UNIVERSIDAD AUTONOMA DE SINALOA

FACULTAD DE INGENIERIA MOCHIS PROYECTO DE PLANEACION

INMOBILIARIA ALFA S.A. DE C.V.

MATERIA: PLANEACION

PROFESORA: MC. DUNELYNE ARMENTA DIAZ

ALUMNOS: COTAMONADACA VIANEY ZUELMA LUGO SOLIS OSCAR

GRUPO:

4-01 DE INGENIERIA CIVIL

INDICE

INTRODUCCION...1 ANTECEDENTES.....2 OBJETIVO GENERAL......6 OBJETIVOS ESPECIFICOS........8 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA........9 JUSTIFICACION...10

CAPITULO 1. ESTUDIO DE MERCADO

SERVICIO...12 CAMPOS DE USOS.............12 REQUERIMENTOS O NORMAS DE CALIDAD...13 ANALISIS DE LA DEMANDA...17 COMPORTAMIENTO HISTORICO DE LA DEMANDA...17 OFERTA........24 OFERTA TOTAL EXISTENTE..................24 ANALISIS DE PRECIOS............26 CANALES DE DISTRIBUCION Y COMERCIALIZACION27

CAPITULO 2 ESTUDIO FISICO TAMAO DE LA EMPRESA..31

FACTORES CONDICIONANTES DEL TAMAO DE LA EMPRESA31

TENDENCIAS DE CRECIMIENTO DE LA CIUDAD..32 DISTANCIA, COMUNICACIN Y VIAS DE ACCESO..33 MANO DE OBRA.33 CONDICIONES CLIMATICAS...33 CAPITULO 3 ESTUDIO TECNICO CLASIFICACION DE LAS MATERIAS PRIMAS35 MAQUINARIA Y EQUIPO..41 CALIDAD DEL PRODUCTO.44 DISPONIBILIDAD DE CAPITAL...45 MACROLOCALIZACION...46 MICROLOCALIZACION.47

CAPITULO 4 ESTUDIO ECONOMICO

4.1 DETERMINACION DE LOS COSTOS DE PRODUCCION49 CAPITULO 5 EVALUACION FINANCIERA 5.1 EVALUACION FINANCIERA...51 5.2 RENTABILIDAD CONTABLE...52

CAPITULO 6 ESTRUCTURA LEGAL

6.1 ESTRUCTUTA LEGAL..54 6.1.1 IMSS..54 6.1.2 SECRETARIA DE DESARROLLO SOCIAL Y MUNICIPAL55 6.1.3 SECRETARIA DE SALUD.56 6.1.4 SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS...59 6.2 ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA.60 CONCLUSION...61

Antecedentes
Inmobiliaria. Un proceso en curso haba ocurrido con la corporacin la eliminacin y
adquisicin de mucha propiedad a travs de apropiaciones, compras, y ventas fiscales. El comit del consejo de propiedad dirigi y report sobre asuntos que se relacionan con bienes inmuebles posedos de las ciudades. Eventualmente, el departamento de evaluacin, despus de 1910 bajo la supervisin deba "considerar y hacer un informe sobre todos los asuntos relacionados con la venta o la disposicin de cualquier terreno que ha sido o en el futuro puede ser comprada para impuestos", vino para asumir la responsabilidad de la compra de toda propiedad requerida por la ciudad y la venta de todas las propiedades sostenidas por la corporacin. Tambin recomiendan la venta de propiedades de la ciudad cuando sinti que el mercado inmobiliario era ventajoso. El gobierno municipal en ocasiones proporciona listas comprensivas de bienes inmuebles posedos de la ciudad. Dos programas de adquisicin de terreno se ponen detrs de la creacin de una rama separada de gobierno civil para bienes inmuebles. Primero se emprende los principales esquemas de renovacin urbanos en el corazn de las ciudades y en los lmites al norte, conduciendo la a comprar grandes cantidades de propiedad en esas reas para su desarrollo. Segundo, la ciudad, dispone a emprender la obtencin de la tierra para concesiones de camino. El volumen creciente de patrocinio de las ciudades por actividad inmobiliaria recomend la formacin de una rama inmobiliaria separada. Adems, su creacin permitira al departamento de evaluacin limitar sus actividades a su mandato original de evaluacin y reevaluacin. El nuevo departamento era responsable de la compra, venta, arrendamiento, y alquiler todas las propiedades civiles. En proporcionar a los usuarios de los diversos servicios inmobiliarios, la informacin necesaria y veraz que les permita tomar las decisiones adecuadas, proporcionando seguridad y disminuyendo riesgos, en las diversas operaciones realizadas en inmuebles.

Misin y visin

Misin
Ayudar a nuestros clientes a tomar la decisin ms adecuada en sus operaciones inmobiliarias, facilitando la compra, venta o alquiler de inmuebles en el menor tiempo posible, al mejor precio de mercado, protegiendo legalmente el patrimonio de las partes, con transparencia y confiabilidad. Impulsar el desarrollo sostenible de nuevos emprendimientos inmobiliarios, Contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de las personas.

Visin
Ser lder en el mercado inmobiliario, ofreciendo servicios personalizados sobre la base de la confianza, el trabajo, la seriedad y la trayectoria, todo ello en busca de maximizar el valor de las inversiones de nuestros clientes y la total satisfaccin de sus necesidades.

OBJETO SOCIAL, OBJETIVOS GENERALES, OBJETIVOS ESPECFICOS OBJETO SOCIAL

Adquirir solares yermos para la construccin de edificaciones destinadas a viviendas, locales para oficinas y otros fines. Ejecutar urbanizaciones para la construccin de las obras anteriormente descritas. Adquirir en general bienes inmuebles. Vender, arrendar y subarrendar inmuebles. Administrar bienes inmuebles en general, para su comercializacin especializada. Ejecutar proyectos de inversin destinados al arrendamiento de locales de oficinas y viviendas, as como de instalaciones para el turismo en general. Prestar servicios profesionales para la construccin y el mantenimiento de inversiones. Actuar como entidad tramitadora de fuerza de trabajo en el caso de formar parte de alguna empresa mixta. As mismo, realizamos la intermediacin en la modalidad de corretaje en el mercado de valores, por lo que la sociedad podr servir de agente intermediario para la realizacin de negocios cuyo objeto sea la subscripcin, compraventa o venta de cualquier ttulo valor inscrito o no en el registro nacional de valores.

OBJETIVOS GENERALES
El principal propsito del programa es la formar en gerencia integral, de manera que los participantes reciban las herramientas necesarias para estructurar, planear, dirigir y controlar una empresa inmobiliaria y formular, evaluar y controlar la gerencia de un proyecto inmobiliario.

OBJETIVOS ESPECFICOS

Proporcionar a los participantes los elementos administrativos que permitan conocer la diversidad de actividades y negocios que giran alrededor del mercado de la propiedad raz. Desarrollar y ampliar las habilidades y criterios gerenciales para la toma de decisiones oportunas, mediante el buen manejo de los recursos humanos, econmicos y tcnicos, optimizando procesos. Analizar la estructura y funcionamiento de una organizacin inmobiliaria, para detectar oportunidades de mejoramiento en cada una de las ramas de la actividad inmobiliaria Detectar oportunidades de desarrollo de la empresa y del sector, teniendo en cuenta las condiciones estructurales y coyunturales de la economa nacional e internacional. Habilitar al empresario directivo para enfrentar los retos que se plantean como consecuencia de los cambios del entorno.

Planteamiento del problema

La inmobiliaria es una rama de la construccin constante mente utilizada en ella la cual puede lograr dar un gran servicio nacionalmente, ablando de los servicios que se aplican en los Mochis, Sinaloa aumenta su demanda a un gran porciento ya que esta ciudad va creciendo mucho da con da. Esta empresa cumple con las especificaciones requeridas ya que esta empresa es una de las que trabaja ms bien, es de las que ofrecen el mejor servicio en su rama por lo cual su rentabilidad y demanda son mayores.

JUSTIFICACIN
El sector de la construccin y el mercado de la vivienda nueva y usada, ha dado paso al desarrollo de diferentes actividades econmicas que giran alrededor de la propiedad raz. El ejercicio de la administracin de inmuebles, el corretaje de propiedad raz, la consejera o asesora inmobiliaria, la construccin y promocin de proyectos y el avalo, implican el manejo de grandes capitales propios y ajenos, lo cual exige por parte de los empresarios, gerentes y dems funcionarios una adecuada formacin en todos los temas del sector, que les permitan minimizar los riesgos y hacer ms eficiente su gestin. Los menores descuidos pueden significar grandes prdidas; sin embargo para quienes saben identificar y aprovechar los cambios, hay numerosas oportunidades que permiten a las empresas crecer y colocarse por encima de la competencia.

