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Direitos Reais

Definies
Direitos Reais - utilizada na linguagem jurdica em mais de uma acepo,a saber, num A) SENTIDO SUBJECTIVO dirs. subjectivos sobre coisas; p. exe. concesso de um dir. subjectivo como o da propriedade, que neste caso reconhece-se ao titular do dir.subjectivo uma esfera de poder, de modo a ser-lhe possvel, dentro dela, acautelar os seus prprios interesses, atribuindo ao respectivo titular poderes de uso e fruio sobre uma coisa. Citando ENNECCERUS, o dir. subjectivo um poder concedido pela ordem jurdica ao indviduo, atravs de previses normativas especficas de carcter atributivo, como um meio de satisfao das necessidades humanas . Assim, a concesso do direito de propriedade operada atravs dos seguintes meios: pelo o facto de ser proibido a quem quer impedir ao proprietrio o gozo da coisa que lhe pertence exe. furtando-a ou roubando-lha ou perturbando o seu uso; pelo o facto de ser ordenado aquele que, sem um particular ttulo jurdico, estar na posse de uma coisa alheia sendo ordenado que a restitua ao seu proprietrio e sobretudo pelo o facto de ser ordenado s autoridades judicirias que, a requerimento do proprietrio, intervenham no sentido de obedecerem a sua efectivao daqueles comandos e proibies primrios. B)Em SENTIDO OBJECTIVO - neste sentido designa um ramo do Direito, especificamente uma diviso do Direito Civil. Utiliza-se igualmente,em sinonmia, Direito das Coisas, expresso atribuida pelo o legislador do Cdigo Civil na epgrafe atribuda ao seu Livro III. Designa portanto o conjunto de normas ou regras jurdicas que estabelecem o regime das coisas. ***questo de exame distino entre dirs. reais e dirs. de crdito Noo de Direito Real - Segundo a doutrina clssica o direito real entendido como um poder directo e imediato sobre uma coisa. Por poder directo entende-se uma ideia de domnio/senhorio e por poder imediato a faculdade de aproveitamento das utilidades da coisa. A esta concepo contrape-se a dita moderna ou personalista que constri a noo de direito real a partir de um elemento relacional caraterizada por fazer corresponder ao poder absoluto o chamado dever geral de respeito do lado passivo, alicerada na doutrina francesa de Planiol de Obrigao passiva universal. Chega-se assim a uma ideia de oponibilidade erga omnes, segundo a qual o direito absoluto caracterizvel pela possibilidade de o fazer valer contra quem ameace interferir. Com base nesta teoria personalista, a doutrina de Mota Pinto distingue no direito real dois elemento: o lado externo que se traduz no poder de exigir dos outros uma conduta conforme obrigao passiva universal e do lado interno consttuida pelos poderes exercitveis sobre a coisa. Para Oliveira Ascenso, os direitos reais so absolutos, inerentes a uma coisa e funcionalmente dirigidos afectao desta aos interesses do sujeito; absoluto por poder triunfar de todas as oposes. A noo perfilhada por Menezes Cordeiro e assenta na concepo de direito subjectivo mas contudo destaca a 1

importncia de distingui-se se se est a falr de direito absoluto no sentido de oponvel erga omnes ou de direito absoluto como espao jurdico que todos tm de respeitar. Carvalho Fernandes adopta uma noo de direito real igualmente assente no direito subjectivo como poder jurdico atrbuido a certa pessoa para realizao de um fim jurdico-privado e caracteriza os direitos reais como sendo absolutos sendo ptt oponveis a terceiros e pela ligao muito particular dos direitos reais com a coisa corprea implicam tambm a efectiva afectao das suas utilidades realizao dos interesses do respectivo titular e nisto consiste a sua inerncia. Define assim direito real como um direito absoluto e inerente a uma coisa corprea, afectada realizao de interesses jurdico-privados de uma pessoa determinada. Estando assente na noo de direito subjectivo como poder jurdico, ento o direito real um poder jurdico absoluto, atribudo a uma pessoa determinada para a realizao de interesses jurdicoprivados, mediante o aproveitamento imediato de utilidades de uma corprea. Distino entre direitos reais e os dirs. de crdito - A distino para a concepo clssica tinha o seu acento tnico na diferente modalidade do bem sobre quem recaa cada uma das correspondentes situaes jurdicas:coisas no caso dos dirs. reais e prestaes nos dirs. de crdito. De acordo com a doutrina personalista, a distino assenta no facto dos direitos reais serem absolutos e os direitos de crdito relativos. Para as teorias mistas, a particulariedade dos direitos reais reside na existncia de um lado interno e de um lado externo, realidade que no se verifica nos direitos de crdito. Contudo as teorias monistas afirmam a identidade das duas categorias jurdicas assentes em duas linhas fundamentais: a absolutidade e a outra da inerncia dos direitos reais. A teoria monista de Demogues entende que os direitos reais no tm a exlusividade da absolutidade pois tambm nos direitos de crdito se pode identificar uma obrigao passiva universal que se traduz para terceiros na necessidade de respeitar o direito de crdito. A teoria monista de Gaudemet (dita teoria realista) sustenta que tambm os direitos de crdito recaem sobre os bens pois tm por objecto o patrimnio do devedor no seu todo. CF nao concorda com a tese de Gauemet pois no seu entedimento o patrimnio do devedor funciona apenas como garantia da realizao dos direitos patrimoniais de natureza obrigacional de que ele sujeito passivo. A doutrina portuguesa mantem a distino entre direitos reais e direitos de crdito . Para O.A a verdadeira nota distinta dos direitos reais o facto de gozarem de sequela e tambm de prevalncia. No entendimento de Mota Pinto, a distino estabelece-se nos elementos que os direitos reais apresentam e que faltam aos direitos de crdito: a absolutidade, a sequela e a inerncia. Segundo Antunes Varela, o trao distintivo reside na natureza absoluta dos direitos reais e que estes esto subordinados ao princpio da tipicidade. C.F entende que a distino encontra-se assente na absolutidade dos direitos reais no sentido de as faculdades conferidas ao seu titular serem oponveis erga omnes. Apesar de no ser privativo dos direitos reais, esta caracterstica acaba por assumir nos direitos reais uma nota particular por razes ligadas ao seu objecto. Devido forma particular de afectao da coisa nos direiros reais, o Direito pe disposio do titular do direito real meios de actuao jurdica que lhe asseguram a possibilidade de realizao dos seus interesses, mediante o aproveitamento de utilidades da coisa. Nos direitos de crdito isso no acontece, havendo sempre a mediao do devedor.

***questo de exame*** Situaes jurdicas de qualificao duvidosa direito do locatrio Existem essencialmente duas teses doutrinais que respondem questo da qualificao da natureza jurdica do direito de locao. A teoria tradicional denominada de pessoalista entende que o direito do locatrio tem uma natureza obrigacional configurando-o como um direito pessoal de gozo e apresenta como argumentos a expressa qualificao do direito ao arrendamento como direito pessoal de gozo (art. 1683 -A); a noo legal do contrato de locao que no o configura como negcio real nem quoad constitutionem nem quoad effectum (art. 1022) e a sua localizao sistemtica no Livro das Obrigaes. O Direito positivo portugus actual apresenta uma clara pendncia pessoalista. A tese realista ,por seu turno , entende que o direito do locatrio tem uma natureza real e fundamenta este entendimento recorrendo aos seguintes argumentos: a consagrao da regra emptio non tollit locatum do art. 1057 que se traduz na imposio ao adquirente independetemente da sua vontade de uma situao jurdica que seria obrigacional que a aproxima prevalncia dos direitos reais; a possibilidade de o locatrio se socorrer dos meios de defesa da sua posse (art. 1037 n2) contra actos que o privem da coisa ou perturbem o exerccio do seu direito. Contudo o argumento de existncia de uma obrigao positiva a cargo do locador de proporcionar o gozo da coisa no vale no entendimento do C.F., valendo sim a existncia de uma obrigao negativa imposta ao locador de no praticar actos que perturbem o gozo da coisa pelo o locatrio. O objectivo deste argumento seria a demonstrao de faculdades legais que permitiriam ao locatrio actuar sobre a coisa sem mediao do locador. Os argumentos apresentados pelos os defensores da tese realista foram rebatidos pelos pessoalistas. Quanto ao argumento do preceito de art. 1057, este apenas consagra a nota de sequela prpria dos direitos reais e a necessidade sentida pelo o legislador de afirmar estas solues apenas assentava no pressupostos do carcter no real da locao. Quanto possibilidade do locatrio se servir dos meios de defesa reconhecidos ao possuidor afirma-se que se o direito de locao tivesse natureza real esse preceito seria intil uma vez que esse o regime prprio dos direitos reais de gozo. Henrique Mesquita defensor da tese dualista e argumenta que certos aspectos do regime do arrendamento s explicveis em sede obrigacional como a necessidade de obter autorizao do locador para a prtica de determinados actos e a permanente ligao jurdica do arrendatrio. Menezes Cordeiro entende que do ponto de vista estrutural o direito do locatrio real e que a contraposio de direitos reais e direitos de crdito apenas produto de uma clivagem histrico-cultural derivadas do Direito romano e essencialmente ultrapassadas mas mesmo assim trata os direitos pessoais de gozo como no reais constituindo uma categoria de direitos privados patrimoniais que no so nem reais nem de crdito.

Carvalho Fernandes entende que o direito de locao apresenta uma natureza obrigacional e perfilha parcialmente a qualificao dualista de Henrique Mesquita. Assim, fundamenta a sua posio utilizando os seguintes argumentos: a faculdade de uso e fruio da coisa no um aspecto decisivo na qualificao de um direito real no significando isso que a atribuio da lei ao locatrio do direito de fruio da coisa locada o est a qualificar como direito real mas quanto muito como direito pessoal de gozo; a faculdade de defesa autnoma reconhecida ao locatrio traduzida na sequela nos direitos reais no se integra no conjunto de notas de realidade pois podero nao passar de aproveitamento de meios mais eficazes prprias dos direitos reais mais aproveitas pelo o legislador para dar mais consistncia jurdica s meras relaes obrigacionais se tal for exigido. C.F. partilha do argumento avanado por Henrique Mesquita que assinala que o direito de locao no autnomo ao contrato locativo (uma vez que existe uma permanente ligao da posio jurdica do locatrio ao contrato locativo ) autonomia essa que caracteriza os direitos reais.

Obrigao real (propter rem) O titular de um direito real poder ver o exerccio do seu direito real limitado ou restringido por razes de ordem pblica ou de ordem particular, que podero consistir na absteno de certas condutas ou na necessidade de adoptar determinados comportamentos. Estrututalmente existe uma situao de obrigao uma vez que o titular do direito se encontra adstrito de certa pessoa a uma prestao determinada. A noo de obrigao real encontra-se conexa com o contudo do direito real imposta ao titular desse direito. Existem assim obrigaes de contudo positivo que envolvem a necessidade de adoptar determinado comportamento e obrigaes negativas de absteno Em princpio, a cada obrigao real (propter rem) corresponder um crdito real (ob rem) contudo nem sempre ser necessria essa correspondncia. A constituio de obrigaes reais ajusta-se abertura do tipo, isto , ao poder de conformao negocial do seu contudo. Assim h uma obrigao real por exe. se o proprietrio de um prdio rstico plantar, junto da estrema que o separa do prdio do vizinho, rvores nocivas (eucaliptos ou rvores do cagalho) sem qu a distncia imposta por lei (art. 1366 n1 ) o autor da plantao pode ser obrigado pelo o dono do outro prdio a arrancar as rvores. Mas no h obrigao real mas sim dever autnomo de indemnizar no caso dos danos causados por runa de edifcio com culpa do proprietrio ou do possuidor (art. 492). A questo fundamental que se coloca quanto transmisso de uma obrigao real saber se ela acompanha o direito real de que conexa. Alguma doutrina entende que as obrigaes reais so obrigaes ambulatrias logo obrigao acompanha o direito real no caso de transmisso deste. Em contraposio, existem os que entendem que no so ambulatrias mas autnomas ao direito real e que a obrigao radica em certa pessoa logo no acompanha o direito real na sua transmisso. Devido dificuldade em destabelecer uma delimitao rigorosa neste domnio, Henrique Mesquita esclarece propondo o seguinte racocinio: so ambulatrias as obrigaes reais de facere que imponham ao devedor a prtica de actos materiais sobre a coisa que constitui objecto do direito real art. 1567 n4; e no so ambulatrias as restantes de dare, de que exemplo a prevista no art. 1537 n1.

Quanto sua extino, as obrigaes reais demarcam-se do regime geral das obrigaes por no lhes ser aplicado o regime geral da prescrio pois enquanto se mantiverem os correspondentes pressupostos a obrigao mantem-se excepto se constituir por usucapio um direito incompatvel. Por exemplo, quanto s servides desvinculativas se um proprietrio construir no seu terreno um edifcio, junto s estrema, sem o dotar de meios aptos a impedir que a beira do telhado ou outra cobretura goteje sobre o prdio vizinho (1365 n1) fica consttudo na obrigao real de fazer as obras necessrias para evitar o gotejamento. Esta situao subsiste at se constituir, por usucapio, a favor do dono de edifcio, um direito incompatvel com a obrigao real a servido de estilicdio. Pode tambm acontecer a extino da obrigao real por renncia liberatria quando o gravame que a obrigao real pode constituir para o titular to grande que este prefira renunciar titulariedade do direito real.

Distino entre obrigao real (propter rem) e nus real Os nus reais, sendo igualmente obrigaes reais lato sensus, individualizam-se, do ponto vista estrutural, por serem obrigaes em geral de prestao peridica, de gneros ou dinheiro, impostas a quem seja, em cada momento, titular de um direito real. Se estas obrigaes no forem realizados voluntariamente, o credor pode fazer-se pagar pelo o valor da coisa sobre que recaem, com preferncia sobre os demais credores. No caso de transmisso de um prdio onerado, o credor do nus continua a poder executar sobre ele o seu crdito, mesmo quanto s obrigaes vencidas. A determinao do devedor da obrigao de nus real determinado em funo da titulariedade de um direito real sobre o prdio onerado. Um exemplo de um nus real o caso do imposto municipal sobre imveis da chamada taxa de beneficiao e da taxa de explorao e conservao. No Direito Privado, um outro exemplo de um nus real o do apangio do cnjugue sobrevivo.

Categorias de direitos reais - Falamos portanto das modalidades de direitos reais cujo o regime nele estatudo, importante para efeitos de elaborao de uma teoria geral dos direitos reais. A doutrina autorizada distingue, atravs da interpretao do art. 1539, n1, do C.C entre: A) DIREITOS REAIS DE GOZO p. exe. dir. de propriedade (diferentemente do dir. de uso ou dir. de superficie); a norma j. atribui ao respectivo titular poderes de uso ou de fruio de uma coisa. os direitos reais de gozo tm como efeito a atribuio, ao titular, de poderes de uso e/ou fruio sobre determinada coisa. B) DIREITOS REAIS DE GARANTIA p. exe. a hipoteca (incluindo a hipoteca do direito a construir ou de plantar) ou a consignao de rendimentos sobre a mesma coisa; os direitos reais de garantia atribuem ao seus titulares uma situao de preferncia na satisfao de um crdito pelo o valor de certa coisa.C) DIREITOS REAIS DE AQUISIO p. exe. contrato-promessa com eficcia real art. 413 e pacto de preferncia real art. 421; os direitos reais de aquisio atribuem aos seus titulares o poder potestativo de mediante o seu exerccio, adquirir um certo direito real sobre uma coisa. Em grosso modo servem para garantir qye a pessoa venha adquirir um direito real sobre uma determinada coisa. 5

Funo e estrutura dos dirs. reais - Os direitos reais tm como funo assegurar, ao seu titular ou titulares, a realizao dos interesses prprios mediante o aproveitamento de utilidades de coisas determinadas. Dizemos titulares pois a sua atribuio no e necessariamente feita a ttulo exclusivo, j que as utilidades podero ser repartidas por vrias pessoas mediante a atribuio de direitos qualitativamente iguais sobre a mesma coisa. O aspecto funcional do aproveitamento das utilidades partilhado com outros direitos subjectivos, nomeadamente os de natureza creditcia mediante a colaborao de outrem, como p. exe. dirs pessoais de gozo: neles o uso e fruio de certa coisa faz-se atravs da actividade da outra pessoa, que os proporciona ao titular do direito. Contudo, num esforo de distino entre os dirs. reais de gozo e dirs. pessoais de gozo: [p. exe. no ct. de arrendamento, o dir. do arrendatrio ao gozo da coisa arrendada,] os dirs pessoais de gozo sao dirs. subjectivos sem natureza real mas que proporcionam ao seu titular o gozo de uma coisa corprea, estes dirs possuem um poder mediato j que a actuao de um dir. pessoal de gozo depende da mediao de outrem. Podemos argumentar que nos dirs. reais de gozo a funo de aproveitamento das utilidades no depende da mediao de outrem, excluindo ptt para o seu aproveitamento a actuao de terceiros, ou seja, o poder imediato, contrapondo-se ao poder mediato dos dirs. subjectivos de natureza crediticia.

CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS Direito Real Pleno e Direitos Reais Limitados - O critrio de distino entre direitos reais plenos e direitos reais limitados ou menores, a extenso dos poderes que os direitos reais atribuem ao seu titular, ou seja, existem direitos reais que atribuem aos seus titulares mais poderes do que outros. Exemplo: o direito de propriedade atribui poderes mais amplos, que o direito de usufruto. Considera-se que para alm da propriedade, tambm a posse um direito real pleno, significando que, por meio desta classificao, a situao possessria colocada ao nvel do direito de propriedade. O direito de propriedade um direito real pleno porque abrange os mais amplos poderes de aproveitamento, ou seja, usar, fruir e dispor. Todos os outros direitos reais so limitados, dado os mesmos serem recortados do direito real pleno, permitindo ao seu titular o aproveitamento parcial e no pleno da coisa.

Direitos Reais de Gozo, Garantia e de Aquisio - Esta a classificao tradicional das categorias dos direitos reais. O seu critrio de distino assenta no modo como se efectua o aproveitamento das utilidades da coisa, que o objecto do direito real.

Direitos reais de gozo - Nos direitos reais de gozo, o aproveitamento da coisa feito de modo directo e imediato no sentido de que, o titular do direito real de gozo pode fazer suas as utilidades que a coisa lhe proporciona. Pode colher os frutos naturais, perceber frutos civis, consumir a coisa, alter-la, etc. Portanto, o titular do direito real de gozo, satisfaz o seu interesse atravs do aproveitamento do valor de uso da coisa, retirando da sua substncia todas as utilidades dessa coisa. So direitos reais de gozo: a posse, o direito de propriedade (compropriedade e propriedade horizontal), as servides, o direito de superfcie, o direito de uso e habitao, o direito de usufruto e o direito real de habitao peridica.

Direitos reais de garantia - Nos direitos reais de garantia, as utilidades proporcionadas ao seu titular so aproveitadas de modo indirecto, isto , atravs do valor econmico, do valor de troca, e no atravs do seu valor de uso. Estes direitos reais so acessrios de uma relao creditria e por isso encontram-se regulados no Livro II, tendo a funo de assegurar eficazmente ao credor, o pagamento preferencial do seu crdito pelo valor da coisa sobre que recaiem. Os direitos reais de garantia caracterizam-se pelo facto de incidirem sobre o valor ou os rendimentos de bens certos e determinados, do prprio devedor ou de um terceiro.

