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2011/2012

Plano de Execuo Urbanstica |


Aveiro - S Barrocas

Joana Lopes -42066 | Ins Bicas |Catarina


Valente - 33201
Legislao e Administrao Urbanstica
15 de Dezembro de 2011

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

ndice
ndice de Figuras ........................................................................................................................... 2
ndice de Tabelas ........................................................................................................................... 2
Abreviaturas .................................................................................................................................. 2
Introduo ..................................................................................................................................... 3
1

Situao Inicial /Existente ..................................................................................................... 4


1.1

Definio da zona de interveno e do cadastro .......................................................... 4

1.2

Planta da situao existente ......................................................................................... 4

Plano Pormenor .................................................................................................................... 5


2.1

Composio do Plano de Pormenor .............................................................................. 5

2.2

Planta da situao proposta .......................................................................................... 6

Recolha e tratamento de informao imobiliria ................................................................. 7

Avaliao do Plano ................................................................................................................ 9


4.1

4.1.1

Avaliao dos imveis ......................................................................................... 11

4.1.2

Outros Investimentos .......................................................................................... 13

4.1.3

Total de Investimentos ........................................................................................ 17

4.2

Receitas ....................................................................................................................... 18

4.2.1

Avaliao do Lotes ............................................................................................... 18

4.2.2

Distribuio pelos investidores ........................................................................... 21

4.2.3

Planta da distribuio dos Lotes.......................................................................... 23

4.3
5

Investimentos .............................................................................................................. 10

Balano econmico da operao urbanstica ............................................................. 24

Propostas de alterao ao Plano ......................................................................................... 24


5.1

Para distribuio perequativa de benefcios-encargos ............................................... 25

5.2

Planta da alterao da proposta ................................................................................. 26

Concluso ............................................................................................................................ 27

Bibliografia .......................................................................................................................... 28

Anexo I................................................................................................................................. 29
1

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

ndice de Figuras
Figura 1 - Imagem area da zona de S Barrocas ......................................................................... 4
Figura 2 Modelo de clculo dos Terrenos | Lotes | Edifcios ..................................................... 8

ndice de Tabelas
Tabela 1 Caractersticas dos Lotes propostos no Plano de Pormenor ....................................... 6
Tabela 2 Valores imobilirios recolhidos nas fontes de informao.......................................... 7
Tabela 3 Valores assumidos no clculo dos Terrenos/Lotes/Edifcios ....................................... 8
Tabela 4 Valores adquiridos atravs da informao recolhida. ................................................. 9
Tabela 5 Tabela da avaliao das propriedades....................................................................... 11
Tabela 6 Preo por classificao e estado de conservao dos edifcios. ................................ 12
Tabela 7 outros custos de investimento .................................................................................. 13
Tabela 8 Tabela resumo de todos os investimentos a realizar no processo de urbanizao. . 17
Tabela 9 Frmula da avaliao dos lotes.................................................................................. 19
Tabela 10 Avaliao dos Lotes.................................................................................................. 21
Tabela 11 - Distribuio dos Lotes .............................................................................................. 22
Tabela 12 Balano entre o Investimento e a Receita por proprietrio. ................................... 22
Tabela 13 Tabela resumo com o balano da operao urbanstica ......................................... 24
Tabela 14 Perequao. ............................................................................................................. 26

Abreviaturas
ABC rea bruta de construo
AL rea dos Lotes
IC ndice de Construo

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2011/2012

Introduo
O

presente

relatrio

visa

aprofundar

adquirir

competncias

relativamente disciplina de Legislao e Administrao Urbanstica, tendo


como principais objetivos a compreenso do processo fsico de construo da
cidade e das questes fundirias e financeiras nele presente; o conhecimento
dos diversos instrumentos de ordenamento do territrio, com especial
incidncia nos de execuo urbanstica e, a perceo de como os diversos
instrumentos podero ser utilizados para enquadrar dinmicas e resolver
problemas ao nvel do territrio.
O desenvolvimento do presente trabalho ter como suporte contedos
relativamente urbanizao e edificao do territrio: agentes e processos;
direito de propriedade e renda fundiria; tipologia e custos da infraestrutura
pblica; os instrumentos urbansticos, tais como, referenciais normativos;
fiscalidade sobre o imobilirio; licenciamento urbanstico e encargos dos
promotores; realizaes urbansticas pblicas; realizaes urbansticas em
parceria; a legislao urbanstica portuguesa; ensaios prticos de execuo
urbanstica: contacto com o mercado imobilirio; formulao de orientaes
executrias e perequativas, articulados com desenho urbano, ainda, ensaios
tericos sobre como utilizar os instrumentos urbansticos para a resoluo dos
problemas existentes em cidades portuguesas.
Ao longo do trabalho iremos abordar os seguintes pontos:
1- Recolha da planta da situao existente e do plano pormenor;
2- Definio da zona de interveno e do cadastro;
3- Recolha de valores de produtos imobilirios junto de fontes de
informao e adoo de critrios de avaliao;
4- Anlise dos custos de investimento;
5- Anlise das Receitas;
6- Balano da operao urbanstica;
7- Distribuio dos lotes pelos diferentes investidores;
8- Alterao do desenho para uma distribuio perequativa.
9- Perequao final.

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1 Situao Inicial /Existente


1.1 Definio da zona de interveno e do cadastro
O trabalho, em questo, apresenta um possvel processo executrio de
um empreendimento urbanstico situado na zona de S Barrocas, localizada
na proximidade do centro histrico da cidade de Aveiro (Figura 1).
Para a realizao deste estudo utiliza-se como material de suporte o
Plano Pormenor S Barrocas e Planta da situao existente.