Organigrama

ESTUDIO DE MERCADO

1.1 Productos

1.1.1 Campos de uso

Divisin construcciones: nuestra experiencia en la industria de la construccin nos permite abarcar desde el proyecto, presupuesto y programa ejecutivo, hasta la construccin del inmueble con calidad y eficiencia, incluyendo las reas residencial, inmobiliaria e industrial. Adems te brindamos estos servicios: proyectos asesora legal edificios de departamentos y oficinas decoracin pinturas paisajismo y diseo de jardines (jardinera) proyecto ambientacin de oficina estructuras de hormign armado mantenimiento de edificios estudios de factibilidades construcciones de caminos del tipo empedrado con cordn cuneta y veredas piletas de natacin barrios de viviendas

1.1.2

Ventas: contamos con casas en las zonas de mayor plusvala de la ciudad, barrios perifricos, galpones, tinglados, edificios y campos. alquileres: tenemos en alquiler, casas, departamentos tipo mono ambiente para estudiantes y locales comerciales que se adaptan a sus necesidades y requerimientos, personales y familiares. Por favor no deje de consultarnos por otras alternativas. Vivienda de obra nueva :la vivienda de obra nueva o vivienda sobre plano es la que se compra directamente a la empresa promotora o inmobiliaria que lleva a cabo la promocin y construccin del inmueble. Este tipo de compra tiene varias particularidades importantes que no debemos pasar por alto. En los casos de compra sobre plano, compramos un bien futuro, que no existe realmente y que est en vas de ejecucin. Vivienda usada: la compra venta de vivienda de segunda mano es la otra opcin posible a la hora de decantarnos Por inmueble. En estos casos, las calidades, distribuciones y caractersticas fsicas del Inmueble estn perfectamente definidas y se pueden comprobar con una mera visita. Otros inmuebles: plazas de garaje o trasteros: cuando compramos una vivienda en rgimen de divisin horizontal es probable que en el transcurso de la adquisicin nos planteemos la compra de una o varias plazas de garaje e incluso algn trastero, como habitculos para guardar nuestros enseres. Estas compras presentan una serie de mejoras fiscales e impositivas en el supuesto que la escritura se realice en simultneo con la vivienda y que todas las unidades se encuentren situadas dentro del mismo Edificio. Compra-venta de naves industriales: la compra venta de edificaciones con utilidad industrial y locales comerciales requiere una calificacin urbanstica que permita el establecimiento de actividades econmicas determinadas, bien por niveles de ruido, peligrosidad, dotaciones de almacenaje o manipulacin de cargas pesadas. Compra de solares :la compra de suelo como tal es una de las compras ms complejas que existe, dado que cada comunidad autnoma tiene su propia legislacin vigente y el suelo tiene distintas calificaciones de uso que condicionan las posibilidades de desarrollo del mismo.

1.1.3requerimientos o normas de calidad

En nuestra empresa siguen las leyes a lo que dicta el / reglamento de la ley n 19.537 que tarta sobre inmobiliaria: D.s. n 46 / reglamento de la ley n 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria
ministerio de vivienda y urbanismo Aprueba reglamento de la ley n 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria. Diario oficial de 17 de junio de 1998. (texto actualizado al 18 de enero de 2008. Incluye modificaciones del 15-07-1998 y 18-01-2008) Santiago, 31 de marzo de 1998.- hoy se decret lo que sigue:

N 46.- visto: la ley n 19.537, sobre copropiedad Inmobiliaria, en especial lo dispuesto en el inciso primero de su artculo 10 y en el inciso segundo de su artculo 30 y las facultades que me confiere el decreto: Aprueba el siguiente reglamento de la ley n 19.537,sobre copropiedad inmobiliaria: Titulo i del rgimen de copropiedad inmobiliaria

Artculo 1.- el presente reglamento se aplicar a los condominios que se acojan al rgimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la ley n 19.537, en adelante la ley. Conforme al artculo 49 de la ley, las disposiciones de dicho cuerpo legal regirn tambin para las comunidades de copropietarios acogidas a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia. No obstante lo anterior, continuarn aplicndose a dichas comunidades las normas de su respectivo reglamento de copropiedad, si lo tuvieren, relativas al cambio de destino de las unidades del condominio, a la proporcin o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes y En el pago de los gastos comunes y a los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes legalmente constituidos, salvo que por acuerdo unnime la asamblea de copropietarios determinare someter tambin estas materias a las normas de la ley n 19.537. Mientras las comunidades de copropietarios a que se refiere el inciso anterior no acuerden un nuevo reglamento de copropiedad conforme a la ley, continuarn rigindose por sus reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su vigencia en todo aquello que no contravenga las disposiciones de la ley, entendindose que las referencias a la junta de vigilancia que se contienen en dichos reglamentos de copropiedad, estn hechas al comit de administracin. Artculo 2.- para los efectos del presente reglamento se entender por: Condominios: las construcciones o los terrenos acogidos al rgimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la ley. Condominios tipo a: las construcciones divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio comn. Condominios tipo b: los predios, con construcciones o con proyectos de construccin aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio comn de todos ellos. Predios con proyectos de construccin aprobados: Los que cuenten, a lo menos, con certificado extendido por la direccin de obras municipales en que conste que no se requiere la ejecucin de obras de urbanizacin o que las obras de urbanizacin requeridas han sido ejecutadas, o los que cuenten con certificado de urbanizacin garantizada. Este certificado, junto con el que extienda el director de obras municipales conforme al inciso segundo del artculo 10 de la ley, en que declare acogido el condominio al rgimen de copropiedad inmobiliaria y seale las unidades que sean enajenables, permitir transferir el dominio de dichas unidades. No obstante lo anterior, atendido lo previsto en el inciso primero del artculo 9 de la ley, el certificado de urbanizacin garantizada no permitir al director de obras municipales efectuar la recepcin definitiva de los edificios. Unidades: las viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos con exclusin de los de visitas, recintos industriales, sitios y otros inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo. Urbanizacin de un condominio: adems de las exigidas por las normas generales, las obras interiores de carcter colectivo necesarias para dotar a los condominios tipo a, o a los sectores de stos en su caso, y a los lotes de los condominios tipo b, de vas de acceso, con sus obras de pavimentacin y desages de aguas lluvias; de redes colectivas sanitarias y energticas, y de reas verdes de acuerdo con los estndares y condiciones de diseo establecidos en la ordenanza general de urbanismo y construcciones. Artculo 3.- las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que ste se divide, los estacionamientos que correspondan a la cuota mnima

obligatoria que seale el plan regulador respectivo y los establecidos como mnimo para los condominios de viviendas sociales en el artculo 8 de la ley n 19.537 y los bienes de dominio comn incluyendo en ellos los estacionamientos de visitas, si los hubiere, deben singularizarse en los planos del condominio aprobados por el director de obras municipales. Artculo 4.- para acoger un condominio al rgimen de copropiedad inmobiliaria debern presentarse a la direccin de obras municipales el primer reglamento de copropiedad dictado por la persona natural o jurdica propietaria del condominio, reducido a escritura pblica e inscrito en el registro de hipotecas y gravmenes del conservador de bienes races respectivo y los planos a que se refiere el artculo 11 De la ley. Titulo II De los derechos y obligaciones entre Los copropietarios del condominio Artculo 5.- el rgimen administrativo interno de condominio se regular por el respectivo reglamento de copropiedad, y en el silencio de ste regirn las disposiciones de la ley y del presente reglamento. Artculo 6.- sern de cargo del respectivo propietario las reparaciones y la mantencin de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y dems bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como tambin de las instalaciones respectivas de luz elctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilacin, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. El reglamento de copropiedad podr establecer que ciertas reparaciones y mantenciones no sern de cargo exclusivo de los copropietarios, tales como las que deriven de la sustitucin de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas. Artculo 7.- los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier ttulo de las unidades del condominio, debern ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legtimo ejercicio de los que corresponden a los dems ocupantes del condominio. Ttulo III De la solucin de conflictos Artculo 8.- las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre stos y el administrador, relativas a la administracin del condominio, sern resueltas por el juez de polica local correspondiente o por un juez rbitro.

Ttulo Iv De los bienes de dominio comn Artculo 9.- cada copropietario ser dueo exclusivo de su unidad y comunero en los bienes que de acuerdo a la ley y al reglamento de copropiedad son de dominio comn. Titulo v Del derecho de los copropietarios sobre los bienes de dominio comun

Artculo 10.- el derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio comn ser el determinado en el reglamento de copropiedad conforme al artculo 3 de la ley. Titulo vI De los derechos de uso y goce exclusivo Artculo 11.- con acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesin extraordinaria y con los qurum que se indican en el artculo 22 de este reglamento, podrn constituirse en favor de uno o ms copropietarios, derechos de uso y goce exclusivo sobre los bienes de dominio comn . Titulo vII De la enajenacin, arrendamiento o gravamen de bienes de dominio comn Artculo 12.- podrn enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesin extraordinaria, los bienes de dominio comn a que se refieren las letras d) y e) del nmero 3 del artculo 2 de la ley. Ttulo vIII De la contribucin a los gastos comunes Artculo 13.- cada copropietario deber pagar oportunamente tanto los gastos comunes ordinarios como los gastos comunes extraordinarios, en proporcin al derecho que le corresponde en los bienes de dominio comn, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribucin. Artculo 14.- el reglamento de copropiedad podr autorizar al administrador para que, con el acuerdo previo del comit de administracin para cada caso en particular, proceda a suspender o requerir la suspensin del servicio elctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o ms cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Artculo 15.- cada copropietario deber pagar los gastos comunes dentro de los cinco primeros das corridos de cada mes, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una periodicidad o plazos diferentes. Artculo 16.- el cobro de los gastos comunes se efectuar por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea de copropietarios. Artculo 17.- en la administracin del condominio deber considerarse la formacin de un fondo comn de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio comn o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Artculo 18.- cada copropietario podr servirse de los bienes de dominio comn en la forma que indique el reglamento de copropiedad y a falta de disposicin en l, segn su destino y sin perjuicio del uso legtimo de los dems copropietarios. Artculo 19.- para hipotecar o gravar las unidades del condominio no se requerir acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen en los casos en que se ponga trmino a la copropiedad. Titulo Ix De la administracin del condominio Prrafo 1: de las asambleas Artculo 20.- todo lo concerniente a la administracin del condominio ser resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea. Las sesiones de la asamblea sern ordinarias y extraordinarias.