O C.C. admite os seguintes direitos reais de garantia: 1. Consignao de rendimentos 2. Penhor 3. Hipoteca 4. Privilgios creditrios 5. Direito de reteno

1. Consignao de rendimentos - A consignao de rendimentos consiste na aplicao dos rendimentos de certos bens imveis ou mveis sujeitos a registo garantia do cumprimento de uma obrigao (que pode ser condicional ou futura), e do pagamento dos respectivos juros, se devidos, ou to s do cumprimento da obrigao ou do pagamento dos juros. Dispe o a. 657. n.1, que: S tem legitimidade para constituir a consignao quem puder dispor dos rendimentos consignados . o caso do usufruturio. A consignao de rendimentos pode ser: voluntria, que aquela que instituda pelo devedor ou por um terceiro, mediante negcio entre vivos ou testamento, ou judicial, que resulta de uma deciso do tribunal (cfr. a. 658.).No que diz respeito consignao voluntria, exige-se escritura pblica ou testamento, desde que verse sobre coisas imveis, mas bastante, documento particular, quando estejam em causa bens mveis (cfr. a. 660. n.1). A consignao de rendimentos encontra-se sujeita a registo, salvo se tiver por objecto os rendimentos de ttulos nominativos, como por exemplo, aces de sociedades, devendo neste caso ser mencionado nos ttulos e averbada, segundo a respectiva legislao (cfr. a. 660. n.2). A consignao confere ao credor o direito de 7

preferncia em relao aos outros credores, apenas sobre os rendimentos consignados e no sobre os bens que os produzem. A consignao extingue-se nos termos do a.664..

2. Penhor - O penhor constitui um direito real de garantia, que consiste em o devedor ou terceiro se desapossarem voluntariamente de certa coisa mobiliria, para que fique especialmente afecta segurana de determinado crdito, e que, por ele responde preferencialmente, no caso de no cumprimento da obrigao por parte do devedor. Em princpio, o objecto empenhado tem que sair das mos do devedor ou de terceiro (a. 667.) e entregue ao credor, ou a terceiro fiel depositrio deste (a. 669.). Quanto ao objecto, a lei permite que sejam dadas em penhor, coisas mveis como crditos ou outros direitos no hipotecveis. Admitem-se, assim, duas modalidades fundamentais de penhor: o penhor de coisas (a. 669. e ss.) e o penhor de direitos (a. 679. e ss.) Regra geral, todas as coisas mveis podem constituir objecto do penhor sejam elas fungveis ou no, consumveis ou no. Exige-se apenas, que a coisa possa ser alienada, porquanto o credor pignoratcio tem o direito de promover a sua venda para se pagar (cfr. a.675.). Nos termos do a. 669, impe-se que o autor do penhor no tenha a disposio do objecto empenhado. A existncia do penhor pressupem a publicidade constitutiva que se traduz na posse ou composse, decorrente do a. 669. Alm da publicidade, torna-se necessrio, data de entrega do objecto empenhado, acordo das partes, sobre a constituio da garantia.

3. Hipoteca - A hipoteca traduz-se no direito concedido a certos credores de serem pagos, pelo valor de certos bens imobilirios do devedor e, com preferncia a outros credores estando os seus crditos devidamente registados. Alm dos bens imobilirios, podem ser objecto de hipoteca, os automveis, navios e, aeronaves (bens mveis registveis). A hipoteca incide sobre coisas imveis ou havidas como tais, indicadas nos ara.688. a 691.. No requisito da hipoteca, que os bens saiam da posse do autor da garantia, diferente do que se verifica no penhor. No entanto, compreende-se a diferena, dada a especial natureza dos bens sobre que recaem as duas garantias: a hipoteca sobre coisas imveis ou equiparadas que no podem ser facilmente ocultadas ou sonegadas, como acontece com a generalidade dos mveis. A hipoteca carece de ser registada sob pena de no produzir efeitos, mesmo em relao s partes (cfr. a. 687.). Existem trs modalidades de hipotecas previstas na lei (cfr. a. 703.): legais (cfr. a. 704.) judiciais (cfr. a. 710.) voluntrias (cfr. a.712.)

4. Privilgios creditrios - um direito conferido a certos credores, de serem pagos, em ateno natureza dos seus crditos, de preferncia a outros credores. Esta garantia no necessita de ser registada (cfr. a. 733.). O privilgio creditrio constitui uma garantia mais forte do que a hipoteca, porque se houver concurso entre credores, os privilgios imobilirios preferem preferncia, assim como preferem consignao de rendimentos e ao direito de reteno, ainda que estas garantias se mostrem anteriores (a. 751.). Nos termos do a.734. esta garantia, abrange os juros de crdito respeitantes aos ltimos dois anos, se forem vencidos. Os privilgios creditrios podem ser privilgios mobilirios, o que pode abranger o valor de bens mveis, de todos se, o privilgio geral ou, de determinados se, o privilgio especial do devedor, existentes data da penhora ou de acto equivalente (cfr. aa. 736. e 738.) e privilgios imobilirios, aqueles que podem abranger apenas o valor de determinados bens imveis (cfr. a.743. e ss.). De acordo com a actual redaco do a. 735 n 3, introduzida pelo DL n 38/2003 de 8 de Maro, os privilgios imobilirios estabelecidos neste Cdigo so sempre especiais.

5. Direito de reteno - O direito de reteno um verdadeiro direito de garantia e, consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa, de a no entregar a quem lha pode exigir, enquanto esta, no cumprir uma obrigao a que est adstrito para com aquele (cfr. a.754.). Este direito resulta directamente da lei e no de um negcio jurdico e a sua publicidade encontra-se assegurada pelo prprio texto legal. Esta garantia no carece de ser registada. O direito de reteno tem como requisitos so seguintes: - a deteno lcita de uma coisa que deve ser entregue a outrem; - que o detentor se apresente, por sua vez, credor da pessoa com direito entrega; - que entre os dois crditos exista o nexo apontado tratar-se das despesas feitas por causa dessa coisa ou de danos por ele causados. O a. 755. no seu n.1, estabelece casos especiais de direito de reteno j conhecidos, como o caso da alneas b), d) e f) da mesma disposio legal.

Direitos reais de aquisio - Os direitos reais de aquisio, constituem a categoria de direitos reais mais recente, em que o interesse do titular satisfeito atravs da aquisio de um outro direito real, isto , a partir do momento em que se exerce o direito real de aquisio, o seu titular imediatamente transposto para outro direito real de gozo. Por exemplo: o direito que tem cada um dos comproprietrios a ter preferncia, na venda ou doao, das quotas dos outros; o caso do contrato-promessa e do pacto de preferncia quando se tenha atribudo eficcia real. Tambm a situao jurdica do possuidor que adquire o direito de propriedade por usucapio, cfr. a. 1287. e; o caso de apropriao de coisa alheia, cfr. aa. 1321. e 1323., etc. 9

VICISSITUDES DOS DIREITOS REAIS - As vicissitudes dos direitos reais tm a ver com a aquisio, com a modificao e com a perda dos direitos reais.

Aquisio dos direitos reais - A aquisio de um direito real, marca o momento em que esse direito (subjectivo) passa a fazer parte de uma esfera jurdica. A aquisio pode ser originria ou derivada e, esta ltima, ainda pode ser, constitutiva e translativa. Na aquisio originria, o direito adquirido surge na ordem jurdica, no exacto momento em que se adquire, isto , o fenmeno de aquisio e constituio do direito simultneo e por sua vez no est dependente de nenhum outro direito. Na aquisio derivada o direito adquirido est sempre dependente de outro direito. E essa dependncia exprime-se de duas formas: na aquisio derivada translativa: a aquisio depende do direito anterior que fundamentalmente o mesmo; na aquisio derivada constitutiva: o direito que se adquire um direito novo, muito embora, a sua constituio, se processe custa de um direito pr-existente, que fica assim limitado pela constituio desse direito. Com efeito, os direitos reais menores surgem por aquisio derivada constitutiva e limitam o direito de propriedade. Se eles forem transmissveis, pode tambm existir aquisio derivada translativa e, por regra, todos os direitos reais de gozo so transmissveis. J quanto ao direito de propriedade, s pode ser adquirido ou, por aquisio originria ou, por aquisio derivada translativa.

Quanto aos modos de aquisio, so eles os seguintes: a) Contrato: mediante contrato, transmitem-se para outro titular, direitos reais j existentes, na titularidade do transmitente e, podem ser constitudos (aquisio originria) novos direitos reais (cfr. a. 408. n.1); b) Usucapio: a posse, mais o tempo, conduz usucapio e, um modo de aquisio de direitos reais de gozo; c) Lei e deciso Judicial: a constituio em si mesma, de direitos reais, muitas vezes decorre automaticamente da lei, ou seja, sem necessidade de interveno das partes e independentemente da sua vontade. Exemplos: servides legais (cfr. a. 1550.), hipoteca legal (cfr. a. 704.), os privilgios creditrios (cfr. a. 733.), o direito de reteno (cfr. a. 754.) e as preferncias legais.

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Modificao dos direitos reais - A modificao dos direitos reais pode ser objectiva e subjectiva. Sempre que se opera uma aquisio derivada translativa existe uma modificao subjectiva. Exemplo: A vende a B um automvel. Quanto modificao objectiva, esta verificase sempre que, nos encontramos perante aquisies derivadas constitutivas. Exemplo: A constitui a favor de B um direito de usufruto.

Perda dos direitos reais - Os direitos reais extinguem-se pelas seguintes causas: Expropriao por utilidade pblica: (cfr. a. 62. da Constituio da Repblica Portuguesa; a. 1308. e a. 1536., n. 1, al. f) consiste numa declarao feita pelo Estado, em que este declara a necessidade de utilizar determinado bem para um fim especfico de utilidade pblica, que faz extinguir o direito real constitudo sobre tal bem e, determina a sua transferncia para o patrimnio da pessoa a cujo cargo est a prossecuo desse fim (direito novo independentemente do anterior). Renncia: (cfr. aa. 731., 664., 677., 752., 761., 1267., 1476., 1490.) os direitos reais so renunciveis, por manifestao de vontade, nesse sentido, do respectivo titular (Princpio da renunciabilidade). O titular do direito de propriedade de um bem mvel pode simplesmente abandon-lo, desligando-se da sua posse (causal), passando a coisa a ser considerada uma res nullius (coisa de ningum) e, fica susceptvel de ser adquirida por ocupao (cfr. a. 1318.). O proprietrio de um imvel tambm pode renunciar ao seu direito, embora haja opinio diversa. Por efeito da renncia (que deve ser feita por escritura pblica e sujeita a registo) o imvel integra-se ex vi lege no patrimnio do Estado, no sendo susceptvel de ocupao. Confuso: esta figura aparece-nos como causa extintiva dos direitos reais limitados (cfr. aa. 1476. n.1, al. b); 1536. n.1, al. d), 1569. n.1, al. c). Quando o titular de um direito real menor, passa a titular de um direito real maior, d-se a confuso. Exemplo: A. usufruturio adquire a propriedade a B (nu proprietrio). Extino de um direito real pelo decurso do prazo, quando o mesmo tenha sido constitudo a termo.

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Caractersticas dos direitos reais i)As caractersticas tendenciais so: a afectao total da coisa, a permancia, a posse e a usucapio. A sua menor relevncia resulta do facto de no terem valor universal. a) a existncia e determinao da coisa e a sua afectao total da coisa o objecto de um direito real tem de ser uma coisa certa e determinada e como tal existente no momento da constituio ou aquisio do direito, isto , o seu objecto tem de existir e ser certo e determinado no momento da constituio ou aquisio do direito. Se estas exisgncias se reportarem a outro momento da vida do direito subjectivo j no tm interesse. Quanto sua afectao total coisa dever ser entendida que se aplica a todo o seu objecto. b) a permanncia - Num sentido restritivo liga-se ideia da perpetuidade dos direitos reais; noutro sentido visa apenas significar que os direitos reais no se extinguem pelo o seu exerccio em qualquer destes sentidos no se pode atribuir esta caracterstica aos direitos reais uma vez que no sentido restrito os direitos reais apenas apresentam uma tendncia para durarem por tempo inderterminado e num sentido amplo porque os direitos de garantia e dirs. de reais de aquisio em regra extinguem-se pelo o seu exerccio. Tambm podemos aplicar o mesmo raciocnio s obrigaes de non facere. c)A posse e a usucapio Ao referir-se como caracterstica dos direitos reais corrente afirmar-se que s estes podem ser objecto de posse contudo no inteiramente correcta esta ideia uma vez que o objecto da posse a coisa e no o direito. A usucapio uma forma de aquisi de direitos que se funda na posse e na sua durao (art. 1287) e os direitos reais que no sejam susceptveis de oisse no pode ser adquiridos por usucapio.

As principais so: inerncia, sequela, a prevalncia e a publicidade. a)A inerncia Deriva da estreita relao com o modo por que o contudo do direito real se projecta sobre a coisa corprea determinada objecto do direito real.. O direito real inerente coisa. Significa que o interesse do seu respectivo titular realizado pelo o aproveitamento das utilidades da coisa que objecto do direito real. Traduz uma ideia de estreita ligao do direito coisa. Por ser inerente a ela, o direito real muda, em geral, se passar a recair sobre coisa diversa. 12

Tem como corolrio a inseparabilidade do direito e da coisa uma vez que a cosia tem que existir, ser certa e deteminada no momento da constituio do direito real. Esta caractersitica admite excepes: art. 1545 n1 em matria de servides prediais. uma caracterstica principal dos direitos reais reconhecida pela maioria da doutrina portuguesa. Oliveira Ascenso admite a inerncia como caracterstica dos direitos reais mas no exclusiva deles, admitindo ptt a possibilidade da existncia de direitos inerentes no reais.
Distingue-se da imediao que a circunstncia de o titular do direito ter ao seu alcance a possibilidade de realizar o seu interesse custa das utilidades da coisa sem depender de conduta de outrem. Esta caracteristica admite as seguintes excepes: art. 1545 n1 C.C.

b) a sequela: a possibilidade do direito real ser exercido sobre a coisa mesmo quando esta se encontra na posse ou deteno de outrem, onde quer se a coisa se encontre. Nos direitos reais de gozo, a imediata manifestao da sequela a aco de reivindicao da propriedade art. 1311 e 1315, onde assegurado ao titular do direito de propriedade o reconhecimento desta e pedir a entrega da coisa onde quer que esta se encontre. As trs limitaes sequela: a) a inoponibilidade da invalidade a terceiros de boa f art. 291 C.C. e b) aquisio registal qualquer um delas fica paralisado a possibilidade de o titular do direito real o fazer valer contra o terceiro protegido e c)a constituio de posse sobre mveis a favor de terceiro de boa f.

c) a prevalncia: o direito real prioritrio sobre todos os direitos de crditio e sobre todos os direitos reais de constituio posterior. O direito real que primeiro se constitusse deve levar a melhor sobre os demais. A prevalncia um corolrio da natureza absoluta e da inerncia dos direitos reais e deve ser aplicada quando existe uma situao de incompatibilidade de direitos sobre a mesma coisa. A actuao conjunta da prevalncia e da sequela traduz a mais forte tutela de que beneficiam os direitos reais quando confrontados com os direitos de crdito. ****questo de exame: ser a prevalncia ou preferncia uma verdadeira caracterstica dos dirs reais? R: i)a terminologia correcta prevalncia uma uma vez que a palavra preferncia tem um sentido tcnico jurdico preciso que nada tem a ver com o problema que se coloca na prevalncia: dir. preferncia identifica a faculdade obrigacional ou real recohecida a algum de ser preferido a terceiros na aquisio de um direito e prevalecer quando se trata de estabelecer a prioridade de um direito sobre outros se entre eles houver incompatibilidade p. exe. art. 407 ii)polmica doutrinal: a doutrina clssica derivava da noo de poder directo e imediato sobre uma coisa a regra segundo a qual, em princpio, o direito real primeiro se constitusse devia levar a melhor sobre os demais. Alicerada nesta ideia, formou-se 13

uma noo de prevalncia que assinalava a prioridade dos direitos reais sobre todos os direitos de crdito e sovre os dirs reais de constituio posterior. Esta noo ampla perfilhada por Pires de Lima foi posta em causa por Lus Pinto Coelho. Segundo este ltimo, o problema da prevalncia s se poder colocar apenas quando exista coliso de direitos relativamente mesma coisa e no entre direitos de natureza diferente (dir. real. Vs. Dirs crdito) ou da mesma natureza mas de espcie diferente (servido vs. Usufruto) ou da mesma espcie e da mesma natureza mas compatveis como p. exe. na compropriedade. Sendo os dirs. incompatveis e havendo conflito, no faz sentido falar em prevalncia pois o direito de aquisio posterior no um verdadeiro direito um no-direito. Assim, Lus Pinto Coelho afastava a caracterstica da prevalncia reservando-a apenas para os direitos reais de garantia. A partir desta crtica noo ampla de Pires de Lima, a doutrina passou a introduzir uma nota limitativa. iii) Na doutrina actual, Paulo Cunha limitava a caracterstica da prevalncia aos direitos reais de garantia, mas segundo critrio que podem no ser o da antiguidade do direito. Mota Pinto apontava como caracterstica geral no campo dos conflitos entre direitos reais. Nos direitos reais de garantia configura-se como uma condio de exerccio, s satisfeito o direito prevalente, se pode exercer outro. Oliveira Ascenso nega lugar prevalncia mesmo nos direitos reais de garantia e s faz sentido quando est em causa um conflito entre direitos reais e direitos de crdito. Menezes Cordeiro afasta em absoluto a existncia de prevalncia. iv) C.F segue de perto a orientao de Lus Pinto Coelho quanto limitao do campo de aplicao da prevalncia (no adopta a noo ampla) uma vez que falar de prevalncia s far sentido se houver incompatibilidade de direitos sobre a mesma coisa. Conflitos entre direitos reais menores e entre direitos reais e direitos pessoais de gozo ou direitos de crdito que se refiram a uma mesma coisa no se colam em termos de prevalncia mas de compatibilizao do respectivo contudo. Contudo se um direito real, mesmo de constituio posterior, conflita com um direito de crdito, aquele tem mais-valia e prevalece sobre este p. exe. Se A se obriga a emprestar uma coisa a B, no pode invocar a prevalncia do direito real para se liberta da obrigao. Contudo, j pode invocar a prevalncia se A vender essa coisa a C, no ser obrigado a emprest-la a B. Neste sentido o direito real prevalece sobre o direito de crdito.

