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PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

Exposio de Motivos

A presente proposta de lei inscreve-se num amplo e profundo conjunto de reformas centrado na aposta clara do XIX Governo Constitucional na dinamizao do mercado de arrendamento, na reduo do endividamento das famlias e do desemprego, na promoo da mobilidade cidades das e na pessoas, na requalificao das e revitalizao das dinamizao actividades

econmicas associadas ao sector da construo. A presente proposta de lei concretiza as medidas vertidas nas alneas i) a iv) do ponto 6.1. e nas alneas ii) e iii) do ponto 6.2. do Memorando de Entendimento celebrado entre Portugal e a Comisso Europeia, o Banco Central Europeu e o Fundo Monetrio Internacional, bem como na parte III, relativa s Finanas Pblicas e Crescimento, do Programa do XIX Governo Constitucional, que prevem a preparao de legislao em matria de arrendamento urbano. No contexto abrangente dos objectivos da reforma, o mercado de arrendamento, bem como a reabilitao urbana, constituem domnios estratgicos e essenciais, cuja estreita conexo se afigura indiscutvel e que, por isso, reclamam um tratamento integrado. Em decorrncia, a presente iniciativa legislativa articula-se ainda com a aprovao, 1

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pelo Governo, no passado ms de Setembro, da Proposta de Lei n. 24/XII, que consagra medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitao urbana. A procura crescente de oferta de arrendamento e a ausncia de resposta suficiente e a preos de mercado acessveis demonstram que a reviso do regime do arrendamento urbano, se j era urgente h vrias dcadas, , hoje, prioritria. Por outro lado, os dados provisrios dos Censos 2011 do conta de que existem cerca de 12,5% de alojamentos vagos em Portugal, o que revela que existe uma margem de crescimento para o mercado de arrendamento. Se a reforma do arrendamento de 2006, aprovada pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, introduziu alteraes considerveis nos contratos novos, no logrou, no que concerne aos arrendamentos antigos, atingir os resultados a que se props, o que se justificar, em parte, pela excessiva complexidade do regime de actualizao de rendas ento criado. A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se prope procura encontrar solues simples, assentes em quatro dimenses essenciais: (i) alterao ao regime substantivo, vertido no Cdigo Civil; (ii) reviso do sistema de transio dos contratos antigos para o novo regime; (iii) agilizao do procedimento de despejo; e (iv) melhoria do enquadramento fiscal. O objectivo da presente reforma claro: criar um verdadeiro mercado de arrendamento, que, em conjunto com o impulso reabilitao urbana, possa oferecer aos portugueses solues de habitao mais 2

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ajustadas s suas necessidades, menos consumidoras dos seus recursos e, por isso, tambm promotoras da poupana e que fomentem a sua mobilidade, permitindo-lhes mais facilmente encontrar emprego. Assim, no que respeita ao regime substantivo, as principais

alteraes respeitam aos contratos de arrendamento para habitao e esto vertidas em trs grandes linhas de interveno.

Por um lado, no que concerne durao dos contratos, confere-se maior liberdade s partes, promovendo o aparecimento de contratos de durao variada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados s necessidades do arrendatrio e do senhorio. As partes passam a poder livremente estipular a durao dos contratos para habitao, no estando sujeitas a um prazo mnimo. Todavia, se as partes nada estipularem, os contratos consideram-se celebrados pelo prazo de dois anos. Por outro lado, no que respeita ao cumprimento da obrigao de pagamento de renda, refora-se o mecanismo de resoluo do contrato de arrendamento quando o arrendatrio se encontre em mora, permitindo uma mais rpida cessao do contrato e consequente desocupao do locado. Neste sentido, prev-se a faculdade de o senhorio resolver o contrato aps dois meses de no pagamento ou atraso de pagamento da renda, comunicando-o ao arrendatrio. No ms seguinte, e por uma nica vez em relao a esse contrato, o arrendatrio pode pagar a renda em atraso, caso em 3

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que a resoluo fica sem efeito. Se o arrendatrio no pagar, ter de desocupar o locado sem qualquer outro prazo. O fundamento de resoluo do contrato de arrendamento no caso de mora ainda alargado s situaes de atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 12 meses. Com esta alterao, obvia-se manuteno de contratos em que a confiana entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situaes de incumprimentos, ainda que, isoladamente, pouco significativos. Por outro lado, ainda, e tendo por fito promover a reabilitao do edificado portugus, agiliza-se o procedimento de denncia do contrato de arrendamento celebrado por durao indeterminada quando o senhorio pretenda proceder demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos, que impliquem a desocupao do locado, o qual passa a ser efectuado por mera comunicao. Em contrapartida, prev-se a responsabilizao severa do senhorio que, aps a denncia do contrato nestes termos, no execute as correspondentes obras.

O procedimento de denncia por mera comunicao do contrato celebrado por durao indeterminada igualmente aplicado s situaes em que o senhorio necessite do locado para habitao pelo prprio ou pelos seus filhos.

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Relativamente livre denncia, pelo senhorio, dos contratos de durao indeterminada, procede-se reduo, para dois anos, do prazo mnimo para a respectiva comunicao, em consonncia com o prazo supletivo de durao dos contratos com prazo certo. No que respeita aos contratos celebrados antes da reforma

introduzida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, introduzem-se alteraes significativas. Na linha da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, entendeu-se adequado manter a distino entre, por um lado, as normas transitrias aplicveis aos contratos habitacionais celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, e aos contratos no habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, e, por outro, as aplicveis aos contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e aos contratos no habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro. Volvidos mais de cinco anos sobre a entrada em vigor da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, afigura-se justificada uma aproximao do regime de tais contratos antigos ao regime aprovado por aquela lei para os novos contratos.

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Nesta medida, quanto aos contratos habitacionais celebrados na vigncia do RAU e aos contratos no habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, passa a prever-se a possibilidade de livre denncia, pelo senhorio, dos contratos celebrados por durao indeterminada nos mesmos termos aplicveis aos novos contratos. Esta regra apenas excepcionada quando o arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, em consonncia com idntica proteco j conferida, e que se mantm, relativamente denncia para habitao do senhorio. Relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e aos contratos no habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, no obstante os dados provisrios dos Censos 2011 darem nota de que, em dez anos, o nmero de contratos de arrendamento celebrados antes de 1990 decresceu de 430 mil para 255 mil, verifica-se que tais contratos representam ainda 33% do total de arrendamentos em vigor em 2011, sendo que 40% dos mesmos tm rendas inferiores a 50, em muitos casos sem qualquer justificao de ordem social. Nesta medida, entende-se justificado intervir, tratando separadamente as situaes que devem ainda ser salvaguardadas, daquelas que, por no justificarem uma especial proteco do ponto de vista social, devem passar a regular-se integralmente, num curto perodo de tempo, pelo novo regime. Reconhecendo a excessiva complexidade e ineficcia do regime de actualizao de rendas criado pela reforma de 2006, opta-se agora

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pela promoo do dilogo entre as partes, que devero procurar alcanar um acordo quanto manuteno do contrato, salvaguardando sempre os casos de arrendatrios com carncia econmica e/ou idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, nos arrendamentos para habitao, e as microentidades, nos arrendamentos para fins no habitacionais.

Neste sentido, cria-se um mecanismo de negociao da renda, a iniciar pelo senhorio, que deve propor o valor de actualizao da renda e o tipo e a durao do contrato que pretende. Por sua vez, o arrendatrio pode responder aceitando a proposta, contrapropondo nova renda, tipo e durao do contrato, ou denunciando o contrato de arrendamento. Assim sendo, nos contratos para habitao, se o arrendatrio aceitar a proposta, o valor da renda actualizado, considerando-se o contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, a menos que as partes acordem noutra durao. Caso o arrendatrio apresente uma contraproposta, se o senhorio aceitar o valor da renda mas no houver acordo quanto ao tipo e/ou durao do contrato, o contrato considera-se sempre celebrado por prazo certo, por cinco anos. Se o senhorio no aceitar a renda contraproposta pelo arrendatrio pode denunciar o contrato, pagando a este uma indemnizao

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correspondente a cinco anos do valor mdio das rendas propostas por cada um deles, a qual agravada se o acordo se frustrar por pequenas margens. Prev-se ainda que, havendo lugar a denncia, o arrendatrio deve desocupar o locado num prazo de sete meses, o qual poder ser elevado para 13 meses caso haja crianas ou estudantes no agregado familiar do arrendatrio. O senhorio pode, em alternativa, optar pela actualizao da renda, determinada de acordo com o valor patrimonial tributrio do locado, caso em que o contrato se considera celebrado por prazo certo, por cinco anos. Salvaguarda-se, assim, a hiptese de o senhorio no ter disponibilidade financeira para o pagamento da indemnizao. O arrendatrio que, face ao procedimento desencadeado pelo senhorio, opte pela denncia do contrato de arrendamento, deve desocupar o locado em trs meses, no havendo, nesse caso, lugar a actualizao da renda ou ao recebimento de indemnizao pela cessao do contrato.