Legenda:
Centro histrico
da cidade
rea de estudo

Figura 1 - Imagem area da zona de S Barrocas

1.2 Planta da situao existente


Assumindo como objeto de estudo o plano de pormenor de S Barrocas
e tendo conhecimento da proposta urbanstica delineada para esta rea, o
limite traado para tomar como rea de estudo, ou seja, a zona a intervir, est
delimitado na planta seguinte, bem como o cadastro das propriedades e
edifcios existentes.

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2 Plano Pormenor
2.1 Composio do Plano de Pormenor
O plano de pormenor desenvolve e concretiza a proposta de organizao
espacial para a zona em estudo, S Barrocas, e define com pormenor a forma
de ocupao que serve de base aos projetos de execuo das infraestruturas,
da arquitetura dos edifcios, etc.
Atravs da zona de interveno, so tidos em conta os lotes que se
encontram na seguinte tabela onde apresentamos as suas caractersticas
principais:
N.

N. de Lote
no PP

Fogos

9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39

1
1
1
1
1
6
6
6
6
6
1
1
1
1
1
1
1
1
1
6
6
6
6
6
6
6
6
8
8
13
8

Pisos
1,5
1,5
2
2
2
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
4,5
4,5
5,5
4,5

ABC

A LOTE

(m ABC)

240
240
192
192
192
730,8
730,8
730,8
730,8
730,8
285
285
285
285
285
285
285
285
285
798,875
798,875
798,875
798,875
798,875
871,5
871,5
871,5
972
972
1494
1134

160
160
462
272
225,5
391,20
313,20
313,20
313,20
313,20
306
297
288
279
270
261
252
243
234
313,13
313,13
313,13
313,13
420
420
420
420
383,25
383,25
383,25
420
5

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40
41
42
43
44
45
46
48
49
50
51
52
53
54
55
56
68
69
70
71
76
77
78
79
84
85
88
89
90
91
96
97
98

8
13
13
8
8
9
8
1
1
1
1
1
1
1
1
1
6
6
6
6
8
8
8
8
8
6
14
8
8
14
10
8
8

4,5
5,5
5,5
4,5
4,5
5,5
4,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
4,5
4,5
5,5
4,5
4,5
5,5
5,5
4,5
4,5

1134
1494
1656
1134
1134
1369,5
868
285
285
285
285
285
285
285
285
297
798,875
798,875
798,875
798,875
871,5
871,5
871,5
871,5
972
972
1494
1134
1134
1494
1364
1134
1134

2011/2012
420
383,25
420
420
420
420
252
234
225
216
211,5
207
202,5
198
193,5
189
313,13
313,13
313,13
313,13
420
420
420
420
383,25
383,25
383,25
420
420
383,25
417,5
417,5
417,5

Tabela 1 Caractersticas dos Lotes propostos no Plano de Pormenor

2.2 Planta da situao proposta

Na planta aqui apresentada encontra-se a proposta planeada para a


zona definida onde se ir intervir.
Os lotes constantes da tabela acima encontram-se representados no
desenho seguinte atravs da numerao.

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3 Recolha e tratamento de informao imobiliria


Para se proceder avaliao dos custos com a execuo urbanstica
necessrio conhecer-se o valor dos produtos imobilirios. Assim, esse valor ter
de ser recolhido junto de fontes de informao que nos podero auxiliar na
avaliao dos nossos produtos. Estamos assim a utilizar o mtodo comparativo
tendo como referencial fatores de vizinhana e a especulao imobiliria a
esta rea subjacente.
Como se verificou na Figura 1 (pag.4) a zona em anlise situa-se
bastante prxima do centro histrico da cidade, o que por sua vez, ir
influenciar inevitavelmente o preo do solo nesta zona.
Atravs de uma pesquisa em fontes de informao conseguiram-se,
assim, os seguintes valores:
Observaes
Lote

364 /m ABC

P= 130.000
rea do terreno=102m
ABC= 357m
82fogos

Lote

385 /m ABC

P= 125.000
rea do terreno=93m
ABC= 325m
2fogos

Edifcio

1500 /m ABC

Vendedor Imobilirio

Tabela 2 Valores imobilirios recolhidos nas fontes de informao.

As fontes de informao utilizadas para a recolha dos valores


apresentados acima so as seguintes:

Informao recolhida atravs da web em sites de imobilirias;

Informao recolhida junto de um vendedor imobilirio privado;

Informao obtida atravs da comparao com valores


adquiridos por colegas de trabalho, que realizaram a mesma
pesquisa tendo como objeto de estudo uma proximidade a esta
mesma zona.

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2011/2012

de referir que houve falta de informao relativamente a valores de


vivendas, nesta zona, sendo esta uma insuficincia a detetar neste estudo.
Tendo por base o modelo estudado nas aulas, ser possvel calcular-se
o valor dos vrios produtos imobilirios (terreno/ lote/ edifcio), tendo como
valor de base, um dos trs produtos referidos.

Figura 2 Modelo de clculo dos Terrenos | Lotes | Edifcios

Face ao modelo, teve-se como referncia os valores de clculo


reproduzidos na tabela abaixo, que nos foram facultados pelo docente.