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d) Tipicidade No sistema jurdico portugus prevalece o princpio da tipicidade dos direitos reais. Os direitos reais constitutem um numerus clausus art. 1306 /1 S so admissveis os direitos reais expressamente previstos na lei e pela forma nela regulada. O princpio da tipicidade envolve duas consequncias fundamentais: a impossibilidade de constituio de direitos reais no tipificados na lei (desenvolve nos dirs reais atpicos) e a impossibilidade de aplicao analgica das normas que fixam o regime dos direitos reais a situaes jurdicas no reais.
Valor dos actos constitutivos de direitos reais atpicos art. 1306, n1: todas as restries resultantes de negcio jurdico que no corresponde a uma limitao legalmente prevista tm natureza obrigacional Em princpio, o negcio constitutivo de um direito real atpico nulo, logo no produz efeitos. Contudo, por fora deste preceito, opera-se uma converso legal e atribui a esse direito real atpico eficcia obrigacional (ex. servido pessoal). Por ser uma converso legal no se encontra sujeita aos requisitos das converses comuns prescrios no art. 293. Se por n.j. se constituir uma restrio real atpica ao direito de propriedade, o negcio nulo enquanto tal;vale porm com eficcia obrigacional constituindo proprietrio da coisa objecto do negcio na obrigao de adoptar um certo comportamento equivalente ao contudo da restrio real que pretendia constituir.

e)Publicidade - A publicidade respeita a factos que pela sua importncia importa dar a conhecer para alm do crculo das pessoas a quem directamente respeitam, tornando-os patentes ou pblicos. A publicidade constitui um factor de tutela de terceiros j que permite que terceiros obtenham conhecimento de factos praticados sem estes terem participado.Essa publicidade beneficia igualmente os titulares das situaes jurdicas publicitadas, pois a sua publicidade beneficia o respeito dessas coisas por parte de terceiros e justifica a sua prevalncia erga omnes sem necessitar qualquer tipo de produo de prova do seu conhecimento efectivo. Publicidade Espontnea Fundada na posse pblica de uma coisa. Esta reveste o sinal exterior da propriedade e dotada de relevncia jurdica na atribuio ou no reconhecimento da titularidade do correspondente direito . Parte-se da definio legal de posse dada no art. 1251 que evidencia duas notas: (1) est ligada aos direitos reais de gozo; (2) envolve uma actividade material, de uso e fruio da coisa, correspondente ao contudo de certo direito real para assim se tornar perceptvel. Efeitos da Publicidade Espontnea : i.Efeito presuntivo: De acordo com o art. 1268 n1 o possuidor goza da presuno da titulariedade do direito, excepto de existir, a favor de outrem, presuno fundada em registo anterior ao incio da posse. A posse envolve uma actuao equivalente ao exerccio de um direito. Presume-se que o indviduo se encontra com a posse a lei atribui efeitos jurdicos ao compormento do possuidor. A presuno possessria de titulariedade do direito existe para proteger a razovel confiana de terceiros. Tal presuno tem alcance significativo, nomeadamente no art. 1278, n1, C.C. Mas nao deve ir alm de ser iuris tantum, pois a presuno possessria cede perante: a presuno fundada no registo anterior ao incio da posse (1268, n1, 1parte) e qd o possuidor for convencido na questo da titularidade do direito. 15

ii.Efeito Constitutivo existe apenas a ttulo exceptional devido ao facto de no vigorar no Direito Portugus o princpio Posse vale ttulo . A posse apresenta efeitos aquisitivos apenas usucapio (posse reiterada) e nos chamados negcios reais quoad constitutionem como p. exe. contrato de mtuo, contrato de doao consensual de coisa mvel, que a posse tem efeito constitutivo, uma vez que no sistema jurdico portugus a constituio e transferncia de direitos reais d-se por mero efeito de contrato art. 408, n1, CC , e o princpio posse vale ttulo afastado.

iii. Efeito Consolidativo e enunciativo as presunes possessrias so ilidveis e vo interferir com outros eventuais efeitos da publicidade possessria posse consolidativa e posse enunciativa. No h eficcia consolidativa da posse. A posse exerce um mero efeito de publicidade logo limita-se a dar a conheceiro o direito: enunciativa.

Publicidade Provocada (ou registal)- O Registo da coisa nas conservatrias deriva de uma actuao intencional dirigida a dar conhecer a terceiros uma certa situao jurdica. A pub. provocada procura responder ao anseio de proteco de terceiros e provoca o surgimento de um sistema que publicite a existncia de dirs. reais a terceiros. O sistema pensado o cdigo do registo predial e decorre do seu art. 1 que a sua funo essencial dar publicidade situao jurdica aos bens sujeitos a registo para assegurar a segurana do comrcio jurdico.

Efeitos da Publicidade Provocada (ou registal): Em geral, est apenas em causa a eficcia desses factos e no a sua validade, mas esta afirmao no pode ser aceite com valor absoluto. As disposies bsicas nesta matria so os arts. 4 e 5 do C.Reg.Pre. O primeiro estabelece, no seu n1, que a falta de registo no afecta a invocabilidade inter partes dos factos que devam ser registados, exceptuando-se as hipotecas. J qanto a terceiros a relevncia do registo diferente uma vez s produzem efeitos contra eles uma vez registados, como decorre do art. 5 n1 C.Reg.Pre. a partir delas e doutras que lhes do seguimento que a doutrina distingue vrias modalidades de efeitos de registo.

i.Efeito Presuntivo: Os mltiplos efeitos do registo assentam num ponto comum que se define
como f pblica registal que confere a presuno de veracidade ao que se encontra disposto no registo. De acordo com o art. 7 do C.Reg. Predial o registo definitivo estabelece a presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registe o define. So duas as presunes: a de que o direito existe tal como o registo o revela e ade que o direito pertence a quem est inscrito como seu titular. uma presuno ilidivel mediante prova em contrrio como resulta do art. 350 n2 C.C. e do art. 8 a contrario.

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ii.Efeito Constitutivo :

O registo no apresenta, em regra, eficcia constitutiva, como resulta

do art. 2 n4 do C.Reg.Pre. (conjugado com o art. 687 C.C.). Apenas e unicamente na situao das hipotecas , art. 4 C.Reg.P., que a pub. provocada apresenta efeito constitutivo. CF entende que o regime legal no obriga a o registo da hipoteca para esta ser vlida. Oq acontece serem mais profundas as consequncias negativas para o credor hipotecrio que inobservou ao registo do acto constitutivo da hipoteca. Para Oliveira Ascenso o registo um elemento condicionante de eficcia absoluta. Com o registo, o n.j. de que nasce a hipoteca que antes estava incompleto torna-se agora perfeito e apto para produzir os seus efeitos.

iii.Efeito

enunciativo: No Direito Portugus limita-se, neste caso, a dar conhecimento da

existncia, de certo facto jurdico a terceiros. A regra que o registo no d nem tira direitos, a inscrio no registo de certo facto no lhe acrescenta nada de novo no plano substantivo. Exemplo da funo primitiva de publicitao de tais factos o disposto no n2 do art. 5 do C.Reg.Pre. Em outros ordenamentos jurdicos de lngua portuguesa, como por exemplo no Direito Brasileiro, a inscrio de facto constitutivo no registo uma condio de validade da transferncia de propriedade.

iv.

Efeito consolidativo: Este efeito configura-se como um requisito de oponibilidade a

terceiros dos actos a que a ele esto sujeito atravs da aplicao do n1 do art. 5 C.Reg.Pre. Ver definio de terceiros para efeitos de registo.

Art. 5 n 1 do C.Reg.Pre. - Aplicvel em matria de oponibilidade do registo predial a terceiros. O significado geral do n1 do art. 5 do C.Reg.Predial o de que a falta de registo no impede cada uma das partes de se valer do acto em relao outra, mas j impede que qualquer delas o oponha a terceiro. Os factos sujeitos a registo produzem os seus efeitos em relao a quem no seja terceiro, mesmo que no registados, desde a sua prtica. Se for qualificado como terceiro, o facto sujeito a registo apenas poder ser oponvel a terceiro a partir do momento que for registado. Se for terceiro p efeitos de registo, no lhe ser oponvel o anterior facto sujeito a registo.

Terceiros (para efeitos de aplicao do n1 do art. 5 do C.Reg.Pre.) No cabem na noo de terceiros para efeitos do registo os terceiros no interessados ou estranhos que so todos os terceiros que no invoquem uma situao jurdica incompatvel com a que emerge do facto jurdico no registado. No Ac. S.T.J 15/97 o S.T.J adoptou uma noo de terceiro em registo predial mais ampla, de modo a abranger outras situaes que no somente a dupla transmisso do mesmo direito. Os argumentos a favor deste conceito amplo de terceiro do art. 5 C.Reg.P. foram: tem como fundamento os fins do registo ( art. 11 C.Reg.P) e a eficcia dos actos que devem ser 17

registados (art.2 C.Reg.P). A crtica a este acordo uniformizador foi a seguinte: devido ao seu alcance amplo, ps-se em causa a sua capacidade de assegurar a proteco do direito de propriedade privada garantida na Constituio. No Ac. S.T.J n 3/99 o S.T.J adoptou um conceito mais restrito de terceiro para efeitos do registo predial. A involuo deste segundo acordo foi agravada com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. 533/99 que acrescentou um n4 ao art. 5 so aquerles que tenham adquirido de um autor comum dirs incompatveis entre si . No fundo oq est em causa saber que terceiro merece tutela. Requisitos de qualificao de terceiro segundo a doutrina de Carvalho Fernandes (noo ampla) a) Encontrar-se de boa f Decorre do art. 1 e do art. 4 n1 C.Reg.Pre. ; Assenta na tutela da confiana que organiza um progama de vida baseado nos dados do registo e na funo natural do registo dotada de f pblica; Estar de m-f, para efeitos do registo, significa que o terceiro conhece o estado das coisas, ou seja, a existncia de acto anterior cujos os efeitos so incompatveis com os da sua aquisio. No merece tutela o terceiro que se pretende aproveitar da realidade formal do registo em detrimento da realidade substancial que conhece. b)Ser terceiro interessado por oposio a estranho art. 5, n4; que adquire direitos incompatveis adquiridos de autor comum. So estranhos todos os terceiros que no invoquem uma situao jurdica incompatvel com a que emerge do facto jurdico no registado. c)Portador de um registo prioritrio anterior art. 5, n1 CRPre. ; a existncia de registo anterior faz nascer uma presuno - art. 7 e art. 6 - Se terceiro no tiver registado a sua posio jurdica ter de ser vista num plano puramento substantitivo e o negcio de C nulo pois adquiriu a non domino (art. 879 al. a) logo no ser eficaz a B. O Prof. Doutor Henrique Antunes (noo restrita) acrescenta um outro requisito: d) Ter adquirido de autor comum a ttulo oneroso - por aplicao analgica dos requisitos do art. 17, n2. tutela de terceiro no pode ser absoluta, logo afastada quando a aquisio de terceiro seja a ttulo gratuito. R: Opera o efeito consolidativo do registo. Terceiro tutelado pela ordem jurdica atravs da aplicao do art. 5 n1 C.Reg.Pre e negcio anterior no registado no lhe ser oponvel. Para Carvalho Fernandes da conjugao deste vrios elementos ir resultar a tutela deste terceiro e o registo surge ento como um facto complexo de produo sucessiva que ser o ttulo aquisitivo do direito do terceiro. Para Menezes Cordeiro o registo de terceiro cria uma inoponibilidade do n.j. em relao a B e uma presuno de iuris et iure de titulariedade do direito.

v. Efeito aquisitivo:

Atribui a um neg. Jurdico invlido eficcia que no lhe estava assegurada

segundo o dto. Substantivo. Um dos elementos do facto aquisitivo complexo a incompletude do registo anterior ou a sua desconformidade por vcio substantcial ou registal. A pedra de 18

toque resulta do disposto no art. 291 do C.C. (plano substantivo) confrontados com os arts. 17, n2, e 124 do C.R.Pre (plano registal). Trata-se dos casos de terceiros que adquirem de quem no tinha legitimidade para alienar, por motivo de vico substantivo ou de registo, que inquina a situao jurdica do alienante. O registo vai atribuir, a um negcio invlido, eficcia que no lhe estava assegurada segundo do direito substantivo. Caso de exemplo de aquisio tabular: i)D<---cv vcio substantivo Er<----cv------- Fr O primeiro n.j. invlido nos termos do art. . A pode, em princpio, fundando-se na retroactividade da invalidao nos termos do art. 289 C.C. atacar tambm o negcio celebrado entre B e C, uma vez que B carecia de legimitidade para o celebrar. Os arts. 291 C.C. e art. 17 n2 e 122 C.Reg.Pre. so desvios ao regime do efeito retroactivo da invalidao do art. 289 C.C. e vo tutelar a situao jurdica do terceiro adquirente F.

Artigo 291 C.C.: Este artigo vai derrogar a retroactividade da invalidade do negcio operada atravs do art. 289 e tutelada, em ateno boa f, a situao jurdica do terceiro adquirente.C.C. Verificados os requisito C pode opor o seu direito a quem seria o verdadeiro titular do bem. Aplica-se o art. 291 C.C. apenas para situaes de: Ar--------Bnr-------Cr

Artigo 17 n2 C.Reg.Pre.: No plano registal, a declarao de nulidade do registo de B no poder ser oposta a C , se terceiro tiver adquirido o seu direito de boa f, por acto oneroso e o registo deste for anterior ao registo da aco de nulidade. Regime equivalente est no art. 122 C.Reg.Pre. para o caso de rectificao do registo. Aplica-se o art. 17 n2 para as seguintes situaes: Ar----Brnulo----Cr .; Ar----n.j. invlido----Br----Cr aplica-se extensivamente o art. 17 n2 CRPre.

Artigo 7 C.Reg.Pre. - Presuno de que o dto existe e pertence ao titular inscrito. Deste modo, h que distinguir as situaes de terceiro no caso de uma dupla transmisso sucessiva (C) e de no caso de uma aquisio tabular (F). R:Na hiptese de uma dupla transmisso sucessiva onde C adquire do titular inscrito A, a presuno do art. 7 C.Reg.Pre. tem de garantir a terceiro que confiou no registo contra a invocao de actos posteriores ao registo de A, mesmo que anteriores aos seus mas no registados, para que no sejam frustradas a funo e finalidade do registo art. 1 C.Reg.Pre. No est em causa a bondade do registo mas sim o outro acto do mesmo titular. C pode invocar a presuno do art. 7 C.Reg.Pre. por isso no h que estabelecer qq distino consoante onerosidade ou gratuidade da aquisio. No caso de aquisio tabular de F, o registo nao pode assegurar que os ttulos inscritos ou o acto de inscrio no sofrem de vcios que afectam o seu valor jurdico. F no pode invocar 19

essa bondade do registo pois isso sobrevalorizarira o registo e resultaria na negao da finalidade de segurana nas relaes jurdicas. Por no cobrir a bondade do registo quanto inscrio de B (E), justifica-se a exigncia da onerosidade e do registo ser anterior aco de invalidao do negcio jurdico. F no pode invocar a presuno do art. 7 C.Reg.Pre pois esta no assegura a bondade do registo de E logo exige-se a onerosidade sendo a lei mais rigorosa. Portanto, sempre que o terceiro beneficie de um registo inatacvel visto pelo Direito como se fosse o verdadeiro titular da situao jurdica registada. Esta publicidade provacada no sanante porque a invalidade registal no se sana. A publicidade aquisitiva, mas o registo apenas um dos elementos de um facto complexo de produo sucessiva que tem de actua juntamente com outro elemento a incompletude do registo anterior ou a sua desconformidade substancial ou registal.

Verdadeiro titular: (B ou D)o fenmeno da aquisio tabular coloca a questo de saber qual o destino da situao jurdica do verdadeiro titular. Para MC: Teoria do direito adormecido: C proprietrio, o direito de B apenas inoponvel e poder produzir efeitos no futuro quando deixarem de se verificar os efeitos do art. 7. Para C.F as hipteses de revivescncia do dto de B so de dificil verificao mas tm que ser consideradas se existir um acto jurdico de C que possa ser levado a registo e que destrua a presunao que exista em seu favor que h revivescncia do dto de B. No entanto, a presuno funciona como facto impeditivo pleno da eficcia do dto de B ex nunc . A acesso da sua relevncia permitir que este n.j. retome a sua eficcia nos mesmos termos.

Conciliao do regime substantivo e registal: Confrontando os artigos 291 C.C. e art. 17/2 C.Reg.Pre. constatamos uma disparidade dos requisitos de que depende a tutela de terceiro. Isto resulta essencialmente do facto do n2 do art. 291 C.C. estabelecer um perodo de carncia onde a tutela dos direitos de terceiros no ter lugar se a aco da invalidade do negcio for proposta dentro dos trs anos posteriores a data da concluso do negcio. O art. 17 n2 C.Reg.Pre. no estabece qualquer limitao temporal.

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Posse (Noo legal) - A noo legal, tal como se contm no art. 1251, permite configurar a posse como um direito subjectivo. Nesta base, a posse configurvel como uma situao jurdica que se exterioriza pelo exerccio de faculdades inerentes a certo direito, indepentemente de ser acompanhado com a sua titulariedade.

Posse como um direito real - Existem vrios argumentos a favor da configurao da posse como um direito real. Como argumentos de natureza formal encontramos a sistematizao dos direitos reais reservando-se um ttulo para cada direito real de gozo e isso sucede para a posse como direito real; o art. 46 o C.C. que coloca a posse ao lado do direito de propriedade e demais direitos reais. Assim, para qualificar a posse como direito real, necessrio que existam interesses para serem salvaguardados pela ordem jurdica na lgica do dirs. subjectivos. Por exemplo, se o possuidor tem o uso da coisa; se estiver de boa f, usa e frui a coisa, utiliza os frutos da coisa e poder recorrer aos meios de defesa possessrio que esto l para tutelar a posse.A distino entre a)posse causal se for possuidor e proprietrio e b) posse material, age como tivesse o direito de propriedade mas apenas possuidor, no correspondente titulariedade do direito de propriedade ] - a simples circunstncia que esta posse se aplica, ou seja , posse causal ou posse formal, significa que um direito autonomizvel, existem portanto interesses autnomos que so prosseguidos por isso a posse um direito real. Como argumentos contra temos a interpretao do art. 1281 C.C. . Se um direito real se caracteriza pela sequela e se a lei apenas determina que s poder ir atrs da coisa de o terceiro estiver de m f significa que no ser absoluto logo no ser qualificvel como direito real; contudo, contrariando esta tese, sabemos que os direitos reais no so absolutamente absolutos, por isso no se poder entender de modo absoluto a natureza absoluta do direito, existem excepes.

Quando que estamos perante um direito real de posse? Concepo Objectivista -,para existir posse apenas necessria a existncia de corpus, controlo material da coisa. Segundo Carvalho Fernandes, existe corpus enquanto a coisa se mantiver no mbito de actuao do respectivo sujeito, em termos de poder retomar a sua actuao em relao a ela. Concepo Subjetivista - defendida por Sauvigny e perfilhada por Mota Pinto e Orlando de Carvalho, o corpus apenas um dos elementos do conceito sendo igualmente necessrio preencher o animus possidendi, a inteno de agir como titular do direito. C.F. entende que no necessrio uma vontade concreta pois isso daria lugar introduo de um elemento intolervel de perturbao que traria incertezas quase intransponveis.

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Concepo recebida no Direito Portugus - O legislador portugus adoptou uma concepo objectivista mitigada, isto , o corpus bastante para existir posse e o animus presumido pelo o corpus e poder ser afastado. Atravs da interpretao do art. 1251 C.C. concluimos que no existe nenhum elemento que aponte para uma concepo subjectivista pois para ser possuidor apenas ter de provar o corpus. Assim, havendo corpus h em princpio posse, salvo quando a actuao do possuidor revele uma vontade segundo a qual ele age sem animus possidendi, desvalorizando a posse para mera-posse ou deteno como resulta do art. 1253 al. a). Na lei portuguesa, o animus funciona como elemento negativo que desvaloriza o corpus.

