en Montevideo, la Ciudad Vieja y los Barrios de la Costa durante el periodo 2001-2007





Tabla 4
Descripcin estadstica del Valor por m2 de las compraventas
Comparacin de tendencia observada
en la Ciudad Vieja y Centro



Grafico 5
Tendencia del Valor por m2 (US$/m2) en Ciudad Vieja y el Centro



VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2
Media $45.768 72 $637 $30.868 72 $426 $71.676 83 $859
Mediana $32.846 59 $554 $21.500 57 $378 $55.000 70 $790
Max $1.005.000 499 $2.012 $506.027 485 $1.042 $1.005.000 486 $2.068
Min $100 25 $4 $405 25 $16 $100 25 $4
n 17781 46035 1033
CIUDADVIEJA MONTEVIDEO BARRIOSDELACOSTA
CiudadVieja Centro
2001 $528 $537
2002 $372 $446
2003 $295 $326
2004 $307 $437
2005 $434 $411
2006 $373 $449
2007 $626 $494
ValorMedio
USD/m2
$250
$300
$350
$400
$450
$500
$550
$600
$650
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
CV
Centro
Modelo Hednico V2.1 14-32 Octubre 2010

A partir de los datos de compra-venta en Ciudad Vieja y el Centro se observa un comportamiento
particular en los inmuebles localizados en Ciudad Vieja. Luego de la recesin del 2003, la
recuperacin de los precios en Ciudad Vieja registra un incremento muy significativo observado
en 2007. Este incremento en trminos porcentuales es particularmente relevante y est
influenciado por las inversiones inmobiliarias realizadas durante el periodo 2004-2006 y los
planes de desarrollo urbano en la Ciudad Vieja.

Esta observacin justifica incluir una variable auxiliar COB_CV_2007, que tiene como objetivo
identificar aquellas compra-ventas de inmuebles ubicados en el rea de la Ciudad Vieja
realizadas durante el ao 2007. La idea es poder identificar el impacto en el diferencial de precio
que puede estar representando estas iniciativas.


Tabla 4
Descripcin de las Variables sobre Otras Caractersticas del Bien Inmueble


calf ubi
0 no tiene calefaccion 0 Frente
1 tiene calefaccion 1 Interior
11 losa radiante individual 2 Contrafrente
cat aps
2 Confortable 0 no tiene apartamento de servicio
3 Comn 1 tiene apartamento de servicio
4 Econmica
Modelo Hednico V2.1 15-32 Octubre 2010

4.
MODELO HEDONICO SEMI-LOGARTMICO:
ESTIMACIN DE LOS PARAMETROS

La especificacin semilogaritmica, del Modelo de Precios Hednicos puede ser representada por
la siguiente expresin

| | c | o + + + =

= =
l
j
j j
n
i
i i
D X P Ln
1 1


donde,

P: Valor de la Vivienda asignado por los entrevistados en US$
Xi: Variables Continuas relacionadas con los atributos o caractersticas de la vivienda, el
barrio o el entorno de la vivienda.
Di: Variables Discretas (Dummies) relacionada con un atributo o caracterstica especfica de la
propiedad, de la vivienda, del barrio o del entorno de la vivienda

o
Constante del Modelo/Ecuacin
i
|
Coeficiente/Parmetro de la Variable explicativa X
i
j

Coeficiente de la variable explicativa Dj


c
Residuos estocsticos del Modelo economtrico


4.1 Modelo hednico SEMILOG:
la seleccin de las variables que explican el valor econmico de Los bienes inmobiliarios

Las variables seleccionadas en el modelo fueron identificadas de acuerdo a un criterio de
relevancia y significacin estadstica se describen en la Tabla 7. Su seleccin surge de un
proceso sistemtico de contraste estadstico a partir de una especificacin semilogartmica,
yendo de lo general a lo particular, y excluyendo aquellas variables con escasa significacin
estadstica.


Modelo Hednico V2.1 16-32 Octubre 2010
Tabla 5
Variables empleadas en el Modelo Hednico Versin 2.1




4.2 Resultados de la Estimacin de los parmetros del Modelo Hednico Loglineal Versin 2.1
(Muestra n = 42.515)

En la Tabla 8 se presentan los resultados estadsticos de la estimacin del Modelo Hednico
Semi-Log mediante la tcnica de los MCO/OLS.