Clculos
Solo

X /m ABC

Infraestruturas

50 /m ABC

Outros custos

20 /m ABC

Lucro

15% do (Solo + Infraestruturas + Outros custos)

Lote
Custos Edificao
Outros Custos
Lucro
Edifcio

Y/m ABC
800 /m ABC
15% Dos custos com a edificao
15%Dos custos com a edificao e com outros custos
Z /m ABC

Tabela 3 Valores assumidos no clculo dos Terrenos/Lotes/Edifcios

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Conforme a tabela acima, sabendo o preo do solo por m de rea


bruta de construo (ABC), soma-se os custos das infraestruturas (50 /m
ABC), os outros custos (20 /m ABC) e o lucro adquirido - 15% dos custos
anteriormente referidos, sabe-se, assim, o custo do lote, que, entretanto, se
soma com os custos de edificao (800/m ABC), com os outros custos (15%
dos custos com a edificao) e com o lucro 15% dos custos anteriormente
referidos.

Solo

Lote

Edifcio

Observaes

247
/m ABC

364
/m ABC *

1477
/m ABC

P= 130.000
rea do terreno=102m
ABC= 357m
82fogos

264
/m ABC

385/m
ABC *

1500
/m ABC

P= 125.000
rea do terreno=93m
ABC= 325m
2fogos

265
/m ABC

385
/m ABC

1500
/m ABC *

Vendedor Imobilirio

Tabela 4 Valores adquiridos atravs da informao recolhida.


* - Valores adquiridos atravs da informao obtida. Restantes valores calculados a partir dessa informao.

Por fim, depois da pesquisa e do tratamento dos dados, decidiu-se


adotar como referncia, os seguintes valores:

Solo 265 /m ABC

Lote 385 /m ABC

Edifcio 1500 /m ABC

4 Avaliao do Plano
Neste ponto iremos, realizar uma avaliao dos custos e benficos
subjacentes execuo urbanstica em causa. De seguida iremos fazer um
balano de toda a operao.

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4.1 Investimentos
Atento que para a execuo de um plano urbanstico se iro sustentar
alguns encargos, nesta fase do trabalho, ir ser realizada uma avaliao dos
mesmos.
Identificaram-se, assim, os seguintes encargos a suportar pelos diferentes
investidores:

Valor dos imveis e dos edifcios neles implantados;

Encargos com as obras de urbanizao;

Encargos

com

taxas

ou

prestaes

pecunirias,

mencionar:

Taxa

devida

manuteno

ao
e

municpio
reforo

pela
das

realizao,
infraestruturas

urbansticas;

Taxa de emisso de alvar de loteamento e


alterao com aumento de rea de construo;

Taxa de compensao por falta de cedncias em


numerrio.

10

4.1.1

Avaliao dos imveis

T. Infraestruturado
Propriedade

rea
m

Cu

Valor

T. No Infraestruturado
rea
m
539,8

Edifcios a demolir
rea
(m ABC)

Cu

Valor

Custo em
/m

TOTAL

Cu

Valor

66,25

35.761,75

447,88

400

179.152,00

44.788,00

515.400,63

66,25

0,00

364,85

600

218.910,00

54.727,50

571.289,63

3698,3

81,25

300.486,88

4336,98

81,25

352.379,63

871,14

81,25

70.780,13

3639,6

66,25

241.124,16

1283,32

200

256.664,00

64.166,00

568.568,29

3866

81,25

314.112,50

5829

66,25

386.171,25

2549,39

100

254.939,00

63.734,75

955.222,75

483,84

81,25

39.312,00

809,66

66,25

53.639,98

2023,23

200

404.646,00

101.161,50

497.597,98

822,85

81,25

66.856,56

1292,3

66,25

85.616,86

602,39

200

120.478,00

30.119,50

272.951,43

686,05

81,25

55.741,56

66,25

0,00

898,08

600

538.848,00

134.712,00

594.589,56

2273,98

81,25

184.760,88

66,25

0,00

292,14

200

269.648,00

67.412,00

454.408,88

528,05

400

0,00

2790,23

81,25

226.706,19

1377,7

66,25

91.271,30

955,25

400

382.100,00

95.525,00

700.077,49

4830,85

81,25

392.506,56

1353,1

66,25

89.642,21

1609,93

400

643.972,00

160.993,00

1.126.120,78

781,81

81,25

63.522,06

486,04

66,25

32.200,15

29,9

100

2.990,00

747,50

98.712,21

2470,05

81,25

200.691,56

66,25

0,00

936,55

200

187.310,00

46.827,50

388.001,56

Municpio

5961,52

81,25

484.373,50

66,25

TOTAIS

33873,6

2.752.230,00

15327

484.373,50
1.015.427,66

Legenda:

12521

Habitao
Armazns

Tabela 5 Tabela da avaliao das propriedades.

3.459.657,00

7.227.314,66

Nesta etapa do processo de avaliao dos investimentos a realizar,


necessrio avaliar-se os imveis e os edifcios existentes por proprietrio.
Inicialmente deve proceder-se identificao do cadastro do local de
interveno que, neste caso, teve em conta a diviso feita pelo docente uma
vez que no possuiamos esses dados e no nos foram cedidos pela Cmara
Municipal (1.2 Planta da situao existente).
Assim, identificaram-se doze proprietrios privados e um proprietrio
pblico, a Cmara Municipal que detinha o espao pblico inerente ao
projeto. Os Proprietrios foram designados por letras de A a L e o municpio de
Municpio (Mun).
No clculo do valor dos imveis necessrio ter-se em conta o facto de
existir rea de terreno no infraestruturado e rea de terreno infraestruturada.
Assim, para se perceber esta diviso deve ter-se em conta que at 30 metros
da linha das vias o terreno considerado infraestruturado, sendo considerado
o restante terreno como rea no infraestruturada. Subjacente a isto ainda
necessrio diferenciar-se o valor entre ambas as reas, onde para o primeiro
assumiu-se o valor do solo tido em conta na avaliao de imveis inicial e,
para o segundo, a mdia entre o preo do solo e o preo do lote ((264 /m2
ABC +385/m ABC) / 2 = 325/m2 ABC).
Quanto ao valor dos edifcios existentes, estes foram disponibilizados
pelo docente com a seguinte caracterizao:

Runa
Fracote
Fraco
Bom

Edifcios de habitao
0
200
400
600

Armzns
0
100
200
400

Tabela 6 Preo por classificao e estado de conservao dos edifcios.