***questo de exame***Distino entre posse e deteno A simples deteno ou a mera posse vem regulada no art. 1253 do C.C. A figura do detentor corresponde situao daquele que, tendo embora o corpus da posse, no exerce o poder de facto com animus de exercer o direito real correspondente. O detentor no poder beneficiar de modos de aquisio possessria como a usucapio. De acordo com a alnea a) do art. 1253, no so considerados possuidores os que exercem o poder de facto sem inteno de agir como beneficirios do direito. cabem todos os casos de posse em nome alheio, como sucede com empregados ou trabalhadores do proprietrio ou usufruturio do imvel. O entendimento doutrinal em relao aos chamados atos facultativos, atos esses que so praticados ao abrigo de uma autorizao concedida pelo o titular do direito livremente revogvel e permitidos pelo o seu no exerccio. (ex. aproveitamento de guas de nascente alheia) que no qualificam como posse, estando apenas em causa o seu enquadramento dentro as vrios situaes de deteno. Alnea b) do art. 1253 refere-se aos atos de tolerncia do titular que se traduzem em atos de intromisso excepcional fundamentados no consentimento expresso ou tcito do titular do direito(ex. a pessoa est a cultivar um terreno e atravessa constantemente a parcela de terreno do vizinho para neste caso haveria aquisio do direito de servido se no fosse apenas detentor) Alnea c) do art. 1253, refere-se aos representantes ou mandatrios do possuidor e de um modo geral a todos os que possuem em nome alheio. A lei considerou os representantes ou mandatrios como possuidores em nome alheio. De todos eles resulta uma situao que tem por base um ttulo do qual no resulta o direito real aparente, apenas o dirieto de ter a coisa ou de a utilizar. P. exe. locatrio, comodatrio, depositrio, credor pignoratcio, titular do direito de reteno. Concluses: O ordenamento jurdico pt consagrou uma concepo objectivista mitigada A partir do elemento subjectivista do animus que deriva especialmente do art. 1253, verificamos que o legislador considera que havendo corpus h em princpio posse, salvo quando a actuao do possuidor revele uma vontade segundo a qual ele age sem animus possidendi, desvalorizando a posse para mera-posse ou deteno como resulta do art. 1253 al. a). Na lei portuguesa, o animus funciona como elemento negativo que desvaloriza o corpus.

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As classificaes doutrinais da posse: a)posse efectiva aquela em que h o controlo efectivo material da coisa b) posse no efectiva no existe esse controlo material da coisa; no boa para aquisio do usucapio bastante relevante esta classificao : se a posse no efectiva no vai haver a publicidade espontnea e logo no poder adquirir por usocapio. c)posse formal o possuidor actua por forma correspondente de um certo direito real mas no tem efectiva titulariedade desse direito d) posse causal o possuidor tem efectiva titulariedade desse direito e) posse civil possessrios aquela que boa para todos os efeitos possessrios, produz todos os efeitos

f) posse interdital no boa para todos os efeito possessrios, no produz tds os efeitos possessrios, nomedamente, no permite a aquisio por usucapio exe. posse violenta; posse oculta; posse no efectiva no so boas posses por usucapio. i)Dentro desta classificao, existem situaes onde partida no existir associao com direito de crdito, existe alguma doutrina que contri esta tese: em vrias situaes de deteno, para que no se desproteja os detentores que apenas sao titulares de um direito de crdito, existir os direitos de defesa da posse e ser classificada como posse interdital para explicar que estamos acima de uma diviso extremada entre posse e no posse. Em resumo, a posse interdital uma mera deteno, mas dever reconhecer a aplicao dos meios de defesa possessrios onde eles nao existem mas no determina a aquisio por usucapio. j) formal (no acompanhada de ttulo de propriedade), k) no titulada (no existe um justo ttulo, uma causa legtima de aquisio de direito em que se funda (como p. exe. um n.j.), l) pacfica (no resultou de nenhuma violncia entendida como coaco fsica ou moral, por no se tratar de um roubo, 1261), m) oculta (sem publicidade, com consequncias quanto contagem do tempo da posse para efeito de registo da mera posse art. 1295 e de usucapio 1297 e 1300, n1 n) de m f entendida em sentido subjectivo, isto , A sabia que ao adquirir as telas estava a lesar o direito de propriedade de B.

Modos de aquisio da posse originrios i) apossamento art. 1263 al. a) a apropriao material de uma coisa, mediante a prtica continuada, com publicidade, de actos materiais correspondentes ao exerccio de certo direito. A prtica de apenas um s acto pode dar lugar investidura da posse, desde que esse acto 23

tenha intensidade suficiente e para demonstrar o animus do sujeito. O primeiro requisito uma prtica reiterada dos actos materiais que se dirija ao estabelecimento de uma relao duradoura. O segundo requisito a publicidade desses actos. ii) inverso do ttulo da posse art. 1263 al. d) D-se a transformao de uma situao de mera deteno em verdadeira posse. Para existir uma inverso do ttulo necessrio a oposio do detentor contra aquele em cujo nome possua, para ter lugar, necessrio que o comportamento exterior do detentor signique essa alterao do ttulo por que pratica os actos de exerccio do direito.

Modos de aquisio da posse derivados i) tradio algum que j era possuidor cede a sua posse a outrem atravs da entrega material ou simblica da coisa. A tradio simblica tem lugar p. exe. quando se entrega a chave de uma casa vendida ou se entregam os documentos de venda. Tem como consequncia a perda da posse do transmitente. art. 1255 h um fenmeno de aquisio mortis causa. Os herdeiros ou ii) a sucesso legatrios do de cuius adquirem a posse dos bens no momento que aceitam a herana ou o legado da pessoa falecida. A unio das posses resulta do art. 1255 que estabelece a transmisso mortis causa da posse para os sucessores do antigo possuidor que aceitam a ttulo de herdeiros ou de legatrio iii) o constituto possessrio art. 1264 - uma forma de aquisio solo consensu e no necessita de um acto material ou simblico que a revele. Tradicionalmente consiste num acordo pelo o qual o possuidor, alieanada a posse, reserva a deteno da coisa e se dispensa de a entregar a novo possuidor. A aquisio por constituto possessrio verifica-se quando o possuidor em nome prprio de certa coisa, deixa de o ser, por a ter alienado, convertendo.se por acordo com o adquirente, em mero detentor. Pelo o constituto possessrio, o adquirente torna-se possuidor e o transmitente torna-se detentor.

Acesso 1256; reconhecida ao actual possuidor a faculdade de juntar sua posse a do antecessor para efeitos da contagem do perodo da sua durao Se a posse anterior era de m f e a do adquirente de boa f, verificada a acesso, a posse desta passar a ser de m f. S existe quando o ttulo aquisitivo da posse no seja a morte do anterior possuidor. Requisitos: i)aquisio derivada das posses; ii) tempos de posses tm que ser referente a posses contguas; iii) posses a somar tm que ser pblicas e pacficas p aquisio do direito por usucapio

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Perda da posse: verifica-se: i) por abandono, ex. art.1318 ii) perda ou destruio material da coisa ou porque esta foi oloada fora do comrcio art. 202 - perda da posse relativa iii) pela cedncia sempre que h transmisso art. 1267 al. c) e 1263 al. b) iv) pela posse de outrem, se esta durar mais de um ano denominada de apossamento 1267 al. d), d-se depois de ter decorrido, aps o esbulho, mais de um ano O anterior possuidor tem um ano para lanar mo dos meios de defesa da posse. A posse de um ano e um dia do actual possuidor serve para consolidar a situao possessria. Decorrido um ano sobre a aquisio da nova posse, extingue-se o direito de itnentar a aco possessria. A posse de ano e um dia releva em situao de sobreposio de posses para encontrar a melhor posse art. 1278 n1 e 2.

Efeitos da posse: i) presuno da titulariedade do direito art. 1268: quem possui, possui sempre em referncia ao contudo de um determinado direito real (se o possuidor agir como proprietrio, presume-se ser ele o titular do direito de propriedade); Se A, possuidor, age como proprietrio e anos mais tarde B vem dizer-lhe que a coisa lhe pertence, diremos que A tem a apreenso material da coisa e actua como se fosse o proprietario e no tem que provar a titulariedade do direito 1268 n1. B se quiser, que prove o contrrio, ilidindo a presuno do art. 1268 n1. ii) direito aos frutos (1270 n1 e 213 n1 e n2) e direito a indemnizao por benfeitorias (art. 1273 a 1275 e 216) O possuidor tem direito a usar a coisa, segundo o contudo do prprio direito possudo art. 1269. O possuidor de m f responde pela perda ou deteriorao da coisa e pelo o no uso. O possuidor de boa f tem a faculdade de fruir a coisa. Estando em causa benfeitorias necessrias, tanto o possuidor de boa-f como de m-f tem o direito a ser indemnizado do seu valor art. 1273 n1. S tem relevncia quando o possuidor venha a ser obrigado a entregar a coisa. iii) aqusio possessria usucapio art. 1287 - um instituto atravs do qual se adquirem direitos reais de gozo atravs do decurso do tempo. Requisitos: i) posse 1263 ; ii) decurso do tempo; O detentor no pode adquirir por usucapio. A posse interdital (oculta e a posse violenta) no servem para a usucapio. Ja isto no se aplica posse de m f e posse no titulada sendo contudo necessrio verificar-se um prazo maior. Os prazos encontram-se estabelecidos na lei. A usucapio (dps de decorrido o prazo) no faz adquirir automaticamente o direito correspondente. Decorrido o prazo, o possuidor adquire a faculdade de vir adquirir o direito real, faculdade esta que consiste num direito real de aquisio que poder ser exercido atravs de aco judical por intermdio de uma aco de simples apreenso a fim de ser declarado titular do direito. A declarao de aquisio do dreieot por usucapio faz extinguir direitos incompatveis com o direito assim adquirido. Os efeitos de usucapio retroagem-se data do nicio da posse art. 1288. O possuidor poder defender-se por excepo e exercer o 25

direito de aquisio face a uma aco de reivindicao do proprietrio, invocando o possuidor a usucapio. Prazos usucapio:

iv) Direito a aces possessrias O possuidor formal pode defender o seu direito atravs das chamadas aces possessrias. Tem ao seu dispr meios de defesa judificiais e extrajudiciais. Os extrajudiciais so os comuns a todos os direitos, isto , aco directa, legitima defesa, entre outros. A defesa judicial da posse exerce-se atravs de uma aco de: a)preveno 1276 ; b)manuteno 1278 n1; pode recorrer-se a este meio se houver perturbao da posse, sem que contudo, chegar a haver esbulho. A finalidade desta aco a de mentare a posse e a de condear o ru a no perturb-la. Receio consistente e no vago. c)restituio da posse 1278 n2; Reservado aos casos em que tenha havido esbulho, indepentemente de este ser violento ou no art. 1279 - se o esbulho foi violento pode, com dependncia da aco principal de restituio, intentar providncia cautelar com vista restituio provisria, sem audio prvia do esbulhador art. 1279 d)embargos de terceiro 1285; incidente de instncia e) restituio provisria da posse art. 1285; f) atravs de meios cautelares so aces declarativas de condenao que seguem o processo comum

Essncia do direito da propriedade A noo do direito de propriedade como o direito real de gozo pleno extrai-se do art. 1305 C.C. A essncia do direito de propriedade segue duas orientaes fundamentais: a primeira a tese da pertena que coloca o acento tnico na ideia segundo a qual no direito de propriedade se verifica uma situao de pertena de certa coisa a uma pessoa e esta encontra-se subordinada ao seu titular. A segunda orientao intitula-se de teoria do senhorio (ou do domnio) que identifica o direito de propriedade como o mais vasto direito sobre uma coisa que assim fica sujeita inteiramente ao titular do direito. Esta segunda tese foi defendida por Pires de Lima, Henrique Mesquita e Guilherme Moreira. C.F. define direito da propriedade como o direito real mximo, mediante o qual assegurada a certa pessoa, com exclusividade, a generalidade dos poderes de aproveitamento global das utilidades de certa coisa.

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Compropriedade art. 1403 h compropriedade quando duas ou mais pessoas detm simultaneamente direito de propriedaed sobre uma mesma coisa. A situao dos comproprietrios so qualitativamente iguais e indiferente que o sejam ou no sob o ponto de vista quantitativo. De acordo com a doutrina clssica (Mota Pinto) na compropriedade cada consorte titular de um direito sobre uma quota ideal da coisa. A doutrina moderna (Henrique Mesquita) entende que na compropriedade h s direito com vrios titulares. Contudo a tese dominante (C.F; O.A; Pinto Coelho) actualmente na doutrina portuguesa v na compropriedade um conjunto de direitos de propriedade qualitativamente iguais que coexistem sobre toda a coisa (no sobre qualquer quota ou nem sequer sobre uma parte da coisa.) e como tal autolimitados. Contudo o direito de cada comproprietrio, no aspecto quantitativo, aferido em funo de uma quota abstracta.

Modo de exerccio da compropriedade art. 1405; na compropriedade a cada um dos consorte cabe um direito de propriedade, exercendo eles em conjunto os poderes do proprietrio singular. Contudo o regime legal no exclui o exerccio singular de alguns desses poderes o que est em causa o modo de exerccio dos direitos de propriedade especificamente o grau de interveno necessria dos diversos consortes no exerccio dos poderes do proprietrio. Em conjunto todas essas faculdades podem ser sempre exercidas. Agora resta saber quais dos poderes tm que ser obrigatoriamente exercidos por todos os consortes, os que podem ser exercidos por apenas alguns deles e os que podem ser exercidos isoladamente.

Poderes do consorte de exerccio isolado - A lei permite comproprietrio isoladamente exercer faculdades que integram o contudo do direito da propriedade: i) uso da coisa quando no existir acordo em contrrio (art. 1406); ii)alienar a totalidade ou parte da sua quota na comunho alienar o seu direito de propriedade sobre a coisa (art. 1408): se for alienado onerosamente a terceiro, os comproprietrio tm direito de preferncia dotado de eficcia real erga omnes (1409 e 1410 + 418) que ocupa o primeiro lugar no conjunto de preferncias legais. A violao do direito de preferncia vem regulada no art. 1410 aco de preferncia; O comproprietrio no tem legitimidade para alienar toda a coisa ou mesmo parte especfica dela. iii)reivindicao da coisa comum (art. 1405, n2). art. 1407 administrao da coisa os actos de Poderes de exerccio maioritrio administrao compreendem: actos de fruio da coisa comum, da sua conservao ou beneficiao e actos de alienao dos frutos. A conveno dos comproprietrios pode estabelecer regras especficas para a administrao da coisa. No sendo esse o caso, a 27

administrao cabe por igual a todos os consortes. As deliberaes so tomadas em maioria verificada quando votarem no mesmo sentido mais de metade dos consortes (985 n3 e n4) e representarem estes metade o valor total das quotas. Se alguns dos comproprietrios praticar actos de administrao contrrios vontade representada pela maioria legal so os mesmos anulveis.

Poderes de exerccio unnime De acordo com o art. 1408 n2 os poderes de onerao da coisa comum ou mesma da parte especfica so poderes de necessrio exerccio unnime. Se alguns comproprietrios ou um consorte alienar a coisa ou parte especfica dela como coisa prpria se tratasse sem consentimento unnime, tal acto subordina-se ao regime de venda de coisa alheia e nula por fora do art. 892 por falta de legitimidade non domino e ineficaz aos restantes comproprietrios. Se alguns comproprietrios ou um consorte alienar a coisa ou parte especfica dela como coisa alheia sem consentimento unnime, tal acto subordina-se ao regime de venda de coisa futura determina o art. 893 com mera eficcia obrigacional, nos termos do n2 do art. 408. Concluir com pg. 364 e casos prticos

Cessao da compropriedade : termo do concurso de vrios direitos de propriedade pertencentes a pessoas diferentes d-se maioritariamente por: i)diviso da coisa comum art. 1412, verifica-se a constituio de situaes de propriedade singular sobre cada uma das parcelas da coisa dividida. uma faculdade de cada comproprietrio j que nenhum consorte obrigado a permanecer na indiviso e ilcito a renncia diviso. A diviso pode ser amigvel aplicando o regime legal dos n.j. (extrajudicial) ou processual (judicial). Se a coisa for indivisvel a sua diviso poder ser operada atravs de adjudicao isto um dos comproprietrios recebe a a coisa e os outros a parte em dinheiro ou atravs da venda da coisa e neste caso a diviso passa a recair sobre o produto da venda da coisa. Art. 1406 n1: os comproprietrios podem convencionar o uso da coisa

- efeitos da venda da coisa comum

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A propriedade horizontal (ou condomnio) a noo de propriedade horizontal caracterizado pelo o conjunto, incindvel, de poderes que recaem sobre uma fraco autnoma de um edifcio constitudo em propriedade horizontal e sobre as partes comuns do mesmo. O efeito principal da constituio de um edifcio em propriedade horizontal que este adquire um novo estatuto e deixa de ser considerado como uma coisa unitria para ser agora uma multiplicidade de fraces autnomas a que esto indissociavelmente afectas partes comuns do edifcio. Tanto a fraco autnoma como a parte comum so consideradas coisas autnomas que podem ser objecto de direitos reais. O regime da propriedade horizontal particulariza-se no do direito que incide sobre cada uma das fraces autnomas, cujo titular se denomina condmino.

Os poderes relativos fraco - No art.1420/1 atribuem-se ao condomnio, em geral, os poderes prprios do proprietrio singular, pelo que respeita fraco que lhe pertence. Valem para o condomnio, nas relaes entre condminos, as limitaes que so impostas aos proprietrios de coisas imveis. Porm, essas limitaes ganham sentido particularmente intenso, decorrente da proximidade dos interesses dos vrios condminos que no seu seio se entrechocam. Para alm destas limitaes, h a considerar outras que decorrem do profundo interrelacionamento dos condminos quanto s prprias fraces e, mesmo, quanto a estas e s partes comuns. O uso que se faa dificilmente se deixar de projectar no das outras fraces ou no das partes comuns. Facilmente se compreendem as limitaes particulares que, no exerccio do seu direito, so impostas ao condomnio, pelo art.1422/2, mesmo quanto aos poderes que incidem sobre a sua prpria fraco.

Os poderes relativos s partes comuns - Se a propriedade singular o modelo dos poderes do condmino em relao sua fraco, para as partes comuns adopta o legislador o da compropriedade (art.1420/1). marcante o facto de as partes comuns estarem, em geral, afectas ao interesse comum dos condminos e ao seu uso, o que se projecta, de modo significativo, para alm do interesse egostico de cada um deles. Por outro lado, a sua boa conservao e funcionamento adequado so pressupostos relevantes do bom uso das prprias fraces. Estas consideraes explicam, s por si, que aos condminos no seja reconhecido o direito de pedir a diviso das partes comuns (art.1423) e que lhe seja tambm impossvel rennciar parte comum como meio de desonerar das despesas necessrias sua conservao ou fruio (art.1420/2 in fine). Visto que, cada condmino titular de um direito singular sobre a fraco, fica clara a no atribuio, aos condminos, do direito de preferncia na alienao das fraces (art.1423).