Interpretacin estadstica del Ajuste y de las Propiedades de los Estimadores

El ajuste global del modelo R
2
_Adj= 45% es relativamente bueno tomando en cuenta el modelo
semilog y la naturaleza longitudinal de los datos. El F_statistic de 1832 corresponde a un
P_value de 0.000, lo que nos indica que el ajuste de los datos de la muestra al modelo Semilog
es buena en trminos estadsticos.

En relacin con la estimacin de los coeficientes del modelo, el nivel de los t_Stats de cada
coeficiente muestran valores superiores a 2,5 lo que significa que las variables retenidas tienen
un impacto significativo y la probabilidad de error por aceptar la Hiptesis H0 ( =0) es en todos
los casos inferior a 1%.


Constante C
Antigedad de la Vivienda: Aos de Permiso de Construccion ANTIGEDAD
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 AFEV=2002
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 AFEV=2003
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 AFEV=2004
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 AFEV=2005
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 AFEV=2006
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 AFEV=2007
Superficie edificada en m2 SUE
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 SUE<45
Categora "econmica" CAT=2
Categora "Comn" CAT=3
Sin Calefaccin central CALF=0
Ubicacin en el Edificio: Al Frente UBI=0
Con Ascensor ASC=1
Vivienda localizada en Ciudad Vieja COB=1
Vivienda localizada en Palermo COB=5
Vivienda Localizada en Parque Rodo COB=6
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) COB_COSTA
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 COB_CV2007
VARIABLES del MODELO HEDONICO (MODELO 2.1)
Modelo Hednico V2.1 17-32 Octubre 2010
Tabla 6
MODELO HEDONICO SEMI-LOG v2.1
Resultados de la estimacin de los parmetros del Modelo por MCO/LSQ
(Ajustado por Heteroscedasticidad de los Residuos)



Grafico 6
RESULTADOS DE LA ESTIMACIN OLS DEL MODELO HEDONICO v3.0
Ln (Valor m2) Observado ( actual ) y Estimado ( fitted
Residuo de la estimacin ( residual )


Modelo Hednico V2.1 18-32 Octubre 2010


Propiedades estadsticas de los Residuos de la Estimacin del Modelo Loglineal-Hednico

Con el objetivo de verificar las propiedades de los Residuos del Modelo estimado se
consideraron: los siguientes aspectos: la Heteroscedasticidad, Simetra y Distribucin Normal.
No se evalu los aspectos de correlacin serial por tratarse de datos longitudinales.

Grafico 7
de la Variable Residual del Modelo Loglineal





Test de Heteroscedasticidad: Contraste de White

El Modelo fue estimado incluyendo la correccin propuesta por White para tener en cuenta la
presencia de heteroscedasticidad detectada en la fase inicial. El test a partir de los residuos del
modelo ajustado muestra que dicha correccin permiti fijar de manera significativa el problema
detectado.




El estadstico
2
NR =
= 933,4 bajo la Hiptesis Nula
se distribuye asintticamente como una distribucin (Chi cuadrado) donde p=19
p
2

2 2
0
. : o o =
i
H
Modelo Hednico V2.1 19-32 Octubre 2010
corresponde al nmero de las variables incluidas en la regresin auxiliar fuera de la constante.
Este resultado no justifica rechazar la hiptesis de homoscedasticidad, pues el error de tipo I es
de 1.3%


Propiedades de Simetra y de Distribucin Normal de los residuos.

En el Grafico siguiente se observa que la Distribucin observada de los Residuos del Modelo
estimado no presenta una asimetra significativa con respecto al valor medio Residuals= 0.

Las propiedades de la distribucin de la Variable residual del Modelo no se identifican con las de
la Distribucin Normal: Coeficiente de Asimetra=0 (Skewness=-0.249) y el Coeficiente de
apuntamiento =3 (Kurtosis=4.528). Este resultado se puede corroborar con el valor del
estadstico de Jarque-Bera correspondiente (J-B=4578) que rechaza la Ho de Normalidad en la
Distribucin de los Residuos con una probabilidad de Error de tipo I inferior a 0.001.

Grafico 8
Distribucin de los Residuos del Modelo Economtrico Semilogartmico





En la Tabla 6 se describe el valor medio y el total de observaciones vlidas para cada una de las
variables empleadas en el Modelo Hednico.