O arrendatrio, na sua resposta ao processo de actualizao da renda desencadeado pelo senhorio, pode tambm invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), caso em que a actualizao da renda corresponder, durante um perodo transitrio de cinco anos, a um mximo de 25% ou de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatrio, consoante o rendimento 8

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do agregado seja igual ou superior ou inferior a 500 mensais, sempre com o limite de 1/15 do valor do locado, determinado de acordo com o valor patrimonial tributrio do imvel. O valor mximo em causa corresponder a uma taxa de esforo que se entendeu adequada para afectao habitao do agregado familiar do arrendatrio. Durante este perodo, salvo acordo entre as partes, no pode ocorrer a cessao do contrato ou a alterao do tipo de contrato. Findo o perodo de cinco anos, ou no decurso do mesmo no caso de o rendimento do agregado familiar do arrendatrio elevar-se para valores iguais ou superiores a cinco RMNA, a renda passa a poder ser actualizada nos termos gerais. Por sua vez, caso o arrendatrio, na sua resposta, invoque e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, poder haver actualizao de renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado determinado de acordo com o valor patrimonial tributrio do imvel, excepto se se verificar simultaneamente uma situao de carncia econmica. Atendendo, contudo, a razes de mobilidade associadas idade, e salvo acordo entre as partes, no pode ocorrer a cessao do contrato ou a alterao do tipo de contrato.

As razes de mobilidade associadas idade justificam tambm que, pretendendo proceder demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que impliquem a desocupao do 9

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locado, o senhorio possa denunciar o contrato de arrendamento celebrado por durao indeterminada por mera comunicao, mas, no caso de arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, assegurando o respectivo realojamento no mesmo concelho, em condies anlogas s que aquele detinha. Nos demais casos, mantm-se o regime supletivo do pagamento da indemnizao correspondente. A presente lei procede ainda alterao do regime da transmisso dos contratos de arrendamento para habitao antigos, pondo fim possibilidade de transmisses sucessivas e transmisso para quem tenha casa prpria ou arrendada no mesmo concelho, por um lado, e permitindo, em alguns casos, a transio integral para o novo regime atravs da alterao do tipo de contrato, por outro lado. Assim, sempre que a transmisso ocorra para ascendente que viva com o arrendatrio e tenha idade inferior a 65 anos, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de dois anos, salvo outro acordo das partes. O mesmo sucede quando, transmitindo-se o direito ao arrendamento para menor que viva com o primitivo arrendatrio, aquele perfizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos. No que respeita aos arrendamentos para fins no habitacionais, consagra-se um regime especial apenas para as microentidades, atendendo importncia que as mesmas assumem no tecido econmico portugus, o que justificou a criao de um regime especial pelo legislador portugus. Nesta medida, prev-se um regime transitrio de cinco anos, durante o qual apenas pode ser

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actualizada a renda, por referncia ao valor do locado. Nesse perodo, salvo acordo entre as partes, no pode ocorrer a cessao do contrato ou a alterao do tipo de contrato.

No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premncia de reforar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato, assim tornando o mercado de arrendamento e o investimento na reabilitao urbana para colocao no mercado de arrendamento uma verdadeira opo para os proprietrios e, mais relevantemente ainda, uma opo segura. Esta medida, concretizada mediante a agilizao do procedimento de despejo, fundamental para recuperar a confiana dos proprietrios. At presente data, o senhorio tinha de recorrer a um processo de despejo apresentado junto de um tribunal. Mesmo dispondo de um ttulo executivo nos termos previstos na Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, verificou-se que o tempo mdio de durao da correspondente aco executiva ainda de dezasseis meses. Tal longa espera, muitas vezes acompanhada pelo no recebimento das rendas, revelou ser um motivo de desincentivo para a colocao de imveis no mercado do arrendamento pelos proprietrios, ou ainda para a elevao do valor da renda como forma de controlo do risco.

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Para tornar o arrendamento num contrato mais seguro e com mecanismos que permitam reagir com eficcia ao incumprimento, criado um novo procedimento extrajudicial que permite que a desocupao do imvel seja realizada de forma clere e eficaz, num prazo mdio estimado de trs meses, no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatrio. Promove-se, por esta via, a confiana do senhorio no funcionamento gil do mercado de arrendamento e o investimento neste sector da economia.

O mecanismo especial de despejo aplica-se cessao do contrato por revogao, caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, cessao do contrato por oposio renovao, cessao do contrato de arrendamento por denncia livre pelo senhorio, cessao do contrato de arrendamento por denncia para habitao do senhorio ou filhos ou para obras profundas, cessao do contrato de arrendamento por denncia pelo arrendatrio, bem como resoluo do contrato de arrendamento por no pagamento de renda por mais de 2 meses ou por oposio pelo arrendatrio realizao de obras coercivas. O procedimento especial de despejo o meio adequado para efectivar a cessao do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por conveno entre as partes.

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Para assegurar a tramitao do procedimento especial de despejo em todo o territrio nacional criado junto da Direco-Geral da Administrao da Justia (DGAJ) o Balco Nacional do Arrendamento (BNA). Em sntese, o procedimento especial de despejo segue os seguintes trmites: a) o senhorio apresenta junto do BNA, directamente ou atravs de profissional do foro, o requerimento de despejo; b) o BNA promove a notificao ao inquilino; c) se o inquilino no deduzir oposio ao pedido de despejo, o balco emite ttulo de desocupao do locado, podendo o senhorio promover a efectivao do mesmo, apenas havendo lugar interveno de tribunal, com carcter urgente, para a autorizao de entrada no domiclio do arrendatrio caso este se recuse a desocupar o imvel ou incumpra o acordo de desocupao firmado com o senhorio; d) se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo por no verificao do fundamento invocado pelo senhorio, h lugar interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que prestada cauo, paga a taxa de justia e, no decurso do mesmo, efectuado o depsito das rendas vencidas.

Tendo em considerao que o procedimento especial de despejo se aplica aos casos de cessao do contrato de arrendamento de menor litigiosidade, nos casos em que o arrendatrio deduz oposio ao requerimento de despejo e o processo distribudo ao juiz, da

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respectiva deciso judicial cabe recurso com efeito meramente devolutivo. No mbito do procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupao do locado. Evita-se, desta forma, a instaurao em tribunal de duas aces distintas: uma para efectivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso. Nos casos de constituio de ttulo para desocupao do locado em que no houve distribuio do processo ao juiz, prev-se a possibilidade de o arrendatrio impugnar, com efeito meramente devolutivo, o respectivo ttulo, em caso de violao das normas relativas comunicao da cessao do contrato e notificao do requerimento de despejo. Nos casos de oposio ao despejo, o juiz decide todas as questes referentes ao pedido de despejo apresentado no procedimento especial, devendo a deciso final incluir a autorizao para a entrada imediata no domiclio do arrendatrio, caso considere que o despejo deve ser efectivado. Evita-se, desta forma, o reenvio do processo ao tribunal quando o arrendatrio se recuse a sair do locado. Por sua vez, a transferncia para o arrendatrio do nus de impugnao do despejo, de prestao de cauo e de pagamento da taxa de justia no mbito do procedimento especial visa dissuadir o uso deste procedimento apenas como meio dilatrio para a efectivao do despejo.

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Em contrapartida, so sancionados todos os que, sem fundamento, promovam o procedimento especial de despejo.

Encontram-se

previstas

algumas

causas

de

suspenso

do

procedimento especial de despejo, nomeadamente quando exista ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do senhorio, ou ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do arrendatrio. Tratando-se de arrendamento para habitao, h lugar suspenso das diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda. Por fim, o arrendatrio pode requerer o diferimento da desocupao do locado, por razes sociais imperiosas, por um perodo de cinco meses. O diferimento de desocupao do locado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o juiz ter em considerao as exigncias da boa f, a circunstncia de o arrendatrio no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o arrendatrio, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas. Ao longo de todo o procedimento especial de despejo sempre garantido um grau de jurisdio.

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Para combater a informalidade e a economia paralela, estabelece-se que os contratos de arrendamento relativamente aos quais o senhorio se pretenda prevalecer deste mecanismo tm de estar registados junto da administrao fiscal, bem como cumpridas todas as obrigaes tributrias relativas aos mesmos. Foi promovida a audio da Comisso Nacional de Proteco de Dados. Assim: Nos termos da alnea d) do n. 1 do artigo 197. da Constituio, o Governo apresenta Assembleia da Repblica a seguinte proposta de lei: Artigo 1. Objecto A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
a) Alterando o regime substantivo da locao, designadamente

conferindo maior liberdade s partes na estipulao das regras relativas durao dos contratos de arrendamento;
b) Alterando

regime

transitrio

dos

contratos

de

arrendamento celebrados antes da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, reforando a negociao entre as partes e facilitando a transio dos referidos contratos para o novo regime num curto espao de tempo;