Las siguientes materias slo podrn tratarse en sesiones extraordinarias: 1.- modificacin del reglamento de copropiedad. 2.- cambio de destino de las unidades del condominio. El nuevo uso deber estar permitido por el respectivo instrumento de planificacin territorial y el copropietario deber obtener, luego del acuerdo de la asamblea, el permiso de la direccin de obras municipales. 3.- constitucin de derechos de uso y goce exclusivo Sobre bienes de dominio comn a favor de uno o ms copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comn, sealando si se constituyen a ttulo gratuito u oneroso. 4. Enajenacin o arrendamiento de bienes de dominio comn o la constitucin de gravmenes sobre ellos. 5.- reconstruccin, demolicin, rehabilitacin o ampliaciones del condominio. 6.- peticin a la direccin de obras municipales para que se deje sin efecto o se modifique la declaracin Que acogi el condominio al rgimen de copropiedad inmobiliaria. 7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de Aquellos asignados en uso y goce exclusivo. 8.- remocin parcial o total de los miembros del comit de administracin. 9.- gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un perodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio. 10.- administracin conjunta con otro u otros condominios y establecimiento de su administraciones en un mismo condominio. 11.- programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos. Artculo 21.- el comit de administracin, a travs de su presidente, o si ste no lo hiciere, el administrador, deber citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administracin o en la secretara municipal cuando se tratare de condominios de viviendas sociales, con una anticipacin mnima de cinco das y que no exceda de quince, indicando el lugar, da y hora de la celebracin. Artculo 22.- las asambleas ordinarias se constituirn en primera citacin con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60 % de los derechos en el condominio; y en segunda citacin, con la asistencia de los copropietarios que concurran. Artculo 23.- todo copropietario estar obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado por apoderado designado por escrito, o en la forma que se establezca en el reglamento de copropiedad. Prrafo 3: del comit de administracin Artculo 24.- la asamblea de copropietarios en su primera sesin deber designar un comit de administracin compuesto, a lo menos, por tres personas, salvo que el nmero de copropiedad fuere inferior, que tendr la representacin de la asamblea con todas sus facultades, excepto aqullas que incidan en materias que deben tratarse en asamblea extraordinaria. Prrafo 4: del administrador Artculo 25.- la asamblea de copropietarios, en sesin ordinaria, podr designar un administrador , pudiendo recaer esta designacin en una persona natural o jurdica.

Artculo 26.- el administrador tendr las funciones que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que especficamente le conceda la asamblea de copropietarios. Artculo 27.- el administrador estar obligado a rendir cuenta documentada de su administracin en los plazos y forma que se le hayan fijado en el reglamento de copropiedad o por el comit de administracin y, adems, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el comit de administracin, y al trmino de su gestin. Para estos efectos, los copropietarios tendrn acceso a la documentacin correspondiente. Artculo 28.- el administrador o el comit de administracin deber abrir una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva, a nombre del condominio, registrando el nombre de la o de las personas designadas por la asamblea de copropietarios como habilitadas para girar en ella. Artculo 29.- mientras se proceda al nombramiento del comit de administracin, cualquiera de los copropietarios podr ejecutar por si solo los actos urgentes de administracin y conservacin. Prrafo 5: de las su administraciones Artculo 30.- el reglamento de copropiedad o la asamblea podrn establecer su administraciones en un mismo condominio, debiendo siempre mantenerse una administracin central. Prrafo 6: de la administracin conjunta Artculo 31.- previo acuerdo adoptado en asamblea extraordinaria especialmente citada al efecto, el condominio podr convenir su administracin conjunta con otro u otros condominios colindantes o ubicados en la misma manzana o en manzanas contiguas. Titulo x De la seguridad del condominio Artculo 32.- sin perjuicio de las normas de seguridad contenidas en el ttulo iii de la ley, los copropietarios no podrn efectuar cambios en las instalaciones interiores de la unidad de su dominio, que puedan comprometer la seguridad de los copropietarios, de las restantes unidades o del condominio en general. Slo una vez comprobado que no existe tal riesgo, el administrador proceder a autorizar el cambio.

Titulo xi Del trmino de la copropiedad Inmobiliaria Artculo 33.- se podr solicitar al director de obras municipales que proceda a modificar o a dejar sin efecto la resolucin que declar acogido el condominio al rgimen de copropiedad inmobiliaria, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesin extraordinaria constituida con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio

Ttulo xII De los condominios de viviendas sociales

Artculo 34.- se considerarn condominios de viviendas sociales aquellos conjuntos habitacionales que estn constituidos mayoritariamente por viviendas sociales. Estos condominios no podrn contar con ms de 150 unidades de viviendas. Artculo 35.- a los condominios de viviendas sociales no les sern aplicables las normas establecidas en el inciso segundo del artculo 9 de la ley n 19.537 relativas a la facultad para ubicar en otros terrenos dentro de la misma comuna o compensar su valor en dinero, las superficies que deban cederse para reas verdes que resulten inferiores a 500 metros cuadrados o las superficies que deban cederse para Equipamiento cualquiera sea el tamao resultante. Artculo 36.- la calidad de condominio de viviendas sociales se acreditar mediante certificado emitido por la direccin de obras municipales correspondiente. Dicho certificado tendr validez y vigencia mientras se mantengan los requisitos exigidos por la ley n 19.537 y por este reglamento para que dichos condominios sean considerados como tales. Artculo 37.- los gobiernos regionales, las municipalidades y los servicios de vivienda y urbanizacin podrn destinar recursos a condominios de viviendas sociales emplazados en sus respectivos territorios. Artculo 38.- los condominios de que trata este ttulo podrn postular a los programas financiados con recursos fiscales en las mismas condiciones que las juntas de vecinos, organizaciones comunitarias, organizaciones deportivas y otras entidades de similar naturaleza. Artculo 39.- en los condominios de viviendas sociales, mientras se designa el comit de administracin al cual compete su administracin Conforme a la ley n 19.537, los gobiernos regionales, las municipalidades y los servicios de vivienda y urbanizacin respectivos podrn designar, por una sola vez, una persona que actuar provisionalmente como administrador, con las mismas facultades y obligaciones que aqul. Artculo 40.- el juez, a peticin de cualquier copropietario, citar a asamblea a fin de que se proceda a elegir el comit de administracin en los casos en que no lo hubiere. El juez podr disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad respectiva notifique la citacin a asamblea mediante la entrega de la citacin a cualquier persona adulta que se encontrare en el domicilio del copropietario o a travs de su fijacin en la puerta de ese domicilio, conforme a la nmina de copropietarios que deber ser proporcionada por quien solicit la citacin. Para estos efectos, el juez podr solicitar al conservador de bienes races competente que complemente dicha nmina de acuerdo con las inscripciones de dominio vigentes, respecto de aquellas unidades cuyos dueos no estuvieren identificados, pudiendo disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad respectiva se desempee como ministro de fe. Artculo 41.- conforme al artculo 46 ter. De la ley n 19.537, las municipalidades estn obligadas a actuar como instancia de mediacin extrajudicial en los condominios de viviendas sociales, y a proporcionar su asesora para la organizacin de los copropietarios, pudiendo para estos efectos celebrar convenios con instituciones pblicas o privadas.

ANLISIS DE LA DEMANDA

COMPORTAMIENTO HISTRICO DE LA DEMANDA La demanda para proyecto habitacional de casa en el sector analizado, es sumamente exigente sobre todo en cuanto el precio que estn dispuestos a pagar y la infinidad de detalles que estiman necesarios. Debido a que los

proyectos son sumamente distintos en todo sentido, las personas es su mayor bsqueda de propiedad amplia que este localizada no muy distante de la ciudad que cuente con fcil acceso terreno ampli y un tipo de vida distinto a su rutina diaria. ao (ti) 2006 2007 2008 2009 2010 10040 demand a (yi) 20 23 25 29 34 131 yi * ti 40120 46161 50200 58261 68340 263082 ti 2 4024036 4028049 4032064 4036081 4040100 2016033 0

Para los aos 2011, 2012, 2013, 2014,2015

CANTIDAD TOTALES EN LA CIUDAD DE LOS MOCHIS AO CANTIDAD

2005

20

2006 2007 2008 2009

21 22 23 25

Estos datos se obtuvieron del registro de materiales

Tomando en cuenta que la construccin de viviendas va creciendo geomtricamente, se opto por usar el siguiente modelo para inferir de manera aproximada el total de sacos que se emplearan al construirn entre los aos 2011-2015 Vi= va (1 + r) ^n Donde: Vi= Viviendas inferidas Va= Viviendas Actuales (2009) r= Ritmo de Crecimiento anual (4.6%) n= Nmero de aos del periodo en estudio

Proyeccin de viviendas que se venden y renta en la ciudad de Los Mochis Sinaloa.