Modelo Hednico V2.1 20-32 Octubre 2010
Tabla 6
ESTADISTICOS DE LAS VARIABLES
EMPLEADAS EN EL MODELO HEDONICO V2.1


Nota : En el caso de las variables discretas (binarias) el valor medio representa el porcentaje de
inmuebles que disponen esa caracterstica

Valor
Medi0
Total de
Observacione
s
Observaciones
con
caracteristica
Constante C 1 44109
Antigedad de la Vivienda: Aos de Permiso de Construccion ANTIGEDAD 41,10 44109 44109
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 AFEV=2002 12,3% 44109 5405
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 AFEV=2003 13,2% 44109 5814
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 AFEV=2004 17,5% 44109 7738
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 AFEV=2005 16,5% 44109 7284
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 AFEV=2006 17,8% 44109 7850
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 AFEV=2007 10,7% 44109 4732
Superficie edificada en m2 SUE 71,84 44109 44109
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 SUE<45 25,38% 44109 3564
Categora "econmica" CAT=2 8,08% 44109 35084
Categora "Comn" CAT=3 79,54% 44109 11197
Sin Calefaccin central CALF=0 55,20% 44109 24348
Ubicacin en el Edificio: Al Frente UBI=0 70,16% 44109 30947
Con Ascensor ASC=1 29,85% 44109 13168
Vivienda localizada en Ciudad Vieja COB=1 2,25% 44109 993
Vivienda localizada en Palermo COB=5 2,00% 44109 882
Vivienda Localizada en Parque Rodo COB=6 2,41% 44109 1061
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) COB_COSTA 38,69% 44109 17067
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 COB_CV2007 0,36% 44109 158
VARIABLES del MODELO HEDONICO (MODELO 2.1)
Modelo Hednico V2.1 21-32 Octubre 2010
5.
ESTIMACION DEL IMPACTO ECONOMICO
DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS E INICIATIVAS DE DESARROLLO
URBANO EN LA CIUDAD VIEJA (PERIODO 2005-2006)


En esta seccin se estima el impacto econmico de las inversiones inmobiliarias e iniciativas de
desarrollo urbano en la Ciudad Vieja, mediante la interpretacin de los efectos del Modelo Hednico de
valoracin de la compra-venta de un inmueble en Montevideo.

Primeramente se calculan los efectos marginales de cada una de las variables del Modelo Hednico
sobre el valor inmobiliarios (US$/m2), en particular cual es el impacto marginal de la compra-venta en la
Ciudad Vieja en el ao 2007.

En una segunda etapa, se simulan a partir del Modelo Hednico los efectos econmicos sobre el
valor de un inmueble localizado en la Ciudad Vieja que generan las iniciativas e inversiones
desarrolladas durante el periodo 2004-2006 en el Barrio de la Ciudad Vieja mediante la comparacin de
del valor de un inmueble localizado en la Ciudad Vieja en: (i) el Escenario de base y (ii) el Escenario con
inversiones e iniciativas de desarrollo urbano.


5.1 Efecto Marginal de las Caractersticas del Inmueble y de su entorno sobre el Valor de
mercado del metro cuadrado construido.

En la Tabla 7 se presenta el clculo de la incidencia econmica de una modificacin marginal en cada
una de las variables atributos del inmueble o del entorno sobre el Precio del mismo. El parmetro de
incidencia se calcula a partir de los indicadores de impacto de [5.1] en el caso de las variables continuas y
de [5.2] en el caso de variables binarias
4
y corresponde al impacto de una modificacin marginal de una
variable atributo sobre el Valor del inmueble, asumiendo que las otras caractersticas no se modifican.


En el caso de las Variables continuas el indicador de impacto de una modificacin de la Variable continua
Z
j
es el coeficiente respectivo de la regresin estimado por OLS:


[5.1] IP =
P Z
P
j
1
c
c
=
j
Z
P Ln
c
c ) (
=
j
|



En el caso de las Variables Binarias el indicador de impacto de la Variable Z
j
se calcula a partir del
coeficiente
j
de la regresin correspondiente a dicha variable y de su respectiva varianza V(
j
) de la
siguiente manera:


[5.2] IP =
P
P A
=
| | 1
) (

5 . 0

j j
V
e





4
En el Anexo I se justifica el empleo de 4.1 y 4.2 para calcular la incidencia del Atributo j Z
j
sobre el
Valor del metro cuadrado P
j
.
Modelo Hednico V2.1 22-32 Octubre 2010

En la Tabla 7 se resumen los resultados del clculo de la incidencia de cada una de las variables
atributo empleadas en el Modelo Hednico.