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c) Criando um procedimento especial de despejo do local

arrendado que permita a clere recolocao daquele no mercado de arrendamento. Artigo 2. Alterao ao Cdigo Civil Os artigos 1048., 1055., 1069., 1083., 1084., 1087., 1094. a 1098., 1100. a 1103., 1106. e 1110. do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966, e alterado pelos Decretos-Leis n.s 67/75, de 19 de Fevereiro, 201/75, de 15 de Abril, 261/75, de 27 de Maio, 561/76, de 17 de Julho, 605/76, de 24 de Julho, 293/77, de 20 de Julho, 496/77, de 25 de Novembro, 200-C/80, de 24 de Junho, 236/80, de 18 de Julho, 328/81, de 4 de Dezembro, 262/83, de 16 de Junho, 225/84, de 6 de Julho, e 190/85, de 24 de Junho, pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, pelos Decretos-Leis n.s 381-B/85, de 28 de Setembro, e 379/86, de 11 de Novembro, pela Lei n. 24/89, de 1 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 321-B/90, de 15 de Outubro, 257/91, de 18 de Julho, 423/91, de 30 de Outubro, 185/93, de 22 de Maio, 227/94, de 8 de Setembro, 267/94, de 25 de Outubro, e 163/95, de 13 de Julho, pela Lei n. 84/95, de 31 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 329-A/95, de 12 de Dezembro, 14/96, de 6 de Maro, 68/96, de 31 de Maio, 35/97, de 31 de Janeiro, e 120/98, de 8 de Maio, pelas Leis n.s 21/98, de 12 de Maio, e 47/98, de 10 de Agosto, pelo Decreto-Lei n. 343/98, de 6 de Novembro, pelas Leis n.s 59/99, de 30 de Junho, e 16/2001, de 22 de Junho, pelos Decretos-Leis n.s 272/2001, de 13 de Outubro, 273/2001, de 13 de Outubro, 323/2001, de 17 de Dezembro, e 38/2003, de 8 de Maro,

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pela Lei n. 31/2003, de 22 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 199/2003, de 10 de Setembro, e 59/2004, de 19 de Maro, pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, pelo Decreto-Lei n. 263-A/2007, de 23 de Julho, pela Lei n. 40/2007, de 24 de Agosto, pelos DecretosLeis n.os 324/2007, de 28 de Setembro, e 116/2008, de 4 de Julho, pelas Leis n.s 61/2008, de 31 de Outubro, e 14/2009, de 1 de Abril, pelo Decreto-Lei n. 100/2009, de 11 de Maio, e pelas Leis n.os 103/2009, de 11 de Setembro, 9/2010, de 31 de Maio, e 23/2010, de 30 de Agosto, passam a ter a seguinte redaco: Artigo 1048. []
1-

O direito resoluo do contrato por falta de

pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da aco declarativa, pague, deposite ou consigne em depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041.. 2O locatrio s pode fazer uso da faculdade referida

no nmero anterior uma nica vez, com referncia a cada contrato.


34-

[]. Ao direito resoluo do contrato por falta de aplicvel, com as necessrias

pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, adaptaes, o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo 1084..

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Artigo 1055. [] 1[]: a) Seis meses, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a seis anos;
b) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;


c) 30 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao for igual ou superior a trs meses e inferior a um ano;


d) Um tero do prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao, tratando-se de prazo inferior a trs meses. 2A antecedncia a que se refere o nmero anterior reporta-

se ao termo do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao. Artigo 1069. [] O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Artigo 1083. []

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[]. []:

a)
b)

[]; []; O uso do prdio para fim diverso daquele a que se destina,

c)

ainda que a alterao do uso no implique maior desgaste ou desvalorizao para o prdio;
d)

[]; A cesso, total ou parcial, temporria ou permanente e

e)

onerosa ou gratuita do gozo do prdio, quando ilcita, invlida ou ineficaz perante o senhorio.
3-

inexigvel

ao

senhorio

manuteno

do

arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio, ou de oposio por este realizao de obra ordenada por autoridade pblica, sem prejuzo do disposto nos n.s 3 a 5 do artigo seguinte.
4-

ainda inexigvel ao senhorio a manuteno do

arrendamento no caso de o arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de doze meses, com referncia a cada contrato, no sendo aplicvel o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo seguinte. 20

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pelo arrendatrio,

fundamento

de

resoluo

designadamente a no realizao pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omisso comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptido deste para o uso previsto no contrato.

Artigo 1084. []
1-

[Anterior n. 2]. A resoluo pelo senhorio quando fundada em causa

2-

prevista nos n.s 3 e 4 do artigo anterior, bem como a resoluo pelo arrendatrio operam por comunicao contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigao incumprida.
3-

resoluo

pelo

senhorio,

quando

opere

por

comunicao contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio, nos termos do n. 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatrio puser fim mora no prazo de um ms. 4O arrendatrio s pode fazer uso da faculdade no nmero anterior uma nica vez, com

referida

referncia a cada contrato.

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Fica sem efeito a resoluo fundada na oposio pelo realizao de obra ordenada por

arrendatrio oposio.

autoridade pblica se no prazo de um ms cessar essa

Artigo 1087. [] A desocupao do locado, nos termos do artigo 1081., exigvel aps o decurso de um ms a contar da resoluo, se outro prazo no for judicialmente fixado ou acordado pelas partes. Artigo 1094. []
12-

[]. []. No silncio das partes, o contrato considera-se

3-

celebrado com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 1095. []
12-

[]. O prazo referido no nmero anterior no pode ser

superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.


3-

[Revogado].

22

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

Artigo 1096. [] 1O contrato celebrado com prazo certo renova-se

automaticamente no seu termo e por perodos mnimos sucessivos de igual durao, se outros no estiverem contratualmente previstos.
2-

Qualquer das partes pode opor-se renovao, nos

termos dos artigos seguintes. Artigo 1097. []


1-

O senhorio pode impedir a renovao automtica do

contrato mediante comunicao ao arrendatrio com a antecedncia mnima seguinte:


a) 240 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao for igual ou superior a seis anos;


b) 120 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;


c) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;


d) Um tero do prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

23

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
2-

38/XII

A antecedncia a que se refere o nmero anterior

reporta-se ao termo do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao. Artigo 1098. []
1-

O arrendatrio pode impedir a renovao automtica

do contrato mediante comunicao ao senhorio com a antecedncia mnima seguinte:


a) 120 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao for igual ou superior a seis anos; b) 90 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;


d) Um tero do prazo de durao inicial do contrato ou

da sua renovao, tratando-se de prazo inferior a seis meses.


2-

A antecedncia a que se refere o nmero anterior

reporta-se ao termo do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao.

24

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
3-

38/XII

Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte,

decorrido um tero do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, o arrendatrio pode denunci-lo a todo o tempo, mediante comunicao ao senhorio com a antecedncia mnima seguinte:
a)

120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste

for igual ou superior a um ano; b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste

for inferior a um ano.


4-

Quando o senhorio impedir a renovao automtica do

contrato, nos termos do artigo anterior, o arrendatrio pode denunci-lo a todo o tempo, mediante comunicao ao senhorio com uma antecedncia no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado.
5-

A denncia do contrato, nos termos dos n.os 3 e 4,

produz efeitos no final de um ms do calendrio gregoriano, a contar da comunicao.


6-

[Anterior n. 3]. Artigo 1100. []

1-

Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, aps meses de durao efectiva do contrato, o

seis

arrendatrio pode denunci-lo, independentemente de qualquer justificao, mediante comunicao ao senhorio com a antecedncia mnima seguinte: 25

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
a)

38/XII

120 dias do termo pretendido do contrato, se, data da

comunicao, este tiver um ano ou mais de durao efectiva; b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, data da

comunicao, este tiver at um ano de durao efectiva.


2-

Quando o senhorio denunciar o contrato nos termos

da alnea c) do artigo seguinte, o arrendatrio pode denunci-lo, independentemente de qualquer justificao, mediante comunicao ao senhorio com antecedncia no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado.
3-

A denncia do contrato, nos termos dos nmeros

anteriores, produz efeitos no final de um ms do calendrio gregoriano, a contar da comunicao.


4-

denncia pelo arrendatrio aplicvel, com as

necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 1098.. Artigo 1101. [] []:


a) []; b) Para

demolio

ou

realizao

de

obra

de

remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado;

26

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. c) Mediante comunicao

38/XII
ao arrendatrio com

antecedncia no inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessao. Artigo 1102. [] 1O direito de denncia para habitao do senhorio

depende do pagamento do montante equivalente a seis meses de renda e da verificao dos seguintes requisitos: a) Ser o senhorio do prdio proprietrio, h mais comproprietrio de dois anos ou ou,

usufruturio sucesso;
b)

independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por

No ter o senhorio, h mais de um ano, na rea dos

concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, casa prpria que satisfaa as necessidades de habitao prpria ou dos seus descendentes em 1. grau.
23-

[Revogado]. []. Artigo 1103. []

1-

denncia

pelo

senhorio

com

qualquer

dos

fundamentos previstos nas alneas a) e b) do artigo 1101. feita mediante comunicao ao arrendatrio com

27

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

antecedncia no inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficcia, o fundamento da denncia.
2-

Quando a denncia tiver o fundamento previsto na

alnea b) do artigo 1101., a comunicao referida no nmero anterior acompanhada de declarao do municpio que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prvio da operao urbanstica a efectuar no locado e que esta obriga desocupao do mesmo.
3-

O senhorio que haja invocado o fundamento referido

na alnea a) do artigo 1101. deve dar ao local a utilizao invocada no prazo de trs meses e por um perodo mnimo de dois anos.
4-

A invocao do disposto na alnea b) do artigo 1101.

obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:


a)

Ao pagamento de uma indemnizao correspondente a seis

meses de renda;
b)

[Anterior alnea b) do n. 3].


5-

Caso as partes no cheguem a acordo no prazo de 30

dias a contar da comunicao prevista no n. 1, aplica-se o disposto na alnea a) do nmero anterior. 6A indemnizao devida pela denncia deve ser paga

no momento da entrega do locado.

28

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
7-

38/XII

Salvo motivo no imputvel ao senhorio, o no

cumprimento do disposto no n. 3, bem como o no incio da obra no prazo de seis meses, obriga o senhorio ao pagamento de uma indemnizao correspondente a 10 anos de renda.
8-

Da denncia pelo senhorio no pode resultar uma

durao total do contrato inferior a dois anos.