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As obrigaes dos condminos - As obrigaes dos condminos referem-se sobretudo s partes comuns e podem reconduzir-se s seguintes categorias: encargos de conservao, uso e fruio, reparaes, inovaes e encargos fiscais. Os encargos de conservao, uso e fruio englobam todas as despesas decorrentes do uso e fruio das partes comuns, nomeadamente as resultantes de servios prestados por terceiros no interesse comum dos condminos, como sejam, por exemplo, os de limpeza e de conservao regular dos bens ou instalaes. Domina aqui a regra da proporcionalidade, segundo a qual estes encargos so suportados por todos os condminos. Exceptuam-se os relativos a partes comuns que estejam afectam ao uso de algum ou alguns dos condminos ou que s sirvam certas fraces. Estas ficam a cargo dos respectivos condminos (art.1424/3 e 4). O critrio de repartio dessas despesas pode ser estabelecido no ttulo de constituio do condomnio ou em regulamento aprovado pelos condminos. Na falta de estipulao especial, manda o art.1424/1 dividi-las na proporo do valor das fraces. Para as despesas com servios de interesse comum estabelece o n2 do mesmo artigo a possibilidade de se fixar um regime especial no regulamento do condomnio. prtica habitual os condminos estabelecerem, para cobertura de tais despesas, uma prestao certa e regular, de periodicidade, em regra, mensal, correntemente designada por condomnio.

Diverso o regime dos encargos que resultam de obras novas inovaes -, por estas no serem impostas como garantia do bom e regular uso do condomnio. O art.1425 sujeita a aprovao de obras novas verificao de duas maiorias. Tm de ser aprovadas pela maioria simples dos condminos; por outro lado, esta maioria deve representar, com o valor das suas fraces, dois teros do valor tributvel. As inovaes em partes comuns que possam prejudicar o uso, por qualquer dos condminos afectados, da sua fraco ou de coisas comuns s podem ser aprovadas com o voto conforme dos condminos afectados, sem prejuzo das maiorias acima referidas, art.1425/2. As despesas com inovaes devidamente aprovadas so, em princpio repartidas entre os condminos com base no critrio do art.1424. Esta regra, sofre, porm, um importante desvio em relao aos condminos que no tenham aprovado a sua realizao. Segundo o n2 do art.1426, esses condminos so obrigados a contribuir para tais despesas, salvo se a sua recusa for judicialmente havida por fundada. A lei estabelece a este respeito uma presuno inilidivel: sempre julgada justificada a recusa se as inovaes tiverem natureza voluptuaria ou forem desproporcionadas importncia do edifcio (n3). Se a recusa for julgada fundada, o condmino no tem de participar nas

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despesas da obra nova, mas fica tambm impedido de delas tirar vantagem, nomeadamente de as recusar. Esta no , porm, uma soluo definitiva. Resulta do n4 do art.1426 poder o condmino mudar de ideia e vir posteriormente a tirar partido das obras novas, que no aprovou, pagando a parte que lhe caberia, no s nas despesas com a sua execuo, mas tambm com a sua manuteno. Ainda que a lei fale expressamente em manuteno, no se v razo para no seguir o mesmo regime quanto aos encargos de conservao e fruio, enquanto verificados. Em geral, as obrigaes fiscais, no regime do condomnio, respeitam a cada fraco, qua tale, e recaem directamente sobre o condmino respectivo. No pode excluir-se a existncia de impostos ou taxas que respeitam a partes comuns do prdio que seguem o regime geral dos encargos de conservao e fruio.

A administrao das partes comuns - A existncia de uma organizao do condomnio, relativamente administrao das partes comuns, marca uma diferena bem significativa de regime, quando confrontado com o da compropriedade, que, deste ponto de vista, inorgnica. Por outro lado, aproxima-se o condomnio das pessoas colectivas de tipo associativo, sendo relevante assinalar que a orgnica fixada na lei apresenta similitude com a dessas pessoas, por se prever a existncia de um rgo deliberativo e outro executivo a assembleia de condminos e administrador.

A assembleia de condminos - A assembleia de condminos constituda por todos os titulares de fraces autnomas, tendo cada um deles tantos votos quantos aos correspondentes s unidades inteiras da permilagem ou percentagem da fraco ou fraces que possuir (art.1430/2). A assembleia rene em sesses ordinrias ou extraordinrias. A sesso ordinria deve ocorrer na primeira quinzena do ms de Janeiro de cada ano, tendo por ordem de trabalhos especfica a discusso e aprovao das contas do ano anterior e a aprovao do oramento para o novo ano. Ainda que o art.1431/1 no o diga expressamente, deduz-se do art.1435-A, que a assembleia de condminos eleger novo administrador quando cessar o mandato do anterior. Nada impede, porm, que a assembleia reunida em sesso ordinria delibere sobre outros assuntos que constem da respectiva convocatria. A assembleia reunir em sesso extraordinria, quando seja convocada pelo administrador ou por condminos que representem, pelo menos, 25% do valor do prdio (art.1431/2). A assembleia o rgo deliberativo e mximo do condomnio, cabendo ao administrador executar as suas deliberaes (art.1436 al.h) em tudo quanto respeite administrao das partes comuns do edifcio. Alm disso, a assembleia funciona como rgo de recurso das decises do administrador (art.1438). Neste caso, o condmino interessado pode convoca-la. A convocao deve obedecer a certos requisitos que fundamentalmente respeitam sua forma e antecedncia (art.1432/1). 31

O funcionamento da assembleia, em primeira convocatria, depende de qurum. Na falta de qurum, a assembleia considera-se convocada para uma semana depois, podendo ento deliberar por maioria dos votos dos condminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, do valor total do prdio (art.1432/4). As deliberaes tm de ser comunicadas, no prazo de 30 dias, aos condminos no presentes na assembleia, tendo estes 90 dias, aps a recepo da comunicao, para declarar se concordam ou no com a deliberao, valendo o seu silncio como aprovao (art.1431/6 a 8). As deliberaes contrrias lei ou ao regulamento do condomnio so anulveis, cabendo a legitimidade para pedir a anulao a qualquer condmino, que as no tenha aprovado (art.1433). semelhana do que se passa com as pessoas colectivas, a lei admite que, como acto preparatrio da anulao, seja pedida a suspenso de deliberaes anulveis (art.1433/5), nos termos do art.398 CPC.

O administrador - O administrador o rgo executivo do condomnio, no tendo o cargo, que pode ser remunerado, de ser necessariamente desempenhado por um condmino (art.1435/4). A eleio do administrador cabe assembleia dos condminos, que pode tambm exonera-lo. No tendo lugar a eleio, qualquer dos condminos pode requerer ao tribunal a nomeao do administrador. Se no for eleito ou nomeado judicialmente o administrador, entra em funes um administrador provisrio, sendo ento o cargo obrigatoriamente exercido pelo condmino cuja fraco ou fraces tenha a maior percentagem ou, em caso de igualdade, o que tenha a fraco com a primeira letra na ordem alfabtica de designao das fraces (art.1435A). A exonerao judicial tambm admitida, a requerimento dos condminos, mas apenas quando o administrador, no exerccio do seu cargo, pratique irregularidades ou actue com negligncia. Quando outro no seja o perodo fixado no regulamento do condomnio ou na deliberao da assembleia, o mandato de cada administrador tem a durao de uma no (art.1435/4), sendo admitida a reeleio. As funes do administrador para alm da convocao da assembleia, podem reconduzir-se a quatro categorias fundamentais: a) gesto financeira do condomnio, mediante a elaborao dos oramentos e das contas anuais, a prestar assembleia, a cobrana de receitas e a realizao das despesas (als. b), d), e) e j) do art.1436); b) a administrao corrente das partes comuns, compreendendo a prtica dos actos conservatrios necessrios, a regulao do seu uso e da prestao de servios comuns e

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a verificao da existncia do seguro do edifcio contra o risco de incndio (als. c), f) e g) do art.1436); c) d) execuo das deliberaes da assembleia (al.h)); representao do conjunto dos condminos (al.i) do art.1436 e art.1437).

Princpios gerais dos Direitos Reais 2.1. Princpio da actualidade e Princpio da determinao ou individualizao 2.2. Princpio da totalidade 2.3. Princpio da permanncia 2.4. Princpio da compatibilidade 2.5. Princpio da elasticidade 2.6. Princpio da tipicidade e numerus clausus 2.7. Princpio da consensualidade ou consentimento 2.8. Princpio da inerncia do direito real 2.9. Princpio da publicidade

2.1. Princpio da actualidade e Princpio da determinao ou individualizao - O objecto do direito real tem que ser uma coisa certa e determinada, e como tal, existente, ou seja, tem de existir, ser certo e determinado no momento da constituio ou da aquisio do direito. Por contraposio, nos direitos de crdito a prestao pode respeitar a coisas genricas, ou seja, individualizadas apenas pelo seu tipo ou gnero e quantidade, s se tornando necessrio a sua determinao no momento do cumprimento. Em suma, para se poder exercer um poder directo e imediato sobre uma coisa, esta tem de existir materialmente, no sendo suficiente que a coisa seja eventual ou futura, ao contrrio do que acontece nos direitos de credito (cfr. a. 408. n.2). A existncia deste princpio tem como consequncia no se poder exercer um poder directo e imediato sobre uma coisa que ainda no existe e consequentemente, se a coisa sobre a qual incide um direito real se destruir ou perecer, extinguem-se de imediato os direitos reais a ela inerentes (cfr. a. 1476., n. 1 al. d), entre outros). Os direitos reais e os negcios com eficcia real tm de incidir sobre uma coisa certa e determinada (individualizada). Exemplo: A quer adquirir uma casa x na Rua y em Lisboa descrita sob o n. tal. Deste princpio se conclui e, como anteriormente j foi referido, que no 33

podem ser constitudos direitos reais sobre coisas genricas, ao contrrio do que sucede nos direitos de crdito (cfr. a. 539.). Este princpio resulta do a. 408. n.2, que estabelece que at determinao da coisa, os contratos tm eficcia meramente obrigacional e no real.

2.2. Princpio da Totalidade - Duvidosa esta caracterstica, segundo a qual, o direito real afecta a totalidade da coisa que tem por objecto. Os autores que defendem a existncia deste princpio, consideram que os direitos reais, como exclusivos que so, ho-de incidir sobre a totalidade do objecto. Porm, o direito do condmino, refere-se na propriedade horizontal, sua fraco e, no necessariamente, a todas as partes comuns do edifcio (cfr. a. 1421., n.3) sem, que isto ponha em causa, o carcter real do direito. Estamos assim, perante uma caracterstica tendencial e, no essencial, dos direitos reais, a qual explica que, em regra, eles se estendem s coisas que no seu objecto se incorporem ou, a ela sejam unidas. Por outro lado, refira-se que, nada impede a constituio de direitos reais sob partes de uma coisa. Por exemplo: hipoteca (cfr. a. 688.), propriedade horizontal (cfr. a. 1414.), direito de superfcie (cfr. a. 1524.) e direito de uso e habitao (cfr. a. 1489.).

2.3. Princpio da Permanncia - Esta caracterstica no pode ser entendida de forma absoluta. A ideia de perpetuidade dos direitos incorrecta, uma vez que h direitos reais que, por natureza, so temporrios como o caso do usufruto e do uso e habitao (cfr. a. 1439. a 1490.). Se com este princpio se visou significar que, os direitos reais no se extinguem pelo seu exerccio, sempre se dir que, esta nota no especfica destes direitos, uma vez que, pode tambm verificar-se nas obrigaes de non facere. Acresce que, h direitos reais que se extinguem pelo seu exerccio, sendo esta, a regra dos direitos reais de garantia e de aquisio.

2.4. Princpio da Compatibilidade - Significa este princpio que, os direitos reais devem ser compatveis entre si e que, portanto, no se excluam uns aos outros. Resulta do que ficou dito que, no possvel existirem dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa ou, dois direitos de uso, uma vez que so direitos que conferem exactamente as mesmas faculdades a pessoas diferentes (tm o mesmo contedo) sendo por isso incompatveis. Porm, j possvel, existirem dois direitos de contedo diferente, como o caso de um direito de propriedade e um direito de usufruto, ou um direito real de gozo a propriedade e, um direito real de garantia a hipoteca.

2.5. Princpio de Elasticidade - De acordo com este princpio, o direito real tem a caracterstica de ser elstico, isto , tem a capacidade de comprimir-se ou distender-se consoante exista sobre ele um outro direito real, cuja existncia determina que os poderes incompatveis com este segundo direito real fiquem inactivos. O direito de propriedade o direito real por excelncia, o direito real pleno. E os vrios direitos reais foram como que recortados do direito de propriedade. Ora, quando sobre a mesma coisa que propriedade de algum, constitudo a favor de outrm, um direito real menor, aquele fica esvaziado de parte do seu contedo, 34

limitando o direito de propriedade. O direito real menor aquele que tem um contedo diferente do direito de propriedade, mas com ele compatvel. o caso, de ser constitudo a favor de algum, um direito de usufruto sobre uma coisa, tendo este, o poder de usar e fruir, sendo que estes poderes foram retirados ao, agora, nu proprietrio. Mas, mal se extinga o direito real menor que constitui factor de compresso, o contedo do direito de propriedade retoma a sua forma inicial.

2.6.Princpio da Tipicidade ou numerus clausus - Um dos instrumentos de que o direito se socorre na regulamentao da vida econmica-social o da fixao de certas categorias jurdicas, que ele prprio delimita, de modo directo ou indirecto. Por exemplo, a compra e venda, o testamento, o direito de propriedade, etc. No direito das obrigaes a fixao das categorias jurdicas no assume carcter taxativo ou exclusivo, por isso, podem os particulares criar outras que melhor entendam assegurar os seus interesses (cfr. a. 405.). Existem outras reas ou ramos em que a regulamentao jurdica de certas matrias se faz mediante o recurso a categorias exclusivas. Quando assim acontece, apenas as realidades que neles se enquadram so juridicamente atendveis. No sistema jurdico portugus, encontramos este modelo no direito criminal, quanto aos factos que so considerados crimes, e no direito das coisas, quanto s situaes reais. Significa isto, que o direito s aplica o regime das situaes jurdicas reais s que se enquadram em alguma categoria que ele caracteriza. De acordo com o princpio da tipicidade, s so admissveis os direitos expressamente previstos na lei e, pela forma nela regulada, ou seja, quanto ao contedo do direito real legalmente previsto, no podem as partes fixar-lhe outro contedo, no tm como nas obrigaes, liberdade negocial. Exemplo: o direito de propriedade confere o poder de usar, fruir e dispor. Caso A, venda a B uma casa, no pode estipular, ainda que de comum acordo, que o poder de fruir no transmitido com o direito de propriedade. Mas, caso exista uma clusula nesse sentido, a mesma teria eficcia meramente obrigacional, por fora do a. 1306., isto , B ficaria vinculado perante A, a cumprir a obrigao a que se vinculou de non facere. Porm, caso B no cumpra essa promessa por ter arrendado a C, A teria incumprido uma obrigao e, em consequncia, poderia ficar obrigado a indemnizar B, pelo incumprimento.

Em concluso, as partes tm de limitar-se aos direitos reais identificados na lei e tal qual ela os define, no alterando nem o nome nem o contedo (cfr. a. 1305.). Refira-se ainda que, tipicidade significa que os direitos reais tm por fonte exclusiva a lei, no vigorando o disposto no a. 405.. Por numerus clausus entenda-se, que o nmero de tipos de direitos reais, so s aqueles que se encontram definidos na lei. O numerus clausus , pois, uma consequncia do princpio da tipicidade.

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2.7.Princpio do Consensualismo ou Consentimento - Este princpio encontra-se ligado fundamentalmente transmisso convencional dos direitos reais. Estabelecido no direito francs, esta tese foi acolhida pelo nosso Cdigo Civil no a. 408., disposio que se aplica exclusivamente aquisio derivada, seja ela constitutiva ou translativa. Decorre do a. 408. n. 1 que, para se constituir ou transferir um direito real, basta o acordo entre as partes consagrando-se o chamado sistema do ttulo (justa causa). Assim, se atravs do contrato de compra e venda ou de doao se transmite a propriedade (de forma imediata e instantnea), aquele contrato o ttulo de aquisio do direito real, ou seja, a razo ou fundamento jurdico da aquisio, sendo suficiente esse ttulo para produzir o efeito real. Os contratos acima referidos, no constituem os nicos ttulos (justa causa) possveis. A constituio de usufruto ou o direito de uso tambm so exemplos. Daqui resulta, que no necessrio qualquer acto de entrega ou outra formalidade (como por ex: o registo), para se adquirir o direito real. Este princpio est intimamente ligado com o princpio de causalidade, uma vez que, se verdade que suficiente a existncia do ttulo para que o direito real se transmita ou, se constitua, tambm verdade que o ttulo tem que ser justo, isto , a causa de aquisio tem de ser vlida. Por isso, se o contrato nulo ou anulvel, verifica-se a no produo do efeito real ( cfr. aa. 875., 220., entre outros). Se o contrato nulo, no se transmitiu a propriedade do transmitente para o adquirente.