Variables estructurales de la vivienda

La antigedad del inmueble incide pero en un -1,12% es decir lo que representa una disminucin del
US$7 en relacin al precio de referencia del periodo que es US$664 (US$7 = incidencia x valor promedio
del inmueble: -1,12% x US$664).

La superficie construida incide positivamente sobre el valor del m2, de manera que cuanto ms grande es
la propiedad inmueble el valor del m2 aumenta en un 14,55% o sea US$97 por m2 por cada m2
adicional.

La categora catastral del inmueble (econmico o comn) en particular si el inmueble es de Categora
Comn el valor del m2 se incrementa en un 11,1%.

La ausencia de Calefaccin central en el edificio desvaloriza los inmuebles en un 12%, o sea disminuye
su valor promedio en US$79 por m2.

La ubicacin del inmueble en el frente del edificio o disponer de ascensor incrementa el valor del m2 del
inmueble en US$83 y US$ 79 el m2 respectivamente.

Modalidad de la transaccin

Como modalidad de la transaccin se emple la fecha del registro de la compra-venta. Este dato es muy
significativo y explica las modificaciones del precio del mercado inmobiliario en US$ durante el periodo de
anlisis: 2001-2007. Es en el ao 2003 cuando se observa una cada del 35% del valor en relacin al
valor promedio del periodo lo que representa una disminucin del US$234 por m2.

Impacto de las Variables del Entorno.

En realidad se emple solamente el Barrio donde est localizado el inmueble como Variable de entorno.
A partir de los resultados del Modelo Hednico V2.1 que se describen en la Tabla 7, se puede observar
que la localizacin tiene una incidencia muy significativa sobre el Precio del m2 del inmueble.

Si el mismo est localizado en alguno de los Barrios de la Costa (de Punta Carretas a Carrasco), el precio
se incrementa en promedio de $312 por m2 (incidencia x valor promedio del inmueble: 47,05% x
US$664).

Alternativamente si el inmueble est localizado en la Ciudad Vieja, el precio promedio disminuye en
US$57 (-8,57% x US$664).

Impacto de las Inversiones en Ciudad Vieja durante el periodo 2004-2006.

Para estimar el impacto de las inversiones e iniciativas urbanas en la Ciudad Vieja hechas en el periodo
2004-2006 se introdujo la variable Inmueble localizado en Ciudad Vieja cuya compra-venta haya sido
registrada en 2007 (COB_CV2007). La justificacin de este indicador surge a partir de la observacin
de la tendencia en los valores del mercado inmobiliario de la Ciudad Vieja durante ese periodo. En el
Grafico 5 se observa la recuperacin excepcional del precio del m2 de bienes inmobiliarios durante el
ao 2007 en el mercado de la Ciudad Vieja (+68%), muy por encima del promedio de Montevideo y de un
Barrio con caractersticas similares como es el Centro (de apenas +10%).

Modelo Hednico V2.1 23-32 Octubre 2010
La incidencia de esta variable es muy significativa y representa un 19,8% del valor promedio del metro
cuadrado, y representa un incremento marginal sobre la tendencia que se observa en el mercado global
de Montevideo representado por las otras variables de entorno empleadas en el Modelo.
De esta manera, el impacto econmico en el ao 2007 de las inversiones e iniciativas realizadas en la
Ciudad Vieja durante 2004-2006 representa aproximadamente unos US$127 por metro cuadrado.


Tabla 7
Efectos Marginales de cada una de las Variables del Modelo Hednico V2.1
Incidencia en % e Impacto en US$ sobre el Valor de la Vivienda