9-

[Anterior n. 8]. Artigo 1106. []

1-

O arrendamento para habitao no caduca por

morte do primitivo arrendatrio quando lhe sobreviva: a) Cnjuge com residncia no locado;
b) Pessoa que com ele vivesse em unio de facto h

mais de dois anos;


c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum h

mais de dois anos.


2-

Nos casos previstos nas alneas b) e c) do nmero a transmisso de, data da posio de do arrendatrio o da morte arrendatrio,

anterior, depende

transmissrio residir no locado h mais de um ano.


3-

Havendo vrias pessoas com direito transmisso, a

posio do arrendatrio transmite-se, em igualdade de circunstncias, sucessivamente para o cnjuge sobrevivo

29

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

ou pessoa que, com o falecido, vivesse em unio de facto, para o parente ou afim mais prximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.
4-

direito

transmisso

previsto

nos

nmeros

anteriores no se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, data da morte do arrendatrio.
5-

[Anterior n. 3]. Artigo 1110. []

12-

[]. Na falta de estipulao, o contrato considera-se podendo o arrendatrio denunci-lo com

celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos, no antecedncia inferior a um ano.

Artigo 3. Alterao ao Cdigo de Processo Civil

30

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

Os artigos 222., 930.-B, 930.-C e 930.-D do Cdigo de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 44 129, de 28 de Dezembro de 1961, e alterado pelo Decreto-Lei n. 47 690, de 11 de Maio de 1967, pela Lei n. 2 140, de 14 de Maro de 1969, pelo Decreto-Lei n. 323/70, de 11 de Julho, pela Portaria n. 439/74, de 10 de Julho, pelos Decretos-Leis n.os 261/75, de 27 de Maio, 165/76, de 1 de Maro, 201/76, de 19 de Maro, 366/76, de 15 de Maio, 605/76, de 24 de Julho, 738/76, de 16 de Outubro, 368/77, de 3 de Setembro, e 533/77, de 30 de Dezembro, pela Lei n. 21/78, de 3 de Maio, pelos Decretos-Leis n.s 513-X/79, de 27 de Dezembro, 207/80, de 1 de Julho, 457/80, de 10 de Outubro, 224/82, de 8 de Junho, e 400/82, de 23 de Setembro, pela Lei n. 3/83, de 26 de Fevereiro, pelos Decretos-Leis n.s 128/83, de 12 de Maro, 242/85, de 9 de Julho, 381-A/85, de 28 de Setembro, e 177/86, de 2 de Julho, pela Lei n. 31/86, de 29 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 92/88, de 17 de Maro, 321-B/90, de 15 de Outubro, 211/91, de 14 de Junho, 132/93, de 23 de Abril, 227/94, de 8 de Setembro, 39/95, de 15 de Fevereiro, 329-A/95, de 12 de Dezembro, pela Lei n. 6/96, de 29 de Fevereiro, pelos Decretos-Leis n.s 180/96, de 25 de Setembro, 125/98, de 12 de Maio, 269/98, de 1 de Setembro, e 315/98, de 20 de Outubro, pela Lei n. 3/99, de 13 de Janeiro, pelos Decretos-Leis n.s 375-A/99, de 20 de Setembro, e 183/2000, de 10 de Agosto, pela Lei n. 30-D/2000, de 20 de Dezembro, pelos Decretos-Leis n.s 272/2001, de 13 de Outubro, e 323/2001, de 17 de Dezembro, pela Lei n. 13/2002, de 19 de Fevereiro, pelos Decretos-Leis n.s 38/2003, de 8 de Maro, 199/2003, de 10 de Setembro, 324/2003, de 27 de Dezembro, e 53/2004, de 18 de Maro, pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro,

31

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

pelo Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro, pelas Leis n.s 14/2006, de 26 de Abril, e 53-A/2006, de 29 de Dezembro, pelos Decretos-Leis n.s 8/2007, de 17 de Janeiro, 303/2007, de 24 de Agosto, 34/2008, de 26 de Fevereiro, e 116/2008, de 4 de Julho, pelas Leis n.s 52/2008, de 28 de Agosto, e 61/2008, de 31 de Outubro, pelo Decreto-Lei n. 226/2008, de 20 de Novembro, pela Lei n. 29/2009, de 29 de Junho, pelo Decreto-Lei n. 52/2011, de 13 de Abril, e pela Lei n. 63/2011, de 14 de Dezembro, passam a ter a seguinte redaco: Artigo 222. [] [] 1. []; 2. []; 3. Aces de processo sumarssimo, aces especiais para cumprimento de obrigaes pecunirias emergentes de contratos e aces no mbito do procedimento especial de despejo; 4. []; 5. []; 6. []; 7. []; 8. []; 9. []; 32

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. 10. [].

38/XII

Artigo 930.-B [] 1 - []:


a) [Revogada];

b) []. 2 - []. 3 - []. 4 - []. 5 - []. 6 - []. Artigo 930.-C [] 12-

[]. O diferimento de desocupao do local arrendado

para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o juiz ter em conta as exigncias da boa f, a circunstncia de o executado no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas, s podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:

33

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
a) b)

38/XII

[Revogada]; Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de

rendas, a falta do mesmo se deve a carncia de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero;
c)

[].
3-

No caso de diferimento, decidido com base na alnea

b) do nmero anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social pagar ao exequente as rendas correspondentes ao perodo de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste. Artigo 930.-D [] 123-

[]. []. O juiz deve decidir do pedido de diferimento da

desocupao por razes sociais no prazo mximo de 20 dias a contar da sua apresentao, sendo, no caso previsto na alnea b) do n. 2 do artigo anterior, a deciso oficiosamente comunicada, com a sua fundamentao, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social.

34

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
4-

38/XII

O diferimento no pode exceder o prazo de cinco

meses a contar da data do trnsito em julgado da deciso que o conceder.


5-

[Revogado]. Artigo 4. Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro

Os artigos 9., 10., 14., 15., 26., 28. a 36., 50. a 54., 57. e 58. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, passam a ter a seguinte redaco: Artigo 9. []
1-

[]. As cartas dirigidas ao arrendatrio, na falta de

2-

indicao por escrito deste em contrrio, devem ser remetidas para o local arrendado.
34567-

[]. []. []. []. A comunicao pelo senhorio destinada cessao

do contrato por resoluo, nos termos do n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, efectuada mediante:
a) Notificao avulsa;

35

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de

execuo, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicao e cpia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original;
c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n. 1,

nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domiclio, caso em que inoponvel ao senhorio qualquer alterao do local, salvo se este tiver autorizado a modificao. Artigo 10. []
12-

[]. O disposto no nmero anterior no se aplica s cartas

que:
a)

Constituam iniciativa do senhorio para a transio para o

NRAU e actualizao da renda, nos termos dos artigos 30. e 50.; ou


b)

Integrem ttulo para pagamento de rendas, encargos ou

despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.-A e 15., respectivamente, salvo nos casos de domiclio convencionado nos termos da alnea c) do n. 7 do artigo anterior.
34-

[].

[].

36

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
5-

38/XII

Nos casos previstos nas alneas a) e b) do n. 7 do

artigo anterior, se:


a)

O destinatrio da comunicao recusar a assinatura do

original ou a recepo do duplicado da comunicao e cpia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execuo lavra nota do incidente e a comunicao considera-se efectuada no prprio dia face certificao da ocorrncia; b) No for possvel localizar o destinatrio da comunicao, o

senhorio remete carta registada com aviso de recepo para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatrio no foi localizado, considerando-se a comunicao recebida no 10. dia posterior ao do seu envio. Artigo 14. [] 1[].

2-

Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a

falta de residncia permanente do arrendatrio e quando este tenha na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, outra residncia ou a propriedade de imvel para

37

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. habitao adquirido aps

38/XII
incio da relao de

arrendamento, com excepo dos casos de sucesso mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnizao igual ao valor da renda determinada de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35., desde o termo do prazo para contestar at entrega efectiva da habitao. 34-

[]. Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por

um perodo igual ou superior a dois meses, no forem pagos ou depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depsito e ainda da importncia da indemnizao devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depsito, que so contadas a final.
5-

Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do

disposto no nmero anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 15. e nos artigos 15.-J, 15.-L e 15.-N a 15.-P. Artigo 15. Procedimento especial de despejo

38

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
1-

38/XII

O procedimento especial de despejo o meio para efectivar a cessao do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por conveno entre as partes.

2-

Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo: a) Em caso de revogao, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n. 2 do artigo 1082. do Cdigo Civil;
b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no

sendo o contrato renovvel, o contrato escrito donde conste a fixao desse prazo;
c) Em caso de cessao por oposio renovao, o

contrato

de

arrendamento

acompanhado

do

comprovativo da comunicao prevista no artigo 1097. ou no n. 1 do artigo 1098. do Cdigo Civil;


d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de

arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista na alnea c) do artigo 1101. ou no n. 1 do artigo 1103. do Cdigo Civil;
e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato

de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista no n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, bem como, quando aplicvel, do

39

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposio realizao da obra;


f) Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos

dos n.s 3 e 4 do artigo 1098. do Cdigo Civil, do artigo 34. ou do artigo 53., o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatrio.
3-

O procedimento especial de despejo previsto na presente subseco apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado.