Atravs da Tabela 5 (pag.11) pode verificar-se a avaliao que se fez


dos edifcios existentes. Foi identificada um ABC total de 12521 m ABC,
considerando-se que as habitaes teriam 2,5 pisos e os armazns teriam
apenas 1 piso. Assim, atravs da classificao e da avaliao do seu estado

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2011/2012

de conservao atriburam-se diferentes preos por m de ABC encontrandose o custo total dos edifcios existentes por propriedade.
Considerando o ndice de construo, que de 0,25, e aplicando esse
ndice aos preos, que se anunciam em m /ABC, poder-se- apreciar o valor
das propriedades em / m. Tambm, no caso do edificado, como a rea se
encontrava em m de ABC, o valor obtido, ficou expresso em /mABC, sendo
necessrio multiplicar-se esse valor pelo ndice de construo (IC).
4.1.2

Outros Investimentos
De acordo com o Quadro Legal Portugus a execuo dos sistemas

gerais de infraestruturas e equipamentos pblicos municipais e intermunicipais


determina para os particulares o dever de participar no seu financiamento (DL
380/99, art. 118 n. 3).
Assim, relativamente a outros encargos ou investimentos a suportar foram
articulados os valores na tabela abaixo reproduzidos:

Obras urbanizao

1.140.694,67

Licena

45.558,32

Infraestruturas

191.632,69

Compensao por rea


no cedida

510.600,00

Outros Custos 15% OU

171.104,20

2.059.589,88

Tabela 7 outros custos de investimento

Para melhor se compreender os valores em questo, ser feita nos


pontos seguintes uma explanao dos resultados obtidos.
Acrescenta-se que estes resultados so totais tendo sido depois feita
uma simulao dos proprietrios que desejaram ou participar no investimento.

4.1.2.1 Obras de Urbanizao


De acordo com o quadro Legal Portugus com o licenciamento de
operaes urbansticas, so estabelecidas as condies a observar na
execuo de obras de urbanizao, para as quais ser estabelecida cauo
e, se justificvel, contrato de urbanizao (DL 555/99, art. 53 a 56). Logo, os
13

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

projetos de loteamento devem prever reas destinadas implantao de


espaos verdes e de utilizao coletiva, infraestruturas virias e outros
equipamentos (DL 555/99, art. 43, n. 1). Ainda, o disposto no artigo, referido
anteriormente, aplicvel s obras com impacte semelhante a operaes de
Loteamento (DL 555/99, art. 57, n.5).
Com isto, atendendo ao anteriormente mencionado, necessrio ter
em conta os encargos a suportar com as obras de urbanizao relativamente
ao plano a executar.
Relativamente aos encargos a suportar com as obras de urbanizao,
este valor foi encontrado atravs de clculos de estudos anteriores.
Tendo como referncia os valores descritos em Ordenar a Cidade por
Jorge Carvalho (2003) e atendendo que os valores so alusivos a diferentes
formas da cidade, formas essas encontradas em miscelneas no desenho no
caso em estudo, fez-se, por isso, uma mdia dos custos das obras de
urbanizao em relao ao espao pblico, resultante das diversas formas
urbanas. Foi tambm equacionada uma inflao de 1,4 %, atendendo que
existe uma diferena temporal que inflaciona, certamente, o preo dos custos.
Assim, tendo em conta este mtodo expedito, foi encontrado um custo
unitrio referente s obras de urbanizao de 42,52 /m.
Logo, aplicando este custo unitrio ao espao pblico existente na
planta proposta, rea esta de 26.830,27 m, temos que o valor dos encargos a
suportar pelas obras de urbanizao ser de1.140.694,67 .
4.1.2.2 Licena de Loteamento
De acordo com a Lei Finanas Locais, art. 19 b); DL 555/99, art. 116,
n.s 1 e 4 exigvel que os investidores ou promotores imobilirios paguem uma
taxa relativamente licena de loteamento.
No Regulamento Urbanstico Municipal de Aveiro esta taxa denomina-se
como taxa de emisso de alvar de loteamento, e calculada atravs da
seguinte frmula:
Emisso de alvar de loteamento e alterao com aumento de rea de construo
T = T1 + T2
T1= 50,00 + M (24) x A (autorizada de construo) x 0,004
T2= (A-A1) x V x i/0,4 (U + C x V1)
Tabela 6 Frmula taxa de emisso de alvar de loteamento

14

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

Fazendo agora a correspondncia: na frmula T1 o (M), corresponde ao


nmero de meses que a obra durar, o que se considerou 24 meses. Ao (A)
corresponde a rea de construo autorizada para a zona, ao que se
correspondeu o valor total da rea bruta de construo da proposta.
No valor T2 temos que (A-A1) corresponde diferena entre a rea
bruta de construo autorizada e a rea bruta de construo, legalmente
constituda, j autorizada. No nosso caso assumimos que o valor era o valor da
rea bruta de construo total, uma vez que no temos valor de A1. O (V), o
valor de taxa/metro quadrado de a rea bruta de construo autorizada,
variando conforme o local do Concelho, sendo este de 10.
A sigla (V1) corresponde ao valor do terreno, por metro quadrado,
variando conforme o local do Concelho, no caso em estudo de 40. Ao (i)
corresponde ao ndice de construo da rea. Ao (C) corresponde a rea de
cedncia destinado a estacionamento ruas e espao verde. Por fim, (U)
representa 50% dos encargos com as obras de urbanizao eventualmente a
cargo do promotor, com exceo das redes de gs e telefone.
No Regulamento Urbanstico Municipal de Aveiro o artigo 35 n4
preceitua que quando o valor de T2 seja negativo, considera-se nulo o que
no caso acontece, sendo por isso esta indicao tida em linha de conta.
Assim, efetuando os clculos o valor da taxa de licena de alvar
atribuda a este empreendimento de 45.558,32 .