2.8. Princpio da inerncia do direito real - Para o Prof. Penha Gonalves, o que de mais caracterstico existe no direito real, a inerncia entre o direito e o seu objecto. Como conceito, esta inerncia tem consagrao legal na alnea d) do n.1 do a. 204.. Exemplo: A e B possuem dois prdios contguos, sendo o prdio de A, um prdio encravado e, necessitando este de atravessar o prdio de B para atingir a estrada que a passa. Para obter tal passagem A, pode fazer uma de duas coisas: celebra com B, um contrato de passagem pelo qual este lhe concede o direito de atravessar o seu prdio. A, fica assim, com um direito contratual de passagem. Imaginemos agora, que B vende o seu prdio a C. Neste caso, C no fica obrigado perante A, a cumprir o contrato de passagem que este havia celebrado com B, o que significa que A perde o seu direito contratual de passagem. ou constitui um direito real de passagem a chamada servido de passagem, adquirindo o direito de passagem. Neste caso, se B vender o seu prdio a C, o direito de passagem de A manter-se- sempre, porque o direito real um direito inerente coisa. O direito real de passagem pode, assim, ser sempre imposto, independentemente das relaes jurdicas sobre o prdio, ou seja, o prdio pode ser vendido, arrendado, que ainda assim, o direito de passagem persistir. A inerncia um nexo de intima ligao entre o direito e a coisa, podendo mesmo afirmar-se que o direito se torna inseparvel da coisa que seu objecto. Na verdade, o seu titular pode opor o seu direito a todos, perseguindo a coisa consistindo nisto a chamada sequela, e ainda, devido inerncia, o direito sofre todas as vicissitudes de coisa. So corolrios da inerncia: a inseparabilidade do direito em relao coisa; 36

oponibilidade erga omnes; repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa (sequela). A inseparabilidade do direito em relao coisa significa que o direito no se desanexa do objecto. O direito nasce, vive e extingue-se com o objecto a que se encontra ligado. Exemplo: A, proprietrio da quinta X, concede o seu usufruto a B, em termos vitalcios. Entretanto, A prope a B que passe a ter o usufruto da quinta Y em lugar do usufruto da quinta X. Caso B aceite a sugesto de A, e se, este ltimo um dia vender a quinta Y a C, B no poder opor o seu direito de usufruto, j que o mesmo no existe. O seu direito sobre a quinta X e o direito no pode separar-se da coisa. A oponibilidade erga omnes, consiste na faculdade que o titular de um direito real tem de, o poder invocar eficazmente contra terceiros. No contra toda e qualquer pessoa indiscriminadamente, mas apenas contra toda e qualquer pessoa em condies de violar o direito, quer essa pessoa tenha somente a inteno ou, j o esteja a violar. Muitos autores, actualmente, reconhecem que a sequela no mais do que uma manifestao particular da oponibilidade erga omnes do direito real. A manifestao da oponibilidade nos direitos reais de gozo verifica-se na aco de reivindicao (cfr. a. 1311.). Nos direitos reais de garantia, a oponibilidade manifesta-se pela aco de execuo, uma vez que o titular do direito tem o poder de executar o bem, onde quer que ele se encontre, fazendo-se pagar pelo valor da execuo. Relativamente aos direitos reais de aquisio a manifestao da oponibilidade verifica-se atravs da aco de preferncia. Exemplos para melhor compreenso da importncia da oponibilidade: 1. A vende um imvel a B e posteriormente vende a C. B o proprietrio do imvel e. portanto, o seu direito oponvel a terceiros que violem o mesmo. Em princpio, a posio de B, inatacvel dado a venda a C ser nula, como venda de bem alheio (cfr. a. 892.). 2. A vende um imvel a B, que no regista e posteriormente vende a C que regista. Neste caso, a situao torna-se complicada j que verificados os requisitos dos aa. 291. e 17. do Cdigo de Registo Predial, a posio de C inatacvel o imvel pertence-lhe. No se admitindo a existncia de direitos reais inoponveis, entender-se- que o registo feito por C funciona como condio resolutiva do negcio celebrado entre A e B. Resolvido o contrato, o direito de propriedade regressa titularidade de A e como tal C, adquire o seu direito por aquisio derivada (cfr. ainda a. 6. do Cdigo de Registo Predial). A confiou a B certa coisa mvel, no sujeita a registo. Posteriormente, B vende a coisa a C que a comprou de boa f, ou seja, desconhecendo que o bem pertencia a A. De acordo com o nosso ordenamento jurdico, a tutela de terceiros adquirentes de boa f, s assegurada quando se trate de direitos reais sobre coisas imveis ou mveis registveis, e mesmo assim, s dentro dos limites dos aa. 291. e 17. do Cdigo de Registo Predial. A nica coisa que C tem a seu favor, a presuno da titularidade do direito cfr. a. 1268.. Porm, esta presuno legal ilidvel pelo proprietrio

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A, que pode intentar uma aco de reivindicao e, se conseguir provar que C obteve a coisa, a non domini, esta, ser-lhe- restituda. Esta soluo, est de acordo com a regra nemo plus iuris (ningum pode transmitir mais do que aquilo que tem) e, consagra a prevalncia do direito do titular verdadeiro sobre a titularidade aparente do possuidor, sem embargo da sua boa f. A repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa. O perecimento total da coisa provoca a extino do direito real, j que um dos pressupostos de um direito real a existncia da coisa. Por outro lado, o direito real pode alterar-se, caso seja alterado o regime a que a coisa est submetida. Assim, se A resolve transformar um edifcio de 6 andares em propriedade horizontal, deixa de haver um direito de propriedade sobre o edifcio de 6 andares, para passarem a existir vrios direitos de propriedade.

2.9. Princpio da Publicidade - Com j foi referido, o direito real um direito com eficcia absoluta e, por isso necessrio que os terceiros saibam da sua existncia para no direito no interferirem, cumprindo deste modo dever de absteno. Para que seja possvel a todos os sujeitos de obrigao passiva universal conhecerem a existncia dos direitos reais e igualmente para segurana do comrcio jurdico (em que se tutela a posio destes terceiros), necessrio dar publicidade existncia desses direitos. Repara-se que o desconhecimento da real situao das coisas pode afectar terceiros, no que respeita s consequncias dos negcios que, em relao a elas se venham a praticar, contribuindo a publicidade dos actos para estes mesmos terceiros respeitarem esta situao. Mas, esta publicidade no constitui requisito de validade do direito real, que foi validamente constitudo, por mero efeito do contrato, apenas vlido inter partes. Porm, este requisito condio de eficcia relativamente a terceiros. A publicidade conseguida atravs do registo das coisas imveis (Registo Predial) e das coisas mveis de considervel valor (como os avies, helicptero, automveis, quotas de sociedade). Por exemplo: se A e B celebrarem contrato de compra e venda (mediante escritura), B comprador torna-se proprietrio do bem. Porm, este negcio apenas tem eficcia entre A e B (cfr. aa. 406. e 408. n.1). Embora, para que B se torne proprietrio, no seja necessrio proceder ao registo, dever faz-lo, sob pena de colocar em risco o prprio direito. A relevncia econmica, social e jurdica da publicidade, neste sector, como em outros, levou o Estado a intervir e, a organizar servios pblicos, especialmente encarregados de a promover e organizar sistematicamente. Em Portugal, a publicidade est h muito confiada s Conservatrias, que so servios pblicos com competncia especializada em funo das matrias e das categorias de coisas a que a publicidade respeita. Quanto nossa cadeira, interferem a Conservatria do Registo Predial e as Conservatrias do Registo de Bens Mveis, ainda pendente de regulamentao. Podemos encontrar duas modalidades de publicidade: a provocada e a expontnea. Na realidade, h uma srie de comportamentos humanos que pela sua repetitividade e tipicidade social, implicam, por si mesmos, a revelao e publicitao de certas realidades sociais e jurdicas. Da que, a adopo de certos comportamentos possam envolver, a produo de certas consequncias no mundo do direito. Por exemplo, as relaes 38

estabelecidas entre pessoas que vivem maritalmente ou, a relao entre pais e filhos, assumem uma certa feio ou, maneira de ser tipicidade social. Ora, se algum adopta em relao pessoa do sexo oposto com quem vive ou, em relao a um menor, com regularidade certos comportamentos, que integram a chamada posse de estado, natural que da se retirem consequncias quanto existncia, entre essas pessoas, de uma relao matrimonial ou de filiao. No plano dos direitos reais, algo de semelhante se passa. Em regra, o proprietrio dos bens quem adopta em relao a eles os comportamentos, correspondentes ao seu uso e fruio, fazendo-o, em regra, vista de todos, sem reservas ou reparos de qualquer outra pessoa. Compreende-se por isso que se veja naquele comportamento, o sinal exterior de propriedade e que, a partir da, se lhe d relevncia na atribuio ou reconhecimento da titularidade do correspondente direito. De facto, resulta desses comportamentos a publicidade que se designa por expontnea. Contrape-se a esta publicidade, outra, designada por provocada, que deriva de uma actuao intencionalmente dirigida a dar a conhecer a terceiros uma certa situao jurdica. Actualmente, essa publicidade faz-se mediante inscrio no registo de certos factos em livros ou registo prprios que so guardados ou conservados, por um servio publico.

Os princpios do registo predial O princpio da instncia - Vem definido no art. 41, e contrape-se a um regime oficioso: o regime deve ser pedido por quem tenha para tanto legitimidade. O princpio envolve, nesta medida, um problema de legitimidade. A regra bsica est contida no art. 36, segundo o qual a legitimidade para requerer o registo cabe:

Aos sujeitos da correspondente relao jurdica; A todos quantos na sua feitura tenham interesse; As pessoas que estejam obrigadas a promov-lo.

Casos especiais: contitularidade de direitos (art. 37), incapacidade (art. 40), representao voluntria (art. 39), certas categorias de averbamentos descrio (art. 38). A obrigatoriedade do registo traduz-se num nus e no num dever, propriamente dito. Como sabido, a no observncia do nus de registo acarreta consequncias indesejveis para o interessado. Art. 8-A: obrigatrio o registo dos factos referidos no art. 2, das aces, decises e providencias do art. 3, e das alteraes aos elementos da descrio que devem ser comunicados por entidades pblicas. Desvios a esta regra: (1) art. 2 conjugado com o art. 92/1; (2) art. 3/1 e 2, b), segunda parte. A promoo do pedido de registo deve ser feita nos termos dos n 1 e 3 do art. 8-B.

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O princpio da legalidade - O seu verdadeiro alcance decorre do art. 68. Pode ter um sentido formal ou substancial. No primeiro caso, aos funcionrios do registo apenas se exigiria a verificao da regularidade formal dos actos apresentados a registo e da legitimidade dos respectivos requerentes. Se o princpio for de legalidade substancial, vai-se mais longe, impondo-se tambm ao conservador a obrigao de se pronunciar sobre a viabilidade do pedido de registo. O art. 69 aponta para este segundo sentido, implicando-se uma fiscalizao dos seguintes aspectos:

1. descrio; 2. 3. 4.

Identidade entre o prdio a que se refere o acto a registar e a correspondente

Legitimidade dos interessados; Regularidade formal dos ttulos referentes aos actos a registar; Validade dos mesmos actos.

A apreciao dos aspectos do art. 68 impe-se apenas nos casos de nulidade. No se estendem aos actos anulveis porque: para serem invalidados, tem de ser requerida pelo interessado nela (art. 287 C.C.), no podendo ser conferido ao conservador poderes que no se atribuem ao tribunal. Assim, para estes casos a soluo ser a do registo provisrio por dvidas. S nos casos mais graves (art. 69) que haver lugar recusa do registo. So casos: a) a manifesta insuficincia dos documentos apresentados; b) a manifesta nulidade do acto; c) a exigncia de registo anterior do mesmo acto ou no sujeio deste a registo; d) a existncia de anterior registo provisrio por dvidas no removidas. Quando o registo seja recusado ou lavrado em termos provisrios, abre-se a possibilidade de impugnao por parte do requerente. Os meios de impugnao das decises do conservador podem revestir carcter hierrquico ou carcter contencioso. Para alm destes meios, o interessado dispe ainda de outros dirigidos reparao dos danos que a conduta do conservador lhe tenha causado, efectivando a responsabilidade criminal e civil em que este incorra (art. 153).

O princpio da tipicidade - Est em causa aqui saber se os factos sujeitos a registo (arts. 2 e 3) constituem um numerus clausus. A tipicidade dos direitos reais no se estende aos factos de que dependem as suas vicissitudes. Deste modo, se se referir a tipicidade ao objecto do registo em si mesmo no pode seno entender-se que a enumerao dos factos sujeitos a registo no pode ser taxativa no h tipicidade neste sentido. Noutro ngulo, referindo-nos a factos relativos s vicissitudes dos direitos reais. Como bem de ver, manifesto que s factos com eficcia real podem estar sujeitos a registo. Pode dizer-se que s deviam estar sujeitos a registo, para alm das situaes no art. 3, factos que interfiram com as vicissitudes dos 40

direitos reais. Pelo que, presidindo a estes o princpio da tipicidade, poderia ainda fazer sentido falar de uma tipicidade indirecta do registo. J antes ficou realado, a respeito da inerncia, sujeitar a lei a registo factos relativos a direitos inerentes, que no tem necessariamente a natureza de direitos reais.

O princpio do trato sucessivo - Consta do art. 34 N1 o registo definitivo de constituio de encargos por negcio jurdico s pode ser lavrado se os bens que tais actos tm por objecto estiverem inscritos em nome de quem os onera. Regra semelhante estabelece o n3 para o registo definitivo de aquisio de direitos: os bens que dela so objecto devem estar em nome de quem os transmite. Se sobre os bens existir registo de aquisio ou reconhecimento de direito susceptvel de ser transmitido ou de mera posse, para ser lavrada nova inscrio definitiva necessrio intervir o respectivo titular, salvo se o facto for consequncia de outro anteriormente inscrito (n4). O n3 do art. 34 e o art. 35 estabelecem dois desvios: (1) no registo de aquisio com base em partilha, dispensada a inscrio prvia exigida pelo n 2 daquele preceito; (2) dispensada a inscrio intermdia em nome dos titulares de bens ou direitos que integram a herana indivisa. Este princpio assegura uma cadeia ininterrupta de inscries de alienaes ou oneraes relativas a certa coisa. A observncia do princpio do trato sucessivo d a garantia de, salvo vcio substantivo ou de registo, a consulta das inscries relativas descrio de certo prdio permitir apurar a histria da situao jurdica desse bem. A garantia do respeito do princpio do trato sucessivo reside na proibio de ser lavrado registo, quando o trato sucessivo estiver interrompido. O registo definitivo deste s possvel uma vez reatado o trato sucessivo. Tambm pode suceder estar vedada esta via, por os ttulos que poderiam servir de base aos registos intermdios em falta serem desconhecidos, se terem extraviado ou destrudo, no estarem disponveis ou no serem localizveis. Previu o legislador um meio prprio: a justificao relativa ao reatamento do trato sucessivo (art. 116/1).

O princpio da legitimao registal - Vem estatudo no art. 9. No podem ser titulados actos jurdicos de que resulte a transmisso de direitos ou a constituio de encargos sobre imveis, sem que estes estejam definitivamente inscritos a favor de quem transmite ou constitui o encargo (n1). Comando dirigido aos notrios. Este deve recusar a intervir no acto em causa, quando as partes no faam prova da existncia legtima do registo. O princpio visa impedir a prpria prtica do acto a registar. Admite dois tipos de excepes: (1) art. 9/3 actos relativos a prdios situados em zonas onde no vigorava o registo obrigatrio; (2) art. 9/2. O preceito tem levado a doutrina a debater-se sobre as consequncias subtantivas da sua violao. MENEZES CORDEIRO diz que haver neste caso uma violao de forma (art. 220 C.C.) com a consequente nulidade do negcio. OLIVEIRA ASCENSO e CARVALHO FERNANDES defendem que o negcio em si mesmo vlido, sustentando tratar-se, no caso, de uma legitimao formal, no estando em causa a legitimao substantiva. Est subjacente o carcter

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excepcional da forma legal. Est pressuposto que o problema se configura apenas no domnio da legitimidade registal. A no observncia do princpio pelo notrio pode respeitar simples dispensa da prova de legitimao registal, que contudo existe. No se v razo para, estando respeitado o princpio do trato sucessivo, o registo definitivo do novo acto no ser lavrado.Mas pode dar-se o caso de no haver inscrio a favor do alienante. Se assim for, a validade do negcio no plenamente eficaz, por razes de ordem registal.

O princpio da prioridade - Estabelecido no art. 6 C.Reg.Pre prevalece o direito primeiramente inscrito sobre os que, relativamente aos mesmo bens, se lhe seguirem, quando incompatveis. A prioridade estabelecida por ordem cronolgica de realizao dos registos. Recorre-se a ttulo supletivo, ordem cronolgica das apresentaes. E isto s admite uma excepo em matria de hipoteca (n2). Seria excessivo se no se atendesse ao regime do registo provisrio e do registo recusado. No primeiro caso, projectam-se os efeitos da sua converso em definitivo. No segundo releva o facto de, por via de recurso, a recusa ser julgada infundada a soluo encontra-se nos ns 3 e 4. A funo social da propriedade - O C.C. d a noo de propriedade no art. 1305, tendo o preceito qualificado o direito como um direito pleno de uso, fruio e disposio das coisas sobre que incide. A clara referencia aos limites da lei, e necessidade de observncia das restries por ela impostas, legitimi o entendimento de a condicionante da funo social se ter mantido. O ponto de partida para o seu entendimento constitucional que se faz da propriedade. A CRP no refere a sua funo social em nenhum preceito expressamente. Mas de algumas normas pode, como afirma MENEZES CORDEIRO, extrair-se essa ideia. Assim, o ponto de partida o art. 62 da CRP reconhecimento da propriedade privada, continuado pelo art. 1305 do C.C. A subordinao da propriedade a uma funo social relevante extrai-se interpretativamente dos seguintes preceitos da Lei Fundamental: arts. 61/1; 81, c) a e); 88; 93/1, d); 100, a) a c). A conjugao dos dois diplomas no tratamento desta matria veio tambm dar mais relevo ao instituto do abuso de direito. Este afastou-se do campo dos actos emulativos, para assumir uma configurao objectiva e funcional. So condenadas violaes objectivas de valores jurdicos ou extrajurdicos; e faz-se um apelo ao fim econmico e social determinante do direito subjectivo abusivamente exercido. Assim, o art. 334 passou a constituir o prolongamento na lei ordinria da funo social subjacente ao sistema constitucional.

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Limitaes ao direito da propriedade : 1.)As limitaes de interesse pblico (a expropriao, a requisio, as servides administrativas): a)A expropriao - Sujeio do titular de um direito real realizao de interesses gerais mais relevantes, mediante a atribuio ao Estado, do direito de se apropriar foradamente da coisa que o direito tem por objecto, com fundamento em utilidade pblica. S pode ser usada, esgotados os meios de aquisio do Direito Privado (art. 11/1 C. Exp.). A utilidade pblica releva em dois sentidos: legitima a expropriao e, uma vez deixada de se verificar, retira-lhe a razo de ser (art. 5 do C. Exp.). Releva tambm o art. 62 CRP direito a justa indemnizao (cfr. art. 1310 C.C.).

b)A requisio - MARCELLO CAETANO: o acto administrativo pelo qual um rgo competente impe a um particular, verificando-se as circunstancias previstas na lei e mediante indemnizao, a obrigao de prestar servios, de ceder coisas mveis ou semoventes ou consentir na utilizao temporria de quaisquer bens que sejam necessrios realizao do interesse pblico e que no convenha procurar no mercado . Prevista no art. 80 C.Exp. permite a requisio de imveis em caso de urgente necessidade. sempre limitada no tempo.Vem prevista na CRP com a expropriao. O direito indemnizao vem nos art. 80/1 e 84 do C. Exp. O C.C. refere-se-lhe no art. 1309.

c)Servides administrativas - Podem constituir-se servides administrativas, que implicam a afectao (de Direito Pblico) de utilidades de um prdio objecto de direitos reais, em benefcio de outro, por razes de utilidade pblica. A sua fonte a lei ou um acto administrativo. O art. 8/2, faz depender a constituio de servides por causa de expropriao, de uma indemnizao, nos casos a enumerados.

2. As limitaes de interesse particular As limitaes fundadas em relaes de vizinhana (dever de absteno; sujeio a uma conduta alheia; deveres especiais de diligncia; dever de colaborao) Dever de absteno: I. As emisses Vm previstas no art. 1346 e, consideram-se proibidas as seguintes: fumos e fuligens, vapores, cheiros, calor, rudos, trepidaes, outras semelhantes. Quanto expresso prdio vizinho: deve entender-se como prdio alheio, contguo ou no, desde que possa ser afectado pelas emisses, sofrendo danos. So proibidas as emisses que causem um prejuzo substancial ou correspondam a utilizao anormal do prdio. MENEZES CORDEIRO: os requisitos so cumulativos. 43

ANTUNES VARELA: basta que se verifique um dos requisitos. Carvalho FERNANDES: se corresponder a uma utilizao anormal, h sempre prejuzo, embora no seja substancial; se a utilizao for normal, o prejuzo ter que ser substancial.