4-

Quando haja lugar a procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo no mbito do referido procedimento, desde que tenha sido comunicado ao arrendatrio o montante em dvida, salvo se previamente tiver sido intentada aco executiva para os efeitos previstos no artigo anterior.

5de

No caso de desistncia do pedido de pagamento de despejo segue os demais trmites legalmente

rendas, encargos ou despesas, o procedimento especial previstos quanto ao pedido de desocupao do locado.

40

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
6-

38/XII

Sempre que os autos sejam distribudos, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questes suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorizao de entrada no domiclio.

7-

Na pendncia do procedimento especial de despejo,

as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. Artigo 26. []
123-

[]. []. Quando no sejam denunciados por qualquer das

partes, os contratos de durao limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo perodo de dois anos, se outro superior no tiver sido previsto.
4a)

[]:

Continua a aplicar-se o disposto na alnea a) do n. 1 do

artigo 107. do RAU;


b)

O montante previsto no n. 1 do artigo 1102. do Cdigo

Civil no pode ser inferior a seis meses de renda calculada de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35.;

41

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
c)

38/XII

O disposto na alnea c) do artigo 1101. do Cdigo Civil no

se aplica se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
56-

[]. [Revogado]. Artigo 28. []

1-

Aos contratos a que se refere o presente captulo 26., com as especificidades dos nmeros

aplica-se, com as necessrias adaptaes, o disposto no artigo seguintes.


2-

Aos contratos referidos no nmero anterior no se

aplica o disposto na alnea c) do artigo 1101. do Cdigo Civil.


3-

Em

relao

aos

arrendamentos

para

fins

no

habitacionais, a antecedncia a que se refere a alnea c) do artigo 1101. do Cdigo Civil elevada para cinco anos, quando:
a)

Ocorra trespasse, locao do estabelecimento ou cesso do

arrendamento para o exerccio de profisso liberal aps a entrada em vigor da presente lei;
b)

Sendo o arrendatrio uma sociedade, ocorra transmisso

inter vivos de posio ou posies sociais que determine a

42

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

alterao da titularidade em mais de 50% face situao existente aquando da entrada em vigor da presente lei.
4-

Se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 ou deficincia com grau comprovado de

anos

incapacidade superior a 60 %, a invocao do disposto na alnea b) do artigo 1101. do Cdigo Civil obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo concelho, em condies anlogas s que este j detinha. Artigo 29. [] 12-

[]. A denncia do contrato de arrendamento nos termos

da alnea d) do n. 3 do artigo 31. e da alnea d) do n. 3 do artigo 51. confere ao arrendatrio o direito a compensao arrendamento.
3-

pelas do

obras

licitamente no

feitas, de

independentemente

estipulado

contrato

disposto

no

nmero

anterior

aplica-se

aos

arrendamentos para fins no habitacionais, quando o contrato cesse em consequncia da aplicao do disposto no n. 3 do artigo 28.. Artigo 30. Iniciativa do senhorio

43

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

A transio para o NRAU e a actualizao da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua inteno ao arrendatrio, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a durao do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos

38. e seguintes do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI), acompanhado de cpia da caderneta predial urbana.

Artigo 31. Resposta do arrendatrio


1-

O prazo para a resposta do arrendatrio de 30 dias, a

contar da recepo da comunicao prevista no artigo anterior.


2-

[Anterior n. 2 do artigo 37.]. O arrendatrio, na sua resposta, pode:


a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio,

3-

propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.;
c) Em

qualquer

dos

casos

previstos

nas

alneas

anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e ou durao do contrato propostos pelo senhorio;

44

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e

para os efeitos previstos no artigo 34..


4-

Se for caso disso, o arrendatrio deve ainda, na sua invocar, isolada ou cumulativamente, as

resposta,

seguintes circunstncias:
a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu

agregado

familiar

inferior

cinco

retribuies

mnimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35. e 36.;
b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com

grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36..

5-

As circunstncias previstas nas alneas do nmero

anterior s podem ser invocadas quando o arrendatrio tenha no locado a sua residncia permanente ou quando a falta de residncia permanente for devida a caso de fora maior ou doena.
6-

A falta de resposta do arrendatrio vale como

aceitao da renda, bem como do tipo e da durao do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1. dia do segundo ms seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.os 1 e 2.

45

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
7-

38/XII

Caso o arrendatrio aceite o valor da renda proposto

pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo da resposta:
a) b)

De acordo com o tipo e a durao acordados; No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo

ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos.
8-

[Anterior n. 9 do artigo 37.]. Artigo 32. Comprovao da alegao

1-

O arrendatrio que invoque a circunstncia prevista

na alnea a) do n. 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo servio de finanas competente, do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar.
234-

[Anterior n. 2 do artigo 44.]. [Anterior n. 4 do artigo 44.]. O arrendatrio que invoque as circunstncias

previstas na alnea b) do n. 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta, conforme os casos, de documento comprovativo de ter completado 65 anos, ou de documento comprovativo da deficincia alegada, sob

46

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. pena de no poder

38/XII
das referidas

prevalecer-se

circunstncias. Artigo 33. Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio


1 - Sem prejuzo do disposto nos artigos 35. e 36., caso o

arrendatrio se oponha ao valor da renda, ao tipo e ou durao do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepo da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatrio se aceita ou no a proposta.
2 - A oposio do arrendatrio ao valor da renda proposto

pelo senhorio no acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manuteno do valor da renda em vigor data da comunicao do senhorio. 3 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitao da renda, bem como do tipo e da durao do contrato propostos pelo arrendatrio.
4 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo

arrendatrio, ou verificando-se o disposto no nmero anterior, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo arrendatrio, da comunicao prevista no n. 1 ou do termo do prazo a previsto:
a)

De acordo com o tipo e a durao acordados;

47

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
b)

38/XII

No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo

ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos.
5 - Se o senhorio no aceitar o valor de renda proposto pelo

arrendatrio, pode, na comunicao a que se refere o n. 1:


a)

Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao

arrendatrio uma indemnizao equivalente a cinco anos de renda resultante do valor mdio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatrio; ou
b)

Actualizar a renda de acordo com os critrios previstos nas

alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35., considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos a contar da referida comunicao.
6 - A indemnizao a que se refere a alnea a) do nmero

anterior agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatrio no for inferior proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente.
7 - Sem

prejuzo do disposto no nmero seguinte, a de seis meses a contar da recepo ento da o

denncia prevista na alnea a) do n. 5 produz efeitos no prazo correspondente comunicao, devendo

arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

48

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
8-

38/XII

No caso de arrendatrio que tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11. ou o 12. ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior, a denncia prevista na alnea a) do n. 5 produz efeitos no prazo de um ano, devendo ento o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

9 - A indemnizao prevista na alnea a) do n. 5 e no n. 6

paga no momento da entrega do locado ao senhorio.


10 -

No perodo compreendido entre a recepo da

comunicao pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produo de efeitos da denncia, nos termos dos n.s 7 e 8, vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatrio, consoante a que for mais elevada. Artigo 34. Denncia pelo arrendatrio
1-

Caso o arrendatrio denuncie o contrato, a denncia

produz efeitos no prazo de dois meses a contar da recepo pelo senhorio da resposta prevista na alnea d) do n. 3 do artigo 31., devendo ento o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.
2-

No caso previsto no presente artigo no h lugar a

actualizao da renda.

49

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

Artigo 35. Arrendatrio com RABC inferior a cinco RMNA


1-

Caso o arrendatrio invoque e comprove que o RABC

do seu agregado familiar inferior a cinco RMNA, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio nos termos da alnea a) do n. 4 do artigo 31..
2-

No perodo de cinco anos referido no nmero

anterior, a renda pode ser actualizada nos seguintes termos:


a) O valor

actualizado da renda tem como limite

mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;


b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliao

realizada nos termos dos artigos 38. e seguintes do CIMI;


c) O valor actualizado da renda corresponde, at

aprovao

dos

mecanismos

de

proteco

compensao social:
i) A um mximo de 25% do RABC do agregado

familiar do arrendatrio, com o limite previsto na alnea a);

50

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

ii) A um mximo de 10% do RABC do agregado

familiar do arrendatrio, com o limite previsto na alnea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a 500 mensais.
3-

Se o valor da renda apurado nos termos do nmero

anterior for inferior ao valor que resultaria da actualizao anual prevista no n. 1 do artigo 24., este o aplicvel.
4-

Quando for actualizada, a renda devida no 1. dia segundo ms seguinte ao da recepo, pelo

do

arrendatrio, da comunicao com o respectivo valor. 5Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, o valor

actualizado da renda, no perodo de 5 anos referido no n. 1, corresponde ao valor da primeira renda devida.
6-

No ms correspondente quele em que foi feita a

invocao da circunstncia regulada no presente artigo e pela mesma forma, o arrendatrio faz prova anual do rendimento perante o senhorio, sob pena de no poder prevalecer-se da mesma.

7-

Findo o perodo de cinco anos referido no n. 1, o

senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos 30. e seguintes, com as seguintes especificidades:

51

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
a)

38/XII

O arrendatrio no pode invocar as circunstncias

previstas nas alneas do n. 4 do artigo 31.;


b)

No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do

tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 36. Arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos, ou com deficincia com grau de incapacidade superior a 60 %
1 - Caso o arrendatrio invoque e comprove que tem idade

igual ou superior a 65 anos, ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o disposto nos nmeros seguintes. 2 - Se o arrendatrio aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, a nova renda devida no 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo senhorio, da resposta.
3 - Se o arrendatrio se opuser ao valor da renda proposto

pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepo da resposta do arrendatrio, deve comunicar-lhe se aceita ou no a renda proposta. 4 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitao da renda proposta pelo arrendatrio.