4.1.2.3 Taxa de Infraestruturas


De acordo com a Lei Finanas Locais Lei Finanas Locais, art. 19 a); DL
555/99, art. 116, n.s 2, 3 e 5 os investidores ou promotores imobilirios tero de
pagar ainda uma taxa ao municpio pela realizao, manuteno e reforo
das infraestruturas urbanstica.
No

Regulamento

Urbanstico

Municipal

de

Aveiro

taxa

de

infraestruturas denomina-se por taxa devida ao municpio pela realizao,


manuteno e reforo das infraestruturas urbansticas e dada pela seguinte
frmula:
A P Co L Ut

15

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

Correspondncia:
A - rea bruta de construo autorizada = ABC total
P - Preo em correspondente ao custo do m na rea do municpio
decorrente do preo de habitao por m.
Co- Coeficiente que depende do tipo de operao urbanstica sobre a
qual incide a taxa, no caso em estudo, sendo uma operao de loteamento
corresponde o valor de 0,025.
L- Coeficiente dependente da localizao por zonas do concelho, no
caso em estudo de 0,7.
Ut - Fator que depende do tipo de utilizao das reas construdas ou a
construir. No caso em estudo, sendo esta uma zona de habitao unifamiliar
(Ut = 0,5,) mas tambm zona de habitao coletiva e de comrcio (Ut = 0,7).
Desta forma, considerou-se, assim o valor mdio entre os dois, ou seja, de 0,7.
Assim, efetuando os clculos o valor da taxa de devida ao municpio
pela realizao, manuteno e reforo das infraestruturas urbansticas de
191.632,69 .
4.1.2.4 Compensao por rea no cedida
De acordo com o Quadro Legal Portugus o proprietrio do prdio a
lotear deve ceder ao municpio as parcelas para implantao de espaos
verdes pblicos e equipamentos de utilizao coletiva e as infraestruturas que,
de acordo com a Lei e a licena ou autorizao de loteamento, devam
integrar o domnio pblico municipal (DL 555/99, art. 44, n. 1). Mas, se no se
justificar...no h lugar a qualquer cedncia, ficando o proprietrio obrigado
ao pagamento de uma compensao (DL 555/99, art. 44, n. 4).
No Regulamento Urbanstico Municipal de Aveiro, a frmula a aplicar
para a compensao por rea no cedida, denomina-se por compensao
por falta de cedncias em numerrio, contudo, a corresponder frmula
dada no existe qualquer referncia rea a ceder fazendo-nos remeter
Portaria n 216 B de 2008.
Compensao por falta de cedncias em numerrio
V2 AF ausncia de reas de cedncia
40* rea a ceder (ver portaria)
Tabela 7 Frmula da compensao por falta de cedncias em numerrio

16

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

Assim, considerando que, no caso em estudo, nenhum proprietrio


cede terreno, decidiu-se aplicar o valor em numerrio por compensao da
rea no cedida a todos os proprietrios, considerando o dimensionamento
do espao pblico referido na Portaria n 216 B de 2008.
Ao considerar o dimensionamento do espao pblico referido na
Portaria supracitada e, atendendo ao nmero de fogos propostos, calculou-se
o espao pblico projetado e, portanto, a dever ser cedido. Aplicando a
frmula, o valor em numerrio por compensao da rea no cedida de
196.580,71 .
4.1.2.5 Outros custos
Os outros custos referem se aos possveis custos a ter com as obras de
urbanizao, portanto, aplicou se um valor 15% dos custos suportados com
essas obras, sendo o valor de 171.104,20 .
4.1.3

Total de Investimentos
Depois de todo o processo de identificao dos custos e investimentos

a realizar criou-se a seguinte tabela onde se resumem todos os custos do


processo de urbanizao e as diferentes percentagens de investimento de
cada um dos proprietrios.
Propriedade

Imoveis/
parcelas

%
% Outros
Imveis
Custos

Outros custos

SOMATRIO

% TOTAL

515.400,63

7,13%

0,00%

0,00

515.400,63

5,55%

571.289,63

7,90%

0,00%

0,00

571.289,63

6,15%

568.568,29

7,87%

7,87%

162.089,72

730.658,01

7,87%

955.222,75

13,22%

23,20%

477.824,85

1.433.047,60

15,43%

497.597,98

6,88%

6,88%

141.699,78

639.297,76

6,88%

272.951,43

3,78%

3,78%

77.852,50

350.803,92

3,78%

594.589,56

8,23%

0,00%

0,00

594.589,56

6,40%

454.408,88

6,29%

6,29%

129.548,20

583.957,08

6,29%

700.077,49

9,69%

19,68%

405.327,29

1.105.404,78

11,90%

1.126.120,78

15,58%

25,56%

526.431,17

1.652.551,95

17,79%

98.712,21

1,37%

1,37%

28.216,38

126.928,59

1,37%

388.001,56

5,37%

5,37%

110.599,98

498.601,54

5,37%

MUN

484.373,50

6,70%

0,00%

0,00

484.373,50

5,22%

TOTAL

7.227.314,66

100,00%

100,00%

2.059.589,88

9.286.904,54

100,00%

Tabela 8 Tabela resumo de todos os investimentos a realizar no processo de urbanizao.