AO

PRONOSTICO DE VIVIENDA

VIVIENDA CONSTRUIDA POR AO

2010 2011 2012 2013 2014 2015

39 41 43 45 47 49

2 2 2 2 2

AO

(PROM. DE CONST.) X(# DE VIV)

(2 casa / da) 90 94 99 103 108

2011 2012 2013 2014 2015

45 47 49 52 54

MATERIA COMPRA VENTA RENTA

2009% 15 6 79

DEMANDA REAL Para obtener la demanda real a la demanda potencial se le apicara el 79% correspondiente a las viviendas en renta, compra y venta. Adems se

multiplicara por un 16 % correspondiente a la casa que se han realizado en los ltimos aos. Por ltimo se multiplicara por un 20% que es lo que se pretende abarcar del mercado por ser un producto que est en una etapa de crecimiento o desarrollo
AO APLICACIN DEL 79% APLICACIN DEL 16% APLICACIN DEL 20%

2011 2012 2013 2014 2015

71 74 78 82 85

11 12 12 13 14

2 2 2 3 3

CASA" INMOBILIARIA ALFA S.A DE C.V." 2 recamaras con closet, sala-comedor, cubo de luz, cocina integral, rea de servicio techada con jardn, cochera para un auto 2 recamaras en planta alta y una en planta baja. casa de 2 niveles, recamara principal con bao y balcn, vista y clima inmejorables Casa de diseo moderno a media cuadra de rea recreativa y de la delegacin. casa seminueva dos plantas, (3 aos de construida aprox), pb.- sala con piso laminado, comedor, cocina con muebles de madera, rea de lavado - pequeo jardn, pa.- con 3 recamaras todas con vestidor, la principal con bao las otras dos comparten bao, excelentes acabados

PRECIOS

$2,850 $5,500 $650,000 $1,748,000

$1,500,000.00

Para las erogaciones por concepto de la inversin fija total y para tener capital de trabajo, la disponibilidad de capital $890,543, de los cuales $450,543 , son de aportacin propia y los $440,000 restantes se obtuvieron de un crdito , al 20% anual pagara anualmente.

Al final de los 5 aos se pagara el prstamo. DEMANDA ANUAL (CASA)

AO

PRECIO
$2,850 $5,500 $650,000 $1,748,000 $1,500,000.00

INGRESOS ANUALES

2011 2012 2013 2014 2015

2 2 2 3 3

$6,495.41 $13,111.61 $1,620,833.80 $4,559,300.76 $4,092,415.84

CONCEPTO

CANTIDAD

UNIDAD

P.U.

COSTO UNITARIO

RECAMARAS COCINA BAO SALA COMEDOR TOTAL

2 1 1 1/2 1

M2
M2 M2 M2

$550.00 $500.00 $300.00 $800.00

$1,100.00 $500.00 $450.00 $800.00 $2,850.00

AO

DEMANDA ANUAL (casa)

COSTO ANUAL DE MATERIA PRIMA

2011 2012 2013 2014 2015

2 2 2 3 3

$6,495.41 $6,794.20 $7,106.73 $7,433.64 $7,775.59

Oferta -para atraer ms clientes llevaremos a cabo estrategias que nos permitan ofrecer los mejores precios y el mejo material en cuestin para otorgar un mejor servicio. -brindaremos la mejor opcin que desean los clientes.

-proyectar la oferta para los prximos 5 aos

-construimos

hogares felices con tu crdito infonavit y otros.

-te ofrecemos la casa habitacin nueva que ms se acerque a tus necesidades. -te ofrecemos la casa usada en las mejores condiciones. -te ayudamos a vender o rentar tu propiedad Inmobiliarias residencias familiar La inversin en una sola propiedad residencial familiar es la ms popular y la zona ms segura de los bienes races. Se trata de casas, casas adosadas, y condominios. Hay tres ideas bsicas que sustentan la inversin residencial: la compra como en alquiler de propiedad para obtener el ingreso mensual o una retencin; compra "fijador superior", la renovacin y luego vender a un precio ms alto, y simplemente como rpido giro en el que las inversiones se compran y venden, incluso antes de que la tinta se seca en los trmites. Como se ha comentado, el mtodo "compra y mantenimiento" puede convertirse en una gran sangra de tanto tiempo y de su bolsillo y hacer frente a los arrendatarios pueden ser un gran dolor de cabeza y no vale la pena que se inicie con la cantidad mensual de los alquileres. Edificios de apartamentos Un hbrido entre las propiedades comerciales, como los almacenes y los edificios de oficinas y residenciales, como los hogares unifamiliares, son los edificios de apartamentos. Ambos son residenciales y comerciales. Son diferentes de los hogares unifamiliares, ya que se valoran de forma distinta. Eso significa que el monto de los ingresos que produce una propiedad es directamente proporcional a su valor. Por lo tanto, si una propiedad produce ms ingresos, entonces es un valor de ms. Pero son reales para las empresas, porque muchas de esas estructuras es el diseo de sus propiedades de alquiler, aunque algunos edificios de departamentos, especialmente en los entornos urbanos densos, pueden convertirse en condominios, de venta por separado. Edificios de apartamentos tambin permiten un mayor flujo de caja, ya que por lo general tienen una mayor proporcin de ingresos de alquiler vs. Hipoteca / mantenimiento / gestin de los costos. Su riesgo es menor, ya que se distribuye a travs de mltiples inquilinos, frente a uno con un solo hogar familiar. Abrir tierras o lotes

Cuando la mayora de la gente piensa de la inversin inmobiliaria piensan en las estructuras, como casas y edificios, mas no en abrir tierras o lotes, pero se trata de una zona que tiene gran potencial para el tipo adecuado de los inversores. Sin embargo, simples lotes de tierras puede equiparar a grandes sumas de dinero en el negocio de bienes races. Ejecucin de hipotecas Para las personas dispuestas a hacer algunas tareas, la exclusin del mercado ofrece algunas de las mejores oportunidades en bienes races de hoy, con lo sustancial en la rentabilidad de las inversiones, si se hace bien. Cuando encuentre bienes races que ha sido expulsados, hay la posibilidad de retomar los bienes races por un increble precio y luego venderla, lo que hace un enorme beneficio sobre la inversin inicial de bienes races. OFERTA TOTAL EXISTENTE En la cuidad de los Mochis se encuentra i sola sucursal que trata de venta y compra . Comercializacin

Promocin de la propiedad en el sistema de bolsa electrnica de bienes races a nivel nacional. Intensiva publicidad por internet. Su propiedad aparecer en esta nuestra pgina exclusiva de promociones y se beneficiara de nuestras campaas de avisos en los buscadores. Avisos en diversas publicaciones locales y nacionales (dependiendo el caso). Todos los recursos que se usan normalmente en la publicidad inmobiliaria: carteles, letreros, lonas, etc. Ayuda a la preparacin de los documentos y tramites obligatorios en la operacin. Asesora en los impuestos inmobiliarios. Mostrar las propiedades a todos los interesados y asesorarlos de cmo preparar los inmuebles para la venta o renta. Reporte quincenal de todo lo que ha sucedido. Lo acompaamos en todos los procesos de cierre para ayudarlo y asesorarlo. Lodo esto y en muchas cosas ms estn incluidas en nuestro servicio total de promocin inmobiliaria.