VARIABLES del MODELO HEDONICO (V3.0) Coefi ci ente
Desvi o
Estandar
Inci denci a Impacto US$
Constante C 6,8436930 0,0136110 938
Antigedad de la Vivienda: Aos de Permiso de Construccion ANTIGEDAD -0,0112190 0,0001390 -1,12% -$ 7
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 AFEV=2002 -0,2011300 0,0099900 -18,22% -$ 121
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 AFEV=2003 -0,4341510 0,0092530 -35,22% -$ 234
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 AFEV=2003 -0,2821230 0,0102110 -24,59% -$ 163
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 AFEV=2004 -0,2014840 0,0103180 -18,25% -$ 121
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 AFEV=2005 -0,1186920 0,0101900 -11,20% -$ 74
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 AFEV=2006 -0,0653690 0,0115350 -6,33% -$ 42
Superficie edificada en m2 SUE 0,1454620 0,0111130 14,55% $ 97
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 SUE<45 -0,0845910 0,0085840 -8,11% -$ 54
Categora "econmica" CAT=2 -0,0013120 0,0000830 -0,13% -$ 1
Categora "Comn" CAT=3 0,1054700 0,0066210 11,12% $ 74
Sin Calefaccin central CALF=0 -0,1267620 0,0065400 -11,91% -$ 79
Ubicacin en el Edificio: Al Frente UBI=0 0,1175000 0,0061660 12,47% $ 83
Con Ascensor ASC=1 0,1125890 0,0061430 11,92% $ 79
Vivienda localizada en Ciudad Vieja COB=1 -0,0894060 0,0186980 -8,57% -$ 57
Vivienda localizada en Palermo COB=5 0,1096470 0,0158310 11,57% $ 77
Vivienda Localizada en Parque Rodo COB=6 0,2711440 0,0155720 31,13% $ 207
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) COB_COSTA 0,3856130 0,0054820 47,05% $ 312
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 COB_CV2007 0,1768600 0,0669840 19,08% $ 127
Val or promedi o del m2 (US$/m2)
(Barri os consi derados en el Anal i si s)
$ 664
Modelo Hednico V2.1 24-32 Octubre 2010
5.2 Impacto Econmico como resultado de la comparacin del Escenario Con y Sin Inversiones
en la Ciudad Vieja

En esta seccin se calcula el impacto econmico en la Ciudad Vieja sobre el Valor de mercado del metro
cuadrado de las Inversiones a partir de la simulacin de dos Escenario: CON INVERSIONES
(Revalorizacin 2007) y SIN INVERSIONES (Lnea de Base).

Los resultados de dicha simulacin permiten estimar un beneficio econmico global de US$ 87
por metro cuadrado. Esto representa un valor de referencia, un valor plancher del impacto econmico
global de dichas inversiones.

En la Tabla 8 se describen las 3 simulaciones realizadas del Modelo Hednico:
(i) A partir del valor promedio de las variables Z(j) registrado en todos los barrios de Montevideo.
El Valor estimado del m2 obtenido es US$ 664
(ii) Escenario Ciudad Vieja Lnea de Base : a partir del valor promedio de las variables Z(j)
observado en las transacciones de la Ciudad Vieja SIN el diferencial observado en el ao 2007
(iii) Escenario Ciudad Vieja Revalorizacin 2007 : idem que en (ii) pero CON el diferencial
observado en el ao 2007 incluido.

Tabla 8
ANALISIS DEL IMPACTO ECONOMICO DE LAS INVERSIONES
E INICIATIVAS DE DESARROLLO URBANO EN LA CIUDAD VIEJA
Modelo Hednico V2.1 (n=44.109) Simulacin de la Situacin Con y Sin INVERSIONES


VARIABLES MODELO 2.0
Valores
Promedios
Descripcin COEFICIENTES VARIABLES
Valor del m2 (USD/m2)- valor promedio $ 663,8
Log ( Valor del m2) - media 6,284873
Log ( Valor del m2) - S.D. 0,665449 Linea de Base
Revalorizacion
2007
Constante 6,8436930 1 1 1
Antigedad de la Vivienda: Aos de Permiso de Construccion -0,0112190 41,10 54,40 54,40
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 -0,2011300 12,3% 13,67% 13,67%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 -0,4341510 13,2% 8,83% 8,83%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 -0,2821230 17,5% 9,15% 9,15%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 -0,2014840 16,5% 16,09% 16,09%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 -0,1186920 17,8% 14,93% 14,93%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 -0,0653690 10,7% 21,14% 21,14%
Superficie edificada en m2 -0,0013120 71,84 70,93 70,93
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 0,1054700 25,4% 26,92% 26,92%
Categora "econmica" 0,1454620 8,1% 1,79% 1,79%
Categora "Comn" -0,0845910 79,5% 90,75% 90,75%
Sin Calefaccin central -0,1267620 55,2% 51,74% 51,74%
Ubicacin en el Edificio: Al Frente 0,1175000 70,2% 64,88% 64,88%
Con Ascensor 0,1125890 29,9% 36,28% 36,28%
Vivienda localizada en Ciudad Vieja -0,0894060 2,3% 100,00% 100,00%
Vivienda localizada en Palermo 0,1096470 2,0%
Vivienda Localizada en Parque Rodo 0,2711440 2,4%
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) 0,3856130 38,7%
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 0,1768600 0,3582% 100,0%
6,284873 5,901050 6,077910
$ 536 $ 365 $ 436
1,237 1,237 1,237
$ 664 $ 452 $ 540 Valor Esperado de la Vivienda ( corregida por FTB)
DIFERENCIAL entre ESCENARIO con/Impacto y Lnea de Base $ 87
M O D E L O 2 .1 P R E C I O S H E D O N I C O S
ESCENARIOS
CIUDAD VIEJA
Estimacin del Modelo (Log (Valor de la Vivienda)
Valor Esperado de la Vivienda (Media Geometrica)
Factor FTB
Modelo Hednico V2.1 25-32 Octubre 2010