52

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

5 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo

arrendatrio, ou verificando-se o disposto no nmero anterior, a nova renda devida no 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo senhorio, da resposta ou do termo do prazo para esta, consoante os casos.
6 - Se o senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo

arrendatrio, o contrato mantm-se em vigor sem alterao do regime que lhe aplicvel, sendo o valor da renda apurado nos termos das alneas a) e b) do n. 2 do artigo anterior, sem prejuzo do disposto no nmero seguinte.
7 - Se o arrendatrio invocar e comprovar que o RABC do

seu agregado familiar inferior a cinco RMNA:


a)

O valor da renda apurado nos termos dos n.s 2 e 3 do

artigo anterior;
b)

O valor da renda vigora por um perodo de cinco anos,

correspondendo ao valor da primeira renda devida;


c)

aplicvel o disposto no n. 6 do artigo anterior.


8 - Quando for actualizada, a renda devida no 1. dia do

segundo

ms

seguinte

ao

da

recepo,

pelo

arrendatrio, da comunicao com o respectivo valor.


9 - Findo o perodo de cinco anos a que se refere a alnea b)

do n. 7:
a)

O valor da renda pode ser actualizado por iniciativa do

senhorio, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o 53

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. disposto nos artigos 30. e

38/XII
no podendo o

seguintes,

arrendatrio invocar a circunstncia prevista na alnea a) do n. 4 do artigo 31.;


b)

O contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo

entre as partes.
10 -

No caso previsto no nmero anterior, o arrendatrio

pode ter direito a um subsdio de renda, nos termos e condies a definir em diploma prprio. Artigo 50. Iniciativa do senhorio A transio para o NRAU e a actualizao da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua inteno ao arrendatrio, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a durao do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos

38. e seguintes do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial urbana. Artigo 51. Resposta do arrendatrio
1-

O prazo para a resposta do arrendatrio de 30 dias,

a contar da recepo da comunicao prevista no artigo anterior.

54

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. 2-

38/XII

Quando termine em dias diferentes o prazo de vrios

sujeitos, a resposta pode ser oferecida at ao termo do prazo que comeou a correr em ltimo lugar. 3O arrendatrio, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio,

propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.; c) Em qualquer dos casos previstos nas alneas

anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e ou durao do contrato propostos pelo senhorio;


d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e

para os efeitos previstos no artigo 53..


4-

Se for caso disso, o arrendatrio deve ainda, na sua invocar que existe no locado um

resposta,

estabelecimento comercial aberto ao pblico e que uma microentidade, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54..
5-

Microentidade a empresa que, independentemente

da sua forma jurdica, no ultrapasse, data do balano, dois dos trs limites seguintes:
a)

Total do balano: 500 000; Volume de negcios lquido: 500 000; Nmero mdio de empregados durante o exerccio: cinco.

b) c)

55

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
6-

38/XII

O arrendatrio que invoque a circunstncia prevista da mesma, sob pena de no poder

no n. 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo prevalecer-se da referida circunstncia.


7-

aplicvel, com as necessrias adaptaes, o

disposto nos n.s 6 e 7 do artigo 31.. Artigo 52. Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio Sem prejuzo do disposto no artigo 54., aplicvel, com as necessrias adaptaes, o artigo 33., com excepo do seu n. 8. Artigo 53. Denncia pelo arrendatrio aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto no artigo 34..

Artigo 54. Microentidade


1-

Caso o arrendatrio invoque e comprove que existe

no locado um estabelecimento comercial aberto ao pblico e que uma microentidade, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da

56

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

recepo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio nos termos do n. 4 do artigo 51..


2-

No perodo de cinco anos referido no nmero

anterior, o valor actualizado da renda determinado de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35.. 3Se o valor da renda apurado nos termos do nmero

anterior for inferior ao valor que resultaria da actualizao anual prevista no n. 1 do artigo 24., este o aplicvel.
4-

Quando for actualizada, a renda devida no 1. dia segundo ms seguinte ao da recepo, pelo

do

arrendatrio, da comunicao com o respectivo valor.


5-

No ms correspondente quele em que foi feita a

invocao da qualidade de microentidade e pela mesma forma, o arrendatrio faz prova anual da manuteno daquela qualidade perante o senhorio, sob pena de no poder prevalecer-se da mesma.
6-

Findo o perodo de cinco anos referido no n. 1, o

senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos 50. e seguintes, com as seguintes especificidades:
a)

O arrendatrio no pode invocar novamente a

circunstncia prevista no n. 4 do artigo 51.;

57

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
b)

38/XII

No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do

tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 57. []
1-

[]:
a) []; b) Pessoa que com ele vivesse em unio de facto h

mais de dois anos, com residncia no locado h mais de um ano; c) Ascendente em 1. grau que com ele convivesse h mais de um ano;
d) [];

e) Filho ou enteado, que com ele convivesse h mais de um ano, portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 23-

[]. O direito transmisso previsto nos nmeros

anteriores no se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, data da morte do arrendatrio.

58

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. 4-

38/XII

Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, ao arrendatrio sobreviva mais de um

quando

ascendente, h transmisso por morte entre eles.


5-

Quando a posio do arrendatrio se transmita para

ascendente com idade inferior a 65 anos data da morte do arrendatrio, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo perodo de dois anos.
6-

Salvo no caso previsto na alnea e) do n. 1, quando a

posio do arrendatrio se transmita para filho ou enteado nos termos da alnea d) do mesmo nmero, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11. ou 12. ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicandose, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 58. []
1-

O arrendamento para fins no habitacionais termina com a de trs anos, a explore, em no comum nele com aquele,

morte do primitivo arrendatrio, salvo existindo sucessor que, h mais estabelecimento efectivamente. funcionar local, trabalhando

59

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
2-

38/XII

[]. Artigo 5. Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro

So aditados Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, os artigos 14.-A e 15.-A a 15.-T, com a seguinte redaco:

Artigo 14.-A Ttulo para pagamento de rendas, encargos ou despesas O contrato de arrendamento, quando acompanhado do

comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em dvida, ttulo executivo para a execuo para pagamento de quantia certa correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que corram por conta do arrendatrio. Artigo 15.-A Balco Nacional do Arrendamento
1-

criado, junto da Direco-Geral da Administrao da

Justia, o Balco Nacional do Arrendamento (BNA) destinado a assegurar a tramitao do procedimento especial de despejo.
2-

O BNA tem competncia em todo o territrio nacional para

a tramitao do procedimento especial de despejo. Artigo 15.-B Apresentao, forma e contedo do requerimento de despejo

60

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
1-

38/XII

O requerimento de despejo apresentado, em modelo prprio, no BNA.

2 - No requerimento deve o requerente: a) Identificar as partes, indicando os seus nomes e domiclios; b) Indicar o seu endereo de correio electrnico, se pretender receber comunicaes ou ser notificado por este meio;
c)

Indicar o lugar onde deve ser feita a notificao, o qual, na falta de domiclio convencionado por escrito, deve ser o local arrendado;

d) Indicar

fundamento

do

despejo

juntar

os

documentos previstos no n. 2 do artigo 15.;


e)

Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital, juros vencidos e outras quantias devidas;

f) Indicar a taxa de justia paga; g) Identificar o agente de execuo ou o notrio competente para proceder desocupao do locado; h) Assinar o requerimento.
3-

Havendo pluralidade de arrendatrios ou constituindo o

local arrendado casa de morada de famlia, o requerente deve

61

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

ainda identificar os nomes e domiclios de todos os arrendatrios e de cada um dos cnjuges, consoante os casos.
4-

Durante o procedimento especial de despejo no a alterao dos elementos constantes do

permitida

requerimento, designadamente do pedido formulado.


5-

Se o requerente indicar endereo de correio electrnico,

nos termos e para os efeitos do disposto na alnea b) do n. 2, as comunicaes e notificaes pelo BNA ao requerente so efectuadas por meios electrnicos, em termos a definir por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. 6A entrega do requerimento de despejo por advogado ou

solicitador efectuada apenas por via electrnica, com meno da existncia do mandato e do domiclio profissional do mandatrio.

7-

O requerente que, sendo representado por advogado ou

solicitador, no cumprir o disposto no nmero anterior fica sujeito ao pagamento imediato de uma multa no valor de 2 UC, salvo alegao e prova de justo impedimento.
8-

O disposto na alnea h) do n. 2 no aplicvel quando o

requerimento de despejo for apresentado por meios electrnicos, assegurando o sistema informtico a identificao do requerente ou mandatrio que procede apresentao do requerimento.