Precios -a travs de un cuestionario para nuestros clientes determinaremos cuales eran los precios que tenan el ao pasado La actividad de la construccin creci durante octubre el 12,5 % en relacin a igual mes del ao pasado, luego de cuatro meses de aumentos en torno al 8%, mientras

que mejoran las perspectivas para el sector, inform hoy el instituto nacional de estadstica y censos (indec). El organismo dio cuenta adems que el indicador sinttico de la actividad de la construccin (isac), registr durante octubre un aumento del 2,5 % en relacin a septiembre, y acumul en los 10 primeros meses del ao un alza del 9,1 %, siempre en trminos desestacionalizados. Luego que entre marzo y abril, la actividad registrara un aumento promedio cercano al 13%, la actividad mostr un menor dinamismo y para mostrar avances de entre el 7,0 y el 8,6% desde mayo a septiembre. Pero ahora, el sector mostr un importante avance del 12,5%, al tiempo que la encuesta cualitativa que realiza entre empresarios el indec reflej un signo positivo sobre las perspectivas del sector, tanto para las obras del sector pblico como privado. Anlisis de precios y comercializacin -para el estudio de este proyecto se realizaron los precios mayores y menores que existen en nuestra empresa y competencia aparte de ver los precios mas antiguos y los precios recientes: PRECIOS MENORES: - bonita casa de 2 recamaras con closet, sala-comedor, cubo de luz, cocina integral, rea de servicio techada con jardn, cochera para un auto. $2,850

- excelente casa en fraccionamiento privado, ubicada a 3 minutos del centro de la ciudad de colima, 2 recamaras en planta alta y una en planta baja. $5,500

- excelente casa amueblada dentro de un fraccionamiento privado, 3 recamaras, una en planta baja con aire acondicionado y dos en planta alta con ventila. PRECIOS MAYORES: $7,500

- residencia en muy buenas condiciones, ubicada prcticamente en el centro de colima. Muy apropiada para familias grandes. Consta de 4 recamaras en la planta alta. $1,700,000 - preciosa casa de 2 niveles, recamara principal con bao y balcn, vista y clima inmejorables. $650,000 - excelente casa de dos niveles, sala y comedor independientes, cocina integran en madera de parota, cochera para un auto. $520,000 precios antiguos: - preciosa casa de un solo nivel al norte de la ciudad de villa de alvarez, excelente clima y zona con plusvala inmediato. $437,000 - preciosa casa de 2 niveles, recamara principal con bao y balcn, vista y clima inmejorables $650,000 PRECIOS MS RECIENTES: - casa de diseo moderno a media cuadra de rea recreativa y de la delegacin. $1,748,000 -casa seminueva dos plantas, (3 aos de construida aprox), pb.- sala con piso laminado, comedor, cocina con muebles de madera, rea de lavado - pequeo jardn, pa.- con 3 recamaras todas con vestidor, la principal con bao las otras dos comparten bao, excelentes acabados. $1,500,000.00 -sper lujo, muy amplio, 3 recamaras cada una con vestidor y bao completo, sala, comedor, bar, cocina con desayunador, room familia, cuarto de servicio integrado, 3 estacionamientos, acabados de lujo, mrmol en baos, granito en cocina, duela de madera, alberca techada, sauna, vapor, gimnasio, canchas de padle tenis, 3 salones de eventos, seguridad mxima, roof garden con alberca y 2 jacuzzis, rea de eventos en roof garden, bodega, etc. $ 7,100,000

CANALES DE DISTRIBUCION Y COMERCIALIZACION

Tenemos en diferentes lugares venta , renta de sitios de casa lotes baldos a donde trasladamos a nuestros clientes para que vean las condiciones que se encuentran .

-Los Mochis a Juan Jos Ros 17,31kilometros

-Los Mochis a Guasave 57.44 kilmetros

-Los Mochis a Compuertas 6.41 kilmetros

- Los Mochis a Higuera de Zaragoza 37.06 kilmetros

-Los Mochis a Mochicahui 18.75 kilmetros

ESTUDIOS FISICO

TAMAO DE LA EMPRESA La "INMOBILIARIA ALFA S.A DE C.V". es una empresa pequea inicial pequea comparada con la competencia que ya existe en el mercado. Teniendo una visin a futuro si se logran los objetivos planteados todo se enfocara al acondicionamiento de dicha empresa para que esta se expanda y tenga mayor campo en el mercado. Una vez que contemos con las instalaciones requeridas as como el equipo y personal capacitado para la realizacin de las pruebas correspondientes tendremos una capacidad de realizar 20 pruebas diarias. que tiene una sola sucursal en los Mochis Sinaloa ubicada en el centro de la ciudad, tomando en cuenta que esto puede aumentar contaremos con el equipo extra para satisfacer la demanda futura. Que cuenta con el servicio de renta, compra y venta de departamentos terrenos, casa etc. FACTORES CONDICIONANTES DEL TAMAO DELA EMPRESA A medida que la empresa aumenta de tamao se hace necesaria una mayor divisin de trabajo, en primer lugar porque una sola persona no podr realizar todas las tareas, y tambin porque ser difcil que toda la informacin llegue al centro donde se tienen que tomar las decisiones.

La divisin del trabajo tiene varias repercusiones sobre los parmetros de diseo y sobre la estructura organizativa de la empresa: Al aumentar la divisin del trabajo aumenta la especializacin. Necesita utilizar mecanismos de coordinacin entra las unidades especializadas es la adaptacin mutua. utilizacin de dispositivos de enlace. En cada unidad funcional el trabajo es ms homogneo lo que permite que la coordinacin sea ms fcil permitiendo de esta manera unidades de mayor tamao. En definitiva el incremento del tamao de la empresa tiene 4 consecuencias fundamentales sobre la estructura de la organizacin: Aumento de la especializacin, Aumento del tamao de la unidad, Aumento de la formalizacin del comportamiento, Aumento de la complejidad de la estructura, por el desarrollo tanto de la lnea media como de la tecno estructura. El sistema tcnico. Antes de ver cmo afecta el sistema tcnico en la estructura de la empresa, vamos a clasificar en 3 tipos el sistema tcnico: Produccin por unidades o lotes pequeos que se caracteriza por su flexibilidad, ya que se adapta el producto a las caractersticas que demanda cada cliente. La produccin de grandes lotes o en serie. Este tipo de produccin se caracteriza por ser rgido ya que se produce sin tener en cuenta las caractersticas que demanda cada cliente. Se fabrica para almacn sin tener el pedido firme. Como en este tipo no se tiene ninguna restriccin de mercado lo que se intenta es racionalizar el sistema productivo intentando minimizar los costes medios y costes unitarios (son los mismos). La produccin continua es tambin una produccin rgida y por lo tanto que no tiene una restriccin de mercado, pero se produce una automatizacin del proceso productivo haciendo que sean sobre las mquinas sobre las que recae la formalizacin o normalizacin, y teniendo por tanto consecuencias diferentes sobre la estructura organizativa de la empresa. El carcter poco regulador de la tecnologa en la produccin por unidades o pequeos lotes hace necesaria la utilizacin personal cualificado, utilizando principalmente como sistema de coordinacin la adaptacin mutua y resultando de esta manera estructuras organizativas orgnicas. La existencia de trabajadores cualificados en el ncleo de operaciones hace que trabajen muy estrechamente entre ellos y por lo tanto utilicen como mecanismo de coordinacin la adaptacin mutua, y entre el ncleo de operaciones y la lnea media utilizan como mecanismo de coordinacin la supervisin directa, es decir, el nico que no utiliza es el de normalizacin, por lo tanto no tiene desarrollada la tecnoestructura. Tampoco es necesario que tenga muy desarrollada la lnea media. En este tipo de organizaciones el mbito de control en el pice estratgico es muy bajo

debido a la importancia que tiene el marketing en este tipo de organizaciones, ya que parte del tiempo de estos directivos de alto nivel lo tendrn que dedicar a atender a clientes, teniendo menos tiempo para realizar la supervisin directa. En este tipo de organizaciones existe poca diferenciacin entre funciones ya que el personal de marketing tendr que trabajar estrechamente con el personal de desarrollo de producto y estos ltimos tendrn que trabajar estrechamente con produccin. En este caso la tecnologa tiene un carcter altamente regulador lo que requiere la utilizacin del parmetro de diseo (formalizacin del comportamiento) utilizando trabajadores poco cualificados que realizan tareas rutinarias y repetitivas. El mecanismo de coordinacin que utilizarn ser la normalizacin de los procesos de trabajo, consiguindose de esa manera estructuras burocrticas. La necesidad de tener personal poco cualificado hace que el diseo de puestos de trabajo este especializado tanto en su dimensin vertical como en su dimensin horizontal. Al utilizar este tipo de organizacin la normalizacin del proceso productivo hay 2 consecuencias: Se desarrolla la parte de la organizacin que se encarga de realizar la normalizacin de procesos (tecno estructura). Se ampla el mbito de control en el ncleo de operaciones debido a que tiene que recurrir en menor medida la supervisin directa como mecanismo de coordinacin. En este tipo de organizaciones existir una gran diferenciacin entre funciones. La funcin principal de este tipo de organizacin ser la funcin de produccin. Esta funcin de produccin tratar de minimizar los costes medios ya que fabrica un producto estndar y la nica forma que tendr de competir ser mediante los precios. El carcter regulador de la tecnologa recae sobre las mquinas necesitando personal cualificado que pueda realizar el control de un proceso productivo altamente formalizado. El mecanismo de coordinacin que utilizan las personas que trabajan en el ncleo de operaciones son principalmente la adaptacin mutua y la normalizacin de habilidades, por lo tanto, resultan organizaciones orgnicas. Como utilizan como mecanismo de coordinacin la adaptacin mutua el mbito de control se reduce. Como la tecnologa es muy compleja se desarrollan el staff, y tambin la lnea media lo que implica un radio A/P (personal administrativo/personal productivo). La diferenciacin entre lnea y staff se hace ms difusa, lo que implica una descentralizacin horizontal. Hay dos hiptesis: Cuanto ms regulador sea el sistema tcnico ms formalizado estar el trabajo en el ncleo de operaciones y por lo tanto ms burocrtica ser la estructura. Cuando ms sofisticada sea la tecnologa ms compleja ser la estructura, mayor importancia tendr el staff, ms descentralizada estar la organizacin y ms se utilizarn los dispositivos de enlace. El entorno.