Observao: pela nossa parte, d-se eco posio de ANTUNES VARELA. A posio de MENEZES CORDEIRO no tem o mnimo suporte na letra da lei. A interpretao do terceiro Autor apenas um prosseguimento da doutrina a que aqui se d apoio, sendo que nem sempre tem de haver prejuzo por haver uma utilizao anormal.

II. Instalaes prejudiciais Art. 1347/1 obras, instalaes ou depsitos de substancias corrosivas ou perigosas que podem ser nocivas para prdios nocivos e no sejam permitidos por lei. No autorizadas no permitidas, desde que haja o risco de produzirem esses efeitos nocivos. Autorizadas (art. 1347/2) o proprietrio s pode ser compelido a inutiliz-las a partir do momento em que o prejuzo se torne efectivo. Este regime no afasta a indemnizao do lesado sempre que se verifiquem os danos (n 3).

III. Construes e Plantaes Visa-se aqui impedir nomeadamente o devassamento e o gotejamento. Quanto ao primeiro, o dono de cada prdio pode construir at sua linha divisria, desde que no abra porta ou janela, varandas, terraos, eirados ou obras semelhantes que deitem directamente sobre o prdio vizinho (art. 1360). Se existirem tem de ser deixado espao de metro e meio de intervalo (art. 1361). Excepes a estas limitaes: art. 1363/1, com restrio do n2; art. 1364; art. 1360/2, a contrario. Quanto ao gotejamento, a lei manda que a beira do telhado ou outra cobertura no goteje sobre o prdio vizinho. Se no puder ser evitado, tem de haver intervalo de meio metro (art. 1365/1).Para evitar isto, pode-se recorrer a engenhos como algerozes. Como consequncia da no observncia da regra, pode ter que se demolir a obra ou faz-la nos termos adequados. H lugar a indemnizao, sempre que verificados danos. Se o lesado no reagir cria-se situao de posse apta a adquirir por usucapio, uma servido legal. No caso das janelas uma servido de vistas (art. 1362); se se tratar de aberturas de tolerncia, h servido de contedo atpico; no caso de gotejamento, a servido de estilicdio (art. 1365/1).

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Plantao de rvores e arbustos o proprietrio pode faz-los at linha divisria salvo no que toca a espcies nocivas (rege, quanto a estas, o art. 1366/1 e 2). Quando a plantao seja lcita, o dono do prdio vizinho tem a faculdade de exigir que sejam arrancadas as razes...que se introduzam no seu terreno; se tal no for feito o dono do prdio zinho pode faz-lo. Dois casos especiais: (1) nascimento espontneo de rvores e arbustos na linha divisria (rege o art. 1368); (2) rvores e arbustos servirem de marco divisrio (art. 1369).

IV. Escoamento natural das guas Aplica-se o art. 1351/1 quando este facto se der por foras naturais. Verificam-se, quanto aos proprietrios dos prdios envolvidos, os deveres de absteno consagrados no art. 1351/1. A lei s ressalva a hiptese de se constituir uma servido legal de escoamento (art. 1351/2).

3.Sujeio a uma conduta alheia

I. Utilizao de terreno alheio Uma das limitaes decorre da existncia de plantaes em terrenos confinantes. O seu dono pode exigir do dono do prdio vizinho que lhe permita a apanha de frutos que no possam ser colhidos do prdio onde existe a planta (art. 1367). O mesmo ocorre quanto a obras art. 1349. O autor de tais actos tem sempre de indemnizar arts. 1367 e 1349/3, respectivamente. H limitaes anlogas independentes: art. 1322/1 (enxame de abelhas), art. 1349/2 (coisas a existentes). Tem sempre lugar a indemnizao (art. 1322/1 e 1349/3). II. Obras defensivas de guas A aco natural das guas pode determinar a necessidade de se fazerem obras defensivas, o que implica, s por si, obras de reparao. Se a aco das guas determinar a acumulao ou queda de materiais de que um prdio tenha de ser despojado, quem deve fazer as obras? O dono do prdio onde as obras esto est obrigado a faz-las. Mas se no as fizer, tem de tolerar as obras feitas pelos donos dos prdios que sofram danos ou expostos aos riscos inerentes (art. 1352/1).

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4.Deveres especiais de diligncia

I. Escavaes Vm previstas expressamente no art. 1348/1. A lei impe aqui que sejam tomadas as precaues adequadas preveno dos referidos danos, para evitar que o prdio vizinho fique privado do apoio necessrio (art. 1348/1 e 2, este a contrario). O facto de serem tomadas as precaues no excusa o proprietrio das escavaes de indemnizar em caso de danos. II. Tapagem de prdios Art. 1356 o proprietrio pode recorrer para o efeito de tapagem, a muros, regueiros, valados, sebes... As imitaes residem na necessidade de o autor rodear o exerccio desta faculdade de certas cautelas, observando nomeadamente o disposto nos arts. 1357 a 1359 e 1370 e ss. As consequncias da sua no observao so diversas (arts. 1358, 1368, 1369 e 1371). III. Runa de Construo Rege o art. 1350 - o dono do edifcio tem de tomar as previdncias necessrias para afastar o risco da verificao desses danos. A no ser observada esta diligncia, o dono responde pelos danos verificados.

5.Dever de colaborao

I. Demarcao - art. 1353 - esta actividade interfere com a mesma actividade dos vizinhos. Assim cada um deles pode obrigar os outros a concorrer na demarcao das respectivas estremas. As regras para o seu estabelecimento esto no art. 1354. Faz-se de acordo com os ttulos de cada um dos confinantes. Os problemas que nela se levantam resultam da falta ou da insuficincia ou da contradio dos ttulos. O n1 do 1354 manda atender posse dos titulares dos prdios confinantes ou a outros meios de prova. Esgotados estes meios aplicam-se os ns 2 e 3 do mesmo preceito. A rea em litigio pode corresponder: soma das reas reclamadas pelos confinantes, ou ser inferior ou superior a ela. Ns 2 e 3: no primeiro caso, reparte-se de igual forma; no segundo e terceiro, a rea em falta ou em excesso imputada na proporo da parte de cada proprietrio.

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II. Reparao ou reconstruo da parede ou muro comum Os proprietrios com parede ou muro comum podem adquirir nele comunho. Acontece isto nos casos dos art. 1370 e 1371. Importante nesta matria as consequncias da comunho, que vm expressas nos quatro nmeros do art. 1375.

As limitaes resultantes da sobreposio de direitos reais (as relaes de comunho, de hierarquia ou de prevalncia) I. Relaes de Comunho O exemplo de escola o da compropriedade (art. 1403 e ss). Aplica-se este regime a outros direitos em relaes de comunho (art. 1404). Na comunho esto em causa direitos qualitativamente iguais, mas quantitativamente diferentes. O exerccio pleno de um deles s se far em detrimento dos demais. Exemplo do que acaba de ser dito o art. 1406, quanto ao uso da coisa comum: na falta de conveno e ressalvado o fim da coisa, qualquer deles se pode servir dela, no privando os demais. II. Relaes de hierarquia Os direitos em presena so qualitativamente diferentes (propriedade e usufruto). O usufruto tem um contedo menos vasto que o da propriedade, mas mais intenso. Cada direito real menor exclui o maior. Em regra, as limitaes de segundo grau so inoponveis ao direito mais vasto (arts. 1460/1, 1539/1). Mas tambm pode no ser assim art. 1541. III. Relaes de prevalncia Nestas relaes, o direito prevalente pode ser exercido em primeiro lugar e inteiramente, na medida do seu contedo, sem que isso implique necessariamente o no exerccio do direito concorrente. Este poder ser exercido em segundo lugar, na extenso das qualidades da coisa. O exerccio do direito no prevalente residual. Mas este um resultado acidental. Como exemplo, temos as relaes de uso e habitao com o direito de propriedade (art. 1484/1, cujo regime nesta matria se estabelece no art. 1487). O mesmo se passa com a hipoteca (art. 686).

As servides prediais - Art. 1543: um direito real de gozo sobre coisa alheia, mediante o qual o proprietrio de um prdio tem a faculdade de se aproveitar de utilidades de prdio alheio em benefcio do aproveitamento das do primeiro. essencial que o aproveitamento das utilidades se faa em favor do prdio dominante, por intermdio dele e para permitir um melhor aproveitamento das utilidades do prdio dominante. preciso que o titular do direito sobre o prdio dominante exera o direito por intermdio do prdio (art. 1544). A servido pessoal acontecer se as utilidades aproveitarem directamente a uma pessoa direito pessoal de gozo. Embora se diga que no ordenamento nacional as servides pessoais 47

no so admitidas, literalmente, a afirmao no verdadeira. O sentido que apenas as servides reais so direitos reais, estando as outras afastadas pelo princpio da tipicidade. A servido pessoal, quando constituda, ter sempre eficcia obrigacional (princpio da autonomia privada). Se lhe quiserem atribuir eficcia real, ser nula nos termos do art. 1306. O direito de servido respeita sempre a prdios (rsticos ou urbanos) pertencentes a pessoas diferentes. Mas so admitidas ao usufruturio e ao superficirio (arts. 1575 e 1529, respectivamente).

10.1.1. A atipicidade do contedo Art. 1554: a servido predial pode ter por objecto quaisquer utilidades do prdio serviente, no constituindo mesmo obstculo sua constituio o facto de elas serem futuras ou at eventuais. Essencial servido que as utilidades sejam aproveitadas pelo prdio e que lhe tragam proveitos. A lei nem sequer exige que a servido traga aumento de valor.

Isto significa, do lado activo, no estarem tipificadas as faculdades atribuveis ao seu titular, no uso de utilidades do prdio serviente: atipicidade do contedo da servido. No significa isto que a servido deixa de constituir um tipo dentro dos direitos reais de gozo. A atipicidade do seu contedo no pode ir ao ponto de inutilizar o ncleo essencial atrs evidenciado e emergente do prprio art. 1544: o gozo das utilidades do prdio serviente, quaisquer que elas sejam, tem de ser sempre feito por intermdio do prdio dominante, com acrscimo do seu proveito. S a ultrapassagem do limite descaracteriza o tipo.

Consequncias. Uma a nulidade do ttulo se esta for desnecessria, por no envolver acrscimo de proveito: desnecessidade originria, j que a superveniente segue outro regime. A causa de nulidade do acto constitutivo de uma servido originariamente desnecessria poderia fundar-se num vcio de objecto. Estando, porm, em causa a constituio de um direito real, com mais rigor se deve entender haver violao do princpio da tipicidade. O mais que se pode admitir, segundo o j conhecido regime de converso legal, a constituio de uma servido pessoal (art. 1306).

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10.1.2. A inseparabilidade A grande regra a de as servides no poderem separar-se dos prdios a que pertencem, activa ou passivamente (art. 1545). S so admitidas as excepes previstas no art. 1568. Funciona em relao aos dois prdios. A separao envolve a extino da servido existente e a constituio de outra. Um caso especial est previsto na lei: o do art. 1573. A caracterstica da inseparabilidade uma manifestao do elemento objectivo j evidenciado na noo de servido predial. Importa precisar o alcance: a inseparabilidade vai ao ponto de impedir a separao das utilidades do prdio serviente? Diz-se que a servido inseparvel mas que as utilidade no o so. So as servides de fruio. E esto includas as servides de pasto, de lenha ou madeira e de gua. A questo tem interesse nos dois primeiros casos, porque no caso das guas estar presente uma modalidade diferente e de contedo diferente. O exemplo clssico quanto s de pasto o de saber se pode levar o rebanho a pastar ou se pode ainda cobre ainda a faculdade de cortar pasto para alimento de animais que lhe pertenam. O problema tem de ser enquadrado e resolvido no ncleo essencial do conceito de servido predial: se a separao das utilidades no implica que a sua utilizao deixe de ser feita por intermdio do prdio dominante, ento ainda h servido predial; caso contrario, s pode haver servido pessoa.

10.1.3. A indivisibilidade Vem a caracterstica no art. 1546: actua tanto em relao ao prdio dominante como ao prdio serviente, embora com diferentes projeces. Se respeitar ao prdio dominante, a servido mantm-se, passando a beneficiar dela cada um dos novos titulares de cada fraco, que a pode usar sem alterao nem mudana. Se for dividido o prdio serviente, cada um das parcelas continua a suportar a servido, tal como existia antes, na parte que j a onerava, enquanto parcela do todo.

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10.2. Modalidades de servides

10.2.1. Servides legais e servides voluntrias A distino estabelece-se em funo da modalidade do ttulo constitutivo, mas no nos termos singelos que os correspondentes qualificativos sugerem. Se as servides voluntrias so as constitudas por negcio ou acto voluntrio, j as legais no so as cnstituidas por lei. O legislador estabelece o seu correcto mbito (art. 1457/2): sentena judicial ou deciso administrativa a que pode ser constituda coercivamente. Legais so as dos arts. 1550, 1556 e 1557 e ss.

Interessa assinalar que, para alem dos regimes diversos de constituio, a diferena tambm se projecta na extino, identificando-se nas servides legais certas causas especiais: desnecessidade e remio (art. 1569/ 2 e 3).

10.2.2. Servides aparentes e servides no aparentes O critrio de distino releva da prpria maneira de ser e do modo de ser da servido. H servides cuja existncia e exerccio se manifesta atravs de sinais exteriores reveladores da servido: servido de aqueduto art. 1561/1; servido de vistas: art. 1362/1; servido de estilicidio: art. 1365.

Servides no aparentes so as que no se revelam por sinais visveis e permanentes (art. 1548/2). A servido no aparente no se pode constituir por usucapio.

10.2.3. Servides positivas, negativas e desvinculativas

com base no contedo e na modalidade de exerccio que se estabelece a distino entre servides positivas e negativas. As positivas consistem numa permisso que envolve para o respectivo titular a possibilidade de praticar actos sobre o prdio serviente. Exemplo o da servido de passagem. As servides negativas impem ao dono do prdio a absteno de uma conduta, sem que isso corresponda, por parte do dono do prdio dominante, a qualquer faculdade de actuao sobre aquele prdio.

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Na servido de vistas, o dono do prdio serviente no pode construir no seu prdio qualquer edifcio que a perturbe. Mas o exerccio desta servido no atribui ao dono do prdio dominante a faculdade de praticar actos sobre o prdio serviente.

Em certos casos, a constituio da servido envolve, para o dono do prdio dominante, a libertao de uma limitao ao exerccio de certas faculdades prprias do direito de propriedade: exemplo da servido de estilicidio. Art. 1365/1: o proprietrio deve, na construo de edifcios, observar certos limites: deixar, em relao ao prdio vizinho, determinado intervalo ou o gotejamento de guas provenientes da cobertura do seu prdio sobre o prdio vizinho. Se se constituir uma servido de estilicdio, isso importa, para o prdio dominante, a desvinculao da referida limitao. Segundo uma terminologia proposta por OLIVEIRA ASCENSO, h aqui uma servido desvinculativa.

10.3. Os direitos e obrigaes do proprietrio do prdio dominante

10.4. As vicissitudes do direito

10.4.1. Os modos de constituio do direito, em especial a constituio por destinao do pai de famlia e a constituio coactiva

Constituio por destinao do pai de famlia

O seu regime vem contido no art. 1549. Trata-se de estabelecer a relevncia jurdica de actos de afectao de utilidades de um prdio em benefcio de outro prdio, praticados pelo proprietrio de ambos. No se pode falar aqui em servido, propriu sensu. Dever falar-se antes em serventia. Assim, como requisitos do ttulo constitutivo da servido, podemos apontar: 1) haver relao de serventia entre dois prdios ou entre duas fraces do mesmo prdio; 2) tem de resultar de acto de quem proprietrio dos dois prdios e, naturalmente, das duas fraces; 3) h s um proprietrio de ambos os bens.

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A transformao da serventia em servido s se torna vivel quando os dois prdios vierem a separar-se.

A lei admite essa transformao, com a constituio de uma servido predial, verificados dois requisitos, um positivo e um negativo. No primeiro necessrio que a serventia seja patente por si mesma, mediante sinais visveis e permanentes, postos em um ou ambos os prdios, revelando qual deles suporta a serventia. Quanto usucapio, a serventia deve ser aparente. O requisito negativo a possibilidade de excluir a constituio por destinao do pai de famlia, mediante declarao no documento que titule a alienao de um dos prdios ou fraces, e como tal, tambm no acto da mesma. Essa declarao tem a natureza de reserva, pois exclui o sentido ou alcance tpico do acto de alienao. Esta modalidade de constituio de servido pressupe a verificao sucessiva de um conjunto de factos. Constituio coactiva

Prpria das servides legais mas de acordo com o n 2 do 1547 no fica excluda a possibilidade de se verificar a constituio voluntria. Em rigor a falta de constituio voluntria que legitima o recurso constituio coerciva. A constituio das servides legais resulta da actuao de um direito potestativo misto de exerccio judicial ou administrativo. Segundo a letra do n 1 do art. 1550, o proprietrio de um prdio encravado, sem comunicao com a via pblica ou sem a possibilidade de a estabelecer sem excessivo incmodo ou dispndio, tem a faculdade de exigir a constituio de servides de passagem sobre os prdios rsticos vizinhos como prdios encravantes. Integra o contedo de um direito subjectivo e se o dono do prdio encravante no actuar em conformidade surge na esfera jurdica do proprietrio do prdio encravado o direito potestativo misto de, mediante deciso judicial ou administrativa, obter a constituio de um direito de servido. Como prprio dos direitos reais de aquisio o seu exerccio determina a aquisio de outro direito tambm subjectivo, o direito de servido predial.

10.4.2. As causas de extino do direito, em especial o no uso, a usucapio libertatis, a desnecessidade e a remio.

Valem para a extino das servides algumas das observaes feitas a respeito da complexidade do regime da sua constituio traduzida na multiplicidade das correspondentes causas de extino, algumas especificas deste direito real e outras exclusivas de algumas das suas modalidades: confuso, no uso, usucapio libertatis, renncia, caducidade, 52

desnecessidade e remio. As cinco primeiras constam das vrias alneas do n 1 do art. 1569; as restantes vm referidas nos n s 2, 3 e 4 do mesmo preceito.