5.3 Conclusiones sobre el Impacto econmico de las inversiones y mejoras urbanas
desarrolladas durante 2004-2006 en la Ciudad Vieja


A partir de los resultados comentados en 5.1 y 5.2, el impacto econmico de estas iniciativas pblico-
privadas realizadas en la Ciudad Vieja durante esos aos se ve reflejado en el ao 2007 como un
incremento en el valor del m2 de los bienes inmuebles.

El impacto econmico de las inversiones del periodo 2004-2006 ha sido estimado como un
incremento del valor promedio del m2 de referencia dentro del rango: [ 87 ; 127 ] US$/m2



Modelo Hednico V2.1 26-32 Octubre 2010
A N E X O S

Modelo Hednico V2.1 27-32 Octubre 2010
ANEXO I
Interpretacin econmica
de los coeficientes del Modelo Hednico Semilog .

El caso de las variables continuas

Cuando una caracterstica o atributo de la Vivienda puede expresarse en trminos de una variable
continua Z
j
,y el impacto de esa variable sobre el Valor del Inmueble (P) puede medirse como la
variacin porcentual del P , como consecuencia de una modificacin unitaria de Z
j
.

En el Modelo semilogartmico este impacto puede representarse de la manera siguiente:

[1] IP =
P Z
P
j
1
c
c
=
j
Z
P Ln
c
c ) (
=
j
|

Donde
Z
P
c
c
representa la derivada parcial de la funcin hednica con respecto a la variable Z
j
, y
j
|
representa el coeficiente de Z
j
en el Modelo Hednico. Lo que significa que los coeficientes de la variable
continua Total del Area construida se interpreta como el impacto en % de la modificacin en una unidad
de dicha variable.

El caso de las variables binarias

Las variables Dummies (Dj) empleadas en el Modelo Hednico, son de naturaleza binaria y por lo tanto
discretas (Dj=1 si la Vivienda dispone de la caracterstica, o Dj= 0 si no dispone). En este caso la
expresin [1] no aplica porque la derivada parcial. no existe.

En este caso el impacto de la variable D
j
se estima caracterizando las dos situaciones siguientes:
c | o + + +
=
=
j
n
i
i i
X
e P
1
1
cuando D
j
=1
c | o + +
=
=
n
i
i i
X
e P
1
0
cuando D
j
=0

Finalmente el Impacto porcentual sobre P de una modificacin de D
j
puede calcularse de la manera
siguiente:
[2]
| | 1
0
1 0 1
=

=
A
j
e
p
P P
P
P



Halvorsen y Palmquist(1980)
5
y P Kennedy(1981)
6
demostraron que el Indicador anterior tiende a
sobreestimar el impacto y han propuesto el empleo de este otro Indicador corregido:


5
Halvorsen, R ; Palmquist R (1980) The interpretattion of dummy variables in semi-logarithmic
equations. American Economic Review. 70:474-475

6
Kennedy, P (1981) Estimation with correctly interpreted dummy variables in semi-logarithmic
equations. American Economic review. 71:801
Modelo Hednico V2.1 28-32 Octubre 2010
[3] IP =
P
P A
=
| | 1
) (

5 . 0

j j
V
e


donde
) (

j
V
representa la Varianza del coeficiente
j

Modelo Hednico V2.1 29-32 Octubre 2010
ANEXO II

Correccin del Sesgo de Transformacin Logartmica
(STL)
7


La transformacin Logaritmica de la variable P=Valor de la Vivienda empledada en el Modelo Hednico
Semilog nos permiti normalizar los residuos del Modelo, y controlar el Sesgo de Asimetra.