El entorno se puede clasificar por el: Grado de dinamismo. Un entorno era dinmico si los cambios eran rpidos, si el entorno era estable, y si los cambios se producan de forma lenta. Grado de complejidad. Un entorno era complejo si haban muchos factores de ese entorno que afectaban a la empresa. Un entorno era sencillo si el nmero de factores que afectaban a la empresa eran pocos y poco complejos. DISPONIBILIDAD DE METERIA PRIMA El objetivo de este punto es realizar la interrelacin y dependencia que existe entre los aspectos tcnicos de un proyecto y los aspectos econmicos financieros del mismo. Est, tiene como objetivo definir las caractersticas, requerimientos, disponibilidad, costo, etc. de las materias primas e insumos necesarios para la produccin de los bienes o servicios. Clasificacin de las materias primas e insumos La clasificacin de las materias primas e insumos es el punto de partida del estudio. Se clasifica de la siguiente manera: materias primas, materiales industriales, materiales auxiliares y servicios. Caractersticas de las materias primas El xito de un proyecto depende en gran medida de la demanda que tenga en el mercado el bien o servicio a producir. La demanda depende, a su vez, de la calidad, precio y disponibilidad del producto elaborado. La calidad de las materias primas no slo determina la calidad del producto a obtener, sino que influye adems en la seleccin de la tecnologa a utilizar en el proceso de produccin. La seleccin o adopcin de tecnologa, implicara una cuidadosa investigacin sobre la compatibilidad de materias primas y tecnologas, cuando se requiera, una adecuacin en el proceso de produccin. El anlisis de las caractersticas de las materias primas e insumos variar de acuerdo al proyecto que se desarrolle Disponibilidad En este caso de lo que se trata es tener en cuenta el tipo estacionalidad de la demanda y realizar las actividades fabriles en trminos econmicos, optimizando el uso de los recursos escasos (humanos, materiales y financieros) que posee la firma.

La factibilidad en un proyecto de inversin depende, en gran medida, de la disponibilidad de las materias primas. Incluso en mltiples ocasiones, el proyecto surge a partir de la existencia de materias primas susceptibles de ser transformadas o comercializadas. Cuando se realiza un estudio de materias primas, es conviene conocer su disponibilidad actual y a largo plazo y si esta disponibilidad es constante o estacional. El detalle con que se realicen los programas de produccin permitir realizar las actividades fabriles en forma eficiente, minimizando las prdidas de tiempo de los empleados y de la maquinaria y equipos de proceso. Es conveniente la elaboracin de un programa de produccin que se realice por periodos mensuales durante el primer ao de operacin del proyecto especialmente en los casos de demanda estacional o irregular, con el fin de que los aspectos financieros relativos a los ingresos, costos utilidades sean determinados de manera ms precisa.

Adems de la disponibilidad de las materias primas, hay que conocer las fuentes de adquisicin de materiales secundarios o auxiliares del proceso de produccin del bien o de los servicios en cuestin. De igual forma hay que prever la disponibilidad de los servicios requeridos por el proyecto. En los estudios de materias primas e insumos se analiza la disponibilidad en cuanto a volmenes existentes y perodos de produccin, pero tambin el precio de adquisicin, el grado de transportabilidad, etc. Muchas veces se obliga al formulador del proyecto a localizar la planta cerca de la fuente de materias primas. Conviene tambin determinar los costos unitarios de transporte de la materia prima, insumos y servicios, cuantificando distancias que habr de recorrer y procurando reducir al mnimo los costos totales de transporte. Deber calcularse el porcentaje de la oferta de materias primas utilizado por otras plantas, para determinar la disponibilidad para la nueva planta en proyecto. Produccin actual y pronostico Cuando se dispone de series estadsticas del pasado mediato e inmediato, referidas a los volmenes producidos de materias primas, es posible usar mtodos matemticos para conocer el comportamiento pasado de las materias primas y, con base en los datos, estimar la disponibilidad actual as como la proyeccin para un futuro mediato. Las proyecciones deben considerar los factores que pueden afectar la disponibilidad y precio de las materias primas e insumos. Condiciones de abastecimiento

Innumerables productores de materias primas escasa, determinan condiciones favorables para ellos, tales como precios altos, entrega en su propia planta, financiamiento previo por parte de los clientes, etc. cuando existen pocos productores de una materia prima, el proveedor puede transmitir al cliente diversos gastos y ahorrar el costo de fletes. Por el contrario existen clientes muy poderosos que, debido a os volmenes que adquieren, pueden tener influencia en los precios, lugar de entrega e incluso crditos. Estos hechos se conocen como fuerzas de negociacin de productores y compradores. Las condiciones de abastecimiento tambin pueden ser de otra ndole. Tal es el caso de ciertas materias primas que requieren para su explotacin de licencia o concesin. Si no se cumplen los requisitos es materialmente imposible la adquisicin de los insumos. TENDENCIA DE CRECIMIENTO DELA CIUDAD La ciudad de Los Mochis presenta una gran expansin principalmente hacia el Sureste por lo cual se espera que haya proyectos de construccin para que nuestra empresa acapare y tenga desarrollo en al comunidad y un ingreso en capital en el negocio.

DISTANCIA Y COMUNICACIN Y VIAS DE ACCESO

Nuestra empresa INMOBILIARIA ALFA S.A DE C.V se encuentra bien ubicada ya que tiene varias vas de acceso las cuales harn ms fcil el traslado de los clientes a nuestras instalaciones, tiene buena va de comunicacin y transporte.
MANO DE OBRA
CONCEPTO SUELDO DIARIO SUELDO ANUAL POR MANO DE OBRA

encargad de obra encargado de gestin encargado de comercializacin TOTAL

$2,000.00 $2,500.00 $3,000.00 $7,500.00

$7500 x 360 da $2,700,000.00

GASTOS INDIRECTOS Depreciacin De La Inversin Fija

CONCEPTO PRECIO VALOR DE RESCATE AOS DE DEPRECIACION DEPRECIACION ANUAL

Maquinaria y $65,000.00 Equipo Equipo de transporte y $90,000.00 reparto Mobiliario y $25,000.00 equipo de oficina Gasto de obra $220,000.00 civil Gasto de instalacion y $120,000.00 tramites TOTAL $520,000.00

20% 50% 50% 50% 50%

5 5

$10,400.00 $9,000.00

5 5 5

$2,500.00 $22,000.00 $12,000.00 $55,900.00

CONSUMO DE ENERGIA ELCTRICA

CONSUMO MENSUAL Kw-Hr CONSUM O ANUAL Kw-Hr

CONCEPTO

$ x Kw-Hr

COSTO ANUAL

Computadoras Impresora Scanner

448.5 163.98 100

5382 1967.76 1200

$4.50 $4.50 $4.50 TOTAL

$24,219.00 $8,854.92 $5,400.00 $33,073.92

MANTENIMIENTO Y REPARACION

CONCEPTO

IMPORTE

CAPACIDAD UTILIZADA

FACTOR DE MANTENIMIENTO ANUAL

COSTO ANUAL DE MANTENIMIENTO

MAQUINARIA $65,000. Y EQUIPO 00

50%

2% TOTAL

$650.00 $650.00

GASTOS TOTALE
CONCEPTO
DEPRECIACION DE LA INVERSION FIJA CONSUMO DE LA ENERGIA ELECTRICA GASTOS DE MANTENIMIENTO TOTAL

TOTAL
$55,900.00 $33,073.92 $650.00 $89,623.92

TOTAL DE COSTO DE PRODUCCION

CONCEPTO 2011 MATERIA $6,495.41 PRIMA MANO DE $2,700,000.00 OBRA $89,623.92 GASTOS

2012
$6,794.20

2013
$7,106.73

2014
$7,433.64

2015
$7,775.59

$2,700,000.00 $2,700,000.00 $2,700,000.00 $2,700,000.00 $89,623.92 $89,623.92 $89,623.92 $89,623.92

INDIRECTOS TOTAL
$2,796,119.33 $2,796,418.12 $2,796,730.65 $2,797,057.56 $2,797,399.51 La especializacin de la mano de obra en el sector construccin permanece estancada en el pas por la inexistencia de escuelas de formacin para los obreros, mientras que la juventud prefiere capacitarse para enrolarse en otros sectores productivos. Con el paso del tiempo se ha ido facilitando algunos trabajos especializados dentro de la construccin. Citaron el caso de las varillas, material que las industrias locales estn presentando en una forma que slo requiere ensamblarlas. Indicaron que lo mismo ocurre con la sustitucin del block por el uso de los paneles de foam revestido de materiales, para los cuales se requiere de una mano de obra con cierta especializacin. Ah se ha avanzado un poco, y eso contribuye a un incremento en la participacin de la mano de obra dominicana, porque no se trata de una labor bruta o pesada, sino que se ve como un trabajo especializado. GASTOS DE OPERACIN GASTOS DE VENTA

CONCEPTO gerente general 60% secretaria 50% Ayudante gastos de oficina gastos de vehculos Telfono gastos de publicidad Total

MENSUAL $3,170.00 $3,000.00 $2,000.00 $650.00 $4,300.00 $1,200.00 $2,000.00 $16,320.00

ANUAL $38,040.00 $36,000.00 $24,000.00 $7,800.00 $51,600.00 $14,400.00 $24,000.00 $195,840.00

GASTOS DE ADMINISTRACION

CONCEPTO gerente general 40% secretaria 50% Honorarios del contador Gastos diversos Energa elctrica Ensere de oficina Telfono Agua Total

MENSUAL $2,113.33 $1,250.00 $2,100.00 $420.00 $650.00 $750.00 $1,200.00 $200.00 $8,683.33

ANUAL $25,360.00 $15,000.00 $25,200.00 $5,040.00 $7,800.00 $9,000.00 $14,400.00 $2,400.00 $104,200.00

TOTAL DE GASTOS DE OPERACIN

CONCEPTO Gastos de venta Gastos de administracin

TOTAL $195,840.00 $104,200.00 $300,040.00

CONDICIONES CLIMATICAS El clima de la ciudad de los Mochis es favorable para trabajar en todas las temporadas, el nico inconveniente para nosotros seria en las temporadas de lluvia afectando posiblemente la humedad de los materiales y atrasando asi alguna obra que tengamos en proceso.