17

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas


Num

processo

de

urbanizao

sabido

2011/2012
que

nem

todos

os

promotores/investidores investem da mesma forma e, por isso, teve que se


fazer uma simulao para este relatrio dessa mesma resoluo.
No caso em estudo, para alm de se ter assumido que alguns
proprietrios decidem no investir, isto, visto que, na realidade isso acontece,
assumiu-se, ainda, que o Municpio no investiria, visto que esta uma prtica
corrente, ficando este, normalmente, a regular todo o processo. Apenas nos
casos em que seja previsto no plano um equipamento ou infraestrutura
pblica que o Municpio poder demonstrar algum interesse em investir.
Assim, decidiu-se que o Municpio no participa bem como os
proprietrios A, B e G nos outros investimentos (4.1.2 Outros Investimentos
pag.13), sendo os seus valores distribudos equitativamente pelos investidores
interessados (D, I, e J). Assim, depois de todo este processo de distribuio
concluiu-se que cada promotor iria investir as percentagens que constam na
tabela acima (Tabela 8).

4.2 Receitas
Neste ponto ir ser feita uma avaliao do valor dos lotes para se
apreciar o valor total das receitas da operao urbanstica, distribuindo-se
depois, os lotes conforme a percentagem de investimento realizada por cada
um dos promotores.
4.2.1

Avaliao do Lotes
Ser agora realizada uma avaliao dos lotes e consequentemente

uma conjuntura das receitas a adquirir com o empreendimento, para assim, se


ter uma noo se ser vlido e existem mais-valias em investir.
Na avaliao dos lotes, compreende-se que ao valor do lote est
subjacente uma proporo que o valoriza face sua rea bruta de
construo (ABC) e a restante proporo sua rea do lote (AL).
Assim, atribuiu-se rea bruta de construo uma proporo
equivalente a Y e rea do lote uma proporo Z. Atribuindo o valor da
avaliao inicial dos imveis (385 mABC), em relao ao lote, e sabendo
que o ABC total de 47.405 m, temos que o valor total dos lotes ser de
23.025.310 /mABC.
Assumindo a frmula da proporo:
18

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

Valor do Lote = Y ABC + Y/3 rea do lote


Temos que: Y, correspondente rea bruta de construo (ABC), tem
influncia de 423,07 /m ABC no valor do ABC do lote e Z que corresponde
rea total do lote, influencia 141,02 m no valor da rea total do lote.
Tendo os valores poderemos avaliar os lotes separadamente substituindo as variveis
rea bruta de construo e rea do lote.

Frmula
Vlote = Y mABC+Z Alote
Vlote = ABC *(385mABC)
Vlote=

47405 *(385mABC)

18250732,5
18250732,5 =
23025310 =
23025310 Y
423,07
141,02

Y
Z

18250733

X*mABC + Y Alote
YmABC + 1/3 Y Alote
Y
(mABC +(1/3) Alote
54424,01

Tabela 9 Frmula da avaliao dos lotes.

Assim sendo, realizou-se a devida avaliao dos lotes que podemos


analisar na
Tabela 10.

Lote

ABC

A lote

V lote

46

864

285,00

405.726,64

42

1656

420,00

759.838,43

14

730,8

391,2

364.350,14

43

1134

420,0

538.994,52

44

1134

420,00

538.994,52

38

1494

383,25

686.118,02

39

1134

420,00

538.994,52

40

1134

420,00

538.994,52

41

1494

383,25

686.118,02

34

871,5

420,00

427.937,96

35

871,5

420,00

427.937,96

37

972

383,25

465.274,12

68

798,875

313,13

382.141,05

84

972

383,25

465.274,12

88

1494

383,25

686.118,02

19

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas


76

2011/2012

871,5

420,00

427.937,96

52

285

207,00

149.767,71

69

798,875

313,13

382.141,05

77

871,5

420,00

427.937,96

70

798,875

313,13

382.141,05

78

871,5

420,00

427.937,96

54

285

198,00

148.498,49

71

798,875

313,13

382.141,05

56

297

189,00

152.306,14

55

285

193,50

147.863,88

91

1494

383,25

686.118,02

79

871,5

420,00

427.937,96

85

972

383,25

465.274,12

98

1134

417,50

538.641,96

45

1369,5

420,00

638.628,12

96

1364

417,50

635.948,66

89

1134

420,00

538.994,52

90

1134

420,00

538.994,52

97

1134

417,50

538.641,96

31

798,875

313,13

382.141,05

33

871,5

420,00

427.937,96

10

240

160,00

124.101,30

19

285

306,00

163.729,10

20

285

297,00

162.459,89

21

285

288,00

161.190,67

22

285

279,00

159.921,45

23

285

270,00

158.652,23

24

285

261,00

157.383,02

25

285

252,00

156.113,80

28

798,875

313,13

382.141,05

29

798,875

313,13

382.141,05

30

798,875

313,13

382.141,05

240

160,00

124.101,30

26

285

243,00

154.844,58

27

285

234,00

153.575,36

32

871,5

420,00

427.937,96

11

192

462,00

146.383,13

18

730,8

313,20

353.350,25

12

192

272,00

119.588,53

17

730,8

313,20

353.350,25

13

192

225,50

113.030,90

15

730,8

313,20

353.350,25

16

730,8

313,20

353.350,25

36

972

383,25

465.274,12

48

285

234,00

153.575,36

49

285

225,00

152.306,14

20

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

Tabela 10
Lotes.