62

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. 9-

38/XII

O modelo e as formas de apresentao do requerimento de

despejo so aprovados por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. Artigo 15.-C Recusa do requerimento 1a) b)

O requerimento s pode ser recusado se: No estiver endereado ao BNA; No indicar o fundamento do despejo ou no for acompanhado dos documentos previstos no n. 2 do artigo 15.;
c) Omitir a identificao das partes, o domiclio do

requerente ou o lugar da notificao do requerido;


d) No estiver assinado, excepto nos casos previstos no

n. 8 do artigo anterior; e) No estiver redigido em lngua portuguesa;


f) No constar do modelo a que se refere o n. 9 do

artigo anterior; g) No se mostrar paga a taxa de justia devida; h) O pedido no se ajustar finalidade do

procedimento. 2Nos casos em que haja recusa, o requerente pode

apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias subsequentes notificao daquela, considerando-se o

63

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

procedimento iniciado na data em que o primeiro requerimento foi apresentado. Artigo 15.-D Finalidade, contedo e efeito da notificao
1-

secretrio

do

BNA

expede

imediatamente

notificao para o requerido, por carta registada com aviso de recepo, para, em 10 dias, este:
a)

Desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao

requerente a quantia pedida, acrescida da taxa de justia por ele liquidada; ou


b)

Deduzir oposio pretenso e ou requerer o diferimento

da desocupao do locado, nos termos do disposto nos artigos 15.-O e 15.-P. 2Havendo vrios requeridos, a notificao expedida

para todos eles, nos termos e para os efeitos previstos no nmero anterior.
3-A

notificao expedida para o local indicado no

requerimento de despejo, aplicando-se o disposto nos n.s 3 a 5 do artigo 237.-A e no n. 2 do artigo 238. do Cdigo de Processo Civil.
4-

O acto de notificao deve conter:


a) Os elementos referidos nas alneas a) a f) do n. 2 e,

se for caso disso, no n. 3 do artigo 15.-B;

64

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

b) A indicao do prazo para a oposio e a respectiva forma de contagem; c) A indicao de que, na falta de pagamento ou de oposio dentro do prazo legal, ser constitudo ttulo para desocupao do locado com a faculdade de o requerente a efectivar imediatamente;
d) Nos casos de pedido de pagamento das rendas,

encargos ou despesas em atraso, a indicao de que, na falta de pagamento da quantia pedida e da taxa de justia liquidada pelo requerente, so ainda devidos juros de mora desde a data da apresentao do requerimento;
e) A indicao de que a deduo de oposio cuja falta

de fundamento o requerido no deva ignorar o responsabiliza pelos danos que causar ao requerente e determina a condenao em multa de valor no inferior a dez vezes a taxa de justia devida.
5-

A notificao efectuada nos termos do presente

artigo interrompe a prescrio, nos termos do disposto no artigo 323. do Cdigo Civil. Artigo 15.-E Constituio de ttulo para desocupao do locado
1-

O secretrio do BNA converte o requerimento de

despejo em ttulo para desocupao do locado se:

65

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
a)

38/XII
requerido no deduzir

Depois

de

notificado,

oposio no respectivo prazo;


b)

A oposio se tiver por no deduzida nos termos do

disposto no n. 4 do artigo seguinte;


c)

Na pendncia do procedimento especial de despejo,

o requerido no proceder ao pagamento ou depsito das rendas vencidas, nos termos previstos no n. 7 do artigo 15.. 2O ttulo de desocupao do locado autenticado com

recurso a assinatura electrnica.


3-

Constitudo o ttulo de desocupao do locado, o

secretrio disponibiliza o requerimento de despejo no qual tenha sido colocada a frmula de ttulo para desocupao do locado:
a) Ao requerente, por meios electrnicos se este

tiver indicado endereo de correio electrnico, nos termos da alnea b) do n. 2 do artigo 15.-B;
b) Ao agente de execuo ou notrio por aquele

designado, electrnicos.
4-

preferencialmente

por

meios

No tendo o requerente designado o agente de

execuo ou o notrio, ou tendo a designao ficado sem efeito, o secretrio do BNA procede designao segundo a escala constante da lista oficial e atravs de meios electrnicos que garantam a aleatoriedade no resultado e a igualdade na distribuio, disponibilizando de imediato

66

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein. ao designado, por meios

38/XII
electrnicos, o ttulo de

desocupao do locado.
5-

Considera-se

que

designao

do

agente

de

execuo ou do notrio fica sem efeito se algum destes declarar, por meios electrnicos, que a no aceita.
6-

O recurso aos meios electrnicos previstos nos n.s 3

a 5 definido por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. Artigo 15.-F Oposio
1-

O requerido pode opor-se pretenso de despejo no

prazo de 10 dias, a contar da sua notificao.


2-

A oposio no carece de forma articulada, devendo

ser apresentada no BNA, nos termos a definir por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. 3Com a oposio, deve o requerido proceder juno

do documento comprovativo da taxa de justia e, nos casos previstos nos n.s 3 e 4 do artigo 1083. do Cdigo Civil, ao pagamento de uma cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, nos termos a definir por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia.
4-

Na falta de juno do documento comprovativo do

pagamento da taxa de justia ou do pagamento da

67

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

cauo prevista no nmero anterior, a oposio tem-se por no deduzida. Artigo 15.-G Desistncia do procedimento
1-

At deduo da oposio ou, na sua falta, at ao

termo do prazo de oposio, o requerente pode desistir do procedimento especial de despejo.


2-

No caso previsto no nmero anterior, o BNA devolve

ao requerente o expediente respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido daquele facto, se este j tiver sido notificado do requerimento de despejo. Artigo 15.-H Distribuio e termos posteriores
1 - Deduzida oposio, o secretrio do BNA apresenta os autos

distribuio e remete ao requerente cpia da oposio.


2 - Recebidos os autos, o juiz pode convidar as partes para, no

prazo de 5 dias, aperfeioarem as peas processuais.


3 - No julgando logo procedente alguma excepo dilatria ou

nulidade que lhe cumpra conhecer, ou no decidindo logo do mrito da causa, o juiz ordena a notificao das partes da data da audincia de julgamento. Artigo 15.-I Audincia de julgamento e sentena

68

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

1 - A audincia de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias, a

contar da distribuio. 2 - No motivo de adiamento da audincia a falta de qualquer das partes ou dos seus mandatrios, salvo nos casos de justo impedimento. 3 - Se as partes estiverem presentes ou representadas na audincia, o juiz procura concili-las. 4 - Frustrando-se a conciliao, produzem-se as provas que ao caso couber. 5 - Qualquer das partes pode requerer a gravao da audincia. 6 - As provas so oferecidas na audincia, podendo cada parte apresentar at trs testemunhas. 7 - A prova pericial sempre realizada por um nico perito. 8 - Se considerar indispensvel para a boa deciso da causa que se proceda a alguma diligncia de prova, o juiz pode suspender a audincia no momento que reputar mais conveniente e marcar logo dia para a sua continuao, devendo o julgamento concluir-se dentro de 10 dias. 9 - Finda a produo de prova, pode cada um dos mandatrios fazer uma breve alegao oral.
10 -

A sentena, sucintamente fundamentada, logo ditada

para a acta.

Artigo 15.-J

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PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

Desocupao do locado e pagamento das rendas em atraso


1-

Havendo ttulo ou deciso judicial para desocupao

do locado, o agente de execuo ou notrio desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imvel. 2O senhorio e o arrendatrio podem acordar num

prazo para a desocupao do locado com remoo de todos os bens mveis, sendo lavrado auto pelo agente de execuo ou notrio.
3-

O agente de execuo ou o notrio podem solicitar

directamente o auxlio das autoridades policiais sempre que seja necessrio o arrombamento da porta e a substituio da fechadura para efectivar a posse do imvel, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 5 e 6 do artigo 840. do Cdigo de Processo Civil.
4-

Quando a desocupao do locado deva efectuar-se

em domiclio, a mesma s pode realizar-se entre as 7h e as 21h, devendo o agente de execuo ou notrio entregar cpia do ttulo ou deciso judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligncia se realiza, o qual pode assistir diligncia e fazer-se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiana que, sem delonga, se apresente no local.
5-

O ttulo para desocupao do locado, quando tenha

sido efectuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, e a deciso judicial que 70

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

condene o requerido no pagamento daqueles constituem ttulo executivo para pagamento de quantia certa, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, os termos previstos no Cdigo de Processo Civil para a execuo para pagamento de quantia certa baseada em injuno.
6-

Nos casos previstos no nmero anterior no h lugar

a oposio execuo. Artigo 15.-L Destino dos bens


1-

O agente de execuo ou o notrio procede ao

arrolamento dos bens encontrados no locado.


2-

O arrendatrio deve, no prazo de 30 dias aps a sob pena de estes serem considerados

tomada da posse do imvel, remover todos os seus bens mveis, abandonados. Artigo 15.-M Autorizao judicial para entrada imediata no domiclio
1-

Caso o arrendatrio no desocupe o domiclio de livre

vontade ou incumpra o acordo previsto no n. 2 do artigo 15.-J, e o procedimento especial de despejo no tenha sido distribudo a juiz, o agente de execuo ou o notrio apresenta requerimento no tribunal judicial da situao do locado para, no prazo de 10 dias, ser autorizada a entrada imediata no domiclio.

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Proposta de Lein.
2-

38/XII

O requerimento previsto no nmero anterior assume

carcter de urgncia e deve ser instrudo com:


a) O ttulo para desocupao do locado; b) O documento comprovativo do pagamento da taxa

de justia devida.
3-

Se a considerar necessria, o juiz procede audio do arrendatrio.

4-

So motivos de recusa do requerimento de autorizao para entrada no domiclio, designadamente: a) No ter sido utilizado o modelo de requerimento ou este no estar devidamente preenchido;
b) O

requerimento

no

estar

instrudo

com

os

documentos referidos no n. 2;
c) A violao do disposto nos artigos 9., 10. e 15.-D.
5-

Conferida autorizao judicial para entrada no domiclio, o agente de execuo ou notrio desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imvel, aplicando-se o disposto nos n.s 2 a 4 do artigo 15.-J e no artigo anterior.