ESTUDIO TECNICO

MAQUINARIA Y EQUIPO

*Revolvedoras y equipo *Maquinaria pesada * Maquinaria pesada JCB

CALIDAD DE PRODUCTO Las tipologas de las promociones inmobiliarias promociones de tipo residencial. venta: libre, proteccin pblica. arrendamiento: libre, proteccin pblica. promociones del sector terciario. otras promociones inmobiliarias. Los ingresos de las promociones inmobiliarias. en venta: entrada, letras aplazamiento hasta llaves, subrogacin de hipoteca. arrendamientos: el coste de los avales que garantizan las cantidades entregadas por los clientes antes de la entrega de la edificacin. repercusin del IVA.

Comercializacin de productos inmobiliarios relaciones de la obra con la comercializacin. informacin a facilitar a los compradores. concrecin de las superficies y planos informativos. establecimiento de los coeficientes de participacin de la divisin horizontal. la memoria de calidades de la promocin. el establecimiento de la oficina de ventas y del piso piloto a pie de obra. explotacin del piso piloto. informacin a incluir en el contrato de compraventa.
CONTROL DE CALIDAD DE PRODUCTOS NO CERTIFICADOS Control de ejecucin de la obra Durante la construccin, el director de la ejecucin de la obra ha de controlar la ejecucin de cada unidad de obra y verificar su replanteo, los materiales que se utilicen, la correcta ejecucin y disposicin de los elementos constructivos y de las instalaciones, as como las verificaciones y otros controles que deban hacerse para comprobar su conformidad con lo indicado en el proyecto, la legislacin aplicable, las normas de la buena prctica constructiva y las instrucciones de la direccin facultativa. Al recibir la obra ejecutada se pueden tener en cuenta las certificaciones de conformidad que tienen los agentes que intervienen, as como las verificaciones que, en su caso, realicen las entidades de control de calidad de la edificacin. Hay que comprobar que se han adoptado las medidas necesarias para asegurar la compatibilidad entre los diferentes productos, elementos y sistemas constructivos. En el control de ejecucin de la obra se adoptarn los mtodos y procedimientos que se consideren en las evaluaciones tcnicas de idoneidad para el uso previsto de productos, equipos y sistemas innovadores previstos en el artculo 5.2.5 . De la parte I del CTE.

Control de obra terminada

En la obra terminada, bien sobre el edificio en conjunto, o bien sobre las diferentes partes e instalaciones, parcial o totalmente terminadas, deben llevarse a cabo, adems de las que se puedan establecer con carcter voluntario, las comprobaciones y pruebas de servicio previstas en el proyecto o bien encargadas por la direccin facultativa y las exigidas por la legislacin aplicable. Se detalla a continuacin, como indicacin y sin perjuicio de que establezcan las administraciones pblicas competentes, el contenido de la documentacin responsabilidad del director de ejecucin de la obra. Documentacin de control de la obra El control de calidad de las obras realizado debe incluir el control de recepcin de productos, el control de la ejecucin y el de la obra terminada. Por ello: El director de la ejecucin de la obra ha de recopilar la documentacin del control realizado, para verificar que se ajusta a lo que se estableci en el proyecto, a sus anexos y modificaciones. El constructor recoger los suministradores de productos la documentacin de los productos sealada anteriormente, as como las instrucciones de su uso y mantenimiento, y las garantas correspondientes cuando proceda, y la facilitar al director de la obra y al director de la ejecucin de la obra. La documentacin de calidad preparada por el constructor sobre cada una de las unidades de obra podr servir, si as lo autoriza el director de la ejecucin de la obra, como parte del control de calidad de la obra. Una vez acabada la obra, el director de la ejecucin de la obra debe depositar la documentacin del seguimiento del control de la obra a su colegio profesional o en su caso, a la Administracin pblica competente, que n 'asegure la tutela y se comprometa a emitir certificaciones de su contenido a todos los que acrediten un inters legtimo. Certificado de final de obra El certificado de final de la obra, el director de la ejecucin de la obra debe certificar haber dirigido la ejecucin material de las obras y haber controlado cuantitativa y cualitativamente la construccin y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentacin tcnica que la desarrolla y las normas de la buena construccin. El certificado de final de la obra deben unirse como anexos los documentos siguientes: La descripcin de las modificaciones que, de conformidad con el promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia. La relacin de los controles realizados durante la ejecucin de la obra y sus resultados

DISPONIBILIDAD DE CAPITAL

Para llevar a cabo este proyecto se har una inversin de $890,543 millones ser una inversin total fija con la que se construir el terreno, se comprara la maquinaria y el equipo para indicar las operaciones como debe de ser en una empresa.
Se han considerado aproximadamente $ 450,543.00 por el concepto de disponibilidad de recursos para el trabajo. Esto permite asegurar los costos de adquisicin de material y gastos de operacin y administracin durante el primer mes restndole un capital de $440,000.00 destinado a gastos imprevistos. El total de capital necesario es de $ 20, 500,000.00 incluyendo tramites inciales y gastos de instalacin Documentacin econmica financiera de las promociones inmobiliarias. el estudio econmico. la planificacin temporal, anlisis de tesorera: cash flow. el impuesto de sociedades. la conciliacin del iva. La financiacin de las promociones inmobiliarias. Fondos propios: capital social. fondos ajenos: el prstamo hipotecario. El descuento de efectos. Los prstamos puente. concepto tipos de inters. los gastos financieros. Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. Esttica, rentabilidad esttica de la inversin. rentabilidad de los fondos propios. margen de ventas. Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. dinmica. el valor actual neto (van). la tasa interna de rentabilidad (tir). el plazo de recuperacin de la inversin o pay back (pb)

MACROLOCALIZACION

MICROLOCALIZACION

ESTUDIO ECONOMICO

DETERMINACION DE LOS COSTOS DE PRODUCCION

La gestin de proyectos inmobiliarios corresponde a un rea de negocios en que la financiacin se rige por parmetros estndares, independiente de las caractersticas del proceso productivo. El ambiente de la produccin de los bienes inmuebles se caracteriza por corresponder a una actividad econmica que difiere de otros procesos productivos de la industria manufacturera, principalmente por la cantidad de materias primas que emplea y por los distintos valores que incorpora. La cantidad de eventos que confluyen a la ejecucin de los proyectos y que no incorporan valor constituye una de las razones ms importantes para el establecimiento de las tasas de descuento que se les exige a estos proyectos. Los hechos que no incorporan valor y que significan costo se cargan en el precio de venta, luego es transferido y quien finalmente lo paga es el demandante. Detectar las variables que incorporan costos, aislarlas y cuantificarlas es el objetivo principal. Consignar todos los costos efectivos de los proyectos representa el anhelo de quienes participan en este mercado. Determinar la incidencia de los costos ocultos y evitables es la forma que permitir establecer la comparacin cierta entre proyectos alternativos. Establecer la tasa de descuento real para el sector, y sus sensibilidades para las tipologas de proyectos es el resultado proyectable de este estudio. EVALUCION FINANCIERA 2011 2012 2013 2014 2015 40277894 404184.03 577986.99 698704.98 809286.76

-890543

VPN TIR

36184241 52.76%

TREMA = TREMA =

0.1342 13.42%

RENTABILIDAD CONTABLE

Esta es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisin financiera dentro de la organizacin. Evaluacin de proyectos individuales: EJEMPLO: Un terreno con una serie de recursos arbreos produce por su explotacin $100.000 mensual, al final de cada mes durante un ao; al final de este tiempo, el

terreno podr ser vendido en $800.000. Si el precio de compra es de $1.500.000, hallar la Tasa Interna de Retorno (TIR). SOLUCIN 1. Primero se dibuja la lnea de tiempo.