Sin embargo, esta ventaje viene acompaada de dos inconvenientes asociados a :
- la interpretacin de los coeficientes del modelo, ya considerado en paginas anteriores y
- la prediccin del Modelo Semilog requiere de la transformacin inversa de la variable
dependiente (Exp(Ln P)), pero este calculo genera el sesgo de transformacin logartmico,
subestimando el valor verdadero, y debe ser corregido para poder realizar predicciones o
simulaciones no sesgadas.

Esta correccin se justifica porque una vez realizada la transformacin logartmica de la variable Valor de
la Vivienda (P), la prediccin del modelo debe tomar en cuenta que el valor esperado del antilog de la
variable c no se anula

] [ ] [ ] [ ] [
0 0
c | o c | o
e E e E e E P E
Z Z
i i
+ = =
+ + +


Esta expresin incluye dos componentes no nulos, porque valor esperado del antilog de los residuos es
un valor positivo diferente de 0 ] [
c
e E >0.
] [
c
e E =
] 5 . 0 [
2
o +
e donde 0 = y
2
o >0

En el caso de que los residuos del Modelo economtrico, c sigan una distribucin Normal, entonces
] [
c
e poseen una distribucin LogNormal y el factor de correccin surge de considerar su valor medio
8
.

El Factor de Correccin en caso de Residuos Normalizados se reduce a la expresin siguiente donde
2
o representa la varianza de los residuos del Modelo:
] [
c
e E =
] 5 . 0 [
2
o
e

En el caso de Residuos homoscedasticos y que no siguen una distribucin Normal el Factor de
Correccin del STL =
=
n
i
i
e
n
1

1
c
donde
i
c representa el valor residual no explicado por el Modelo en
ala observacin i.



7
Anexo V.
8
Kotz, S. and Jonson, NL, Enciclopedia of Statistical Sciences, Vol 1-9 and supplement, Wiley (1989).
Modelo Hednico V2.1 30-32 Octubre 2010
Anexo III
Estadsticas del Valor de Transaccin de Bienes inmobiliarios
Por Barrio. Periodo 2004-2007

Barrio de Ciudad Vieja


Barrio Centro


VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2
Media $21.752 71 $307 $32.797 76 $434 $28.377 76 $373
Mediana $15.000 55 $272 $22.000 60 $368 $20.800 52 $400
Max $99.834 315 $317 $506.027 315 $1.606 $506.027 485 $1.042
Min $963 26 $37 $2.500 25 $99 $405 25 $16
Observaciones
VAL SUE VAL_SUE
USDolares m2 US$/m2
Media $47.742 76 $626
Mediana $29.751 57 $521
Max $300.000 407 $737
Min $2.016 29 $68
Observaciones
CIUDADVIEJA2007
160
170 154 211
CIUDADVIEJA2004 CIUDADVIEJA2005 CIUDADVIEJA2006
VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2
Media $41.728 78 $537 $32.744 73 $446 $26.012 80 $326
Mediana $35.998 63 $573 $29.000 63 $460 $23.000 63 $365
Max $180.000 434 $415 $130.000 317 $410 $156.143 479 $326
Min $2.577 25 $104 $879 25 $35 $2.187 26 $84
Observaciones
VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2 USDolares m2 US$/m2
Media $36.747 84 $437 $32.693 80 $411 $37.355 83 $449
Mediana $26.000 65 $400 $27.141 61 $445 $31.000 64 $484
Max $330.000 479 $689 $240.000 436 $551 $250.000 478 $523
Min $2.896 25 $116 $600 25 $24 $1.815 26 $70
Observaciones
VAL SUE VAL_SUE
USDolares m2 US$/m2
Media $40.365 82 $494
Mediana $33.000 63 $520
Max $960.000 416 $2.306
Min $1.000 25 $41
Observaciones
421 472 547
CENTRO2007
338
CENTRO2003
318 307 303
CENTRO2004 CENTRO2005 CENTRO2006
CENTRO2001 CENTRO2002
Modelo Hednico V2.1 31-32 Octubre 2010
Anexo IV
Estadsticas de las Variables empleadas en la estimacin del
Modelo Hednico- Montevideo
(Total de la Muestra Valida 44109 observaciones)


Modelo Hednico V2.1 32-32 Octubre 2010
Anexo V
Estadsticas de las Variables empleadas en la estimacin del
Modelo Hednico Ciudad Vieja
(Total de la Muestra Valida = 951 observaciones)

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