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Proposta de Lein.
6-

38/XII

O disposto nos nmeros anteriores aplicvel, com as necessrias adaptaes, aos casos em que a entrada no locado dependa de autorizao judicial nos termos da lei. Artigo 15.-N Suspenso da desocupao do locado

1-

O agente de execuo ou o notrio suspende as

diligncias para desocupao do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual no tenha sido dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum dos seguintes ttulos, com data anterior ao incio daquele procedimento:
a)

Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do

prdio, emanado do senhorio;

b)

Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio

contratual, emanado do arrendatrio, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificao ao senhorio, ou de este ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cesso ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatrio ou cessionrio como tal. 2Tratando-se de arrendamento para habitao, o

agente de execuo ou o notrio suspende as diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco

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PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda.


3-

Nos casos referidos nos nmeros anteriores, o agente

de execuo ou o notrio lavra certido das ocorrncias, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que as diligncias para a desocupao do locado prosseguem, salvo se, no prazo de 10 dias, requerer ao juiz a confirmao da suspenso, juntando ao requerimento os documentos disponveis, dando do facto imediato conhecimento ao senhorio ou ao seu representante.
4-

Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da

situao do locado, no prazo de 5 dias, decide manter as diligncias para a desocupao ou ordena o levantamento da suspenso e a imediata prossecuo daquelas.

Artigo 15.-O Diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao


1-

No caso de imvel arrendado para habitao, dentro

do prazo para a oposio ao procedimento especial de despejo, o arrendatrio pode requerer ao tribunal judicial

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Proposta de Lein.

38/XII

da situao do locado o diferimento da desocupao, por razes sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a apresentar, at ao limite de trs.
2-

O diferimento de desocupao do locado para

habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o juiz ter em considerao as exigncias da boa f, a circunstncia de o arrendatrio no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o arrendatrio, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas, s podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:
a)

Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de

rendas, a falta do mesmo se deve a carncia de meios do arrendatrio, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero;
b)

Que o arrendatrio portador de deficincia com grau

comprovado de incapacidade superior a 60%.


3-

No caso de diferimento, decidido com base na alnea

a) do nmero anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo

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PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste.

Artigo 15.-P Termos do diferimento da desocupao


1-

O requerimento de diferimento da desocupao

assume carcter de urgncia e indeferido liminarmente quando: a) Tiver sido apresentado fora do prazo; b) O fundamento no se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior; c) For manifestamente improcedente.
2-

Se o requerimento for recebido, o senhorio

notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a apresentar, at ao limite de trs.
3-

O juiz deve decidir o pedido de diferimento da

desocupao por razes sociais no prazo mximo de 20 dias a contar da sua apresentao, sendo, no caso previsto na alnea a) do n. 2 do artigo anterior, a deciso oficiosamente comunicada, com a sua fundamentao, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social.

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PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
4-

38/XII

O diferimento no pode exceder o prazo de cinco

meses a contar da data do trnsito em julgado da deciso que o conceder. Artigo 15.-Q Impugnao do ttulo para desocupao do locado 1O arrendatrio s pode impugnar o ttulo para desocupao

do locado com fundamento na violao do disposto nos artigos 9., 10. e 15.-D.

2-

A impugnao prevista no nmero anterior apresentada,

por meios electrnicos, acompanhada de cpia do ttulo para desocupao do locado, no tribunal judicial da situao do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocao do agente de execuo ou do notrio ao imvel para a sua desocupao. 3 - A impugnao observa as seguintes regras: a) b) A prova oferecida com o requerimento; A parte requerida notificada para, em 10 dias, se opor

impugnao e oferecer prova; c) A impugnao tem sempre efeito meramente devolutivo,

seguindo, com as necessrias adaptaes, a tramitao do recurso de apelao, nos termos do Cdigo de Processo Civil. Artigo 15.-R Recurso da deciso judicial para desocupao do locado 77

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso judicial para desocupao do locado cabe sempre recurso de apelao, nos termos do Cdigo de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo. Artigo 15.-S Uso indevido ou abusivo do procedimento 1Aquele que fizer uso indevido do procedimento de despejo do locado incorre em

especial

responsabilidade nos termos da lei.

2-

Se o senhorio ou o arrendatrio usarem meios cuja

falta de fundamento no devessem ignorar ou fizerem uso manifestamente reprovvel do procedimento especial de despejo, respondem pelos danos que culposamente causarem outra parte e incorrem em multa de valor no inferior a 10 vezes a taxa de justia devida.
3-

O disposto no nmero anterior ainda aplicvel ao especial de despejo que,

detentor do locado ou a qualquer outro interveniente no procedimento do locado.


4-

injustificadamente, obste efectivao da desocupao

Incorre

na

prtica

do

crime a

de

desobedincia judicial de

qualificada

quem

infrinja

deciso

desocupao do locado. 78

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.

38/XII

Artigo 15.-T Disposies finais 1Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de

acesso ao direito e aos tribunais. 2No procedimento especial de despejo, obrigatria a

constituio de advogado para a deduo de oposio ao requerimento de despejo. 3As partes tm de se fazer representar por advogado nos

actos processuais subsequentes distribuio no procedimento especial de despejo. 4Aos prazos do procedimento especial de despejo aplicam-

se as regras previstas no Cdigo de Processo Civil. 5No dependem de distribuio a autorizao judicial para

entrada imediata no domiclio, a suspenso da desocupao do locado e o diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao, previstos nos artigos 15.-M a 15.-P.

6-

O valor do procedimento especial de despejo o previsto

no n. 1 do artigo 307. do Cdigo de Processo Civil. Artigo 6. Alterao organizao sistemtica da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro 1A seco III do captulo II do ttulo I da Lei n. 6/2006, de 27 de

Fevereiro, subdividida em duas subseces, nos seguintes termos:

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Proposta de Lein.

38/XII

a) A subseco I tem a epgrafe Aces judiciais e composta pelos artigos 14. e 14-A.;
b)

A subseco II tem a epgrafe Procedimento especial de despejo e composta pelos artigos 15. a 15.-T.

2-

So ainda introduzidas as seguintes alteraes organizao

sistemtica do captulo II do ttulo II da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro:


a)

seco

II

passa

denominar-se

Arrendamento

para

habitao, deixando de estar dividida em subseces e sendo composta pelos artigos 30. a 49.;
b)

A anterior subseco II da seco II passa a constituir a seco III, mantendo a epgrafe Arrendamento para fim no habitacional e sendo composta pelos artigos 50. a 56.;

c) A anterior seco III passa a constituir a seco IV, mantendo a epgrafe Transmisso e continuando a ser composta pelos artigos 57. e 58.. Artigo 7. Contagem dos prazos Aos prazos que j estiverem a decorrer aplica-se a reduo de prazos resultante da presente lei, mas os novos prazos s se contam a partir da entrada em vigor desta, a no ser que falte menos tempo para se completarem os prazos em curso. Artigo 8.

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Proposta de Lein.

38/XII

Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas por pessoas singulares As rendas de prdios urbanos auferidas por pessoas singulares sero objecto de regime fiscal a fixar em diploma prprio. Artigo 9. Disposio transitria O disposto nos artigos 30. a 56. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, na sua redaco originria, continua a aplicar-se at 31 de Dezembro de 2012. Artigo 10. Legislao complementar O Governo deve, no prazo de 90 dias, adequar presente lei os seguintes diplomas: a) Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime de determinao e verificao do coeficiente de conservao; b) Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto, alterado pelo Decreto-Lei n. 306/2009, de 23 de Outubro, que aprova o regime jurdico das obras em prdios arrendados;
c)

Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de Agosto, que aprova os regimes de determinao do rendimento anual bruto corrigido e a atribuio do subsdio de renda;

d)

Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de Agosto, que aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebrao;

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PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS

Proposta de Lein.
e)

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Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto, que aprova e regula as comisses arbitrais municipais.

Artigo 11. Norma revogatria So revogados:


a) O n. 3 do artigo 1095., o n. 2 do artigo 1102. e o artigo

1104. do Cdigo Civil;


b) A alnea a) do n. 1 do artigo 930.-B, a alnea a) do n. 2 do

artigo 930.-C e o n. 5 do artigo 930.-D do Cdigo de Processo Civil;


c) O n. 6 do artigo 26. e os artigos 37. a 49., 55. e 56. da

Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, sem prejuzo do disposto no artigo 9.. Artigo 12. Republicao So republicados, na sua redaco actual e nos anexos I e II presente lei, respectivamente, e da qual fazem parte integrante:
a) O captulo IV do ttulo II do livro II do Cdigo Civil; b) O captulo II do ttulo I e o ttulo II da Lei n. 6/2006, de 27 de

Fevereiro.

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Proposta de Lein.

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Artigo 13. Entrada em vigor


1-

Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, a presente lei

entra em vigor 90 dias aps a sua publicao.

2-

Os artigos 30. a 36. e 50. a 54. da Lei n. 6/2006, de 27 de

Fevereiro, na redaco conferida pela presente lei, entram em vigor em 1 de Janeiro de 2013.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 29 de Dezembro de 2011

O Primeiro-Ministro

O Ministro Adjunto e dos Assuntos Parlamentares

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