4.2.2

2011/2012

50

285

216,00

151.036,93

51

285

211,50

150.402,32

53

285

202,50

149.133,10

47405

21058,5

23.025.310,00

Total

Avaliao dos

Distribuio pelos investidores

Atendendo percentagem de investimento realizada por cada um dos


promotores fez-se uma distribuio dos lotes de forma a atribuir receitas na
mesma proporo.
necessrio ainda confrontar a planta proposta com o limite das
propriedades para assim se distribuir consistentemente os lotes mais prximos e
sobrepostos propriedade em questo.

Proprietrio Lote
A

F
G

Proprietrio Lote

46

1,76%

31

1,66%

42

3,30%

33

1,86%

14

1,58%

10

0,54%

43

2,34%

19

0,71%

44

2,34%

20

0,71%

38

2,98%

21

0,70%

39

2,34%

22

0,69%

40

2,34%

23

0,69%

41

2,98%

24

0,68%

34

1,86%

25

0,68%

28

1,66%

35

1,86%

37

2,02%

29

1,66%

68

1,66%

30

1,66%

84

2,02%

0,54%

88

2,98%

26

0,67%

76

1,86%

27

0,67%

52

0,65%

32

1,86%

69

1,66%

11

0,64%

77

1,86%

18

1,53%

70

1,66%

12

0,52%

78

1,86%

17

1,53%

54

0,64%

13

0,49%

71

1,66%

15

1,53%

56

0,66%

16

1,53%

K
L

21

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

2011/2012

55

0,64%

36

2,02%

91

2,98%

48

0,67%

79

1,86%

49

0,66%

85

2,02%

50

0,66%

98

2,34%

51

0,65%

45

2,77%

53

0,65%

96

2,76%

89

2,34%

90

2,34%

Mun

TOTAL

100%

Tabela 11 - Distribuio dos Lotes

Para facilitar a distribuio equitativa dos lotes elaborou-se a seguinte


tabela de forma a perceber a diferena que existia entre a % do investimento
realizado e a % da receita j obtida com a distribuio dos lotes. Note-se que
os valores da diferena que se obtiveram negativos revelam que o proprietrio
em questo teria um valor de receita superior ao investimento realizado. Em
contrrio, os valores da diferena positivos, revelam que o proprietrio teria um
valor de receita inferior ao valor que investiu. Na tentativa de resoluo deste
problema, no ponto 5 - Propostas de alterao ao Plano (pag.24) iremos
proceder a uma alterao do desenho de forma a distribuir mais
equitativamente o valor da receita.

Investidores
Proprietrio A
Proprietrio B
Proprietrio C
Proprietrio D
Proprietrio E
Proprietrio F
Proprietrio G
Proprietrio H
Proprietrio I
Proprietrio J
Proprietrio K
Proprietrio L
Municpio
Total

% de Receita
5,062%
6,264%
7,662%
15,378%
6,027%
3,518%
6,588%
6,219%
12,557%
18,271%
1,535%
5,614%
5,306%
100,000%

Receita
Diferena % de Investimento
0,488%
5,550%
-0,113%
6,152%
0,206%
7,868%
0,053%
15,431%
0,857%
6,884%
0,259%
3,777%
-0,186%
6,402%
0,069%
6,288%
-0,654%
11,903%
-0,476%
17,794%
-0,168%
1,367%
-0,245%
5,369%
-0,090%
5,216%
0,000%
100,000%

Tabela 12 Balano entre o Investimento e a Receita por proprietrio.

22

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4.2.3

2011/2012

Planta da distribuio dos Lotes

23

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2011/2012

4.3 Balano econmico da operao urbanstica


Depois de toda a avaliao de investimentos e receitas, na tabela
abaixo esto apresentados os principais valores a ela subjacentes.
Atendendo ao balano, a operao vivel ao nvel financeiro,
pois obtm se um lucro bastante significativo.

Investimentos
Espao total de
interveno
ndice de construo (IC)
do existente
Valor dos Imveis
(Terrenos)
Valor dos Edifcios
Valor Total dos Imveis
Espao pblico
Obras de Urbanizao
Total dos outros
Investimentos
Total dos Investimentos

49.200,81 m
0,25

Receitas
N. Total de Lotes

65 Lotes

ndice de Construo
(IC) da proposta
ABC Total dos Lotes

47405 m/ ABC

3.459.657,00
7.227.314,66
26.830,27 m
1.140.694,67
2.059.589,88

rea total dos Lotes

21058,5 m

9.286.904,54

Valor Total da Receita

3.767.657,66

2,3

23.025.310,00

Lucro = 13.738.405,46
Tabela 13 Tabela resumo com o balano da operao urbanstica

5 Propostas de alterao ao Plano


Como j foi explanado no ponto 4.2.2 - Distribuio pelos investidores
(pag.21), a distribuio no foi equitativa para todos os investidores, logo
iremos fazer algumas alteraes ao nvel do desenho da proposta de forma a
minimizar as diferenas existentes na distribuio da receita.
Assim, realizmos as seguintes alteraes que iro influenciar, tanto a rea
do lote como o seu ABC;

Relativamente ao proprietrio A, aumentou-se 1,088 metros lineares


de frente no lote n. 42 que se foi retirar ao proprietrio B no seu lote
n. 43;

Relativamente ao proprietrio C, aumentou-se 0,846 metros lineares


no lote n. 38 ao qual se retirou ao Municpio no lote seu n.36;

Relativamente ao proprietrio D, aumentou-se 0,592 metros lineares


ao seu lote n. 34 que se retirou do lote n. 33 do proprietrio J;
24

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2011/2012

Relativamente ao proprietrio F, aumentou-se 1,611 metros lineares


no lote n. 70 que se retirou ao lote n. 71 do proprietrio G;

Relativamente ao proprietrio H, acrescentou-se 0,620 metros


lineares no lote n. 98 que foram retirados ao lote n. 97 do
proprietrio I.