No uso - S extingue a servido quando reiterado, prolongando-se por vinte anos como resulta do n 1 al. b) do art. 1569. Trata-se de um no uso qualificado. A razo de ser desta causa reside numa presuno de desnecessidade e apresenta-se como uma contrapartida da usucapio: assim como o no uso continuado da servido justifica a tutela do possuidor tambm o no uso reclama a tutela do proprietrio do prdio serviente. O no uso vale por si, pela absteno do titular da servido, no pressupondo nem exigindo qualquer comportamento do dono do prdio serviente. Sendo aqui decisiva a absteno de uso do titular da servido tambm se compreende que a lei abstraia a sua causa relevando qualquer que seja o motivo. O art. 1571 nega relevo autnomo impossibilidade de exerccio da servido. Sendo o decurso do tempo um dos elementos fundamentais do no uso, o regime de contagem do prazo de vinte anos fixado na lei constitui um dos problemas centrais do instituto. Mas este prende-se com a modalidade de exerccio da servido. Em relao contagem do prazo do no uso cabe referir que este instituto se autonomiza da prescrio e da caducidade justamente por no seguir o regime da suspenso e da interrupo que sendo caracterstico da prescrio pode tambm aplicar-se caducidade. O prazo do no uso corre sempre sem suspenses ou interrupes. Assim o problema da contagem do prazo limita-se fixao do momento em que se inicia. A lei estabelece uma regra muito simples: o prazo conta-se a partir do momento em que as servides deixem de ser utilizadas. Os arts. 1572 e 1573 mostram a necessidade de ajustar esta regra modalidade de exerccio da servido. Como distino base a lei aponta o exerccio da servido implicar ou no um comportamento do homem. Se implicar, segue-se a regra j conhecida caso contrrio o prazo decorre da verificao de algum facto que impea o seu exerccio. Assim se a causa impeditiva do exerccio se mantiver pelo perodo de 20 anos a servido extingue-se por no uso. Situao particular a de compropriedade do prdio dominante de que resulta uma situao de titularidade plural do direito de servido. Est aqui em causa apurar a relevncia a atribuir absteno de algum ou alguns dos comproprietrios. A necessidade de tutela dos titulares no abstencionistas ligada indivisibilidade da servido s podia conduzir atribuio de relevncia ao seu exerccio por um dos titulares. Assim estatui o n 3 do 1570. Nas servides intermitentes s pode relevar para a contagem do no uso o momento em que o exerccio podia ser retomado mas no o foi (n 2 do 1570). A regra da indivisibilidade da servido explica o regime do no uso no caso de exerccio parcial. Nos termos do art. 1572 h exerccio parcial se o titular da servido se aproveitar apenas de parte das utilidades do prdio servientes afectas servido. Neste caso, o exerccio parcial exclui o no uso, regime que a lei explicita afirmando que, nem por isso, a servido deixa de se considerar exercida por inteiro. Tinha, finalmente, de ser regulado o exerccio da servido em poca diferente da fixada no titulo. Ser o caso de a servido no ser exercida em Agosto e Setembro mas em Outubro. O exerccio em poca diferente no pode ter-se como exerccio do direito atribudo ao dono do 53

prdio dominante mas vale como exerccio de outra servido (art. 1573) nova aquisio por usucapio preenchidos os requisitos.

Usucapio libertatis

Identifica-se com a aquisio por usucapio da liberdade do prdio (al. c) do n 1 do 1569). uma modalidade de usucapio de sinal inverso ao que tradicionalmente a caracteriza pois em rigor no ser verifica a aquisio de qualquer direito com fundamento em posse continuada e qualificada mas sim a extino de um direito com a consequente expanso do contedo de outro direito antes limitado pelo agora extinto. D-se a chamada aquisio derivada restitutiva havendo um emprego analgico da figura da usucapio. Os seus requisitos encontram-se fixados no 1574: para se verificar a usucapio necessria se torna a prtica por parte do dono do prdio serviente de um acto que traduza uma oposio efectiva ao exerccio da servido titular do direito de servido fica impedido de exercer o seu direito por virtude do acto de oposio do dono do prdio serviente. A contagem do prazo s comea a partir da oposio (n 2 do 1574). Com base neste elemento demarca-se a usucapio libertatis do no uso pois neste apenas h um no exerccio do direito de servido por parte do seu titular, independentemente da causa. A oposio do dono do prdio serviente no suficiente para se operar a libertao do prdio serviente e no tem de ser acompanhada da absteno do titular do direito de servido que no reage contra a atitude do dono do prdio serviente. Se o titular da servido reagir e recorrer aos meios possessrios a oposio no alcanar qualquer relevo. O terceiro elemento da usucapio o decurso do tempo. Embora de modo indirecto, a lei estabelece este requisito no s quando identifica a figura como usucapio mas ainda quando no n 2 se refere a um prazo. No sendo fixada directamente a durao desse prazo aplicar-se-o as regras da usucapio em matria de imveis.

Desnecessidade

causa de extino privativa das servides adquiridas por usucapio e das servides legais qualquer que seja o seu ttulo de aquisio. Est aqui em causa a desnecessidade superveniente; a desnecessidade originria foi oportunamente analisada. Requisito comum a qualquer dos casos a cessao das razes que justificavam a afectao de utilidades do prdio serviente ao prdio dominante. Assim, por exemplo, cessa a situao de enclave que impedia o acesso do prdio dominante via pblica. Nas servides constitudas por usucapio, a relevncia da desnecessidade como causa extintiva de fcil apreenso pois se configura como uma contrapartida da prpria relevncia 54

da posse que gera a usucapio. No justo, vista a desnecessidade da servido, manter onerado o prdio serviente. A limitao da relevncia desta causa extintiva s servides legais e no s voluntrias mesmo quando aquelas sejam constitudas voluntariamente embora por razes diversas da anterior tambm de imediata apreenso. Trata-se da prevalncia no confronto com as servides voluntrias e quanto a elas, do principio da autonomia privada. Como estas no podem ser impostas ao dono do prdio serviente contra a sua vontade s por um titulo equivalente ao constitutivo, no que respeita relevncia da vontade elas se devem extinguir. Em qualquer caso, a desnecessidade no actua automaticamente tornando-se necessria a sua invocao pelo proprietrio do prdio serviente e uma deciso judicial declarativa da extino. Este regime fixado no n 3 do art. 1569 para as servides constitudas por usucapio mas alargado pelo nmero seguinte s servides legais. Nestas porm h ainda uma particularidade a assinalar. Se, no momento da sua constituio tiver sido atribuda qualquer indemnizao ao dono do prdio serviente esta deve ser restituda no todo ou em parte. Da segunda parte do n3 do 1569 onde se contm este regime resulta que o valor da indemnizao a restituir ser fixada segundo as circunstncias do caso. Um dos factores relevantes neste domnio o perodo de vida da servido; trata-se porem de problema a ser apreciado e resolvido casuisticamente.

Remio

O n 4 do art. 1569 inclui a remio entre as causas de extino das servides. O campo de aplicao da remio nas servides prediais muito limitado uma vez que a lei apenas a prev para dois casos particulares: servides de aproveitamento de guas para gastos domsticos e para fins agrcolas, reguladas nos arts. 1557 e 1558. O regime comum a ambos. O dono do prdio serviente pode exigir a remio desde que a partir da constituio das servides tenham decorrido pelo menos dez anos. o aproveitamento da gua tem tambm de ser justificado. Verificados estes requisitos e operada a remio tem de ser restituda a indemnizao recebida pelo dono do prdio serviente por virtude da constituio da servido. A remio faz-se judicialmente.

11. O direito real de habitao peridica

A lei no contem uma noo de direito real de habitao peridica, mas da conjugao do art. 1 com o art.2 1 do DL n275/93 pode extrair-se a seguinte: direito de usar, por um ou mais perodos certos, em cada ano, para fins habitacionais, uma unidade de alojamento integrada num empreendimento turstico, mediante o pagamento de uma prestao peridica ao proprietrio do empreendimento ou a quem o administre. 55

O perodo de utilizao fixo, isto , sempre o mesmo em cada ano, e a sua durao varivel, devendo ser estabelecida no titulo constitutivo entre o mnimo de sete dias seguidos e o mximo de trinta dias seguidos (arts.3/2 e 5/2 al.p)). Este direito real recai sobre uma unidade habitacional autnoma, dita unidade de alojamento, que, no essencial, tem de ter requisitos equivalentes aos das fraces no direito de propriedade horizontal.

H aspectos significativos que distinguem este instituto do da propriedade horizontal:

Na propriedade horizontal, o conjunto dos direitos dos condminos esgota os poderes que incidem sobre o prdio ou conjunto de prdios. Por isso mesmo, so os condminos quem assegura a administrao das partes comuns. No direito de habitao peridica, sobre uma parte das unidades do empreendimento no podem ser constitudos direitos de habitao peridica ou de habitao turstica (art.4/1 al.b)). Por outro lado, para alm do direito do utente, h o direito do proprietrio do empreendimento, estabelecendo-se entre um e outro relevantes relaes recprocas, nomeadamente quanto administrao do empreendimento e das unidades de alojamento. O direito de habitao peridica no tem a exclusividade que caracteriza a propriedade horizontal, pressupe a existncia do direito do proprietrio do empreendimento, pelo que correcta a qualificao de direito real menor que OLIVEIRA ASCENSO lhe atribui. Em ultimo lugar, enquanto o direito de propriedade horizontal perpetuo, o direito real de habitao peridica pode ser perpetuo ou temporrio, ainda que, neste caso, no lhe possa ser atribuda durao inferior a 15 anos (art.3/1).

11.1. Ntula histrica;

11.2. A caracterizao do direito;

O direito real de habitao peridica tem necessariamente por objecto uma unidade habitacional autnoma, integrada num dos empreendimentos enumerados no art. 1: hotis-apartamentos, aldeamentos tursticos e apartamentos tursticos.

Segundo o art.1, o objecto deste direito real tem de obedecer a certas categorias, identificadas na lei que rege a correspondente actividade. 56

O empreendimento deve satisfazer apertados requisitos que respeitam, no s a caractersticas fsicas, como subjectivas, relativas sua titularidade. Estas vm enumeradas no art.4.

Pelo que respeita s unidades de alojamento em si mesmas, tm de ser independentes, distintas e isoladas entre si, com sada prpria para parte comum do edifcio ou empreendimento, ou para a via pblica, art.4/1 al.a). So requisitos correspondentes aos das fraces autnomas da propriedade horizontal por isso, a constituio do direito real de habitao peridica, em termos fsicos, acarreta, para o edifcio onde exista, situao anloga da propriedade horizontal. H, porm, uma diferena. Nada impede que o edifcio em causa comporte apenas uma unidade habitacional, pois o elemento essencial deste direito o fraccionamento do tempo de utilizao e este pode perfeitamente verificar-se neste caso. Quanto aos hotis-apartamentos e apartamentos tursticos, exige-se que as unidades de alojamento sejam contguas e funcionalmente independentes (art.4/1 d)). Relativamente a estes, tm de pertencer a uma nica entidade, que deve ser um estabelecimento individual de responsabilidade limitada, uma cooperativa ou uma sociedade comercial (art.4/1 al.f)), com certos requisitos de liquidez (n3). Segundo o art.2/1, o proprietrio do empreendimento no pode constituir sobre ela outros direitos reais. Trata-se de uma medida de tutela dos futuros adquirentes de direitos de habitao peridica.

O regime legal do direito de habitao peridica assenta numa certa indefinio entre duas realidades. De um lado, a habitao peridica, enquanto esquema ou regime (art.5/1) de explorao de um empreendimento turstico, e a que ficam subordinados certos edifcios que nele se integram, e, de outro, o direito de habitao peridica, enquanto situao jurdica adquirida pelos utentes desse empreendimento. Identifica-se a primeira realidade por direito real de habitao peridica e a segunda como direito parcelar.

11.3. O contedo do direito:

11.3.1. Os direitos e obrigaes do utente; 57

A posio jurdica do utente pode ser encarada do ponto de vista do seu interesse individual ou dos interesses colectivos dos utentes. Quanto a este segundo aspecto, a lei submete varias matrias deliberao colectiva dos utentes, para o efeito reunidos em assembleia geral. Esta matria vem regulada nos arts.34 e 35.

A faculdade essencial do titular do direito parcelar, caracterizadora do instituto, a de habitar a unidade de alojamento, durante o seu perodo de tempo anual (art.21/1 al.a)). As demais alneas deste preceito reconhecem-lhe a faculdade de usar as instalaes e equipamentos comuns do empreendimento e de beneficiar dos servios prestados pelo proprietrio. O art.21 veio atribuir ao utente uma importante faculdade adicional. Est em causa a hiptese de no poder utilizar a unidade de habitao, devido a situaes de fora maior ou caso fortuito motivado por circunstancias anormais e imprevisveis, alheias quele que as invoca, cujas consequncias no poderiam ser evitadas apesar de todas as diligencias feitas . Neste caso, o utente tem a faculdade de exigir ao proprietrio do empreendimento ou cessionrio que lhe faculta alojamento alternativo num empreendimento sujeito ao regime de direitos reais de habitao peridica, de categoria igual ou superior, num local prximo do empreendimento objecto do contrato . (art.21). Quanto s de habitao e de uso, h restries prximas das impostas ao usufruturio, pois o utente, para alm de ter de agir como um bom pai de famlia, no pode dar aos bens que elas tm por objecto um fim diverso daquele a que se destinam, nem praticar actos proibidos no titulo constitutivo ou no regulamento do empreendimento. Estas limitaes tm carcter real, pelo que valem tambm para a pessoa a quem o exerccio das correspondentes faculdades haja sido cedido (art.21/3). Quanto cedncia, ela tanto pode ser feita a titulo oneroso como gratuito e a quem o utente o entender. A nica limitao, imposta pelo art.21/3, respeita necessidade de ser comunicada, por escrito, entidade responsvel pela gesto do empreendimento, at ao inicio do correspondente perodo. A falta de comunicao d ao gestor do empreendimento o poder der se opor cedncia. Finalmente, o titulo constitutivo ou o regulamento do empreendimento podem estipular a proibio da prtica de certos actos.

A principal obrigao imposta ao utente a de pagar anualmente ao proprietrio uma prestao peridica pecuniria. Nos termos do art.22/1 e 2, esta prestao tem de ser afectada a dois fins: 1. compensao das despesas com os servios de utilizao e explorao turstica, contribuies e impostos e outras previstas no titulo constitutivo; 58

2. (art.22/4).

remunerao da sua gesto

no pode ultrapassar 20% do seu valor total

A falta de pagamento da prestao, at dois meses antes do exerccio do direito, d ao proprietrio a faculdade de se opor a esse exerccio (art.23/3). OLIVEIRA ASCENSO considera este regime excessivamente protectivo do proprietrio, at por se afastar dos meios comuns de tutela. CARVALHO FERNANDES discorda visto que, alm de ser contrapartida de despesas e servios que o proprietrio dificilmente poder deixar de fazer ou prestar, estamos perante um meio compulsrio que no se pode considerar anmalo. Art.23 - ocorrendo falta de pagamento, o proprietrio do empreendimento pode afectar explorao turstica a respectiva unidade, durante o perodo correspondente prestao em falta. Considera-se a prestao liquidada. A prestao pecuniria, em si mesma, objecto de uma obrigao real, que participa de um regime anlogo ao dos nus reais, pois o proprietrio goza de privilegio creditrio imobilirio sobre o direito de habitao peridica, para garantia do pagamento da prestao e juros moratrios (art.23/1).

11.3.2. Os direitos e obrigaes do proprietrio.

O principal direito do proprietrio o do crdito real prestao peridica pecuniria.

O proprietrio obrigado:

a) A assegurar a administrao e conservao das unidades de alojamento, seu equipamento e recheio e instalaes e equipamentos comuns (art.25/1); b) A assegurar a conservao e limpeza das unidades de alojamento (art.26);

c) A assegurar as reparaes necessrias (art.27/1), mesmo que sejam de responsabilidade do utente ou das pessoas a quem ele cedeu o seu uso, embora a expensas do utente (art.27/2); d) A construir e a depositar em conta bancria um fundo de reserva, mediante a afectao de, pelo menos 4% do valor da prestao peridica paga pelos utentes, para a cobertura das despesas com obras de reparao e conservao das zonas comuns e das unidades de alojamento, seu mobilirio ou equipamento (art.30);

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e) A prestar cauo de boa administrao e conservao do empreendimento a favor dos utentes (art.31); f) A, anualmente, prestar contas e elaborar um relatrio de gestao e a submet-los apreciao de uma empresa de auditoria ou revisor de contas; sobre tais documentos deve pronunciar-se a assembleia de utentes (arts.32 e 34/1 al.b)); g) A elaborar um programa de administrao e conservao, que deve ser enviado aos utentes e apreciado pela respectiva assembleia geral (arts.33 e 34 al.c)).

Em principio, estas obrigaes cabem ao proprietrio. Este pode, porm, ceder a explorao do empreendimento a outra entidade, que deve ser uma do tipo das que podem assumir a qualidade de proprietrio (art.4/1 al.g)).

11.4. As vicissitudes do direito:

11.4.1. A constituio do direito real de habitao peridica;

J ficou atrs dito, que a sua constituio depende de certos requisitos. No caso do Instituto do Turismo de Portugal autorizar a constituio, emitir uma certido da qual devem constar vrios elementos (art.5/3), pormenorizadamente descritos nas alneas do n2 do mesmo preceito. A constituio do regime de direito real de habitao peridica feita por negocio jurdico unilateral, outorgado pelo proprietrio, e deve constar de escritura pblica ou de documento particular autenticado (art.6/1). O acto constitutivo do direito real de habitao peridica est sujeito a registo predial (art.8/1). Feito o registo predial, a conservatria deve emitir, para cada um dos direitos parcelares, um certificado predial, que titula o direito e vai servir de base sua transmisso e onerao (art,10/1). O certificado tem modelo oficial e acompanhado de um documento complementar; deles devem constar diversas menes relativas identificao do proprietrio e do

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empreendimento e, do utente. Deve conter tambm a durao do direito e o inicio e termo do correspondente perodo de utilizao (art.11/1 e 2).

11.4.2. A aquisio, a transmisso e a onerao do direito parcelar;

Qualquer dos actos est sujeito a registo, nos termos gerais (art.12/1, in fine); daqui se deduz que o seu efeito consolidativo. Quanto transmisso onerosa, da declarao a incluir no titulo deve constar o seu valor (art.12/2). Na transmisso mortis causa, a assinatura do sucessor deve ser reconhecida presencialmente (art.12/3).

11.4.3. A extino do direito parcelar.

O direito parcelar extingue-se por algumas causas comuns generalidade dos direitos reais: perda da coisa, impossibilidade de exerccio e renuncia. Quando o regime de habitao peridica no seja perpetuo, extingue-se ainda por caducidade, uma vez preenchido o prazo de durao do correspondente direito.

A renncia abdicativa feita mediante declarao unilateral do utente no certificado predial, devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente (art.42/1). Os efeitos da renncia s se produzem depois de decorrido o prazo de seis meses sobre as notificaes. Trata-se de um regime em benefcio do proprietrio, dirigido a possibilitar-lhe uma nova alienao do direito renunciado.

A lei atribui ao utente, em determinados casos, a faculdade de resoluo, quer do contratopromessa de aquisio, quer do contrato definitivo. O utente tem sempre o direito de resoluo, sem necessidade de invocao do motivo e sem encargos para ele (art.16/1). Em principio, a resoluo deve ser feita no prazo de 10 dias a contar da data de celebrao do contrato e comunicada ao vendedor mediante carta registada com aviso de recepo (art.16/2). Contudo, se o contrato no contiver os elementos do documento complementar do certificado de registo, h um prazo especial para a resoluo. Da conjugao dos arts.16/3 e 5 resulta que: o prazo de resoluo de 3 meses. Contudo, pode dar-se o caso de, no decurso desse prazo, sem que tenha ocorrido a resoluo, o vendedor faculte os elementos em falta; se tal se verificar, o utente tem o prazo de 10 dias, a contar do recebimento dos elementos, para 61

resolver o contrato (n4). Se o prazo de 3 meses decorrer sem haver resoluo mas tambm sem o vendedor entregar os documentos em falta, o utente tem ainda o prazo de 10 dias para resolver o contrato, a partir do dia seguinte ao termo . Finalmente, a resoluo implica para o vendedor a obrigao de restituir ao utente todas as quantias recebidas at data em que ela ocorreu (art.16/7).

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