2. Luego se plantea una ecuacin de valor en el punto cero. -1.500.000 + 100.000 a12i + 800.000 (1 + i)-1 = 0

3. Se resuelve la ecuacin con tasas diferentes que la acerquen a cero. Se toma al azar una tasa de inters i = 3% y se reemplaza en la ecuacin de valor. -1.500.000 + 100.000 a123% + 800.000 (1 +0.03)-1 = 56.504 Ahora se toma una tasa de inters ms alta para buscar un valor negativo y aproximarse al valor cero. En este caso tomemos i = 4% y se reemplaza con en la ecuacin de valor -1.500.000 + 100.000 a124% + 800.000 (1 +0.04)-1 = -61.815 4. Ahora se sabe que el valor de la tasa de inters se encuentra entre los rangos del 3% y el 4%, se realiza entonces la interpolacin matemtica para hallar el valor que se busca.

Si el 3% produce un valor del $56.504 y el 4% uno de - 61.815 la tasa de inters para cero se hallara as:

Se utiliza la proporcin entre diferencias que se correspondan:

. se despeja y calcula el valor para la tasa de inters, que en este caso sera i = 3.464%, que representara la tasa efectiva mensual de retorno. La TIR con reinversin es diferente en su concepcin con referencia a la TIR de proyectos individuales, ya que mientras avanza el proyecto los desembolsos quedan reinvertidos a la tasa TIO

ESTRUCTURA LEGAL Y ADMINISTRATIVA

INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL

El H. Consejo Tcnico

Este consejo tcnico con fundamento en la fraccin XI del artculo 264 de la ley del seguro social, vigente a partir del 1 de julio de 1997, aprueba en sus trminos la propuesta presentada por la direccin de afiliacin y cobranza en su oficio 1317 de fecha 14 de agosto de 1997 y acuerda: Se autoriza conceder a los patrones de la industria de la construccin un plazo de 10 das hbiles, a partir de la fecha del movimiento, para la presentacin de informacin relativa a la inscripcin, modificando el salario y baja de los trabajadores eventuales. I. Si el patrn presenta la informacin en el plazo acordado no ser sujeto a la imposicin de multas, previstas en el reglamento para la imposicin de multas por infraccin a las disposiciones de la ley del seguro social y sus reglamentos, por presentacin extempornea. II. El plazo establecido en este acuerdo no examine el patrn de financiamiento de capitales constitutivos, en los trminos que establecen la ley del seguro social y el reglamento de afiliacin. III. El instituto prestara servicios y prestaciones a que est obligado a partir de la fecha de recepcin de la informacin. IV. Se autoriza el formato denominado relacin de movimientos afilia torios de trabajadores eventuales de la industria de la construccin, prestando por la direccin de afiliacin y cobranza. V. Se autoriza a empresas particulares para que impriman y comercialicen el formato (relacin) a que se refiere el punto anterior, siempre que renan las caractersticas que se precisan en el mismo y cuyo ejemplar se acompaa el oficio de direccin de afiliacin y cobranza. VI. Respecto a la metodologa de la aplicacin de el artculo 18 del reglamento de el seguro social obligatorio para los trabajadores de la construccin por obra o tiempo determinado, que tambin se adjunta al oficio mencionado, ser considerada y analizada en una prxima sesin. VII.Publicar el formato (relacin) y sus caractersticas en el diario oficial de la federacin. SECRETARIA DE DESARROLLO SOCIAL MUNICIPAL Requiere de:

Informe preventivo al que refiere los artculos 30 y 31 del reglamento de la ley de equilibrio ecolgico y la proteccin del ambiente del estado de Sinaloa, en material de impacto ambiental.

Estudio de riesgo, modalidad anlisis de riesgo de la empresa de acuerdo al reglamento de la ley de equilibrio ecolgico y proteccin del ambiente del estado de Sinaloa.

SECRETARIA DE SALUD ARTICULO 22. Corresponde a la direccin general de desarrollo de la infraestructura fsica: I. Realizar la programacin y evaluacin para el control del programa integral de infraestructura fsica de salud para la construccin, demolicin de obras a cargo de la secretaria y para conservacin, mantenimiento y reparacin de unidades de atencin medica de su competencia en coordinacin con las unidades administrativas correspondientes. II. Participar en coordinacin con la direccin general de programacin , organizacin y presupuesto en la formulacin del programa de inversiones en la materia de su competencia. III. Desarrollar, en coordinacin con las unidades competentes, estrategias de calidad en materia de obras y conservacin de la infraestructura fsica; IV. Celebrar los contratos y convenios que requiera para el cumplimiento de sus atribuciones enviando a la direccin general de programacin, organizacin y presupuesto la documentacin original relativa a los mismos y rescindir cuando proceda, o convenir la terminacin anticipada de dichos contratos y convenios, as como ordenar, en su caso, suspensin parcial, total, temporal o definitiva de las obras conservacin y servicios de la infraestructura fsica contratadas; V. Informar con la debida oportunidad, al rgano interno de control sobre los casos de rescisin, terminacin anticipada o suspensin de los contratos en materia de obras pblicas, conservacin y servicios de la infraestructura fsica, as mismo informar a la secretaria de la funcin pblica sobre las infracciones a las disposiciones a que se refieren los artculos 78 de la ley

obras pblicas y servicios relacionados con las mismas y 60 de la ley de adquisiciones , arrendamientos y servicios del sector publico; VI. Realizar los procedimientos de la licitacin publica, invitacin a cuando menos tres personas y adjudicacin directa, en materia de adquisiciones para la conservacin, servicios y obras publicas para la infraestructura fsica que le corresponda contratar directamente, asi como asesorar y apoyar en esta materia a los rganos desconcertados, servicios estatales de la salud e institutos nacionales de la salud que se lo soliciten; VII.Autorizar, en su caso, el otorgamiento a contratistas de porcentajes mayores de anticipos a los determinados por la ley de obras publicas y servicios relacionados con las mismas; VIII. Efectuar el control y supervisin de la adjudicacin y ejecucin de los contratos de obra pblica, servicio y de adquisiciones, conservacin y servicios de la infraestructura fsica a su cargo, y de aquellas que le sean solicitadas por otras unidades administrativas de la secretaria; IX. Realizar y supervisar los finiquitos relativos a las obras que le corresponda ejecutar directamente y en su caso, solicitar la cancelacin y recuperacin de fianzas relacionadas con los contratos y convenios que celebre y aquellos que reciba en el ejercicio de sus atribuciones y presentarlas ante la tesorera de la federacin con la finalidad de hacerlas efectivas; X. Asesorar y apoyar tcnica y normativamente, a los rganos desconcentrados y a los servicios estatales de salud e institutos nacionales de salud en la elaboracin de proyectos, ejecucin de trabajos relacionados con obras, conservacin y mantenimiento, en coordinacin con la direccin general de calidad y educacin en salud, cuando se trate de unidades de atencin medica. XI. Coordinar y vincular las acciones de obras y conservacin con unidades del sector de salud, a nivel federal y estatal, a fin de unificar criterios normativos en el desarrollo de la infraestructura fsica en salud; XII. Participar en la elaboracin y difusin de normas oficiales mexicanas, en materia de infraestructura, construccin, conservacin y mantenimiento de unidades de atencin medica; XIII. Desarrollar, actualizar, fomentar, coordinar e impartir los programas de formacin, capacitacin y actualizacin de los recursos humanos

relacionados con obras pblicas, as como del personal encargado de la operacin, conservacin y mantenimiento de los equipos y electromecnicos de las unidades medicas en coordinacin con las unidades administrativas competentes, as como suscribir, para tal efecto, convenios de cooperacin con los sectores pblico, social y privado; XIV. Promover, en coordinacin con las direcciones generales de asuntos jurdicos y de recursos materiales y servicios generales, el destino de bienes inmuebles para construccin de obras, en el mbito de su competencia, XV. XVI. as como su regularizacin ante las autoridades correspondientes; Realizar las funciones de secretario ejecutivo del comit de obras pblicas, as como vigilar el cumplimento de sus acuerdos y recomendaciones, Realizar la integracin de los proyectos de inversin tanto en el aspecto tcnico como financiero, de las obras de carcter federal que le sean asignadas, as como establecer mecanismos necesarios para su formulacin, evaluacin, control y seguimiento, en coordinacin con entidades administrativas involucradas.

SECRETARIA DE OBRAS PBLICAS Requiere de: Plano de construccin Escritura del terreno Pago de predial del ao

CATASTRO Requiere de: Plano de construccin Escrituras del terreno

ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA

CONCLUSION ha decidido como medida preventiva y a fin de cuidar a sus inversores, no permitir a nuestros comerciales vender ms del 50% de las viviendas de cada edificio a inversores, as al menos el otro 50% son consumidores finales, es decir personas que tienen intencin de vivir en el piso adquirido, y que por lo tanto no tienen intencin a corto plazo de vender la vivienda adquirida.

Con esta poltica conservadora y eclptica, conseguimos una cierta tranquilidad para inversores y al tiempo, tampoco dejamos de apostar por la inversin inmobiliaria , que seria la postura de los pesimistas. Lo cierto es que al menos en el caso de podramos acelerar el ritmo de ventas a costa de incrementar el riesgo de los inversores, pero preferimos un ritmo ms lento a cambio de seguridad, y aunque parezca increble, esta postura es ampliamente compartida entre los promotores.