5.1 Para distribuio perequativa de benefcios-encargos


De acordo com o Quadro Legal Portugus os proprietrios tm direito
distribuio

perequativa

dos

benefcios

encargos

decorrentes

dos

instrumentos de gesto territorial vinculativos dos particulares (DL380/99 art.


135). Ainda, existe o dever de perequao, isto de acordo com o Artigo
136 os instrumentos de gesto territorial vinculativos dos particulares devem
prever mecanismos diretos ou indiretos de perequao. A aplicao de
mecanismos de perequao realiza-se no mbito dos planos de pormenor ou
das unidades de execuo, segundo os critrios adotados no plano diretor
municipal.
Os objetivos da perequao (Artigo 137.) consistem na redistribuio das
mais-valias atribudas pelo plano aos proprietrios; na obteno pelos
municpios de terrenos e meios financeiros para a realizao das infraestruturas
urbansticas e para o pagamento de indemnizaes por expropriao; ao
estmulo da oferta de terrenos para urbanizao e construo, evitando-se a
reteno dos solos com fins especulativos e eliminao das presses e
influncias dos proprietrios ou grupos para orientar as solues do plano na
direo das suas intenes.

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Investimentos

Desvios entre os
investimentos e benefcios

Benefcios
Valor

515.400,63
571.289,63
730.658,01
1.433.047,60
639.297,76
350.803,92
594.589,56
583.957,08
1.105.404,78
1.652.551,95
126.928,59
498.601,54
484.373,50
9.286.904,54

5,55%
6,15%
7,87%
15,43%
6,88%
3,78%
6,40%
6,29%
11,90%
17,79%
1,37%
5,37%
5,22%

Lotes com
que fica

1.191.474,96
1.416.429,30
1.784.912,20
3.552.990,39
1.387.784,67
852.816,48
1.474.190,12
1.447.813,46
2.875.248,36
4.194.706,80
353.350,25
1.292.670,19
1.200.922,82
23.025.310,00
Tabela 14 Perequao.
Identificados na planta de alterao da
proposta

Investidores

Proprietrio A
Proprietrio B
Proprietrio C
Proprietrio D
Proprietrio E
Proprietrio F
Proprietrio G
Proprietrio H
Proprietrio I
Proprietrio J
Proprietrio K
Proprietrio L
Municpio X

2011/2012

%
5,17%
6,15%
7,75%
15,43%
6,03%
3,70%
6,40%
6,29%
12,49%
18,22%
1,53%
5,61%
5,22%
100,00%

Compensao
monetria

-0,3751%
0,0001%
-0,1157%
0,0000%
-0,8566%
-0,0736%
0,0000%
0,0000%
0,5845%
0,4234%
0,1679%
0,2453%
0,0000%

- 86.373,77
13,24
- 26.630,83
- 8,91
- 197.246,06
- 16.942,55
5,81
- 9,41
134.584,07
97.483,58
38.652,26
56.471,96
0,61

Como o desenho no permite uma distribuio perequativa a todos os


investidores ser realizada uma compensao monetria em que estes tero
de pagar ou receber a diferena da receita em causa.

5.2 Planta da alterao da proposta


Aqui apresentamos as alteraes proposta inicial para a distribuio
perequativa dos benefcios encargos.

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7 Concluso
Depreende-se que a execuo urbanstica em estudo rentvel,
contudo, encontram-se grandes dificuldades para se realizar uma distribuio
da receita eficientemente equitativa sem ter que se recorrer compensao
monetria.
Evidencia-se, assim a importncia que a perequao tem na tentativa de
fazer uma distribuio mais justa nos processos de execues urbansticas.

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8 Bibliografia
Carvalho, Joo (2005), Planeamento Urbanstico e Valor Imobilirio, Principia,
Lisboa
Carvalho, Jorge (2003), Ordenar a Cidade, Quarteto, Coimbra
Carvalho, Jorge; OLIVEIRA, F. Paula (2002), Perequao, Taxas e Cedncias,
Almedina, Coimbra
Correia, Alves (2006), Manual de Direito do Urbanismo - Volume 1 (3 Edio),
Almedina, Coimbra
Figueiredo, Ruy (2007), Manual de Avaliao Imobiliria, Vislis, Lisboa
Lima, Anabela (2004), Tcnica Jurdica de Elaborao de Regulamento,
DGOTDU, Lisboa
Oliveira, F. Paula (2003), Direito do Urbanismo, CEFA, Coimbra
Legislao:
Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT) - DL 380/99, de
22/09, alt. DL316/2007, de 19/09
Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (RJUE) - DL 555/99, de 16/12,
alt. L 60/2007 de 4/09
Lei dos Solos - DL 794/76, de 26/01, alt. DL 313/80
Cdigo das Expropriaes - Lei 168/99, de 18/09

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9 Anexo I
Planta do Plano pormenor fornecida pela Cmara Municipal de Aveiro.

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